3-07-1721/40

KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Tartu Ringkonnakohus Kohtukoosseis Ivo Pilving, Maili Lokk, Agu Timmi Otsuse tegemise aeg ja koht

1. aprill 2009, Tartu Haldusasja number 3-07-1721 Haldusasi Ilda Kredemanni kaebus Tartu maavanema 22.03.2004 korralduse nr 527 tühistamiseks Vaidlustatud kohtulahend Tartu Halduskohtu
2. novembri 2008 otsus Menetluse alus ringkonnakohtus Ilda Kredemanni apellatsioonkaebus Asja läbivaatamise kuupäev Kirjalik menetlus Menetlusosalised Apellant (kaebuse esitaja) – Ilda Kredemann, esindaja Maia Ploom Vastustaja (haldusorgan) – Tartu maavanem Kolmandad isikud – Laeva Vallavalitsus, Arnold Soe RESOLUTSIOON Apellatsioonkaebus rahuldada. Tühistada Tartu Halduskohtu
3. novembri otsus täies ulatuses ja teha uus otsus. Tühistada Tartu maavanema
4. märtsi 2004 korraldus nr
5. Välja mõista Tartu Maavalitsuselt 4160 (neli tuhat ükssada kuuskümmend) krooni Ilda Kredemanni kasuks menetluskulude katteks. Edasikaebamise kord Otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse otse Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse ärakirja kättesaamisest. MENETLUSOSALISTE NÕUDED, VASTUVÄITED JA PÕHJENDUSED
6. 06.04.2000 ostis Arnold Soe Tartumaal Laeva vallas Laeva külas asuva elamu, mille alune maa suurusega 1,5 ha kuulus ostueesõigusega erastamisele. 12.07.2000 otsustati Tartu maavanema korraldusega nr 2127 erastada ostueesõigusega see maa Mati Märtinile. 21.08.2002 kinkis A. Soe Ilda Kredemannile ½ elamust asukohaga Tartumaal Laeva vallas Laeva külas (ehitise mõttelise osa kinkeleping). 19.03.2004 esitas A. Soe Laeva Vallavalitsusele maa ostueesõigusega erastamise avalduse. 22.03.2004 muudeti Tartu maavanema korraldusega nr 527 Tartu maavanema 12.07.2000 korralduse nr 2127 punkti 1 ja otsustati maa erastada ostueesõigusega A. Soele. Maa erastamise õiguslikuks aluseks märgiti 06.4.2000 allkirjastatud ostu-müügileping. Kinnistamisteade avaldati 20.04.2004 Ametlikes Teadaannetes. I. Kredemann esitas halduskohtule kaebuse, milles palus tühistada Tartu maavanema 22.03.2004 korralduse nr 527 ja välja mõista vastustajalt kohtukulud. Vaidlustatud korraldus, millega maavanem lubas A. Soel maa ostueesõigusega erastada, rikub kaebaja kui elamu kaasomaniku õigusi, sest temal kui hoonete kaasomanikul tekkis ½ maa erastamise õigus, kuid seda tal kasutada ei võimaldatud. Kaebajalt on sisuliselt tema omand ära võetud, sest maa on erastatud ainult A. Soele, kes on registreeritud kinnistu ainuomanikuks ja seega kuulub talle nii maa kui hooned.
7. Tartu maavanema esindaja ja
8. isikud palusid jätta kaebus rahuldamata. Praeguse olukorra, kus A. Soe omandis oleval kinnistul asuv ehitis on kaasomandis, tingis I. Kredemanni tegevusetus maa erastamistoimingutes. Tegelikult tuli maa ostueesõigusega erastamise õigust omaval isikul sõlmida maa müügileping enne 27.11.2005 või hiljemalt 7 kuu jooksul eelnimetatud kuupäevast arvates ja kuna need tähtajad on ületatud, siis on I. Kredemann kaotanud õiguse ostueesõigusega maa erastamiseks. Kuna maa erastamise olulised tingimused olid määratletud ja neid ei saanud muuta, siis ei olnud vaja A. Soe avalduse esitamisega algatada uut protsessi maa erastamiseks. Kuna ka eeltoimingute tegija, Laeva Vallavalitsuse poolt ei olnud esitatud täiendavaid asjaolusid ja A. Soe oli ise pärast hoone ostu 06.04.2000 nimetatud eeltoimingud maa erastamiseks teinud, siis oli võimalik teha Tartu maavanema 12.07.2000 korralduse nr 2127 muudatus. A. Soe maksis kogu maa ostuhinna ja muud kaasnevad kulutused ja sõlmis nimetatud korralduse alusel maa ostu-müügilepingu ning ta kanti omanikuna kinnistusraamatusse. HALDUSKOHTU LAHEND
9. Tartu Halduskohus jättis
10. novembri 2008 otsusega kaebuse rahuldamata. Kohtuotsuse põhjenduste kohaselt kinkis A. Soe I. Kredemannile ½ mõttelist osa ühekorruselisest elamust asukohaga Tartumaal Laeva vallas Laeva külas. Ehitise mõttelise osa kinkelepingu p 4.
11. kohaselt kui ehitis omandatakse pärast
12. aasta
13. jaanuari vallasasjana, on ehitise omandanud isikul õigus maad ostueesõigusega erastada maareformi seaduses sätestatud alustel. Ehitise omandanud isikul tuleb maa ostueesõigusega erastamise avaldus esitada 3 kuu jooksul ehitise omandamise päevast arvates. Seega oli I.Kredemannil õigus esitada maa ostueesõigusega erastamise avaldus ehitise omandamise päevast 21.08.2002 arvates 3 kuu jooksul, kuid seda õigust kaebaja ei kasutanud ja Laeva Vallavalitsusele maa ostueesõigusega avaldust I. Kredemann esitanud ei ole. 2 Kaebaja väide, et talle ei võimaldatud kasutada oma õigust maa erastamiseks, on vale ja ei leidnud kohtus tõendamist. I. Kredemann esitas küll halduskohtule ehitise mõttelise osa kinkelepingu, kuid Laeva Vallavalitsuse erastamise toimikus nimetatud leping puudub. Kuna maa erastamise olulised eeltoimingud (tähtaegne avaldus, piiride ja maa ulatuse kindlaksmääramine, maaüksuse registreerimine maakatastris, kitsendused erastatava maa kasutamise) olid tehtud ja neid ei saanud muuta, siis ei olnud vaja erastamise korraldajal A. Soe avalduse esitamisega algatada uut protsessi maa erastamiseks. Seda enam, et A. Soe maksis kogu maa ostuhinna ja muud kaasnevad kulutused ning Laeva Vallavalitsuse poolt ei olnud esitatud täiendavaid asjaolusid nimetatud hoone omaniku muutuste kohta. Maa ostueesõigusega erastamise õigust omaval isikul tuli sõlmida maa müügileping enne 27.11.2005 või hiljemalt 7 kuu jooksul eelnimetatud kuupäevast arvates. Need tähtajad on ületatud ja I. Kredemann on kaotanud õiguse ostueesõigusega maa erastamiseks. ASJAOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED
14. I. Kredemann esitas apellatsioonkaebuse, milles palub tühistada Tartu Halduskohtu
15. novembri 2008 otsuse ning teha uue otsuse, millega rahuldada kaebus täielikult. Apellatsioonkaebuse kohaselt on halduskohus väljunud kaebuse raamidest ning ebaõigesti kohaldanud materiaalõiguse normi. Nii apellant kui ka A. Soe soetasid vallasvarana elamu peale 01.01.
16. Võrdse kohtlemise printsiibist lähtuvalt peaks nende mõlema suhtes kehtima seadus ühesuguselt. Kohtuotsuse kohaselt oli apellandil kohustus 3 kuu jooksul esitada maa erastamise avaldus, kuid A. Soel seda kohustust ei olnud. Kumbki elamu kaasomanikest maa erastamise avaldust ei esitanud ning maa erastamise käigus ei peetud seda ka vajalikuks. Erastamise aluseks oli esialgne maavanema korraldus, milles seoses omaniku vahetusega muudeti andmeid. Kusagilt ei nähtu, et erastamise aluseks oleks olnud A. Soe poolt uue avalduse esitamine maa erastamiseks. Vastustaja on selgitanud, et kui enne
17. aastat oli erastamise avaldus sisse antud ja kui A. Soe ja I. Kredemann elamu ära ostsid, siis vana avaldus jäi kehtima ja selle alusel oli võimalus A. Soele maa erastada. Maa erastamise aluseks oli seega esialgne Tartu maavanema korraldus, mida hiljem A. Soele maa erastamiseks osaliselt muudeti. Arusaamatuks jääb, et kui A. Soel ei olnud vaja teha mingeid täiendavaid toiminguid maa erastamiseks, miks pidi siis apellant mingeid toiminguid tegema. Apellandil ei olnud võimalik kinkelepingut Laeva vallale anda, kuna maa erastamistoimik oli ammu sealt ära saadetud ning vald ei vajanud ega tahtnud seda lepingut. Apellandile teatati vallast, et uut avaldust maa erastamiseks ei ole vaja esitada ning A. Soe ja I. Kredemann kutsutakse maavalitsusse, kui maa erastamise järjekord nendeni jõuab. Vaidlus taandub probleemile, et kas maa erastajal oli kohustus enne maa erastamist kontrollida, kes on elamu, mille juurde tahetakse maad erastada, omanik. Maavanem erastas maa A. Soele, ilma, et oleks enne ehitusregistrist kontrollinud, kas A. Soel on maa erastamise õigus. I. Kredemannile keegi maa erastamisest ei teatanud. A. Soel puudus õigus kogu elamu juurde kuuluva maa erastamiseks.
18. Tartu maavanem vaidleb apellatsioonkaebusele vastu. Vastuväidete kohaselt ei ostnud apellant ja A. Soe elamut ühiselt tegutsedes. Elamu sai apellandi ja A. Soe kaasomandisse 21.02.2002, mil A. Soe kinkis I. Kredemannile ½ elamust. Halduskohtu otsusest ei nähtu, et apellandil oli kohustus esitada erastamisavaldus 3 kuu jooksul. Samuti ei nähtu otsusest, et erastamisavaldus oleks olnud ainus alus maa erastamiseks apellandile, on märgitud ka seda, et erastamistoimikus ei olnud kinkelepingut. A. Soel ja I. Kredemannil ei olnud vajadust uue erastamisavalduse esitamiseks, sest maa erastamiseks oli avalduse esitanud juba elamu eelmine omanik. Küll aga oli neil mõlemal õigus avaldus esitada. A. Soe hakkas erastamisasju ajama, I. Kredemann aga mitte. 3 Kõik isikud, kes soovivad maad erastada, peavad tegema toiminguid. A. Soe õigusi maa erastamiseks kontrolliti maavanema poolt. I. Kredemanni ei olnud maavalitsusel võimalik kaasata, sest ei olnud teada, et elamu on isikute kaasomandis. Nimetatud asjaolust ei informeerinud maavalitsust ei A. Soe ega ka I. Kredemann. Riigikohtu lahendis nr 3-3-1-6-07 märgitakse, et maavanem ei ole maa erastamisel kohustatud kontrollima selliseid asjaolusid, mille esinemise võimaluse kohta maavanemal ei olnud mingisugust informatsiooni. Mitte ükski õigusakt ei kohusta maavanemat erastamisotsuse tegemisel ja erastamislepingu sõlmimisel kontrollima ehitusregistri seisu. Ehitusregistrisse kantud andmete õigsust ei eeldata. Apellant ei ole viidanud, missugusel õiguslikul alusel pidi maavanem pöörduma ehitusregistrisse võrdlemaks esitatud materjale ja maja ostu-müügi lepingut ehitisregistri kannetega. Maaüksuse kinnistamisteade avaldati „Ametlikes Teadaannetes” ning asjaolu, et apellant ei loe neid teadaandeid, ei vabanda seda, et ta ei astunud samme oma õiguste kaitseks. RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED
19. Ringkonnakohus leiab, et Tartu Halduskohtu
20. novembri 2008 otsus tuleb tühistada kohtu poolt materiaalõiguse normide ebaõige kohaldamise tõttu. Ringkonnakohus teeb asjas uue otsuse, millega tühistab Tartu maavanema
21. märtsi 2004 korralduse nr
22. Maa ostueesõigusega erastamise kord (edaspidi Kord) on kinnitatud Vabariigi Valitsuse
23. novembri 1996 määrusega nr
24. Korra p 11 kohaselt maa ostueesõigusega erastamise avaldusele lisatakse teiste dokumentide hulgas ehitise omandiõigust kinnitavad dokumendid. Käesoleval juhul on A. Soe maa ostueesõigusega erastamise avaldusele lisanud tema ja M. Märtini ja J. Märtini vahel
25. aprillil 2000 sõlmitud ostumüügilepingu, millega ta ostis Tartumaal Laeva vallas Laeva külas asunud elamu. Samas on ta jätnud esitamata ehitise mõttelise osas kinkelepingu, millega A. Soe
26. augustil 2002 kinkis I. Kredemannile ½ sellest majast. Korra p 13 kohaselt kontrollib valla- või linnavalitsus avaldaja poolt esitatud dokumentide ja andmete alusel esitatud dokumentide ja andmete õigusust. Sama kohustus on Korra p 23 kohaselt ka erastamise korraldajal. Käesolevas asjas on Laeva Vallavalitsus ja Tartu maavanem jätnud täitmata oma kohustuse kontrollida maa ostueesõigusega erastaja poolt esitatud andmete õigsust. Alusetu on halduskohtu seisukoht nagu tulnuks kaebajal esitada avaldus maa erastamiseks alates
27. augustist 2002 kolme kuu jooksul, mis tuleneb kinkelepingu p 4.
28. Halduskohus on jätnud tähelepanuta selle punkti viimase lause, mille kohaselt ehitise uus omanik esitab avalduse kolme kuu jooksul ehitise omandamise päevast arvates üksnes juhul, kui ta ei soovi maad erastada. Kaebaja puhul puuduvad sellised andmed nagu ei oleks ta soovinud maad erastada. Samuti on alusetu halduskohtu tuginemine Korra p-le
29. Viidatud punktist ei tulene, et kaebaja on kaotanud õiguse maa erastamiseks. Erastamisõigus ei ole kadunud, kuid see ei ole määrav. Isegi kui kaebaja ei soovi maad erastada, ei tohi elamut koos maaga tervikuna teisele isikule kinnistada. Antud sätte alusel on erastamise korraldajal õigus pikendada müügilepingu sõlmimise tähtaega, kui ta leiab, et tähtaeg on mööda lastud mõjuvatel põhjustel. Mõjuvate põhjuste puudumisel lõpetab erastamise korraldaja otsusega maa ostueesõigusega erastamise menetluse ning isik kaotab maa erastamise õiguse. Sellisel juhul jäetakse ehitise teenindamiseks vajalik maa riigi omandisse ja ehitise omaniku kasuks seatakse hoonestusõigus Vabariigi Valitsuse kehtestatud korras. Samas on vaidlustatud korraldus materiaalses mõtte õigusvastane. Õigusnormid lubasid maa erastada vaid ehitise omanikule, kaasomandi korral kaasomanikele. Korraldus rikub kaebaja omandiõigust, sest on maa kinnistamise kaudu tema omandi lõpetamise aluseks. Asjaolu, kas 4 maavanem tegutses menetluslikult piisava hoolega või mitte, ei muuda sisult õigusvastast ja kaebaja omandiõigust rikkuvat haldusakti õiguspäraseks. Kuna antud juhul on rikutud MaaRS § 221 lg 2 ja 4 nõudeid, mis tõi endaga kaasa kaebaja õiguste rikkumise, siis kuulub Tartu maavanema
30. märtsi 2004 korraldus nr 527 tühistamisele. Kaebaja õiguste riivet vaidlustatud korraldusega ei välista see, et maa oli juba 12.07.2000 korraldusega otsustatud erastada M. Märtinile. Vaidlustatud korralduse andmiseks uuendas maavanem varasema erastamismenetluse ja ta ei oleks tohtinud selle raames anda kaebaja omandi- ja erastamisõigust rikkuvat haldusakti. Käesoleva otsuse tulemusena tuleb maavanemal erastamismenetlust jätkata, kontrollida veelkord asjaolusid ning teha MaaRS § 221 lg-tele 2 ja 4 vastav korraldus. Maa omandiõiguse küsimus tuleb lahendada vastavalt AÕS RS § 11 lg-le
31. Kaebaja on esitanud taotluse jätta menetluskulud vastustaja kanda. Kaebaja menetluskulud I astme kohtus olid 4080 krooni (4000 krooni õigusabikulu ja 80 krooni riigilõiv). Apellatsioonkaebuse esitamisel on ta tasunud riigilõivu 80 krooni. Seega tuleb Tartu Maavalitsuselt välja mõista 4160 krooni I. Kredemanni kasuks. Ivo Pilving Maili Lokk 5 Agu Timmi