← Eesti

3-05-142/72

Obsah (5)§ 221§ 6§ 20§ 22§ 23

KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Tallinna Ringkonnakohus Kohtukoosseis Eesistuja Oliver Kask, liikmed Silvia Truman ja Ruth Virkus Otsuse tegemise aeg ja koht 11. juuni 2009, Tallinn Haldusasja

) § 22 lõike 1 kohaselt saavad ostueesõigusega maad erastada isikud, kellele maa on antud põliseks kasutamiseks Eesti NSV taluseaduse alusel või kellel on õigus osta maad ehitise või istanduse omanikuna vastavalt maareformi seadusele, arvestades §-s 21 sätestatud kitsendusi.

§ 221

ja § 7 kohaselt saab ostueesõigusega erastada maad, mis kuulub hoonete või rajatiste juurde krundina või teenindamiseks vajaliku maana.

§ 6

lõike 3 kohaselt on hoone või rajatis seaduse tähenduses maapinnaga püsivalt ühendatud ehitis ehitusseaduse tähenduses, samuti lõpetamata ehitis ja ehitise püstitamiseks seaduslikus korras välja antud ehitusluba. Raudteeseaduse (RdtS) § 3 punkti 2 kohaselt on raudtee maatükiga püsivalt ühendatud rajatis, mille olulised osad on muldkeha ja sellele toetuv tee pealisehitus, mis koosneb rööbastest, pöörmetest, liipritest ja ballastist. Seega on raudtee kui rajatis ehitiseks, mille juurde on raudtee omanikul õigus maad ostueesõigusega erastada; b) maavanem rikkus kaebuse esitaja õigust erastada ostueesõigusega maad temale omandiõiguse alusel kuuluvate raudteede juurde. Erastatud maade piiridesse jäävad Maardu Raudtee Arenduse OÜ-le omandiõiguse alusel kuuluvad rajatised raudteede 2

(11)3-05-142 rööbasteede näol. Katastriüksusel Lao tn 18 on rööbastee nr 13, katastriüksusel Lao tn 20 on rööbastee nr 6, katastriüksusel Lao tn 21 on rööbasteed nr 13, nr 11 ja nr 10, katastriüksusel Lao tn 31 on rööbasteed nr 4 ja nr 6. Kuna Maardu Raudtee AS kasutas vaidlusaluseid raudteid juba 1995. a, oli ta korralduste andmise ajal raudteede valdaja. Rikutud on kaebuse esitaja kui valdaja omandi eeldust. 7. Vastustaja ja kolmandad isikud vaidlesid kaebusele vastu, leides, et kaebaja pole raudteeharude omanik ning tema õigusi korraldused seetõttu ei riku. 8. Halduskohtu otsusega jäeti kaebus rahuldamata. Kohtuotsuse põhjendused olid järgmised:
  1. a)kaebuse esitaja väited vaidlusaluste raudteede omandamise kohta 06.05.2003 müügilepingu alusel on tõendamata;
  2. b)Maardu Raudtee AS ja Maardu Raudtee Arenduse OÜ vahel 06.05.2003 sõlmitud raudtee müügilepingu punkti 1 kohaselt oli selle lepingu esemeks rööbasteed vastavalt Raudteeameti tunnistusele nr 8. Käesolev vaidlus puudutab rööbasteid nr 4, 6, 10, 11, 13. Raudteeameti peadirektori 25.01.2002 raudtee registreerimistunnistusest nr 8 ei nähtu, et eelnimetatud rööbasteed asuksid Maardus Lao tn 18, 20, 21 ja 31 või neil registreeritud katastriüksustel. Müügilepingust nähtuvalt ei ole notar ka Raudteeameti tunnistuse nr 8 õigsust kontrollinud. Vaidlusaluste rööbasteede asumist aadressidel Maardus Lao tn 18, 20, 21 ja 31 või neil registreeritud katastriüksustel ei nähtu ka kaebuse esitaja poolt kaebusele lisatud raudtee registreerimistunnistusest nr 120. Lisaks ei ühti registreerimistunnistustel nr 8 ja nr 120 olevad andmed rööbasteede nr 4, 6, 10, 11 ja 13 puhul ühegi näitaja osas. Samuti ei ole raudtee registreerimistunnistus omandiõigust tõendav dokument. 01.05.1999 kuni 31.03.2004 kehtinud RdtS § 30 lõike 1 kohaselt oli raudtee register riiklik register, kus registreeritakse avalikuks kasutamiseks määratud raudteed ja teised raudteed, sh depooteed;
  3. c)raudtee müügilepingu punktist 2.1.4 nähtuvalt on müüja esindaja avalduste ja kinnituste kohaselt müüja omandanud lepingu eseme 18.06.1996 sõlmitud mitterahalise sissemakse üleandmise lepinguga ja müüja tõendab seda Maardu Raudtee AS põhivahendite bilansi 21.04.2003 väljatrükiga. RVAS Eesti Fosforiit ja Maardu Raudtee AS vahel 18.06.1996 sõlmitud aktsiaseltsi mitterahalise sissemakse üleandmise lepingu punkti 1 kohaselt andis RVAS Eesti Fosforiit mitterahalise sissemaksena asutamisel Maardu Raudtee AS-le üle temale omandiõiguse alusel kuuluvad ehitised, rajatised ning muud masinad ja seadmed: Maardus Kombinaadi 7 asuvad tsehhi haldushoone, vagunidepoo ja rajatised, muud masinad ja seadmed, mis paiknevad õiguslikul alusel kasutataval maal, 170 888 m2 suurusel maatükil vastavalt Maardu Linnavalitsuse 30.04.1996 korraldusele nr 424 töö nr 182/96 alusel. Samuti ei lange kokku 18.06.1996 mitterahalise sissemakse üleandmise lepingu punktis 1 nimetatud maa kasutamise õiguslikuks aluseks olev Maardu Linnavalitsuse 30.04.1996 korraldus nr 424 ja töö number ning maa suurus Lao tn 18, 20, 21 ja 31 asuva maa õigusliku aluse kasutuse alusdokumentidega ja tööga ning maatüki suurusega. Maardu Linnavalitsuse 30.04.1996 korraldusega nr 424 ja töö nr 182/96 alusel kehtestati Maardus Kombinaadi 7 krundijaotusplaan. Lao tn 18, 20, 21 ja 31 ehk endise Lao tn 20 krundijaotusplaan kehtestati Maardu Linnavalitsuse 23.10.1993 korraldusega nr 619, mille lisaks oli Lao tn krundijaotusplaan. Seega nähtub 18.06.1996 mitterahalise sissemakse üleandmise lepingust, et Maardu Raudtee AS omandisse anti hooned ja rajatised asukohaga Maardu Kombinaadi 7. Seega ei tõenda 18.06.1996 mitterahalise sissemakse 3
(11)3-05-142 üleandmise leping Maardu Raudtee AS ja hilisemalt Maardu Raudtee Arenduse OÜ omandiõigust raudtee rööbasteedele aadressil Maardu Lao tn 18, 20, 21 ja 31;
  1. d)samuti ei nähtu 06.05.2003 müügilepingust, millisel Maardu Raudtee AS poolt õiguslikul alusel kasutataval maal ja millises asukohas lepingu esemeks olevad raudtee rööbasteed paiknesid. Kohtule ei ole esitatud tõendeid selle kohta, et Maardu Raudtee AS-l või kaebuse esitajal oleks olnud õiguspärases kasutuses maa asukohaga Maardu Lao tn 18, 20, 21 ja 31. Maardu Raudtee AS-le kuuluvate vaidlusaluste raudtee rööbasteede asumist aadressil Maardu, Kombinaadi 7 tõendavad ka rööbasteede tehnilised passid. Nimelt asuvad rööbasteed nr 4, 6, 10, 11 ja 13 kõik vastavalt tehnilise passi andmetele kinnistul nr 22808 katastritunnusega 44603:002:0062. Tallinna Linnakohtu Harju Kinnistusjaoskonna väljavõtte kohaselt asub kinnistu nr 22808 katastritunnusega nr 44603:002:0062 aadressil Kombinaadi 7, Maardu;
  2. e)maareformi seadus ega Vabariigi Valitsuse 06.11.1996 määrusega nr 267 kinnitatud maa ostueesõigusega erastamise kord ei sätesta võimalust ostueesõigusega maa erastamiseks tuginedes üksnes valdaja omandi eeldusele. Vastavalt

§ 20

lõikele 1 kuulub erastamisele maa, mida maareformi seaduse alusel ei tagastata, ei jäeta riigi omandisse ega anta munitsipaalomandisse. Asjaõigusseaduse rakendamise seaduse (AÕSRakS) § 13 lõike 3 kohaselt on ehitise omanikul õigus saada maa omanikuks maareformi seaduses sätestatud alustel ja korras. Ehitisealune maa ei kuulu teistele isikutele tagastamisele, erastamisele, munitsipaalomandisse andmisele ega riigi omandisse jätmisele, kui seadusest ei tulene teisiti.

§ 22

lõike 1 kohaselt saavad ostueesõigusega maad erastada isikud, kellel on õigus osta maad ehitise omanikuna.

§ 23lõike 6 kohaselt erastatakse maa Vabariigi Valitsuse kehtestatud korras.

Maa ostueesõigusega erastamise korra punkti 11 alapunktist 1 tulenevalt lasub ehitise omandiõigust tõendavate dokumentide (hooneregistri teatis, seaduslikus korras välja antud ehitusluba, väljavõte ehitusloa väljaandmise registrist, suvila või aiamaja üleandmise-vastuvõtmise akt, ostu-müügileping vms) esitamise kohustus avalduse esitajal. Seega on ekslik kaebuse esitaja seisukoht, mille kohaselt oleks tulnud valdaja omandit eeldada. Kaebuse esitaja ei ole esitanud tõendeid selle kohta, et vaidlusaluste korralduste andmise ajal oli tema Maardus Lao tn 18, 20, 21 ja 31 asuvate raudteede omanik;

  1. f)kuna kaebuse esitaja ei olnud Harju maavanema 14.12.2001 korralduste andmise ajal Maardus Lao tn 18, 20, 21 ja 31 asuvate raudteede omanik, ei saanud vaidlustatud korraldused rikkuda kaebuse esitaja õigust erastada ostueesõigusega maad kaebuse esitajale omandiõiguse alusel kuuluvate raudteede juurde aadressil Maardu Lao tn 18, 20, 21 ja 31;
  2. g)tuvastamata on ka asjaolu, et Maardu Raudtee AS oleks esitanud Maardu Linnavalitsusele avalduse maa ostueesõigusega erastamiseks aadressil Maardus Lao tn 18, 20, 21 ja 31 asuvate raudtee rööbasteede juurde. Asja materjalidest nähtuvalt esitas Maardu Raudtee AS 21.11.1996 Maardu Linnavalitsusele avalduse üksnes maa ostueesõigusega erastamiseks Harju maakonnas, Maardu linnas, Kombinaadi 7 asuvate ehitiste juurde;
  3. h)asja materjalidest nähtuvalt oli aadressil Maardus Lao tn 18, 20, 21 ja 31 asuvate raudteede omanik Harju maavanema 14.12.2001 korralduste andmise ajal OÜ Fertile Invest;
  4. i)OÜ Fertile Invest esitas 13.08.1999 Maardu Linnavalitsusele avaldused maa ostueesõigusega erastamiseks aadressil Maardu, Lao tn 18, Lao tn 20, Lao tn 21, Lao tn 31. Maardu Linnavalitsuse 03.08.1999 korraldustega nr 1278, 1279, 1280 ja 1281 kinnitati Maardus Lao tn 18, 20, 21 ja 31 asuvate ehitiste teenindusmaade suurused ning 09.09.1999 korraldustega nr 1325, 1326, 1327, 1328 peeti võimalikuks vastavalt 4

(11)3-05-142 maareformi seaduse sätetele erastada ostueesõigusega nimetatud maaüksused OÜle Fertile Invest. Harju Maavalitsuse hooneregistritalituse 13.08.1999 tõenditel nr 3207, 2672, 3206, 3208 on märgitud vallasvara (erinevad ehitised ja rajatised) omandamise alusena 01.09.1998 ostu-müügi ja pandileping reg. nr 6861. Asja materjalidest nähtuvalt omandas OÜ Fertile Invest pankrotis AS-lt Inapti 01.09.1998 sõlmitud lepingu ja selle alusel antud lepingujärgse vara üleandmise-vastuvõtuakti alusel Maardus Lao tn 18, 20, 21 ja 31 asuvad ehitised, ka hooneregistris registreerimata ehitised ja rajatised, sh raudteeharud. Nimetatud aktist nähtub, et kõik üleantavad ehitised, sh raudteed asuvad aadressil Lao tn 20, mis jagunes hiljem neljaks: Lao tn 18, 20, 21 ja 31. Samadel aadressidel asuvad raudteed teenindasid OÜ Fertile Invest poolt omandatud ehitisi, mis moodustasid majandusliku ja tehnoloogilise terviku. Aktis märgitu kohaselt on kõik hooned aadressil Lao tn 20 omavahel seotud rajatistega raudbetoonestakaatide kujul, millistele on laotud veevarustustorud, happetorud ja elektrivarustuskaablid. Mahalaadimissõlmede ja ladude hoonete juurde viivad raudteeharud, mis teenindavad hoonet sees ja väljas. Samuti on aktis märge, et 01.09.1998 müüdud ja akti alusel üleantud vara on omandatud 13.12.1995 notariaalselt tõestatud ostumüügilepingu alusel ja antud AS-le Inapti üle 18.12.1995 RVAS Eesti Fosforiidi ja AS Inapti vahel sõlmitud akti alusel. Seega on asjakohane ja õige kolmandate isikute käsitlus, mille kohaselt 01.09.1998 üleandmise-vastuvõtu akti punktides 8, 18 ja 20 nimetatud raudteeharusid tuleb käsitleda samal aadressil asuvate ja OÜ-le Fertile Invest üleantavate ehitiste, sh hoonete, päraldistena. MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD RINGKONNAKOHTUS 9. Maardu Raudtee Arenduse OÜ apellatsioonkaebuses palutakse tühistada halduskohtu otsus ning teha uus otsus, millega kaebus rahuldada. Põhjendused:
  1. a)selleks, et kontrollida Harju maavanema 14.12.2001 maa ostueesõigusega erastamise korralduste nr 3752, 3753, 3754 ja 3755 õiguspärasust ja teha otsus korralduste tühistamise kohta, pidi halduskohus tuvastama haldusasja lahendamiseks tähtsust omavad tsiviilõiguslikud asjaolud;
  2. b)varasema kohtupraktika (Riigikohtu halduskolleegiumi otsus asjas nr 3-3-1-48-05) põhjal saab halduskohus tuvastada tsiviilõiguslikke asjaolusid vaid juhtumil, kui see on vajalik haldusõigusliku vaidluse lahendamiseks. Sama seisukohta väljendas käesolevas vaidluses ka Tallinna Ringkonnakohus oma 19.01.2007 määruse p-s 19, öeldes, et halduskohus on pädev tuvastama ka eraõiguslikke asjaolusid, kui see on haldusakti õiguspärasuse kontrollimiseks vajalik. Halduskohus on otsuse põhjendavas osas käsitlenud, millised tsiviilõiguslikud asjaolud ta on tuvastanud, kuid on teinud seda mainimata kordagi Harju maavanema 14.12.2001 korralduste puutuvust tuvastatavate tsiviilõiguslike asjaoludega ja nende suhtes esitatud kaebust;
  3. c)asjaõigusseaduse rakendamise seaduse (AÕSRS) § 13 lg 6 kohaselt võis kuni ehitisealuse maa kandmiseni kinnistusraamatusse ehitist võõrandada kui vallasasja. Ehitise või selle osa võõrandamise tehing pidi olema notariaalselt tõestatud. Ehitist või selle osa võis vallasasjana võõrandada kuni 2006. aasta 1. märtsini. Apellant sõlmis raudtee müügilepingu 06.05.2003. Müügilepinguga omandas apellant vallasasjadena kõik raudtee rööbasteed, mis olid lepingu esemena loetletud müügilepingu p. 1, sh rööbasteed nr. 4, 6, 10, 11 ja 13. Rööbasteed omandas apellant mitte nende tervetes pikkustes, vaid osaliselt – rööbasteede osade osas, mille alune ja teenindamiseks vajalik maa ei olnud veel kantud kinnistusraamatusse. Vastavalt seaduse nõuetele oli rööbasteede osade kui vallasasjade müügitehing tõestatud notariaalselt; 5
(11)3-05-142
  1. d)müügilepingu p 8.2 kohaselt esitas notar müügilepingu ühe ärakirja Raudteeametile, kes oli raudtee registri vastutav pidaja. AÕSRS § 13 lg 7 kohaselt tuli ehitise kui vallasasja omandamine registreerida 15 päeva jooksul, alates omandiõiguse üleminekust omandaja esildisel riiklikus ehitisregistris. Riiklikule ehitisregistrile esitab märke tegemiseks vajalikud andmed notar. Vallasasja omandamise registreerimise eesmärk on informeerida kolmandaid isikuid ja kaasajastada vallasasja õiguslikku režiimi riiklikus registris;
  2. e)06.05.2003 raudtee müügilepingu p 5 kohaselt leppisid müüja ja apellant kokku, et apellant sai raudtee rööbasteede omanikuks alates lepingu notariaalse tõestamise hetkest ja et lepingu eseme otsene valdus koos kõigi lepingu eseme päraldisteks olevate dokumentidega antakse üle lepingu sõlmimisega. Vastavalt AÕS § 92 lg-le 1 tekib vallasomand vallasasja üleandmisega, kui võõrandaja annab asja valduse üle omandajale ja nad on kokku leppinud, et omand läheb üle omandajale;
  3. f)üleandmisel eeldatakse poolte olemasolu, nendevahelist kokkulepet omandi ülemineku kohta (asjaõiguslik leping) ja asja üleandmist omandaja valdusse. Asja üleandmisena AÕS § 92 tähenduses tuleb mõista asja faktilist kätteandmist omandajale;
  4. g)kuna 06.05.2003 müügilepingu teine pool Maardu Raudtee AS müüs oma vara osaliselt, oli tarvis määratleda, millises ulatuses apellant vara omandab. Kuna müüja vara oli kehtiva seaduse kohaselt registreeritud raudteeregistris, oli registriandmete kasutamine müügitehingu teostamisel iseenesest mõistetav. Registreerimistunnistustel nr 8 ja nr 120 olevad andmed ei saagi ühtida, kuna tegemist on erinevatele juriidilistele isikutele kuuluva vara kohta väljastatud dokumentidega. Registreerimistunnistus nr 120 ühtib rööbasteede pikkuste osas täielikult 06.05.2003 müügilepingu alusel müüdud rööbasteede pikkusega. Kuna registreerimistunnistuse vormi ei ole kehtestanud apellant, ei saa talle süüks panna, et registreerimistunnistusel puuduvad aadresside andmed, kus rööbasteed asuvad. Kohus on asunud ekslikult seisukohale, et 30.04.1996 Maardu Linnavalitsuse korraldusega nr 424 põhimõtteliselt heaks kiidetud töö nr 182/96 kehtestas ainult Kombinaadi 7 krundijaotusplaani ja 23.10.1996 Maardu Linnavalitsuse korraldus nr 619 kehtestas Lao tn 20 krundijaotusplaani;
  5. h)nähtuvalt Maardu Linnavalitsuse poolt 18.10.2007 kaaskirjaga nr 16.3-6/3796-2 kohtunõude täitmiseks esitatud dokumentidest oli Maardu Linnavalitsuse 30.04.1996 korralduse nr 424 ja 23.10.1996 korralduse nr 619 näol tegemist RVAS Eesti Fosforiit krundijaotuskava puudutavate dokumentidega. Krundijaotuskavad, töö numbrid ja maa suurused ning nende kokkulangevus või mittekokkulangevus ei tekita ega lõpeta omandiõigust varale. Kohtu seisukoht vara omandiõiguse ülemineku võimalikkusest aadressidena või krundijaotuskava alusel ei vasta kehtivale seadusele. Maardu Linnavalitsuse 30.04.1996 korralduse nr 424 p 2 kohaselt pidid krundi valdajad esitama plaanimaterjali koos hoonete ja rajatiste omandiõigust tõendavate dokumentidega hoonete ja rajatiste teenindamiseks vajaliku maa määramiseks;
  6. i)väär on halduskohtu seisukoht, et Maardu Raudtee AS ja RVAS Eesti Fosforiit vahel 18.06.1996 mitterahalise sissemakse üleandmise lepingu alusel anti Maardu Raudtee AS omandisse ainult hooned ja rajatised asukohaga Kombinaadi 7, Maardu ja seetõttu ei tõenda 18.06.1996 mitterahalise sissemakse üleandmise leping Maardu Raudtee AS ja hilisemalt apellandi omandiõigust raudtee rööbasteedele aadressidel Lao tn 18, 20, 21 ja 31;
  7. j)18.12.1995 RVAS Eesti Fosforiit üldkoosoleku protokolli kohaselt otsustas RVAS Eesti Fosforiit üldkoosolek moodustada RVAS Eesti Fosforiit tsehhide baasil eraldi juriidilised 6
(11)3-05-142 isikud, s.h. Maardu Raudtee AS. Asutamisotsuse p 5.1 kohaselt toimus aktsiate eest tasumine mitterahalise sissemaksena, milleks oli RVAS Eesti Fosforiit raudteetsehhi vallasvara. Protokoll ja 29.12.1995 Maardu Raudtee AS asutamisotsus selgitavad üheselt, et Maardu Raudtee AS varaks, mis anti üle 18.06.1996 mitterahalise sissemakse üleandmise lepinguga, oli kogu RVAS Eesti Fosforiit raudteetsehhi vallasvara;
  1. k)lisaks 18.06.1996 mitterahalise sissemakse üleandmise lepingule tõendas Maardu Raudtee AS oma õigust 06.05.2003 raudtee müügilepingu esemeks olevale varale ka põhivahendite bilansi 21.04.2003 väljatrükiga. Vastavalt raamatupidamise seaduse (RPS) § 32 lg 1 alusel Raamatupidamise Toimkonna poolt kinnitatud juhendis nr 5 antud mõistele on materiaalne põhivara materiaalne vara, mida ettevõte kasutab toodete tootmisel, teenuste osutamisel või halduseesmärkidel ja mida ta kavatseb kasutada pikema perioodi jooksul kui üks aasta. Kuna 06.05.2003 raudtee müügilepingu esemeks olev vara oli Maardu Raudtee AS põhivara, oli nimetatud bilansi väljavõtte esitamine omandiõiguse tõendamiseks põhjendatud;
  2. l)Maardu Raudtee AS on taotlenud maa ostueesõigusega erastamist mitmes tükis ühe ja sama aadressiga, mis ei välistanud tema ega välista apellandi õigust erastada ostueesõigusega ka Lao tn 18, 20, 21 ja 31 asuvate raudteede alune ja teenindamiseks vajalik maa. Harju maavanema poolt 14.12.2001 korralduste alusel ostueesõigusega erastamise lepingute sõlmimise ajaks ei olnud OÜ Fertile Invest hooned, mille juurde võis maareformi seaduse alusel maad erastada, säilinud nende endisel kujul. Nad olid lagunenud ja kasutusest välja langenud. Halduskohus ei ole aga oma otsuses apellandi kaebuses esile toodud asjaolu tuvastanud, kontrollinud, põhjendanud. Sisuliselt on kohus jätnud kaebuses esitatud nõude otsusest välja, rikkudes sellega HKMS § 25 lg-s 3 sätestatud kohtul lasuvat kohustust teha otsus kõigi esitatud nõuete osas;
  3. m)halduskohus on oma otsuses asunud tuvastama tsiviilõiguslikke asjaolusid (vallasomandi tekkimine, lõppemine, üleminek jne), tegemata seejuures ühtegi viidet õigusaktidele, millest lähtuvalt saaks tsiviilõiguslikke asjaolusid tuvastada;
  4. n)kohus ei ole andnud hinnangut 26.02.2002 kirjaga nr 59 Harju Maavalitusele esitatud advokaadibüroo Leppik & Partnerid arvamusele maa ostueesõigusega erastamise võimaluse kohta 25.02.2002. Esitatud arvamuse sisust nähtub üheselt, et kolmandale isikule OÜ Fertile Invest ostueesõigusega erastataval maal asuvad Maardu Raudtee AS-le omandiõiguse alusel kuuluvad raudteed, mis olid 06.05.2003 sõlmitud raudtee müügilepingu objektiks;
  5. o)samuti on kohus jätnud tähelepanuta ja hindamata vastustaja poolt esitatud ostueesõigusega erastamise toimikud. Lao tn 21 maa ostueesõigusega erastamise toimiku lk 11 kohaselt on tegemist OÜ Fertile Invest poolse kinnitusega ettevõttele kuuluvate varade kohta, mis asuvad Maardus maatükkidel Lao tn 18, 20, 21 ja 31. Ükski maa ostueesõigusega erastamise toimik ei sisalda OÜ Fertile Invest poolset kinnitust, et ta oleks kunagi omandanud vallasvarana raudteed, mille juurde tal oleks õigus erastada maad;
  6. p)kohus on jätnud hindamata ka erastamistoimikutes sisalduvad Maardu Linnavalitsuse õiendid maa senise kasutusõiguse kohta, mille kohaselt ei ole maatükkidele Lao tn 18, 20, 21 ja 31 vormistatud maakasutusõigust. Kõik ehitised paiknevad endisel Maardu Keemiakombinaadi maakasutusel. 10. Harju maavanema vastuses palutakse jätta apellatsioonkaebus rahuldamata. 7
(11)3-05-142
  1. Kolmandate isikute OÜ Meridel Kinnisvara ja OÜ Nikamol kirjalikes seisukohtades palutakse jätta apellatsioonkaebus rahuldamata ja halduskohtu otsus muutmata. Ringkonnakohtu istungil taotlesid OÜ Maral Invest ja OÜ Hromium apellatsioonkaebuse rahuldamata jätmist. RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED
  2. Halduskohus asus seisukohale, et kaebaja oleks pidanud selleks, et saaks asuda seisukohale, et vaidlustatud korraldused kaebaja õigusi rikuvad, esitama tõendid selle kohta, et kaebaja oli vaidlustatud korralduste andmise ajal erastatud maal asuvate raudteeharude omanik. Kolleegiumi arvates ei ole oluline, kes oli raudteeharude omanik maavanema korralduste andmise ajal, vaid see, kas kaebajal tekkis maa ostueesõigusega erastamise õigus seeläbi, et ta need raudteeharud omandas. Kui kaebaja õiguseellane – isik, kellelt kaebaja raudteeharud omandas – oli raudteeharude omanik, siis rikuvad vaidlustatud korraldused kaebaja õigusi sõltumata omandi ülemineku ajast. Tähtsust ei oma ka see, kas AS Maardu Raudtee esitas vaidlusaluste raudteeharude ostueesõigusega erastamise avalduse. Kui isik, kellele maa erastati, ei olnud seal paiknevate raudteeharude omanik, rikuvad vaidlustatud haldusaktid kaebaja õigusi ka siis, kui raudteeharude eelmine omanik maa erastamist ei taotlenud, kuid seda tegi kaebaja hiljem ise. Vaidlustatud korraldused rikuksid sellisel juhul ehitise omaniku õigust maa ostueesõigusega erastamisele.
  3. Seetõttu tuleb kaebaja õiguste rikkumise ja seega kaebeõiguse olemasolu tuvastamiseks välja selgitada, kas AS Maardu Raudtee sai raudteeharusid omanikuna kaebajale 06.05.2003 lepinguga võõrandada. Selleks tuleb välja selgitada, kellele võõrandas RVAS Eesti Fosforiit nimetatud rajatised. Vaidlust ei ole selles, et kruntidel paiknevad muud ehitised ja rajatised võõrandas RVAS Eesti Fosforiit AS-le Inapti, kes võõrandas need edasi kolmandatele isikutele. Kohus ei ole raudteeharude omaniku tuvastamisel seotud ehitisregistris, rööbasteede tehnilistes passides ega raudtee registreerimistunnistuses sisalduvate andmetega ning saab hinnata ka tsiviilõiguslike tehingute sisu ja kehtivust. Tõenditena omavad keskset tähtsust vara omandiõiguse üleandmist tõendavad lepingud, kuna AÕS § 68 lõike 3 kohaselt omand tekib ainult seaduses sätestatud juhtudel. Registriväljavõtted, registreerimistunnistused, pankrotihalduri poolt koostatud pankrotivara loetelu, krundijaotuskavad jms võivad küll tõendada ehitise kui vallasasja valdajat, ent mitte võõrandamistehingute sisu.
  4. Tõenditest nähtuvalt toimus vaidlusalustel maatükkidel paikneva varaga kaks tehingujada: a) RVAS Eesti Fosforiit ja AS Inapti vahel 13.12.1995 sõlmitud ostu-müügilepinguga (I kd tl 175-179) nähti ette omandi üleminek lepingus loetletud vara osas. Loetelus ei nimetatud raudteeharusid, kuid need olid nimetatud lepingu alusel üle antud vara nimekirjas (I kd tl 182-185, raudteeharud loetletud lisa 2 punktides 24, 29-31, 38-41). 16.02.1998 koostatud vara üleskirjutamise ja arestimise aktis loetleti AS Inapti vara, mille täitur arestis (III kd 9-11), ent selles ei nimetatud raudteeharusid. 01.09.1998 AS Fertile Invest sõlmitud ostumüügilepingu alusel omandatud vara üleandmis-vastuvõtuaktis loetleti raudteeharud võõrandatava vara loetelus; b) 29.12.1995 Maardu Raudtee AS asutamisotsusega nähti ette mitterahaline sissemakse, milleks oli RVAS Eesti Fosforiit raudteetsehhi vallasvara. 18.06.1996 sõlmitud aktsiaseltsi 8
(11)3-05-142 mitterahalise sissemakse üleandmise lepinguga (I kd tl 90-92, 139-140, 212-214) anti Maardus Kombinaadi 7 asuvad tsehhi haldushoone, vagunidepoo ja rajatised, mis paiknevad 170 888 m2 suurusel maal vastavalt Maardu Linnavalitsuse 30.04.1996 korraldusele nr 424 töö nr 182/96 (IV kd tl 16) alusel. Maardu Raudtee AS võõrandas 06.05.2003 ostu-müügilepinguga (I kd tl 8-11, 215-216) osa nimetatud varast, sh osaliselt rööbasteed nr 4, 6, 10, 11 ja
  2. Et tuvastada, kas apellant on vaidlustatud korraldustega erastatud maal paiknevate raudteeharude omanik, tuleb tuvastada, kas need raudteeharud võõrandati 13.12.1995 või 29.12.1995 lepinguga ning kas edasiste tehingutega läks raudteeharude omand üle kolmandatele isikutele.
  3. 29.12.1995 lepingust nähtuvad võõrandatud vara nimekirjas sisalduvad rajatised üldistatult. Maardu Linnavalitsuse 30.04.1996 korraldusega nr 424 kinnitatud töö nr 182/96 ei kajasta senisel õiguslikul alusel toimunud maakasutust ega selle suurust. Halduskohus asus ekslikult seisukohale, et üle anti vaid Kombinaadi 7 asuvad raudteeharud. Maaameti kaardiserveri http://xgis.maaamet.ee/xGIS/XGis andmetel on raudteeharud kolmel Kombinaadi 7 katastriüksusel: Maatükk I, Kombinaadi 7 (44603:002:0061), Maatükk III, Kombinaadi 7 (44603:002:0063) ja Maatükk IV, Kombinaadi 7 (44603:002:0064), millel paiknev raudtee saab alguse Maardu raudteejaamast ja jätkub Lao tn 27 kinnistul (44603:002:0187), kus see lõppeb harudega, millest osa suundub vaidlusalustele maatükkidele. Nimetatud Kombinaadi 7 aadressiga maatükkide suurused koos Lao tn 27 kinnistu suurusega on aga kokku vaid 92230 m2, seega oluliselt väiksem 29.12.1995 lepinguga võõrandatud rajatiste alusest maast. Kolleegiumi arvates on seetõttu usutav, et RVAS Eesti Fosforiit raudteetsehhi koosseisu kuulusid ka vaidlusalused raudteeharud. Seda, et raudteeharud raudteetsehhi koosseisu kuulusid, kinnitab ka asjaolu, et raudtee haldamise ja opereerimise jaotamiseks erinevate tsehhide vahel pole võimalik leida mõistlikku põhjust.
  4. OÜ Fertile Invest poolt raudteeharude vastuvõtmine nähtub küll 01.09.1998 lepingu alusel üle antud vara üleandmise-vastuvõtu aktist (I kd tl 188-189), ent ka sellest ei saa järeldada, et pooled soovisid raudteeharude omandi üleminekut. 01.09.1998 notariaalset lepingut, millest nähtuks raudteeharude võõrandamine, kohtule esitatud ei ole. Kolleegiumi arvates ei saa AS-le Inapti võõrandatud vara üleandmise-vastuvõtu aktist teha järeldust, et pooled leppisid kokku ka raudteeharude võõrandamises. Vara üleandmise ja vastuvõtmise akti koostamise juures lepingu sõlminud isikud ei viibinud. Üleandmisakti ei ole notariaalselt tõestatud ja see ei saa olla ostu-müügilepingu lisa. Olukorras, kus AS Inapti raudteeharusid ei omandanud, ei saanud ta neid ka võõrandada. AS Inapti kui müüja tahet anda raudteeharude omand OÜ-le Fertile Invest tõenditest ei nähtu.
  5. Õige ei ole seisukoht, et raudteeharud on käsitletavad võõrandatud ehitiste päraldistena. Päraldis teenib peaasja ning on sellega seotud ühise majandusliku eesmärgi ja sellele vastava ruumilise seose kaudu (alates 01.07.2002 kehtiva TsÜS § 57 lg 1, varem samasisuline AÕS § 18 lg 1), Asi ei ole päraldis, kui seda käibes päraldiseks ei loeta (TsÜS § 57 lg 2, varem AÕS § 18 lg 2). Raudteeharusid on võimalik kasutada iseseisvalt teisel majanduslikul eesmärgil kui AS-le Inapti võõrandatud ehitisi, nt raudteeveeremite hoidmiseks. Raudteeharud võõrandati eraldi 29.12.1995 lepinguga. Kolleegiumi arvates pole alust arvata, et AS-le Inapti võõrandatud ehitisi poleks võimalik kasutada ka ilma, et neid teenindaks raudteeharud. Asjaolu, et nende ehitiste kasutamiseks on vajalik sinna ka 9
(11)3-05-142 vastav juurdepääs, mis saab toimuda mh raudteed pidi, ei tähenda, et raudteeharud oleksid nende ehitiste päraldised, kui raudteeharud ei paikne võõrandatud hoonete sees. Vaidlusalused raudteeharud hoonetes ei paikne.
  1. AÕS § 92 lõike 1 kohaselt tekib vallasomand vallasasja üleandmisega, kui võõrandaja annab asja valduse üle omandajale ja nad on kokku leppinud, et omand läheb üle omandajale. Viimasena nimetatud tingimus ei olnud AS Inapti puhul täidetud. Seetõttu raudteeharude omand AS-le Inapti üle ei läinud.
  2. Menetlusosalised vaidlevad ka selle üle, kes oli ja on raudteeharude valdaja. AÕS § 95 lg 1 kohaselt isik, kes on asja üleandmisega omandanud heauskselt, on asja omanik asja oma valdusse saamise ajast ka siis, kui võõrandaja ei olnud õigustatud omandit üle andma. Seetõttu võib juhul, kui OÜ Fertile Invest omandas raudteeharud, ent AS Inapti nende omanik polnud, omand OÜ-le Fertile Invest üle minna, kui see lepingust nähtub ja valdus üle anti. Kolleegiumi arvates ei saa aga 01.09.1998 lepingust järeldada, et raudteeharude omand oleks üle antud, sest neid rajatisi pole lepingus müüdava varana nimetatud. Tõendid valduse üleandmise kohta on aga mõlema võõrandamistehingute jada osas vasturääkivad. Maapinnaga püsivalt ühendatud raudteeharude valdust ei ole võimalik tõendada üheselt asja tegeliku kasutamise kaudu. Menetlusosalised kinnitasid ringkonnakohtu istungil, et raudteeharusid tegelikkuses ei kasutata. Valdust võivad tõendada ka registrikanded, kuid ehitisregistri väljavõte (II kd tl 15-31, 77-80, 125-128, 170) ühelt poolt ja raudtee registreerimistunnistused nr 8 25.01.2002 Maardu Raudtee AS osas (I kd tl 202-203) ja nr 120 22.11.2004 kaebaja osas (I kd tl 13) ning Maardu Raudtee AS-le väljastatud tehnilised passid (I kd tl 85-88; 141-145) teiselt poolt osutavad erinevatele valdajatele. Pole alust asuda seisukohale, et kaebajale poleks raudteeharude valdus üle läinud ja ta poleks raudteeharusid seetõttu omandanud.
  3. Kaebaja väitel omandas ta 06.05.2003 lepinguga vallasasjadena raudtee rööbasteed nr 4, 6, 10, 11 ja 13 osas, milles nende alune ja teenindamiseks vajalik maa ei olnud lepingu sõlmimise ajaks veel kantud kinnistusraamatusse. Halduskohus viitas ebaselgusele erinevate tehingutega võõrandatud raudteeharude pikkuste osas. Kolleegiumi arvates tulnuks halduskohtul sellise ebaselguse tõdemisel tuvastada tegelikkuses toimunud tehingute sisu. Apellant viitab õigesti raudteeharude ostu-müügilepingutele, millest nähtub, et raudteeharud võõrandati apellandile vaid osaliselt. Vastustaja ega kolmandad isikud ei väida, et kaebaja oleks omandanud 06.05.2003 lepinguga raudteeharud nr 4, 6, 10, 11 ja 13 osades, mis jääb väljapoole vaidlusaluseid maatükke. Arvestades raudteeharude ja Lao tn 27 paiknemist ei ole kolleegiumi arvates see ka usutav. Kaebaja pole raudtee registreerimistunnistuse kohaselt omandanud raudteeharusid pikemas ulatuses, kui ostu-müügilepingus või Maardu Raudtee AS raudtee registreerimistunnistuses märgitud.
  4. Eeltoodud põhjustel leiab ringkonnakohus, et halduskohus asus ebaõigesti seisukohale, et kaebaja õigusi vaidlustatud haldusaktid ei riku. Ringkonnakohus, leides, et kaebaja on nende raudteeharude, mis paiknevad vaidlustatud korraldustega erastatud maatükkidel, omanik, on seisukohal, et kaebaja õigusi vaidlustatud korraldused puudutavad.
  5. Vastustaja märkis, et kaebaja ei ole vaidlustanud linnavalitsuse korraldusi, millega peeti maatükkide erastamist võimalikuks (maa ostueesõigusega erastamise korra p 15 nimetatud aktid - II kd tl 45, 47, 93, 94, 140, 147, 189, 191) ja millega määrati kindlaks OÜ 10
(11)3-05-142 Fertile Invest omandis olevate ehitiste teenindamiseks vajalik maa (I kd tl 158, 160, 162, 164, II kd tl 60, 106, 136, 202). Kolleegium märgib, et maavanem peab enne maa ostueesõigusega erastamise otsustamist kontrollima, kas linnavalitsuse nimetatud korraldused on õiguspärased, ning juhul, kui need ei ole õiguspärased, jätma maa erastamise korralduse andmata ja taotlema linnavalitsuselt nende korralduste muutmist. Kui linnavalitsus maavanemaga ei nõustu, on maavanemal Vabariigi Valitsuse seaduse kohaselt õigus pöörduda protestiga halduskohtusse. Ka kaebaja võib taotleda linnavalitsuselt käesolevas asjas vaidlustatud korralduste tühistamise korral menetluse uuendamist.
  1. Et maavanema korralduste õiguspärasuse kontrollimisel hindab kohus sisuliselt ka linnavalitsuse nende korralduste õiguspärasust, tulnuks menetlusse kaasata ka Maardu Linnavalitsus. Kolleegium ei pea vajalikuks menetlust uuendada ja linnavalitsust menetlusse kaasata, kuna see pikendaks niigi kaua kestnud erastamismenetlust ja ka kohtumenetlust (vt Riigikohtu halduskolleegiumi 29.03.2006 määruse nr 3-3-1-81-05 p 15).
  2. Vaidlustatud korraldused on õigusvastased, kuna ostueesõigusega ei saa teise isiku omandis oleva ehitise alust maad erastada. Apellatsioonkaebus tuleb seetõttu rahuldada, halduskohtu otsus tühistada ja maavanema korraldused tühistada. Rahuldada tuleb ka kaebaja taotlus teha vastustajale ettekirjutus erastamiskorralduste tagasitäitmise kohta. Selle ettekirjutuse täitmiseks tuleb vastustajal esitada hagi maakohtusse eesmärgiga kustutada kinnistusraamatu kanded korraldustega erastatud maa osas. Kolleegium ei pea vajalikuks peatuda apellandi väidetel, mis seonduvad küsimusega, kas maa ostueesõigusega erastamine oli üldse võimalik seoses ehitiste säilimisega, sest sellest küsimusest ei sõltu kaebuse rahuldamine.
  3. Apellant taotles menetluskulude väljamõistmist halduskohtus summas 35410 krooni, millest 10 krooni tasuti riigilõivu ja ülejäänud summas õigusabikulusid. Kulude kandmine on tõendatud. Apellatsioonimenetluses tasus kaebaja riigilõivu 80 krooni. Kolleegiumi arvates on kulud vajalikus ja põhjendatud suuruses, arvestades asja keerukust ja mahtu, ning tuleb seetõttu maavanemalt välja mõista. OÜ Maral Invest taotlus menetluskulude väljamõistmiseks tuleb jätta rahuldamata, kuna ta taotles apellatsioonkaebuse rahuldamata jätmist. Silvia Truman Ruth Virkus Oliver Kask 11
(11)

🔗 Ametlikule allikale

Tehisintellekti selgitus ametliku seadusteksti põhjal. Orienteeruv, ei asenda õigusnõustamist.