← Eesti

2-08-87882/3

Obsah (8)§ 33§ 3§ 208§ 1028§ 119§ 5§ 11§ 113

2-08-87882 KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL ÄRAKIRI Kohus Harju Maakohus, Tartu mnt kohtumaja Kohtukoosseis kohtunik Indrek Parrest Otsuse tegemise aeg ja koht 15. detsember 2009.a, Tallinn Tsiviilasj

) § 33 lg-s 2 sätestatut arvestades olema sõlmitud notariaalselt tõestatud vormis. Hageja viitab seejuures ka Riigikohtu

  1. mai 2006.a otsusele tsiviilasjas nr 3-2-1-32-06 (p 16). Poolte vahel sõlmitud broneerimislepingu puhul ei ole seda vorminõuet 2 2-08-87882 järgitud, millest tulenevalt on leping tühine. Tühise tehingu alusel saadu kuulub vastavalt tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 84 lg-le 1 tagastamisele. KOSTJA VASTUVÄITED HAGILE Kostja vaidleb kohtule esitatud kirjalikus vastuses hagile vastu ja palub jätta selle rahuldamata.
  2. Kostja leiab, et broneerimisleping vastab poolte tahtele. Hageja oli enne lepingu allkirjastamist selle sisuga põhjalikult tutvunud. Samuti selgitas maakler N.D lepingu sõlmimisel iga lepingupunkti sisu. Kostja möönab, et paar päeva pärast broneerimislepingu sõlmimist teavitas hageja maaklerit soovist kinnistut mitte osta. Samas soovitas maakler hagejal selle üle järele mõelda, teavitades hagejat õiguslikest tagajärgedest, mis tulenevad broneerimislepingu punktidest 3.1, 10.2 ja 11.
  3. Kostja tugineb viidatud lepingupunktidele ka kohtumenetluses. Kostja leiab, et hageja rikkus lepingupunkti 10.2, mis annab kostjale lepingu punktide 3 ja 11.2 alusel õiguse keelduda 20 000 krooni suuruse broneerimistasu tagastamisest. Lepingu punktis 3.1 on pooled avaldanud, et ei käsitle lepingut eellepinguna (

§ 33

tähenduses) ega kinnisasja omandamise või võõrandamise lepinguna (AÕS § 119 tähenduses). Lepingu punktist 10.2 tuleneb, et kui lepingu mittetäitmise eest vastutab ostja (s.t hageja), jääb müüjale (kostjale) leppetrahvina 100% ostja poolt tasutud broneerimistasust, sõltumata tegeliku kahju suurusest. Broneerimislepingu punkt 11.2 näeb ette, et juhul kui lepingu mõni osa satub vastuollu Eesti Vabariigi seadustes sätestatuga, ei mõjuta see lepingu muu osa kehtivust. MENETLUSE KÄIK

  1. Kohtuistungil jäi hageja menetluses varasemalt esitatud väidete ja nõude juurde ning palus hagi rahuldada. Kostja vaidles hagile vastu, paludes jätta selle rahuldamata. Hageja palus hagi rahuldamise korral määrata kohtuotsuses kindlaks, et kostjal tuleb tasuda väljamõistetavalt summalt seadusjärgset viivist alates kohtulahendi jõustumisest kuni rahasumma tasumiseni. KOHTUOTSUSE PÕHJENDUSED
  2. Kohus leiab, et hagi kuulub rahuldamisele.
  3. Pooltel puudub vaidlus selles, et nende vahel on sõlmitud
  4. juunil 2008.a hagis nimetatud broneerimisleping, mille esemeks oli aadressil XXX, Harjumaa, asuva kinnistu müügilepingu ettevalmistamine. Samuti puudub vaidlus selles, et hageja on tasunud broneerimiselepingu alusel kostjale 20 000 krooni ning et hageja on loobunud kinnistu ostmisest, teavitades sellest broneerimislepingut vahendanud maaklerit ning esitanud kostjale raha tagastamise nõude. Kostja ei ole hagejale broneerimislepingu alusel tasutut tagastanud.
  5. Pooltel on õiguslik vaidlus küsimuses, kas
  6. juunil 2008.a sõlmitud broneerimisleping on õiguslikult vaadeldav kinnisasja müümisele suunatud eellepinguna ning seetõttu seadusest tuleneva vorminõude järgimata jätmise tõttu tühine. Jaatava vastuse korral kuuluks lepingu alusel tasutu tagastamisele vastavalt alusetu rikastumise sätetele.
  7. Vastavalt TsÜS § 83 lg-le 1 on tehing selle seaduses sätestatud vormi järgimata jätmise korral tühine, kui seadusest või vormi nõudmise eesmärgist ei tulene teisiti. Kooskõlas

§ 33

lg-s 1 sisalduva määratlusega on eelleping kokkulepe, millega pooled kohustuvad tulevikus sõlmima lepingu eellepingus kokkulepitud tingimustel. Sama paragrahvi teisest lõikest tuleneb, et kui seaduse kohaselt tuleb leping sõlmida teatud vormis, peab ka eelleping olema sõlmitud samas vormis. Kinnisasja omandamisele suunatud võlaõiguslik leping peab kooskõlas AÕS § 119 lg-ga 1 olema notariaalselt tõestatud. Arvestades

§ 3

2-08-87882 33 lg-s 2 sätestatut, kehtib samasugune vorminõue järelikult ka kinnisasja omandamise eellepingu suhtes. Selle vorminõude järgimata jätmisel on tehing TsÜS § 83 lg 1 järgi tühine. Esitatud seisukoht on leidnud korduvalt kinnitust Riigikohtu tsiviilkolleegiumi praktikas (vt nt: Riigikohtu

  1. novembri 2003.a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-127-03 (p 2729);
  2. novembri 2003.a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-131-03 (p 23-26) ja
  3. detsembri 2004.a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-151-04 (p 15 ja 16)). Erandiks võib seejuures olla üksnes AÕS § 119 lg 2 juhtum, kui tehingu täitmiseks on sõlmitud kehtiv asjaõigusleping ja tehtud on kanne kinnistusraamatusse.
  4. Hinnates vaidlusaluse lepingu (vt toimik, lk 3-6, tõlge, lk 7-9) sisu tervikuna, leiab kohus, et lepingu näol on tegemist kinnisasja omandamisele suunatud eellepinguga

§ 33lg 1 tähenduses.

Taolist järeldust toetab esmalt hageja poolt välja toodud punkt 10.2, mis näeb ette leppetrahvisanktsiooni juhul, kui müügilepingut ei sõlmita hagejast sõltuvatel põhjustel. Seejuures tuleb arvestada, et broneerimiselepingu punktis 9.2 on pooled sisuliselt kokku leppinud kinnisasja müügihinnas ja punkti 9.1 kohaselt tulnuks hageja poolt kostjale tasutud 20 000 krooni arvestada kui müügihinna ettemakset (n.ö avansilist makset). Seega iseseisvaid kokkuleppeid kinnisasja ostu broneerimise (s.t ostuõiguse reserveerimise) eest tasu maksmise osas lepingus ei sisaldu. Lisaks sisaldab broneerimislepingu punkt 2 ostja (s.t hageja) kohusust kinnisasja ostmiseks ja müügilepingu sõlmimiseks, m.h broneerimislepingus kokku lepitud tingimustel. Samuti on eellepingule või isegi võlaõiguslikule müügilepingule iseloomulikud broneerimislepingu punktides 9.3-9.5 ning 9.6-9.8 sisalduvad kokkulepped. Punktis 9.3 sisalduvad kokkulepped kinnisasja otsese valduse üleandmisega seonduva kohta, seejuures on pooled kokku leppinud valduse üleandmise konkreetses kuupäevas ning ostja leppetrahvi nõudmise õiguses kõnealuse kohustuse täitmisega viivitamise korral. Punktid 9.4 ja 9.5 reguleerivad kinnisasjaga seonduvate maksete ja maksude tasumisega seonduvat. Lähtudes

§ 208

lg-s 1 sätestatust, on asja üleandmisega seonduvad müüja kohustused omased (võlaõiguslikule) müügilepingule. Punktides 9.6-9.8 on pooled kokku leppinud notariaalse müügilepingu sõlmimisega seonduvate kulude kandmisega seonduvas. Ka taolised kokkulepped ei peaks olema hõlmatud kostja poolt väidetava broneerimissuhtega.

  1. Seega pidanuks
  2. juunil 2008.a sõlmitud broneerimislepinguna pealkirjastatud leping kui kinnisasja omandamise eelleping olema notariaalselt tõestatud (TsÜS § 82) ning kirjalikus vormis sõlmitud (TsÜS § 78) leping tuleb lugeda õigustühiseks. Vastavalt TsÜS § 84 lg-le 1 ei ole tühisel tehingul algusest peale õiguslikke tagajärgi ning tühise tehingu alusel saadu tagastatakse vastavalt alusetu rikastumise sätetele, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti.

§ 1028

lg-st 1 tuleneb, et kui isik (saaja) on teiselt isikult (üleandja) midagi saanud olemasoleva või tulevase kohustuse täitmisena, võib üleandja saadu saajalt tagasi nõuda, kui kohustust ei ole olemas, kohustust ei teki või kui kohustus langeb hiljem ära. Lähtudes ülaltoodust, tuleb hageja poolt kostjale tasutud 20 000 krooni viimaselt välja mõista kui alusetult saadu. 11. Seonduvalt poolte väidetega märgib kohus veel järgmist. Kostja on tuginenud muu hulgas broneerimislepingu punktis 3.1 sisalduvale poolte kinnitusele, et nad ei käsitle lepingut eellepinguna (

§ 33

tähenduses) ega kinnisasja omandamise või võõrandamise lepinguna (

§ 119tähenduses (eeldatavalt on pooled silmas pidanud siiski AÕS § 119)).

Kohus märgib esmalt, et taoline deklaratsioon iseenesest ei saa muuta sõlmitud lepingu õiguslikku sisu ega mõjutada AÕS § 119 lg 1 ja

§ 33lg 2 kehtivust.

Need normid ei ole oma olemusest tulenevalt dispositiivsed (

§ 5

). AÕS § 119 lg 1 ja

§ 33

lg 2 sätete eesmärgiks on kaitsta nii kinnisasja ostjat kui ka müüjat järelemõtlematult ning notari selgitusteta kinnisasja omandamisega või võõrandamisega seotud siduvate kohustuste võtmise eest. Esmajoones puudutab see erinevaid sanktsiooninõudeid poolte vastu, kui kavandatud müügileping jääb mingil põhjusel sõlmimata. Selliselt on viidatud 4 2-08-87882 sätete sisu selgitatud ka Riigikohtu

  1. mail 2006.a tsiviilasjas nr 3-2-1-32-06 tehtud otsuse punktis
  2. Kohus ei näe kõnealusel poolte kinnitusel (kokkuleppel) käesoleval juhul muud eesmärki kui seadusest tulenevast imperatiivsest vorminõudest möödahiilimine. Seetõttu tuleb kõnealust lepingupunkti lugeda tühiseks selle vastuolu tõttu heade kommetega (TsÜS § 86). Lisaks ei oleks võimalik seadusest tulenevast vorminõudest ka poolte kokkuleppel kõrvale kalduda (

§ 11lg 1).

Põhimõtteliselt samal seisukohal on kohus ka kostja poolt viidatud broneerimislepingu punktis 11.2 sisalduva osas. Lepingupunktis sisaldub kokkulepe, et juhul kui lepingu mõni osa satub vastuollu Eesti Vabariigi seadustes sätestatuga, ei mõjuta see lepingu muu osa kehtivust. See lepingupunkt satub oma sisult osaliselt vastuollu TsÜS §-s 85 sätestatuga, mis ei ole olemuselt dispostiivne norm. Vastavalt TsÜS §-le 85 ei too tehingu ühe osa tühisus kaasa teiste osade tühisust, kui tehing on osadeks jagatav ja võib eeldada, et tehing oleks tehtud ka tühise osata. Senises Eesti kohtupraktikas on leidnud küll kinnitust ka seisukoht, et kinnisasja omandamise eellepingu tühisus ei pruugi kaasa tuua kogu lepingu tühisust. Leping võib kehtida juhul, kui tasu makstakse üksnes selle eest, et müüja müügiobjekti mingil ajavahemikul kolmandatele isikutele ei müüks (n-ö broneerimine), kuid ostjal ega müüjal ei tohi olla kohustust hiljem kinnisasja omandada või võõrandada. Seejuures on poolte kohustuse hindamisel oluline ka broneerimistasu suurus. Kui see ületab ainuüksi broneerimise eest mõistlikult makstava summa ja kokku on lepitud nt selle jäämine teisele poolele müügilepingu sõlmimata jäämisel, viitab see, et tegelikult on tegemist kinnisasja müügi eellepingu või juba müügilepinguga, mis peab olema notariaalselt tõestatud. Teise erandina saab tunnistada lepingut, mille põhiesemeks on ehitamine, mitte müük (vt nt: Riigikohtu

  1. mai 2006.a. otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-32-06 (p 16)). Siiski tuleb eeldada, et kinnisasja omandamisele suunatud kokkulepete tühisus toob üldjuhul kaasa ka kõrvalkokkulepete (broneerimise, ehitamise või kinnisasja jagamise) tühisuse (vt: Riigikohtu
  2. mai 2006.a ülalviidatud otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-32-06 (p 16) ja
  3. juuni 2007.a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-70-07 (p 15)). Seega, juhul kui samas lepingudokumendis on nii müügilepingu eellepingu kui ka broneerimislepingu elemente ja eelleping on tühine vorminõude rikkumise tõttu, ei saa eeldada, et broneerimisleping oleks tehtud ka ilma tühise eellepingu osata. Nagu kohus on juba eelpool märkinud, sisaldab poolte vahel sõlmitud broneerimisleping mitmeid eellepingule omaseid kokkuleppeid (vt otsuse p 9). Kohtu hinnangul ei saa eeldada, et broneerimisleping oleks sõlmitud ka viidatud tingimusteta (s.t ilma tühise osata).
  4. Pooled on esitanud menetluse käigus ka väiteid seonduvalt broneerimislepingu objektiks olnud kinnisasja mittevastavusega lepingutingimustele (kinnisasja tegelik suurus oli väidetavalt müüja poolt lubatust väiksem). Hagi eset arvestades ei ole mainitud väited õiguslikult asjakohased (hagi on esitatud lepinguvälisele võlasuhtele põhinevalt), mistõttu kohus ei pea vajalikuks neid sisuliselt käsitleda.
  5. Vastavalt TsMS § 445 lg-le 1 võib kohus poole taotlusel kindlaks määrata otsuse täitmise viisi ja korra ning täitmise tähtaja või tähtpäeva ja asjaolu, et otsus täidetakse viivitamata või et otsuse täitmine tagatakse mõne hagi tagamise abinõuga. Hageja on käesolevas asjas esitanud taotluse määrata kohtuotsuses kindlaks, et kostjal tuleb tasuda väljamõistetavalt summalt seadusjärgset viivist alates kohtulahendi jõustumisest kuni rahasumma tasumiseni (vt toimik, lk 38). Kohus leiab, et nimetatud taotlus tuleb rahuldada osaliselt. Viise tasumine rahuldatud põhinõudelt on hageja õigustatud huvisid arvestades kohtu hinnangul põhjendatud. Vaatamata hageja poolt juba
  6. novembril 2008.a esitatud raha tagastamise nõudele ei ole kostja seda käesoleva hetkeni teinud. Seetõttu on kaheldav 5 2-08-87882 ka käesoleva kohtuotsuse vabatahtlik täitmine kostja poolt, mis omakorda kahjustab hageja seadusega kaitstud huve. Samas peab kohus vajalikuks viivise tasumise kohustust piirata põhinõude suurusega. Kostja poolt oma kohustuse täitmise tagajärjena hagejale tekkiv kahju (raha vaba kasutamise võimaluse puudumise näol) ei ole eeldatavalt suurem põhinõude summast (20 000 kr). Seega kohustab kohus kostjat tasuma viivist käesoleva kohtuotsusega välja mõistetud põhinõude summalt (20 000 kr)

§ 113

lg-s 1 sätestatud ulatuses alates kohtuotsuse jõustumisest kuni otsuse täitmiseni, kuid kokku mitte rohkem kui 20 000 krooni (s.o põhinõude summa). 14. TsMS § 173 lg 1 kohaselt esitab asja menetlenud kohus menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses. Vastavalt TsMS § 173 lg-s 4 sätestatule näeb kohus menetluskulude jaotuses ette, millised menetluskulud keegi menetlusosalistest peab kandma, välja arvatud kulude rahalise suuruse. Vajaduse korral määrab kohus kindlaks menetluskulude proportsionaalse jaotuse menetlusosaliste vahel. TsMS § 162 lg 1 kohaselt kannab hagimenetluse kulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kuivõrd kohus rahuldab hagi, jäävad menetluskulud kostja kanda. Kohus selgitab, et menetlusosaline võib nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude jaotuse alusel 30 päeva jooksul alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest (TsMS § 174 lg 1). Hüvitatava summa kindlakstegemise avaldus esitatakse asja menetlenud esimese astme kohtule. Avaldusele lisatakse menetluskulude nimekiri, milles on detailselt näidatud kulude koosseis. Avalduses tuleb kinnitada, et kõik kulud on kantud seoses kohtumenetlusega (TsMS § 174 lg 3). Indrek Parrest /allkiri/ kohtunik ÄRAKIRI ÕIGE KOHTUNIK 6

🔗 Ametlikule allikale

Tehisintellekti selgitus ametliku seadusteksti põhjal. Orienteeruv, ei asenda õigusnõustamist.