Obsah (8)

§ 76§ 101§ 116§ 196§ 291§ 113§ 107§ 118

KOHTUOTSUS Eesti Vabariigi nimel Kohus Tallinna Ringkonnakohus, tsiviilkolleegium Kohtukoosseis Eesistuja Malle Seppik, liikmed Mare Merimaa ja Iko Nõmm Otsuse tegemise aeg ja koht 5. oktoober 2009. a

) § 324 lõikele 2 vastav märge Pärnu Linnavalitsuse Linnavaraameti ja AS-i STV Group vahel

1. märtsil
2. a. sõlmitud rendilepingu kohta. Pärnu Linnavalitsuse
3. mai
4. a. korraldusega kinnitati Mere pst. 14 võõrandamise avalikul enampakkumisel parima pakkumise tegijaks OÜ Kalbro,
5. juulil
6. a. sõlmiti notari juures Pärnu linna, OÜ Kalbro ja AGAL Kinnisvarad OÜ vahel kinnistu müügilepingud, kokkulepe nõude loovutamiseks ja asjaõigusleping, mille alusel OÜ Kalbro loovutas kinnistu üleandmise nõude müüja ehk Pärnu Linnavalitsuse vastu AGAL Kinnisvarad OÜ-le.
7. augustil
8. a. kanti kinnistusraamatusse kinnistu omanikuna AGAL Kinnisvarad OÜ. Alates kinnistu omandamisest on AGAL Kinnisvarad OÜ püüdnud leida võimalust hagejaga sõlmitud lepingut ühepoolselt muuta või lõpetada. Väidetavalt esitas AGAL Kinnisvarad OÜ
9. augustil
10. a. ettepaneku üürimäära suurendamise kohta, kuid hageja seda ettepanekut saanud ei ole.
11. ja
12. novembril
13. a. saatis AGAL Kinnisvarad OÜ 3 hagejale järelepärmised lepingus ettenähtud investeerimiskohustuse täitmise ja üüriarvete tasumise kohta.
14. jaanuaril
15. a. esitas hageja pretensiooni seoses põhjendamatute üüriarvete esitamisega. Kostja
16. aprilli
17. a. kirja, millega ta andis hagejale tähtaja üürilepingu rikkumiste kõrvaldamiseks ja teatas rikkumiste mittekõrvaldamisel üürilepingu erakorralisest ülesütlemisest alates
18. augustist
19. a., sai hageja kätte
20. mail
21. a. faksi teel. Hageja esitas kirjale vastulause
22. mail
23. a.
24. juulil
25. a. saabus hageja esindajale kiri, millega teatati kinnistu omaniku vahetumisest, tõendit omaniku tegeliku vahetumise kohta teatele lisatud ei olnud. Kinnistu omandajaks on märgitud Villa Kathrin OÜ (asukoht Mere pst. 14, Pärnu, juhatuse liikmed Ago Kalmer ja Aleksander Sorokin), kuid üüri tasumise kohustus palutakse täita AGAL Kinnisvarad OÜ-le. Kinnistusraamatu registriossa nr. 58705 on
26. juunil
27. a. kantud omanikuna Villa Kathrin OÜ (asutamisel).
28. juunil
29. a. registreeriti äriregistris aadressile Mere pst. 14, Pärnu äriühing nimega Villa Kathrin OÜ. Äriühingu põhikiri on kinnitatud
30. mail
31. a. ehk päeval, mil sõlmiti kinnistut puudutav asjaõiguslik leping AGAL Kinnisvarad OÜ ja Villa Kathrin OÜ vahel. Kostja taoline tegevus ja hageja poolt kasutatava hotelli Villa Katariina nime sarnase ärinime kasutamine ja äriühingu registreerimine hagejale üleantud lepingu objekti aadressile on tõlgendatav otsese sekkumisena hageja majandustegevusse ning on heade kommete ja tavadega vastuolus. Lepingu p.
32. 5 järgi loetakse lepingu objektiks olev vara rentnikule üleantuks lepingu allakirjutamise kuupäevast ning p.
33. 7 järgi ei sekku rendileandja rentniku majanduslikku tegevusse.
34. juunil
35. a. sai hageja kirja, mille kohaselt on üürilepingut oluliselt rikkunud, jättes investeerimiskohustuse täitmata, lepingus nõutava kindlustuspoliisi kostjale esitamata ning üüri õigeaegselt tasumata. Üürilepingu erakorraline ülesütlemine on tühine, kuna kirjas nimetatud väidetavaid rikkumisi toimunud ei ole. Lepingu p.
36. 14 kohaselt kohustus hageja rekonstrueerima hoone viie esimese rendiaasta jooksul vastavalt lepingu lisas 3 toodud muinsuskaitsenõuetele ja investeerimisplaanile, eraldades oma vahenditest vähemalt kolm miljonit krooni, mis ei kuulu renditähtaja lõppedes hüvitamisele ega rendiga tasaarveldamisele. Hageja kohustus nelja etapina, millest viimane pidi lõppema
37. märtsil
38. a., korrastama ehituse koos krundiga eelnimetatud summa ulatuses. Hagejale jäeti õigus vabalt muuta lisas 3 määratletud tööde järjekorda.
39. detsembril
40. a. jõustus Pärnu Linnavaraameti ja AS-i STV Group vahel sõlmitud lepingu muudatus, mille alusel muudeti neljanda etapi tähtajaks
41. juuni
42. a. AGAL Kinnisvarad OÜ esitas
43. aprillil
44. a. Pärnu Linnavalitsusele eksperthinnangu seisuga
45. november
46. a., mille kohaselt oli hoonet selleks ajaks rekonstrueeritud 1.641.000 krooni ulatuses. Hagejal nimetatud dokument puudub.
47. detsembril
48. a. omandasid OÜ STV Group selle praegused osanikud, kes jätkasid hoone renoveerimist vastavalt lepingus ja selle lisades ettenähtud tingimustele. Renoveerimistöid puudutavat projektidokumentatsiooni hageja praeguste osanike ja juhatuse liikmete valduses ei ole. Pärnu Linnavalitsusest projektidokumentatsiooni seoses linnavalitsuse ümberkolimisega leitud ei ole. Lepingust tuleneva investeerimiskohustuse täitmise fakt selgub hageja
49. –
50. a. majandusaasta aruannetest, mille järgi olid Mere pst. 14 hoone remondikulud vastavalt 2.100.781 krooni, 2.307.249 krooni ja 36.212 krooni. Seega on hageja oma lepingust tuleneva investeerimiskohustuse täitnud. Lepingu lisa 3 järgi pidi kolmas etapp sisaldama katuse (lae) uuendamist. Millises ulatuses katuse uuendamine pidi aset leidma, leping ei määratlenud. Eelnimetatud tehnilise kirjelduse kohaselt oli vaja värvida eterniidiosa, samuti tõdeti, et Suvituse tänava poolne osa jookseb läbi ning vahetada tuleb mõned sarikad ning et tornide katus oli amortiseerunud. Hageja on remontinud katuse ning teostanud tööd vastavalt tehnilisele kirjeldusele. Isegi juhul, kui hoone ehitusluba oli omal ajal välja antud selliselt, et hagejal oli õigus vahetada terve katus ja asendada see kostja poolt nõutud kattega, ei tähendanud see kohustust, vaid õigust vahetada katus terves ulatuses. Hageja kohustus piirdus lepingu lisas 1 esitatud eritingimustes tooduga. 4 Lepingu lisas 1 on esitatud Pärnu peaarhitekti Maie Kaisi ja Pärnu linna muinsuskaitseameti spetsialisti Rein Raie kirjeldus Mere pst. 14 hoone tehnilise seisukorra kohta. Kirjelduse kohaselt olid aknaraamid amortiseerunud ning aknad katki. Nõuet, et hoonele tuleb paigaldada puitaknad, renoveerimise ajal - aastal 2001- ei eksisteerinud. Pärnu villade ala puudutavaid muid kitsendusi hagejale teadaolevalt renoveerimistööde ajal ei kehtinud. Veranda ja hoovipoolse ukse vahetamist ei ole hageja pidanud vajalikuks, sest need uksed oli remondi käigus võimalik restaureerida. Uste vahetamata jätmine ei tähenda seda, et nende parandamiseks ei ole vahendeid kulutatud. Hagejale on antud hoone kasutusluba tõenäoliselt
51. a. Pärnu linna planeerimis-ja ehitusmääruse punktis 59 öeldakse, et ehitist võib kasutama hakata pärast kasutusloa saamist planeerimisosakonnalt. Sama määruse punktis 60 öeldakse, et ehitise kasutusluba antakse pärast ehitise ülevaatamist, ülevaatamise käigus tehtud ettekirjutuste täitmist ja sama määrusega määratletud ehitusdokumentatsiooni üleandmist planeerimisosakonnale. Andes välja kasutusloa, on Pärnu linn kui endine rendileandja heaks kiitnud hageja poolt korraldatud renoveerimistegevuse. Kasutusloa saamine oli ka eelduseks, et hageja sai osutada hoones majutusteenust. Investeerimiskohustuse nõue on aegunud. Vastavalt
52. detsembril
53. a. jõustunud lepingu muudatusele pikendati hoone renoveerimistööde teostamise tähtaega kuni
54. juunini
55. a. Seega aegusid ka lepingu muudatuse alusel tekkida võinud nõuded
56. juulil
57. a. Pärnu linn hageja vastu nõudeid enne nimetatud kuupäeva ei esitanud. Lepingu p.
58. 12 kohaselt kohustus hageja kindlustama hoone tule, vee jne. vastu. Kindlustustingimused tuli kooskõlastada enne lepingu sõlmimist rendileandjaga. Hageja juhatuse liige ja tegevdirektor Indrek Jalakas esitas Parex Kindlustuse Eesti filiaali kaudu 6.460.000 krooni ulatuses kindlustatud hoonet puudutava kehtiva kindlustuspoliisi (kindlustusperiood
59. august 2006 -
60. juuli
61. a.) AGAL Kinnisvarad OÜ juhatuse liikmele Ago Kalmerile isiklikult
62. a. suvel. Kostja nõudis, et kindlustuspoliisil oleks soodustatud isikuna märgitud AGAL Kinnisvarad OÜ.
63. augustil
64. a. esitas Parex Kindlustuse Eesti filiaal täpsustuse kindlustuslepingu poliisile. Kostja on teadlik asjaolust, et hoone on kindlustatud ning et kindlustuspoliis kehtib, samuti kindlustuslepingu tingimustest. Hageja kontoväljavõttest nähtub, millistel kuupäevadel ja millises ulatuses on hageja kostjale üüri tasunud. Lepingu p.
65. 5 kohaselt on rentnik kohustatud kandma tasumisele kuuluva rendisumma temale esitatud arve alusel rendileandja pangaarvele jooksva kuu
66. kuupäevaks. Selle kohustuse täitmise eelduseks on, et rendileandja on esitanud kuu
67. kuupäevaks arve tasumisele kuuluva rendisumma kohta vastavalt lepingu punktile
69. Hageja on mõningatel juhtudel mõned päevad rendisumma tasumisega hilinenud, kuid seda enamasti põhjusel, et kostja ei ole esitanud korrektseid ja lepingukohaseid arveid. Hageja on ebakorrektsete üüriarvete esitamise ja lepingule mittevastava üüri suurendamise küsimuses kostjale esitanud pretensiooni, millele ei ole vastatud. Hageja on oma kohustuste täitmisel lähtunud

§ 76

lõikes 2 sätestatud hea usu ja mõistlikkuse printsiibist, võttes arvesse tavasid ja praktikat.

§ 101lg.

3 järgi ei või võlausaldaja tugineda kohustuse rikkumisele võlgniku poolt ega kasutada sellest tulenevaid õiguskaitsevahendeid (sealhulgas

§ 116

alusel lepingust taganemine ja selle ülesütlemine), kuivõrd selle rikkumise põhjustas tema enda tegu või temast tulenev asjaolu või sündmus, mille riisikot ta kannab. Kostjatel puudub õigus üüri õigeaegse tasumise kohustuse rikkumisele viidates leping erakorraliselt üles öelda. Ülesütlemisteadetes esitatud ülesütlemise põhjendused on tõele ja seadusele mittevastavad ning sellega seoses on lepingu ülesütlemine kirjades esitatud alustel tühine. Kostjate vastuväited Kostjad hagi ei tunnistanud. Rendilepingu p.

1. 14 kohaselt kohustus üürnik rekonstrueerima objekti viie aasta jooksul vastavalt muinsuskaitsenõuetele ja investeerimisplaanile, eraldades selleks oma vahenditest vähemalt 3.000.000 krooni. Lepingu lisa 3 järgi pidi rekonstrueerimine toimuma neljas etapis ja lõppema
2. märtsil
3. a. 5
4. novembri
5. a. eksperthinnangu kohaselt on hoone rekonstrueerimisel tegelikult teostatud töid kokku summas 1.641.000 krooni. Renoveerimata on välisuksed ja aknad; puuduvad plekist varikatused sissepääsudel; asendamata on katusekatted; remontimata trepp hoone põhjaküljel; välja ehitamata I korrusel saunaplokk ja selle ees asuv tuulekoda koos korrustevahelise trepiga; paigaldamata kabineti ja köögiploki koridori-tuulekoja põrandakatted; välja ehitamata II korruse numbritoad.
6. oktoobril ja
7. novembril
8. a. pöördus kostja hageja poole palvega väljastada andmed investeerimiskohustuse täitmise kohta (teostatud tööde maht, kirjeldus, maksumus ja kasutusluba), kuid postiasutus tagastas saadetud kirjad hoiutähtaja möödumisel ning postiljoni poolt oli esimesele teatele tehtud märge „keeldub vastu võtmast”. Teisele kirjale vastust ei tulnud, küll aga toimus
9. novembril
10. a. hoone ülevaatus, mille käigus avastati, et uuendamata on katusekate, plekk-kate on üle värvitud, kuid osaliselt juba koorub; uuendamata on terrassi- ja hoovipoolne uks; puitaknad on asendatud plastakendega. Rekonstrueerimisega seotud dokumentatsiooni ei olnud rendileandjale esitatud, samuti ei olnud esitatud ka kindlustuspoliisi.
11. novembril
12. a. saatis rendileandja rentnikule uue kirja, milles nõudis jätkuvalt dokumentatsiooni ja hoiatas, et selline pahatahtlik käitumine võib osutuda rendilepingu erakorralise ülesütlemise põhjuseks. Rentnik vastas, et on nõus AGAL Kinnisvarad OÜ tulevikus esitatavatele pöördumistele vastama ja esitama dokumente, millega tutvumise õigust võib pooltevahelisest üürilepingust tulenevalt eeldada ning eeltingimuseks on see, et pöördumisi rendileandja poolt esitab isik, kellel on esindusõigus (kirjadele oli alla kirjutanud kostja tegevdirektor Rauno Randla).
13. detsembril
14. a. saatis kostja juhatuse liige A. Kalmer rentnikule kirja, milles kordas eelnevaid nõudeid ja nõudis kindlustuspoliisi esitamist hiljemalt
15. detsembril
16. a. Postiasutus tagastas kirja hoiutähtaja möödumisel, kuna adressaat ei läinud tähitud kirjale järele ega võtnud seda vastu oma asukohas.
17. aprillil
18. a. tegi rendileandja rentnikule avalduse üürilepingu rikkumiste kõrvaldamiseks tähtaja andmise kohta, samuti avalduse rikkumiste kõrvaldamata jätmisel üürilepingu erakorralise ülesütlemise kohta alates
19. augustist
20. a. Lepingu rikkumiseks luges rendileandja investeerimiskohustuse mittenõuetekohast täitmist, kindlustuspoliisi esitamata jätmist ja üüriarvete tasumisega pidevat viivitamist. Puuduste kõrvaldamise tähtajaks olid
21. juuni,
22. mai,
23. aprill ja
24. mai
25. a. Avaldused olid saadetud nii tähitud postiga kui ka ELS kullerpostiga.
26. aprillil
27. a. tagastas kullerpost saadetud kirja, kuna rentnik keeldus seda vastu võtmast.
28. mail
29. a. tagastas postiasutus saadetud kirja hoiutähtaja möödumisel, kuna rentnik ei läinud tähitud kirjale järele ja ei võtnud tähitud kirja vastu oma asukohas Mere pst.
30. Kostja edastas ülesütlemisavalduse hageja juhatuse liikme I. Jalakase elektronposti aadressil
31. mail
32. a. Sellist kohustust rendileandjal lepingu järgi ei olnud ning rendileandja luges ülesütlemisavalduse rentniku poolt kättesaaduks vähemalt
33. aprillil
34. a. (postiljoni märge kohalkäimise kohta).
35. mail
36. a. võõrandas kostja kinnistu Villa Kathrin OÜ-le ja
37. juunil
38. a. teatas viimane kinnistu omaniku muutumisest rentniku esindajale (kuna rentnik keeldus pidevalt kirju vastu võtmast). Hageja on olulises osas jätnud täitmata üürilepingu p.
39. 14 (investeerimiskohustus). Kooskõlastatud projektis ettenähtud tööd ei olnud teostatud kokkulepitud ajaks, s. t.
40. märtsiks
41. a. ega hiljem. Akende vahetamine toimus vastuolus muinsuskaitse tingimustega, mis ei luba Pärnu eripära vormivate arhitektuuriväärtuste nimekirja kuuluvale hoonele paigaldada plastaknaid. Ebaõige on hageja väide, et nõue investeerimiskohustuse täitmiseks on aegunud. Rendileandja ütles rendilepingu üles põhjusel, et investeerimiskohustus on nõuetekohaselt täitmata ja siinjuures ei oma tähtsust, kas selle kohustuse täitmist on rendileandjal õigus nõuda või mitte. Meelevaldne on hageja järeldus Pärnu linna tegevusest rentnikule kasutusloa väljastamise kohta, nagu oleks Pärnu linn selle väljastamisega heaks kiitnud hageja poolt korraldatud renoveerimise. Kasutusloa väljastamise eesmärk on kontrollida, kas ehitis vastab 6 õigusaktidega ettenähtud nõuetele (ehitusseaduse (EhS) § 33 lg. 3), mis ei ole kuidagi seotud rendilepingus kokkulepitud investeerimismahuga. Hageja väited on vastuolulised. Ühelt poolt väidab hageja, et ta ei pea investeerimiskohustust täitma, teiselt poolt hageja väidab, et ta on lepingust tuleneva investeerimiskohustuse täitnud. Samas hageja väidab veel seda, et ta on katust remontinud, kuid ei pidanud lepingu järgi katusekatet vahetama terves ulatuses. Rekonstrueerimisprojekti (töö nr. P-9508) punktis 4 on märgitud: "Olemasolev eterniitkatus ja plekk-katus asendatakse vastavalt katusekivi-imitatsiooni plekk-kattega või valtsitud plekkkatusega". Seega on ebaõige hageja väide, et ta ei pidanud katust vahetama. Veranda ja hoovipoolse ukse vahetamist ei ole hageja pidanud vajalikuks, lähtudes asjaolust, et nimetatud uksed oli remondi käigus võimalik restaureerida. Samas ei ole hageja esitanud ühtegi tõendit tema poolt teostatud renoveerimistööde kohta, tõendamaks investeerimiskohustuse täitmist tervikuna ja konkreetselt uste restaureerimist. Hageja ise väidab, et projektdokumentatsiooni tema valduses ei ole. Jääb arusaamatuks, kuidas oli võimalik renoveerimistöid teostada ilma projektita ja saada veel kasutusluba. Kasutusluba ei ole ka kohtule esitatud. Investeerimiskohustus ei ole eesmärk omaette, vaid peab tagama hoone füüsilise säilimise, arendamise ja väärtuse tõstmise, mis on hoone omaniku olulised huvid. Kohustuse täitmata jätmise tulemusena on need eesmärgid saavutamata. Rendilepingu p.
42. 12 sätestab üürniku kohustuse kindlustada rendiobjekt ning kindlustustingimused kooskõlastatakse enne lepingu sõlmimist rendileandjaga. Lepingutingimuse eesmärgiks oli vältida olukorda, kus kindlustusjuhtumi saabumisel ei ole tagatud hoone omanikule tekitatud kahju täielik hüvitamine. Pärnu linna kui eelmise omaniku poolt oli hoone kindlustatud kuni selle võõrandamiseni. Edasise kindlustamise kohta keeldus rentnik rendileandjale informatsiooni andmast ning rendileandjal oli õigustatud kartus, kas hoone on üldse kindlustatud (arvestades hoone asukohta, on risk kõrge - üleujutused, tormid), kas soodustatud isikuks on tema ning milline on kindlustussumma. Rentnik ei ole vaatamata korduvatele nõudmistele rendileandjale esitanud ei
43. a. ega
44. a. kindlustuspoliisi ega selle olemasolu ka tõendanud. Hagiavaldusele lisatud kindlustuspoliisi koopiast on näha, et rentnik kindlustas hoone alates
45. augustist
46. a., seega alates kinnistu võõrandamisest
47. juulil
48. a. kuni
49. augustini
50. a. oli rendileandja vara kindlustuskaitseta. Käesoleval ajal jätkab rentnik kindlustuskohustuse rikkumist, kuna pärast kohtule esitatud kindlustuspoliisi kehtivusaja lõppemist
51. juulil
52. a. ei ole rendileandjale kooskõlastamiseks uut kindlustuslepingut esitatud. Lepingu p.
53. 4 kohaselt on rendiarve tasumise tähtajaks esitatud arvete alusel jooksva kuu
54. kuupäev, kusjuures rendisumma oli kindlaks määratud. Seega rendiarvete väidetav mitteõigeaegne esitamine ei saa olla aluseks rendi tasumisega viivitamisele. Pealegi, kõik rendiarved on rentnikule esitatud, saadetud lausa tähitud postiga, mida rentnikul on kombeks mitte vastu võtta. Viivitamine on toimunud kuni 3 - 5 päeva, ka pärast
55. aprilli
56. a. tehtud avaldust lõpetada selline lepingurikkumine. Rendi saamine on kinnisvaraarendaja oluline huvi, seega ei soovi rendileandja taluda edaspidi ka sellist lepingurikkumist. Hagiavalduses on rentnik ka ise möönnud, et mõningatel juhtudel on tasumisega hilinetud. Hageja poolt investeerimiskohustuse realiseerimata jätmine on mõjuv põhjus rendilepingu erakorraliseks ülesütlemiseks

§ 196lg.

1 ja 2 mõttes, kuivõrd täitunud ei ole lepingu eesmärk. Pooled on korraga kokku leppinud nii renditasus kui ka renditud varasse investeerimises. Tegemist on lepingu hinnaga, mis on rendilepingu puhul lepingu oluline tingimus. Võrreldes renditasuga omab investeerimiskohustus suurt osakaalu rendilepingu hinnas. Selle eesmärgi täitumata jäämisel on põhjendatud arvata, et kostjal puudub huvi lepingu jätkamiseks kuni 2025. a. Hageja seevastu on saanud aastate vältel (12 aastat) soodsa rendihinnaga, mida ta on maksnud vaid hoone kasutamise eest, kuigi kasutas kogu kinnistut, lepingu objekti kasutada ilma investeeringuteta. Hageja on kasutanud turuhinnaga võrreldes madala renditasuga ehitist ning teinud remondi, mis on omane nn. tavalisele rentnikule oma äritegevuse arendamiseks (majutus, toitlustus). Lepingus fikseeritud kohustuste tasakaalu ei ole saavutatud. Investeerimiskohustuseta on renditasu ebamõistlikult väike – 13, 60 krooni/m2 7 talvel ja 20, 40 krooni/m2 suvel – ja kostjale kahjulik. Rendilepingu erakorraline lõpetamine ei eelda tingimata hagejapoolset lepingurikkumist. Poolte õigused ja kohustused on 12 aasta jooksul olnud ebavõrdsed. Kostja tahe lepingu sõlmimisel ei ole realiseerunud, seega oli ta õigustatud rendilepingu üles ütlema. Nimetatud õigus läks

§ 291lg.

1 alusel ka uuele omanikule – Kathrin Villa OÜ-le. Hageja nõuded on ebaselged, kuna hagi nõueteks on tuvastada AGAL Kinnisvarad OÜ lepingu erakorralise ülesütlemise avalduste tühisus ja kohustada kostjaid täitma lepingut. Kostjatele ei ole arusaadav, millised nõuded millise kostja vastu millisel õiguslikul alusel on esitatud, et esitada neile konkreetsed vastuväited. Esimese astme kohtu otsus

1. mai
2. a. otsusega jättis Pärnu Maakohus hagi rahuldamata. Otsusega tühistas maakohus ühtlasi
3. juuli
4. a. määrusega kohaldatud hagi tagamise ning jättis menetluskulud hageja kanda. Poolte vahel puudub vaidlus, et
5. märtsil
6. a. sõlmitud rendilepingu objektiks on Pärnus Mere pst. 14 asuv hoone üldpinnaga 570 m2 ja krunt suurusega 2622 m
7. Leping on sõlmitud tähtajaga 30 aastat. Rendi maksmise kohustus tekib lepingu p.
8. 2 kohaselt alates viie aasta möödumisest lepingu allkirjastamisest -
9. märtsil
10. a. Lepingu p.
11. 14 kohaselt kohustus hageja rekonstrueerima objektil asuva hoone viie esimese rendiaasta jooksul vastavalt lepingu lisas 3 toodud muinsuskaitsenõuetele ja investeerimisplaanile, eraldades oma vahenditest vähemalt kolm miljonit krooni, mis ei kuulu renditähtaja lõppedes hüvitamisele ega rendiga tasaarveldamisele. Lisa 3 on lepingu lahutamatu osa, mis allkirjastati
12. mail
13. a. Investeerimiskohustus on lepingu oluline tingimus, sest selle kohustuse täitmise ajaks oli hageja vabastatud rendi tasumise kohustusest. Investeerimiskohustuse sisu on kindlaks määratud lepingu lisas 3 esitatud investeerimisplaaniga ning ehitise suhtes kehtestatud muinsuskaitsenõuetega. Hageja kohustus 3.000.000 krooni ulatuses korraldama kogu maja projektide koostamise, katuse remondi, välisseinte ja akende värvimise, alumise korruse remondi, restorani sisustamise, vajalikud vee-, elektri- ja ventilatsioonitööd, ülemise korruse remondi ja sisustamise majutus- või kontoriruumideks, katuse (lae) uuendamise, akende vahetamise, veranda remondi poolsoojustamiseks ning välisseinte ilme korrastuse. Lepingu
14. detsembri
15. a. muudatuse kohaselt koostoimes lepingu lisas 3 sätestatuga tuli nimetatud tööd lõpetada hiljemalt
16. juunil
17. a. Rendilepingu p.
18. 12 sätestab hageja kohustuse kindlustada rendiobjekti (tule, vee jm. vastu) ning kindlustustingimused kooskõlastatakse enne lepingu sõlmimist rendileandjaga. Lepingu punkti
19. 5 kohaselt on hageja kohustatud kandma tasumisele kuuluva rendisumma temale esitatud arve alusel rendileandja pangaarvele jooksva kuu
20. kuupäevaks. Vaidlus on suunatud nimetatud kohustuste täitmise tuvastamisele.
21. juunil
22. a. sõlmitud lepingu alusel läks lepinguobjekti omandiõigus Pärnu linnalt üle AGAL Kinnisvarad OÜ-le. Hagejat teavitati müügilepingu sõlmimisest Pärnu Linnavalitsuse
23. juuli
24. a. kirjaga.

§ 291

lõikest 1 ja §-st 341 tulenevalt läksid kinnisasja võõrandamisega uuele omanikule üle ka kinnisasja koormav üürileping ja sellest tulenevad nõudeõigused.

1. aprillil
2. a. tegi rendileandja rentnikule avalduse, milles andis tähtaja üürilepingu rikkumiste kõrvaldamiseks, samuti avalduse rikkumiste kõrvaldamata jätmisel üürilepingu erakorralise ülesütlemise kohta alates
3. augustist
4. a. Lepingurikkumiseks luges rendileandja investeerimiskohustuse mittenõuetekohast täitmist, kindlustuspoliisi esitamata jätmist ja üüriarvete tasumisega pidevat viivitamist. Villa Kathrin OÜ omandas rendilepingu objektiks oleva kinnistu AGAL Kinnisvarad OÜ-lt, kinnisasja võõrandamisega läks uuele omanikule üle ka kinnisasja koormav üürileping ja sellest tulenevad nõudeõigused.
5. juuli
6. a. kirjaga teatas kostja hagejale lepingu ülesütlemisest alates
7. augustist
8. a., kuivõrd hageja ei olnud tähtaegselt
9. aprilli
10. a. kirjas märgitud puudusi kõrvaldanud. 8 Lepingu p.
11. 5 kohaselt on hageja kohustatud kandma tasumisele kuuluva rendisumma temale esitatud arve alusel rendileandja pangaarvele jooksva kuu
12. kuupäevaks. Kostja pangakonto väljavõttest ajavahemikul
13. juulist
14. a. kuni
15. juulini
16. a. nähtub, et sel ajavahemikul hageja poolt kostjale rendilepingu alusel tehtud 13-st maksest oli tähtaegselt tehtud 7 ning hilinenult
17. Sellest järeldub, et hageja ei ole kinni pidanud lepingus sätestatud maksetähtaegadest, rikkudes sellega

§ 76lõiget 1.

Hageja vastuväide, mille kohaselt on selle kohustuse täitmise eelduseks rendileandja poolt iga kuu 15. kuupäevaks arve esitamine, ei ole veenev. Kostja poolt arve esitamata jätmist ei saa lugeda mõjuvaks põhjuseks maksekohustuse täitmata jätmisel, sest renditasu põhisumma on lepingus fikseeritud. Seda enam, et hagejal olid teada kostja pangakonto andmed. Ka nende andmete mitteteadmine ei vabastaks hagejat lepingus fikseeritud maksete tähtaegselt tegemise kohustusest, sest seda on kooskõlas

§-ga 120 võimalik lahendada hoiustamisega. Kostja seisukoht, et selline täitmisega viivitamine oleks antud asjaoludel lepingu ülesütlemise aluseks, ei ole aga õige. 30 aastaks sõlmitud rendilepingu näol on tegemist kestuslepinguga.

§ 196lg.

1 kohaselt võib kumbki lepingupool kestuslepingu mõjuval põhjusel üles öelda, kui ülesütlevalt lepingupoolelt ei või kõiki asjaolusid ja mõlemapoolset huvi arvestades mõistlikult nõuda lepingu jätkamist kuni kokkulepitud tähtpäevani. Ühe poole lepingulise maksedistsipliini järgmise tagamine on lahendatav teiste vähemkoormavate õiguskaitsevahenditega (näit.

§ 113lg.

1 kohane viivitusintressi nõudmine) ning kohene lepingu ülesütlemine maksekohustuse täitmisega paaripäevase hilinemise eest ei ole põhjendatud. Rendilepingu p.

1. 12 sätestab hageja kohustuse kindlustada rendiobjekt (tule, vee jm. vastu) ning kooskõlastada kindlustustingimused enne lepingu sõlmimist rendileandjaga. Selle lepingutingimuse eesmärgiks oli vältida olukorda, kui kindlustusjuhtumi saabumisel ei ole tagatud hoone omanikule tekitatud kahju täielik hüvitamine. Hagejale on
2. juulil
3. a. väljastatud Parex Kindlustuse Eesti filiaali poolt ettevõtte vara kindlustuspoliis, millega on rendilepingu objekti suhtes kaetud rendilepingu punktist
4. 12 tulenevad riskid. Soodustatud isikuks on AGAL Kinnisvarad OÜ. Lepingu punktist
5. 12 ei tulene kindlustuslepingu sõlmimise kohustuslikku aega, kuid sätte eesmärgist tulenevalt võib järeldada, et lepingu objekt peab olema pidevalt kaetud kindlustuskaitsega. Seega tuleb uus kindlustusleping sõlmida hiljemalt eelmise lepingu lõppemise päeval, olles selle tingimused eelnevalt kooskõlastanud rendileandjaga. Lepingu punktist
6. 12 ei tulene ka ajaliselt määratletud kohustust esitada rendilepingu kindlustamist tõendav dokument rendileandjale. Nimetatud sättest tuleneb üksnes kindlustuslepingu sõlmimise kohustus, mis kataks vähemalt lepingus sätestatud riskid. Rendileandjal on kahtluse korral õigus nõuda kohustuse täitmise tõendamist. Taolise nõude on kostja esitanud hagejale
7. aprillil
8. a. Kindlustusleping on sõlmitud vastavalt Balti Kindlustusmaakleri OÜ
9. juuli
10. a. tellimusele alates
11. augustist
12. a., seega ei kehtinud see kindlustusleping kostja poolt vastava järelepärimise tegemise ajal. Kuivõrd muud kindlustuspoliisi esitatud ei ole, tuleb lugeda, et sellel ajal oli rendilepingu objekt kindlustamata, millega hageja rikkus rendilepingu punktis
13. 12 sätestatud kohustust. Kostja vastava nõude esitamisel heastas hageja oma rikutud kohustuse. Kostja seisukoht, et selline kindlustuslepingu sõlmimata jätmise fakt oleks antud asjaoludel lepingu ülesütlemise aluseks, ei ole õige.

§ 107lg.

1 kohaselt võib lepingulist kohustust rikkunud lepingupool rikkumise oma kulul heastada, muu hulgas mittekohase täitmise parandada või asendada, kuni teine lepingupool ei ole lepingust taganenud. Lepingurikkumine heastati alates

1. augustist
2. a., millest tulenevalt puudus kostjal sellele rikkumisele tuginevalt õigus lepingu ülesütlemiseks. Iseseisva olulise rikkumisena ei ole käsitletav kindlustuslepingu tingimuste eelnev kostjaga kooskõlastamata jätmine, kuivõrd kindlustusleping katab rendilepingu punktis
4. sätestatud riskid ning vastab lepingupunkti üldisele eesmärgile. Lepingu p.
5. 14 ja lisa 3 kohaselt kohustus hageja rekonstrueerima hoone viie esimese rendiaasta jooksul; tööd tuli lõpetada lepingu muudatuse kohaselt hiljemalt
6. juunil
7. a. Kuivõrd rendilepingu p.
8. 2 kohaselt oli hageja rendilepingu esimese viie aasta ehk investeerimiskohustuse täitmise aja vältel rendi maksmise kohustusest vabastatud, tuleb 9 järeldada, et investeerimiskohustus on lepingu oluline tingimus. OÜ EIKO
9. novembri
10. a. eksperthinnangu kohaselt on rendilepingu objektiks oleva hoone rekonstrueerimisel seisuga
11. november
12. a. tehtud hinnanguliselt tööd 1.641.000 krooni ulatuses. Projektist on osaliselt realiseerimata järgnev: renoveerimata on välisuksed ja aknad, puuduvad plekist varikatused sissepääsudel, asendamata on katusekatted, remontimata trepp hoone põhjaküljel, välja ehitamata saunaplokk ja selle ees asuv tuulekoda koos korrustevahelise trepiga, paigaldamata kabineti ja köögiploki koridor-tuulekoja põrandakatted, välja ehitamata teise korruse numbritoad koos nende juurde kuuluvate sanitaarsõlmedega, trepihalli ja koridoriga, lõpetamata puitlippaed piki Mere puiesteed ja paigaldamata piirdeaia Suvituse tänava poolne sõiduvärav, tegemata autoparkla, rajamata ligustrihekk ning betoonalus prügikonteineritele. Kõik nimetatud tööd ei sisaldu rendilepingu lisana 3 sõlmitud investeerimislepingus. Viimase täitmata jätmisena saab ette heita ainult selles loetletud tööde tegemata jätmist. Loetelust on investeerimiskohustuse rikkumisena käsitletav üksnes välisuste ja akende renoveerimata jätmine, sissepääsudel plekist varikatuste puudumine, katusekatete asendamata jätmine ning teise korruse numbritubade koos nende juurde kuuluvate sanitaarsõlmedega, trepihalli ja koridoriga välja ehitamata jätmine. Hageja leiab, et lepingust tuleneva investeerimiskohustuse täitmine kajastub tema
14. aasta majandusaasta aruannetes, kus hoone remondikulud olid vastavalt 2.100.781 krooni, 2.307.249 krooni ja 36.212 krooni. Rendilepingu lisaks 3 olevas investeerimislepingus leppisid pooled kokku investeerimiseks mõeldud summa 3.000.000 krooni sihtotstarbelise kasutamise ainult lepingus nimetatud tööde tegemiseks. Asjaolu, et hageja majandusaasta aruannetes on remondi real kajastatud nimetatud summa kulutamine, ei tähenda veel selle sihtotstarbelist kasutamist. Lepinguga raha kasutamise sihtotstarbe kokkuleppimisel on selle summa mittesihtotstarbeline kasutamine lepingurikkumine. Kasutusloa väljastamine tõendab üksnes hoone kasutuskõlblikkust, mitte rendileandja ja rentniku vahelise investeerimiskohustuse täitmist. Investeerimiskohustuse täitmata jätmist puudutavas osas lepingurikkumise fakti tuvastamiseks ei ole oluline ka hageja väide, et investeerimiskohustuse nõue on aegunud. Investeerimiskohustuse nõude aegumine tähendab üksnes seda, et investeerimiskohustuse täitmist enam nõuda ei saa. Kohustuse rikkumise nõude aegumine ei tähenda aga lepingu rikkumise fakti äralangemist. Lepinguline kohustus jääb selle mitteheastamisel rikutuks ka siis, kui selle täitmise nõudmine on aegunud, kuivõrd lepingus kokkulepitud kohustus on endiselt täitmata. Investeerimiskohustuse täitmine peab tagama hoone füüsilise säilimise, arendamise ja väärtuse tõstmise, mis on hoone omaniku olulised huvid. Kohustuse täitmata jätmise tulemusena on need eesmärgid saavutamata. Seda enam, et osa töödest on käsitletavad vajalike kulutustena tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 63 p. 1 ja ülejäänud kasulike kulutustena sama paragrahvi p. 2 mõttes. Hagejal oli oma lepingulise investeerimiskohustuse täitmiseks ette nähtud mõistlik aeg (viis aastat lepingu sõlmimisest), mida hiljem pikendati veel poolte kokkuleppel. Sellele järgnevalt andis kostja hagejale tähtaja investeerimiskohustuse täitmiseks kuni
15. juunini
16. a. Hageja jättis ka selleks ajaks puudused kõrvaldamata. Lepingu sõlmimise ja kostja poolt hagejale puuduste kõrvaldamiseks antud tähtpäeva vahele jääv rohkem kui 12 aasta pikkune aeg on piisav ja mõistlik nimetatud lepingulise kohustuse täitmiseks. Eeltoodust tulenevalt on tuvastatud, et pooltevahelisest rendilepingust ja selle lisaks olevast investeerimislepingust tulenes hagejale konkreetne investeerimiskohustus. Hageja on jätnud selle eksperthinnangu kohaselt osaliselt täitmata. Selline tegevus on käsitletav pooltevahelise rendilepingu ja selle lisaks oleva investeerimislepingu rikkumisena. Kuivõrd hageja ei ole tõendanud rikkumise vabandatavust, tuleb pidada teda kohustuse rikkumise eest vastutavaks. Kostja on valinud lepingu rikkumise eest kohaldatavaks õiguskaitsevahendiks lepingu ülesütlemise (

§ 101lg.

1 p 4).

§ 196lg.

1 kohaselt võib kumbki lepingupool kestuslepingu mõjuval põhjusel üles öelda, kui ülesütlevalt lepingupoolelt ei või kõiki asjaolusid ja mõlemapoolset huvi arvestades mõistlikult nõuda lepingu jätkamist kuni 10 kokkulepitud tähtpäevani. Kõiki asjaolusid ja huve arvestades ei ole mõistlik kostjalt nõuda sellise rendilepingu kestuse talumist veel 17 aastat, millega kokkulepitud vajalike ja kasulike kulutuste tegemise kohustust hageja oluliselt rikub, sest sellise rikkumise tulemusena ei ole tagatud rendilepingu objekti säilimine ja kaitsmine täieliku või osalise hävimise eest. Nimetatud kulutuste tegemine kostja enda poolt annaks hagejale lepinguga õiguse kasutada kolmekümne aasta jooksul (millest viis esimest aastat veel renti maksmata) kostja poolt renoveeritud maja, tasudes selle eest renti määras, milles on arvestatud renoveerimiseks vajalike kulutuste tegemist hageja poolt. Samuti paneb selline olukord kostjale ehitise säilimiseks investeeringute tegemise kohustuse, millist ta ei ole endale pidanud planeerima, arvestades pooltevahelise lepinguga sellise kohustuse panemist hagejale. Seega tasuks investeerimiskohustuse täitmata jätnud hageja kostjale lepingu eesmärgiga võrreldes renti põhjendamatult väikese määra järgi, mis antud asjaoludel ei oleks õiglane. Eeltoodust tulenevalt oli rendilepingu ülesütlemine kostja poolt õiguspärane ja põhjendatud. Hagi tuleb jätta rahuldamata. Apellatsioonkaebus Hageja palub maakohtu otsuse tühistada ning uue otsusega hagi rahuldada. Hageja on lepingust tulenevat investeerimiskohustust kohaselt täitnud. Mere pst. 14 asuva hoone remondikuludeks

1. a. oli 2.100.781 krooni,
2. a. 2.307.249 krooni ja
3. a. täiendavalt 36.212 krooni, mis ületab lepingujärgset 3.000.000 krooni suurust investeeringut. Maakohus leidis, et pooled leppisid investeerimiseks mõeldud summa sihtotstarbelise kasutamise kokku ainult lepingus nimetatud tööde tegemiseks. Investeerimiskohustuse sisuks ja eesmärgiks ei ole aga ainult konkreetsete tööde tegemine, vaid hoone taastamine tervikuna. Kuivõrd selle eesmärgi täitmiseks on kulutatud 4, 4 miljonit krooni, tuleb lugeda lepinguga ettenähtud investeerimiskohustuse eesmärk täidetuks. OÜ EIKO eksperthinnang ei ole asjakohane tõend. Maakohus on jätnud tähelepanuta, et eksperthinnang on koostatud
4. novembril
5. a., ehk rohkem kui pool aastat enne lepingus sätestatud investeerimiskohustuse täitmise tähtaja lõppu
6. juunil
7. a. Seega on kohus jätnud tuvastamata, millises seisus oli rendiobjekt investeerimiskohustuse täitmise tähtaja lõpul või millises seisus on see praegu. Arusaamatu on kohtu väide, et eksperthinnanguga on tõendatud investeerimiskohustuse rikkumine. Kui arvestada eksperthinnangu arvestuslikku (oletuslikku) arvamust, et teostatud on töid 1.643.000 krooni eest, siis võttes arvesse, et
8. a. on tehtud investeeringuid mahus 2.307.249 krooni, on hageja paigutanud hoonesse ja kinnistule investeeringuid rohkem kui 3.000.000 krooni. Lepingus on sätestatud, et apellant investeerib esimese 5 rendiaasta jooksul 3.000.000 krooni, mitte rohkem. Menetluse ajal ei juhtinud kohus kordagi hageja tähelepanu asjaolule, et hageja peab tõendama konkreetsete tööde tegemist investeerimiskohustuse täitmise raames. Seetõttu on apellatsioonkaebusele lisatud arved ja pildimaterjalid, mis tehtud töid ja kulutusi kajastavad. Maakohtu otsuse sisuga tutvudes tuli apellandile üllatusena, et kohus on oma otsuse üles ehitanud konkreetsete ehitustööde tegemata jätmisele, kuigi kohtule esitatud tõendite kohaselt ei saa kohtuotsuses märgitud tööd olla teostamata või nõuetekohaselt teostamata. Kuni kinnistu võõrandamiseni
9. juulil
10. a. oli rendileandjaks Pärnu linn, kes on
11. märtsi
12. a. kirjaga kinnitanud, et tal ei ole hageja vastu olnud lepingu täitmisega, s. h. investeerimiskohustuse täitmisega seonduvalt mingeid pretensioone. Sellest tulenevalt ei saa nõustuda kohtu seisukohaga, et hoone rendileandja poolt väljastatud kasutusluba tõendab üksnes hoone kasutuskõlblikkust. Kuna esitatud eksperthinnangut ei saa lugeda asjakohaseks tõendiks, ei ole vastustajad esitanud ühtegi asjakohast tõendit, mis kinnitaks nende paljasõnalisi väiteid investeerimiskohustuse täitmata jätmise kohta. Isegi, kui leitaks, et kohustust on rikutud, on investeerimiskohustuse rikkumist puudutavad nõuded lepingu ülesütlemise ajal igal juhul aegunud ja nendega ei saa 11 ülesütlemist õigustada.
13. detsembri
14. a. lepingumuudatuse alusel tekkida võinud nõuded tuleb lugeda aegunuks alates
15. juulist
16. a. Kui leida, et investeerimiskohustust ei täidetud tähtaegselt, on vastav rikkumine käesolevaks hetkeks heastatud. Hageja on teinud rendiobjektile aastatel 2000 - 2001 investeeringuid rohkem kui 4.000.000 krooni ulatuses. Käesolevaks ajaks on lisandunud veel täiendavad kulutused, mida hageja on valmis tõendama. Villa Katariina väärtus on hetkel oluliselt suurem kui oli aastal 1995 või 2000.

§ 107lg.

1 annab kohustust rikkunud poolele võimaluse kohustuse rikkumine heastada omal kulul, muuhulgas mittekohase täitmise parandada või asendada, kuni teine pool ei ole lepingust taganenud või lepingut üles öelnud või nõudnud kahju hüvitamist. Ühtegi

§ 107lg.

1 punktides 1 - 3 sätestatud alust, mis heastamise välistaks, ei esine. Isegi kui investeerimiskohustust oleks rikutud, ei saaks seda lugeda oluliseks rikkumiseks

§ 116lg.

2 ega § 196 mõttes. Kohus leidis, et rikkumise tulemusena ei ole tagatud lepinguobjekti säilimine ja kaitsmine osalise või täieliku hävimise eest, kuid ei ole viidanud, millisele

§ 116

lõikes 2 sätestatud tingimusele ta tugines, kui luges apellandi käitumise lepingu oluliseks rikkumiseks. Vastustaja seisukoht Vastustaja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu. Kõrgema astme kohtute varasemad lahendid

1. novembri
2. a. otsusega tühistas Tallinna Ringkonnakohus Pärnu Maakohtu otsuse ja saatis asja maakohtule uueks läbivaatamiseks.
3. mai
4. a. otsusega tühistas Riigikohus ringkonnakohtu otsuse ning saatis tsiviilasja samale ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks. Riigikohtu otsuse kohaselt ei vaielda enam selle üle, et üürilepingu ülesütlemiseks ei andnud alust kindlustuspoliisi üürileandjale esitamata jätmine ja üüriarvete tasumisega viivitamine. Hageja vaidlustas kassatsioonkaebuses ringkonnakohtu otsuse osas, milles kohus ei kohaldanud kostja investeerimiskohustuse täitmise nõudele aegumist. Kohtud leidsid vastavalt võlaõigusseaduse, tsiviilseadustiku üldosa seaduse ja rahvusvahelise eraõiguse seaduse rakendamise seaduse (

RakS) § 12 lõikele 1 ja § 7 lõikele 1 õigesti, et vaidlusaluse üürilepingu ülesütlemisele kohalduvad

-i sätted, kuid jätsid ebaõigesti tähelepanuta

§ 118lõike 2.

Selle sätte kohaselt on lepingurikkumise tõttu lepingust taganemine tühine, kui kohustuse täitmise nõue on aegunud ja võlgnik tugineb sellele, või kui võlgnik keeldub õigustatult kohustust täitmast. Sätte eesmärgiks on vältida lepingu ühepoolset lõpetamist olukorras, kus lepingu täitmise nõue on aegunud. Põhjendatud on analoogia alusel rakendada osundatud sätet ka lepingu ülesütlemisele. Kohtud märkisid õigesti, et kohustuse rikkumise nõude aegumine ei tähenda lepingu rikkumise äralangemist, kuid ei arvestanud, et

§ 118lg.

2 järgi muutub lepingu ülesütlemine tagasiulatuvalt tühiseks, kui hageja teatab, et tugineb täitmise nõude aegumisele. Asja materjalide kohaselt on hageja menetluse algusest peale tuginenud investeerimiskohustuse täitmise nõude aegumisele. Ringkonnakohtul tuleb otsustada investeerimiskohustuse täitmise nõude aegumise üle. Tähelepanuta on jäetud, kas esinevad

§ 196lõikes 3 sätestatud eeldused.

Selle sätte kohaselt võib ülesütlemiseks õigustatud isik lepingu üles öelda üksnes mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta ülesütlemise aluseks olnud asjaolust teada sai. Ülesütlemine on lubatud juhul, kui kõik ülesütlemise eeldused on täidetud. Kui asja uuel läbivaatamisel selgub, et investeerimiskohustuse täitmise nõue on tulenevalt

§ 118lg.

2 aegunud, ei ole enam tähtsust sellel, kas

§ 196lg. 3 sätestatud ülesütlemise eeldus on täidetud või mitte. Ts

MS § 693 lg. 2 kohaselt on Riigikohtu otsuses esitatud seisukohad õigusnormi tõlgendamisel ja kohaldamisel sama asja uuesti läbivaatavale kohtule kohustuslikud. 12 Tsiviilkolleegiumi seisukoht Kolleegium leiab, et maakohtu hagi rahuldamata jättev otsus tuleb tühistada. Ringkonnakohus saab teha asjas uue, hagi rahuldava otsuse, tuvastades, et OÜ-ga STV Group

1. märtsil
2. a. Pärnus Mere pst. 14 asuva hoone kasutamiseks sõlmitud üürilepingu ülesütlemine
3. aprilli ja
4. juuni
5. a. ülesütlemisavaldustega on tühine. Menetluskulud tuleb ümber jaotada, jättes need võrdsetes osades kostjate kanda. Pooltel ei ole vaidlust maakohtu poolt tuvastatud asjaolude üle, et vaidlusaluse üürilepingu (pealkirjastatud kui rendileping) Pärnus Mere pst. 14 asuva hoone ja krundi kohta sõlmisid hageja ja Pärnu linn
6. märtsil
7. a., et lepingu p.
8. 14 kohaselt kohustus hageja rekonstrueerima objektil asuva hoone viie esimese rendiaasta jooksul vastavalt lepingu lisas 3 toodud muinsuskaitsenõuetele ja investeerimisplaanile, eraldades oma vahenditest vähemalt kolm miljonit krooni, mis ei kuulu renditähtaja lõppedes hüvitamisele ega rendiga tasaarveldamisele, ning et lepingu
9. detsembri
10. a. muudatuse kohaselt koostoimes lepingu lisas 3 sätestatuga tuli rekonstrueerimistööd lõpetada hiljemalt
11. juunil
12. a. Vaidlust ei ole ka selle üle, et Pärnu linnalt läks omandiõigus lepinguobjektile üle esmalt Agal Kinnisvarad OÜ-le ja nimetatult omakorda Villa Kathrin OÜ-le, kellele läks üle ka vaidlusalune üürileping. Samuti ei vaidle pooled selle üle, et
13. aprilli
14. a. kuupäeva kandva avaldusega andis üürileandja Agal Kinnisvarad OÜ hagejale tähtaja üürilepingu rikkumiste kõrvaldamiseks ja hoiatas, et rikkumiste kõrvaldamata jätmisel ütleb ta lepingu alates
15. augustist
16. a. üles,
17. juuni
18. a. kuupäeva kandva üürileandja Villa Kathrin OÜ avalduse sisuks on aga üürilepingu erakorraline ülesütlemine selle rikkumisele tuginedes alates
19. augustist
20. a. Maakohus tuvastas ja selle üle enam ei vaielda, et üürilepingu ülesütlemiseks ei andnud alust kindlustuspoliisi üürileandjale esitamata jätmine ja üüriarvete tasumisega viivitamine. Maakohtu otsust on vaidlustatud osas, mis puudutab üürilepingu ülesütlemist investeerimiskohustuse täitmata jätmise tõttu. Muuhulgas vaidlustas hageja maakohtu otsuse osas, milles kohus ei kohaldanud kostja investeerimiskohustuse täitmise nõudele aegumist. Kolleegium leiab, et investeerimiskohustuse täitmise nõue, millele tuginedes esitati hagejale üürilepingu ülesütlemisavaldus, on aegunud. Nii kohalduvad võlaõigusseaduse, tsiviilseadustiku üldosa seaduse ja rahvusvahelise eraõiguse seaduse rakendamise seaduse (

RakS) § 12 lg. 1 ja § 7 lg. 1 kohaselt selle üürilepingu ülesütlemisele

-i sätted.

§ 118lg.

2 kohaselt on lepingurikkumise tõttu lepingust taganemine muuhulgas tühine, kui kohustuse täitmise nõue on aegunud ja võlgnik tugineb sellele. Sätte eesmärgiks on vältida lepingu ühepoolset lõpetamist olukorras, kus lepingu täitmise nõue on aegunud. Seega muutub lepingu ülesütlemine

§ 118lg.

2 järgi tagasiulatuvalt tühiseks, kui hageja teatab, et tugineb täitmise nõude aegumisele. Asja materjalide kohaselt on hageja menetluse algusest peale tuginenud investeerimiskohustuse täitmise nõude aegumisele (kd. I, tl. 7). Seega on vaidluse lahendamiseks oluline tuvastada, kas investeerimiskohustuse täitmise nõue on aegunud. Kolleegium leiab, et ülesütlemisavalduse tegemise ajaks oli kostja nõue – täita investeerimiskohustust – aegunud. Nii tuli lepingu kohaselt investeerimiskohustuse viimane osa täita hiljemalt 1. juunil 2001. a.

RakS § 9 lg. 1 kohaselt kohaldatakse tsiviilseadustiku üldosa seaduses ning võlaõigusseaduses aegumise kohta sätestatut ka enne

1. juulit 2002 tekkinud aegumata nõuetele; aegumise algusele, peatumisele ja katkemisele kohaldatakse enne
2. juulit 2002 kehtinud seadust, kui aegumine on alanud, peatunud või katkenud enne
3. juulit
4. Et vaidlusaluse kohustuse täitmise tähtaeg langes aega enne
5. juulit 2002, tuleb aegumistähtaja algusele kohaldada enne
6. juulit 2002 kehtinud TsÜS § 116, mille kohaselt aegumistähtaja kulg algab päevast, mil isik sai teada või pidi teada saama oma õiguse rikkumisest; seaduses võib sätestada hagemisõiguse tekkimise muu aja. Et vaidlusaluse õigussuhte kohta ei ole seaduses sätestatud hagemisõiguse tekkimise muud aega, siis algas üürileandja kohustuse täitmise nõude aegumistähtaja kulg päevast, mil üürileandja kohustuse rikkumisest teada sai või teada saama pidi. Kuna tegemist oli lepingulise 13 kohustusega, mis tuli täita kokkulepitud tähtajal, kusjuures üürileandjal oli lepingu kohaselt õigus teostada kontrolli investeerimiskohustuse täitmise üle (punkt
7. 3) ja mingitele muudele asjaoludele, mis oleksid võinud mõjutada kohustuse rikkumisest teadasaamist, ei ole kostja tuginenud, siis pidi üürileandja lepingurikkumisest teada saama hiljemalt järgmisel päeval pärast kohustuse täitmiseks ettenähtud tähtaja möödumist ehk
8. juunil
9. a. Aegumistähtaja alguses kehtinud TsÜS § 113 kohaselt oli hagi korras õiguste kaitse üldine aegumistähtaeg 10 aastat, välja arvatud nõuded, mille kohta on seaduses sätestatud lühendatud aegumistähtaeg või mille kohta aegumist ei kohaldata. Et vaidlusaluse nõude kohta ei olnud sätestatud üldisest tähtajast erinevat aegumistähtaega, siis oli nõude aegumistähtaja pikkuseks 10 aastat. Seega ei olnud kostja nõue aegunud
10. juuliks
11. a., mil hakkas kehtima uus TsÜS. Uue TsÜS-i § 146 lõikes 1 sätestati tehingust tuleneva nõude aegumistähtajaks kolm aastat. Seega nägi alates
12. juulist
13. a. kehtiv seadus vaidlusalusele nõudele ette lühema aegumistähtaja kui varem kehtinud seadus.

RakS § 9 lg. 2 kohaselt, kui tsiviilseadustiku üldosa seaduse või võlaõigusseaduse kohaselt on aegumistähtaeg lühem kui enne

1. juulit 2002 kehtinud seaduse kohaselt, arvestatakse tsiviilseadustiku üldosa seaduses või võlaõigusseaduses sätestatud aegumistähtaega alates
2. juulist
3. Seega tuleb ka vaidlusalusele nõudele kohaldada 3-aastast aegumistähtaega, arvestades seda alates
4. juulist
5. a., ning kostja õigus nõuda hagejalt investeerimiskohustuse täitmist aegus
6. juulil
7. a. Seega esitas üürileandja hagejale
8. aprilli
9. a. nõude investeerimiskohustuse täitmiseks ja
10. juuni
11. a. avalduse üürilepingu erakorraliseks ülesütlemiseks ajal, mil tema õigus investeerimiskohustuse täitmist nõuda oli juba aegunud. Et kostja tugines lepingut üles öeldes taolise kohustuse rikkumisele, mille täitmise nõue oli aegunud, siis on lepingust taganemine kooskõlas

§ 118

lõikega 2 tühine ja vaidluse lahendamiseks ei ole oluline, kas hageja lepingus kokkulepitud investeerimiskohustust tegelikult rikkus või mitte. Hagi tuleb juba ainuüksi sellest tulenevalt rahuldada ja tähtsust ei ole sellel, millal kumbki kostjatest lepingueseme omandas ning sai hakata üürilepingus sisalduva investeerimiskohustuse täitmist kontrollima ja hagejale selles osas nõudeid esitama. Nii ei katke aegumine lepingueseme omaniku vahetumisel. Mingitele faktilistele asjaoludele, millega saaks põhjendada hagejapoolse investeerimiskohustuse tahtlikku rikkumist TsÜS § 146 lg. 4 tähenduses, ei ole kostjad tuginenud ei esimese astme kohtu menetluses ega ka apellatsioonimenetluses. Asjaolust, et kostjad pärast aegumistähtaja lõppu nõudsid hagejalt kohustuse täitmist, hageja tahtlust järeldada ei saa. Kooskõlas TsMS § 162 lõikega 1 ja § 165 lõikega 1 jäävad menetluskulud kostjate kanda võrdsetes osades. Mare Merimaa Iko Nõmm Malle Seppik