) § 21 lg 5 kohaselt kehtestab Vabariigi Valitsus riigipiiri, piiriveekogu või mererannikuga piirnevate kohalike omavalitsusüksuste või maa- 2
lg 6 sätestab, et maavanem kuulab enne loa andmist ära maa asukohajärgse kohaliku omavalitsuse seisukoha ning luba antakse, kui maa erastamine ei ole vastuolus riigi ja kohaliku omavalitsusüksuse avalike huvide või julgeolekuga. Seega on maavanema poolt loa andmine kaalutlusõiguse alusel antav haldusakt. Kooskõlas haldusmenetluse seaduse (edaspidi HMS) § 56 lg-ga 3 kaalutlusõiguse alusel antud haldusakti põhjendustes tuleb märkida kaalutlused, millest haldusorgan on haldusakti andmisel lähtunud. Kaebaja märgib, et Ida-Viru maavanema 10.02.2009 otsuses puuduvad kaalutlused ja põhjendused, millest lähtudes on haldusorgan keeldunud loa andmisest tuginedes
§-s 21 ja Vabariigi Valitsuse 15.10.1996 määruses nr 249 sätestatule. Kaebaja leiab, et eelpooltoodu tõttu on haldusakt seadusevastane ja tuleb tunnistada kehtetuks. Vabariigi Valitsuse 06.11.1996 määrusega nr 267 kinnitatud „Maa ostueesõigusega erastamise korra“ p 23 kohaselt kontrollib erastamise korraldaja maa ostueesõigusega erastamiseks esitatud dokumentide ja andmete õigsust. Kaebaja leiab, et vaidlustatava haldusakti andmisel on maavanem rikkunud hea halduse tava, aga samuti isiku ärakuulamise ja kaalutlusõiguse põhimõtteid. Vaidlustatud haldusakti kohaselt on taotletaval maal asunud kultuurimaja põlenud ja roostetanud toru maa sees ei saa pidada arteesiakaevuks. Mingeid muid sisulisi põhjendusi maavanema haldusakt ei sisalda. Samuti ei nähtu haldusaktist, missugused kaebuse esitaja poolt esitatud andmed või dokumendid ei ole õiged. Kaevatavas haldusaktis viitas maavanem ehitusseaduse ja maareformi seaduse sätetele, millised reguleerivad vundamendiga seonduvat, kuid leiab, et arteesiakaevu osas, mille teenindamiseks soovis kaebaja maad erastada, puuduvad igasugused põhjendused (HMS § 56 lg 2). Kaebaja viitab HMS § 4 lg-le 1, mille kohaselt on kaalutlusõigus haldusorganile seadusega antud volitus kaaluda otsustuse tegemist või valida erinevate ostsustuste vahel. Kaalutlusotsus peab olema õiglane ja mõistlik ning selle andmisel tuleb arvestada kõiki olulisi poolt ja vastu argumente. Nimelt kaebaja leiab, et maavanem ei ole välja selgitanud arteesiakaevuga seonduvat, sest kaev on töökorras, s.o registreeritud Eesti Vabariigi veekatastris (number 17009) ning kaev omab passi nr K3097. Samuti on kaev registreeritud ehitusregistris numbriga 220296065. Maavanem ei ole välja selgitanud ka kultuurimaja tegelikku olukorda. Ainuüksi ühepoolselt teostatud välisvaatluse alusel (mille juurde kaebuse esitajat ei kutsutud), ei saa langetada otsustust loa andmata jätmise kohta maa ostueesõigusega erastamiseks. Illuka Vallavalitsuse poolt on kaebajale väljastatud kultuurimaja projekteerimisluba ning projekt on kooskõlastatud ja on esitatud taotlus ehitise rekonstrueerimiseks. Samuti on olemas projekt tervisekeskuse „Kurepesa“ rajamiseks kultuurimaja vundamendile. Maavanem ei ole ka neid asjaolusid välja selgitanud. Kaebuse esitajal puudus antud menetlusstaadiumis vajadus nende dokumentide esitamiseks haldusorganile, kuna tema taotlus maa erastamiseks oli esitatud
Kaebajal on oluline huvi hakata tegelema tema poolt omandatud maaüksusel teenindusega ja seoses sellega on ta ka kandnud kulusid. Vastavalt HMS § 40 lg-le 1 enne haldusakti andmist peab haldusorgan andma menetlusosalisele võimaluse esitada kirjalikus, suulises või muus sobivas vormis asja kohta oma arvamus ja vastuväited. Maavanem ei ole andnud kaebajale võimalust esitada oma sellekohast arvamust. Samuti ei ole kaebajat kaasatud vaatlusele ega antud võimalust täiendavate tõendite ja selgituste esitamiseks. Kaebaja arvates niivõrd olulise küsimuse lahendamisel menetlusosalise ilma jätmine võimalusest esitada omapoolne arvamus 3
ja Vabariigi Valitsuse 15.10.1996 määruse nr 249 alusel või keeldub ta maa ostueesõigusega erastamisest Vabariigi Valitsuse 06.11.1996 määrusega nr 267 kinnitatud „Maa ostueesõigusega erastamise korra“ alusel. Kaebaja palub tühistada Ida-Viru maavanema 10.02.2009 otsus HKMS § 26 lg 1 p 1 alusel. Vastustaja Ida -Viru maavanema vastusest kaebuse kohta nähtub, et 10.02.2006 omandas OÜ Kurepesa Holding Jõhvi notar Tiit Juse poolt koostatud ehitiste müügilepingu kohaselt Illuka vallas Kuremäe külas asuva ühekorruselise kultuurimaja ja arteesiakaevu. Nimetatud lepingu p 2.2.9 kohaselt on lepingu objektiks olev kultuurimaja tules hävinenud ja kasutuskõlbmatu. 20.02.2006 esitas kaebaja Illuka Vallavalitsusele avalduse maa ostueesõigusega erastamiseks Illuka vallas Kuremäe külas 10.02.2006 ehitise müügilepinguga nr 1181 omandatud hoonete ja rajatiste juurde (sihtotstarbega ärimaa suurus 1,6 ha). 20.02.2006 esitatud avaldus ei sisalda andmeid maakasutuse suuruse ega ka maakasutuse õigusliku aluse kohta. 19.01.2009 andis Illuka Vallavalitsus korralduse nr 10 „Loa taotlemine eraõiguslikule juriidilisele isikule maa erastamiseks hoonete juurde“, millega nõustus Illuka vallas Kuremäe külas tootmismaa erastamisega pindalaga 1,35 ha OÜ-le Kurepesa Holding ning esitas maa ostueesõigusega erastamise toimiku maavanemale. Korralduse nr 10 andmise alusteks on märgitud
lg 2, lg 5 ja lg 6 ning Vabariigi Valitsuse 15.10.1996 määrusega nr 249 kinnitatud „Kohalike omavalitsusüksuste ja maa-alade loetelu, kus maa erastamiseks välismaalase või Eesti eraõigusliku juriidilise isiku poolt on vajalik maavanem luba“. 10.02.2009 kirjaga nr.1.2-25/554 tagastas Ida-Viru maavanem Illuka Vallavalitsusele maa ostueesõigusega erastamise toimiku ning keeldus esitatud materjalide põhjal maa ostueesõigusega erastamiseks nõusolekut andmast, tuginedes VVS §-le 84 ja §-le 85 ning KOKS § 66 lg-le
lg-le 5 ja Vabariigi Valitsuse 15.10.1996 määrusega nr 249 kinnitatud „Kohaliku omavalitsuste ja maa-alade loetelude kinnitamine, kus maa erastamiseks välismaalastele või Eesti eraõigusliku juriidilise isiku poolt on vajalik maavanema luba“ ja märgib, et nimetatud määruse kohaselt saab Illuka vallas maad erastada eraõiguslikule juriidilisele isikule üksnes juhul, kui see ei ole vastusolus riigi ja kohaliku omavalitsusüksuse avalike huvide või julgeolekuga. Ida-Viru maavanema 10.02.2009 kiri, mis oli adresseeritud Illuka Vallavalitsusele, on käsitletav menetlustoiminguna, mitte haldusaktina. Nimetatud kirjas viidatakse Illuka Vallavalitsuse 19.01.2009 korralduses nr 10 esinevatele puudustele ja tehakse ettepanek nende kõrvaldamiseks. Kirja adressaadiks on Illuka Vallavalitsus, mitte OÜ Kurepesa Holding. Maavanem leiab, et Illuka Vallavalitsuse poolt erastamise eeltoimingute käigus antud eelhaldusakt (korraldus nr 10) on õigusevastane, kuna kohalik omavalitsus on rikkunud Vabariigi Valitsuse 06.11.1996 määrusega nr 267 kinnitatud „Maa ostueesõigusega erastamise korda“, mille p 4 kohaselt on kohaliku omavalitsuse kohustuseks maa ostueesõigusega erastamise toimingute läbiviimisel selgitada välja kõik maa ostueesõigusega erastamise seisukohast tähtsust omavad asjaolud. Eeltoodust tulenevalt on kaebaja viited HMS § 4 lg-le 1, § 51 lg-le 1, § 52 lg 1 p-le 2 ja § 56 lg-le 3 täiesti asjakohatud. Selleks, et taotleda maavanema luba tulenevalt Vabariigi Valitsuse 15.10.1996 määrusega nr 249 kinnitatud „Kohaliku omavalitsuste ja maa-alade loetelude kinnitamine, kus maa erastamiseks välismaalastele või Eesti eraõigusliku juriidilise isiku poolt on vajalik maavanema luba“ peab kohalik omavalitsus muuhulgas eelnevalt välja selgitama ka asjaolu, kas maa ostueesõigusega erastamise avalduses märgitud hooned ja rajatised vastavad seaduses sätestatud tingimustele, mis võimaldaksid nende ehitiste juurde maad ostueesõigusega erastada. Kaasatud järelevalvet teostava asutuse Maa-ameti arvamusest nähtub, et OÜ Kurepesa Holding omandas OÜ-lt Helgus 10.02.2006 ehitiste müügilepinguga Ida-Viru maakonnas Illuka vallas Kuremäe külas ühekorruselise kultuurimaja ja arteesiakaevu koos nende oluliste osade ja päraldistega. Lepingu p-st 2.2.5 nähtub, et lepingu objekt paikneb õiguslikul alusel kasutataval maal, mida ei ole kantud kinnistusraamatusse ja mille kinnistusraamatusse kandmiseks ei ole esitatud kinnistamisavaldust. Nimetatud maa suhtes ei ole jõustunud maa riigi omandisse jätmise või munitsipaalomandisse jätmise otsust, maade tagastamise või asendamise korraldusi ei ole vastu võetud, maa müügi- või hoonestusõiguse seadmise lepingut ei ole sõlmitud ega kantud maad riigi maakatastrisse. Lepingu p-s 2.3.3 ostja esindaja avaldab ja kinnitab, et ta on üle vaadanud lepingu objektiks olevad ehitised ja kinnistamata maaüksuse, millel ehitised asuvad ning tutvunud ostjale müüja poolt lepingu objekti kohta esitatud dokumentatsiooniga, sh plaanide ja maakasutusdokumentidega ning on eelnimetatud andmete alusel teadlik lepingu objekti seisukorrast. 20.02.2006 esitas OÜ Kurepesa Holding Illuka Vallavalitsusele maa ostueesõigusega erastamise avalduse, milles soovis osta maad Illuka vallas Kuremäe külas ca 1,6 ha ulatuses sihtotstarbega ärimaa. Samas avalduses on märgitud, et ehitised ja rajatised on omandatud 10.02.2006 ehitise müügilepinguga nr 1181. 19.01.2009 andis Illuka Vallavalitsus korralduse nr 10 „Loa taotlemine eraõiguslikule juriidilisele isikule maa erastamiseks hoonete juurde“, mille p-des 1 ja 1.1 nõustuti Illuka vallas Kuremäe külas 1,35 ha tootmismaa erastamisega OÜ-le Kurepesa Holding. 10.02.2009 kirjaga nr 1.2-25/554 „Maa ostueesõigusega erastamine“ keeldus maavanem loa andmisest OÜ-le Kurepesa Holding maa ostueesõigusega erastamiseks ning lähtudes VVS §-dest 84 ja 5
lg 1 kohaselt ostueesõigusega saavad maad erastada isikud, kellele maa on antud põliseks kasutamiseks taluseaduse (edaspidi TaS) alusel või kellel on õigus osta maad ehitise või istanduse omanikuna, arvestades
§-s 21 sätestatud kitsendusi.
lg-s 3 on sätestatud, et ehitisena maareformi seaduse tähenduses ei käsita lagunenud ja kasutusest väljalangenud, ümbrust või maasikupilti tunduvalt kahjustavaid ehitisi. Viimatinimetatud ehitised teeb omanik korda või kõrvaldab kohaliku omavalitsuse poolt määratud tähtpäevaks (tähtaeg ei tohi olla lühem kui üks aasta). Tähtpäevaks korrastamata või kõrvaldamata ehitised sundvõõrandatakse kinnisasja sundvõõrandamise seaduse (edaspidi KSVS) § 3 lg 1 p-1 8 sätestatu alusel. Ehitusseadus sätestab üheselt, et igasuguse ehitise, sh rajatise ehitamise eesmärk on rajada terviklik asi, millel on kindel kasutamise otstarve ja funktsioon. Seega on ka rajatis ehitustegevuse tulemusena valminud terviklik asi. Hoone lagunemisel või põlemisel ei muutu hoone rajatiseks ja hoonest järelejäänud vundamendi puhul ei ole tegemist iseseisva tervikliku ehitisega. Vundamenti tuleb käsitada ehitise ühe osana ja see ei oma iseseisva ehitise funktsiooni. Juhul, kui hoonest on järele jäänud ainult vundament, siis ei saa vallavalitsus määrata tähtpäeva hoone korda tegemiseks, sest sellisel juhul oleks tegemist juba uue hoone ehitamisega, mitte vana hoone korda tegemisega. Antud asjas ei oma tähendust ka see, et olemasolev vundament võimaldaks rajada sellele uut hoonet, sest kohalik omavalitsus saab määrata tähtpäeva ainult nende lagunenud ja kasutusest väljalangenud, ümbrust või maastikupilti tunduval kahjustavate ehitiste kordategemiseks, millised on ehitised ehitusseaduse tähenduses. 20.03.2009 esitas kaebaja vaide Ida-Viru maavanema 10.02.2009 kirja nr 1.2-25/554 „Maa ostueesõigusega erastamine“ peale, millega maavanem keeldus loa andmisest OÜ-le Kurepesa Holding Illuka vallas Kuremäe külas maa ostueesõigusega erastamiseks. Vaides märgiti, et OÜ Kurepesa Holding ehitiste omanikuna leiab, et maavanema toiminguga on rikutud tema õigusi erastada maad ostueesõigusega. Maavanema kirja motivatsiooniga on sisuliselt hõivatud üksnes kultuurimaja vundament ja vaide esitaja ei ole nõus vundamenti puudutava põhjendusega. Samas käesoleva vaide raames seda aspekti ei käsitleta. Märgitakse, et erastamiseks taotletaval maaüksusel asub peale vundamendi ka arteesiakaev, mida on maavanema kirjas nimetatud roostanud toruks maa sees. Vaide esitaja väitel on arteesiakaev töökorras ja selle võib igal hetkel äriühingu laos hoitava sügavpumbaga tööle panna. Arteesiakaev on rajatis, st ehitis nii ehitusseaduse kui ka
lg 1 mõistes, mis annab selle omanikule õiguse selle teenindamiseks vajaliku maa ostueesõigusega erastamiseks. Äriühingu poolt erastamiseks taotletava maa kasutusotstarve on tootmismaa, mis on kooskõlas nii arteesiakaevu kasutusotstarbega kui ka äriühingu arendamisplaanidega arteesiakaevu suhtes. Vaides palutakse maavanemal uuesti läbi vaadata kaebaja poolt 20.02.2006 esitatud avalduse alusel algatatud maa ostueesõigusega erastamise asi ning anda OÜ-le Kurepesa Holding luba äriühingu omandis oleva arteesiakaevu teenindamiseks vajaliku maa ostueesõigusega erastamiseks vastavalt Illuka Vallavalitsuse 19.01.2009 korraldusele nr 10. Vaidele oli lisatud OÜ-le Kurepesa Holding adresseeritud Viru Geoloogia OÜ 19.03.2009 kiri nr 035, milles kinnitatakse, et maaüksusel „Kultuurimaja“ asuv arteesiakaev sügavusega 45 m on töökorras. Ida-Viru maavanema 20.04.2009 kirjas nr 1.2-25/554-6 „Vastus vaidele“ korrati 10.02.2009 kirjas esitatud keeldumise õiguslikke põhjendusi ja märgiti täiendavalt, et OÜ poolt erastamiseks taotletaval maal Illuka vallas Kuremäe külas asunud kultuurimaja on täielikult põlenud ja selle kordategemine
lg-s 31 sätestatu kohaselt on sisuliselt uue hoone ehitamine ning eeltoodust tulenevalt ei saa vallavalitsus määrata Teile tähtpäeva ehitise kordategemiseks. Keskkonnaameti Viru regiooni andmete kohaselt (13.04.2009 vastus Ida-Viru maavanema 6
lg-le 1 kuulub erastamisele maa, mida maareformi seaduse alusel ei tagastata, ei jäeta riigi omandisse ega anta munitsipaalomandisse. Vastavalt
lg-le 4 võib Eesti eraõiguslik juriidiline isik maad erastada, kui ta on kantud Eesti äriregistri pidaja poolt peetavasse registrisse.
lg 5 kohaselt kehtestab Vabariigi Valitsus riigipiiri, piiriveekogu või mererannikuga piirnevate kohalike omavalitsusüksuste või maa-alade, samuti muude riigi julgeolekule tähtsate maa-alade loetelu, kus maa erastamiseks välismaalase või Eesti eraõigusliku juriidilise isiku poolt on vaja maavanema luba. Vabariigi Valitsuse 15.10.1996 määrusega nr 249 kinnitatud „Kohaliku omavalitsuste ja maa-alade loetelude kinnitamine, kus maa erastamiseks välismaalastele või Eesti eraõigusliku juriidilise isiku poolt on vajalik maavanema luba“ p 1 kohaselt on selliseks kohalikuks omavalitsusüksuseks ka Illuka vald. AÕSRS § 13 lg 3 sätestab, et ehitise omanikul on õigus saada maa omanikuks maareformi seaduses sätestatud alustel ja korras. Ehitusalune maa ei kuulu teistele isikutele tagastamisele, erastamisele, munitsipaalomandisse andmisele ega riigi omandisse jätmisele, kui seadusest ei tulene teisiti. Tulenevalt
S alusel või kellel on õigus osta maad ehitise omanikuna vastavalt maareformi seadusele.
lg-s 1 on sätestatud, et ostueesõigusega võib maad erastada
§-des 7, 8, 9, 10 ja 20 lg-tes 11, 12 ning §-s 21 sätestatud ulatuses, kui
§-st 221 ei tulene teisiti. Vastavalt
lg-le 6 määrab erastatava maa suuruse ja piirid vastavuse planeeringu ja maakorralduse nõuetega kindlaks kohalik omavalitsus Vabariigi Valitsuse poolt kehtestatud korras. Ehitise teenindamiseks vajalik maa määratakse juhul, kui krunt ei ole kindlaks määratud või krundi suuruse ja piiride muutmine on planeeringu ja maakorralduse nõuetest tulenevalt otstarbekas. Kuivõrd
(maa erastamise ulatus) lg 1 viitab ka
§-le 10 (väljaspool linna piire asuva maa tagastamine, millel asuvad riigi, kohaliku omavalitsuse või juriidilise isiku hooned või rajatised), siis hajaasustuses asuva juriidilise isiku hoonete või rajatiste tarbeks maa ostueesõigusega erastamisel tuleb üldjuhul lähtuda
lg-st 1, mille kohaselt väljaspool linnapiire ei tagastata riigi, kohaliku omavalitsuse või juriidilise isiku hoonete või rajatiste alust ning nende teenindamiseks vajalikku maad, kui õigustatud subjekt ning praegune ehitise omanik ei lepi kokku maale hoonestusõiguse seadmises ehitiste omanikule või ehitiste võõrandamises õigustatud subjektile. Seega tuleneb MaarRS § 221 lg-st 1 koostoimes
lg-ga 1, et mittetagastatava maa ulatus on ühtlasi ka ostueesõigusega erastatava maa ulatuseks, mis tähendab, et erastamisele kuulub ehitistealune ja nende teenindamiseks vajalik maa.
lg 3 kohaselt määrab ehitise teenindamiseks vajaliku maa suuruse ja piirid vastavuses planeeringu ja maakorralduse nõuetega kindlaks kohalik omavalitsus Vabariigi Valitsuse poolt kehtestatud korras. Tootmiseks vajalik maa ei kuulu ehitise teenindamiseks vajaliku maa hulka. Maareformi seaduses tehakse selget vahet ehitiste eriliikide: elamu, suvila, aiamaja ja sihtotstarbelises kasutuses olev loomakasvatushoone ning muude ehitiste vahel, samuti tehakse vahet, kas maad erastatakse ostueesõigusega ehitise juurde või ehitise teenindamiseks vajaliku maana. Ehitise juurde on võimalik maad ostueesõigusega erastada üksnes hajaasustuses
lg 1 p-de 1 ja 2 ning § 221 lg-te 2 ja 22 alusel, kui ehitisteks on elamu, suvila, aiamaja või sihtotstarbelises kasutuses olev loomakasvatushoone, lähtudes taotleja avalduses märgitud erastamiseks 7
lg 1 p-s 3 nimetatud muu ehitise ja § 10 lg-s 1 nimetatud riigi, kohaliku omavalitsuse või juriidilise isiku hoonete või rajatiste ning tiheasutuses paikneva
lg-s 1 nimetatud mistahes ehitise puhul erastatakse maad ostueesõigusega vaid ehitise teenindamiseks vajaliku maana ehk krundina.
lg 33 sätestab, et ehitise (ehitiste kompleksi) teenindamiseks vajalikuks maaks määratakse ehitusalune ning ehitist ümbritsev vähim tarvilik ja piisav kogus maad, mis tagab ehitise sihtotstarbelise kasutamise, hooldamise, ohutu ekspluateerimise ning füüsilise säilimise. Vabariigi Valitsuse 06.11.1996 määrusega nr 267 kinnitatud „Maa ostueesõigusega erastamise korra“ p-st 13 tuleneb, et ehitise teenindamiseks vajaliku maa määramine toimub Vabariigi Valitsuse 30.06.1998 määrusega nr 144 kinnitatud „Ehitise teenindamiseks vajaliku maa määramise korra“ (edaspidi ETMkord) kohaselt, mille p 4 sätestab, et ehitise teenindamiseks vajaliku maa määramisel tuleb arvestada, et ehitise teenindamiseks vajalikuks maaks määratakse ehitisealune ning ehitist ümbritsev vähim tarvilik ja piisav kogus maad, mis tagab ehitise sihtotstarbelise kasutamise ja hooldamise. Arvamuse andja viitab
lgle 31, mis sätestab, millised ehitised ei ole ehitisteks maareformi seaduse tähenduses. Nimetatud sätte kohaselt teed ning tehnovõrgud ja rajatised, mis võimaldavad tagastava maa otstarbekat kasutamist, ei ole rajatised maareformi seaduse tähenduses. Ehitistena maareformi seaduse tähenduses ei käsitata ka ajutisi hooneid või rajatisi ning lagunenud ja kasutusest väljalangenud, ümbrust või maastikupilti tunduvalt kahjustavaid ehitisi. Lagunenud ja kasutusest väljalangenud, ümbrust või maastikupilti tunduvalt kahjustavad ehitised teeb omanik korda või kõrvaldab kohaliku omavalitsuse määratud tähtpäevaks, kusjuures tähtaeg ei tohi olla lühem kui üks aasta. Tähtpäevaks korrastamata või kõrvaldamata ehitised sundvõõrandatakse KSVS 3 lg 1 p-s 8 sätestatu alusel. Kui kohalik omavalitsus määrab lagunenud ja kasutusest väljalangenud, ümbrust või maastikupilti tunduvalt kahjustava ehitise omanikule ehitise kordategemiseks tähtpäeva, määratakse ehitisele teenindamiseks vajalik maa, mida ehitise omanikul on õigus erastada pärast ehitise korrastamist. Maa-amet märgib, et eeltoodud sätete mõte ja eesmärk on vältida maa ostueesõiguse põhjendamatut kasutamist ning võimaldada teostada ehitise omaniku maa ostueesõigust üksnes seaduses sätestatud kriteeriumidele vastava ning otstarbekohast kasutamist võimaldava ja kasutuses oleva ehitise tarbeks. Sisuliselt on
lg-s 31 sätestatud diskretsiooninormiks kohalikule omavalitsusele, mitte aga ehitise omanikule, mis tähendab, et olenevalt asjaoludest peab kohalik omavalitsus hindama olukorda ja otsustama, kas nõuda ehitise omanikul määratud tähtpäevaks ehitise korrastamist või selle kõrvaldamist. Seadusega kohalikule omavalitsusele antud diskretsiooniõigust ei saa kohalik omavalitsus delegeerida ehitise omanikule, mis tähendab, et kui seadusega on kohalikule omavalitsusele antud teatud küsimuse kaalutlus- ja otsustusõigus, siis ei saa kohalik omavalitsus tema pädevusse kuuluva küsimuse lahendamist edasi anda kaalumiseks ja otsustamiseks isikule, kelle suhtes nimetatud otsus tuleks vastu võtta. Kuna tegemist on kohaliku omavalitsuse kaalutlusõigusega valida ja otsustada kahe erineva seaduses sätestatud võimaluse vahel, siis lagunenud ja kasutusest väljalangenud, ümbrust või maastikupilti tunduvalt kahjustava ehitise omanikule ehitise kordategemiseks tähtpäeva määramine on kohaliku omavalitsuse õigus, mitte kohustus. Kohalik omavalitsus saab ja võib määrata tähtpäeva ainult selliste lagunenud ja kasutusest väljalangenud, ümbrust või maastikupilti tunduvalt kahjustavate ehitiste kordategemiseks, mille kordategemine on maareformi seaduse mõttes ka reaalselt võimalik. Maareformi seadus kui reformiseadus toimib ehitusseaduse suhtes eriseadusena. Kuna ehitusseaduses ei ole ette nähtud erisätteid, mis kuuluksid kohaldamisele maareformi läbiviimisel, siis tuleb maareformi läbiviimisel lähtuda maareformi seadusest kui eriseadusest ning ehitusseadust kohaldatakse maareformi osas üksnes maareformi seaduses sätestatud ulatuses, s.o peamiselt ehitise mõiste sisustamisel. EhS § 2 lg 6 kohaselt on ehitamine ehitise püstitamine, ehitise rekonstrueerimine, ehitise tehnosüsteemise muutmine ja ehitise lammutamine. Ehitama võib 8
lg 31 esimese lause kohaselt ei ole rajatis maareformi seaduse tähenduses ning vastavalt AÕSRS § 152 lg 1 kohaselt on kinnisasja omanik (kelle maal tehnorajatis paikneb) kohustatud taluma olemasolevat tehnorajatist. Seega arteesiakaevu hooldusala raadiusega 10 m ehk 314 m2 ei kuulu ostueesõigusega erastamisele. Kuivõrd puurkaev paikneb jätkuvalt riigi omandis oleval reformimata maal, siis selle omanikul tuleb puurkaevu kasutamine, rekonstrueerimine, remontimine, hooldamine ja likvideerimine vormistada kooskõlas Vabariigi Valitsuse 05.06.2001 määrusega nr 144 kinnitatud ETMkorraga. Maa-amet märgib, et Illuka Vallavalitsuse 19.01.2009 korraldus nr 10 „Loa taotlemine eraõiguslikule juriidilisele isikule maa erastamiseks hoonete juurde“ on motiveerimata ja sellest ei nähtu, millistele ja millise kasutusotstarbega hoonetele ning mis eesmärgil ja otstarbel määratakse Illuka vallas Kuremäe külas hoonete teenindamiseks vajalikuks maaks 1,35 ha maad, kui
lg 33 ja ETMkorra p 4 sätestavad, et ehitise teenindamiseks vajalikuks maaks määratakse kooskõlas maakorralduse nõuetega ehitisealune ning ehitist ümbritsev vähim tarvilik ja piisav kogus maad, mis tagab ehitise sihtotstarbelise kasutamise, hooldamise, ekspluateerimise ning selle 9
lg-s 3 sätestatud tunnustele, siis puudub tal maa ostueesõigusega erastamise õigus maareformi seaduse alusel ja maavanema loa andmisest keeldumine ja maa ostueesõigusega erastamise toimiku tagastamine kohalikule omavalitsusele ei saa rikkuda tema subjektiivset õigust maa ostueesõigusega erastamiseks, sest sellist õigust pole tal tekkinud. KOHTU PÕHJENDUSED Haldusasja materjalidest nähtuvalt omandas OÜ Kurepesa Holding OÜ-lt Helgus 10.02.2006 Jõhvi notar Tiit Juse poolt koostatud ja tõestatud ehitiste müügilepinguga (not reg nr 1181) Ida-Viru maakonnas Illuka vallas Kuremäe külas asuva lepinguobjekti, milleks olid ehitised koosseisus ühekorruseline kultuurimaja ja arteesiakaev. Nimetatud lepingu p-st 2.2.9 nähtub, et lepinguobjektiks olev kultuurimaja on tules hävinenud ja kasutuskõlbmatu. Lepinguobjektil ei ole mingeid käesolevas lepingus nimetamata müüjale teadaolevaid varjatud puudusi, millest müüja ei ole ostjale teatanud või mida ostja ei saanud märgata ülevaatuse teostamisel. Lepingu p-i 2.2.3 kohaselt ostja on üle vaadanud lepinguobjektiks olevad ehitised ja kinnistamata maaüksuse, millel ehitised asuvad ning tutvunud ostjale müüja poolt lepinguobjekti kohta esitatud dokumentatsiooniga, sealhulgas plaanidega ja maakasutusdokumentidega ning on eelnimetatud andmete alusel teadlik lepinguobjekti seisukorrast, sealhulgas ehituslikust ja tehnilisest seisukorrast ning ehitiste juurde kuuluvate maaüksuse suurusest ja piiridest. Notariaalaktis osalenud mõlemat osalejat, s.o nii müüjat kui ka ostjat esindas sama isik – mõlema äriühingu juhatuse liige Niina Sedova, seega oli nii müüjale kui ka ostjale täpselt teada millises seisukorras võõrandatav lepinguobjekt oli. 20.02.2006 esitas OÜ Kurepesa Holding Illuka Vallavalitsusele maa ostueesõigusega 10
lg 3¹ sätestab, et ehitisena maareformi seaduse tähenduses ei käsitata ka lagunenud ja kasutusest väljalangenud, ümbrust või maastikupilti tunduvalt kahjustavaid ehitisi. Viimatinimetatud ehitised teeb omanik korda või kõrvaldab kohaliku omavalitsuse määratud tähtpäevaks, kusjuures tähtaeg ei või olla lühem kui üks aasta. Tähtpäevaks korrastamata või kõrvaldamata ehitised sundvõõrandatakse KSVS § 3 lõike 1 p-s 8 sätestatu alusel. Kui kohalik omavalitsus määrab lagunenud ja kasutusest väljalangenud, ümbrust või maastikupilti tunduvalt kahjustava ehitise omanikule ehitise kordategemiseks tähtpäeva, määratakse ehitisele teenindamiseks vajalik maa, mida ehitise omanikul on õigus erastada pärast ehitise korrastamist. Kui hoonest on järele jäänud ainult vundament, siis ei saa vallavalitsus määrata tähtpäeva hoone kordategemiseks, kuna sellisel juhul oleks tegemist juba uue hoone ehitamisega, mitte vana hoone kordategemisega. Isegi juhul, kui vundament on seisukorras, mis võimaldab rajada sellele uut hoonet, ei oma see käesolevas asjas tähendust, sest sellisel juhul oleks tegemist uue hoone ehitamisega, mitte aga lagunenud ja kasutusest väljalangenud, ümbrust või maastikupilti tunduvalt kahjustatava ehitise kordategemisega, mis annaks õiguse selle maa ostueesõigusega erastamiseks. OÜ Kurepesa Holding esitas 20.03.2009 vaide Ida-Viru maavanema 10.02.2009 kirja nr 1.2-25/554 “Maa ostueesõigusega erastamine” peale, millega maavanem keeldus talle loa andmisest Kuremäe külas maa ostueesõigusega erastamiseks. Kõneallolevas vaides kaebaja märkis, et maavanem rikkus tema kui ehitiste omaniku õigusi maa ostueesõigusega erastamiseks. Vaide esitaja leiab ka, et tema poolt taotletaval maaüksusel asub peale vundamendi ka töökorras arteesiakaev, mille võib koheselt tööle rakendada. Samuti on kaebaja veendunud, et arteesiakaev on rajatis, st ehitis nii ehitusseaduse kui ka
lg 1 mõistes, mis annab selle omanikule õiguse selle teenindamiseks vajaliku maa ostueesõigusega erastamiseks. Vaide esitaja palus maavanemal uuesti läbi vaadata OÜ Kurepesa Holding poolt 20.02.2006 esitatud avalduse alusel algatatud maa ostueesõigusega erastamise küsimus ning anda kaebajale luba äriühingu omandis oleva arteesiakaevu teenindamiseks vajaliku maa ostueesõigusega erastamiseks kooskõlas Illuka Vallavalitsuse 19.01.2009 korraldusega nr 10. Ida-Viru maavanema vastuses vaidele (20.04.2009 kiri nr 1.2-25/554-6) märgiti täiendavalt 10.02.2009 kirjas toodule, et taotletaval maal Illuka Vallas Kuremäe külas asunud kultuurimaja on täielikult põlenud ja selle kordategemine on sisuliselt uue hoone ehitamine ning seetõttu ei saa vallavalitsus määrata kaebajale tähtpäeva ehitise kordategemiseks. Keskkonnaameti Viru regiooni 13.04.2009 vastusest Ida-Viru maavanema teabenõudele nähtub, et puurkaev (katastri nr 17009) on ühe kinnistu (kood 3644, Kuremäe küla, Illuka vald) teenindamiseks ja vett võetakse sellest alla 5 m³ ööpäevas, mistõttu puurkaevu hooldusala raadiuseks on 10 m. Puurkaev on tehnorajatis ehitusseaduse, asjaõigusseaduse ja asjaõigusseaduse rakendamise seaduse tähenduses ning AÕSRS § 15² lg 1 kohaselt on kinnisasja omanik kohustatud taluma olemasolevat tehnovõrku või -rajatist.
lg-s 31 sätestatud tehnorajatis ei ole rajatis maareformi seaduse tähenduses ja selle teenindamiseks vajalik maa ei kuulu erastamisele.
-e § 6 lg-st 3¹ ja ETMkorra p-st 3 tulenevalt saab lagunenud ja kasutusest väljalangenud, ümbrust või maastikupilti tunduvalt kahjustavale ehitisele määrata teenindamiseks vajaliku maa üksnes juhul, kui kohalik omavalitsus määrab vastavalt
-e § 6 lg-le 3¹ sellise ehitise kordategemiseks tähtaja ning ehitise teenindamiseks vajaliku maa ostueesõigusega erastamise õigus tekib ehitise omanikul alles pärast seda, kui ehitis on korrastatud. Ida-Viru maavanem keeldus oma 10.02.2009 kirjas nr 1.2-25/554“ Maa ostueesõigusega erastamine“ tuginedes VVS §-dele 84 ja 95 ning KOKS § 66 lg-le 1 loa andmisest OÜ-le Kurepesa Holding maa ostueesõigusega erastamiseks ning tegi Illuka Vallavalitsusele ettepanelu tunnistada oma 19.01.2009 korraldus nr 10 „Loa taotlemine eraõiguslikule juriidilisele isikule maa erastamiseks hoonete juurde“ kehtetuks. Loa taotluse esitas Illuka Vallavalitsus, mitte OÜ Kurepesa Holding ning Ida Viru maavanem on Illuka Vallavalitsusele suunatud haldusaktiga keeldunud loa andmisest, tagastanud maa ostueesõigusega erastamise toimiku ning teinud Illuka Vallavalitsusele ettepaneku 19.01.2009 korralduse nr 10 kehtetuks tunnistamiseks.
, Vabariigi Valitsuse 06.11.1996 määrusega nr 267 kinnitatud „Maa ostueesõigusega erastamise kord” ega Vabariigi Valitsuse 15.10.1996 määrusega nr 249 kinnitatud „Kohaliku omavalitsuste ja maa-alade loetelude kinnitamine, kus maa erastamiseks välismaalastele või Eesti eraõigusliku juriidilise isiku poolt on vajalik maavanema luba“ ei näe ette, et loa taotluse maavanemale võib esitada maa ostueesõigusega erastamise avalduse esitanud isik. Eeltoodust tuleneb, et menetlusosaliseks loa taotlemisel oli Illuka Vallavalitsus, mitte aga kaebaja. Haldusakt, millega keelduti loa andmisest, aga samuti maa ostueesõigusega erastamise toimiku tagastamine ning maavanema poolt haldusaktis tehtud ettepanek korralduse nr 10 kehtetuks tunnistamiseks olid suunatud Illuka Vallavalitsusele, mitte aga kaebajale. Eeltoodust järeldub, et Ida-Viru maavanema 10.02.2009 otsustus nr 1.2-25/554 ei tekitanud, muutnud ega lõpetanud OÜ Kurepesa Holding suhtes ühtegi õigussuhet ning sellest tulenevalt 12
Tehisintellekti selgitus ametliku seadusteksti põhjal. Orienteeruv, ei asenda õigusnõustamist.