← Eesti

2-08-22475/12

Obsah (6)§ 217§ 77§ 220§ 112§ 211§ 108

KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Harju Maakohus Kohtukoosseis Kohtunik Peeter Pällin Otsuse avalikult teatavaks 26. märts 2009.a, Tallinn, Tartu mnt kohtumaja tegemise aeg ja koht Tsiviilasja nu

§ 217

lg 2 p 1 asi ei vasta muu hulgas lepingutingimustele, kui /---/ kokkuleppe puudumisel asja omaduste kohta ei sobi asi teatud eriliseks otstarbeks, milleks ostja seda vajab ja mida müüja lepingu sõlmimise ajal teadis või pidi teadma, kui ostja võis mõistlikult tugineda müüja erialastele oskustele või teadmistele, muul juhul aga otstarbeks, milleks seda liiki asju tavaliselt kasutatakse.

§ 217

lg 2 p 1 asi ei vasta muu hulgas lepingutingimustele kui, asjal ei ole kokkulepitud omadusi. Kokkulepitud omaduste täpse sisu välja selgitamisel omavad tähtsust ka müüja poolt suuliselt või kirjalikult antud selgitused, sealhulgas müügikuulutus internetis vms. 20. Müüja ja ostja kokkuleppega reguleerimata osas kohaldatakse kohustuse täitmise üldnõudeid, mis on sätestatud VÕS §-s 77.

§ 77lg 1 võlgnik peab kohustuse täitma lepingule või seadusele vastava kvaliteediga.

Kui lepingulise kohustuse täitmise kvaliteet ei tulene lepingust või seadusest, peab lepingupool kohustuse täitma asjaolusid arvestades vähemalt keskmise kvaliteediga. Eeltoodust tuleneb muu hulgas, et lepingutingimustele mittevastavust tuleb kasutatud asja müügi korral jaatada siis, kui asjal on puudusi, mida müüdud asjaga võrreldavatel kasutatud asjadel tavaliselt ei esine. Selliseks mittevastavuseks tuleb pidada ka olukorda, kus asi ei vasta selle ehitamisaegsetele õigusnormidele või renoveeritud tööde osas tööde tegemise aegsetele normidele.

  1. Müügilepingu p 2.1.5 sätestas, et müügiesemel ei ole mingeid müüjale teadaolevaid eritunnuseid või puudusi, mille fikseerimist käesolevas lepingus peaks müüja vajalikuks. Müügilepingu p. 2.2.1 kohaselt ostja/omanik avaldab ja kinnitab, et ta on müügieseme põhjalikult üle vaadanud, tutvunud müüja poolt talle müügieseme kohta esitatud dokumentatsiooniga ja teadlik eelnimetatud andmete alusel müügieseme seisukorrast. Seega on hageja ja kostja sisuliselt kokku leppinud, et hageja ostab asja koos kõikide puudustega, mida on võimalik tuvastada asja tavapärasel põhjalikul ülevaatamisel ning et asjal puuduvad tavapärasel kasutamisel avastatavad või muul viisil müüja poolt avastatud puudused.
  2. Kohus märgib ka, et väljendist „müüjale teadaolevaid“ ei saa järeldada, et selle lepingupunktiga soovisid pooled vabastada müüjat vastutusest talle mitte teada olevate puuduste eest. Kui pooled oleksid soovinud selles kokku leppida, oleks tulnud seda ka eraldi lepingus fikseerida.
  3. Kohus peab usaldusväärseks hageja väidet, et kostjad on korteri müügil kasutanud tl 24 lisatud müügikuulutust, milles on ehitise seisukorraks märgitud „renoveeritud“. Samas ei tulene sellest hageja õigus nõuda, et korteris oleks kõik detailid renoveeritud seisukorras, sest hageja pidi korteri täpsema seisukorra saama tuvastada korteri ülevaatusel.
  4. Kohtu arvates on tõendamata hageja väited, et korteri kasutamine on takistatud seetõttu, et elektrisüsteemi kaitsmed lülituvad välja ja hõõglambid põlevad läbi. Hageja ei ole selle kohta ühtegi tõendit esitanud ning nimetatud puuduste esinemine või mitteesinemine ei nähtu kuidagi ka elektrikontrolli käigus koostatud materjalidest. Hageja esitatud tõenditest - elektripaigaldise tehnilise kontrolli aruandest 12.11.2007 ja kirjalikust selgitusest 31.03.2008 – ei nähtu, et kontrollimisel tuvastatud väidetavad puudused kujutaksid endast takistust korteri kasutamisel. Seega loeb kohus, et müüdud korter on sobiv otstarbeks, milleks seda liiki asju tavaliselt kasutatakse VÕS § 217 lg 2 p 2 tähenduses. 4

(8)
  1. Elektripaigaldise tehnilise kontrolli aruandest 12.11.2007 (tl 25) nähtub, et E EEE AS esindaja KJ on kontrollinud elektrisüsteeme 08.11.
  2. Aruande kohaselt on korteri elektripaigaldis ehitatud enne 1990 a, kütte ja vannitoa elektripaigaldis pärast 1995 a. Andmed ehitusaja kohta langevad üldjoontes kokku poolte esitatuga, mistõttu leiab kohus, et aruandes esitatud andmed ehitusaegade kohta on usaldusväärsed.
  3. Aruande kohaselt on elektripaigaldise puudusteks vannitoa elektripaigaldise mittevastavus ehitusaegsetele nõuetele, kontrollmõõtmise protokollide puudumine ja skeemide ja jooniste puudumine.
  4. Kirjalikust selgitusest tehnilise kontrolli aruande juurde (tl 28) nähtub, et vannitoa elektripaigaldis ei vasta alates 1994 kehtivale eeskirjale EEI 3-7-1994 ja standardile EVS-IEC
  5. Kirjaliku aruande p-st 6 nähtub, et pärast 1995 a kehtivate normide kohaselt peab vannitoas olema lisapotentsiaali ühtlustus ja I kaitseklassi valgustid tsoonis 2 kaitstud rikkevoolukaitselülitiga ning et vannitoa elektripaigaldis nendele nõuetele ei vasta.
  6. Kirjaliku selgituse punktist 4 nähtub, et vannitoas on nõuetele mittevastavalt kasutatud kollarohelist juhet selleks mittesobival eesmärgil.
  7. Paljasõnalised on kostjate väited, et kontrolli läbi viinud isik KJ on ebausaldusväärne. Kohus ei näe takistusi KJ koostatud dokumentide tõendina kasutamisel.
  8. Elektripaigaldise tehnilise kontrolli aruande 12.11.2007 ja kirjaliku selgituse 31.03.2008 alusel loeb kohus tõendatuks et vannitoa elektripaigaldis ei vasta ehitusaegsetele nõuetele järgmiste puuduste osas: kolla-rohelise juhtme kasutamine muul otstabel kui kaitsejuht, lisapotentsiaali ühtlustuse puudumine vannitoas ja rikkevoolukaitselüliti puudumine.
  9. Kohus ei nõustu elektrikontrolli teostaja järeldusega, et 0 ja I kaitseklassi pistikupesade kasutamine köögis kujutab endast ehitusaegsetele nõuetele mittevastavust, sest korteriomanikul puudus kohustus elektripaigaldis selles osas ümber ehitada.
  10. Puuduseks ei ole pistikupesade ja lülitite paiknemine vannitoas, sest see ei vastanud üksnes hoone ehitusaegsetele nõuetele ning kirjalikust selgitusest ei nähtu, et see oleks kujutanud probleemi vannitoa renoveerimiseaegsete nõuete kohaselt.
  11. Aruande kohaselt on kontrollija tuvastanud olulisi puudusi kontrollmõõtmisel isolatsioonitakistuse, kaitsejuhtide terviklikkuse jms osas. Kohus ei pea võimalikuks selles osas aruandega arvestada, sest aruandest ei nähtu, kus on nimetatud mõõtmisi tehtud ning millistele nõuetele millise aja seisuga mõõtmised kontrollija arvates ei vasta, samuti puudub selle kohta selgitus 31.03.2008 koostatud kirjalikus selgituses.
  12. Aruande kohaselt on kontrollmõõtmise protokollide puudumine ja skeemide ja jooniste puudumine vastuolus elektriohutuse seadusest tulenevate nõuetega ja Eesti standardiga EVS-EN 50110-1 p 4.
  13. Elektriohutusseadus jõustus esmakordselt 01.05.1999 ning standard EVS-EN 50110-1 on koostatud alles 2003 aastal, seega ei saa kontrollaruanne tõendada selles osas ehitusaegsetele nõuetele mittevastavust.
  14. Täiendavalt märgib kohus, et vaidlus puudub selles, et kostjad ei ole nimetatud dokumente enda valdusse kunagi saanud. Seega kui nimetatud dokumendid eksisteerisid, on need jäänud isikutele, kes valdasid korterit enne kostjaid. Kuivõrd kostjatel nimetaud dokumente ei olnud, ei ole nad rikkunud kohustust üle anda koos korteriga eelnimetatud dokumendid. Tulenevalt Riigikohtu 5
(8)otsusest 3-2-1-84-06 võib öelda, et dokumentide esitamata jätmine võib olla rikkumiseks vaid korteri esmamüügi korral.
  1. Eeltoodud põhjustel asub kohus seisukohale, et müügiesemel esines lepingutingimustele mittevastavus, mis seisnes vannitoa elektripaigaldise kolla-rohelise juhtme kasutamises muul otstabel kui kaitsejuht, lisapotentsiaali ühtlustuse puudumises vannitoas ja rikkevoolukaitselüliti puudumises. II
  2. Järgnevalt hindab kohus, kas hagejal on õigus mittevastavusele tugineda. Kostja vastuväite kohaselt ei ole hageja mittevastavusest kostjaid teavitanud mõistliku aja jooksul. 38.

§ 220

lg 1 Ostja peab teatama asja lepingutingimustele mittevastavusest müüjale mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta asja lepingutingimustele mittevastavusest teada sai või pidi teada saama. Tarbijalemüügi puhul peab tarbija teatama asja lepingutingimustele mittevastavusest müüjale kahe kuu jooksul pärast seda, kui ta sai mittevastavusest teada. Kohus leiab, et kuna mittevastavused on ilmselt sellised, et neid on võimalik avastada üksnes eriteadmistega isiku poolt, ei pidanud hageja enne elektrikontrolli aruandega tutvumist puudustest teada saama.

  1. Vaidlust ei ole selles, et hageja tutvus elektrikontrolli aruandega 12.11.
  2. Hageja teavitas kostjaid elektrisüsteemi puudustest ja dokumentide puudumisest 20.11.2007 kirjaga, millele lisas ka elektrikontrolli aruande. Seega on hageja kohtu arvates kostjaid mittevastavusest teavitanud mõistliku aja jooksul.
  3. Kohus märgib, et mittevastavusest teatamisel ei ole nõutav, et isik avaldaks ka seda, millist õiguskaitsevahendit ta kasutab või kavatseb kasutada. III
  4. Järgnevalt analüüsib kohus, kas ja millises ulatuses oli hagejal õigus alandada müügihinda. Vaidlust ei ole selles, et hageja tasus lepingu p 4.2 järgi korteri eest 1 220 000 krooni. Hageja tegi oma 20.02.2008 kirjas kostjatele ettepaneku kõrvaldada korteri elektripaigaldise vead või hüvitada korteriomandi elektripaigaldise vigade likvideerimiseks vajalikud kulutused hiljemalt 10.03.2008 ning avaldas, et nimetatud ajaks vigade parandamata jätmisel või kulutuste hüvitamata jätmisel loeb hageja hinna alandatuks 31 447 krooni võrra. Kostjad teatasid oma 07.03.2008 vastuses, et ei kavatse hageja nõudmisi täita. 42.

§ 112

lg 1 kui lepingupool võtab vastu kohustuse mittekohase täitmise, võib ta alandada tema poolt selle eest tasumisele kuuluvat hinda võrdeliselt kohustuse mittekohase täitmise väärtuse suhtele kohase täitmise väärtusesse. Kohase ja mittekohase täitmise väärtused määratakse kohustuse täitmise aja seisuga. Kui kohase ja mittekohase täitmise väärtusi ei saa täpselt kindlaks teha, otsustab väärtuste suuruse asjaolusid arvestades kohus.

  1. Riigikohus on
  2. novembri
  3. a otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-131-05 leidnud, et kuna hinna alandamise eesmärgiks on taastada lepingu mittekohase täitmisega rikutud tasakaal lepingupoolte kohustuste vahel, siis tuleb hinna alandamisel arvestada kohase ja mittekohase täitmise väärtuste omavahelist suhet.

§ 112

lg-le 1 kui lepingupool võtab vastu kohustuse mittekohase täitmise, võib ta alandada tema poolt selle eest tasumisele kuuluvat hinda võrdeliselt kohustuse mittekohase täitmise väärtuse suhtele kohase täitmise väärtusesse. Toodu väljendub 6

(8)valemina: alandatud hind = lepingu eseme väärtus koos puudustega (mittekohase täitmise väärtus) * lepingus kokkulepitud hind : lepingu eseme väärtus ilma puudusteta (kohase täitmise väärtus).
  1. Riigikohus on tsiviilasjas nr 3-2-1-111-07, p 12 leidnud, et mittekohase täitmise väärtust peab tõendama avalduse tegija. Riigikohus selgitas, et TsMS § 229 lg 2 sätestab tõendite loetelu. Muu hulgas võib tõendiks olla dokumentaalne tõend ja eksperdiarvamus. Hageja ei ole asjas esitanud müügilepingu mittekohase täitmise väärtust tõendavaid dokumente ega taotlenud ekspertiisi tegemist. Seetõttu ei olnud kohtutel võimalik tema hagi rahuldada, isegi kui kostja oli lepingut rikkunud.
  2. Kohus on seisukohal, et käesoleval juhul ei ole hageja tõendanud mittekohase täitmise väärtust. Tõendina mittekohase täitmise väärtuse kohta on hageja esitanud OÜ FGhinnapakkumise (tl 30) summale 31 447 krooni. Kohus leiab, et nimetatud tõendist lähtumiseks oleks hageja pidanud esitama lepingu rikkumisega tekitatud kahjunõude VÕS § 115 lg 1 alusel tulevikus tehtavate kulutuste hüvitamiseks või kõrvaldama puudused ja esitama seejärel kulutuste hüvitamise nõude VÕS § 222 lg 5 alusel. Hagejaga aga kahju hüvitamise nõuet ega kulutuste hüvitamise nõuet esitanud ei ole. OÜ FG hinnapakkumine võimaldab teha järeldusi puuduste kõrvaldamiseks vajalike kulutuste kohta, kuid ei võimalda hinnata mittekohase soorituse väärtust.
  3. Hageja on tuginenud VÕS § 112 lg 2 lausele 3, mille kohaselt kui mittekohase täitmise väärtust ei saa täpselt kindlaks teha, otsustab väärtuste suuruse asjaolusid arvestades kohus ning on tõendinda väärtuse kindlaks tegemise võimatuse kohta esitanud OHKAS hindaja JP kirja, mille kohaselt väärtuse muutumine, arvestades uusi asjaolusid, on pigem spekulatiivne.
  4. Kostja on nimetatud tõendile vastu vaielnud, väites, et tõendist ei nähtu, millisele küsimusele maaklerilt vastust paluti. Kohus on seisukohal, et tõendit on võimalik hinnata ja et tõendist nähtub, et hr P arvates ei ole võimalik mittekohase soorituse väärtust kindlaks teha.
  5. Küll aga ei ole nimetatud tõend kohtu arvates piisav järeldamaks, et käesoleval juhul ei ole võimalik mittekohase soorituse väärtust kindlaks teha. Laialdases käibes olevate levinud esemete, milleks on ka korterid, turuhinda on üldjuhul alati võimalik kindlaks teha. Mittekohase soorituse väärtuse kindlaks tegemise võimatus võib esineda olukorras, kus teatud esemetel laialdane turg puudub või on esemel mingid olulised eritunnused ja seetõttu ei ole selliste esemete turuhinda võimalik määrata. Elektrisüsteemi pisivigadega korter kirjeldatud tunnustele kindlasti ei vasta. Väites, et mittekohase soorituse väärtust ei ole võimalik kindlaks teha, väidab hageja sisuliselt, et elektrisüsteemi pisivigadega korteri turuväärtust ei ole võimalik hinnata ning selline väide kindlasti tõele ei vasta. Asjaolu, et üks kinnisvarahindaja on keeldunud soorituse väärtust hindamast, viitab pigem sellele, et tema arvates vaidlusaluste elektrisüsteemi puuduste mõju korteri turuhinnale on marginaalne või puudub, kui mittekohase soorituse väärtuse kindlaks tegemise võimatusele.
  6. Eeltoodud põhjustel asub kohus seisukohale, et hageja ei ole suutnud tõendada VÕS § 112 lg 1 sätestatud hinna alandamise eeldust – mittekohase soorituse väärtust – mistõttu tuleb jätta hagi rahuldamata.
  7. Arvestades, et kohus jätab hagi rahuldamata, ei hinda kohus kostja vastuväiteid vastuolu kohta hea usu põhimõttega ja selle kohta, et hageja on õigustamatult keeldunud vastu võtmast kostjate ettepanekut asja parandamise kohta. IV 7
(8)51. Hageja on esitanud nõude kohustada kostjaid hagejale üle andma korteri päraldiseks olevaid dokumente, mis kajastava korteriomandi ümber ehitamist, tehnosüsteemide muutmist ja korteri küttesüsteemi kasutusjuhend. 52.

§ 211

lg 1 müüja peab ostjale asja vastuvõtmiseks ning valdamiseks, kasutamiseks ja käsutamiseks vajalikud dokumendid (asja juurde kuuluvad dokumendid) lepingus ettenähtud vormis üle andma asja üleandmise kohas asja üleandmise ajal. Kui müüjal on õigustatud huvi jätta asja kohta käiva dokumendi originaal endale, peab ta ostjale viimase nõudmisel andma dokumendi originaali asemel ärakirja või väljavõtte. Müügilepingu p 5.1. kohaselt müügieseme päraldiseks olevad dokumendid kohustuvad müüjad ostjale üle andma valduse üleandmisel.

§ 108

lg 2 kui võlgnik rikub kohustust, mis ei seisne raha maksmises, võib võlausaldaja nõuda temalt kohustuse täitmist.

  1. Kostjate väitel on nad hagejale üle andnud kõik dokumendid, mis nad korteri kohta said korteri ostmisel 12.02.2003 ja nende kätte ühtegi dokumenti ei jäänud. Dokumentide mittesäilimise eest kostjad vastutavad ei ole. Hageja ei ole tõendanud, et kostjad oleksid jätnud osa dokumente üle andmata ja rikkunud sellega müügilepingu p 5.
  2. Kohus jätab hagi selles osas rahuldamata. Menetluskulud
  3. Vastavalt TsMS § 162 lg 1 hagimenetluse kulud kannab pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kohus tegi otsuse hageja kahjuks, seega jäävad menetluskulud hageja kanda. Peeter Pällin Kohtunik 8

(8)

🔗 Ametlikule allikale

Tehisintellekti selgitus ametliku seadusteksti põhjal. Orienteeruv, ei asenda õigusnõustamist.