Obsah (15)

§ 188§ 208§ 217§ 218§ 214§ 115§ 222§ 23§ 103§ 244§ 101§ 117§ 116§ 100§ 6

2-06-19344 KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL ÄRAKIRI Kohus Harju Maakohus, Tartu mnt kohtumaja Kohtukoosseis kohtunik I Parrest Otsuse tegemise aeg ja koht 24. november 2009.a, Tallinn Tsiviilasja numb

) § 118 lg 1 p-le 1 kaotanud, kuna ei ole teinud taganemise avaldust mõistliku aja jooksul pärast seda, kui kostja hageja väidetavast lepingurikkumisest teada sai või pidi teada 5 2-06-19344 saama. Lisaks leiab hageja, et taganemisavalduse tegemiseks puudusid ka materiaalsed eeldused. 9. Kohtuistungil jäi hageja esindaja varasemalt esitatud väidete ja nõuete juurde ning palus hagi rahuldada. Kostja ja kolmanda isiku esindaja vaidles hagile vastu, paludes jätta selle rahuldamata. KOHTUOTSUSE PÕHJENDUSED 10. Kohus leiab, et hagi kuulub rahuldamisele. 11. Puudub vaidlus selles, et pooled sõlmisid 9. detsembril 2005.a notariaalselt tõestatud lepingu, millega kostja müüs hagejale XXX asuva kinnistu mõttelise osa, kohustus kinnistule rajama lepingus nimetatud ja lepingu lisas 2 kirjeldatud tingimustele vastava ehitise. Ehitise valmimise järel kohustusid pooled sõlmima asjaõiguslepingu omandi üleandmiseks. Müügilepingu punkti 2.19 kohaselt kohustus kostja müüjana tagama, et ehitises lõpetatakse ehitustööd hiljemalt 28. veebruariks 2006.a. Lepingu punkti 2.21 kohaselt loetakse ehitustööd ostja (s.t hageja) poolt vastuvõetuks ehitustööde ülevaatamise akti allakirjutamisest. Vastavalt müügilepingu punktile 2.28 kohustus müüja pärast ehitise ehitustööde lõpetamist ja ehitustööde ülevaatamise aktile allakirjutamist ehitise valduse ostjale üle andma ja ostja kohustus valduse vastu võtma lepingu punktis 3.8. toodud tingimustel. Viidatud punktis 3.8 kokkulepitu kohaselt pidi lepingu eseme otsene valdus ostjale üle antama hiljemalt asjaõiguslepingu sõlmimise päevale järgneval päeval, tingimusel, et kogu ostuhind on ostja poolt müügilepingu punktis 3 sätestatu kohaselt müüjale eelnevalt tasutud, hoiustatud asjaõiguslepingut tõestava notari ametikontole või tagatud selle tasumine või hiljemalt viie tööpäeva jooksul arvates ostuhinna tasumisest, kui selline tasumine toimub pärast asjaõiguslepingu sõlmimist. Ostja soovil ja müüja nõusolekul kanti kinnistusraamatusse kostjale kuuluvale kaasomandiosale omandiõiguse üleandmise nõuet tagav eelmärge hageja kasuks. Vastavalt müügilepingu punktile 5.2 leppisid pooled kokku, et asjaõigusleping sõlmitakse 15 päeva jooksul ehitise valmimisest, lepingu sõlmimise korraldab müüja, kes teatab asjaõiguslepingu sõlmimise aja ostjale vähemalt 3 päeva ette (p 5.3). Kostja on menetluses algselt omaks võtnud ka selle, et lepingu punktis 2.19 kokkulepitud tähtajaks (28.02.2006.

1. a)ehitustöid ei lõpetatud ning pooled leppisid kokku vaegtööde kõrvaldamise tähtajaks 12. märts 2006.a ning tegemata tööde lõpetamise tähtajas 31. mai 2006.a. Ehitustööde tähtajaks mittevalmimist tõendab ka poolte poolt 1. märtsil 2006.a allkirjastatud akt vaegtööde ja tegemata tööde kohta (vt toimik, II kd, lk 302-303). Kostja esindaja on hilisemalt menetluse käigus küll väitnud, et viidatud aktis peeti silmas mitte müügilepingu alusel teostatud töid, vaid poolte vahel sõlmitud töövõtulepingu nr 001 (vt toimik, I kd, lk 114) järgi teostamisele kuulunud töid. Teiste asjas esitatud ja kogutud tõendite valguses (m.h poolte kirjavahetus) ei ole see kostja väide siiski kohtu jaoks veenev. Lisaks on aktis viidatud kokkulepitud tööde lõpetamise tähtajale 28. veebruar 2006.a, mis on müügilepingust tulenev tööde teostamise tähtaeg. 12. Poolte vahel on vaidlus esmalt selle üle, kas 12. märtsiks 2006.a olid puudused ehitustöödes (vaegtööd) kostja poolt kõrvaldatud ning ehitis vastavalt lepingu punktile 2.21 valminud (kostja väidete kohaselt kõrvaldas ta puudused ehitustöödes tähtaegselt, tegemata jäid küll välistööd, kuid see ei takistanud ehitise üleandmist-vastuvõtmist). Sellest tulenevalt on pooltel vaidlus ka selle üle, kas hageja keeldus õigustamatult (28. märtsil 2006.
2. a)kostjaga asjaõiguslepingut sõlmimast. Samuti on pooltel vaidlus selle üle, millist õiguslikku tähtsust omab kinnisasja ostuõiguse teostamine AP poolt (vastava notariaalselt tõestatud avaldus on tehtud 05.05.2006.
3. a)ning kas see vabastas kostja hagejale omandiõiguse üleandmise kohustusest. Samuti on pooltel vaidlus selle üle, kas 6 2-06-19344 kostja on õiguslikult kehtivalt 15. jaanuaril 2008.a tehtud avaldusega müügilepingust taganenud ning seeläbi vabanenud omandiõiguse üleandmise kohustusest (

§ 188lg 2). 13. Vastavalt Ts

MS § 5 lg-le 1 menetletakse hagi poolte esitatud asjaolude ja taotluste alusel, lähtudes nõudest. Sama paragrahvi teise lõike teise lause järgi määrab pool hagimenetluses ise selle, mis asjaolud ta oma nõude põhjendamiseks esitab ja milliste tõenditega neid asjaolusid tõendab. TsMS § 438 lg 1 kohaselt hindab kohus otsust tehes tõendeid, otsustab, mis asjaolud on tuvastatud, millist õigusakti tuleb asjas kohaldada ja kas hagi kuulub rahuldamisele. Kohus ei ole otsust tehes seotud poolte õiguslike väidetega (TsMS § 436 lg 7). Kohus leiab, et poolte vahel 9. detsembril 2005.a sõlmitud lepingut tuleb käsitleda müügilepinguna vastavalt

§ 208lg-le 1, kuna poolte eesmärgiks lepingu sõlmimisel oli asja müük.

Asjaolu, et lepinguga kohustus kostja püsitama lepingu esemeks olevale kinnisasjale ehitise, ei tähenda, et osaliselt kohalduvad lepingule

§ 208lg 2 teise lause alusel töövõtulepingu sätted.

Riigikohtu 28. oktoobri 2009.a otsuses tsiviilasjas nr 32-1-98-09 (p 11) on asutud seisukohale, et kui lepingu eesmärgiks on valmistatava asja müük, tuleb

§ 208lg 2 esimese lause alusel eeldada, et pooled sõlmisid müügilepingu.

Samas ei sõltuks kohtu lõppjäreldused käesoleval juhul sellest, kas töövõtulepingut reguleerivad sätted kuuluksid müügilepingut puudutavate normide kõrval kohaldamisele või mitte.

§ 208

lg 1 järgi müügilepinguga kohustub müüja andma ostjale üle olemasoleva, valmistatava või müüja poolt tulevikus omandatava asja ning tegema võimalikuks omandi ülemineku ostjale, ostja aga kohustub müüjale tasuma asja ostuhinna rahas ja võtma asja vastu. Asjaõigusseaduse (AÕS) § 641 kohaselt on kinnisomandi üleandmiseks ja kinnisasja koormamiseks asjaõigusega, samuti kinnisasja koormava asjaõiguse üleandmiseks, koormamiseks või selle sisu muutmiseks nõutav õigustatud isiku ja teise poole notariaalselt tõestatud kokkulepe (asjaõigusleping) ja sellekohase kande tegemine kinnistusraamatusse, kui seadus ei sätesta teisiti. Tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 68 lg-st 5 tuleneb, et kui isik on kohustatud tegema kindla sisuga tahteavalduse, asendab tahteavaldust jõustunud või viivitamata täitmisele kuuluv kohtulahend, millega isikut kohustatakse sellist tahteavaldust andma.

1. Vaidluse lahendamiseks tuleb esmalt tuvastada, kas kostja täitis oma lepingulisi kohustusi ehitise valmisehitamise osas ning kas tal tekkis kohustus omandi üleandmise tahteavalduse tegemiseks (I). Seejärel analüüsib kohus, kas ja kuidas mõjutas kostja lepingulisi kohustusi ostueesõiguse teostamine kolmanda isiku AP poolt (II) ning kostja poolt tehtud müügilepingust taganemise avaldus (III). Viimaks lahendab kohus hagi tagamise abinõudega seotud küsimused (IV) ning otsustab menetluskulude jaotuse üle (V). I.
2. Hageja käsitluse kohaselt on kostja on rikkunud müügilepingu tingimusi, viivitades pahatahtlikult ehitustööde lõpetamisega, mis oli kinnisasja omandi üleandmise eelduseks. Kuna puuduste tähtajaks kõrvaldamata jätmise korral on hagejal müügilepingu punkti 2.25 järgi õigus endal korraldada puuduste kõrvaldamine ja tellida vajalikud tööd kolmandatelt isikutelt, on hageja ehitise valmisehitamise kohustuse täitmise nõude asendanud kahju hüvitamise nõudega ning kostjal on kohustus teha tahteavaldus omandi hagejale üleandmiseks vaatamata sellele, et ehitis ei ole lõplikult valmis ehitatud. 7 2-06-19344
3. Vastavalt

§ 217

lg-le 1 peab ostjale üleantav asi vastama lepingutingimustele, eelkõige koguse, kvaliteedi, liigi, kirjelduse ja pakendi osas. Lepingutingimustele peavad vastama ka asja juurde kuuluvad dokumendid.

§ 217

lg 2 p-st 1 tulenevalt ei vasta asi muu hulgas lepingutingimustele, kui asjal ei ole kokkulepitud omadusi.

§ 218

lg 1 kohaselt vastutab müüja asja lepingutingimustele mittevastavuse eest, kui mittevastavus on olemas juhusliku hävimise ja kahjustumise riisiko ülemineku ajal ostjale (

§ 214lg 2), isegi kui mittevastavus ilmneb hiljem.

Kohustuse rikkumise korral võib võlausaldaja vastavalt

§ 115

lg-s 1 sätestatule nõuda koos kohustuse täitmisega või selle asemel võlgnikult kohustuse rikkumisega tekitatud kahju hüvitamist, välja arvatud juhul, kui võlgnik kohustuse rikkumise eest ei vastuta või kui kahju ei kuulu seadusest tulenevalt muul põhjusel hüvitamisele. Sama paragrahvi teise lõike kohaselt võib kahju hüvitamist kohustuse täitmise asemel üldjuhul nõuda alles pärast

§-s 114 sätestatud täiendava (täitmise) tähtaja möödumist. Kohus märgib, et hageja poolt osundatud lepingupunkt 2.25 haakub pigem

§ 222lg 5 kohase kulutuste hüvitamise nõudega, mitte kahju hüvitamise kohustusega.

Samas ei välista müügilepingu punkt 2.25 kohtu arvates ostja õigust lepingu rikkumisega tekitatud kahju hüvitamisele. Liiatigi ei oma käesoleva vaidluse seisukohalt määravat tähtsust see, kas hageja on täitmisnõude (ehitise püstitamine kinnistule) asendanud kahju hüvitamise nõudega (

§ 115

lg 1) või kulutuste hüvitamise nõudega (

§ 222lg 5).

Oluline on küsimus, kas hagejal oli õigus täitmisnõuet asendada.

1. Kostja väidete kohaselt on ta täitnud pooltevahelises lepingus sisalduvad ehitise püstitamisega seonduvad kohustused (selleks täiendavalt antud tähtaja jooksul). Kohtu arvates ei ole need väited menetluse käigus tõendamist leidnud. Kostja käsitluse kohaselt tõendavad ehitise valmimist
2. märtsiks 2006.a
3. mail 2006 koostatud ehitise üleandmise-vastuvõtmise akt (vt toimik, I kd, lk 201-202), millega kostja andis ehitise valduse üle ostueesõigust teostanud APle, samuti BREC Kinnisvara OÜ eksperthinnang nr 3019/11/06 kui dokumentaalne tõend (vt toimik, II kd, lk 269-283). Kohtu hinnangul need tõendid kostja väiteid ei kinnita, pigem vastupidi. Nii nähtub mainitud
4. mai 2006.a aktist, et kinnistul on tegemata haljastus, piirded, väravad jne. Lepingu lisaks nr 2 (vt toimik, I kd, lk 26-29) oleva XXX kahepere-elamu ehitusliku osa kirjelduse kohaselt nähti ette krundi ümbritsemine kolmest küljest võrkpiirdega, XXX tee poolne külg on horisontaalsetest puitlippidest. Sissesõiduteed on kaetud kivikattega. Aia muu vaba ala on haljastatud muruga. Lisaks ei saa kolmanda isiku poolt antud kinnitus ehituse vastavusest kehtivatele ehitusnormidele ning pretensioonide puudumisest muuta kostja kohustuste mahtu hageja ees. Lisaks tuleb arvestada asjaoluga, et kolmas isik AP ja kostja I V on teostanud vastastikku kaasomandi osade suhtes ostueesõigust, mille eesmärgiks on ilmselt olnud kaasomandi osade müügilepingutest tulenevate müüjate täitmiskohustuste (s.h ehitise püstitamine) sisuline lõpetamine. Samuti nähtub kostja kirjalikust vastusest (vt toimik, I kd, lk 168), et ka AP pidas enne elamusse elama asumist vajalikuks teha elamus parandusi. Eelnev tõendab, et ka 2006.a mais ei vastanud ehitis lepingus kokkulepitud tingimustele. Ka BREC Kinnisvara OÜ eksperthinnang ei tõenda kostja väiteid ehitise valmiduse kohta. Esiteks ei ole hinnangu koostamisel dokumendi sisust nähtuvalt analüüsitud ehitise valmidust vastavalt pooltevahelisele kokkuleppele. Hindamise eesmärgiks on olnud üksnes kinnistu mõttelise osa turuväärtuse hindamine. Seejuures on hindamine teostatud ajavahemikus 08.-10.11.2006 (asja ülevaatus on toimunud
5. novembril 2006.a). Seetõttu ei saa kõnealune dokument tõendada, millises seisundis oli ehitis 2006.a mais. Samuti ei tõenda kostja väiteid eeldatavalt
6. aprillil 2006.a koostatud akt, milles KK ja AK on fikseerinud XXX objektil esinenud puudusi (vt toimik, III kd, lk 18-19). Ka 8 2-06-19344 nimetatud tõendist nähtub kaudselt, et ehitis (paarismaja) ei vastanud selle kuupäeval objekti vastuvõtmiseks vajalikele tingimustele.
7. Üheks tõendiks ehitise valmimise kohta saaks lugeda ka sellele väljastatud kasutusluba. Käesoleval juhul vaidlusalusele elamule kasutusluba senini väljastatud ei ole. Kostja esindaja väidete kohaselt ei ole kostja kasutusloa väljastamiseks ka siiani toiminguid teostanud (vt toimik, III kd, lk 60). Müügilepingu punktiga 2.29 kohustus müüja (s.t kostja) hankima ehitisele kasutusloa hiljemalt 6 kuu jooksul arvates ehitise valmimisest. Kostja on väitnud, et ehitise kasutusloa saamist takistab hageja soovil täiendavalt ehitatud katlamaja ja katusealune (tehniline ruum), mille ehitamise kohustus ei tulene
8. detsembri 2005.a müügilepingust. Kostja sõnul ei ole katlamajal ehitusprojekti ega ehitusluba, mistõttu on see ebaseaduslik ehitis. Kostja on esitanud selle kohta ka JS E OÜ poolt koostatud hinnangu ehitise ehitusprojektile vastavuse kohta (vt toimik, III kd, lk 20) ning elamu ehitusprojekti (vt toimik, III kd, lk 31-41). Projekti tellimiseks ja ehitise seadustamiseks kostja ei soovinud enam kulutusi teha, sest hageja oli talle ehitamise eest võlgu. Kohtu hinnangul on ebaõige kostja järeldus, et tehnilise ruumi ehitamise kohustus ei tulene
9. detsembril 2005.a sõlmitud müügilepingust. Müügilepingu punktis 3.11 on pooled kokku leppinud, et müüja kohustub koostama ehitise juurde panipaiga projekti ja hankima sellel vajalikud kooskõlastused. Panipaiga ehitamisega seotud kulutused lisanduvad ostuhinnale ja need tasub ostja. Seega nähti lepingus ette täiendava ehitise rajamine ja selle võimaluse teostamiseks pidi kostja hankima ehitusprojekti ja vajalikud load. Puudub vaidlus selles, et seoses ehitise gaasiküttesüsteemi asendamisega maaküttesüsteemiga, tuli katlaseadmed paigutada varem panipaigaks mõeldud ruumi. Seeläbi muutus lisaehitise rajamine otseselt seotuks pooltevahelise ehituslepingu täitmisega, sest toimiva küttesüsteemita ei oleks kokkulepitud tingimustele vastava elamu valmimine mõeldav. Katlamaja ja katusealuse ehitamiseks sõlmisid pooled töövõtulepingu nr 001, mille kohaselt kostja kohustus oma jõudude ja vahenditega teostama vastavalt kehtivatele normidele ning hinnapakkumisele kirjeldatud tööd ning valmis töö tellijale üle andma
10. märtsil 2006.a. Lepingu hind oli 51 880 krooni. Tellija (hageja) kohustus kostjale tasuma 100 % pärast objekti valmimist (vt toimik, I kd, lk 114). Asjaolu, et hageja on mainitud töövõtulepingust taganenud ning ei ole kostjale tehnilise ruumi ehitamise eest tasunud, ei võta kostjalt müügilepingust tulenevat kohustust tagada ehitamine vastavalt kehtivatele nõuetele, sh tagada vajalike projektide ja lubade olemasolu. Isegi kui hageja oleks rikkunud

§ 23

lg-st 2 tulenevat lepingupoole koostöökohustust (mida kostja on hagejale ette heitnud), ei omaks see omandiõiguse üleandmise kohustuse seisukohast õiguslikku tähtsust. Kostja võimalikud rahalised nõuded hageja vastu ei ole hageja poolt esitatud nõuet arvestades käesolevas tsiviilasjas vaidlusobjektiks.

1. Eeltoodu põhjal võib järeldada, et kostja ei ole suutnud
2. märtsil 2006.a koostatud vaegtööde ja tegemata tööde loetelus fikseeritud ehituslikke puudusi kokkulepitud tähtajaks kõrvaldada. Teisiti öeldes möödus kohustuste täiendava täitmise tähtaeg tulemusteta. Kostja väited vastupidise kohta on tõendamata. Seega tekkis hagejal õigus

§ 115

lg 1 alusel nõuda kostjalt kohustuste täitmise asemel kõnealuste kohustuse rikkumisega tekitatud kahju hüvitamist. Poolte poolt ei ole esitatud asjaolusid, mis võimaldaksid järeldada, et kostja lepingurikkumine on vabandatav (

§ 103

). Hageja on oma müügilepingust tulenevad põhikohustused (s.h kohustus tasuda ostuhind) senini täitnud. Lepingu punkti 3.2 sätestatu kohaselt on hageja tasunud kostjale eelnevalt 1 000 000 krooni. Lepingu punkti 3 alapunktides sisalduvad kokkulepped seovad ostuhinna ülejäänud osa tasumise asjaõiguslepingu sõlmimisega, võimaldades ostuhinna tasumist ka 9 2-06-19344 pärast asjaõiguslepingu sõlmimist. Käesoleva kohtuotsuse jõustumise järel tuleb hagejal tasuda kostjale müügihind vastavalt lepingu puntkile 3.

2. Kohus lisab, et müügilepingu punkti 2.27 kohaselt leppisid pooled kokku, et seoses ehitustööde kvaliteediga ja ehitise lepingu tingimustele vastavusega tekkinud vaidlused antakse lahendada poolte poolt nimetatud sõltumatutele ekspertidele. Kostja ei ole seda võimalust kasutanud, mistõttu tuleb asuda seisukohale, et tegelikkuses kostja nõustus hageja pretensioonidega ehitise valmiduse osas.
3. Alusetud on kostja väited, et ta teatas hagejale vaegtööde valmimisest
4. märtsil 2006.a, kuid pärast seda ei olnud hagejat võimalik enam kätte saada. Asja materjalide hulgas on kostja
5. märtsi 2006.a e-kiri hageja abikaasale K.K’ele (vt toimik, I kd, lk 208), milles kostja teatab, et vaegtööde kõrvaldamine on lõpetatud
6. märtsil 2006, kuid töid ei olnud kellelgi näidata ega üle anda ning aktid on allkirjastamata. Samuti kostja teatab, et notar on
7. märtsil 2006.a. Sellele kostja kirjale on hageja
8. märtsil 2006.a vastanud, teatades, et
9. märtsil 2006.a kell 17.00 ei olnud aktis loetletud tööd teostatud. Samuti hageja teatas kostjale, et ei viibi ajavahemikus 25.03.2006-02.04.2006 Eestis, mistõttu pärast ehitustööde teostamise lõppu tuleb kokku leppida uus ja mõlema poolega eelnevalt kooskõlastatud notari aeg. Samuti on hageja
10. aprilli 2006.a e-kirjas (vt toimik, I kd, lk 43) kostjale teatanud, et ehitis ei ole valminud, hageja soovib ehitise valmimist vastavalt lepingule (s.h. välitööd) ja lepingus sätestatud ehitusnormide RYL 2000
11. klaasi kvaliteedinõuetele.
12. Asjakohased ei ole kostja väited, et haljastuse rajamist takistasid maasoojusküttesüsteemi paigaldustööd ning et projektis ettenähtud maasoojuse kasuks otsustas hageja, mistõttu kostja nende tööde tähtaegselt tegemata jätmise eest ei vastuta. Vaidlust ei ole iseenesest selle üle, et küttesüsteemi vahetuse tingis asjaolu, et ei olnud teada, kas ja millal AS Eesti Gaas kinnistuni gaasitrassi rajab. Gaasikatla paigaldamise kohustus olnuks kostjal. Müügilepingus on ettenähtud võimalus asendada gaasiküte muu kütteliigiga (p 3.1). Müügilepingu punkti 2.4 kohaselt kostja müüjana kohustus välja ehitama ehitisega seotud kommunikatsioonid vastavalt kooskõlastatud tööprojektile. Kostja ei ole esitanud väiteid, et maasoojussüsteem paigaldati projektita. Samuti oli kostja kohustus tagada omanikujärelevalve ehitustööde üle kuni ehitustööde lõpetamiseni ning tagada ehitajapoolse ehituslepingu sõlmimine (p 2.10). Hageja
13. mai 2006.a kirjast kostjale (vt toimik, I kd, lk 41) nähtub, et OÜ Kliimaseade, kellelt hageja maasoojusküttesüsteemi tellis, sõlmis kostjaga kokkulepped müügilepingu sõlmimise järgselt ning oli valmis paigaldama torustiku ka detsembri alguses. Hageja oli nõus tasuma alternatiivkütte seadmete ning nende paigaldamise eest. Vaidlust ei ole selle üle, et torustik paigaldati 2006.a. mai algul. Seega jäi kostjale piisav aeg 31.maiks 2006.a. haljastuse rajamiseks.
14. Kohus nõustub kokkuvõttes hageja seisukohaga, et kuna kostja ei ole taganud ehitise valmimist ning vastavalt lepingule ostjal on õigus sellisel juhul ehitustöid ise teostada. Seetõttu on hageja õigustatud nõudma kostjalt omandi üleandmist ja selleks vajaliku asjaõiguslepingu sõlmimist. Võlaõigusliku tehinguga kostja kohustus asja üle andma, asja omandi tegelikuks üleandmiseks tuleb sõlmida asjaõigusleping, s.t hageja ja kostja kokkulepe kinnisasja omandi kostjalt hagejale ülemineku kohta. Vaatamata hageja korduvatele nõudmistele, kostja ei ole asjaõiguslepingu sõlmimiseks tahteavaldust teinud. Vastupidi, kostja on kutsunud hagejat juba
15. mai 2006.a e-kirjaga (s.o. enne tegemata ehitustööde lõpetamise tähtpäeva saabumist, vt toimik, I kd, lk 221) notari juurde pooltevahelise võlaõigusliku suhte lõpetamiseks. Eeltoodu põhjal on kohtu hinnangul piisavalt tõendatud kostjal tema omandis oleva XXX asuva ½ mõttelise osa kinnisasja 10 2-06-19344 omandiõiguse hagejale üleandmiseks kinnistusraamatus kande tegemise eelduseks oleva puudutatud isiku tahteavalduse tegemise kohustuse olemasolu. II.
16. Edasiselt käsitleb kohus kolmanda isiku AP poolt esitatud ostueesõiguse teostamise avaldusega seonduvat.
17. mail 2006.a tõestas Tallinna notar R.Kimmel avalduse, millega APteostas kaasomaniku ostueesõigust kostjale kuuluva XXX asuva kinnisasja mõttelise osa suhtes (vt toimik, I kd, lk 62-68). Kohus leiab, et ostueesõiguse teostamine AP poolt ei muutnud kostja müügilepingust tulenevaid kohustusi hageja eest. AÕS § 73 lg 2 kohaselt on kinnisasja mõttelise osa müümisel isikule, kes ei ole kaasomanik ega seaduse järgi eesõigustatud, teistel kaasomanikel müüdava mõttelise osa ostu eesõigus. Kohus leiab, et kaasomaniku ostueesõigus on lahutamatult seotud kaasomandi omandiõigusega, s.t kinnisasja kaasomand ja selle kinnisasja kaasomaniku ostueesõigus ei saa kuuluda erinevatele isikutele. Kinnistusraamatu registrioa väljavõttest nähtuvalt ei olnud AP
18. mail 2006.a enam XXX kinnistu mõttelise osa kaasomanik. AP oli temale kuuluva mõttelise osa võõrandanud
19. jaanuaril 2006.a AKile, kes kanti kinnistusraamatusse omanikuna
20. veebruaril 2006.a. Seega oli kinnisasja mõttelise osa kaasomaniku ostueesõigus koos asja omandiõigusega üle läinud APlt uuele kaasomanikule AKile. Seejuures ei oma õiguslikku tähtsust see, kas AP oli talle kuulunud kinnistu mõttelise osas võõrandamise ajal teadlik hageja ja kostja vahelisest müügilepingust (ja sellest tulenevast ostueesõiguse realiseerimise õiguse tekkimisest). Kuivõrd AP käsutas teostamise avalduse esitamisega õigust, mida tal tegelikult ei olnud, on A. P ostueesõiguse teostamine kohtu hinnangul tühine ja õiguslikke tagajärgi kaasa ei too.
21. Tulenevalt AÕS § 257 lg-st 4 kohaldatakse omaniku ning ostueesõigusega isiku vahelisele suhtele võlaõigusseaduses ostueesõiguse kohta sätestatut, kui asjaõigusseaduses ei ole sätestatud teisiti.

§ 244

lg 1 kohaselt on ostueesõigus õigus, mille teostamise korral loetakse ostueesõigust omava isiku ja müüja vahel sõlmituks müügileping samadel tingimustel, milles müüja ostjaga kokku leppis. Ostueesõiguse teostamine ei muuda kehtetuks ostjaga sõlmitud müügilepingut ega sellest tulenevaid kohustusi. Seega isegi juhul, kui AP ostueesõiguse teostamise avaldus oleks kehtiv, ei mõjutaks see iseenesest hageja ja kostja vahelist müügilepingut, vaid see jääb endisel kujul kehtima. Eeltoodu alusel on ekslik ja alusetu kostja seisukoht, et ostueesõiguse teostamisega läksid kostja lepingulised kohustused kostja ees üle AP’le. Eeldusel, et AP oleks ostueesõigust kehtivalt teostanud, oleks kostjal üksnes võimalik valida, kumba müügilepingutest ta täidab. III. 15. Kostja poolt on 15. jaanuaril 2008.a teinud müügilepingust taganemise avalduse (vt toimik, II, kd, lk 326-328). Asja teistkordse läbivaatamise käigus ei vaidle pooled selle üle, et nimetatud avalduse saab lugeda hagejale kättetoimetatuks hiljemalt 17. jaanuari 2008.a maakohtu istungil (

§ 188lg 1).

Nimetatu on sisuliselt tuvastatud ka käesolevas tsiviilasjas 7. novembril 2008.a tehtud Tallinna Ringkonnakohtu otsusega. Samas on lepingust taganemise kui kujundusõiguse õiguslikult kehtiva teostamise eelduseks ka selleks vajalik materiaalsete eelduste esinemine. Nimetatud eelduste esinemise osas on pooltel vaidlus. Mainitud taganemisavalduses on kostja taganemise alusena viidanud

§ 101lg 1 p-le 4 ja § 116 lg-le 1.

Samas on kostja esindaja asja arutamise käigus kohtumenetluses selgitanud, et taganemise aluseks oli

§ 117lg 1 (vt toimik, III kd, lk 5).

Ülaltoodut arvestades peab kohus vajalikuks käsitleda mõlemaid kostja taganemist puudutavaid väiteid.

§ 116

lg 1 kohaselt võib lepingupool lepingust taganeda, kui teine lepingupool on lepingust tulenevat kohustust oluliselt rikkunud (oluline 11 2-06-19344 lepingurikkumine).

§ 117

lg 1 seevastu võimaldab lepingust taganemist, kui enne lepingupoole kohustuse sissenõutavaks muutumist on ilmne, et see lepingupool paneb toime olulise lepingurikkumise, eelkõige, kui ta teatab, et ei kavatse lepingut täita, võib teine lepingupool lepingust taganeda juba enne kohustuse sissenõutavaks muutumist. 16. Kostja tuginemise

§ 116

lg-le 1 välistaks käesoleval juhul juba see, et hagejal ei olnud kostja ees taganemisavalduse esitamise ajal (ega ole ka käesoleval hetkel) sissenõutavaks muutunud kohutusi. Müügihinna tasumist saaks kostja nõuda alles asjaõiguslepingu sõlmimisel. Seega ei saa hageja olla ka oma müügilepingust tulenevaid kohustusi rikkunud (

§ 100). Lisaks sisaldab poolte vahel sõlmitud müügilepingu 6.

punkt muu hulgas kokkuleppeid lepingust taganemise aluste ja taganemise korra kohta. Arvestades

§-s 5 sätestatut (seaduse dispositiivsuse põhimõte), tuleb nendest kokkulepetest vaidluse lahendamisel lähtuda. Vastavalt müügilepingu punktile 6.1 on müüjal õigus kuni asjaõiguslepingu sõlmimiseni kahenädalase etteteatamistähtajaga (täiendav tähtaeg kohustuse täitmiseks) lepingust ühepoolse avalduse alusel taganeda ja leping üles öelda, kui ostja süül ei ole asjaõiguslepingut lepingu eseme omandi ostjale üleandmiseks sõlmitud hiljemalt lepingus sätestatud tähtajaks (alapunkt 6.1.1); või kui lepingu eseme omandi ostjale üleandmiseks asjaõiguslepingu sõlmimise hetkeks ei ole lepingu eseme ostuhinna tasumata osa tasutud või tagatud selle tasumine vastavalt lepingu punktile kolm (alapunkt 6.1.2). Seega ei olnud võimalik müüja poolt müügilepingust taganemine hagejale kohustuse täitmiseks täiendavat tähtaega andmata. Asja materjalidest ei nähtu, et kostja oleks mainitud täiendava tähtaja enne lepingust taganemist hagejale andnud. Seega ei olnus üks müügilepingust tulenevatest taganemise materiaalsetest eeldustest (täitmiseks täiendava tähtaja andmine) täidetud. Võib ka lisada, et kostja ei ole taganemisavalduses lepingupunktidele 6.1.1 ega 6.1.2 üldse viidanud. 17. Samuti puudus kostjal õigus müügilepingust taganemiseks

§ 117lg 1 alusel.

Kostja väidete kohaselt oli tal käesoleval juhul põhjust kahelda hageja maksevõimes. Väidetavalt keeldus hageja maksmast müügilepinguga kokkulepitud ostuhinda ning ei ilmunud kokkulepitud ajaks notari juurde asjaõiguslepingut sõlmima. Tulenevalt

§ 117

lg-st 2 peab

§ 117

lg 1 alusel lepingust taganeda kavatsev pool teisele lepingupoolele oma taganemise kavatsusest teatama, et võimaldada tal kohustuse täitmist tagada või kinnitada. Kui kohustuse täitmist ei tagata ega kinnitata mõistliku aja jooksul pärast taganemise kavatsusest teatamist, võib kavatsusest teatanud lepingupool lepingust taganeda.

§ 117

lg 3 järgi ei pea lepingust taganemise kavatsusest teisele poolele lepingupoolele teatama, kui teine lepingupool on teatanud, et ta oma kohustust ei täida. Kostja on teatena hageja kohustuse täitmisest keeldumiseks käsitlenud hageja 9. mai 2006.a vastust kostjale, milles hageja on teinud ettepaneku muuta müügilepingu punkti 5 (vt toimik, I kd, 210). Viidatud hageja vastust ei saa kohtu arvates siiski lugeda ühemõtteliseks teateks selle kohta, et hageja enda müügilepingust tulenevaid kohustusi ei täida. Pigem on see vaadeldav kompromissettepanekuna lepingu täitmisel ilmnenud raskuste ületamiseks või ettepanekuna müügilepingu muutmiseks. Seega tulnuks kostjal sellises olukorras taganemise kavatsusest hagejale kooskõlas

§ 117lg-ga 2 täiendavalt teatada.

Seda aga kostja käesoleval juhul teinud ei ole. Seetõttu ei olnud kostjal tekkinud lepingust taganemise õigust enne kohustuse sissenõutavaks muutumist. 18. Isegi kui kostjal olnuks õigus

§ 117

lg-te 1 ja 3 alusel (nende koostoimes) müügilepingust taganeda (ilma sellisest kavatsusest eelnevalt hagejale teatamata), olnuks ta selle kasutamise õiguse 2008.a jaanuariks TsÜS § 138 ja

§ 6järgi kaotanud. Ts

ÜS 138 lg-te 1 ja 2 kohaselt tuleb õiguste teostamisel ja kohustuste täitmisel toimida heas usus ning õiguse teostamine ei ole lubatud seadusvastasel viisil, samuti selliselt, et 12 2-06-19344 õiguse teostamise eesmärgiks on kahju tekitamine teisele isikule.

§ 6

lg 1 järgi peavad võlausaldaja ja võlgnik käituma teineteise suhtes hea usu põhimõttest lähtuvalt. Kostja väidete kohaselt sai ta hageja kavatusest oma kohustusi mitte täita teada hiljemalt 2006.a mais. Lepingust taganemise avalduse tegi kostja aga alles

1. jaanuaril 2008.a. Seejuures toimus avalduse tegemine ligikaudu poolteist aastat pärast hageja poolt kohtule müügilepingu täitmiseks hagi esitamist. Kohtu hinnangul ei ole kostja poolt oma võimaliku õiguse (taganemisõiguse) teostamine taolise hilinemisega kooskõlas hea usu põhimõttega. Kostja esindaja poolt
2. oktoobri 2009.a kohtuistungil esitatud väited taganemisavalduse varasema tegemise kohta suulises vormis (vt toimik, III kd, lk 59-60) ei ole millegagi tõendatud. Tsiviilasjas
3. märtsil 2008.a esitatud apellatsioonkaebuses on kostja väitnud, et nii hagiavaldusest, kohtuotsusest kui ka (asjas toimunud) kohtuistungite protokollidest olevat näha, et kostja andis oma käitumisega hagejale mõista, et on võlaõiguslikust müügilepingust taganenud (nn järelduslik taganemine). Asja uue läbivaatamise käigus maakohtus ei ole kostja osanud neid apellatsioonkaebuses esitatud väiteid täpsustada. Kohtu hinnangul ei ole võimalik asja muudest materjalidest peale
4. jaanuaril 2008.a koostatud taganemisavalduse järeldada kostja tahet müügilepingust taganeda.
5. Lähtudes ülaltoodust, rahuldab kohus hageja nõude ning tuvastab kostja I V kohustuse tema omandis oleva ½ mõttelise osa kinnisasja, mis on kantud Harju Maakohtu kinnistusosakonna Tallinna jaoskonna registriossa nr XXX, omandiõiguse üleandmiseks kinnistusraamatus kande tegemise eelduseks oleva puudutatud isiku nõusoleku enda omanikukande kustutamiseks ja hageja omanikuna sissekandmiseks andmiseks.
6. Vastusena poolte esitatud väidetele, märgib kohus veel järgmist. Hageja on asja uue läbivaatamise käigus leidnud, et kostja poolt taganemisavalduse esitamine on vastuolus heade kommetega ja seega tühine vastavalt TsÜS §-le
7. Riigikohtu praktikas väljendatud seisukohtade põhjal on tehing vastuolus heade kommetega, kui see eksib ausalt ja õiglaselt mõtlevate inimeste õiglustunde ja väärtushinnangute ning õiguse üldpõhimõtete vastu tehingu tegemise ajal. Tehingu heade kommete vastasus võib tuleneda kas tehingu eesmärgi heade kommete vastasusest või ühe poole ebamoraalsest käitumisest tehingu tegemise eesmärgil. Lähtudes hageja käsitlusest võiks taganemisavalduse heade kommete vastasus olla tingitud kostja poolt hageja huve kahjustavast käitumisest. Kohtu hinnangul ei saa taganemisavaldust või selle esitamist pidada vastuolus olevaks heade kommetega. Seega ei ole kõnesolev tahteavaldus tühine seadusest tulenevalt, küll võib olla kohtu hinnangul rikutud taganemisavalduse tegemisel hea usu põhimõtet (vt täpsemalt otsuse p 18).
8. Kohtu hinnangul ei saa pidada põhjendatuks kostja väiteid hageja poolt enda müügilepingust tulenevate õiguste kuritarvitamise kohta (TsÜS § 138 lg 2 ja

§ 6lg 2).

Kohtu hinnangul hageja nõude osas viidatud normide rakendamise aluseks olevaid asjaolusid ei esine. Kostja kõnealused väited jäävad osaliselt ka õiguslikult arusaamatuks. Poolte vahel sõlmitud töövõtuleping (vt toimik, I kd, 114) ja selle täitmisega seonduv ei oma kinnistu omandi üleandmise kohustuse seisukohast tähtsust, sõltumata selles, kas vaadelda töövõtulepingut müügilepingu lahutamatu lisana või eraldiseisva lepinguna. Nagu kohus on juba märkinud, ei annaks kostja poolt hagejale etteheidetud koostöökohustuse rikkumine veel alust enda lepingust tuleneva omandiõiguse üleandmise kohustuste täitmisest keelduda. Kohus lisab, et ka kostja ise on olnud oma käsitlustes ebajärjekindel, seostades kord lepingutest tulenevate kohustuste täitmist omavahel, väites aga teisalt, et lepinguid tuleb vaadelda eraldiseisvatena. Kostja käsitlus varjatud rahalise nõude esitamise kohta hagiavalduses ei ole kohtu arvates õiguslikult asjakohane. Käesoleva tsiviilasja esemeks ei ole poolte vastastikused rahalised nõuded. Seetõttu ei saa pidada asjakohasteks ka kostja poolt esitatud tõendeid, millega on soovitud näidata OÜ 13 2-06-19344 HE hinnapakkumises loetletud tööde maksumuse ülepaisutatust (vt toimik, III kd, lk 2324). IV.

1. TsMS § 442 lg-st 5 tulenevalt lahendab kohus otsuse resolutsiooniga muu hulgas ka rakendatud hagi tagamise abinõudega seotud küsimused. Käesolevas tsiviilasjas
2. juulil 2006.a Harju Maakohtu poolt tehtud määrusega on osaliselt rahuldatud hageja taotlus hagi tagamiseks ning keelatud kostjal hagi tagamise korras toimingute tegemine, mis rikuvad hageja ja kostja vahel
3. detsembril 2005.a sõlmitud müügilepingust tulenevat hageja õigust ehitustööde lõpetamiseks ja ehitustööde puuduste kõrvaldamiseks, s.h keelata kostjal valduse rikkumine kolmandale isikule loovutamise teel. Kohus on
4. novembri 2006.a määrusega parandanud
5. juuli 2006.a määruses esinenud kirjavea. Kohus leiab, et vastavalt TsMS § 445 lg-s 2 sätestatule on vajalik jätta eelnevalt kohaldatud hagi tagamise abinõu jõusse käesoleva kohtuotsuse täitmist tagava abinõuna. V.
6. TsMS § 173 lg 1 kohaselt esitab asja menetlenud kohus menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses. Vastavalt TsMS § 173 lg-s 4 sätestatule näeb kohus menetluskulude jaotuses ette, millised menetluskulud keegi menetlusosalistest peab kandma, välja arvatud kulude rahalise suuruse. Vajaduse korral määrab kohus kindlaks menetluskulude proportsionaalse jaotuse menetlusosaliste vahel. TsMS § 162 lg 1 kohaselt kannab hagimenetluse kulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kuivõrd kohus rahuldab hagi, jäävad menetluskulud kostja kanda. Kostja poolel menetlusse astunud kolmanda isiku AP menetluskulud jäävad TsMS § 167 lg 2 alusel nimetatud isiku enda kanda. Osundatud sättest tuleneb, et kui vastaspool ei pea kulusid hüvitama, jäävad kulud iseseisva nõudeta kolmanda isiku kanda. See ei välista ega piira kolmanda isiku õigust nõuda kulude hüvitamist eraõigusest tuleneval alusel. Kohus selgitab, et menetlusosaline võib nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude jaotuse alusel 30 päeva jooksul alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest (TsMS § 174 lg 1). Hüvitatava summa kindlakstegemise avaldus esitatakse asja menetlenud esimese astme kohtule. Avaldusele lisatakse menetluskulude nimekiri, milles on detailselt näidatud kulude koosseis. Avalduses tuleb kinnitada, et kõik kulud on kantud seoses kohtumenetlusega (TsMS § 174 lg 3). I Parrest /allkiri/ kohtunik ÄRAKIRI ÕIGE KOHTUNIK 14