← Eesti

2-08-16191/17

Obsah (5)§29§33§3§1027§1028

2-08-16191 KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohtuasja number 2-08-16191 Otsuse kuupäev Jõhvi, 23. november 2009. kl 16.00 Kohus Viru Maakohus Kohtunik Ifret Mamedguseinov Kohtuasi OÜ Polven hagi OÜ Ho

§29lg1, lg5, §1027, §1028 lg1 välja mõista kostjalt hageja kasuks 540 000 krooni ning jätta menetluskulud kostja kanda. 2

(6)2-08-16191 KOSTJA VASTUS
  2. juunil
  3. esitatud vastuses kostja hagi ei tunnistanud, leides, et hageja nõudel puudub õiguslik alus. Kostja ei vaidlusta lepingu sõlmimist. Tehingu tegemist kontrollis vahendaja, kes teostas nii müüja kui ka ostja huvide kaitset. Ostu-müügilepingu esemeks olev kinnistu selle võõrandmisel käibemaksuga maksustamisele ei kuulunud. Hageja seda asjaolu ei eita.
  4. 26.10.
  5. lepingu punktis 4.2.
  6. on märgitud, et kinnisvara müügihind on 3 540 000 krooni, samas on ekslikult märgitud, et hind sisaldab käibemaksu. Selle punkti sisust jääb arusaamatuks, millist maksusummat silmas peetakse, kui kinnistu võõrandmaisel ei maksustata seda käibemaksuga. Sellest lähtuvalt on kinnistu müügihinnaks 3 540 000 krooni ilma käibemaksuta ning 26.10.
  7. esitas kostja hagejale arve nr. 2613, milles ta käibemaksu summat välja ei toonud ning see arve oli hageja poolt aktsepteeritud. Selle arve alusel on hageja teostanud lepingus ettenähtud maksed, välja arvatud lepingu punktis 4.2.
  8. kajastatud kommunaalmaksed summas 27 816 krooni, mis on hageja poolt siiani tasumata.
  9. Hageja viide 27.09.
  10. lepingule on ekslik, sest nimetatud leping on tühine, kuna eellepingu sõlmimisel ei ole järgitud

§33lg2 sätestatud korda, sest eelleping ei ole notariaalselt tõestatud.

  1. Kostja kavatseb esitada vastuhagi 27 816 krooni väljamõistmiseks. Kostja on nõus arutama hageja ettepanekut kompromissi sõlmimiseks. Kostja palus jätta hagi rahuldamata ja jätta kohtukulud hageja kanda. HAGEJA SEISUKOHT
  2. 26.juunil
  3. esitatud hageja seisukoha järgi püüab kostja eksitada kohut väitega, et hagejale oli algselt teada käibemaksu kohustuse puudumine. Alates müügieelsetest läbirääkimistest käsitlesid pooled objekti müügihinda koos lisatava käibemaksusummaga, mis oli fikseeritud ka objekti broneerimislepingus ning kinnistu müügilepingus.
  4. Kostja tõlgendab allkirja arve vastuvõtmise kohta arve aktsepteerimisena. Kuna hageja on korduvalt esitanud vastavaid nõudeid ja pretensioone, siis ei ole ta arvet aktsepteerinud.
  5. Kostja väide 27 816 krooni tasumata jätmise suhtes on tõene ning hageja on nõus selles ulatuses nõuet vähendama. Kuna kostja on märkinud, et on nõus kompromissiga, siis teeb hageja ettepaneku, et kostja tasuks hageja poolt nõutud summa (va 27 816 krooni) ning hageja omakorda ei esita viivisenõuet. Hageja esindaja palus hagi rahuldada. KOHTUISTUNG
  7. novembri
  8. toimunud kohtuistungil hageja esindaja jäi hagiavalduses esitatud põhjenduste juurde. Esindaja seletuste kohaselt kuna hageja kasutab omandatud kinnisasja, siis lepingust taganeda ta ei soovi. Esindaja palus hagi rahuldada ja jätta menetluskulud kostja kanda.
  9. Kostja esindaja hagi ei tunnistanud. Esindaja sõnul tegeles tehinguga tema poolt palgatud maakler. Lepingus oli algusest peale märgitud objekti müügihind 3 500 000 krooni. Notariaalne leping on vormistatud ebakorrektselt, lepingus ei ole käibemaksu eraldi välja toodud. Kostja 3

(6)2-08-16191 soovis saada 3 540 000 krooni, mis oli lepingus kirjas. Kostja allkirjastas broneerimislepingu, kuid ei teadnud, et müügihind sisaldab käibemaksu. Kostja leidis, et eelleping on tühine. KOHTUOTSUSE PÕHJENDUSED
  1. Kohus tutvunud hagiavalduse ja kostja vastusega, kuulanud ära poolte esindajate seletused ning uurinud tsiviilasja toimikus olevaid dokumentaalseid tõendeid, leidis, et hagiavaldus on põhjendatud ja kuulub rahuldamisele.
  2. 27.09.
  3. sõlmisid hageja, kostja ja OÜ Orange Kinnisvara broneerimislepingu kinnisasja, asukohaga Tallinna mnt. 7, Sillamäe, kinnistusregistriosa nr 3696808, ostu-müügilepingu sõlmimiseks. Lepingu punkti
  4. kohaselt oli lepingu eesmärk tagada kostjale (müüja) omandiõigusel kuuluva kinnisasja võõrandamine hagejale (ostja) lepinguga määratud tingimustel. Broneerimislepingu punkti 3.2.
  5. järgi kohustus ostja tasuma tehingu summa 3 540 000 krooni, mis sisaldas 18% käibemaksu 540 000 krooni, ettemaksu 50 000 krooni ja kommunaalmaksete võlgnevuse 27 816 krooni sama lepingu punktides 3.2.3.1 - 3.2.3.
  6. toodud arveldusarvetele ja tähtaegadel (t.lk. 54-59)..
  7. Jõhvi notar T.J. juures 26.10.
  8. sõlmitud kinnistu müügilepingu ja asjaõiguslepingu alusel kostja võõrandas ja hageja omandas Ida-Viru kinnistusjaoskonna kinnistusregistrisse kantud kinnistu, registriosa numbriga 3696808, pindalaga 4 492 m2 , asukohaga Tallinna 7, Sillamäe linn (t.lk. 7-30). Lepingu punkti 4.2.
  9. kohaselt müüja müüs kinnistu ostjale hinnaga 3 540 000 krooni, kusjuures müügihind sisaldab käibemaksu (t.lk. 7-29).
  10. Hagiavalduse järgi hageja on kinnisasja broneerimislepingu ning kinnistu müügilepingu ja asjaõiguslepinguga võetud kohustusi täitnud ja müügihinna koos käibemaksuga 540 000 krooni tasunud. Pooltel ei ole vaidlust nende vahel sõlmitud lepingute üle. Poolte väidete kohaselt hageja on jätnud küll tasumata kinnisasja broneerimislepingu punktis 3.2.7.
  11. ning kinnistu müügilepingu ja asjaõiguslepingu punktis 4.2.
  12. toodud kommunaalmaksete võlgnevuse 27 816 krooni, kuid ülejäänud summa tasumise üle pooltel vaidlust ei ole. Käesoleva vaidluse lahendamisel analüüsib kohus: 1) kas poolte tahteavaldustest eelläbirääkimistel ja nende vahel sõlmitud lepingutest lähtudes, oli võimalik hagejal ühiselt mõista kinnistu müügihinda selliselt, et see sisaldas käibemaksu 18%; 2) kas kinnisasja broneerimisleping on tühine eellepingu kohustuslikku notariaalse vormi järgimata jätmise tõttu ka müügieseme müügihinna või selles sisaldunud käibemaksu osas; 3) kas müügihinnalt käibemaksu arvestamine annab hagejale õiguse arvestatud käibemaksu müüjalt tagasinõudmiseks.
  13. Tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) §75 lg1 sätestab, et kindlale isikule tehtud tahteavaldust tuleb tõlgendada vastavalt tahteavalduse tegija tahtele, kui tahteavalduse saaja seda tahet teadis või pidi teadma. Kui tahteavalduse saaja tahteavalduse tegija tegelikku tahet ei teadnud ega pidanudki teadma, tuleb tahteavaldust tõlgendada nii, nagu tahteavalduse saajaga sarnane mõistlik isik seda samadel asjaoludel mõistma pidi. Võlaõigusseaduse (

) §29 lg1 tulenevalt lepingu tõlgendamisel lähtutakse lepingupoolte ühisest tegelikust tahtest. Kui see tahe erineb lepingus kasutatud sõnade üldlevinud tähendusest, on määrav lepingupoolte ühine tahe. 4

(6)2-08-16191
  1. Kinnisasja broneerimislepingu punktis 3.2.
  2. leppisid lepingupooled kokku, et arveldusandmed on müügisumma 3 000 000 krooni, käibemaks 18%- 540 000 krooni, tehingu summa 3 540 000 krooni, vahendaja OÜ Orange Kinnisvara vahendusteenused 36 000 krooni ning kommunaalvõlgnevused 27 816 krooni. Sama lepingu punktis 3.2.7.
  3. toodud arvestuse kohaselt pärast ettemaksu, vahendaja tasu ja kommunaalmaksete mahaarvamist pidi müüja saama ostjalt 3 426 184 krooni (3 540 000 – 50 000 – 36 000 – 27 816). 23.

§29

lg5 punktide 4-5 alusel lepingu tõlgendamisel tuleb arvestada muu hulgas lepingu olemust ja eesmärki, vastaval tegevus- või kutsealal mõistetele ja väljenditele tavaliselt antavat tähendust. Pooled on äriühingud, nad on ka käibemaksukohustuslased. Kinnisasja broneerimisleping on koostatud vene keeles. Lepingu allkirjastanud poolte seaduslikud esindajad kõnelevad vene keeles. Seega oli lepingu sisu neile selge ja broneerimislepingu allkirjastamisega muutusid poolte tahteavaldused TsÜS §69 lg1 alusel kehtivaks. Sellises olukorras, iga mõistlik inimene, isegi mitteettevõtja, oleks aru saanud, et müügieseme müügihind oli eraldi välja toodud ilma käibemaksuta. Sellega on tuvastatud, et poolte selgelt väljendatud tahteavalduste järgi oli tegelikult müügieseme müügihinnaks mitte 3 540 000 krooni, vaid 3 000 000 krooni, millele lisati juurde käibemaks määraga 18% summas 540 000 krooni.

  1. Põhjendamatu on kostja väide 27.09.
  2. kinnisasja broneerimislepingu tühisuse kohta. See, et asjaõigusseaduse (AÕS) §119 lg1 järgi tehing, millega kohustutakse omandama või võõrandama kinnisasja, peab olema notariaalselt tõestatud, ei tähenda, et notariaalse vormi järgimata jätmise tõttu muutus kinnisasja broneerimisleping TsÜS §83 lg1 alusel tühiseks. AÕS §119 lg2 kohaselt sama paragrahvi
  3. lõikes sätestatud vorminõuet järgimata tehtud kohustustehing muutub kehtivaks, kui tehingu täitmiseks on sõlmitud asjaõigusleping ja tehtud vastav kanne kinnistusraamatusse. Kuna pooled on 26.10.
  4. sõlminud kinnistu müügilepingu ja asjaõiguslepingu, siis muutus ka 27.09.
  5. sõlmitud broneerimisleping kehtivaks.
  6. Kooskõlas käibemaksuseaduse (KMS) §1 lg1 käibemaksu objekt on käive, välja arvatud maksuvaba käive, mille tekkimise koht on Eesti. Maksuvaba käive on toodud KMS §16, mille lg2 p3 järgi käibemaksuga ei maksustata kinnisasi või selle osa. Maksuvabastust ei kohaldata kinnisasjale, mille oluline osa on ehitis ehitusseaduse tähenduses või ehitise osa, mis võõrandatakse enne ehitise või selle osa esmast kasutuselevõttu; ega kinnisasjale, mille oluline osa on oluliselt parendatud ehitis või selle osa ning mis võõrandatakse enne ehitise või selle osa parendamisele järgnevat taaskasutuselevõttu, ning krundile planeerimisseaduse tähenduses, kui sellel ei asu ehitist. Ehitis või selle osa on oluliselt parendatud, kui parendustega seotud kulutused ületavad vähemalt 10 protsenti ehitise või selle osa soetusmaksumust enne parendamist.
  7. Kostja oli teadlik sellest, et tegelikult võõrandatud kinnistu ei kuulunud KMS §16 lg2 p3 esimese lause alusel käibemaksuga maksustamisele, sest kinnistu müügilepingu ja asjaõiguslepingu sõlmimise päeval -26.10.
  8. koostas kostja arve-saatelehe nr 2613 summas 3 540 000 krooni, mis ei sisalda käibemaksu (t.lk. 51). Arve on hageja poolt vastu võetud. Kostja vastuväite, et hageja võttis arvet vastu, ei tähenda, et see välistab hageja nõudeõigust kostja vastu. Kostja on 26.10.
  9. on koostanud veel arve-saatelehe sama numbriga 2613, millest lähtudes kinnistu müügihind on 2 140 000 krooni ning selle peal asuvate ehitiste hind 1 186 440 krooni ja ehitistelt arvestatud käibemaks 213 560 krooni (t.lk. 50). Kohtuistungil esitatud kostja 5

(6)2-08-16191
  1. oktoobrikuu käibedeklaratsiooni nr 48372283 järgi tegelikult kajastati kinnistu müük kostja raamatupidamisarvestuses maksuvaba käibena (t.lk. 106).
  2. Kohus peab vajalikuks märkida, et kui müügiese (kinnistu) oleks vastavalt broneerimiselepingule käibemaksuga maksustatav, tulnuks kostjal KMS §3 lg4 alusel arvestada, deklareerida ja tasuda arvestatud käibemaks riigituludesse. Kui müügiese eest oleks võimalik vastavalt broneerimislepingule esitada arvet koos käibemaksuga, tekiks hagejal KMS §31 lg1 alusel õigus arvata sisendkäibemaks maha. Kuna tegelikult müügiese ei ole käibemaksuga maksustatav, siis nõudes hagejalt müügihinnalt arvestatud käibemaksu ja jättes käibemaksu riigituludesse tasumata, omandas kostja hageja arvelt ilma seadusliku aluseta 540 000 krooni. 28.

§3

p3 tulenevalt võlasuhe võib tekkida muu hulgas ka alusetu rikastumisest.

§1027

sätestab alusetu rikastumise mõistet, mille kohaselt isik peab käesolevas peatükis sätestatud alustel ja ulatuses andma teisele isikule välja temalt õigusliku aluseta saadu.

§1028

lg1 alusel kui isik (saaja) on teiselt isikult (üleandja) midagi saanud olemasoleva või tulevase kohustuse täitmisena, võib üleandja saadu saajalt tagasi nõuda, kui kohustust ei ole olemas, kohustust ei teki või kui kohustus langeb hiljem ära. Kostjal ei olnud õigust kinnistu müügihinnalt 3 000 000 kroonilt käibemaksu arvestada ega käibemaksu omandada, sest KMS §38 lg6 alusel käibemaks laekub riigieelarvesse. Kostja on ilma õigusliku aluseta arvestanud ja alusetult rikastunud hageja arvelt saadud 540 000 krooni võrra, mistõttu hagejal on tekkinud nõudeõigus tema vastu kogu alusetult saadu ulatuses. Et kostja suhtes esinevad

§1028lg2 sätestatud alused hagi rahuldamata jätmiseks, ei ole tuvastatud.

Sellepärast tuleb hagi rahuldada.

  1. Kostja on teatanud kohtule oma kavatsusest esitada vastuhagi hagejalt kinnistu müügilepingu ja asjaõiguslepinguga punktis 4.2.
  2. sätestatud kommunaalmaksete võlgnevuse 27 816 krooni väljamõistmiseks, kuid vastuhagi ega taotlust tasaarvestuse tegemiseks ei ole kostja taotlenud. Kohus selgitab kostjale, et TsMS §430 lg1 alusel pooled võivad menetluse kuni hagi kohta tehtud lahendi jõustumiseni lõpetada kompromissiga. MENETLUSKULUD
  3. Vastavalt TsMS §173 lg1 asja menetlenud kohus esitab menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses. Kooskõlas TsMS §162 lg1 ja lg2 kannab hagimenetluse kulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kuna hagi rahuldatakse, jätab kohus kõik menetluskulud kostja kanda.
  4. Kohtuotsus on tehtud ülaltoodud põhjendustel ja õiguslikel alustel TsMS §434, §436, §438, §442, §444 lg4, §453 lg1, lg2, §632, §632 lg1 sätete kohaselt. Ifret Mamedguseinov Kohtunik 6

(6)

🔗 Ametlikule allikale

Tehisintellekti selgitus ametliku seadusteksti põhjal. Orienteeruv, ei asenda õigusnõustamist.