KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Pärnu Maakohus Kohtukoosseis Kohtunik Rein Pokk Otsuse avalikult teatavakstegemise aeg ja koht 31. detsember 2008.a Pärnu Maakohtu Haapsalu kohtumaja kantselei k

§ 108lg 2, § 119, § 123, § 208 lg 1, § 244 lg 1-2, § 249 lg 1 ja § 254 lg 1-2 ning EES § 5 lg 1, samuti Ts

ÜS § 68 lg 5 ja TMS § 184 lg 1 ning AÕS § 257 lg 3 kohus otsustas: RESOLUTSIOON Jätta täielikult rahuldamata E.Z. ja S.O. hagi HAAPSALU LINNA (linnavalitsuse kaudu) ja EESTI VABARIIGI (Lääne Maavanema kaudu) ostueesõiguse tuvastamiseks ning E.Z. ja S.O. hagi EESTI VABARIIGI (Lääne Maavanema kaudu) vastu tuvastamaks: 1.tuvastada, et kaaskostja poolt teostatud eseme – ehitise Xxxxx 1- käsutamine mõttelises osas 512/3976, milles hageja S. O. on teostanud 24.07.2006.a. ostueesõiguse , on tühine;

1. tuvastada, et kaaskostja poolt teostatud eseme – ehitise 2-06-23618 Xxxxx 1- käsutamine mõttelises osas 623/3976, milles hageja E. .Z. on teostanud 24.07.2006.a. ostueesõiguse , on tühine; 3.asendada kaaskostja tahteavaldus kohtuotsusega kinnistusraamatu kande muutmises, mille kohaselt kinnistu asukohaga Xxxxx 1 Haapsalu registriosa nr. 2526632, maatükk katastritunnusega 18301:005:0047 on kaasomandis, kus kaasomanikule Eesti Vabariigile kuulub 23284/32600 mõttelist osa, S.O.le kuulub 4198/32600 mõttelist osa ja E.Z.ile kuulub 5108/32600 mõttelist osa. Menetluskulude jaotus Jätta menetluskulud täies ulatuses hagejate kanda. Edasikaebamise kord Apellatsioonkaebuse võib esitada 30 päeva jooksul, alates otsuse apellandile kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel esimese astme kohtu otsuse avalikult teatavakstegemisest. Kui apellant soovib asja arutamise kohtuistungil, peab ta seda apellatsioonkaebuses märkima. Vastasel juhul loetakse, et ta on nõus asja lahendamisega kirjalikus menetluses. Menetluskäik Hagi esitati Pärnu Maakohtu Haapsalu kohtumajale 01.09.
2. Kohtunik Aita Rajavere kohtumäärusega 27.10.08 võeti hagi menetlusse ja kohustati kostjaid vastama 27.11.
3. Kostja HAAPSALU LINN (linnavalitsuse kaudu) vastas hagile 24.11.
4. (tl. 69-72). Kohus nõudis 15.01.07 kostja HAAPSALU LINN (linnavalitsuse kaudu) arvamust 05.02.07 hagejate taotlusele kolmanda isiku kaasamiseks. Hagejad esitasid 01.02.
5. vastuse kostja HAAPSALU LINN (linnavalitsuse kaudu) vastuväidetele (tl. 89-93). Hagejad maksid kohtu deposiiti raha ostueesõiguse teostamiseks - E.Z. maksis 01.02.07 suummas 75211 krooni ja S.O. maksis 05.02.07 summas 61 811 krooni (tl. 104-106). Kohtumäärusega 27.03.07 jäeti rahuldamata hagejate taotlus kaasata käesoleva asja arutamisele kolmanda isikuna kostja poole AS LÄÄNEMAA APTEEK. Vastavalt Pärnu Maakohtu kohtunike vahelisele tööjaotusele anti asi kohtunik Rein Pokk (asukohaga Pärnu kohtumaja) menetleda. Kohus määras 29.01.08 korraldada 29.02.08 kell 13.00 Haapsalu kohtumajas kohtuistung. Hagejad esitasid kohtuistungil 29.02.08 (tl.127) hagiavalduse täpsustuse (formuleeriti ümber hagejate nõue), milline asjaolu tingis kohtuistungi eedasilükkamise andmaks kostjale HAAPSALU LINN (linnavalitsuse kaudu) aega kuni 20.03.08 hagimuudatuse analüüsimiseks ja vastamiseks. Kostja HAAPSALU LINN (linnavalitsuse kaudu) täitis kohtu nõidmise digitaalselt 19.03.08 (tl.129-131), milline jõudis Pärnu kohtumajja 24.03.
6. Haapsalu kohtumaja saatis 20.03.08 posti teel (postikulu 26 krooni) avalduse (tl.131-137) kaaskostja EESTI VABARIIK (Lääne Maavanema kaudu) kaasamiseks ja hagi tagamiseks – keelumärke seadmiseks kostjale EESTI VABARIIK (Lääne Maavanema kaudu) kuuluvale kinnistule nr 2526632 asukohaga Xxxxx t. 1 Haapsalu, millised dokumendid jõudsid Pärnu Postkontorisse 22.03.08 ja Pärnu kohtumajja 24.03.
7. Hagejad muutsid selles jälle oma nõuet (nõue on siis juba kolmandas vormis – siin ja edaspidi kursiivis käesolevas kohtuotsuses kirjutatu on kohtu kommentaar) . Kohtumäärusega 25.03.08 kohus rahuldas hagi tagamise taotluse (tl. 139). Kohus saatis 26.03.
8. kostjale HAAPSALU LINN (linnavalitsuse kaudu) tuginedes TsMS § 396 nõude anda 04.04.
9. (ehk järgmise kohtuistungi päevaks, et hoida kokku postikulusid) arvamus hagejate taotlusele kaaskostja EESTI VABARIIK (Lääne Maavanema kaudu) kaasamiseks. Hagejad esitasid kohtuistngil 04.04.08 kirjalikult oma vastuse kostja HAAPSALU LINN (linnavalitsuse kaudu) vastuväidete kohta (tl.153). Kostja HAAPSALU LINN (linnavalitsuse kaudu) esitas kohtuistngil 04.04.08 kirjalikult oma arvamuse kaaskostja 2

’i kehtivuse ajal)

§ 108lg 2, § 119, § 123, § 208 lg 1, § 244 lg 1-2, § 249 lg 1 ja § 254 lg 1-2 ning EES § 5 lg 1, samuti Ts

ÜS § 68 lg 5 ja TMS § 184 lg 1 ning AÕS § 257 lg 3 . Hoone üldpind on 397,5 m2 mllest hageja .Z.i kasutada on 62,3 m2 ja hageja O. kasutada on 51,2 m2 Hagejad esitasid 24.03.

1. hagi samas asjas kostja EESTI VABARIIK (Lääne Maavanema kaudu) (läbi taotlusega nimetatud isik kaasta kaaskostjaks) koos iseseisva nõudega (mis on toodud eelpool). Hagejad leiavad, et kinnistusraamatu kanne registriosas nr. 2526632 on ebaõige kus kogu kinnistu kuulub kostjale. Hagejate arvates on nad ostueesõiguse hoones korteritele 1 ja 2 teostanud. Edasi järgneb arvestus, kui suur osa kinnisdtust peaks hagejatele kuuluma Hagejad esitasid 30.10.
2. kohtule oma täiendavad seiskohad (t. 211-213). Punktis 1 hagejad väidavad, et kostja HAAPSALU LINN (linnavalitsuse kaudu) on võõrandanud hoone, kus hagejad kostja üürnikena kasutavad eluruume tervikuna ja võõrandamisele kohaldatakse ostu-müügi tehingu sätted. Hagejad viidates AÕS § 63 lg 3 ja § 257 lg 3-4 väidavad, et nende korterite üleandmine kolmandale isikule kostja poolt on tehinguna tühine, kuna see kahjustab hagejate ostueesõigust. Hagejad saavad oma õigusi 4

§ 108lg 2 ja § 208 lg 1 samuti Ts

ÜS § 68 lg 5 ja TMA (Täitemenetluseseaduse) § 184 lg 1 asendamaks omaniku otsust kohtuotsusega (probleemne on see, et vastavalt Äriregistri teabesüsteemile AS Läänemaa Apteek registrikaarti lahtris muud setud isikud nähtub, et kuni 01.01.05 oli äriühingu ainuomanik kostja HAAPSALU LINN (linnavalitsuse kaudu osamaksuga 480 000 krooni. 01.01.05 võõrandas eelpool nimetud kostja oma osa kahele välisriigi kodanikule – kuidas neile selgitada, et osade väärtus on kahe korteri võrra väiksem. Osa suurus on võrdne hoone maksumusega, millisega kostja asutas mitterahalise sissemaksuna äriühingu /täpsemalt reorganiseeris linna munitsipaalettevõttest linna ainuomanduses olevaks aktsiaseltsiks/. Milleks kostja kui kohalik omavalitsus, teades oma linnakodanike murest oma apteegi hoones olevate eluruumide pärast, pidi oma omandis olevast äriühingust koos hoonega loobuma, jääb kohtule arusaamatuks) . Punktis 3 hagejad kinnitavad kohtule, et AS LÄÄNEMAA APTEEK ei nõu hagejad midagi, kuna nimetatud isik ei ole Xxxxx t. 1 Haapsalu korterite nr 1 ja kaks omanik (samas peaks nimetaud äriühing olema vallasasja ehitise, kus asuvad viidatud korterid omanik, temaga on oletatavasti hageja sõlminud ka üürilepingu). Edaspidi punktis 4-5 keskenduvad hagejad kostja EESTI VABARIIK (Lääne Maavanema kaudu) kui kinnistu, kus asub vallasasjana ehitis, omaniku tegevusele asja kohtulikul menetlemisel. Hagejad peavad tähtsaks hagejate teavitamist võõrandamislepingust (punkt 6). Hagejad kinnitavad kohtule, et said võõrendamislepingu oma kasutusse 03.07.06 (seega 9 /üheksa/ aastat peale tehingu toimumist). Hagejad leiavad, et siin kostja HAAPSALU LINN (linnavalitsuse kaudu) toimis

§ 249

lg 1 sätteid rikkudes (

jõustus 01.07.02 ja seetõttu kohtu arvates antud tehingule ei kohaldu, kuid kohtupraktikas on seisukoht, et tähtaeg hakkab kulgema lepingu üleandmisest) jättes viivitamatult hagejatele teatamata elamu võõrandamistehingust. Hagejate arvates pole tõendatud, et hagejad sai võõrandamistehingust teada varem. Kostjate vastuväited hagile Kostja HAAPSALU LINN (linnavalitsuse kaudu). Oma vastuses 24.11.06 (tl. 68-80) kostja HAAPSALU LINN (linnavalitsuse kaudu) vaidleb vastu hagis toodud asjaoludele ja palub jätta hagi rahuldamata järgmistel põhjustel. 5

§ 244

lg 1-le kinnitades, et ei vaidle vastu hagejate järeldustele, et ostueesõiguse teostamise tagajärjeks on kaks sama sisuga müügilepingut. Kostja peab vajalikuks siinjuures rõhutada, et oluline on asja juures järgida ostueesõiguse sisu ehk uus leping saab olla sama sisuga – see tähendab kostja on õigustatud saama sarnaselt esimese vahetuslepinguga samaväärse ning samade liigitunnuste järgi hinnatava asja, käesoleva juhul AS Läänemaa Apteek aktsiad ( ?! - see kostja väide on väga väär- miks, kuidas, kellele kostja võõrandas hoone ei oma hagejatele tähtsust, tähtis on hoone hind ja tehing sellega ning hagejate seaduslik õigus kasutada ostueesõigust). Kostja arvab, et ekslik on hagejate oletus tuginedes

§ 208

lg 1 (müüja kohustub üle andma asja ja ostja kohustub müüjale tasuma) oleks ostja (hagejate) kohustuseks teostada ostueesõigust selliselt, et (kostja) vahetuslepingut taandada tingimusteta müügilepinguks ning ostja kohustuseks maksta raha. Kostjale jääb arusaamatuks, mil viisil kavatsevad hagejad täita vastastikuse lepingu (milleks ostu-müügi leping on) tingimusi ehk nõuda lepingu täitmist müüjalt, jättes ostja kohustused täitmata. Kostja, tehes mitterahalise sissemakse AS Läänemaa Apteek aktsiakapitali, ei mõelnud ega soovinud saada ehitise eest raha, Kostja eesmärk ning mitterahalise sissemakse sisu ehk sellest tulenevalt ka niinimetatud vahetuslepingu sisu ja tingimused olid suunatud ainult sellel, et mitterahalise sissemakse eest saada AS Läänemaa Apteek aktsiaid. Kostja on seisukohal, et arusaamatud on hagejate väited, et (hagejate poolt eluruumide) erastamisavalduse esitamisega tekkis hagejate ja kostja vahel müügileping. Kostja, viidates EES § 12 lg 1 (vt. k/o lk 3), peab sellise ostu-müügilepingu vormistama ja EES § 12 lg 2 järgi peab selline leping olema notariaalne. Kostja lähtudes eeltoodust järeldab: käesoleval juhul tuleneb ostueesõiguse tostamise võimatus asjaolust, et kostjatele pole teada hagejate staatus AS Läänemaa Apteek aktsionäridena ehk võimatu on teise samasisulise müügilepingu tekkimine ( nimeatud väide ei ole kooskõlas kohtupraktikaga, kus on avaldatud seisukohta, et igasuguse võõrandamistehingu juures võib rakendada ostueesõigust, samuti pole kostja aru saanud hagejate nõudest, kus hagejad soovivad kasutada ostueesõigust (vt. k/o lk 4 lõik) nede kasutuses oleva hoone osa osas raha eest, sest hagejate arvates ei saanud kostja võõrandada kogu hoonet tervikuna, vaid hoone ilma hagejate eluruumideta). Kostja arvates hagejate poolt ostueesõiguse teostamise tähtaaja minetamine (aegumise kohaldamise taotlus) (vastuse osa II). 6

§ 250

sätestab, et ostueesõigust võib teostada kahe kuu jooksul

§ 249

toodud vastava teate saamisest ning kinnisasjade puhul kahe kuu jooksul teate saamisest, nimetatud sätteid on täiendatud erisättega –

RS § 16 alusel laiendatakse vallasasjast ehitisele ka kahekuulist tähtaega.

§ 249

lg 1 järgi peab müüja ostueesõigust omavale isikule viivitamatult teatama ostjaga sõlmitud müügilepingust ja selle sisust. Kostja on seisukohal, et hagejad olid teadlikud tekkinud õigusliku situatsiooni olemasolust varem, kui hagejatele ettenähtud 2 kuud kuni notariaalse avalduse esitamiseni. Sellist seiskohta kinnitavad asjaolud, et juba 17.03.2004.a. on sõlmitud eluruumi üürileping AS Läänemaa Apteek ja E.Z.i vahel ja samuti AS Läänemaa Apteek ja V.M. vahel, kes on S.O. elukaaslane. Asjakohatud on hagejate väited, et nad mõtlesid ja arvasid, nagu lepingud oleks sõlmitud linna nimel ja nii edasi. Samuti on arusaamatud hagejate väited , et nad jätsid tähelepanuta AS Läänemaa Apteek esindaja P.Y. tegemised ning suhtlesid edasi linnaga (kostjaga). Lisaks on kostja esitanud hagejale korduvalt vastused teabenõuetele ja selgitustaotlustele (mis kostja arvates kinnitavad üheselt, et hagejad teadsid hoone võõrandamisest varem, kui hagis märgitud) milleks 1) on E.Z.i enda avalduses 03.02.2005.a. toodu - avaldaja on jõudnud veendumusele, et ehitis milles asub tema eluruum on võõrandatud (tl. 16) ja 2) kostja kiri E.Z.ile 02.03.2005.a., kus selgitati, et ehitis on AS Läänemaa Apteek bilansis (tl. 17) ning 3) S.O. teabenõue 09.05.2005.a., milles nimetatud isik möönab, et temani on jõudnud kuuldused hoone võõrandamisest (tl. 18). Kostja arvates sellest loetelust piisab, et saada aru hagejate teadmisest hoone käekäigu kohta. Nende dokumentide alusel ei saa vastu vaielda asjaolule, et tähtaeg ostueesõiguse teostamiseks on hakanud kulgema 2004.a. märtsist. Hagejate väitel, et nad said aktsiate mitterahalise sissemakse lepingu 30.06.2006.a. ning sellest hetkest tekkis neil ostueesõiguse teostamise võimalus on alusetu (kohtupraktika on vastupidisel seisukohal).

§ 249

lg 2 alusel peab müüja esitama lepingu alles ostueesõiguslase nõudmisel (siin jätab kostja tähelepanuta lg 1 sätestatud, samuti seletab iseenesele vastu – senini kostja ei pidanud hagejaid ostueesõigust omavateks isikuteks). Kostja arvates on oluline hetk, millal hagejatel tekkis kasvõi kujutletav teadmine, et hoone omanik pole kostja. Sellest hetkest alates oleks hagejad pidanud võtma tarvitusele meetmed oma õiguste kaitseks. Eeltoodust kostja järeldab, et hagejad on minetanud ostueesõiguse teostamise õiguse. Kostja arvamus ostueesõiguse subjektide kohta (III). Vastuse p 4. Kostja on nõus, et (hageja) E.Z.il võib teoreetiliselt olla ostueesõiguse teostamise õigus. Kostja arvates on (hageja) S.O. väidetav (ostueesõiguse teostamise õigus) subjektsus on hagis toodud tõenditega tõendamata. Kostja viidates TsMS § 230 lg 1 osundab sellele, et tõendamiskoormis selles osas hagejatel. Kostja juhib kohtu tähelepanu asjaolule, et hagejad ei ole vaidlustanud Haapsalu Linnavalitsuse ja Haapsalu Linnavolikogu õigusakte, mis puudtavad ehitist asukohaga Xxxxx t. 1 (Haapsalu). Seetõttu on alusetu hagejate väide, et nende ostueesõigus on enne hoone munitsipaalomandisse jätmist samasugune kui peale nimetatud toimingut (siin kostja mõtleb seda, et Haapsalu Linnavolikogu otsusega 17.03.1995.a. arvati hoones (asukohaga Xxxxx t. 1 Haapsalu) olevad eluruumid niinimetatud erastavate eluruumide hulgast välja, võttes hagejatelt võimaluse erastada eluruumi EES järgi tavalises korras, kuna hagejad nimetatud omavalitsuse toimingut halduskohtus ei vaidlustanud, siis kostja arvates muutus olukord). Kostja on teadlik, et kohtupraktika on erastamise õigust sarnastel juhtudel tõlgendanud erastamise õigust soovivate isikute kasuks, kuid kohtupraktikast tuleneb, et olulised on ka 7

§ 244lg 1 (annab ostueesõiguse mõiste ja teostamise alused).

Kostja arvates nimetatud sätte viimasest lausest tulenevalt ei muutu ostueesõiguse teostamise korral kehtetuks müüja ja ostja vahel sõlmitud varasem tehing. Sellest tulenevalt jääb kostjale arusaamatuks hagejate taotluses toodud väide „omandist ilmajäämise korral“ (mõeldud on AS Läänemaa Apteek kui hoone Xxxxx t. 1 Haapsalu omaniku omandit). Kostja arvates on hagejad oma hagis tõlgendanud nimetatud sätet selliselt, et (hagejate ostueesõiguse teostamisel) tekib kaks eraldiseisvat müügilepingut ning tänase ostueesõiguse regulatsiooni korral ei saa tekkida ostueesõiguslasel ega ka müüjal nõuteid esialgse ostja vastu. Kostja arvates nimetatud hüpoteetiline õiguslik situatsioon võib tekkida

§ 216

lg 6 kohaldamisel (

-s pole nimetatud § viidatud lõiget), kuid võttes arvesse hagis toodut, kus peamise alusena on nimetaud seadusest tekkinud ostueesõigust,

ei kohaldu (sellest väitest tulenevalt kohus järeldab, et ka kostja arvates kuulub asja lahendamisel tehingu tegemise ajal 14.08.1997.a kehtinud seadus) Kostja HAAPSALU LINN (linnavalitsuse kaudu) arvamuses hagejate hagi täiendusele (tl. 129-130) on kostja seisukohtadele tekkinud juurde uus asjaolu. Nimelt kostja toob sisse

§ 246lg 2 toodu.

Kostja arvates ei saa hagejad ostueesõigust teostada, kui ostueesõigust omav isik ei ole võimeline täitma lepingust tulenevat kõrvalkohustust. Aktsiate mitterahalise sissemaksega omandas kostja aktsiatega lahutamatult seostud aktsionäride õigused.. Ostueesõiguse teostamise tagajärjel tekkiva lepingu täitmine eeldab vastastikuse kohustuste täitmist ning sellest tulenevalt peaks ostueesõiguslasel olema võimalik täita ka müüja ja ostja vahelise lepingu kõrvaltingimused, milleks kostja arvates tuleb lugeda ka aktsiatega kaasnevate õiguste üleminek (siin kostja tahab väita, et hagejad asudes võõrandamislepingus ostja asemele peaksid oma eluruumide osa eest andma kostjale AS Läänemaa Apteek aktsiaid!?). Kostja HAAPSALU LINN (linnavalitsuse kaudu) vastuses (tl. 154-155) kaaskostja EESTI VABARIIK (Lääne Maavanema kaudu) kostja jääb oma eelnevate põhiseisukohtada juurde – hagejad pole oma ostueesõigust teostanud tähtaegselt, samuti on hageja ostueesõigus võimatu, kuna kuulb kohaldamisele

§ 246lg 2.

Lisaks kostja toob sisse

§ 244

lg 6 sätted (siin ilmselt seetõttu, et kostja tunneb ennast puudutatuna 01.01.05 AS Läänemaa Apteek aktsiatega tehtud tehingu suhtes, millega vt. k/o lk. 5 teine lõige). Kostja HAAPSALU LINN (linnavalitsuse kaudu) vastuses (tl. 159-160) kostja esitab asja kohta järgmise konstruktsiooni. 8

§ 246). Hagejad on ekslikult omistanud aktsiatele puhtalt ekvivalentse omaduse.

Asjakohatu on hagejate arutlused niinimetatud (mitterahalise) sissemakse jagamise üle. Oma kohtukõne kirjalikes seisukohtades annab kostja HAAPSALU LINN (linnavalitsuse kaudu) poolte vahelisele vaidlusele järgmise hinnangu (tl. 217-219). 1. Eluruumide erastamise ostueesõiguse kohaldamise võimalikus. Kostja on seisukohal, et kohus peab enne hagi lahendamist võtma seisukoha, kas EES alusel erastamise õigustatud subjektidel eluruumide erastamisel rakendub

sätestatud ostueesõiguse regulatsioon. Kostja hinnangul ei kohaldu

-s sätestatud ostueesõiguse regulatsioon EES –s sätestatud erastamisele (vastus kostja küsimusele on toodud

RS §

1. Ostueesõigus. Võlaõigusseaduses ostueesõiguse kohta sätestatut kohaldatakse juhul, kui ostueesõiguse teostamise avaldus esitatakse pärast
2. juulit
3. Eraldi küsimus on tulenevalt

§ 244

lg 2, mille alusel hagejatel on tekkinud ostueesõigus, kas EES § 5 lg p1 või mõnel muul alusel?). Kostja toob välja põhjendused, miks EES § 5 ei saa olla hagejate ostueesõiguse tekkimise aluseks seaduse järgi vastavalt

§ 244lg 2.

EES § 5 sätestab teatud tingimustel eesõiguse (eluruumide) erastamiseks. Erastamise õigustatud subjektidel on subjektiivne õigus eluruumi erastamiseks ning kohalik omavalitsus on üheks kohustud subjektiks (EES § 6). Üheks eelisõigusega ostjaks on tulenevalt EES § 5 lg 1 p 1 eluruumi üürnik, kui ta on täitnud vastavad tingimused. Kostja on seisukohal, et seadusandja sõnastus „§ 5 Eluruumi ostmise eesõigus“ ei ole suvaline (!?). EES sätestab kohustatud isikutele konkreetsed tegevused, millede mittetegemisel rikutakse õigustatud isikute subjektiivseid õigusi ning õigustatud isikutel tekib kaebeõigus oma õiguste kaitseks. Kui seaduseandja oleks (mõiste) „ostmise eesõigus „ silmas pidanud tsiviilõiguslikku instituuti „ostueesõigust“, oleks see ka eeldatavalt see selliselt sätestatud, arvestades, et omandireformi aluste seaduses (ORAS) viidi vastav mõiste § 121 sisse juba 1997 a. muutusega (vastavalt lg. 10 Üürnikel on tagastatud elamu, vastava kinnistu või nende osa võõrandamisel ühine ostueesõigus. Tsiviilkäibes oleva reaalosa võõrandamisel on ostueesõigus selle reaalosa üürnikul. Ostueesõigus ei kehti võõrandamisel abikaasale, alanejatele sugulastele, vanematele, õdedele ja vendadele ning nende alanejatele sugulastele. Muus osas kohaldatakse ostueesõigusele asjaõigusseaduse sätteid). Lisaks on kohalikul omavalitsusel EES § 3 lg 8 alusel õigusmäärata eluruumid, milliseid ei erastata (täpsemalt on nimetatud sätte järgmine: Linna ja valla omavalitsuse volikogu võib kindlaks määrata eluruumid, mida ei erastata seoses nende lammutamise, rekonstrueerimise, edasise kasutamisega üürilepingu alusel või muul mõjuval põhjusel üldistes huvides. Nimetatud põhjused avalikustab volikogu ajalehes, kus avaldatakse omavalitsusüksuse ametlikud teated). Vaidluse all olevad eluruumid jäeti Haapsalu Linnavolikogu 17.03.1995.a. a. otsusega nr. 102 munitsipaalomandisse (vt. kostja vastus 24.11.06 (tl. 68-80)) ning sellest tulenevalt ei olnud nimetatud eluruumid enam erastamise objektiks. 9

-st tulenev ostueesõiguse regulatsioon, siis käsutustehing oleks tühine juhul, kui esimene käsutustehing oleks tehtud peale

§ 244lg 6 jõusutmist 27.12.2003.a.

Lisaks peab kostja vajalikuks märkida, et AÕS § 257 lg 3 alusel tekkiv ostueesõigus on kohaldatav kinnistusraamatusse vastava märke tegemise korral. Ka ORAS § 12 1 alusel kohaldatav üürniku ostueesõigus omab asjaõiguslikku tähendust ainult kinnistusraamatus tehtud märke korral. Punkt 2.2. Siin kostja käsitleb

§ 244

lg 1 ja 3 toodut, mis puudutab siis asjaolu, et ostueesõiguse realiseerumise korral sõlmitakse leping samadel tingimustel, kui esialgse ostjaga. Kostja leiab(mida on käsitletud ka eelpool käesolevas kohtuotsuses) pole see võimalik. Siin kostja avaldab imestust, miks hagejad käsitlevad võõrandamislepingu hinnana 480 000 krooni, mitte 750 000 krooni nagu oli lepingus (siin kostja on ära unustanud, et lepingus 14.08.1997.a. p. 2 on hoone hinnatud tõepoolest 750 000 kroonile(tl. 29), kuid samas Haapsalu Linnavolikogu otsusega 27.02.1998.a. nr. 77 (tl.25) ehk kuus kuud hiljem on hinda alandatud pea poole võrra 480 000 kroonile seega imestuse avaldamine on kohatu). Punkt 2.3. Kostja väidab siin, et hagejad on

RS § 16 lg 2 toodud ostueesõiguse realiseerimise aja mööda lasknud, pole ostueesõigust realiseerinud kahe kuu jooksul, kuna hagejad said varem teada kostja poolt teostaud võõrandamistehingust. Hagejad arvutavad tähtaegu võõrandamislepingu kättesaamisest. Hagejate teadmist hoone võõrandamise kohta tõendavad ka mitmed oskuslikult koostatud teabenõuded kostjale, millest võib järeldada, et hagejad said õigusabi ning seda kummastav (1?) on asjaolu, et seaduses sätestatud võimalust nõuda ka võõrandamislepingut, realiseeriti ligikaudu 2 aastat hiljem niinimetatud esimest kahtlustusest. Kostja arvates on paljasõnalised hagejate väited, et nendele näis nagu oleks kostja ka peale AS Läänemaa Apteek üürilepingu sõlmimist eluruumide omanik. 10

§ 244

lg 1-2; 4.

§ 244lg 6 kohaldamine; 5.

ostueesõiguse võimatus

§ 246

lg 2 järgi I Üldised asjaolud Asjaolu et üks Haapsalu linna neljast apteegist asub hagejate eluruumidega samas majas ei peaks hagejatele põhjustama kannatusi ja ebaõiglust, kas see on nende eluruumide mitteerastamine tavakorras on EES § 3 lg 8 mõistes üldistes huvides kui osa linnakodanike huvid ja õigused saavad seeläbi rikutud. Kas kostja täitis EES § 3 lg 8 toodu pole kohtule teada, nimetatud asjaolusid kontrollitakse halduskohtumenetluses Teine aspekt on see, et hagejad on sattunud eeltoodud asjaolu tõttu veelgi ebavõrdsemasse olukorda kui õigusjärgsetele omanikele tagastatud hoonete üürnikud, kellede ostueesõigus on sätestatud ja kaitstud seadusega (ORAS § 121), seega AÕS ja

vastavate sätete kohaldamiseks puuduvad igasugused takistused. Kostja peab üldistest humaansetest kaalutlustest tagama oma linnakodanike võrdse kohtlemise seaduse ees, seega mitte tõestama kohtule, miks ei saa hagejate huvisid kaitsta, vaid kuidas saaks hagejaid nende mures aidata. See tähendab seda, et kui kostjad ei saa endist olukorda taastada peaks hagejad saama kostjatelt neile sobivad eluruumid nende hilisemaks omandamiseks teiste linnakodanikega võrdsetel alustel. Siin tuleb arvestada ka kohtupraktikat, kus Riigikohtu otsuses 3-2-1-90-00 on väljendatud seisukohta, et kooskõlas on põhimõte, mille kohaselt ühist ostueesõigust omav üürnik ei tohi esialgse ostjana sattuda halvemasse õiguslikku seisundisse, mis tal oleks siis, kui elamu, vastav kinnistu või nende mõtteline osa võõrandatakse isikule, kellel ei ole ühist ostueesõigust. II hagejate poolt ostueesõiguse teostamise tähtaja möödalaskmine. Riigikohtu lahendis 3-2-1-61-08 on toodud. Kolleegium rõhutab aga, et võimalike vaidluste korral on just müüjal nõuetekohaselt toimunud teavitamise tõendamiskoormis, sest teavitamine on tema kohustus. Suulise teavitamise korral muudab selle tõendamiskoormise täitmise raskemaks asjaolu, et

§ 249

lg 1 kohaselt on oluline see, et ostueesõiguslane saaks teada müügilepingu sisust, milleks tuleb lugeda kõik müügilepingu tingimused, millest võib oleneda ostueesõiguse teostamine (olulised tingimused). Nendest tingimustest teavitamine võimaldab ostueesõiguslasel otsustada, kas teostada ostueesõigust või mitte. Seega peab müüja suutma suulise teavitamise korral tõendada, et ostueesõiguslast on teavitatud nii müügilepingu sõlmimisest kui ka selle lepingu tingimustest. Nende asjaolude tõendamine ei pruugi olla lihtne, seetõttu oleks otstarbekas eelistada ostueesõiguslase kirjalikku teavitamist, eelkõige lepingu koopia esitamist.

§ 249

lg 2 annab ostueesõigust teostavale isikule täiendava võimaluse nõuda lepingu esitamist. Kolleegium juhib tähelepanu ka sellele, et müügilepingu korral ei pruugi tingimuseks, millest tuleb ostueesõiguslast teavitada, olla ainult müüdava eseme hind. Ostueesõiguslase jaoks oluliste tingimuste hulka võivad kuuluda ka nt müüdava eseme kvaliteet, maksetingimused ja võimalikud vastutuse välistamise kokkulepped. 12

§-de 250 ja § 249 koostoimes kulgema teavitamise hetkest ainult sel juhul, kui ostueesõiguslast teavitati müügilepingu kõikidest tema jaoks olulistest tingimustest. Kui ostueesõiguslane saab müügilepingu olulistest tingimustest teada kas omal algatusel või mõne kolmanda isiku vahendusel hakkab ostueesõiguse teostamise mõistlik tähtaeg (vt selle kohta otsuse p 14) kulgema teadasaamisest. Müügilepingust teavitamata jätmise tagajärjel ei hakka kulgema

§-s 250 nimetatud ostueesõiguse teostamise tähtajad, sest nende kulgemise algus on seotud

§-s 249 nimetatud teate saamisega. Kui teade pole aga piisav ja müüja või ostja esitab ostueesõiguslasele lepingu, algab ostueesõiguse teostamise tähtaeg lepingu saamisest. Kostja HAAPSALU LINN (linnavalitsuse kaudu) esitas hagejatele vaidlusaluse hoone võõrandamislepingud 30.06.06. (hagi esitati 30.08.06., notariaalsed ostueesõiguse avaldused tehti 21.07.06). hagejad said võõrandamislepingust teada, et kostja HAAPSALU LINN (linnavalitsuse kaudu) on võõrandanud hoone, kus hagejad kostja üürnikena kasutavad eluruume tervikuna. Sellest kohus järeldab, et ostueesõiguse teostamise tähtaeg hakkas kulgema, kui kostja HAAPSALU LINN (linnavalitsuse kaudu) esitas hagejatele vaidlusaluse hoone võõrandamislepingud 30.06.06..ja hagejad teostasid oma ostueesõiguse realiseerimiseks tähtaegselt. Võib eeldada, et notar edastas hagejate avalduse ostueesõiguse teostamiseks kostjale. Igatahes kostja pole seda asjaolu kohtus vaidlustanud. Sellele osundab ainult paljasõnaliselt kaaskostja. Kostja HAAPSALU LINN (linnavalitsuse kaudu) vastuväited, et hagejad teadsid juba enne hoone võõrandamisest pole aegumise kohaldamise aluseks. Kohtu arvates ka kostja HAAPSALU LINN (linnavalitsuse kaudu) soodustas hagejate väära arvamuse kujubnemist, võõrandades hoone 1997.a. aga asus üürilepinguid ümbervormistama AS Läänemaa Apteek nimele alles 2004 a., ehk 7 (seitse) aastat hiljem. Nagu nähtub äriühingu registrikaardist oli kostja HAAPSALU LINN (linnavalitsuse kaudu) läbi äriühingu hoone omanik kuni 2005.a. ja ka kommunaalmaksed hagejad maksid kostjale. Kostja HAAPSALU LINN (linnavalitsuse kaudu) taotlus kohtule aegumise kohaldamiseks ei kuullu rahuldamisele. III Kohaldatav õigus.

RS §

1. Ostueesõigus. Võlaõigusseaduses ostueesõiguse kohta sätestatut kohaldatakse juhul, kui ostueesõiguse teostamise avaldus esitatakse pärast
2. juulit
3. Seega kuulub asja lahendamisel kohaldamisele

. Hagejad esitasid nimetatud avalduse peale 01.07.02.a. Eraldi küsimus on tulenevalt

§ 244

lg 2, mille alusel hagejatel on tekkinud ostueesõigus, kas EES § 5 lg p1 või mõnel muul alusel. Sellele asjaolul peatub kohus allpool. IV Hagejate ostueesõiguse olemasolu või puudumine. Hagejate väitel omavad nad ostueesõigust seaduse alusel tulenevalt EES § 5 lg

1. Kostjad vaidlevad nimetatud hagejate väitele vastu, et nimetatud säte ei anna hagejatele õigust ostueesõiguse teostamiseks seaduse järgi. Puudub ka kohtupraktika, et seaduse analoogia alusel võiks kohus kohaldada ostueesõiguse alusena EES§ 5 lg
2. Siin on veel selline nüanss, et kostja kostja HAAPSALU LINN (linnavalitsuse kaudu) on ennem võõrandamislepingu tegemist arvanud seaduslikult hagejate eluruumid erastatavate 13

§ 244

lg 1-2 kohus järeldab, et hagejatel ei tekkinud ostueesõigust ja antud alusel hagi rahuldada ei saa. Lisaks on kohtupraktika vallasja omandiõiguse tekkimise küsimuste lahendamisel toonud esile asjaolu, mis on hagi rahuldamata jätmise aluseks. Kinnistusraamatusse on maa omanikuna kantud Eesti Vabariik. Sellist olukorda on reguleeritud asjaõigusseaduse rakendamise seaduse (AÕSRS) § 11 lg-s

1. Kinnistusraamatuseaduse § 72 lg-st 2 tuleneb, et Eesti Vabariik peaks sellisel juhul esitama avalduse registriosa sulgemiseks. Alles seejärel taastub n-ö endine olukord, st on olemas vallasasjast ehitis, mille juurde saaks ostueesõigusega erastada maad (vt selle kohta ka Riigikohtu
2. aprilli
3. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-26-03, p-d 13–16). Seda kinnitab mh AÕSRS § 13 lg 1, mille esimese lause kohaselt loetakse õiguslikul alusel püstitatud ehitist vallasasjaks üksnes kuni maa kandmiseni kinnistusraamatusse. Seega saab hagi esitatud kujul (st omandiõiguse tunnustamiseks ehitisele kui vallasasjale) rahuldada üksnes juhul, kui vaidlusalune vallasasi oli kinnistusregistri osa sulgemise tõttu taas "muutunud" vallasasjaks. Lisaks tuli hagi rahuldamiseks tuvastada, et hagejal on olemas tuvastushuvi, milleks saaks olla esmajoones õigus erastada vaidlusaluse kaldakindlustuse kui õiguslikul alusel püstitatud ehitise juurde maad (vt AÕSRS § 13 lg 3) või nõuda maale hoonestusõiguse seadmist (AÕSRS § 13 lg 5). Maa erastamisõiguse eelduseks olnuks aga lisaks nt ostueesõigusega erastamise avalduse tähtaegne esitamine (vt maareformi seaduse § 40). Riigikohtu lahend 3-2-1-4-
4. V Ostueesõiguse võimatus

§ 246lg 2 alusel.

Kostja HAAPSALU LINN (linnavalitsuse kaudu) väitel on hagejate poolt ostueesõiguse teostamine võimatu

§ 246

lg 2 alusel, kuna hagejad ei saa kõrvalkohustuste täitmise võimatuse tõttu ostjaga sarnast lepingut sõlmida. Nimelt ei saa hagejad oma osa suuruse osas anda vastu AS Läänema Apteek aktsiad, mis olid kostja ja kolmanda isiku vahelise hoone võõrandamislepingu sisuks ja eesmärgiks. Kohtu arvates pole see ostueesõiguse teostamisel probleemiks. Teada on maja suurus ja maja maksumus tehingu teostamisel. Hagejad tasuvad oma osade rahas, mis vastab nende osa 14

§ 244lg 6 kohaldamine.

Nimetatud säte puudutab käsutamistehinguid, mis on teostaud peale ostueesõiguse tekkimist. Kohus on oma kommentaarides nimetatud olukorda juba käesolevas kohtuotsuses lahanud. Kuna hagejad on võtnud seiskoha, et kolmandalt isikult nad midagi ei nõua, siis kohus järeldab, et ostueesõiguse teostamisel oleks hagejad ja kolmas isik kulgenud rahulikult edasi kaasomanikena. Kuna kohus ei tuvastanud hagejate ostueesõiguse tekkimist

§ 244

lg 2 järgi, siis puudub vajadus

§ 244lg 6 kohaldamiseks.

Vastasel juhul Tulnuks AS Läänemaa Apteek kaasata kaaskostjana asja arutamisel. Hagejate nõuded kostja EESTI VABARIIK (Lääne Maavanema kaudu) vastu. Kuna kohus ei tuvastanud hagejate ostueesõiguse tekkimist

§ 244

lg 2 järgi ei saa rahuldada hagejate nõudeid kostja EESTI VABARIIK (Lääne Maavanema kaudu) vastu. Ka sisuliselt ei oleks saanud hageja te nimetatud nõudeid rahuldada. Maa erastamiseks riigilt ja kinnistusraamatusse kandmiseks on eraldi kord, seda ei saa teha kuskilt keskelt asendades vajalikud toimingud kohtuotsusega. Menetluskulud TsMS § 162 kohaselt jäävad menetluskulud hagejate kanda. Rein Pokk Kohtunik Tallinna Ringkonnakohtu 01.10.2009.a. resolutsioon: RESOLUTSIOON:

1. Pärnu Maakohtu 31.12.2008 otsus E.Z. ja S.O. hagis Haapsalu Linna ja Eesti Vabariigi vastu ostueesõiguse teostamise tuvastamiseks, kostjate tahteavalduste kohtuotsusega asendamiseks ja Eesti Vabariigi poolt toimunud käsutamise tühisuse tuvastamiseks jätta muutmata, täpsustades otsuse resolutsiooni.
2. Lugeda kehtivaks otsuse resolutsioon järgmises sõnastuses: 1) Jätta rahuldamata E.Z. hagi Haapsalu Linna vastu ostueesõiguse teostamise tuvastamiseks eluruumi asukohaga xxxxxt 1-1 Haapsalu linnas osas ja kostja tahteavalduse asendamiseks sama eluruumi müügilepingu sõlmimiseks ning omandiõiguse üle andmiseks. 2) Jätta rahuldamata S.O. hagi Haapsalu Linna vastu ostueesõiguse teostamise tuvastamiseks eluruumi asukohaga xxxxx t 1-2 Haapsalu linnas osas ja kostja tahteavalduse asendamiseks sama eluruumi müügilepingu sõlmimiseks ning omandiõiguse üle andmiseks. 3) Jätta rahuldamata E.Z. hagi Eesti Vabariigi vastu 623/3976 suuruse mõttelise osa ehitisest asukohaga xxxxx t 1 Haapsalu linnas käsutamise tühisuse 15