KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Harju Maakohus Kohtukoosseis Kohtunik Peeter Pällin Otsuse avalikult teatavaks 30. november 2009.a, Tallinn, Tartu mnt kohtumaja tegemise aeg ja koht Tsiviilasja

RS § 21 Kiili Vallavalitsusele. 19.09.2000 esitas Kiili vald notar Mare Millerile avalduse, millega avaldati soovi teostada ostueesõigust J kinnistu suhtes vastavalt

RS § 20 lg-le

1. Hageja on tasunud notari deposiiti ostumüügilepingus märgitud müügihinna 10 000 kr. ja 888 kr. vajalike kulutuste hüvitusena. Kostja on keeldunud hageja kandmisest kinnistu omanikuna kinnistusraamatusse ja on esitanud hagejale nõude 123 250 kr. vajalike kulutuste hüvitamiseks. Hageja vaidles nimetatud nõudele vastu, kuna kostja väiteid kulutuste tekkimise osas ei saa lugeda tõendatuteks ega põhjendatuteks. Legaalset lammutamist kui ehitustegevust on võimalik tõendada vaid selliselt, et kronoloogiliselt peaks eelnema faktilisele lammutamisele kohaliku omavalitsuse poolt väljastatud soodustav haldusakt (ehitusluba ehitise lammutamiseks) või kirjalik nõusolek lihtsa ja väikese ehitise lammutamiseks, selliseid dokumentaalseid tõendeid aga esitatud ei ole. Seega ei ole tõendatud ehitise lammutamine kui legaliseeritud toiming, mistõttu ei ole tõendatud ega tõendatav ehitise lammutamine sellisel kujul, mis võimaldaks seda toimingut käsitleda kui alust kostja poolt tehtud vajalike kulutuste hüvitamise nõudele. Kostja ei olnud vastu Kiili valla poolt J kinnistu ostueesõigusega omandamisele, kuid soovis, et talle tasutuks seaduses ettenähtud kasulikud ja vajalikud kulutused. Alates ostumüügi kuupäevast läks kinnistu omand automaatselt kostjale üle ja ta sai J omanikuks vastavalt ostumüügi lepingule. Ehitist oli raske hooneks pidada, kuna tal puudusid uksed, aknad, katus ja seinad olid enamuses kas mädanenud või puruks tulistatud. Vastavalt firmast A saadud eksperthinnangule kuulus likvideerimisele mitte terve ehitis, vaid lagunenud palkstruktuur kuni vundamendini. Vundament ei olnud avariiohtlik ja seda ei likvideeritud. Kostjal ei jäänud muud üle, kui tellida ehitise lagunenud puitkonstruktsioonide kõrvaldamine. Vastavad puitkonstruktsioonid said ka likvideeritud. Alles jäid vundament koos muude struktuuridega, segipaisatud eterniit ehitise kõrval ladustati. Kuna kostjale ei ole hüvitatud tema poolt tehtud seaduslikke kulutusi seoses avariiohtliku ehitise puitkonstruktsioonide likvideerimisega, siis ta peab vajalikuks esitada vastuhagi tema poolt tehtud kulutuste ja muu korvamiseks. Maakohtu otsus Harju Maakohus rahuldas hagi
2. 06 2008 otsusega ning jättis menetluskulud kostja kanda. Kohus leidis, et kostjal ei ole vastuväiteid kinnistu ostueesõigusega omandamisele Kiili valla poolt. Seega kostja tunnistab hagi ja hagile vastuväited puuduvad. 2

RakS §-s 20 lg.1 sätestatud ostueesõigust, esitades 19.09.2000 notariaalse ostueesõiguse teostamise avalduse. Kuni 1. juulini 2002 kehtinud

§ 264

lg.3 kohaselt astus ta ostu-müügilepingu järgi ostja asemele ja omandas õiguse nõuda kinnistusraamatusse kande tegemist ning ostja keeldumisel õiguse esitada hagi kinnistusraamatusse kande tegemiseks ja kinnisasjale omandiõigus tunnustamiseks.

§ 269

lg.2 sätestas, et kui kinnisasi on juba läinud ostja omandisse või valdusesse, on ostueesõigust teostav isik kohustatud hüvitama (lisaks ostuhinnale ja lepingu sõlmimisega ning kinnistusraamatusse kandmisega seotud vajalikele kulutustele) ostja poolt tehtud vajalikud ja kasuliku kulutused ning tasutud maksud.

§ 271

kohaselt kui ostueesõigust teostanud isik ei tasu ostuhinda ega hüvita kulutusi, mida ta on kohustatud tasuma, võib ostja keelduda avalduse esitamisest ostueesõigust teostanud isiku kandmiseks kinnistusraamatusse kinnisasja omanikuna, samuti talle valduse üleandmisest. Nimetatud paragrahvide koosmõjust tuleneb, et kui esialgne ostja keeldub nõusoleku andmisest ostueesõigust teostanud isiku omanikuna kinnistusraamatusse kandmiseks põhjendusel, et ostueesõigust teostanud isik ei ole hüvitanud tema poolt kinnistule tehtud vajalikke kulutusi, siis on hagi esemeks ka asjaolu tuvastamine, kas ja kui suures osas tegi esialgne ostja kinnisasjale vajalikke kulutusi, s.o. selleks ei pea esialgne ostja esitama vastuhagi. Vastavalt kehtiva TMS §-le 19 lg.1 ja Riigikohtu selgitusele tsiviilasjas nr. 3-2-1-13-06, p.27 võib sellises vaidluses olla kohtuotsus ka tingimuslik, s.o. kohus võib kohustada andma nõusoleku kinnistusraamatu kande muutmiseks tingimusel, et ostueesõiguslane hüvitab esialgsele ostjale tema poolt tehtud vajalikud kulutused. Lähtudes TsMS §-st 445 lg.1 võib kohus esialgse ostja nõudel määrata kindlaks ka otsuse täitmise tähtaja, s.t. aja, mille kestel ostueesõiguslane võib nõuda sellise otsuse sundtäitmist TMS § 19 järgi. Ringkonnakohus märkis, et ehitise lammutamine ilma ehitusloata (lammutusloata) ei anna veel alust järeldada, et kulutused ei olnud vajalikud või et neid ei saa seetõttu tõendatuks pidada. Samas nõustus kolleegium hageja lähenemisega, mille kohaselt vajalike kulutustena ei saa käsitada ülemääraseid kulutusi; samas kulutuste ülemäärasuse tõendamise koormus lasub hagejal, samuti kui oma vastuväidete tõendamise koormus selle kohta, et tegelikult kostja kulutusi ei kandnud (hagiavalduses avaldas hageja kahtlust, et ehitis oli lammutatud juba enne ostu-müügilepingu sõlmimist, ja et kostja esitatud kviitung ehituse lammutamise ja äraveo eest tasumise kohta on fiktiivne). Menetlus maakohtus Kohus andis hagejale tähtaja Ringkonnakohtu otsusest tulenevalt täiendatud hagiavalduse esitamiseks kuni 01.09.2009. Hageja täiendusi oma hagiavaldusele ei esitanud. Kostja esitas 20.10.2009 kirjaliku seletusena nõudeavalduse. Nõudeavalduse kohaselt toimiku materjalide hulgas on kostja poolt esitatud OÜ A poolt 02.08.2000.a antud eksperthinnang J 3

RS § 20 lg-le 1 ning teavitas ostueesõiguse teostamise soovist teavitanud ka kostjat. Kiili vald on Tallinna notar M Müler'i deposiitkontole nr XXXXXXXXXXXXXXX Hansapangas kandnud raha summas 10 888.- krooni. Nimetatud summast 10 000.-krooni deponeeriti Kinnistu ostusummana, 708.- krooni ostja poolt tasutud notaritasu hüvitusena ja 180.- krooni ostja poolt tasutud riigilõivu hüvitusena. Kostja esitas 25.10.2000 hagejale kirjaliku avalduse, milles palus

§ 269alusel hüvitada kostjale kostja tehtud vajalikud kulutused kinnistule summas 123 250 krooni. Hageja teatas 27.12.2000, et ei nõustu kulutuste hüvitamisega. 4

RakS §-s 20 lg.1 sätestatud ostueesõigust, esitades 19.09.2000 notariaalse ostueesõiguse teostamise avalduse. Kuni 1. juulini 2002 kehtinud

§ 264

lg.3 kohaselt astus ta ostu-müügilepingu järgi ostja asemele ja omandas õiguse nõuda kinnistusraamatusse kande tegemist ning ostja keeldumisel õiguse esitada hagi kinnistusraamatusse kande tegemiseks ja kinnisasjale omandiõigus tunnustamiseks. Pooled vaidlevad selle üle, kas kostja on pärast kinnistu omandamist, kuid enne omandiõiguse üle minekut hagejale teinud kinnistule kulutusi ja kas hageja on kohustatud sellised kulutused hüvitama.

§ 269

lg 2 sätestas, et kui kinnisasi on juba läinud ostja omandisse või valdusesse, on ostueesõigust teostav isik kohustatud hüvitama (lisaks ostuhinnale ja lepingu sõlmimisega ning kinnistusraamatusse kandmisega seotud vajalikele kulutustele) ostja poolt tehtud vajalikud ja kasuliku kulutused ning tasutud maksud.

§ 271

kohaselt kui ostueesõigust teostanud isik ei tasu ostuhinda ega hüvita kulutusi, mida ta on kohustatud tasuma, võib ostja keelduda avalduse esitamisest ostueesõigust teostanud isiku kandmiseks kinnistusraamatusse kinnisasja omanikuna, samuti talle valduse üleandmisest. Ringkonnakohus selgitas, et nimetatud paragrahvide koosmõjust tuleneb, et kui esialgne ostja keeldub nõusoleku andmisest ostueesõigust teostanud isiku omanikuna kinnistusraamatusse kandmiseks põhjendusel, et ostueesõigust teostanud isik ei ole hüvitanud tema poolt kinnistule tehtud vajalikke kulutusi, siis on hagi esemeks ka asjaolu tuvastamine, kas ja kui suures osas tegi esialgne ostja kinnisasjale vajalikke kulutusi, s.o. selleks ei pea esialgne ostja esitama vastuhagi. Vastavalt kehtiva TMS §-le 19 lg.1 ja Riigikohtu selgitusele tsiviilasjas nr. 3-2-1-13-06, p.27 võib sellises vaidluses olla kohtuotsus ka tingimuslik, s.o. kohus võib kohustada andma nõusoleku kinnistusraamatu kande muutmiseks tingimusel, et ostueesõiguslane hüvitab esialgsele ostjale tema poolt tehtud vajalikud kulutused. Vajaliku ja kasuliku kulutuse mõiste sätestab TsÜS § 63. Vastavalt TsÜS § 63 § esemele tehtud kulutused on: 1) vajalikud, kui nendega säilitatakse eset või kaitstakse seda täieliku või osalise hävimise eest; 2) kasulikud, kui nendega eset oluliselt parendatakse; 3) toreduslikud, kui nendega taotletakse peamiselt eseme mugavust, meeldivust või ilu. Üldjuhul tuleb kinnisasjade puhul kasulikuks kulutuseks pidada kulutust, mille tulemusena suureneb võimalus kinnisasja kõige sobilikuma otstarbe kohaselt kasutada. Otstarbekohasest kasutusest lähtuvalt, kui kinnisasjal asub ebafunktsionaalne ehitis, mis ei sobi selle kinnistu parima kasutusviisiga, võib kasulik kulutus olla suunatud sellele, et ehitis lammutada ja võimaldada seeläbi sobilikuma ehitise püstitamine. Kui ehitis on varisemisohtlik, on võimalik, et varing võib kaasa tuua ehitise omaniku vastutuse VÕS § 1058 alusel. Sellisel juhul võib vajalikuks ja kasulikuks kulutuseks pidada kulutust, mis on suunatud kahjunõude riski vältimisele, sealhulgas ehitise konserveerimisele või lammutamisele. Järgnevalt hindab kohus, kas kostja on pärast kinnistu omandamist, kuid enne omandiõiguse üle minekut hagejale teinud kinnistule kulutusi ja kas sellised kulutused olid vajalikud või kasulikud vastates ülal loetletud tingimustele. Kostja on esitanud tõendina OÜ A poolt 02.08.2000.a antud eksperthinnangu J asukohaga XXX ehituskonstruktsioonide ehitustehnilise seisukorra hindamiseks. Eksperthinnangu kohaselt oli ehitise seisukord varisemis- ning tuleohtlik. Ekspert peab vajalikuks veel märkida, et arvestades hoone ohtlikkust, tuleb see lammutada. OÜ A hinnang on lubatav tõend TsMS § 272 lg 2 mõttes kui dokumentaalne tõend. Kostja on oma kirjalikus vastuses 27.03.2007 märkinud, et ehitise halva seisukorra on tinginud vandaalide poolt katuse lõhkumine, tule tegemine ja ulatuslik tulirelvadest laskmine ehitise pihta. 5

§ 269mõttes ning kostjal on õigus nõuda kulutuste hüvitamist. Kuivõrd kostja on oma tõendamiskoormuse Ts

MS § 230 lg 1 kohaselt täitnud, pidi hageja tõendama oma väiteid, et kulutused olid fiktiivsed, ülepaisutatud või põhjendamatud. Kohus asub seisukohale, et hageja sellekohased väited on tõendamata. Eelnevalt on kohus tuvastanud, et vaidlust ei ole selles, et hageja astus ostu-müügilepingu järgi kostja asemele ja omandas õiguse nõuda kinnistusraamatusse kande tegemist ning kostja keeldumisel õiguse esitada hagi kinnistusraamatusse kande tegemiseks ja kinnisasjale omandiõigus tunnustamiseks. Samuti on kohus tuvastanud, et hageja on kohustatud hüvitama

§ 269alusel kostjale kulutused 123 250 krooni.

Kohus rahuldab hagi tingimuslikult kooskõlas Ringkonnakohtu selgitusega. Menetluskulud Vastavalt TsMS § 163 lg 1 hagi osalise rahuldamise korral kannavad pooled menetluskulud võrdsetes osades, kui kohus ei jaota menetluskulusid võrdeliselt hagi rahuldamise ulatusega või ei jäta menetluskulusid täielikult või osaliselt poolte endi kanda. Hagi osaliseks rahuldamiseks võib pidada ka hagi tingimuslikku rahuldamist. Kuivõrd hagi põhiosa üle vaidlust ei olnud ning vaidluse tingimuslikus osas tegi kohus otsuse hageja kahjuks, jätab kohus menetluskulud hageja kanda. Peeter Pällin Kohtunik 6