KOHTUOTSUS Eesti Vabariigi nimel Kohtuasja number 2-09-32192 Otsuse tegemise aeg ja koht 18. november 2009 Jõhvi Kohus Viru Maakohus Kohtunik Olev Mihkelson Kohtuasi A.M.i hagi Korteriühistu Jaama 40

§ 24

1 lg 1 sätestab, et üldkoosoleku, sh juhatuse, otsus on tühine seaduses sätestatud juhul. Korteriühistu liige peab kandma remondi ja hoolduskulud juhul, kui need on tavalise majandamise piires, st nendega säilitatakse elamu elamiskõlblikus seisundis. Samuti võib korteriühistu liige kanda remondi ja hoolduskulud juhul, kui ta on nendega nõus (aktsepteerib). Hageja ei ole täiendava veemõõturi paigaldamisega nõus ning ei ole andnud oma nõusolekut veemõõturi paigaldamisega kantud kulutuste hüvitamiseks. Hageja korteris on veemõõtur olemas, samuti on majas olemas üldveemõõtur, mistõttu ei näe hageja vajadust trepikojas veemõõturi paigaldamiseks. Juhatus ei ole seda tegevust põhjendanud. Vastavalt KOS § 13 lg 3 ei ole korteriomanik kohustatud hüvitama kaasomandi eseme korrashoiuks vajalikest kulutustest suuremaid kulutusi, millega ta ei ole nõustunud. Trepikojas veemõõturi paigaldamise kulud on suuremad kaasomandi eseme korrapäraseks korrashoiuks vajalikest kulutustest. Hageja leiab, et juhatuse otsus on vastuolus KOS § 13 lg 3. 2.2 Hageja on seisukohal, et kostja juhatuse otsus on tühine, kuna ei vasta ka headele kommetele. Vastuolu headele kommetele tuleneb kostja juhatuse poolsest võimu kuritarvitamisest. Kostja juhatus nõuab hagejalt põhjendamatult trepikojas asuva veemõõturi paigaldamise eest 2 017 krooni tasumist. 2.3. Paigaldatud veemõõtur ei mõõda üksnes hageja poolset vee tarbimist, vaid mõõdab mitme korteriomaniku vee tarbimist. Kostja juhatuse otsuse alusel peab veemõõturi paigaldamise eest tasuma üksnes hageja. Hageja leiab, et kostja juhatuse otsus rikub ka võrdse kohtlemise põhimõtet.

§ 241 lg 1 sätestab, et üldkoosoleku, sh juhatuse, otsus on tühine, kui see ei vasta headele kommetele. Ts

ÜS § 84 lg 1 tulenevalt ei ole tühisel tehingul algusest peale õiguslikke tagajärgi.

1. Hageja palub kohtul tuvastada, et Korteriühistu Jaama 40 juhatuse 03.10.2007 otsus, millega KÜ Jaama 40 juhatus kohustas hagejat A.M.i maksma trepikojas veemõõturi paigaldamise eest, on tühine. KOSTJA VASTUS 2
2. Kostja leidis oma vastuses, et nõue on aegunud (32-39).

§ 24

lg 1 kohaselt on nõude aegumistähtaeg 3 (kolm) kuud otsuse vastuvõtmisest alates. Hagi esitamise tähtaeg on möödas, kuna KÜ juhatuse otsus on hagejale teatavaks tehtud.

§ 24

lg 2 kohaselt ei saa otsuse kehtetuks tunnistamist nõuda, kui üldkoosolek on uue otsusega otsust kinnitanud ja uue otsuse suhtes ei ole esitatud kehtetuks tunnistamise hagi. 21.08.2008 kinnitas KÜ Jaama 40 üldkoosolekul kõik juhatuse otsused alates 2006 kuni juuli

2. Kostja vaidles hagile ka sisuliselt vastu. Vastuse kohaselt hageja ei ole tutvunud kostja juhatuse otsust kinnitavate dokumentidega (so kostja juhatuse koosoleku protokolliga).
4. a jaanuarikuust alates on hageja esitanud juhatusele seitsmel kuul sooja vee kuluks 0 m
5. Seoses sellega on korteriühistu raamatupidamisel vee ja kanalisatsiooni teenuste eest arvestamise ja jaotamisega korteriomanike vahel pärsitud. Kostja leiab, et hageja on oma tegevusega tekitanud olukorra, mis on teisi diskrimineeriv, kuna teistel korteriomanikel tuleb tasuda krt nr 16 poolt tarbitud vee ja kanalisatsiooni ning vee soojendamiseks tehtud kulutused. Ühistu juhatusel ei olnud võimalik määrata korteris nr 16 tarbitava vee kogust. Hageja on korduvalt keeldunud laskmast oma korterisse KÜ juhatuse liikmeid, kes soovisd kontrollida veemõõtjate korrasolekut, näite ja plommide olemasolu. Koos korteriga nr 16 asuvad ühes püstakus veel kaks korterit, mille omanikud esitavad korrektselt oma veemõõtjate näite. Lahutades kontrollveemõõtja näidust kahe korteri näidud, saab juhatus andmed, palju tarbis vett korter nr
6. Kui hageja oleks esitanud veemõõtjate näidud õigeaegselt ja järginud kaasomanike enamuse otsust, ei oleks KÜ juhatus 03.10.2007 otsust vastu võtnud.
7. Korteriühistu juhatus toimis vastavalt põhikirjas sätestatule ja soovis hagejale kätte toimetada juhatuse 03.10.2007 otsuse, mille kohta vormistati esildis. KÜ juhatuse esimees L. Variksoo läks 06.10.2007 otsust vastavalt põhikirjas sätestatud korrale kätte toimetama ja otsuse põhjuse sisust ja eesmärgi kohta seletusi andma. Saades suuliselt teada, millest KÜ soovib hagejat teavitada, keeldus hageja esildist alla kirjutamast. Lisaks soovis juhatuse liige kontrollida veemõõtjate korrasolekut ja plommide olemasolu. Hageja keeldus juhatuse liiget oma korterisse laskmast. KÜ juhatus saatis juhatuse otsuse kirjalikult 08.10.2007 Eesti Posti vahendusel. Kiri saadeti väljastusteatega, mille kohaselt on hageja juhatuse otsuse kätte saanud 11.10.
9. Hageja väide, nagu oleks ta korduvalt kostja poole pöördunud palvega põhjendada antud summa arvestamist, on väär. Samuti on väär hageja väide, et hageja ei ole tutvunud kostja juhatuse otsust kinnitavate dokumentidega.
10. Kostja palus jätta hagi rahuldamata. HAGEJA SEISUKOHT KOSTJA VASTUSELE ja HAGI ESEME MUUTMINE
11. Hageja selgitas, et hageja nõude aluseks on

§ 241 lg 1, hageja palub kohtul juhatuse otsuse tühisuse tuvastamist.

Hageja ei palu kohtult juhatuse vastu võetud otsuse kehtetuks tunnistamist (

§ 24lg 1).

1. Kostja vastusest nähtub, et 19.11.2007 kostja juhatuse koosolekul kolmanda päevakorra punkti järgi võeti vastu otsus, mis sisuliselt dubleerib 03.10.2007 kostja juhatuse koosolekul esimese päevakorra punkti järgi vastuvõtud otsust. Kuna kostja nimetatud otsus on sisuliselt dubleeritav 03.10.2007 kostja juhatuse koosolekul esimese päevakorra punkti järgi vastuvõetud otsusega, siis on see otsus tühine ka hagiavalduses toodud põhjendustel.
2. Hageja ei ole nõus kostja seisukohaga, mille kohaselt kostja leiab, et juhatuse otsuse vaidlustamine ei ole võimalik, kuna 21.08.2008 üldkoosolek kinnitas kõik juhatuse otsused alates 2006.a kuni juuli 2008.a. Kuna 03.10.2007 KÜ Jaama 40 juhatuse poolt vastuvõetud otsus nr 1 ja 17.11.2007 KÜ Jaama 40 juhatuse otsus nr 3 on tühised (osaliselt), siis on ka KÜ 21.08.2008 toimunud üldkoosoleku otsus tühine (osaliselt), kuna

§ 24

lg 2 alusel võib üldkoosolek küll kinnitada eelneva seaduse või põhikirjaga vastuolus oleva otsuse, so õiguslikult ebaõige otsuse, kuid mitte tühise otsuse (

§ 241 lg 1).

1. Hageja muutis hagi eset ja palus tuvastada, et 3 - 03.10.2007 KÜ Jaama 40 juhatuse vastuvõetud otsus päevakorra esimese punkti alusel, on tühine; 17.11.2007 KÜ Jaama 40 juhatuse poolt vastuvõetud otsus, päevakorra p 3 alusel, on tühine; 21.08.2008 KÜ Jaama 40 üldkoosolekul vastuvõetud otsus, millega üldkoosolek kinnitas kõik juhatuse otsused alates
2. a kuni juuli 2008, on osaliselt tühised (03.10.2007 otsuse päevakorrapunkti nr 1 ja 17.11.2007 vastuvõetud otsuse päevakorrapunkti nr 3 kinnitamine) KIRJALIKU MENETLUSE TEATED
3. Kohus teavitas 23.10.2009 menetlusosalisi, et lahendab asja TsMS § 403 lg 1 sätestatust tulenevalt kirjalikus menetluses. Kohus määras pooltele tähtaja avalduste ja dokumentide esitamiseks ja teatas, et kohtuotsus tehakse teatavaks 18.11.2009 kell 16.00 KOHTUOTSUSE PÕHJENDUSED
4. Kohus, tutvunud tsiviilasja materjalidega ja hinnanud asjas olevaid tõendeid kogumis, leiab, et hagi põhjendatud. Vaidlust ei ole selles, et kostja puhul on tegemist korteriühistuga ja hagejal puhul korteriühistu liikmega.
5. Aegumise kohaldamise nõue. Hagi esemeks on KÜ Jaama 40 juhatuse 03.10.2007 otsuse p.1 ja 19.11.2007 otsuse p.3 ning korteriühistu üldkoosoleku 21.08.2008 otsuse osalise tühisuse tunnustamise nõue osas, millega üldkoosolek kinnitas 03.10.2007 juhatuse otsuse nr.1 ja 19.11.2007 juhatuse otsuse nr.
6. Hagi eseme muutmise avalduses on hageja ekslikult märkinud, et soovib korteriühistu juhatuse 17.11.2007 otsuse p.3 tühistamist, kuid asja sisust ja hagile lisatud dokumentaalsetest tõenditest nähtub, et hageja on soovinud juhatuse 19.11.2007 otsuse p.3 tühistamist, so tegemist on trükiveaga. Maakohus on seisukohal, et tühine otsus on tühine algusest peale, seega ei saa tühisuse tunnustamise nõue aeguda v.a TsÜS § 38 lg.8 sätestatud juhul.
7. KÜ Jaama 40 03.10.2007 ja 19.11.2007 üldkoosoleku 21.08.2008 osaline tühisus. juhatuse otsuste osaline tühisus ja KÜ 17.1 Vaidlustatava juhatuse 03.10.2007 otsuse p-s 1 ühistu juhatus otsustas: Kuue kuu kestel ei ole korteri nr 16 elanikud – 4-liikmeline perekond M., esitanud külma ja kuuma vee arvesti näitusid, hiljem aga viie kuu kestel on esitatud kuuma vee 0-näidud, mis on ebareaalne, kuna üldarvesti ja korteriomanike arvestite näidud on erinevad. Seetõttu korteriühistu juhatus leiab, et perekond M. tarbib vett, mille kogus moodustab avastatud veekulu vahe. Nimetatud asjaolu tuvastamiseks on vajalik paigaldada püstakule kontrollarvestid nimetatud perekonna arvel ja peale arvestite paigaldamist kuulub kogu vahe kuuma vee tarbimise eest tasumisele perekond M.te poolt (tl 41-43). TsÜS § 38 lg.2 kohaselt on juriidilise isiku otsus tühine, kui see on tagajärjena seaduses otse sätestatud või kui otsus on vastuolus heade kommetega või kui see rikub juriidilise isiku võlausaldajate kaitseks või muu avaliku huvi tõttu kehtestatud seaduse sätet või kui selle vastuvõtmisel rikuti oluliselt selleks ettenähtud korda. Huvitatud isik saab otsuse tühisusele tugineda, kui kohus on otsuse tühisuse tuvastanud. 4 Korteriühistu õigusliku seisundi, korteriühistuseadus (KÜS). tegevuse alused ja lõpetamise erisused sätestab KÜS § 1 lg.2 kohaselt korteriühistuseaduses reguleerimata küsimustes rakendatakse korteriühistu suhtes mittetulundusühingute seaduse (

) sätteid. Õige on hageja väide, et KÜS ei reguleeri korteriühistu otsuste tühisusega seonduvat ning sel juhul tuleb juhinduda

sätetest.

§ 24

¹ lg.1 kohaselt on üldkoosoleku otsus tühine, kui otsuse teinud üldkoosoleku protokoll ei ole seaduses sätestatud juhul notariaalselt tõestatud või kui otsuse vastuvõtmisel rikuti üldkoosoleku kokkukutsumise korda, otsus rikub mittetulundusühingu võlausaldajate kaitseks või muu avaliku huvi tõttu kehtestatud seaduse sätet või ei vasta headele kommetele. Otsus on tühine ka muul seaduses sätestatud juhul. Hageja leiab, et juhatuse 03.10.2007 otsus on tühine, sest: a) otsus on vastuolus KÜS § 15¹ lg.1 ja

§ 19p.6 ning KOS § 13 lg.3..

b) otsus ei vasta headele kommetele. KÜS § 15¹ lg.1 kohaselt majandamiskulud KÜS tähenduses on korteriühistu vajalikud kulud eluruumide ja nende pindala osatähtsusele vastava elamu ja elamu ümbruse osa hoolduseks ja remondiks ning tasu korteriühistu poolt elamu majandamiseks osutatud ja ostetud teenuste eest, sh energiaauditi ja energiamärgise tellimise eest, arvestatuna eluruumi üldpinna ühe ruutmeetri kohta kui korteriühistu põhikirjas ei sätestata teisiti Maakohus on seisukohal, et tulenevalt KÜS §-st 2 lg.1 ja KOS §-st 13 on korteriühistu liige kohustatud kandma korterelamu kui kaasomandi majandamiskulud juhul, kui need jäävad tavalise majandamise piiresse. Eriliste kulutuste KOS § 16 mõttes tegemiseks on vaja korteriühistu liikmete üldkoosoleku otsust. Maakohus on seisukohal, et korteriühistu juhatuse otsusega täiendava veearvesti paigaldamine on tavalisest majandamisest väljuv eriline kulutus. Samas ei ole maakohus nõus hageja väitega, et sellise otsustuse tegemine on ainult korteriühistu üldkoosoleku pädevuses. Arvestades tehtud kulutuse suurust (2017 krooni), leiab kohus, et sellisel juhul võib üldkoosoleku kokkukutsumine olla ebaotstarbekas. Korteriühistu põhikirjas on määratud juhatuse pädevus ning põhikirja p.6.15.13 kohaselt on juhatuse pädevuses elamu haldamise ja majandamise jooksvate küsimuste otsustamine, p.6.15.7 järgi sihtotstarbeliste maksete suurendamine ja vähendamine ning p.6.15.8 järgi kohustuslike ettekirjutiste tegemine ühistu liikmetele. Eeltoodust tulenevalt maakohus leiab, et korteriühistu juhatusel oli pädevus vastava kulutuse tegemise otsustamiseks (täiendava veearvesti ostuks ja paigaldamiseks). Kuna juhatuse pädevus on sätestatud korteriühistu põhikirjas ja põhikiri on vastu võetud korteriühistu liikmete poolt, on ka hageja korteriühistu liikmena kohustatud lähtuma põhikirjas sätestatust. Seega ei ole antud juhul kohane viide KOS §13 lg.3, so et hageja ei ole nõustunud selle kulutusega. Maakohus leiab, et korteriühistul (juhatusel) on teatud juhtudel korteriühistu üldistest huvidest lähtuvalt õigus selliste kulutuste tegemiseks ning korteriühistu liige on kohustatud seda taluma ning kulutuste kandmisest võrdsetel alustel teiste liikmetega osa võtma. Arvestades asjaolu, et korteriühistu juhatuse otsusega paigaldatud täiendav veearvesti mõõdab lisaks hageja korterile veel kahe korteri veekulu, on üksnes hagejalt arvesti maksumuse väljamaksmise nõue põhjendamatu. Antud juhul on korteriühistu juhatus otsustanud, et täiendava arvesti paigaldamine on vajalik tulenevalt korteriühistu liikmete üldistest huvidest. Arvesti paigaldati eesmärgil, et korteriühistu juhatusel oleks võimalik kontrollida korteriomanike vee tarbimise kulu. Eeltoodust tulenevalt nõustub maakohus hagejaga, et 5 nimetatud nõue ei vasta headele kommetele ja seega on KÜ Jaama 40 juhatuse 03.10.2007 otsuse p.1 TsÜS § 38 lg.2 ja

§ 24¹ lg.1 alusel tühine.

17.2 Vaidlustatavas KÜ Jaama 40 juhatuse 19.11.2007 otsuse p-s 3 juhatus otsustas: Püstakul, kus asub korter 16, on korteris nr 16 elava A.M.i perekonnaga seoses tekkinud probleemi tõttu paigaldatud kontrollarvestid. Arvestite paigaldamine läks korteriühistule maksma 2017 krooni, seetõttu kuulub nimetatud rahasumma lahtris „remfond“ kanda perekond M. arvel, et see summa hüvitataks A.M.i poolt, teavitades sellest A.M.i (tl 4344). Sisult nimetatud juhatuse otsus dubleerib juhatuse varasemat 03.10.2007 otsust ning maakohus leiab, et samadel põhjustel, mis olid 03.10.2007 juhatuse otsuse puhul, ei vasta ka see otsus headele kommetele ja seega on TsÜS § 38 lg.2 ja

§ 24¹ lg.1 alusel tühine.

17.3 KÜ Jaama 40 üldkoosoleku otsuse p-s 3 korteriühistu üldkoosolek otsustas kinnitada kõik korteriühistu juhatuse otsused alates 2006 aastast kuni 21.08.

1. Lähtudes asjaolust, et nimetatud üldkoosoleku otsusega kinnitati muuhulgas juhatuse 03.10.2007 ja 19.11.2007 otsused, on üldkoosoleku otsus nende otsuste kinnitamise osas tühine, sest tühine otsus on algusest peale tühine. Lähtudes sellest, et eelpool nimetatud juhatuse otsuste tühisus tuleneb otsuste mittevastavusest headele kommetele, ei tee üldkoosoleku poolne „kinnitamine“ neid otsuseid seaduslikuks. 17.4 Kostja vastuväide, et arvesti ost ja paigaldus ning vastavad juhatuse otsused olid tingitud sellest, et hageja ei teatanud kuue kuu kestel veearvesti näitusid ning hiljem viie kuu kestel esitas kuuma vee 0-näidud ei ole antud juhul arvestatav just seetõttu, et täiendav kontrollarvesti paigaldati ühistu huvides, tagamaks ühistule vee kulu kontrolli võimaluse ning selle arvestiga mõõdeti lisaks hageja korterile ka kahe teise korteri vee tarbimist.
2. Juhul, kui kostja leiab, et hageja on alusetult rikastunud teiste korteriomanike arvel või ebaseadusliku teoga teistele korteriühistu liikmetele kahju tekitanud, on kostjal õigus tulenevalt VÕS § 1027 nõuda hagejalt õigusliku aluseta saadu tagastamist või hüvitamist või 1043 alusel kahju hüvitamist. Menetluskulude jaotus
3. TsMS § 162 kohaselt kannab hagimenetluse kulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Seoses hagi rahuldamisega tuleb menetluskulud jätta kostja kanda. Menetlusosaline võib nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva jaotuse alusel 30 päeva jooksul kulude jaotuse kohta tehtud lahendijõustumisest arvates (TsMS § 174 lg 2). Kohtunik O.Mihkelson 6