Obsah (6)
§ 101§ 217§ 218§ 641§ 139§ 138KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Tsiviilasja number 2-06-25238 Kohus Tallinna Ringkonnakohus Kohtukoosseis Tiit Kollom (eesistuja), Margo Klaar ja Mare Merimaa Otsuse tegemise aeg ja koht 12.10.2009 T
§ 101
lg 1 p 3, § 103 lg 1, § 115 lg 1 ja § 127 lg 1 ja 4 alusel hagi rahuldamise eelduseks on see, et kostja on kohustust rikkunud, hagejal tekkinud kahju, mille suurus on kindlaks määratud ja kostja käitumises ja kahju tekkimise vahel on põhjuslik seos. Eeltoodud eelduste tõendamiskoormis lasub hagejal. 5
(14)Kuna kostjad on kohustust rikkunud, hagejatel on tekkinud kahju ning esineb põhjuslik seos kostjate tegevuse ja hagejate kahju vahel, seetõttu on hagejad õigustatud saama kahju hüvitamist kostjatelt. Hagejad ei ole esitanud asjade kohta tšekke, passe jm dokumente põhjendusega, et kõik põles ära ja enamus asju osteti sularahas. Osad asjad suudeti küll päästa, kuid need ei ole kasutuskõlbulikud, kuna need said kustutamise ajal kannatada kuumuse ja vee tõttu. Ekspertiisiaktis märgitule kasutati kustutustöödel 15m3 vett, mis on märkimisväärne kogus. Hüvitise suuruse määramisel tuleb aluseks võtta hagejate esemete nimekirjad, mida Jaanus Ilmjärv on kinnitanud vande all antud ütlustega. Hageja selgitas, et esemete hinnad on kaupluste hinnad, kust need esemed on müügis või eelnevalt ostetud. Tulekahjus hävinenud vara koosseisu tuleb hinnata reaalseks, kuid enamus asju, eriti jalatsid, riide esemed, parfümeeria, kreemid jne, ei saanud juhinduvalt mõistlikkuse põhimõttest olla hävinemise hetkel uued ja täiesti kasutamata. Eeltoodu tingib vajaduse arvata maha esemete kulumise võrra vähenenud väärtus. Kuna asjad ei ole säilinud, siis puudub võimalus määrata asjade tegelik väärtus. Mõistlik on maha arvata esemete kasutamise kulumit 30% ulatuses esialgsest väärtusest. Eeltoodu 30% on arvestuse keskmine, et osad esemed on uuemad ja osad vanemad. Hagejad on arvestanud elamus hävinud vara väärtuseks 422 576, 30 kr. Võttes arvesse kulumit, on mõistlik välja mõista hüvitis hävinud vara 70% ulatuses 295 803,40 kr. Kuna hagejatel ei olnud võimalik täita uue ostjaga 25.05.2006 sõlmitud lepingut, siis tekkis uuel ostjal hagejate vastu kahjunõue 170 000 kr., mille kohta sõlmiti 18.07.2006 kokkulepe ja mis täideti samal kuupäeval. Eeltoodud kahju on põhjuslikus seoses kostjate tegevuse ja hagejate kahju vahel, mistõttu on põhjendatud nimetatud summa väljamõistmine kostjatelt. Apellatsioonkaebus Kostjad paluvad tühistada maakohtu otsuse ja uue otsusega jätta hagi rahuldamata või saata asi uueks arutamiseks tagasi esimese astme kohtule ning menetluskulud jätta hagejate kanda. Maakohus on jätnud arvestamata mitmed olulised asjaolud, andnud tõenditele ebaõige hinnangu ja kohaldanud vääralt materiaalõigusnorme, rikkunud oluliselt menetlusõiguse normi ning see on viinud ebaõige kohtulahendini. Kohus on ebaõigesti pidanud tulekahju tekkepõhjuseks puudusi ehituses. Tulekahju põhjustas leiliruumi põhjaseina läbinud kõrgetemperatuuriline metallist suitsutoru. Ekspert on arvamuses otseselt välistanud võimaluse, et tulekahju tekkimine oleks olnud seotud kivist korstna defektiga või kuumenemisega temperatuurini, mis süütas sellega kontaktis olnud põlevmaterjali. Seejuures on ekspert oma arvamuse lõppjärelduste p-s 2 viidanud, et ka sellise korstna paigutuse korral oleks olnud võimalik suitsutoru ohutult paigaldada. Seega ei saanud suitsutoru kuumenemise tõttu tekkinud kahju olla kuidagi seotud asjaoluga, et ehituse käigus valiti korstna asukoha suhtes projektist erinev lahendus. Kuna tulekahju tekkepõhjus ei olnud kuidagi seotud korstna tegeliku asukoha ja projekti erinevusega, ei saa kostjatele omistada ka vastutust tulekahju tagajärjel tekkinud kahjude hüvitamise eest. 6
(14)Isegi juhul, kui tulekahju tekkepõhjuseks oleks olnud projektist erinev korstna asukoht, ei ole tegemist varjatud puudustega, sest hagejatele olid nimetatud asjaolud kinnistu ostmisel ilmselgelt näha. Hagejad on 21.06.2004 sõlmitud hoonestatud kinnistu mõttelise osa müügilepingu, ühishüpoteegiga koormamise lepingu ja asjaõiguslepingu p-s 2.2.2 kinnitanud, et nad on üle vaadanud lepingu eseme koosseisu kuuluva ehitise ning neile müüja poolt selle kohta esitatud dokumentatsiooni ja on eelnimetatud andmete alusel teadlikud ehitise seisukorrast. Sama lepingu p-s 2.2.3 on hagejad kinnitanud, et nad on eelnimetatud ülevaatused teostanud ilma vastaval alal eriteadmisi omava isiku abi kasutamata ning ostavad lepingu eseme tuginedes isiklikult teostatud ülevaatusele ning müüja poolt käesolevas lepingus esitatud andmetele. Asjaolu, et korstna asukoht ja konstruktsioon ei vastanud hoone ehitusprojektile oli ilmselgelt nähtav hagejatele isiklikul ülevaatusel ja oli teada hagejatele juba müügilepingu sõlmimisel ning seetõttu ei ole tegemist varjatud puudusega. Kostjad ei ole võtnud endale kohustust kerist paigaldada. Lisaks kohtu poolt osundatud 04.05.2004 kokkuleppele on pooled ka 21.06.2004 sõlmitud hoonestatud kinnistu mõttelise osa müügilepingu, ühishüpoteegiga koormamise lepingu ja asjaõiguslepingu p-s 5 kokku leppinud müüja kohustuses hiljemalt 10.07.2004 välja ehitada paariselamu osa ilma keriseta saunaruumid ja piireteta puitterrassid. Seega OÜ Sillever kohustus hagejate ees on lepinguliselt piiritletud nimetatud kahe kokkuleppega. Arvestades hagi alust, ei saanud kohus ka Raini Valgma tegevust hinnata väljuvalt eeltoodud lepingutega sõlmitud kokkuleppest ehitada kostja 1 poolt saunaruumid välja ilma keriseta. Hagi on esitatud üksnes eelnimetatud kahe lepingu alusel (millest ei tulene suitsutoru paigaldamise kohustust), mistõttu on ebaõige ja põhjendamatu ka kohtu poolt hagi aluse laiendamine. Isegi juhul, kui Raini Valgma oleks paigaldanud suitsutoru ja kerise muu lepingu alusel, ei ole sel alusel esitatud tema vastu nõuet. Kuigi pärast valduse üleandmist teostas ehitustöid hagejate juures Raini Valgma juhtimisel Saku Ehituse OÜ, siis ei järeldu sellest, et Raini Valgma isiklikult oleks paigaldanud suitsutoru muul lepingulisel alusel ning tal oleks tekkinud kahju hüvitamise kohustus hagejate ees. Seejuures tuleb arvestada, et ka Saku Ehituse OÜ ei kohustunud paigaldama suitsutoru, vaid hagejad paigaldasid selle ise. Seepärast on ebaõige kohtu seisukoht, et kuna hagejad ja Raini Valgma ei vormistanud ühtegi kirjalikku lepingut, siis poolte vahel oli suuline leping tööde, sh sauna lõpuni ehitamiseks osas, mida OÜ Sillever ei pidanud lepingujärgselt tegema. Samuti ei ole kohus selgitanud, kuidas saavad kostjad vastutada solidaarselt. Raini Valgma ei ole OÜ Sillever ja hagejate vahel sõlmitud ja hagi aluseks olevate kahe lepingu, mille kohaselt kohustus OÜ Sillever arendama saunaruumid kuni kerisevalmiduseni, pooleks, mistõttu on välistatud kostjate solidaarne vastutus nimetatud lepingute alusel. Samuti ei olnud mingil juhul OÜ Sillever hilisemalt Raini Valgma juhitava äriühingu ja hagejate vahel sõlmitud lepingu pooleks. Isegi juhul, kui Raini Valgma teostas ka isiklikult ehitustöid hagejate juures nn muul lepingulisel alusel, siis ei olnud nimetatud lepingute pooleks OÜ Sillever. Seega isegi juhul, kui OÜ Sillever või Raini Valgma oleks paigaldanud suitsutoru, siis on välistatud kostjate solidaarne vastutus. Kohus on eristanud suitsutoru ja kerise paigalduse ning leidnud, et kostja ei ole esitanud ühtegi tõendit, millest nähtuks, et suitsutoru on kerise osa, mille paigaldamise kohustus lasus hagejatel. Nimetatud kohtu seisukoht on üllatuslik ja ebaõige. Kohus ei ole täitnud TsMS § 230 lg-s 2, § 348 lg-s 1 ja § 351 lg-s 2 sätestatud ülesandeid ning on rikkunud 7
(14)TsMS § 436 lg-s 4 sätestatut. Alles kohtulahendis on selgunud, et kohtu arvates ei ole kostjad esitanud tõendeid selle kohta, et suitsutoru on kerise osa. Kostjad on menetluse kestel esitanud korduvalt oma seisukohad seonduvalt suitsutoru paigaldamisega ning esitatud vastustest nähtub, et kostjate käsitluse järgi on suitsutoru kerise osa ning nende paigaldamine saab toimuda vaid koos. Kuna OÜ Sillever kohustus oli valmis teha saunaruumid ilma keriseta, siis ei saanud ega pidanudki tema ega Raini Valgma paigaldama kerist ega konkreetsele kerisele sobivat suitsutoru. Täielikult on tõendamata asjaolu, et kostjad paigaldasid tulekahju põhjustanud suitsutoru. Hagejad ei ole esitanud ühtegi tõendit, mis kinnitaks kostjate poolt suitsutoru ja kerise paigaldamist. Kohtuistungil ülekuulatud tunnistajate ütlustest ja hageja vande all antud seletusi on kohus ebaõigesti käsitlenud ning teinud neist meelevaldseid järeldusi. Tunnistaja R. S. ütlustest on kohus välja toonud, et hagejate saunaruumis kerise aluse kattematerjalid olid samad, mis tema saunaruumis ning töid korraldas Raini Valgma. Arusaamatu on, kuidas tõendab sama kattematerjali kasutamine tööde tegemist teatud isiku poolt ja kuidas tõendab kattematerjali paigaldamine suitsutoru paigaldamist. Tunnistaja R. S. ütlustest on kohus jätnud aga täielikult hindamata selle, et tunnistaja nägi hagejate juures põrandavalamisega tegelevat äriühingut EPO. Samuti nähtub tunnistaja ütlustest, et ta nägi Saku Ehituse OÜ bussi ja selle juhatajat Raini Valgmad hagejate juures ning kinnitas, et hagejatel oli maja ka kerise valmidusega ostetud ning sauna ehitas neile OÜ Saku Ehitus. Tunnistaja V. S. ütlustest selgus kohtuotsuse kohaselt, et hagejate saunaruumis oli keris paigaldatud enne lõplikku saunaruumi sisetööde lõpetamist ning sisetööde tegemise kohustus lasus OÜ-l Sillever. Isegi juhul, kui keris oli paigaldatud enne lõplikku saunaruumi sisetööde lõpetamist, siis ei tõenda see kostjate poolt kerise, sh suitsutoru paigaldamist. Asjaolu, kas sisetööde tegemise kohustus lasus OÜ-l Sillever, sai tunnistajale kui peretuttavale olla aga teada vaid kaudselt ning kohus oleks pidanud seda ütluste hindamisel arvesse võtma. Samas on kohus jätnud arvestamata, et tunnistaja V. S. ütles, et töid teostas sama firma, kes ehitas selle maja, ehk teisisõnu V. S. pidas silmas äriühingut, mitte Raini Valgmad isiklikult. Kohus ei ole kõrvaldanud vastuolu tunnistajate ja J. I. vande all antud ütluste vahel. Tunnistaja R. S. kinnitas, et nägi naabrite juures ka põrandavalamise firmat EPO, seega on ainuüksi seetõttu ebausaldusväärsed J. I. vande all antud ütlused, et peale Raini Valgma ja tema äriühingu ei teinud majas keegi töid. Kostjad on osundanud, et puuduvad tõendid kostjate poolt suitsutoru ja kerise paigaldamise kohta, tunnistaja R. S. on osundanud vähemalt põrandavalamisel teise äriühingu teenuste kasutamisele. Samuti on kostjatele teada, et eraldi kasutasid hagejad ka plaatijate ja pottsepa teenuseid. Raini Valgma poolt saunakerise ja suitsutoru paigaldamist ei saa lugeda tõendatuks ka tema esialgse hinnapakkumise esitamisega. Hagejad ei ole ära näidanud, et tegemist oleks Raini Valgma esitatud hinnapakkumisega. Isegi, kui tegemist on Raini Valgma esitatud hinnapakkumisega, ei tõenda see kokkuleppe sõlmimist ja selle sisu. Nimetatud asjaoludest nähtuvalt ei saa teha järeldust kostjate poolt kerise paigaldamise kohta. Samuti on kummastav kohtu seisukoht, et tõendeid, mille põhjal saaks järeldada, et hagejatel oleks olnud leping sõlmitud Saku Ehitus OÜ-ga ehitustööde tegemiseks vaidlusaluses elamus, kohtule ei ole esitatud. Kuigi ka Saku Ehitus OÜ ei teostanud nimetatud töid, siis ilmselge on, et vaidlusaluste tööde tegemise kohustus ei lasunud ka 8
(14)tunnistajate ütlustest nähtuvalt kostjatel, sest tunnistajad rääkisid töid teostanud äriühingust. Kohus ei ole esitanud ühtegi tõendit, millele tuginedes peab ta kahju eest vastutatavaks OÜ Sillever. Kuna suitsutoru ei paigaldanud kostjad, ei saa kostjaid selle tõttu tekkinud kahju eest ka vastutavaks pidada, kuna puudub põhjuslik seos tekkinud kahju ja kostjate teo vahel. Kostjatel ei ole võimalik tõendada nn negatiivset asjaolu ehk seda, et nemad ega ka Saku Ehituse OÜ nimetatud töid ei teostanud. Juhul, kui hagejad väidavad, et OÜ Sillever või Raini Valgma teostasid nimetatud tööd, on hagejate kohustus tõendada oma väiteid, kuid seda hagejate esitatud tõendid antud juhul ei kinnita. Kohus on andnud väära hinnangu sellele, et hagejad ei ole teinud pingutusi kahju ärahoidmiseks. Vaidlusaluse ehitise müügi hetkel ei olnud ehitisele väljastatud kasutusluba, kuna ehitis oli lõpuni valmis ehitamata. Vaieldamatult olid sellest asjaolust teadlikud ka hagejad, kuna müügilepingu p-s 2.2.2 on hagejad andnud kinnituse selle kohta, et nad on üle vaadanud lepingu eseme koosseisu kuuluva ehitise ning neile müüja poolt selle kohta esitatud dokumentatsiooni ja on eelnimetatud andmete alusel teadlikud ehitise seisukorrast. Kostjatele teadaolevalt puudub ehitisel seniajani kasutusluba. ES § 33 lg 8 kohaselt peab kasutusloa taotluse esitama ehitise omanik. Sama paragrahvi lg 3 kohaselt väljastatakse kasutusluba, kui ehitis vastab õigusaktides ettenähtud nõuetele. On üldteada, et ühena õigusaktidest ettenähtud nõuetest kontrollitakse ehitise (sealjuures eriti saunaruumide) vastavust tuleohutusnõuetele. Seega ei ole hagejad lasknud enda poolt paigaldatud suitsutoru vastavust tuleohutusnõuetele kontrollida, kuigi hagejad on ehitist aktiivselt kasutanud juba alates 2004.a. suvest. Kohtule esitatud siseelektripaigaldise teostusjoonistelt nähtub, et saunaruumidesse oli ette nähtud elektrikeris. Ühtlasi tuleb arvestada, et majale oli paigaldatud neli lõõri ning nende otstarve saunaruumide juures oli eelkõige sellele suunatud, et juhul, kui hagejad soovivad elamu küttesüsteemi viia tulevikus gaasiküttele või graanulküttele, siis on võimalik selleks kasutada saunaruumi juures olevaid lõõre. Seega kostjad ei saanudki maja suitsutoru paigaldada. Hagejad ei ole kahju suurust tõendanud. Kohus on põhjendamatult arvestanud hagejate väitega, et hagejatel on raskendatud tõendada asjade olemasolu ja ostmist, kuna kõik põles ära. Kohus on paljasõnaliselt ja tõenditeta asunud seisukohale, et kuigi osad asjad suudeti päästa, siis need ei ole kasutuskõlblikud, kuna need said kasutamise ajal kannatada kuumuse ja vee tõttu. Isegi juhul, kui tulekahju kustutamisel kasutatigi 15m3 vett, siis ei tähenda see, et kuumuse ja veega olid kannatada saanud kõik asjad. Hagejad ei ole tõendanud, et vara hävines kuumuse ja kustutustööde tõttu. Kohus ei ole põhjendanud, miks tuleb vähendada esialgset väärtust üksnes 30% võrra. Arvestades, et tegemist oli kasutatud varaga ning vara siiski säilis, siis on kohtu poolt arvestatud 30% põhjendamatult väike, sest kostjatele ei ole tekkinud kahju 70% ulatuses vara esialgsest väärtusest. Samuti ei ole kohus arvesse võtnud, et isegi, kui hagejad nõustusid uuele ostjale tasuma kahjuhüvitise 170 000 kr., siis puudub alus nõuda selle summa tasumist kostjatelt. Hagejad on jätnud tõendamata vajaduse hüvitada kahjunõue 170 000 kr. ulatuses. Üksnes kokkuleppega ei ole nimetatud kahju põhjendatud. Kohus ei ole arvestanud ka seda, et hagejad on tulekahjust vaid kuu möödumisel nõustunud hüvitama uuele ostjale kahjunõude 9
(14)ning väljamakse on tehtud kokkuleppe sõlmimisega samal päeval. Samuti ei ole kohus arvesse võtnud, et kostjatel ei olnud võimalik nimetatud kahju summat ette näha. Vastus apellatsioonkaebusele Hagejad vaidlevad apellatsioonkaebusele vastu. Ringkonnakohtu seisukoht Ringkonnakohus leidis, et maakohtu otsus tuleb tühistada materiaal- ja protsessiõigusnormide olulise rikkumise tõttu ning saata asi uueks läbivaatamiseks esimese astme kohtule. Nagu ekspertarvamusest järeldub, oli tulekahju põhjuseks tuleohutuseeskirjade vastaselt paigutatud kerisest korstnani viiv metallist suitsutoru, millest lähtuv kuumus sauna kerise kütmisel süütas saunaruumi ja korstna vahelise vaheseina, kuivõrd suitsutoru kaugus vaheseina puitprussidest oli suurusjärgu võrra väiksem ettenähtust. Ekspertarvamusest nähtub, et elamu korstna asukohta võrreldes projektiga oli muudetud; projektijärgselt oli korsten ette nähtud vahetult leiliruumi kahe elamuosa leiliruumide vahele, tegelikult asus korsten teises kohas, puitkarkassidele ehitatud vaheseina taga. Samas on ekspert tuvastanud, et tulekahju tekkimine oli välistatud kivist korstna defektist või korstna seina kõrgest temperatuurist. Hagejate seisukohalt vastutab OÜ Sillever tulekahjuga põhjustatud kahju eest seetõttu, et müüs hagejatele ehitise, milles korstna asukoht ei vastanud ehitusprojektile ja mis tingis vajaduse kerise suitsutoru viia korstnasse läbi süttivmaterjalist vaheseina. Kostja Raini Valgma suhtes põhjendasid hagejad oma nõuet sellega, et tema isiklikult tegeles kinnistul ehitustööde teostamisega (toimiku lk. 151-152). Suitsutoru paigaldaja suhtes on hagejate positsioon vastuoluline: nad on väitnud, et suitsutoru paigaldamine oli OÜ Silleveri lepinguline kohustus (toimiku lk. 195); samuti on nad väitnud, et nad ei tea, kes paigaldas suitsutoru, samuti seda, et hagejad tellisid puuküttega kerise kostjatelt ning selle paigaldasid „kostjad“ (toimiku lk. 195); vande all ülekuulatuna väitis hageja Jaanus Ilmjärv, et Raini Valgma ja tema mehed paigaldasid kerise ja suitsukorstna (toimiku lk. 215). Hagejate vastuses (toimiku lk. 96) on leitud, et kuivõrd ehitustöid teostas OÜ Saku Ehitus, siis viimane paigaldas ka suitsutoru. Kostjate vastuväidete kohaselt ei ole kumbki neist tulekahju põhjustanud suitsutoru paigaldanud, vaid selle lasksid paigaldada hagejad ise. Ostjad olid enne müügilepingut tutvunud ehitise ja selle seisukorraga, mida nad kinnitasid ka müügilepingus. Tulekahju ei tekkinud hagejatele müüdud ehitise korstnast ja projektist kõrvalekaldumine ei välistanud suitsutoru nõuetekohast paigaldamist; liiatigi oli saunas ette nähtud paigaldada elektrikeris. Kostja Raini Valgma väidetel paigaldasid kerise ja suitsutoru hagejad ise. Ehitusel töid teostanud äriühingu juhatuse liige ei kanna isiklikku vastutust äriühingu tegevuse tagajärgede eest. Maakohus on OÜ Sillever vastutust hagejatele tekkinud kahju eest põhjendanud sellega, et tema arendatud kaksikelamu korsten ei vastanud projektile ja mõjutas suitsutoru paigutust. Raini Valgma osas on maakohus vastutust põhjendanud sellega, et hagejatel oli temaga isiklikult sõlmitud leping sauna lõpuni ehitamiseks osas, mida OÜ Sillever ei pidanud 10
(14)lepingujärgselt tegema ja ta kohustus lepingujärgselt teostama ehitustöid vastavalt lepingule ja õigusaktidele. Maakohus on ka leidnud, et korstna asukoha muudatus võrreldes ehitusprojektiga tähendas, et müügiobjekt ei vastanud lepingu tingimustele. Tegemist oli varjatud puudusega, mistõttu puudus hagejatel võimalus ehitusvea avastamiseks. Samuti on kohus leidnud, et kuivõrd lepingus puudus eraldi kokkulepe suitsutoru osas ja lepingu kohaselt pidi OÜ Sillever ehitama saunaruumid välja ilma keriseta, siis pidi OÜ Sillever teostama ehitustööd kuni kerise paigaldamise valmiduseni; kostja ei ole tõendanud, et suitsutoru on kerise osas. Seega ei olnud suitsutoru paigaldus hagejate kohustuseks. Kolleegium leiab, et maakohtu otsuse põhjendused on vastuolulised, kohus ei ole kõiki asjas tähtsust omavaid asjaolusid tuvastanud ning otsuse järeldused ei vasta esitaud tõenditele. Lepingutingimustele mittevastava asja müümine kujutab endast lepingulise kohustuse rikkumist.
§-de 115 lg.1 ja 225 kohaselt võib ostja nõuda müüjalt kahju hüvitamist, mis tekkis asjale selle lepingutingimustele mittevastavuse tõttu.
§ 217kohaselt peab ostjale üleantav asi vastama lepingutingimustele.
Lepingutingimustele peavad vastama ka asja juurde kuuluvad dokumendid. Asi ei vasta muu hulgas lepingutingimustele, kui asjal ei ole kokkulepitud omadusi; kui asi ei sobi teatud eriliseks otstarbeks, milleks ostja seda vajab ja millest müüja oli või pidi olema teadlik.
§ 218
lg.4 järgi ei vastuta müüja asja lepingutingimustele mittevastavause eest, kui ostja lepingu sõlmimisel asja lepingutingimustele mittevastavusest teadis või pidi teadma.
§-de 115 lg.1 ja 649 kohaselt võib tellija nõuda töövõtjalt kahju hüvitamist, mis tekkis asjale selle lepingutingimustele mittevastavuse tõttu.
§ 641
sätestab tunnused, millal ei vasta töövõtulepingulepingu alusel valminud töö lepingutingimustele. Asjaoludest nähtuvalt oli OÜ Sillever nn. arendaja, kes laskis elamu ehitada OÜ-l Saku Ehitus, kelle juhatuse liikmeks ja tööde vahetuks organiseerijaks oli Raini Valgma; müügilepingu objekt oli lepingu sõlmisel ehituslikult pooleliolev ehk lõpuni valmis ehitamata (vt. hageja J. I. seletus toimiku lk. 216 selle kohta, et nad ostsid maja karbi kujul; samuti müügilepingu p.5.1 toimiku lk. 159, mille kohaselt müüja kohustus välja ehitama ilma keriseta saunaruumid ja piireteta puitterrassi) Lepingu p.-is 5.2, mis sätestab garantiikohustust, on pooled kokku leppinud, et garantiiga on tagatud müüja poolt ja korraldusel teostatud tööd ja pärast lepingu eseme valduse üleandmist 21.06.2004 ostjate poolt või korraldusel teostatud tööde eest vastutavad ostjad. Seega sisaldas hagejatega sõlmitud müügileping ka töövõtulepingulist õigussuhet, kus müüjal oli kohustus pärast müügiobjekti valduse üleandmist teha selle juures ostjatele (teha lasta) veel täiendavaid ehitustöid; eelduslikult pidi ostuhind katma ka pärast müügilepingu sõlmimist OÜ Silleveri kohustusena teotatavate tööde maksumuse. Seejuures oli OÜ Silleveri kohustuseks ehitada saunaruumid välja ilma keriseta. Müügilepingus leppisid pooled kokku, et müügiobjekti valdus läheb ostjatele üle 21.06.2004, samuti selles, et müüja ei vastuta tööde eest, mida teevad ehituse juures ostjad või mida nad lasevad teha (kolmandatel isikutel). 11
(14)Tuleb eeldada, et elamu korsten oli valmis juba 04.05.2004 kokkuleppe (mida võib hinnata eellepinguks) sõlmimise ajal. Müügilepingus on ostjad kinnitanud, et nad on üle vaadanud lepingu eseme koosseisu kuuluva ehitise ja on ülevaatuse ja müüja poolt ehitise kohta esitatud dokumentatsiooni alusel teadlikud ehitise seisukorrast. Seega olid ostjad teadlikud korstna asukohast ja sellest, et korstna ja sauna leiliruumi vahel on vahesein. Omamata ka ehitusalaseid teadmisi, pidid ostjad aru saama, et kui nad soovivad ostetava kinnistu elamusse paigutada puuküttel töötava kerise, tuleb kerise suitsutoru korstnasse viia läbi vaheseina. Seega ostsid hagejad (pooleli ehk lõpuni valmisehitamata) ehitise sellisel kujul, nagu ta oli, mistõttu ei saa rääkida, et müügiobjekt (ehitis) ei vastanud müügilepingu tingimustele seetõttu, et korsten ei asunud seal, kus ta ehitusprojekti järgi pidanuks asuma. Maakohtu põhjenduste kohaselt oli ostjatel tavapärane ootus, et ostetav elamu on ehitatud projekti järgi, mis vastab ehitusseaduses sätestatud nõuetele. OÜ Sillever ei järginud ehitamisel kinnitatud projekti, seega ei vastanud ehitis ehitusprojektile ja lepingu tingimustele. Eksitatav on maakohtu seisukoht, et korstna asukoha muudatus võrreldes ehitusprojektiga on ehitusviga. Ehitusprojekti mittejärgimine on ehitusseaduse rikkumine ehk siis õigusnormi rikkumine, kuid ei tarvitse olla ehitusviga. Ekspert on sedastanud, et tuli ei saanud alguse korstnast, vaid sellega läbi vaheseina ühendatud suitsutorust. Asja õiguslik puudus ei too vältimatult kaasa (antud juhul) suitsutoru tuleohutuseeskirjade vastast paigaldust. Ebatäpne ning ebaõige on kohtu seisukoht, mille kohaselt tegemist oli varjatud puudusega, samuti maakohtu viide
§-le 103 lg.1. Nii müüja kui ka töövõtja vastustus asja või töö lepingutingimuste vastavuse eest on objektiivne, s.o. nad vastutavad igal juhul, mistõttu ei ole õige rääkida lepingurikkumise vabandatavusest. Tähendust ei oma nende vastutuse seisukohast ka see, kas tegemist oli varjatud puudusega. Nad vastutavad ka siis, kui asja või töö mittevastavus lepingutingimustele ilmnes pärast asja või töö üleandmist. Asjakohatu ja ebaõige on maakohtu järeldus, et hagejate kohustuseks ei olnud suitsutoru paigaldamine. Poolelioleva ehitisega kinnistu müügilepingust ei tulene ostjatele kohustust ehitis lõpuni valmis ehitada, s.o. ostjate edasist tegevust ehitise valmisehitamisel ei saa hinnata nende müügilepingust tuleneva kohustuse täitmisena. Kohus on leidnud, et OÜ Sillever lepingujärgseks kohustuseks oli saunaruumid valmis ehitada kerise valmiduseni ja et suitsutoru ei ole kerise osa (et kostjad ei ole vastupidist tõendanud). Maakohus ei ole näidanud, mis järeldusi tähendatud (müüja lepingujärgsete kohustuste mahust) hinnangutest tuleks teha. Kolleegium märgib, et vastuses apellatsioonkaebusele on vastustajad vastupidiselt esimese astme kohtus väidetule kinnitanud, et suitsutoru on kerise osa ja neid ei saa eraldi paigaldada. Müüja lepinguliste kohustuste mahu järgi ei saa tuvastada, kes ja millal paigaldas suitsutoru. Lepinguliste kohustuste maht võib omada tähtsust hindamaks seda, kas lugeda suitsutoru paigaldus tehtuks müüja poolt müügilepingus ettenähtud saunaruumi tööde teostamise raames. Viimasel juhul vastutab tekitatud kahju eest ainult müüja. 12
(14)Samas on maakohus leidnud, et hagejate ja Raini Valgma vahel oli sõlmitud leping sauna lõpuni ehitamiseks osas, mida OÜ Sillever ei pidanud lepingujärgselt tegema. Kuivõrd müügilepingu järgi oli müüja kohustatud ehitama välja saunaruumid, siis sai saunas selliseks lepinguväliseks lisatööks olla üksnes kerise ja suitsutoru paigaldus. Kui hagejad lasksid suitsutoru paigaldada lisatööna, siis ei ole alust süüdistada müüjat ostjatele puudustega asja müümises, olgugi et suitsutoru paigaldas sama ehitaja, kellega müüja oli elamu ehitamiseks sõlminud töövõtulepingu. Kuigi maakohus on õigesti märkinud, et pooltel on vaidlus selles, kes paigaldas suitsutoru, ei ole kohus tegelikult tuvastanud, et suitsutoru paigaldas (isiklikult) Raini Valgma. Maakohus on üksnes leidnud, et viimasel oli hagejatega suuline leping lisatööde tegemiseks, ja lugenud tõendatuks, et tegelikkuses tegeles hagejate maja ehitamise, s.h. sauna ehitamisega, isiklikult Raini Valgma. Maakohtu poolt (vihjeliselt) tehtud järeldused on omavahel vastuolus. Leides, et suitsutoru on korstna osa, tuleb sellest järeldada, et suitsutoru paigaldamine langes müügilepingust tuleneva müüja kohustuste hulka. Siit omakorda tuleb järeldada, et saunaruumide valmisehitamise käigus paigaldatud suitsutoru kujutas müüja poolt müügilepingust tuleneva kohustuse täimist. Sellisel juhul vastutaks tekitatud kahju eest üksnes müüja. Teiselt poolt on kohus leidnud, et ostjatel oli Raini Valgmaga sõlmitud leping müügilepinguväliste lisatööde teostamiseks. Siit tuleb järeldada, et suitsutoru ja kerise paigaldus oli lisatöö ehk siis langeb ära müüja vastutus tekkinud kahju eest, Kolleegium arvates sellest asjaolust, et elamus teostatavate ehitustööde ja materjalide valiku osas, sealhulgas „sauna osas ja suitsutoru tarnimise osas“ suhtles hageja Jaanus Ilmjärv (pärast müügilepingu sõlmimist) Raini Valgmaga ja viimane „osales majaehitamisel“, ei saa teha järeldust, et hagejate ja Raini Valgma vahel oli sõlmitud leping tööde, s.h. sauna lõpuni ehitamiseks osas, mida OÜ Sillever ei pidanud tegema. Raini Valgma oli OÜ Sillever töövõtjana elamut ehitanud OÜ Saku Ehitus juhatuse liige ja ilmselt ka tööde vahetu organiseerija. Tõenditega vastuolus on maakohtu seisukoht, et tegelikkuses tegeles hagejatele maja ehitamisega, s.h. sauna ehitamisega isiklikult Raini Valgma. J. I. vande all antud seletuse kohaselt tegi töid Raini Valgma ja tema firma (toimiku lk. 215). Tunnistaja R. S. ütluste kohaselt ostsid nemad maja OÜ-lt Sillever, kuid maja ehitas Saku Ehitus nii neile kui hagejatele. Tunnistaja V. S. ütluste kohaselt „sauna leiliruumis teostas töid firma, kes ehitas selle maja“. Tunnistaja M. J. ütluste kohaselt „Saku Ehitus tegi seal hagejate juures sauna“. Kostjate väide, et hagejad olid osaliselt süüdi kahju tekkimises, kuivõrd kasutasid elamut ilma kasutusloata, on suunatud kahju hüvituse vähendamisele
§ 139lg.1 alusel.
Seetõttu on ebaadekvaatne kohtu vastus sellele, et kasutusloa puudumine ei tee olematuks kostjate lepingutingimustele mittevastavat tööd ja selle tagajärjel põhjustatud kahju. Mis puutub kahjustatud esemete osas nõutud kahju hüvituse vähendamisse 30% võrra, siis vastab kohtuotsus selles osas
§-le 127 lg. 6, mille kohaselt juhul, kui kahju täpset suurust ei saa kindlaks teha, otsustab hüvitise suuruse kohus. Apellandid ei ole kaebuses toonud veenvaid põhjendusi, miks tuleks kahju hüvitist vähendada suuremas ulatuses, kui kohtu poolt näidatud. 13
(14)Esimese astme kohtus ei ole kostjad esitanud vastuväidet, et hagejate poolt kinnistu ostjatele põlengujärgselt makstud 170 000 kr. ei kujuta endast tulekahjuga seoses hagejatele tekkinud kahju või et selle maksmiseks (sisuliselt müügihinna alandamiseks) ei olnud hagejad õiguslikult kohustatud. Kuivõrd kolleegium saadab asja uueks läbivaatamiseks esimese astme kohtule, siis võivad kostjad sellise vastuväite esitada ja põhistada asja edasisel menetlemisel. Kolleegium juhib menetlusosaliste tähelepanu asjaolule, et täiendavate tõenditena on antud asjas võimalik esitada ehitusprojekt, samuti ekspertiisiaktis viidatud fotod põlengukohalt. Asjaoludest nähtuvalt oli ehitus kindlustatud, mistõttu ka kindlustuse materjalid võivad anda informatsiooni tulekahjuga hagejatele tekitatud kahju olemasolu ja suuruse kohta. Uuel asja arutamisel tuleb hagejatele anda võimalus kaasata ehitaja Saku Ehituse OÜ kas kaaskostjana või siis kostja asendmise korras (TsMS § 208 lg.1 või 2), esitades ühtlasi ehitaja vastu esitatava nõude õiguslik alus. Kolleegiumi arvates võib müüja ja suitsutoru paigaldanud isik vastutada
§ 138
lg.1 kaudu tekitatud kahju eest ka ühiselt, kui leiaks tõendamist, et avaus suitsutoru paigaldamiseks oli korstnasse ja vaheseina tehtud müügilepingu sõlmimise, s.o. müügiobjekti üleandmise ajaks. Tiit Kollom Margo Klaar Mare Merimaa 14
(14)