Obsah (6)

§ 65§ 29§ 76§ 100§ 3§ 101

KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Harju Maakohus, Kentmanni kohtumaja Kohtunik Ele Liiv Otsuse avalikult teatavakstegemise aeg ja koht Kohtuotsus tehakse avalikult teatavaks 28.aprillil 2009.a. k

§ 65lg 1).

Hageja palub kostjatelt välja mõista 111’521,34 krooni. Hageja 03.12.2008.a täiendavate seisukohtade kohaselt vaidluses tsiviilasjas nr. 2-06-3875 on Harju Maakohtu 16.04.2007. a. otsusega tuvastatud, et kostjate võlgnevus hageja ees oli seisuga 16.02.2006. a. perioodide eest 2002. a. detsembrist kuni 2006. a veebruarini. 61 479,76 krooni. Nimetatud maakohtu otsuse põhjendustega nõustus ka Tallinna Ringkonnakohus. Hageja arvestuses on seisuga 2006. a. veebruar arvestatud kõik kostjate üürivõlgnevused kuni 2006. a. veebruarini (k.a). Poolte vahel on kirjalik üürileping sõlmimata. Vaidlus selle üle, kas üürnikuks on kostja I või kostja II pooltevahelistes varasemates vaidlustes on puudunud. Kostjad on järjepidevalt avaldanud ja käitunud kui solidaarsed üürnikud. Hageja on oma avaldustega kostjate avaldusi, millest tuleneb solidaarne suhe, ka aktsepteerinud. Nii aktsepteeris hageja kostjaid solidaarsete üürnikena, esitades mõlemale kostjale 03.01.2006. a. täiendava tähtaja kohustuse rikkumise lõpetamiseks. Samuti aktsepteeris hageja kostjaid solidaarsete võlgnikena 02.02.2006. üürilepingu ülesütlemisavalduse esitamisel. Tallinna Ringkonnakohtu 29.12.2005. a. otsusega tsiviilasjas nr. 2-2/171/05 tuvastati, et hageja on õigustatud nõudma korteri omanikuna ja üürileandjana kostjatelt nende valduses oleva korteri kasutamise eest üüri tasumist. Kostjad sõlmisid 02.02.2006. a. Õigusbüroo Kalver Agu OÜ-ga raha hoiustamise lepingu, mille punkti 1 kohaselt: „Raha hoiustajad" (s.o kostjad) võtavad endale kohustuse hoiustada käesoleva lepingu sõlmimise kuupäevast alates igakuuliselt enda poolt tasumisele kuuluvad eluasemekulud piisavas ulatuses „Raha hoidja" juures, et selle summaga oleksid kaetud lõikvõimalikud kulud õigustatud isiku kasuks, kes osutub lõplikult õigeks korteriomandi asukohaga Valdeku 112a-9 omanikuks.” Selle kokkuleppega avaldasid kostjad kolmandale isikule ühiselt tahet kanda ühiselt eluasemekulusid ehk kostjad soovisid olla solidaarvõlgnikud. Mõlemad kostjad leidsid, et neile kuulub õigus vaidlustada eluruumi omandit, sest neil üürnikena on õigus eluruum erastamise teel ise omandada. Mõlemad kostjad aktsepteerisid, et nad mõlemad on solidaarselt üürnikud, vastates ühiselt 27.01.2006. a. hageja 03.01.2006. a. avaldusele. Kostjad aktsepteerisid, et nad on solidaarselt üürnikud, vaidlustades ühiselt üürilepingu ülesütlemise. Kostjate vastuväited ja põhjendused. 30.07.2008.a kostjate ühise vastuväite kohaselt kostjad hagi ei tunnista, kuna ei nõustu nõude suurusega, PG ei ole üürnik ja seetõttu ei ole ka kohane kostja. 2 07.11.2008.a kohtusse laekunud kostja O.SL täiendavate vastuväidete ja 10.11.2008.a kohtusse laekunud P.G täiendavate vastuväidete kohaselt kostja ei tunnista hagi, kuivõrd hageja ei ole piisavalt tõendanud enda nõude suurust. Saadetud arved kinnitavad, et üürnikuks on O. S , mitte P. G . P. G on XXX eluruumi kasutanud kui üürniku perekonnaliige. Asjaolu, et P. G on väidetavalt hoiustanud üüri Õigusbüroo Kalver Agu OÜ-s, vaidlustanud omandiõiguse eluruumile ja keeldunud eluruumi vabastamisest ei tõenda, et P. G on eluruumi üürnikuks. Kostja O.SL 05.02.2009.a täienduste kohaselt oli kostjate kasutuses olnud korteriomand erastamise objektiks, eluruumi erastamise õigustatud subjekt oli (

1. on)kostja ja eluruumi erastamise kohustatud subjekt oli (
2. on)hageja. 2002 a taotles kostja hagejalt eluruumi erastamist, kuid keeldus. O.S oli 2002.a üürivõlgnevus, kuid 30.12.2002 a seisuga oli ta üürivõlgnevuse kustutanud. Kostja leiab, et erastamisest keeldumiseks puudus õiguslik alus ning et sõlmitava erastamislepingu järgi oleks kostja pidanud olema kantud vaidlusaluse korteriomandi omanikuna kinnistusraamatusse. Hageja on selgitanud, et erastamine on võimalik alles siis, kui võlg kommunaalteenuste eest on tasutud ja korteri erastamise eest tuleb maksta teatud summa, peale võla tasumist aga keeldus hagejale korterit erastamast. Hageja ei nõustunud sõlmima korteri erastamislepingut (võõrandamislepingut ja asjaõiguslepingut omandi ülekandmiseks). Hageja on kohustatud sellised lepingud sõlmima. Seadus ei sätesta, et erastamisele ei kuulu eluruum, millel on kommunaalkulude võlgnevus. Isegi võlgnevuse olemasolu korral ei oleks kohustatud subjektil õigust korteri erastamisest keelduda enne hagi kohtusse esitamist. Hageja nõudis kostjalt võla tasumist alates 2003 a jaanuarist. Selleks hetkeks oli hageja keeldunud kostja hinnangul põhjendamatult sõlmimast vaidlusaluse korteri erastamislepingut ja asjaõiguslepingut - sisuliselt oleks kostja pidanud saama korteri omanikuks ning hagejal ei oleks pidanud olema võimalust nõuda üürilepingu alusel võlgnevuse tasumist. Kostja keelduski hagejale kommunaalmaksete tasumisest. Võlgnik võib keelduda enda kohustuse täitmisest, kui võlausaldaja on enda kohustust rikkunud. Kostjal oli õigus keelduda tasumast üüri- ja kommunaalmakseid, kuivõrd hageja keeldus talle eluruumi erastamast. 08.04.2009.a kohtuistungil selgitasid kostjad, et nad võlasumma arvestusele vastu ei vaidle. Kohtuotsuse põhjendused. Kohus, tutvunud poolte poolt esile toodud asjaoludega ja esitatud tõenditega ning uurinud neid kogumis, leiab, et hageja nõue on põhjendatud ja kuulub rahuldamisele. Poolte vahel ei ole vaidlust selles, et hagejale kuulub omandiõiguse alusel kostjate kasutuses olnud korter (tl 7-8), poolte vahel ei ole kohtuväliselt õnnestunud vaidlust lahendada (tl 13-18). Vaidlust ei ole selles, et 02.02.2006.a ütles hageja kostjatele üürilepingu üles (tl 28-29), kostjad vaidlustasid selle hagiga kohtus ja kostjate hagi jäeti rahuldamata (tl 30-37, 77-84). Vaidlust ei ole ka selles, et kostjate ja hageja vahel on olnud kohtuvaidlus, kus hageja on nõudnud kostjatelt korteri valdust välja ja mis on lõppenud 2005.a hagi rahuldamata jätmisega (tl 19-21) ja kohtuvaidlus, kus kostjad on hagenud hagejat ja palunud muuta kinnistusraamatu kannet ja nõudnud omandiõiguse tuvastamist vaidlusalusele korterile, nimetatud hagi on jäetud rahuldamata (tl 22-27). Kostja P.G leiab, et ta ei ole eluruumi üürnik. Nimetatud väide on vastuoluse kostja enda varasema käitumisega. Vaidlust ei ole selles, et kirjalikku üürilepingut ei ole kummagi kostjaga sõlmitud, seega saab hagejate ja kostjate vahel eksisteerida suuline üürisuhe. Lepingu tõlgendamisel arvestab kohus asjaoluga, et P.G on end poolte varasemates kohtuvaidlustes käsitanud eluruumi üürnikuna, on esitanud hagi koos kaashageja O.Sl kinnistusraamatu kande muutmiseks ja nõudnud omandiõiguse tunnistamist, on teatanud üüri hoiustamisest K.Agu Büroos, samuti on hageja käsitlenud mõlemat kostjat üürnikega, esitades neile mõlemale üürilepingu ülesütlemise avalduse. Seega mõlemad vaidluse pooled on andnud suulisele 3 üürilepingule sellise tõlgenduse varem oma käitumisega, et P.G on üürilepingu pooleks koos O.S (

§ 29lg 5 p 2 ja p 3).

Nimetatust tulenevalt on kostja P.G kohane kostja. Vaidlust ei ole selles, et kostjad jätsid üüri tasumata, seega üürilepingust tuleneva kohustuse täitmata ja nende võlgnevus on 111’521,34 krooni (

§ 76lg 1, § 271 ja peale üürilepingu ülesütlemist § 335).

Kostjad leiavad, et hageja rikkus oma kohustust erastada kostjatele eluruum ja neil oli õigus seetõttu keelduda omapoolse kohustuse täitmisest. Kohus leiab, et kostjate käsitlus ei ole õiguspärane. Õiguskaitsevahendi - omapoolse kohustuse täitmisest keeldumise - kasutamise eelduseks on, et kostja on rikkunud võlasuhtest tulenevat kohustust (

§ 100

).

reguleerib eraõiguslikes suhetes tekkinud võlasuhteid (

§ 3

p-d 1-6) ja seega on

§ 101

lg 1 p 2 sätestatu kohaldamise eelduseks asjaolu, et võlausaldaja on enda eraõiguslikust võlasuhtest tulenevat kohustust rikkunud. Hageja kui eluruumide kohustatud subjekti kohustus erastada eluruum on avalik-õiguslik kohustus ja selle kohustuse täitmata jätmisel ei saa kostjad rakendada

§ 101lg 1 p 2 sätestatud õiguskaitsevahendit.

Seega on hageja nõue kostjate vastu 111’521,34 kr väljamõistmiseks põhjendatud. Kuna hageja käsitleb kostjaid solidaarvõlgnikena, tuleb võlgnevus mõista kostjatelt välja solidaarselt (

§ 65lg 1).

Kuivõrd poolte vahel ei ole vaidlust võlasumma suuruse üle, ei analüüsi kohus nimetatuga seonduvaid tõendeid: toimingute väljavõte (tl 9-10), tõend üüriarvestuse kohta (tl 11-12), arved (tl 64-68, 85-113). Menetluskulud TsMS § 162 lg 1 kohaselt kannab hagimenetluse kulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Sama paragrahvi lõike 2 kohaselt hüvitab pool, kelle kahjuks otsus tehti, teisele poolele muu hulgas kohtumenetluse tõttu tekkinud vajalikud kohtuvälised kulud. Käesoleva otsusega hagi rahuldatakse, seega on otsus tehtud kostjate kahjuks. Eelnevast tulenevalt tuleb hageja menetluskulud jätta kostjate kanda. Hagejal on õigus nõuda hüvitamisele kuuluvate menetluskulude rahalist kindlaksmääramist, esitades selleks Harju Maakohtule avalduse koos nimekirja ja kulusid tõendavate dokumentidega 30 päeva jooksul alates kohtuotsuse jõustumisest. Ele Liiv kohtunik 4