← Eesti

3-07-1601/98

Obsah (4)§ 23§ 2§ 14§ 22

KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Tallinna Ringkonnakohus Kohtukoosseis Lauri Madise, Virgo Saarmets ja Ruth Virkus Otsuse tegemise aeg ja koht 30. november 2009. a, Tallinn Haldusasja number 3-0

§ 23

lg 5 nägi ehitusloa väljastamise ajal kehtinud sõnastuses ette, et ehitusluba teisele isikule kuuluvale kinnisasjale tehnovõrgu või – rajatise ehitamiseks väljastatakse ka 2

(12)3-07-1601 tehnovõrgu või –tehnorajatise omanikule, kellel on seadusest tulenev teisele isikule kuuluva maa kasutamise õigus. Seaduse sõnastusest tuleneb, et kui vaidlusaluse trassi omanikul AS-l Tallinna Vesi oli seadusest tulenev maakasutusõigus, ei olnud ehitusloa andmiseks maaomaniku nõusolek vajalik. AÕSRakS § 152 lg 1 sätestas ehitusloa andmise ajal, et omanik on kohustatud taluma tema kinnisasjale või veel kinnistusraamatusse kandmata maale enne
  1. aasta
  2. aprilli püstitatud tehnovõrku või –rajatist sõltumata sellest, kas kinnisasi on vastava asjaõigusega koormatud või mitte; et omanik peab muuhulgas võimaldama tehnovõrgu või –rajatise (tehnorajatis) teenindamiseks, remontimiseks ja rekonstrueerimiseks vajalikke töid; et omanik võib nõuda tehnorajatise kõrvaldamist, kui see ei ole enam eesmärgipärasel kasutusel. Sama paragrahvi lg 2 nägi ette, et alates
  3. a aasta
  4. aprillist on tehnorajatise püstitamiseks võõrale kinnisasjale nõutav kinnisasja koormamine reaalservituudi või isikliku kasutusõigusega; kinnistusraamatusse veel kandmata maale või riigile või kohalikule omavalitsusele kuuluvale maale tehnorajatise püstitamiseks piisab lihtkirjalikust või notariaalsest kokkuleppest maa omanikuga. Käesolevas asjas omab ehitusloa õiguspärasuse hindamisel otsustavat tähtsust küsimus, kas ehitustöid vaidlusaluse veetrassi sisse väiksema läbimõõduga torude paigaldamisel tuleb lugeda uue ehitise püstitamiseks või saab neid lugeda ehitise rekonstrueerimiseks.

§ 2

lg 8 sätestab, et ehitise rekonstrueerimine on ehitise piirdekonstruktsioonide muutmine ning kande- ja jäigastavate konstruktsioonide muutmine ja asendamine. Antud juhul oli tegemist rekonstrueerimisega, sest torud on sisuliselt veetrassi piirdekonstruktsioonid ja suurema toru sisse väiksema paigaldamisega on neid kasutamise eesmärgist lähtuvalt muudetud. Sel viisil veetrassi rekonstrueerimisel on rajatise põhiotstarve säilinud ja tagatud on trassi edaspidine eesmärgipärane kasutamine, mis on rekonstrueerimise põhieesmärgiks. Toimunud ehitamist ei ole võimalik käsitleda uue ehitise püstitamisena. AÕSRakS § 152 lg-st 1 tuleneva talumiskohustuse tõttu ei ole kaebaja nõusolekut tehnorajatise rekonstrueerimiseks ehitusloa andmisel vaja. Kaebaja seisukoht, et ehitusloa väljastamiseks oli tema nõusolek vajalik tulenevalt

§ 23

lg-st 5, on ekslik – ehitusloa andmise ajal kehtinud seadus sellist kohustust ehitusloa andjale ei pannud. Enamgi veel, ka käesoleval ajal kehtiv

§ 23

lg 5 sõnastus jätab võimaluse tõlgendada seadust nii, et kinnisasja omaniku nõusolek on vajalik ainult uue tehnovõrgu või –rajatise ehitamiseks ja AÕSRakS § 152 lg-st 1 tulenevalt ei ole see vajalik tehnorajatiste rekonstrueerimiseks; 4) kaebaja peab ehitusluba õigusvastaseks ka seetõttu, et ehitusloa menetluses on oluliselt rikutud haldusmenetluse põhimõtteid, eelkõige õigust olla kaasatud ja ära kuulatud (HMS § 11 lg 1 p 3 ja § 40). Kaebaja leiab, et isegi kui

tema nõusolekut ehitusloa andmiseks ei eeldanud, oleks ta tulnud menetlusse kaasata; märgib, et ka projekteerimistingimustes nõuti projekti kooskõlastamist kõigi maaomanike ja arendajatega; leiab, et kuna teised maaomanikud menetlusse kaasati, projekt nendega kooskõlastati ja mõnega lepiti kokku ka servituutide seadmises, ei ole kaebajat koheldud teiste maaomanikega võrdselt. Väidetavalt jäeti kaebaja huvidega arvestamata ja eelistati põhjendamatult kolmandate isikute huve. Kaebajale arusaamatult lisati tema kinnistut läbiv trass erinevalt ehitusprojektis toodust I ehitusjärku. Kohus nõustub kaebajaga, et üheks vastustaja kaalutluseks tema menetlusse kaasamata jätmisel võis muuhulgas olla asjaolu, et uus peagi jõustuv seadus muudab kooskõlastamise korda ja nõuab täiendavaid kooskõlastusi, kuid sellise kaalutluse võimalus ei muuda ehitusloa andmist seadusevastaseks, sest haldusorganil on vaja arvestada ka teiste menetlusosaliste kehtiva seadusega kaitstud õigusi. Kui haldusorgani hinnangul on kehtiva seaduse raames kõik eeldused ehitusloa andmiseks täidetud, tuleb ehitusluba kehtivas seaduses sätestatud korras ja tähtaegadel anda. Ehitusloa andmise menetluses ei rikutud kaebaja õigusi, sest seadusest tulenev kooskõlastamise nõue ehitusloa andmiseks puudus. Projekteerimistingimustes sisaldunud kooskõlastamise nõue ei ole ehitusloa andmisel siduv. Ehitusloa andjal oli õigus hinnata, kas kooskõlastus oli vajalik või mitte. Antud juhul asus 3

(12)3-07-1601 vastustaja seisukohale, et kaebajal oli ehitusloa väljastamise ajal talumiskohustus ja sellest tulenevalt väljastati ehitusluba. Olukorras, kus vastustaja ei lugenud kaebajat kehtiva seaduse sõnastusest lähtudes menetlusosaliseks, ei saa rääkida menetlusosaliste ebavõrdsest kohtlemisest. Tulenevalt talumiskohustusest ja ehitusloaga lubatud tööde iseloomust, ei saanud need mõjutada kaebaja õigusi. Ehitusloaga lubatud tööd mahtusid ehitusloa väljastamise ajal kehtinud ja ka praegu kehtiva talumiskohustuse sisse. Talumiskohustuse vaidlustamiseks on seadusandja tänaseks ette näinud vastava menetluse ja soovi korral võib kaebaja seda kasutada; 5) ehitusloa väljastamiseks olid täidetud kõik seaduses ettenähtud tingimused. Asjaolu, et ehitustegevust alustati selleks hetkeks kohustusliku maaomaniku kooskõlastuseta, ei puuduta haldusõiguslikku vaidlust ehitusloa õiguspärasuse üle. Kohus peab vajalikuks osutada, et ehitusloas on märgitud, et ehitustööde läbiviimisel ei tohi rikkuda teistele isikutele kuuluvaid asjaõigusi, ning et ehitusluba ei anna õigust ehitusloale märgitud maaüksuse või ehitise omaniku loata ehitada. Omandiõiguse rikkumise korral ebaseadusliku ehitamisega on kaebajal võimalik pöörduda omandiõiguste kaitse hagiga üldkohtusse. Ehitusloa väljastamisest teatamata jätmine ei kujuta endast sellist menetlusnõuete rikkumist, mis oleks võinud mõjutada asja otsustamist; 6) eeltoodud põhjustel jääb rahuldamata ka alternatiivne taotlus ehitusloa õigusvastaseks tunnistamiseks; 7) OÜ Digismart poolt taotletud menetluskuludest (57 595 krooni) kuulub kaebajalt HKMS § 92 lg 1 ja § 93 lg 5 alusel väljamõistmisele 25 000 krooni. MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD RINGKONNAKOHTUS 4. OÜ Joshua apellatsioonkaebuses paluti tühistada Tallinna Halduskohtu 1. detsembri 2008. a otsus osas, millega jäeti rahuldamata kaebus ehitusloa nr 23594 õigusvastasuse tuvastamiseks ja mõisteti kolmanda isiku kasuks välja menetluskulu, ning teha selles osas uus otsus, millega rahuldada tuvastamistaotlus ja mõista kaebaja kasuks vastustajalt välja menetluskulu. Apellatsioonkaebuse põhjendused: 1) halduskohus kohaldas AÕSRakS § 152 ja

sätteid ebaõigesti. Sõltumata sellest, kas käesoleval juhul toimus uue rajatise püstitamine või rekonstrueerimine, võis vastustaja väljastada ehitusloa kaebajale kuuluva kinnistu osas üksnes tingimusel, et tehnorajatise omanikul oli

§ 23lg-s 5 nimetatud alus kaebaja maa kasutamiseks.

Halduskohus leidis ekslikult, et AS-l Tallinna Vesi oli maa kasutamise õigus tulenevalt AÕSRakS § 152 lg-st 1, mis pani kinnisasja omanikule kohustuse taluda tehnorajatist. Analoogselt sätestas

§ 14

lg 1, et kinnisasja omanik peab lubama teostada oma kinnisasjal seaduslikul alusel paikneva tehnovõrgu või –rajatise teenindamiseks vajalikke töid. Need sätted ei andnud tehnorajatise omanikule iseenesest veel õigust võõrast kinnisasja kasutada ja seega ka õigust väljastada ehitusluba tehnorajatise ehitamiseks ilma kinnisasja omaniku nõusolekuta. Need sätted annavad tehnorajatise omanikule üksnes võimaluse esitada kinnisasja omaniku vastu nõue vastava nõusoleku saamiseks. Selline käsitlus on kooskõlas Riigikohtu

  1. oktoobri
  2. a otsuses nr 3-3-1-51-08 (p 10) väljendatud seisukohaga. Tõlgenduse kasuks räägib ka asjaolu, et võimalik vaidlus talumiskohustuse üle on otstarbekam lahendada enne väidetava talumiskohustusega hõlmatud tööde teostamist ja ka enne ehitusloa väljastamist, et hiljem talumiskohustuse puudumise ilmnemisel ja tehnorajatise kõrvaldamisel mõttetuks osutuvaid kulutusi vältida. Ka

§ 14lg 1 sõnastus kinnitab, et talumiskohustus iseenesest ei anna veel õigust teha töid kinnisasja omaniku nõusoleku või seda asendava kohtuotsuseta, sest 4

(12)3-07-1601 vastupidise tõlgenduse korral muutuks sisutuks sätte viimane lause, mille kohaselt võib avariitöid teha kinnisasja omanikuga eelnevalt kokku leppimata. Käsitlust kinnitab ka 26. märtsist 2007. a jõustunud

§ 23

lg 5 redaktsioon, mille kohaselt ehitusluba teisele isikule kuuluvale kinnisasjale tehnovõrgu või –rajatise ehitamiseks väljastatakse kinnisasja omaniku nõusolekul ning omaniku nõusolekut ei ole vaja üksnes juhul, kui ehitusloa taotleja kasuks on seatud sundvaldus. Halduskohtu seisukoht, nagu saaks

§ 23

lg-t 5 uues redaktsioonis tõlgendada ka nii, et nõusolek on vajalik ainult uue tehnorajatise ehitamiseks ja pole vajalik rekonstrueerimiseks, on ekslik tulenevalt

§ 2lg 6 p-st 3, mis käsitleb ehitamisena ka rekonstrueerimist.

Seega, sõltumata väidetavast talumiskohustusest, ei võinud vastustaja ehitusluba ilma kaebaja nõusoleku või seda asendava kohtuotsuseta väljastada. Kaebaja nõusoleku puudumise tõttu on ehitusluba tema kinnistut puudutavas osas õigusvastane; 2) kohus leidis ekslikult, et vaidlustatud ehitusluba nägi ette kaebaja kinnistul asunud torustiku rekonstrueerimise, mida kaebaja oli kohustatud taluma. AÕSRakS § 152 lg-st 1 tuleneb tehnorajatise talumise kohustus. Rajatise lugemisel tehnorajatiseks omab tähtsust selle reaalne kasutamine ning tehnorajatiseks ei saa lugeda püsivalt kasutusest välja langenud rajatist (Riigikohtu otsused 3-2-1-67-02; 3-3-1-71-03; 3-2-1-43-06; 3-2-1-14-06). Asjas ei olnud vaidlust selle üle, et ehitusloa andmise aluseks olnud ehitusprojekt nägi ette torustiku rajamise kaebaja kinnistu ulatuses selliselt, et rajatav torustik paigaldatakse kinnistule varem (enne

  1. aprilli
  2. a) rajatud torustiku d 800 sisse, kasutades viimast hülsina, ning et torustiku paigaldamine sel viisil toimuski. Nimetatud d 800 torustik ei olnud enne ehitusloa väljastamist reaalselt kasutuses, st käsitatav tehnorajatisena. Kohtu seisukoht, et torustik oli reaalselt kasutuses, tugineb AS Tallinna Vesi esindaja eksitavatele seletustele ja tõenditele torustiku kasutamisest veevarustuse pakkumiseks.
  3. augustil
  4. a tehtud fotodest nähtuvalt oli veevarustuse tagamiseks kõnealuse d 800 torustiku sisse millalgi paigaldatud uus ca 25 mm läbimõõduga plasttoru. Seega oli enne ehitusloa andmist reaalselt kasutuses üksnes d 800 torustiku sisse paigaldatud uus plasttoru, mitte aga d 800 torustik, mida kasutusest väljalangemise tõttu ei saa tehnorajatiseks lugeda. Seetõttu ei saanud kaebajal olla ka seadusest tulenevat kohustust taluda nimetatud torustiku rekonstrueerimiseks vajalikke töid. Sõltumata eelnevast on kohtu seisukoht, et vaidlustatud ehitusloa alusel toimus tehnorajatise rekonstrueerimine, mitte uue tehnorajatise püstitamine, ebaõige. Kohus jättis tähelepanuta, et ehitusluba on selgesõnaliselt antud uue ehitise püstitamiseks, mitte olemasoleva rekonstrueerimiseks. Erinevalt ehitise laiendamiseks antud ehitusloast ei saa ehitusluba ehitise püstitamiseks hõlmata rekonstrueerimist (

§ 22lg 1 p-d 1 ja 3).

Pealegi ei saa kasutusest väljalangenud d 800 torustiku sisse varem paigaldatud veetoru asendamist uue toruga, nagu see antud juhul toimus, käsitada ehitise rekonstrueerimisena

§ 2

lg 8 tähenduses (ehitise rekonstrueerimine on ehitise piirdekonstruktsioonide muutmine ning kande- ja jäigastavate konstruktsioonide muutmine ja asendamine). Arvestada tuleb ka sellega, et tööde tulemusena muutus kaebaja kinnistu piires paiknenud torustiku funktsioon: erinevalt varasemast hakati seda kasutama Lagedi tee 16B kinnistu veevarustuse tagamiseks. Kaebaja kinnistul paiknev torustik muutus ehitusloa alusel püstitatud uue rajatise (Lagedi tee 16B veevarustus) osaks. Uue ehitise rajamist, mille käigus ehitatakse olemasolev ehitis ümber selliselt, et see muutub rajatava uue ehitise osaks, ei saa vaadelda olemasoleva ehitise rekonstrueerimisena. Kaebaja kinnistule uue tehnorajatise püstitamiseks oleks vastustaja võinud ehitusloa anda üksnes juhul, kui kinnistu oleks koormatud vastava reaalservituudi või isikliku kasutusõigusega (

§ 23lg 5, AÕSRak

S § 152 lg 2, Riigikohtu otsus nr 3-2-1-14-06 p 19). Selliseid asjaõigusi ei ole seatud ja seega on ehitusloa väljastamine õigusvastane; 3) kohus leidis ekslikult, et kaebaja menetlusse kaasamata jätmisega tema õigusi ei rikutud. Lisaks HMS § 11 lg 1 p-s 3 ja §-s 40 sätestatule on Riigikohtu põhiseaduslikkuse järelevalve kolleegiumi otsuses nr 3-4-1-9-06 (p 32) rõhutatud, et ehitusluba andes või sellest keeldudes peab kohalik omavalitsusüksus juhinduma seaduses sätestatud kaalutlusruumist ning selle 5

(12)3-07-1601 raames põhjalikult hindama kõigi asjassepuutuvate isikute huve ja õigusi ning silmas pidama, et otsusest tulenevad põhiõiguste (sh omandiõiguse ja ettevõtlusvabaduse) piirangud oleksid proportsionaalsed ning kooskõlas ühetaolise kohtlemise põhimõttega. Ehitusloa väljastamine ehitise püstitamiseks kaebaja kinnistule puudutab otseselt kaebaja õigusi ja kohustusi, mistõttu oleks ta tulnud menetlusse kaasata. Vastustajale oli juba ehitusloa väljastamise ajal teada, et kaebaja kavandab oma kinnistu sihtotstarbe muutmist ja sellele hoonestuse rajamist (2007. a veebruariks oli vastustaja tellimusel koostatud Rahu tee, Peterburi tee ja Lagedi tee mitmetasandilise ristmiku maa-ala detailplaneeringu eskiis, mis näeb ette kinnistule 7korruselise hoone püstitamise). Vastustaja pidi aru saama, et ehitusloa alusel püstitatav rajatis võib kava elluviimist takistada. Kaebaja kaasamata jätmist ei saa õigustada väitega, et ta oli seaduse järgi kohustatud töid taluma. Haldusmenetluse põhimõtetega pole kooskõlas, kui haldusorgan otsustab kinnisasja omaniku seisukohta ära kuulamata selle üle, kas tehnorajatise omanikul on õigus võõrast kinnisasja kasutada (kinnisasja omanikul on seadusest tulenev talumiskohustus). Isegi kui kinnisasja omanikul on talumiskohustus, on tal õigus seda vaidlustada ja nõuda tehnorajatise ümberpaigutamist. Selline õigus oli kinnisasja omanikul ehitusloa andmise ajal kehtinud seaduse kohaselt (Riigikohtu otsused nr 3-2-1-108-04 p 18; nr 3-2-1-14-06 p 17) ja on ka kehtiva AÕS § 158 lg 5 kohaselt. Ümberpaigutamine toimub sel juhul kinnisasja omaniku kulul, kusjuures kulud võivad ehitustööde tulemusena oluliselt suureneda. Kui kinnisasja omanik jääb menetlusse kaasamata, ei saa ta enne ehitusloa andmist talumiskohustust vaidlustada ja suuremate ümberpaigutamise kulude tekkimist vältida. Selline olukord ongi antud juhul tekkinud. Kaebaja ei olnud väidetavast talumiskohustusest teadlik ning sai sellest teada alles siis, kui tema kinnistul oli alustatud ehitustöid. Tööde tulemusena võivad ümberpaigutamise kulud olla kinnistul varem paiknenud tehnorajatise ümberpaigutamise kuludest oluliselt suuremad; 4) kohus ei analüüsinud ehitusloa vastuolu ehitusprojektiga. Ehitusluba on väljastatud Lagedi tee 16B veevarustuse I ehitusjärjekorra rajamiseks, mis projekti seletuskirjast nähtuvalt hõlmas torustiku rajamist kuni Peterburi tee 94 kinnistuni, st ei hõlmanud torustiku rajamist kaebaja kinnistule. Kohus on kaebaja poolt osutatud asjaolule küll viidanud, kuid ei ole analüüsinud selle mõju ehitusloa seaduslikkusele. Viidatud asjaolu tõttu pole ehitusluba kooskõlas selle andmise aluseks olnud projektiga. Ehitusprojektile mittevastav ehitusluba on õigusvastane, sest ehitusloa saab anda üksnes projektis kirjeldatud ehitise püstitamiseks (

§ 23lg 2 p 2).

4. Tallinna Linnaplaneerimise Ameti vastuses paluti jätta apellatsioonkaebus rahuldamata. Vastuväited: 1) halduskohus ei ole AÕS RakS § 152 ja

sätteid ebaõigesti kohaldanud. AS-l Tallinna Vesi oli

§ 23

lg-s 5 nõutud seadusest tulenev teisele isikule kuuluva maa kasutamise õigus ning kaebaja nõusolek talumiskohustusega tehnorajatise rekonstrueerimiseks ei olnud vajalik; 2) halduskohus leidis õigesti, et ehitusluba nägi ette kaebaja kinnistul asunud torustiku rekonstrueerimise, mida kaebaja oli kohustatud taluma. Vastustaja ei nõustu fotodele tugineva väitega, et enne ehitusloa andmist oli reaalselt kasutuses üksnes d 800 torustiku sisse paigaldatud uus plasttoru. Vastustaja ei suuda piltidelt kuidagi tuvastada asjaolu, et vaidlusaluse d 800 torustiku sisse oleks olnud paigaldatud uus ca 25 mm läbimõõduga plasttoru. Isegi kui vaidlusaluse d 800 torustiku sisse oleks olnud paigaldatud uus ca 25 mm läbimõõduga torustik, ei tähenda see seda, et tehnorajatiseks muutub d 800 torustiku asemel uus torustik, vaid seda, et rekonstrueeritav torustik on olnud kasutuses. Halduskohus järeldas õigesti, et torustik oli püstitatud kaebaja krundile enne 1. aprilli 1999. a ja see oli kasutuses. 6

(12)3-07-1601 Samuti leidis kohus õigesti, et kaebaja kinnistu osas oli tegemist ehitise rekonstrueerimisega, mis seisnes väiksema toru paigaldamises suurema toru sisse. Ehitusluba ei võimaldanud kaebaja kinnistule tehnorajatise püstitamist. Ehitusloaga lubatud ehitustegevusega ei muutunud kuidagi kaebaja senine olukord. Seega ei puudutanud ehitusluba kaebaja õigusi ja kohustusi ning ta ei olnud HMS § 11 lg 1 p-st 3 tulenevalt menetlusosaline. Kohus leidis õigesti, et kaebaja nõusolekut ei olnud vaja, ja et ehitusloa väljastamiseks olid täidetud kõik seadusega ettenähtud tingimused. Kaebaja seisukoht, et ka seadusest tuleneva talumiskohustuse puhul on kinnisasja omanikul õigus talumiskohustust vaidlustada ja nõuda tehnorajatise ümberpaigutamist, on õige, kuid käesoleval juhul asjassepuutumatu. Talumiskohustuse vaidlustamise võimaluse sätestab AÕSRakS § 152 lg
  1. Nimetatud vaidlustamine ei ole seotud ehitusloa väljastamisega. Ehitusloa väljastamisega ei ole muutunud kaebaja õigus talumiskohustust vaidlustada. Alusetu on väide, et kaebaja ei olnud talumiskohustusest teadlik ning sai sellest menetlusse kaasamata jätmise tõttu teada alles ehitustööde alustamisel. Kaebaja oli talumiskohustusest teadlik vähemalt
  2. aprillist
  3. a, mil koostatud notariaalaktis (mille esemeks on ka kõnealune kinnistu ja mille pooleks on kaebaja ostjana) on märgitud, et lepingu eset läbib muuhulgas veetrass, mis ei kuulu müüjatele; 3) vastustaja ei nõustu kaebaja seisukohaga, nagu tingiks ehitusloa õigusvastasuse asjaolu, et ehitusloal on märge I järjekorra kohta, projekti seletuskirja järgi toimub aga ehitamine kaebaja kinnistul II järjekorras. Kaebaja on tõlgendanud

§ 23lg 2 p 2 meelevaldselt.

Ehitusloal on loetletud kinnistute aadressid, millel ehitamiseks on ehitusluba antud. Ehitusloa mahus sisaldub ehitamine ka kõnealusel kinnistul. Ehitusloast nähtub üheselt, et loa lisaks oleva ehitusprojektiga (Lagedi tee 16B veevarustuse ja reoveekanalisatsiooni liitumispunktide rajamise tööprojekt, 2291, 01.11.2006) ettenähtud tööd teostatakse ehitusloa alusel ka Peterburi tee 121A kinnistul. Väide ehitusloa vastuolust projektiga on alusetu. 5. AS Tallinna Vesi vastuses paluti jätta apellatsioonkaebus rahuldamata. Vastuväited: 1) kohus tuvastas asjaolud õigesti ja leidis

§ 23lg-le 5 ja AÕSRak

S § 152 lg-le 1 tuginedes põhjendatult, et kaebaja nõusolekut ei olnud vaja ehitusloa andmiseks talumiskohustusega tehnorajatise rekonstrueerimiseks. Apellatsioonkaebuses viidatud Riigikohtu

  1. oktoobri
  2. a otsuses nr 3-3-1-51-08 (p-s 10) on käsitletud uue tehnorajatise ehitamist võõrale kinnisasjale, mitte olemasoleva tehnorajatise rekonstrueerimist, ja leitud, et detailplaneering ei too iseseisvat kohustust tehnorajatist taluda, kuid võib anda aluse vastavale nõudele; 2) uute tõenditena esitatud fotod ei tõenda väidet, et d 800 torustiku sisse on millalgi paigaldatud uus ca 25 mm läbimõõduga plasttoru. Fotod ei tõenda sedagi, kas tegemist on ehitustöödega kõnealusel kinnistul või mujal. Nõustuda ei saa ka väitega, et kinnistul paiknev torustik muutus vaidlustatud ehitusloa alusel püstitatud uue rajatise (Lagedi tee 16B veevarustus) osaks. Vaidlusalune veetoru oli enne rekonstrueerimist ühisveevärgi osa ja on kolmandale isikule kui vee-ettevõtjale kuuluva ühisveevärgi osa ka praegu, s.o pärast rekonstrueerimist; 3) kohus leidis õigesti, et ehitusloa andmise menetluses ei rikutud kaebaja õigusi, sest seadusest tulenev kooskõlastuse nõue ehitusloa väljastamisel puudus. Ehitusloa andjal oli õigus hinnata, kas kooskõlastus on vajalik või mitte. Kaebajal oli talumiskohustus ja seetõttu otsustati ehitusluba anda. Kaebaja oli võõra veetrassi olemasolust kinnistul teadlik juba alates notariaalse lepingu sõlmimisest
  3. aprillil
  4. a. Kaebaja soovib tegelikult, et tehnorajatise ümbertõstmise kulud kannaks tulevikus AS Tallinna Vesi. Kohus leidis õigesti, et kohtuotsuses tuvastatud asjaolude valguses oleks see nõue sisuliselt alusetu. Kaebaja ei ole 7

(12)3-07-1601 enne ega ka pärast ehitusloa andmist esitanud AÕSRakS § 152 lg-te 3 ja 4 kohaseid nõudeid talumiskohustuse lõpetamiseks. Kohus järeldas õigesti, et ehitusloaga lubatud tööd mahtusid selgelt ehitusloa väljastamise ajal kehtinud ja ka praegu kehtiva talumiskohustuse sisse. Talumiskohustuse vaidlustamiseks on seadusandja tänaseks ette näinud seadusliku menetluse ja soovi korral võib kaebaja seda kasutada. 6. OÜ Digismart vastuses paluti jätta apellatsioonkaebus rahuldamata. Vastuväited: 1) halduskohus ei ole ebaõigesti kohaldanud AÕSRakS § 152 lg-t 1 ning

§ 14

lg-t 1 ja § 23 lg-t 5, vaid leidis õigesti, et AS-l Tallinna Vesi veetorustiku omanikuna oli ja on kaebajale kuuluva kinnistu kasutamise õigus ning ehitusloa andmiseks ei olnud kaebaja nõusolek vajalik.

§ 23

lg-s 5 sätestatud „seadusest tuleneva maa kasutuse õiguse“ all mõeldakse nimelt enne

  1. aprilli
  2. a ning enne maatüki esmakinnistamist püstitatud tehnovõrkude ja –rajatistega seotud talumiskohustust.

-st ei tulenenud, et ehitusloa väljastamise eeltingimuseks oleks olnud kaebaja nõusolek. Viide Riigikohtu otsusele nr 3-3-1-51-08 ei ole asjakohane ega toeta kaebaja tõlgendust. Nimetatud otsuse p-s 10 selgitatakse AÕS § 158 sisu, mis puudutab uute tehnorajatiste ehitamist ning sätestab servituudi seadmise nõudeõiguse ehk eraõigusliku talumiskohustuse tekkimise eeldused. Eraõiguslik talumiskohustus tekib servituudi seadmisest, mitte AÕS §-st 158. Seevastu AÕSRakS § 152 lg 1 kehtestab enne 1. aprilli 1999. a püstitatud tehnorajatiste talumiskohustuse (kohustus tekib seaduse alusel). Ehitusloa väljastamise ajal kehtinud

§ 14

reguleeris pigem küsimusi, mis on tänaseks viidud normitehniliselt sobivamasse asjaõigusseadusesse (AÕS § 158 jj), mitte ehitusloa väljastamise materiaalõiguslikke eeldusi. Kohus leidis õigesti, et haldusõiguslikku vaidlust ehitusloa õiguspärasuse üle ei puuduta küsimus sellest, kas enne ehitusloa alusel ehitustöödega alustamist oleks pidanud ehitustöödega alustamise kaebajaga kooskõlastama; 2) kohus leidis õigesti, et kaebajal oli talumiskohustus vaidlusaluse veetoru suhtes. Väide, nagu oleks kõnealusele kinnistule püstitatud uus tehnorajatis, ei ole õige. Kohus on õiget järeldust, et tegemist oli olemasoleva veetoru rekonstrueerimisega, piisavalt põhjendanud. Isegi kui uute tõenditena esitatud fotod tõendaksid, et kaebaja kinnistul asuva d 800 toru sisse oli millalgi paigaldatud ca 25 mm läbimõõduga plasttoru, ning et reaalselt oli kasutuses vaid see plasttoru, ei mõjutaks see kuidagi kaebajal lasuvat talumiskohustust ega halduskohtu otsuse õiguspärasust. Asjaolu, et

  1. a ei pruukinud toimuda
  2. a ehitatud d 800 veetoru esmakordne rekonstrueerimine, vaid et seda võidi olla samamoodi tehtud ka varem, üksnes kinnitab, et tegemist on pidevalt kasutuses olnud ja kindlasti mitte püsivalt kasutusest välja langenud veetoruga; 3) kaebaja kaasamata jätmisega ehitusloa menetlusse ei rikutud kaebaja õigusi ning kaasamata jätmine ei mõjuta seega väljastatud ehitusloa õiguspärasust ja kehtivust. Kuna tegemist oli olemasoleva veetoru, mille suhtes kehtib seadusest tulenev talumiskohustus, rekonstrueerimisega, ei olnud kaebaja kaasamine ja temaga projekti kooskõlastamine vajalik. Rekonstrueerimine ei kitsendanud kuidagi kaebaja maakasutust ega mõjutanud tema õigust kinnistut vallata, kasutada ja käsutada. Maakasutus jäi AÕSRakS § 152 lg 1 kohaselt piiratuks samavõrra, kui see oli piiratud enne
  3. a toimunud rekonstrueerimistöid. Väär on väide, nagu saanuks kaebaja talumiskohustusest teada alles kinnistul ehitustööde alustamise ajal.
  4. a aprillis sõlmitud ja notariaalselt tõestatud müügilepingus kinnitas kaebaja, et on lepingu eset läbivast ja müüjatele mittekuuluvast veetrassist teadlik. Veetorustiku rekonstrueerimise projektist oli kaebaja teadlik juba
  5. a lõpus. Kohtule esitatud ekirjavahetusest projekteerija ja J. Silla (AS Rime Kinnisvara) vahel nähtub, et projekteerija on saatnud J. Sillale
  6. detsembril
  7. a joonise veetorustiku paiknemisest kõnealusel kinnistul koos selgitusega, et tegemist on olemasoleva veetorustiku rekonstrueerimisega ning 8

(12)3-07-1601 et uus toru paigaldatakse vana sisse. AS Rime Kinnisvara ja kaebaja on OÜ Rime Holding tütarettevõtted. Olles teadlik veetorustiku olemasolust vähemalt
  1. a kevadest ja selle rekonstrueerimise projektist
  2. a lõpust, ei ole kaebaja nõudnud veetoru eemaldamist ega talumiskohustust üldkohtus vaidlustanud; 4) ebaõige on väide, nagu poleks ehitusluba kooskõlas selle andmise aluseks olnud ehitusprojektiga. Ehitusloalt nähtub üheselt, et sellega on antud luba rekonstrueerida ehitusprojektis ettenähtud viisil kõnealusel kinnistul asuv veetorustik. Asjaolu, et ehitusloal on tehtud viide I ehitusjärjekorrale ning ehitusprojekti seletuskirja järgi oli Peterburi tee 121A asuva torustiku rekonstrueerimine kavandatud II ehitusjärjekorras, ei mõjuta kuidagi väljastatud ehitusloa õiguspärasust. Viide

§ 23

lg 2 p-le 2, mille kohaselt tuleb ehitusloa saamiseks esitada ehitusprojekt, mis vastab ehitusprojektile esitatavatele nõuetele ning on koostatud või kontrollitud pädeva isiku poolt, pole asjakohane, sest kaebaja ei ole vaidlustanud projekti nõuetele vastavust. Väidetava vastuolu mõju ehitusloa õiguspärasusele ei pidanud halduskohus analüüsima, sest kaebaja viitas nimetatud väidetavale vastuolule teises kontekstis.

  1. Tallinna Ringkonnakohtu istungil toetas OÜ Joshua esindaja apellatsioonkaebust, kolmandate isikute esindajad vaidlesid sellele vastu. RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED
  2. Apellatsioonkaebuse väited ei anna halduskohtu otsuse tühistamiseks ja uue otsusega kaebuse osaliseks rahuldamiseks alust. Halduskohus ei ole kohaldanud ebaõigesti materiaalõiguse norme, hinnanud tõendeid ebaõigesti ega rikkunud kohtumenetluse norme, mis saaks kaasa tuua kohtuotsuse tühistamise. Vastuseks apellatsioonkaebusele märgib ringkonnakohus järgmist.
  3. Kaebuse esitaja on apellatsioonkaebuses seisukohal, et sõltumata väidetavast talumiskohustusest, ei võinud vastustaja ehitusluba ilma kaebaja nõusoleku või seda asendava kohtuotsuseta väljastada. Selline kaebaja väide ei tugine seadusele. Halduskohus ei ole kohaldanud

§ 23lg-t 5 ja AÕSRak

S § 152 lg-t 1 vääralt, vaid järeldas õigesti, et AS-l Tallinna Vesi oli viimatinimetatud sättest tulenevalt kaebaja maa kasutamise õigus ning seetõttu ei olnud AS-le Tallinna Vesi ehitusloa väljastamine kaebaja kinnistu osas vastuolus

§ 23

lg-ga 5.

§ 23

lg 5 teine lause sätestas ehitusloa väljastamise ajal kehtinud redaktsioonis, et ehitusluba teisele isikule kuuluvale kinnisasjale tehnovõrgu või –rajatise ehitamiseks väljastatakse muuhulgas tehnovõrgu või –rajatise omanikule, kellel on seadusest tulenev teisele isikule kuuluva maa kasutamise õigus. Erinevalt viidatud sätte

  1. märtsist
  2. a jõustunud redaktsioonist, milles nähti ette, et ehitusluba teisele isikule kuuluvale kinnisasjale tehnovõrgu või –rajatise ehitamiseks väljastatakse kinnisasja omaniku nõusolekul, ei olnud vaidlustatud ehitusloa andmise ajal kehtinud

§ 23lg 5 redaktsiooni kohaselt kinnisasja omaniku nõusolek nõutav.

Küsimus sellest, mil viisil tuleks

§ 23lg-t 5 tõlgendada uues redaktsioonis, väljub käesoleva vaidluse raamidest.

Ehitusloa andmise ajal kehtinud redaktsioonis nägi AÕSRakS § 152 lg 2 ette, et alates

  1. aasta
  2. aprillist on tehnorajatise püstitamiseks võõrale kinnisasjale nõutav kinnisasja koormamine reaalservituudi või isikliku kasutusõigusega. Seega, kui tegemist oleks kaebaja kinnisasjale tehnorajatise püstitamisega, saanuks ehitusloa

§ 23lg-st 5 tulenevalt väljastada isikule, kelle suhtes on kinnistusraamatusse kantud vastav asjaõigus või kes on sõlminud vastava asjaõiguslepingu või 9

(12)3-07-1601 kes on sõlminud kinnisasja omanikuga notariaalselt kinnitatud kokkuleppe tehnovõrgu või – rajatise ehitamiseks. AÕSRakS § 152 lg-st 1 tulenes kinnisasja omaniku kohustus taluda tema kinnisasjale enne
  1. aasta
  2. aprilli püstitatud tehnovõrku või –rajatist sõltumata sellest, kas kinnisasi on vastava asjaõigusega koormatud või mitte, ning muuhulgas tuli kinnisasja omanikul võimaldada tehnovõrgu või –rajatise teenindamiseks, remontimiseks ja rekonstrueerimiseks vajalikke töid. Viidatud sättest tuleneva talumiskohustuse korral ei olnud talumiskohustusega hõlmatud ehitamiseks ehitusloa väljastamisel

§ 23lg-s 5 osutatud kinnistusraamatu kanded ja kokkulepped nõutavad.

10.

§ 23lg-le 5 ja AÕSRak

S § 152 lg-le 2 tuginedes leiab kaebaja apellatsioonkaebuses, et tegelikult on ehitusluba antud kaebaja kinnistule uue tehnorajatise püstitamiseks, mida saanuks teha üksnes siis, kui kinnistu oleks koormatud vastava reaalservituudi või isikliku kasutusõigusega, ning kuna selliseid asjaõigusi ei ole seatud, on ehitusloa väljastamine kaebaja kinnistu osas õigusvastane. Väide, et luba anti ehitise püstitamiseks, tugineb omakorda kaebaja väidetele, et rajatis oli püsivalt kasutusest välja langenud, mistõttu ei saa seda käsitada tehnorajatisena, mida saaks rekonstrueerida; et ehitusluba on sõnaselgelt antud ehitise püstitamiseks, mitte olemasoleva rekonstrueerimiseks; et vana toru sisse uue paigaldamine pole vaadeldav rekonstrueerimisena

§ 2

lg 8 tähenduses; et tööde tulemusena muutus kaebaja kinnistu piires torustiku funktsioon. Kaebaja nende väidetega ei saa nõustuda. Olles asja arutamisel halduskohtus möönnud, et tema kinnisasjal paiknev torustik oli ehitusloa andmise ajal reaalselt kasutuses, on kaebaja apellatsioonkaebuses asunud taas väitma, et tegemist oli siiski püsivalt kasutusest välja langenud rajatisega, tuginedes

  1. augustil
  2. a tehtud fotodele. Halduskohus ei ole rikkunud menetlusnorme ega hinnanud tõendeid ebaõigesti, tuvastades asjaolu, et kaebaja kinnistul asuv torustik oli reaalselt kasutuses ning seda kasutati veevarustuse pakkumiseks. Isegi kui tegemist on fotodega kaebaja kinnistust, ei ole kaebaja nende fotodega halduskohtu poolt tuvastatut ümber lükanud.
  3. augustil
  4. a tehtud fotod, millelt on näha avatud jämedast torust väljuv peenike toru, ei kajasta olukorda ehitusloa andmise eel ega ajal, vaid ehitustööde ajal, mil torustik on osaliselt lahti kaevatud ja lahti ühendatud. On võimalik, et fotodelt vaadeldav peenike toru on paigaldatud ajutiselt ehitustööde ajaks veevarustuse katkematuks tagamiseks. Kaebaja väitel on ehitusluba selgesõnaliselt antud uue ehitise püstitamiseks ning erinevalt ehitise laiendamiseks antud ehitusloast ei saa ehitusluba ehitise püstitamiseks hõlmata ehitise rekonstrueerimist.

§ 2

lg 6 käsitleb ehitamisena ehitise püstitamist, laiendamist, rekonstrueerimist, tehnosüsteemide muutmist ja lammutamist. Selle üle, milliseks eelnimetatud tegevuseks või tegevusteks on kohalik omavalitsus oma nõusoleku – ehitusloa – andnud, ei saa otsustada pelgalt selle põhjal, kuidas on ehitusluba pealkirjastatud.

§ 22

ei välista, et kohalik omavalitsus võib ehitusloaga anda nõusoleku nii üheks kui ka mitmeks

§ 2lg-s 6 nimetatud tegevuseks.

Milliseks tegevuseks on ehitusluba antud, selgub eeskätt ehitusloa aluseks olevast ehitusprojektist. Käesoleval juhul on ehitusluba kaebaja kinnistut puudutavas osas antud olemasoleva d 800 toru sisse d 250 toru paigaldamiseks nii, et olemasolevat ei eemaldata, vaid seda kasutatakse hülsina. Ka ringkonnakohtu hinnangul ei ole kirjeldatud viisil teostatavad tööd vaadeldavad kaebaja kinnisasjale uue tehnorajatise püstitamisena

§ 22lg 1 p 1 ja AÕSRak

S § 152 lg 2 mõttes.

§ 2

lg 8 sätestab ehitise rekonstrueerimise mõiste

tähenduses. Selle mõiste puhul on oluline, et rekonstrueerimisel võib ehitise kande- ja jäigastavaid konstruktsioone muuta ja asendada ning 10

(12)3-07-1601 piirdekonstruktsioone võib muuta, kuid mitte asendada. Kaebaja kinnistu osas ei ole piirdekonstruktsioone asendatud – d 800 toru jäi alles nii, nagu see oli maatükil ka enne
  1. a
  2. aprilli, st tehnorajatis väliselt tööde tulemusena ei muutunud. Sellisel viisil tehtud tööd on AÕSRakS § 152 lg-st 1 tuleneva talumiskohustusega hõlmatud, tagades tehnorajatise jätkuva kasutamise. Kohaliku omavalitsuse nõusolekul tehtud tööde tulemusena ei muutunud kaebaja kinnistul asuva torustiku funktsioon – see oli ja jäi ühisveevärgi osaks sõltumata sellest, et muudel kinnistutel võidi lubada tehnorajatise püstitamist AS Digismart kinnistu veega varustamise eesmärgil.

§ 2

lg 1 defineerib küll ehitist aluspinnaga kohtkindlalt ühendatud ja inimtegevuse tulemusena ehitatud tervikliku asjana, kuid kaebaja käsitust, mille kohaselt tuleks mitmeid kinnisasju hõlmava veetorustiku pikendamisel vaadelda uue rajatise osana (seega püstitatava rajatisena, mille suhtes langeb kinnisasja omaniku seadusest tulenev talumiskohustus ära) ka neid osi, mida ehitustööd ei puuduta või puudutavad vähesel määral, ei saa pidada mõistlikuks. Kõnealuse tehnorajatise eripära arvestades on ringkonnakohtu hinnangul võimalik väljastada ehitusluba ka nii, et torustiku olemasolevat osa lubatakse rekonstrueerida ja nõusolek antakse ka tehnorajatise uute osade püstitamiseks.

  1. Apellatsioonkaebuses väidetakse ehitusloa õigusvastasust ka seetõttu, et ehitusloaga on lubatud tööde tegemine kaebaja kinnistul, mis ehitusprojekti seletuskirjast nähtuvalt olid kavandatud ehitustööde II etapis. Väitega ei saa nõustuda. Küsimus ehitusloa õigusvastasusest saaks tekkida siis, kui luba on antud ehitusprojektita. Käesoleval juhul sellise olukorraga tegemist ei ole, sest ehitusprojekt näeb ette tööd kaebaja kinnisasjal. Ehitusloa ja ehitusprojekti vahel ei ole vastuolu.
  2. Apellatsioonkaebuses väidetakse ehitusloa õigusvastasust ka põhjusel, et kaebajat menetlusse ei kaasatud ning talle ei tagatud õigust olla ära kuulatud. Kaebaja märgib, et isegi kui tal on talumiskohustus, oleks ta menetlusse kaasamise korral saanud nõuda tehnorajatise omal kulul ümberpaigutamist ning vältida suuremate ümberpaigutamise kulude tekkimist. Ringkonnakohus nõustub kaebajaga, et kinnisasja, millel asuva tehnorajatise rekonstrueerimiseks taotletakse ehitusluba, omanik oleks tulnud haldusmenetlusse kaasata ja ära kuulata. HMS § 11 lg 1 p 3 kohaselt ei pea isiku kaasamiseks olema kindel, et haldusakt isiku õigusi puudutab. Kaasata tuleb ka isik, kelle õigusi haldusakt võib puudutada. Seega on kaebaja kaasamata jätmine ja tema arvamuse ära kuulamata jätmine menetlusviga. Kaebaja tulnuks ära kuulata, isegi kui kohalik omavalitsus leidis, et kaebajal on talumiskohustus ning luba tehnorajatise rekonstrueerimiseks tuleks anda ka siis, kui kaebaja sellega ei nõustu. Haldusakti andmisel menetlusnõuete rikkumine ei too aga tingimata kaasa haldusakti õigusvastasust. Ehitusloa seadusevastaseks tunnistamine ei ole põhjendatud, kui see oleks tulnud anda ka kaebaja ärakuulamise korral ja ehitusluba tema õigusi ei riku. Nagu varem juba tuvastatud, oli kaebajal tehnovõrgu talumiskohustus ja tal puudus tehnovõrgu kõrvaldamise nõue sel alusel, nagu ei oleks tehnovõrk enam eesmärgipärasel kasutusel. Kaebaja on põhjendanud huvi ehitusloa õigusvastasuse tuvastamiseks muuhulgas sooviga taotleda kahju hüvitamist ning väidetavalt on ehitusloa kahjulikuks tagajärjeks tehnovõrgu ümberpaigutamise suuremad kulud. Ringkonnakohtu hinnangul pole tõenäoline, et toimunud ehituse tõttu (olemasolevate torude sisse väiksemate paigaldamine) oleks ümberpaigutamise kulud oluliselt suuremad, sest tehnorajatise ümberpaigutamise tööde maht oleks sisuliselt sama – mõlemal juhul tuleks kaevata kraav ja paigaldada torud. Lisaks tuleb märkida, et juba kinnistu omandamise järel, millele kaebaja kavandas ja kavandab jätkuvalt elamu ehitamist (detailplaneeringu menetlus on kaebaja sõnul jätkuvalt pooleli), olles teadlik, et sellel asuvad 11

(12)3-07-1601 teisele isikule kuuluvad tehnovõrgud, oli kaebajal võimalus talumiskohustuse olemasolu endale teadvustada ja leppida tehnovõrgu omanikuga kokku tehnovõrgu ümberpaigutamises. Erinevalt kaebajast ei pea ringkonnakohus mõistlikuks, et ehitusloa väljastamise 20-päevase menetlustähtaja (

§ 23

lg 8) sisse peaksid jääma ka vaidlused talumiskohustuse ning tehnovõrgu kõrvaldamise või ümberpaigutamise nõude üle. Ehitusloa väljastamine ei võta kaebajalt võimalust tehnorajatise ümberpaigutamist taotleda.

  1. Kolmas isik AS Digismart palus kaebuse esitajalt välja mõista menetluskulu (tasu õigusabi eest käibemaksuta) 17 850 krooni. Kulu kandmise tõendamiseks esitas kolmas isik advokaadibüroo
  2. novembri
  3. a arve nr 81472, seda arvet puudutava kulude aruande ja
  4. novembri
  5. a maksekorralduse nr 1038 arve tasumise kohta ning advokaadibüroo
  6. veebruari
  7. a arve nr 90191, seda arvet puudutava kulude aruande ja
  8. veebruari
  9. a maksekorralduse nr 1529 arve tasumise kohta. Kaebuse esitaja vaidles taotluse täies ulatuses rahuldamisele vastu väitega, et apellatsiooniastmes ei saa taotleda esimese astme kohtumenetlusega seotud kulude hüvitamist. Ringkonnakohus leiab, et kolmanda isiku menetluskulude hüvitamise taotlus kuulub rahuldamisele osaliselt. Kolmandal isikul on HKMS § 92 lg-test 1 ja 7 ning § 93 lõikest 1 tulenevalt õigus nõuda ringkonnakohtus vaid apellatsioonimenetlusega seotud kulude hüvitamist.
  10. novembri
  11. a arve, mille tasumisega seoses taotletakse 11 200 krooni hüvitamist, on kulude aruandest nähtuvalt esitatud õigusabi osutamise eest esimese astme kohtumenetluses.
  12. veebruari
  13. a arve, mille tasumisega seoses taotletakse 6 650 krooni hüvitamist, on kulude aruandest nähtuvalt esitatud õigusabi osutamise eest seoses apellatsioonimenetlusega. 6 650 krooni ulatuses on kolmanda isiku taotlus menetluskulu väljamõistmiseks põhjendatud ning kuulub rahuldamisele. Tegemist on kantud ning HKMS § 93 lg 5 mõttes vajaliku ja põhjendatud menetluskuluga. Lauri Madise Virgo Saarmets Ruth Virkus 12

(12)

🔗 Ametlikule allikale

Tehisintellekti selgitus ametliku seadusteksti põhjal. Orienteeruv, ei asenda õigusnõustamist.