Obsah (7)

§ 76§ 309§ 313§ 101§ 82§ 308§ 94

Tsiviilasi nr. 2-09-5182/21 KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Harju Maakohus kohtunik Aase Sammelselg otsuse aeg ja teatavaks tegemine 30.november 2009, kohtukantselei kaudu tsiviilasi JMV’i hagi JP va

) § 3 p. 1 järgi tekivad tsiviilõigused ja -kohustused lepingutest. 3 Pooltel puudub vaidlus selles, et nende vaheline võlasuhe tekkis 3.aprilli 2008 üürilepingu (tl. 25) sõlmimisest.

§ 76järgi tuleb kohustust täita vastavalt lepingule või seadusele.

Pooled on sõlminud määratud tähtajaga lepingu.

§ 309

järgi lõpeb tähtajaline üürileping tähtaja möödumisega, kui lepingut ei ole varem erakorraliselt üles öeldud. Seega pidanuks võlasuhe eelduslikult lõppema lepingu tähtaja saabumisel. Kummalgi poolel oli õigus eeldada teiselt poolelt kohustuse täitmist kuni lepingu tähtaja saabumiseni. Vaidlust ei ole selles, et üürnik kasutas vara 3.juulini 2008 ja tasu üüri vaid osaliselt. Pooltel on vaidlus lepingu lõppemise asjaoludes. Hageja väidab, et kostja lõpetas lepingu enne tähtaega ilma põhjuseta ja ette teatamata. Kostja väidab, et lepingu lõpetas hageja, nõudes kostjalt ruumide viivitamatut vabastamist.

§ 313järgi võib kumbki pool tähtajalise üürilepingu mõjuval põhjusel üles öelda.

Põhjus on mõjuv, kui selle esinemisel ei saa ülesütlemist soovivalt poolelt kõiki asjaolusid arvestades ja mõlemapoolseid huvisid kaaludes eeldada, et ta lepingu täitmist jätkab. Sarnase sisuga on üürilepingu p. 4.2, mille järgi võib kumbki pool mõjuval põhjusel etteteatamise tähtajaga 1 kuu lepingu enne tähtaega üles öelda. Põhjus on mõjuv, kui selle esinemisel ei saa ülesütlemist soovivalt poolelt kõiki asjaolusid arvestades ja mõlemapoolseid huvisid kaaludes eeldada, et ta lepingu täitmist jätkab. Lepingu lõppemise kohta selgitavad pooled järgmist. Hageja väidab, et kostjal oli tekkinud üürivõlgnevus. I.V läks hageja palvel 1.juulil 2008 kostjale üüritud eluruumi selgitamaks võlgnevusega seonduvat. Kostja väitis temale, et ei ole saanud üüri maksta tööandja palgavõlgnevuse tõttu. I.V viis kostja viimase palvel tema töökohta; kostja pidi paari päeva jooksul likvideerima võlgnevuse. 3.juulil 2008 leidis I.V üüritud eluruumi avatud uksega ja lagastatuna. Samal ajal saabus elamu juurde kostja koos kahe sõbraga. Kostja tagastas 3.juunil 2008 ca 16.00 ajal üüritud eluruumi võtmed tunnistajale. Üürnik ei ole üürileandjale lepingu lõpetamise kavatsusest mingil viisil teatanud. Kohus märgib, et hageja on sarnase selgituse andnud nii üürikomisjonile kui ka kohtule esitatud suulistes ja kirjalikes avaldustes. Kostja on lepingu lõpetamise asjaolusid selgitanud 4.juulil 2008 Põhja Politseiprefektuuris (ÜK tl. 66 - 69). Kostja väitis, et 1.juulil 2008 tõstis I.V teda üüritud eluruumist füüsilist jõudu kasutades (ilma jalanõudeta) välja ning võttis temalt ära korteri võtmed. Sama selgituse järgi jäid korteri võtmed tunnistaja kätte terveks päevaks. Võtmed tagastas I.V talle kella 16.00 ajal töökoha juures asuvas parklas. Samas leppisid nad kokku väljakolimise ajas, mis pidi toimuma 3.juulil

1. Väljakolimise päeval sai ta I.V ’iga telefoni teel ühenduse umbes kelle 16.00 ajal. Füüsilise konflikti ärahoidmiseks võttis ta kaasa kaks sõpra ning läks üüritud korterisse I.V ’iga kokku saama. Vestluse käigus kokkuleppele ei jõutud ning ta tagastas I.V ile korteri võtmed. 27.novembril 2008 üürikomisjonile esitatud avalduses (ÜK tl. 79) väitis kostja, et I.V ilmus 3.juulil 2008 üüritud eluruumi, nõudis üüri ja teatas temale üürilepingu ülesütlemisest. Vaatamata nõudmiste põhjendamatusele korraldas ta kahe päeva 4 jooksul ruumide vabastamise. Tunnistajad võivad kinnitada, et V nõudis tema lahkumist eluruumist üürileandja algatusel lepingu ühepoolse ennetähtaegse lõpetamise tõttu. Sama kinnitas kostja kohtule 9.veebruaril 2009 esitatud avalduses. 11.detsembri 2008 üürikomisjoni istungil selgitas kostja, et andis üüritud eluruumi võtmed 3.juulil 2008 V . Ta sai 3.juulil 2008 aru, et leping on lõppenud. 1.juulil 2008 võimaldas V temal peale väljatõstmist minna korterisse ja võtta sidevahend. 1.juuli 2008 hommikul ära võetud võtmed tagastati talle õhtul. 1.oktoobri 2009 kohtu korraldaval istungil väitis kostja, et teda tõsteti 1.juulil 2008 üüritud eluruumist füüsiliselt välja, siis lõppes ka leping. Päeva jooksul ei olnud tal korteri võtmeid. Tegelik väljakolimine toimus paar päeva hiljem. 29.oktoobri 2009 kohtuistungil kinnitas kostja, et V tema suhtes otsest vägivalda ei kasutanud. V tõmbas ta korterist välja, võttis võtmed ning jättis ta pooleks tunniks paljajalu koridori. Tagasi tulles lubas V ta enne tööandja juurde viimist korterisse, kus ta võttis telefoni ja pani jalanõud jalga. Päeva jooksul rääkisid nad V iga mitmel korral üüri maksmisest. Kohus märgib, et kostja selgitused erinevad nii käitumise viisis kui ka sündmuste toimumise ajas. Kohus leiab, et hageja volitatud esindaja, I.V ja kostja kohtusid 1.juulil 2008 üüritud eluruumis ja rääkisid kostjal tekkinud üüri võlgnevusest. See asjaolu on tõendatud I.V ’i ülekuulamise protokolliga (ÜK tl. 11), I.V i ja M.G ’i tunnistustega. Ka kostja kinnitas, et vestluse sisuks oli üüri võlgnevusega seonduv. Kostja väide võtmete äravõtmisest, füüsilisest vägivallast ja võtmete hilisemast tagastamisest ei ole kooskõlas ühegi asjas kogutud tõendiga. Kostja enese selgitused on vastuolulised, ennast õigustavad ning kostja enese käitumise taustal ebaloogilised. Kohus ei pea tõepäraseks, et kostja olles füüsiliselt (ilma jalanõudeta) korterist välja tõstetud ja koridoris pool tundi oodanud, nõustus siiski teda välja tõstnud isiku sõidukis sõitma oma töökohta ning kohtuma temaga töökoha parklas sama päeva jooksul korduvalt. Kostja ei teinud väidetava vägivalla kohta politseisse avaldust enne hageja avaldusest teada saamist ega käitunud kaitset vajava isikuna. Asjaolu, et kostja lõpetas üüritud eluruumi kasutamise 3.juuli 2008 pärastlõunaks on tõendatud Kesklinna politseiosakonna 11.juuli 2008 teatisega (ÜK tl. 61), konstaabel M.Hein’i ettekandega (ÜK tl. 62), tunnistaja I.V ’i ja M.G ’i ütlustega. Tunnistaja I.V on 3.juuli 2008 sündmuste kohta andnud ütlusi Põhja Politseiprefektuuris 4.juulil 2008 (ÜK tl. 63) ja 8.juulil 2008 (ÜK tl. 70) ning üürivaidluskomisjoni (ÜK tl. 94) ja kohtu istungil. Politseiasutuses I.V ’i protokollitud ütluste kohaselt leppisid pooled 1.juulil 2008 kokku, et kostja lõpetab lepingu. Üürikomisjonis ja kohtus andis I.V tunnistuse selles, et 1.juuli 2008 hommikul läks ta kostja üüritud korterisse selgitama lepingu täitmisega seonduvat. Kostja palvel nõustus ta viima kostja tööandja juurde. Kostjat ootas ta elamu koridoris, vesteldes samal ajal majahalduriga. Lepingu lõpetamisest siis juttu ei olnud; kostja pidi leidma nädala lõpuks üüri maksmiseks mingi lahenduse. 3.juulil 2008 kolis kostja välja, jättis üüritud eluruumi lagastatuna ja avatud uksega. Võtmed tagastas ta peale välja kolimist kahe noormehe juuresolekul. Tunnistaja ütlused on olulises kattuvad ning ilma vastuoludeta. Kohtul puudub alus tunnistuse 5 õigsuses kahelda. Kohus ei nõustu kostjaga selles, et I.V i tunnistus ei ole lubatud tõendiks. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 251 alusel võib tunnistajana üle kuulata iga inimese, kellele võivad olla teada asjas tähtsust omavad asjaolud, kui ülekuulatav ei ole selles asjas menetlusosaline või menetlusosalise esindaja. Tunnistaja I.V ei ole käesolevas asjas hageja esindajaks. Hageja on 14.oktoobril 2008 andnud I.V ile volituse tema eest läbi rääkima ja allkirjastama Tallinnas, XXX oleva korteri üürilepingu hageja poolt heaks kiidetud tingimustel. Hageja on heaks kiitnud ka tunnistaja toimingud, mis olid suunatud tehingu täitmisega seonduvate asjaolude selgitamisele 2008 juulis. Eelnevast ei tulene, et tunnistaja teadmised ja seisukohad tuleks omistada hagejale (ja vastupidi). Poole seletusena on kohtumenetluses hinnatavad üksnes seadusjärgse esindaja ütlused; volitatud esindajana tehingu täitmise juures viibimine ei välista tunnistajana ütluste andmist. Tunnistaja M.G andis kohtus ütlusi, mis kinnitavad asjaolu, et kostja kolis üüritud eluruumist välja 3.juuli 2008 päeval. I.V saabus vaidlusalusesse eluruumi 3.juulil pärast kostja väljakolimist. M.G i tunnistus ei kinnita kostja väiteid väidetava füüsilise väljatõstmise ja temalt võtmete äravõtmise kohta 1.juulil
2. Tunnistaja kinnitas kohtus, et ei ole viibinud ühelgi korral poolte vahelise võtmete üleandmise juures. Tema teadmised 1.juuli 2008 sündmustest põhinevad kostja ütlustel, mis ei ole kohtu hinnangul usaldusväärsed. Kohus ei pea kostja selgitusi usaldusväärseks nendes esinevate vastuolude tõttu. Kostja selgitused on detailides vastuolus ka kostja tunnistaja ütlustega 3.juuli 2008 sündmustes. Kohtul ei ole alust kahelda M.G i tunnistuse tõepärasuses, mis seab kostja selgituste tõepärasuse kahtluse alla. Kostja paljasõnalised, ebaloogilised ja muutuvad selgitused ei ole neile otsuse rajamiseks piisavad. Hageja väited üürilepingu lõppemise asjaolude kohta on selged, loogilised ja kooskõlas esitatud tõenditega. Hinnanud eeltoodut kogumis leiab kohus, et kostja lõpetas ühepoolse tahteavaldusega üüritud eluruumi kasutamise 3.juulil
3. Kostja tagastas samal päeval ka korteri võtmed, millega väljendas lepingu lõpetamise tahet. Pärast nimetatud kuupäeva ei ole kostja teinud mingeid toiminguid, millest saaks järeldada, et kostja soovis lepingu jätkumist. Lepingu ennetähtaegne lõpetamine võis toimuda kas tulenevalt teise poole rikkumisest või muust mõjuvast põhjusest. Pooled ei ole kohtule lepingu ülesütlemise avaldust esitatud. Lepingu p. 5.3 järgi pidid pooled teate, mis esitatakse tulenevalt lepingu rikkumisest, esitama teisele poolele kirjalikus vormis. Hageja on osundanud üüri võlgnevusele, kuid ei ole lepingu lõpetamist nõudnud; lõpetamise teadet hageja kostjale ei esitanud. Kostja ei ole hageja poolsele lepingu rikkumisele osundanud ega lepingu lõpetamise teadet esitanud. Kostja viivitus üüri tasumisel ei ole kostja poolse lepingu ennetähtaegse lõpetamise mõjuvaks põhjuseks. Eeltoodu alusel leiab kohus, et 3.juulil 2008 ei esinenud olukorda, millest saanuks järeldada lepingu erakorralise lõpetamise lubatavust. Hageja on nõustunud üürikomisjoni otsusega selles, et leping tuleb lugeda lõppenuks 3.augustist 2008; kohus on hageja seisukohaga seotud. Kostja ei ole esile toonud ega tõendanud aluseid, millele tuginedes saaks lugeda lepingu lõppenuks enne nimetatud tähtaega. Eluruumi kasutamisest loobumine ei vabasta iseenesest üüri maksmise kohustusest. 6

§ 101lg.

1 p. 1 järgi on võlausaldaja õigustatud nõudma kohustust rikkunud võlgnikult kohustuse täitmist. Hageja nõuab üüri tasumist kuni lepingu lõppemiseni, s.o. kuni 3. augustini 2008.

§ 82lg.

1 järgi tuleb kohustust täita kokkulepitud tähtpäeval. Lepingu p. 2.1 ja 2.3 järgi kohustus üürnik tasuma esimese kuu üüri ettemaksuna ning maksma üüri igakuiselt maksustamisele kuuluva kuu eest eelneva kuu 1.kuupäevaks summas 5 500 krooni. Pooltel puudub vaidlus selles, et kostja on tasunud lepingu kehtivuse perioodil, s.o. 3.aprillist 2008 kuni 3.augustini 2008, üüri ja tagatisraha kogusummas 16 000 krooni. Kohus peab vajalikuks täpsustada hageja üüri arvestust. Lepingu kehtivuse perioodil pidanuks kostja tasuma üüri kogusummas (28 x 183,33) + (3 x 5 500) + (2 x 183,33) = 22 000 krooni. Seega võlgneb kostja hagejale üürimaksetena kokku 6 000 krooni. Kostja on osundanud tagatisrahalt arvestatavale intressile, mis kuulub

§ 308lg.

2 järgi üürnikule. Kostja ei ole intressi nõuet esitanud ega tuginenud tasaarvestusele, seega ei saa kohus kostja väitega arvestada. Kohus peab vajalikuks rõhutada, et hageja on tagatisraha arvel lugenud tasutuks juunikuu üüri, mis tulnuks lepingu järgi tasuda 1.maiks 2008. Seega on hageja arvestus kostjale soodus. Tagatisrahalt arvestatav intress vaidlusalusel perioodil oli

§ 94järgi 0,01 % päevas (4% aastas) ehk 0,55 krooni päevas.

Lepingujärgne viivitusintress (p. 2.4) on 0,5% tasumisele kuuluvast summast päevas ehk kokkulepitud üürist arvestatuna 27.50 krooni. Hageja on viivitusintressi nõude esitanud osaliselt, so. arvestusega 0,1% ehk 5,5 krooni päevas. Hageja on esitanud viivitusintresside nõude.

§ 101lg.

1 p. 6 ja § 113 järgi on võlausaldajal õigus nõuda rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral viivist. Pooled on lepingu sõlmimisel kokku leppinud viivitusintressi määras 0,5% päevas. Hageja on viivitusintressi nõudnud kokkulepitust kostjale soodsamas määras, s.o. arvestusega 0,1% päevas. Hageja viivitusintressi nõue tuleb lugeda põhjendatuks järgnevalt: viivis 0,1% maksekohustus tasumine viivitatud päevi otsuse päevas tegemiseni 4.aprill 2008 - 5 133.30 4.04.2008 aprilli üür 5 500.00 kr. 4.aprill 2008 - 5 500.00 4.04.2008 25 päeva 5.13 krooni mai üür 366.70 kr. (5133.30 kr.) 30.05.2008 549 päeva 0.13 krooni 5 000.00 kr. (133.30 kr) 1.mai 2008 - 5 500.00 4.04.2008 juuni üür tagatisraha arvel 1.juuni 2008 - 5 500.00 547 päeva 5.50 krooni juuli üür 1.juuli 2008 - 366.70 517 päeva 0.37 krooni augusti üür viivise summa 30.11.2009 128.25 kr. 73.18 kr. 3 008.50 kr. 191.29 kr. 7 kokku 30.novembril 2009 3 401.22 kr. Kohus jätab tähelepanuta poolte väited, mis on seotud korteri kahjustamise ja selle hüvitamisega, kuna need väljuvad hagi raamidest. Kahju hüvitamise nõuet kohtule esitatud ei ole. otsuse täitmise kord ja tähtaeg Pooled TsMS §-s 445 ettenähtud taotlusi kohtule ei esitanud. Tasaarvestatavaid nõudeid ei ole. menetluskulud M P on 3.septembri 2009 maksekorraldusega 48977 tasunud JP eest üürivaidluse läbivaatamise taotluse esitamisel ettenähtud riigilõivu 1 400 krooni. Menetluskulud tuleb jätta kostja kanda TsMS § 162 alusel. Kohus ei pea hageja üürivaidluskomisjoni pöördumist põhjendamatuks TsMS § 168 lg. 6 tähenduses. Arvestades üürilepingu lõpetamise asjaolusid, samuti asjaolu, et kostja ei ole kogu menetluse kestel tasunud isegi seda osa nõudest, mida ta tunnistab, ei ole hageja käitumine hinnatav põhjendamatu kohtusse pöördumisena. Kostja ei ole hagi õigeks võtnud. Kohus peab vajalikuks rõhutada, et hageja nõustus üürikomisjoni otsusega; seega kohtumenetlus on toimunud kostja, mitte hageja algatusel. resolutsioon Arvestades eeltoodut ja juhindudes TsMS §-st 162 lg. 1; 434-436; 438-439; 441-442; 452-453; 455; 632 lg. 1,

§-st 3 p. 1; 76; 82 lg. 1; 94; 101 lg. 1 p. 1 ja 6; 113; 313 kohus o t s u s t a s: hagi rahuldada osaliselt. Mõista JP’lt JMV’i kasuks välja 9 401.22 (üheksa tuhat nelisada üks) krooni, s.h. 6 000 krooni tasumata üürina ja 3 401.22 krooni viivitusintressidena 30.novembri 2009 seisuga. Tuvastada JP kohustus maksta JMV’ile viivitusintressi alates 1.detsembrist 2009 0,1% ulatuses täitmata põhikohustusest päevas. Jätta rahuldamata JMV’i hagi JP 354.94 krooni väljamõistmises. Jätta menetluskulud kostja kanda. Toimetada kohtuotsus menetlusosalistele kätte. Kohtuotsusele on õigus esitada apellatsioonkaebus Tallinna Ringkonnakohtule Harju Maakohtu Kentmanni Kohtumaja kaudu 30 päeva jooksul arvates otsuse kättetoimetamisest. Selgitada, et füüsilisel isikul või mittetulunduslikul juriidilisel isikul on õigus taotleda menetlusabi. Menetlusabi taotlemise korral tuleb kaebus ja menetlusabi taotlus esitada seaduses sätestatud tähtaja kestel. Kohus võib menetlusabi taotluse põhjendatuse korral anda menetlusosalisele tähtaja kaebuse täiendavaks 8 põhjendamiseks. /allkiri//pitser/ Aase Sammelselg kohtunik