Obsah (10)

§ 112§ 14§ 208§ 100§ 101§ 103§ 105§ 77§ 217§ 219

KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Tallinna Ringkonnakohus Kohtukoosseis Eesistuja Iko Nõmm, liikmed Gaida Kivinurm, Mare Merimaa Otsuse tegemise aeg ja koht 23.09.2009, Tallinn Tsiviilasja number

§ 112alusel.

Müügilepingus on müüja kinnitanud, et lepingu esemel ei ole mingisuguseid müüjale teadaolevaid varjatud puudusi, millest ostjat ei ole teavitatud või mida ostja ei saanud märgata korteri üle vaatamisel. Ostja on kinnitanud, et ta on lepingu eseme üle vaadanud ning on teadlik ehitise ja korteriomandi reaalosaks olevate eluruumide seisukorrast.

1. Asjaolu, et korteril esinesid enne ja tehingu tegemise ajal puudused, on tõendatud Nora Kasemaa Ekspertiisibüroo ekspertiisiaktiga, milles nähtub, et korteri välisseinad on märjad ning seinte ühenduskohad laega (vuugid) on niiskuse läbinõrgumise jälgedega, neil on must hallitus. Eelpool nimetatud puuduste olemasolu korteril tõendavad ka EÜ K. juhatuse koosoleku protokollid (t. lk 18-19). Juhatus arutas Marianna Stojakina avaldust katuse läbijooksu kohta. AS Pindi Kinnisvara eksperdi arvamuses nr 050926-11021-404 hinnati korteri väärtust, korteri 2 puudusi ekspertiisi akt ei kajasta. Samas on ekspertiisi läbiviimisel tehtud fotodest näha, et seinte ja lae ühenduskohad on mustad.
2. Asja arutamisel ei leidnud tõendamist asjaolu, kas kostjad teavitasid korteri puudustest hagejat või mitte. Hageja väidab, et kostjad ei teavitanud teda korteri puudustest, kostjad väidavad vastupidist. Tuginedes Tõnisson Kinnisvara eksperthinnangule ja tunnistajate ütlustele, asus kohus seisukohale, et hagejal korteri ülevaatamisel ei olnud võimalik näha selle puudusi. Tõnisson Kinnisvara eksperthinnangus 02.07.2004 ei ole korteri puudustele viidatud ning on leitud, et korter on heas seisukorras (t.lk 30-37). Ka ei nähtu ekspertiisi käigus tehtud fotodelt vee läbijooksu jälgi ega hallitust. Nimetatud puudusi ei märganud ka tunnistajad P. K. ja V. S., kes viibisid vaidlusaluses korteris vahetult pärast tehingu tegemist. Tunnistaja V. K. ilmselt viibis korteris 2004.a kevadel, mistõttu tema ütlused ei tõenda korteri seisukorda müügitehingu tegemise eel, mil korteri vaatas üle hageja. Ainsana kinnitas tunnistaja R. B., et vee läbijooksu jäljed olid tuppa sisenemisel nähtavad.
3. Hinnates tõendeid kogumis, leidis kohus, et tunnistajate P. K. ja V. S.i ütlused ja Tõnisson Kinnisvara eksperdi arvamus ning sellele lisatud korteri fotod, lükkavad ümber tunnistaja R. B.i ütluse. Asjaolu, et hageja vaatas korteri enne lepingu sõlmimist üle ja nägi trepikojas vee läbijooksust tekkinud kahjustusi, ei tähenda seda, et ta pidi aru saama vee läbijooksu põhjustest ning seda, et vee läbijooks toimub ka korteris. Tuginedes

§ 14

lg 2 oli kostjate kohustus teavitada hagejat, kes vajas korterit elamiseks, vee läbijooksust tekkinud kahjustustest ning sellest, et vee läbijooksu tõkestamiseks ei olnud tehingu tegemise ajaks remont teostatud.

1. Kuna müügihinna alandamine enne lepingu sõlmimist toimus hageja soovist lähtuvalt, siis saab järeldada, et hinna alandamisel arvestati sanitaarremondiga ning sellesse ei olnud arvatud vee läbijooksu vältimiseks tehtava katuse ja seinte remondiga, sest hagejal ei olnud teada korteri puudused. Eelnevast lähtudes asus kohus seisukohale, et kostjad rikkusid müügilepingut, jättes hagejat teavitamata korteril olevatest puudustest, mida ei olnud korteri ülevaatusel võimalik silmaga näha.
2. 19.11.2004 on hageja teavitanud kostjaid hinna alandamisest. Kohus leidis, et hageja poolt taotletud müügihinna alandamine summas 200 000 krooni on põhjendamatu. Hageja väide korteri elamiskõlbmatusest ning selle väärtusetusest, on alusetu. Hageja lükkas tagasi kostjate ettepaneku tagastada neile korter, kostjad hüvitanuks sel juhul hagejale müügihinna.
3. AS Pindi Kinnisvara eksperdi arvamuses on kindlaks tehtud korteri väärtus ilma läbijooksudeta katuselt või paneelivuukidest 720 000 krooni ning märgitud, et Lasnamäe tüüpprojektidega elamus asuvate korteriomandite müügihinda mõjutavad läbijooksud kuni 5 %, antud korteri puhul 36 000 krooni. Ekspert on andnud oma arvamuse lähtudes sellest, et läbijooksud on jätnud oma tagajärjed ning et need läbijooksud jätkuvad. Tuginedes AS Pindi Kinnisvara eksperdi arvamuses märgitule pidas kohus põhjendatuks hinda alandada 29 250 krooni, mis on saadud järgmiselt: 684 000 krooni (720 000 – 36 000, asja väärtus koos puudustega) x 585 000 krooni (kokkulepitud müügihind) : 720 000 krooni (asja väärtus ilma puudusteta) = 29 250 krooni. Kuna hageja on kostjatele tasunud korteri müügihinna, tuleb kostjatel tagastada 29 250 krooni.
4. Hagi osalise rahuldamise tõttu jättis kohus kummagi poole kohtukulud tema enda kanda. Apellatsioonkaebus
5. Kostjad paluvad maakohtu otsuse tühistada ja jätta uue otsusega hagi rahuldamata. Kostjad peavad alusetuks kohtu järeldust, et asja arutamisel ei ole leidnud tõendamist asjaolu, kas kostjad teavitasid korteri puudustest hagejat või mitte. Hageja on ise kinnitanud oma ütlustega, et teda oli teavitatud läbijooksudest ja ta ise nägi korteri ülevaatamisel elamu koridoris läbijooksu tagajärgi (tl 48 ja 49). Samuti on tunnistaja R. B. kinnitanud, et vee läbijooksud olid tuppa sisenemisel nähtavad ja kui ta aitas kostjatel mööblit ära viia näitas ta hagejale läbijooksu kohad, mille peale hageja vastas, et teda see ei huvita, kuna tema hakkab nii kui nii remonti tegema.
6. On arusaamatu, milliste tõendite alusel kohus leidis, et tunnistajate P. K. ja V. S.i ütlused ja Tõnisson Kinnisvara eksperdi arvamus lükkavad ümber tunnistaja R. B.i ütluse. P. K. ütluste 3 järgi käis ta korteris septembri kuus ja ei pööranud erilist tähelepanu korteri seisukorrale. Läbijooksu ta ei näinud. Tunnistaja V. S. käis korteris ja nägi, et seintel olid tapeedid. Tunnistaja on eakas inimene, kes käis korteris pimedas ja kinnitas, et seinad olid puhtad.
7. Tunnistaja V. K. on elukutseline kinnisvaramaakler, kes tegeles kõnealuse korteri müümisega ning väljendas selgesti hagejale, et korter on puudustega, mis on selgesti nähtavad. Mitu tema klienti keeldusid korterit läbijooksude tõttu ostmast. Kohus seda arvesse ei võtnud.
8. Tõnisson Kinnisvara eksperdi arvamus ning sellele lisatud korteri fotod ei lükka ümber tunnistaja R. B.i ütlusi, vaid vastupidi kinnitavad neid. Fotodel on selgesti näha läbijooksude kohad, koridori fotodel aga on selgesti näha mustad plekid lael.
9. Müüdud korteriomandi hind on märgitud 620 000 krooni ja ostu-müügileping vormistati summas 585 000 krooni, kuna kostjad võtsid maha hinnast 35 000 krooni arvestades seda, et korter on puudustega. Mille alusel kohus võttis veel hinnast maha 29 250 krooni on arusaamatu. AS Pindi Kinnisvara eksperdi arvamus oli, et korter maksab 720 000 krooni - 5% (720 00036 000 = 684 000). See tähendab, et korteri väärtus koos puudustega on 684 000 krooni, makstud oli 585 000 krooni, ehk 99 000 krooni vähem kui hinnatud.
10. Apellandid ei nõustu kohtu seisukohaga, et hagejal on õigus alandada ostu hinda

§ 112alusel.

Kostjad ei ole rikkunud

§ 208

. Müügilepingus on müüjad kinnitanud, et lepingu esemel ei ole mingisuguseid ostjale teadaolevaid varjatud puudusi, millest müüjad ei ole teavitanud või mida ostja ei saanud märgata korteri üle vaatamisel. Ostja kinnitas, et ta on lepingu eseme üle vaadanud ning on teadlik ehitise ja korteriomandi reaalosadeks olevate eluruumide seisukorrast. Tuginedes

§ 14

lg-le 2 täitsid kostjad oma kohustuse ning teavitasid hagejat, kes vajas korterit elamiseks vee läbijooksudest tekkinud kahjustustest ning sellest, et vee läbijooksu tõkestamiseks ei olnud tehingu tegemise ajaks remonti teostatud. Nora Kasemaa Eksperdiisibüroo ekspertiisiaktist nähtub, et korteri välisseinad on märjad ning seinte ühenduskohad laega (vuugid) on niiskuse läbinõrgumise jälgedega, neil on must hallitus, ei ole märgitud, kas need puudused on varjatud. Kostjad on seisukohal, et need puudused on nähtavad ja korteri ülevaatamisel neid mitte näha on võimatu.

1. Alusetu on kohtu järeldus, et hageja vaadates korterit enne lepingu sõlmimist üle ja nähes trepikojas vee läbijooksust tekkinud kahjustusi, ei pidanud sellest järeldama, et ka korteris võivad olla vee läbijooksud. Hageja teadis väga hästi, et ostab korteri Lasnamäel asuva maja viimasel korrusel, kus ta selgesti nägi, et koridoris on läbijooksud. Arvata, et korteris läbijookse ei ole, on võimatu. Vastuapellatsioonkaebus
2. Hageja leiab apellatsioonkaebuses, et maakohus on otsuse tegemisel kohaldanud valesti materiaalõiguse norme. Vale on Harju Maakohtu seisukoht, et apellandi poolt taotletud müügihinna alandamine summas 200 000 krooni on põhjendamatu. Valed on kohtu arvutused nõude summa kontrollimisel. Kohus on alusetult lähtunud arvutuste alusena korteri turuväärtusest 720 000 krooni. Samuti ei arvesta kohus kõiki remondiartikleid Nora Kasemaa ekspertiisi teostamise aja seisuga. Ringkonnakohtu seisukoht
3. Ringkonnakohus, tutvunud tsiviilasja materjaliga, leiab, et maakohtu otsus on seaduslik ja põhjendatud ning apellatsioonkaebuste väited ei anna alust selle tühistamiseks. Vastavalt TsMS § 657 lg 1 p-le 1 tuleb kohtuotsus jätta muutmata ning apellatsioonkaebused rahuldamata.
4. Maakohus on õigesti tuvastanud, et kostjad on müügilepingut rikkunud ning hagejal on õigus hinda alandada. Kohus on poolte kõigile seisukohtadele piisava selgusega vastanud ning kuna ringkonnakohus nõustub esimese astme kohtu otsusega täies ulatuses, ei pea kolleegium TsMS § 654 lg-st 6 juhindudes vajalikuks maakohtu otsuse põhjendusi korrata. Maakohtu hinnang nõude aluseks olevatele asjaoludele ja nende kinnitamiseks esitatud tõenditele on olnud igakülgne, täielik ja objektiivne ning kolleegiumil ei ole alust anda esitatud tõenditele 4 teistsugust hinnangut ega kujundada nende pinnalt nõude aluseks olevate asjaolude suhtes maakohtu järeldustega võrreldes erinevat seisukohta.
5. Vastuseks apellatsioonkaebustele märgib kolleegiumi, et kohustuse, s.h lepingulise kohustuse rikkumise, s.o kohustuse täitmata jätmise või mittekohase täitmise korral (

§ 100

) on

§ 101

lg 1 p 5 järgi üheks õiguskaitsevahendiks hinna alandamine.

§ 112

lg 1 esimese lause kohaselt võib lepingupool alandada tema poolt kohustuste täitmise eest tasutavat hinda võrdeliselt kohustuse mittekohase täitmise väärtuse suhtele kohase täitmise väärtusesse, kui ta võtab vastu kohustuse mittekohase täitmise.

§ 103

lg 1 esimese lause kohaselt vastutab võlgnik kohustuse mittevabandatava rikkumise eest (

§ 103

lõiked 2 ja 3), välja arvatud, kui seadusest või lepingust tulenevalt ei sõltu vastutus rikkumise vabandatavusest (

§ 103

lg 4).

§ 105

esimene lause sätestab, et võlausaldajal on sõltumata sellest, kas võlgnik vastutab kohustuse rikkumise eest, õigus keelduda oma kohustuse täitmisest, lepingust taganeda või leping üles öelda, samuti alandada hinda.

§ 77

lg 1 kohaselt peab võlgnik kohustuse täitma lepingule või seadusele vastava kvaliteediga ning kui lepingulise kohustuse täitmise kvaliteet ei tulene lepingust või seadusest, peab lepingupool kohustuse täitma asjaolusid arvestades vähemalt keskmise kvaliteediga. Ka müügilepingu korral peab

§ 217

lg 1 järgi ostjale üleantav asi vastama lepingutingimustele muu hulgas kvaliteedi osas.

§ 217

lg 2 p 1 järgi ei vasta asi lepingutingimustele muu hulgas siis, kui sellel ei ole kokkulepitud omadusi.

§ 217

lg 2 p 2 järgi ei vasta müüdud asi lepingutingimustele lisaks ka siis, kui asi ei sobi otstarbeks, milleks ostja seda vajab või milleks seda liiki asju tavaliselt kasutatakse. 25. Maakohus on asja uuel läbivaatamisel täitnud vastavalt kõrgema astme kohtu juhistele TsMS § 442 lg-tes 7 ja 8 ja § 654 lg-s 5 sätestatud poolte kõikide väidete ja esitatud tõendite nimetamise ja nendele hinnangu andmise kohustust. Poolte väiteid ja tõendeid hinnates on kohus teinud kindlaks, et kostjate poolt hagejale müüdud korteriomandil olid hagis nimetatud puudused olemas enne müügilepingu sõlmimist. Asjaolu, et korteri puuduseks oli muu hulgas vee läbijooksude jätkumine, tõendab Nora Kasemaa ekspertiisibüroo arvamus (tl-d 40-41). Maakohus on teinud kogutud tõendite pinnalt õige järelduse, et läbijooksude jätkumine ei olnud lepingu tingimuseks seatud ning kostjad ei ole tõendanud hageja nõusolekut osta korterit koos nimetatud puudusega. Tõendeid selle kohta, et hagejat läbijooksude jätkumisest müügilepingu sõlmimisel teavitati, kohtule esitatud ei ole. Kuna kostjad hagejale korteri nimetatud puuduse kohta teavet ei andnud, on kostjad müügilepingut rikkunud. See, kas kostjad ise teadsid või pidid teadma läbijooksude jätkumisest, ei ole

§ 112kohaldamise seisukohalt oluline.

1. Kostjad tuginevad apellatsioonkaebuses endiselt peamise väitena vaidluse all mitteolevale asjaolule, et hageja vaatas korteri enne müügilepingu sõlmimist üle ja nägi vee läbijooksudest tekkinud kahjustusi. Kostjad ei ole aga pööranud tähelepanu enda kohustusele tõendada, et hageja teadis lisaks korteris näha olnud vee kahjustuste olemasolule ka seda, et vee läbijooksude põhjused on endiselt kõrvaldamata. Kohtud on varasemas menetluses selgitanud, et hageja poolt enne müügilepingu sõlmimist korteri ülevaatamine ja vee läbijooksudest tekkinud kahjustuste nägemine ei tähenda seda, et hageja sai aru või pidi aru saama vee läbijooksu põhjustest ja sellest, et läbijooksud hakkavad korduma tulevikus, kuivõrd läbijooksude põhjusi ei ole likvideeritud. Hageja väide, et vee läbijooksude jätkumine ei olnud müügilepingu tingimuseks seatud, on jäänud ümber lükkamata.
2. Kostjate poolt on tõendamata jäänud ka asjaolu, et korteri müügihinda alandati vee läbijooksude põhjuste kõrvaldamata jätmise tõttu. Kostjate vastuväidete kohaselt alandati korteriomandi müügihinda seetõttu, et korteris oli remont tegemata (tl-d 28, 49 ja 127). Tõendid puuduvad selle kohta, et kokkuleppelisel hinna alandamisel võeti arvese lisaks korteri remondi vajadusele ka maja katuse ja välisseinte remonti, vältimaks edasist vee läbijooksu.
3. Eeltoodu annab alust väiteks, et kostjad ei ole arvestanud

§ 14

lg-st 2 tulenevat kohustust teatada hagejale kui lepingueelsete läbirääkimiste teisele poolele kõigist asjaoludest, mille vastu hagejal oli lepingu eesmärki arvestades äratuntav oluline huvi. Kuna hageja ei sõlminud müügilepingut oma majandus- ja kutsetegevuses, ei olnud hagejal kui ostjal korteri ülevaatamise kohustust ei enne ega pärast müügilepingu sõlmimist (

§ 219

) ning kostjate seisukoht, et 5 hageja pidi enne müügilepingu sõlmimist toimunud korteri ülevaatuse tulemusel korteri omadustest teada saama ja nendega müügilepingu sõlmimisel arvestama, on seetõttu ainetu. Ühtegi muud hagejast tulenenud asjaolu, mis välistaks hagejapoolse kohustuse rikkumisele tuginemise, kostjad esile toonud ei ole (

§ 101lg 3).

29. Maakohtu järeldus, et hinna alandamise tehingu kehtivuse eeldused on täidetud peab paika ja korteri väärtuse kohta esitatud tõenditel põhinev maakohtupoolne arvutuskäik alandatud hinna leidmisel on õige (

§ 112

lg-d 1 ja 2).

§ 112

lg 1 sisust tulenevalt ei ole hagejal õigust hinna alandamise teel saada hüvitist, mis vastab kulutuste suurusele, mis on vajalikud korteri viimiseks kokkulepitud seisukorda.

§ 112

rakendamise aspektist ei oma tähtsust asjaolu, et hageja maksis korteri eest vähem, kui oli selle väärtus. 30. Eeltoodu põhjal tuleb maakohtu otsus jätta muutmata ja apellatsioonkaebused rahuldamata. Apellatsioonkaebuste rahuldamata jätmise tõttu tuleb apellatsioonimenetluse kulud jätta TsMS § 163 lg 1 alusel poolte endi kanda. Iko Nõmm Gaida Kivinurm Mare Merimaa 6