← Eesti

3-07-900/60

Obsah (4)§ 24§ 31§ 7§ 30

KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Tallinna Ringkonnakohus Kohtukoosseis Lauri Madise (eesistuja), Lilianne Aasma, Ruth Virkus Otsuse tegemise aeg ja koht 7. detsember 2009. a, Tallinn Haldusasja

) § 30 lg 1 ja Riigivara võõrandamise korra p 25 alap 9); 2) Ministeerium oleks pidanud enampakkumise tulemused tuginedes haldusmenetluse seaduse (HMS) §-le 64 kehtetuks tunnistama. Enampakkumisel rikuti protseduuri oluliselt, mis riivab enampakkumisel osalejate huve ja õigusi. Neil asjaoludel polnud enampakkumise korraldaja õigustatud enampakkumise tulemusi kinnitama. Riigivara võõrandamise korra p 47 alap 1 kohaselt 3

(21)3-07-900 jäetakse enampakkumise protseduuri olulise rikkumise korral enampakkumise tulemused kinnitamata ning p 49 sätestab, et enampakkumise tulemuste mittekinnitamisel enampakkumise protseduurireeglite rikkumise või riigivaraseaduse, Riigivara võõrandamise korra ja teiste õigusaktide nõuete rikkumise tõttu müügi korraldaja süül kohustub müügi korraldaja tagastama ostjale tema tasutud tagatisraha täies ulatuses. Vastustaja rikastus alusetult kaebaja arvel; 3) Vaidlustatud käskkiri on ilmselgelt ebaproportsionaalne. Kaitseministeerium oleks pidanud kaalutlusõigust teostades tuvastama, et ülisuure tagatisraha – 19 600 000 krooni – pakkujale tagastamata jätmine on ilmselgelt ebavajalik ja ebamõõdukas meede ning antud olukorras ülimalt ebaõiglane. Ministeerium ei kaalunud muuhulgas kinnistul asuva keskkonnareostuse küsimust; 4) Kuna 20.03.2007 käskkiri on motiveerimata, ei ole võimalik aru saada ega kontrollida, milliste kaalutluste alusel on vastustaja lähtunud Riigivara võõrandamise korra p-st 54 ja jätnud kaebaja ilma tagatisrahast; 5) Tagatisraha nõudmine enampakkumisel oli algusest peale ebaseaduslik. Riigivara võõrandamise korra p-d 27 ja 54 on tagatisraha nõudmist ja selle mittetagastamist puudutavas osas vastuolus põhiseadusega ja tuleb jätta kohaldamata. Ka sel põhjusel on kaebuse esitajal õigus nõuda tagatisraha tagastamist.

§ 24

lg 2 sätestab, et riigivara võõrandamine toimub Vabariigi Valitsuse kehtestatud korras. Nimetatud delegatsiooninormist ega ühestki teisest õigusaktist ei tulene Vabariigi Valitsusele õigust kehtestada riigivara enampakkumisega võõrandamisel osalejatele tagatisraha. Seega on Riigivara võõrandamise korra p-d 27 ja 54 kehtestatud täitevvõimu poolt seadusliku aluseta ja vastuolus põhiseaduse (PS) § 87 p-ga

  1. Oma olemuselt vastab tagatisraha PS §-s 113 viidatud lõivu tunnustele ning trahvi tunnustele. PS § 113 kohustab kõiki avalik-õiguslikke rahalisi kohustusi kehtestama seadusandjat. Seetõttu on tagatisraha nõudmise ja selle tagastamata jätmise reguleerimine Vabariigi Valitsuse määrusega vastuolus ka PS §-ga 113; 6) Tagatisraha õigusvastase võtmise ja mittetagastamisega on tekitatud kahju saamata jäänud intressitulu näol, mis tuleb hüvitada perioodi eest alates tagatisraha tasumisest 14.11.2006 kuni kaebuse täienduse esitamiseni 29.05.2007 summas 398 698,9 kr, mida kaebuse esitaja oleks saanud, kui ta oleks hoidnud tagatisraha pangas deposiithoiusel aastaintressiga 3,75 %, mis on krediidiasutuste poolt makstav lühiajalise hoiuse tavapärane intressimäär. Samuti moodustavad kahju kulutused, mis kaebuse esitaja tegi ootuses, et enampakkumise võitjana saab ta kinnistu omanikuks – kavandatud elamurajooni arhitektuurse eskiisprojekti tellimise kulud 88 500 krooni (AS-ga Nord Projekt 01.01.2006 sõlmitud projekteerimise töövõtuleping nr 07090), topogeodeetiliste uurimistööde tellimise kulud 80 240 krooni (27.11.2006 sõlmitud projekteerimise ehitusuuringu töövõtuleping nr TT-2020 Rakendusgeodeesia ja Ehitusgeoloogia Inseneribüroo OÜ-ga) ja reostusuuringu tellimise kulud 74 930 krooni (AS-ga Eco Pro 22.01.2007 sõlmitud töövõtuleping nr 7/2007). Kui kohus ei tuvasta võõrandamise korra p-de 27 ja 54 vastuolu PS-ga, taotleb kaebuse esitaja kahju hüvitamist summas 386 642,64 krooni (sel juhul arvestatakse saamata jäänud tulu intressi näol arvates 20.03.2007 ehk pärast enampakkumise tulemuste tühistamisest vaidlustatud käskkirjaga.
  2. Tallinna Ringkonnakohtu 09.11.2007 määrusega jäeti rahuldamata kaebuse esitaja taotlus Kaitseministeeriumi 27.11.2006 käskkirja nr 51 tühistamise kaebuse tähtaja ennistamiseks. 4

(21)3-07-900 4. Tallinna Halduskohtu 17.06.2008 otsusega jäeti kaebus rahuldamata. Kohtuotsuse põhjendused olid järgmised: 1) Kaebaja poolt esitatud koopiatest Kaitseministeeriumi kodulehel Rahumäe tee 3 kinnistu kohta enampakkumisel avaldatud informatsioonist nähtub, et muuhulgas oli seal kinnistu kohta avaldatud, et kinnistut kasutavad kolmandad isikud, kes ei ole allunud ministeeriumi korduvatele pöördumistele kinnistu vabastada. Üheski pakkumisdokumendis ei olnud fikseeritud Kaitseministeeriumi poolt otsese valduse üleandmist. Kinnitust ei ole leidnud kaebuse esitaja väide, et K. T. kinnitas, et kinnistu antakse pärast lepingu sõlmimist ostja otsesesse valdusesse ja kasutusse vabana kolmandatest isikutest. Tunnistaja K. T. kinnitas, et ta vastas kõigile küsijatele ühtemoodi, et kinnistut müüdi nii nagu ta oli (st koos kolmandate isikute valdusega), ja kolmandate isikute osas andis ta selgitusi, mille kohaselt Kaitseministeeriumile ei ole teada, kes need isikud on, rendilepinguid nende isikutega sõlmitud ei ole ja tõestuseks saab tutvuda sellekohase kirjavahetusega, mida keegi teha ei soovinud. AS TTP kinnisvaraarenduse projektijuht M. L. kinnitas tunnistajana 08.03.2008 kohtuistungil, et tal oli piisavalt infot kõnealuse objekti kohta, kõikidele soovitud küsimustele sai ta Kaitseministeeriumi kontaktisiku käest vastused ja enne pakkumise tegemist oli AS TTP ka teadlik ebaseaduslikest valdajatest ning kinnistu külastamisel võis ta nende olemasolus ka veenduda. M. L. ütlused K. T.u ütlustega vastuolus ei ole ning M. L. kinnitusel ei ole K. T. otsesõnu väitnud, et ebaseaduslikud valdajad on kõnealuselt kinnistult lepingu sõlmimise ajaks lahkunud. Samuti nähtub M. L. ütlustest, et Kaitseministeeriumi kontaktisik ei ole kaebaja esindajale otsesõnu öelnud, kas valdus on otsene või kaudne, vaid kaebuse esitaja esindaja mõistis valduse üleandmist otsese valdusena. Tunnistaja seletas: “Valdus antakse ikkagi kasutusse. Sellest järeldasime, et lepingu sõlmimiseks on sealt inimesed eemaldatud./../ meie saime T. ikkagi aru, et ostame üürnikest vaba kinnistu./../ Selle pärast ei hakanud seda ka lähemalt uurima” (kd II, tl 248-249). Seega oli Kaitseministeerium avaldanud kolmandate isikute poolt kinnistu ebaseadusliku kasutamise ja nende allumatuse kinnistu vabastamiseks. Asjaolust, et kaebaja, ilma, et talle oleks antud lubadust lepingu sõlmimise ajaks kinnistu ebaseaduslikest kasutajatest vabastamiseks või otsese valduse üleandmiseks, tõlgendas avaldatud teavet selliselt, et kinnistu valduse üleandmise puhul sai tegemist olla otsese valduse üleandmisega, ei saa järeldada Kaitseministeeriumi poolt müügiobjekti kohta olulise informatsiooni avalikustamata jätmist või müügitingimuste muutmist pärast enampakkumise võitja väljaselgitamist. Kaebaja ei saanud mõistlikult eeldada, et vastustaja algatab ebaseaduslikult kinnistut valdavate isikute vastu kohtumenetluse ning müügilepingu sõlmimise hetkeks 27.01.2007 on kohtumenetlused lõppenud ning kinnistut ebaseaduslikult vallanud isikud hoonetest välja tõstetud. Kaebaja pidi avaldatud informatsiooni alusel ning kinnistut külastades mõistma, et kinnistut omavoliliselt kasutavatel kolmandatel isikutel on kinnistu otsene valdus. Seega ei ole Kaitseministeerium rikkunud tõeste andmete edastamise kohustust ega teatamiskohustust; 2) Kaebuse esitaja ega ükski teine enampakkumisel osaleja ei kasutanud Riigivara võõrandamise korra p-st 45 tulenevat õigust esitada kolme päeva jooksul pärast enampakkumise tulemuste teatavakstegemist komisjonile proteste enampakkumise läbiviimise kohta. Enampakkumise tulemuste kinnitamisega on kaebuse esitaja pakkumisele nõustumust andev haldusakt jõus. Eeltoodust nähtub, et Müügileping ei jäänud sõlmimata selle tõttu, et Kaitseministeerium soovis sätestada uue müügitingimuse. Pärast enampakkumise tulemuste teatavaks tegemist ei esitanud keegi proteste (võõrandamise korra p 45) ja enampakkumise tulemusi kinnitav haldusakt on kehtiv. Kaitseministeeriumi kantsleri 27.11.2007 käskkirjast tulenevalt oli kaebuse esitajal kohustus sõlmida 2 kuu jooksul pärast enampakkumise tulemuste kinnitamist ehk hiljemalt 29.01.2007 vastustajaga müügileping ning sellest keeldumisel seaduses sätestatud tagajärgede saabumine ei ole hinnatav kinnistu omandamise õigusest õigusvastaselt ilmajätmisena; 5
(21)3-07-900 3) NSVL sõjaväeosa endise territooriumi puhul esineb keskkonnareostuse olemasolu risk, millega kaebaja pidi arvestama. Haldusasjas ei ole tõendatud, et vastustaja oleks jätnud avaldamata temale teadaoleva informatsiooni keskkonnareostuse kohta. Dokumentaalsetest tõenditest nähtuvalt oli müügilepingu mittesõlmimise põhjuseks kokkuleppele mittejõudmine kinnistu valduse üleandmise osas, mitte kinnistul olev keskkonnareostus. Seda kinnitab AS TTP 24.01.2007 kiri Kaitseministeeriumile (kd I, tl 29-31), kus keskkonnareostust ei märgita, samuti 24.01.2007 koostatud Rahumäe tee 3 kinnistu ülevaatuse protokoll, milles märgiti, et kinnistul olid riigivara registris registreeritud ehitised ja olemasolevaid ehitisi kasutavad kolmandad isikud (kd I, tl 217). Ka Tallinna notar Anneli Alekandi 26.01.2007 koostatud kohaloleku kinnitusest (kd I, tl 28) nähtub, et lepingut ei õnnestunud sõlmida põhjusel, et müüja ja ostja ei jõudnud kokkuleppele kinnistu valduse üleandmise küsimuses. Lisaks on kohus asja arutamisel tuvastanud, et lepingu sõlmimise kohustuse tekkimise ajal ei olnud kaebaja keskkonnareostusest teadlik. Kaebaja sõlmis 22.01.2007 AS-ga Eco Pro lepingu Rahumäe tee 3 maa-ala reostusuuringu teostamiseks. Nähtuvalt esitatud reostusuuringu analüüsitulemusi kajastavast osast on AS Eco Pro poolt proovivõtu kuupäevaks 18.01.2007, vastused on AS Eco Pro saanud OÜ-lt Eco Labor 29.01.2007 (kd II, tl 63-64) ning reostusuuring on koostatud 2007. a veebruaris. Kaebaja on esmakordselt maininud keskkonnareostuse võimalikku olemasolu kinnistul alles 19.02.2007 vastustajale saadetud kirjas ehk 19 päeva pärast seda, kui pooled pidid sõlmima müügilepingu; 4) Kui kaebaja oleks pärast müügilepingu sõlmimist leidnud mõne varjatud puuduse, siis rakendunuks VÕS sätted müügilepingu objektiks oleva asja lepingutingimustele mittevastavuse kohta. Tulenevalt VÕS §-st 222, on asja lepingutingimustele mittevastavuse puhul ostjal õigus esitada nõue puuduste likvideerimiseks, sealjuures peab müüja kandma ka kõik puuduste likvideerimisega seotud kulud (VÕS § 222 lg 4). Ostjal on ka endal õigus puudused likvideerida ja nõuda müüjalt likvideerimisega seotud kulude hüvitamist (VÕS § 222 lg 5). Ajakirjanduses avaldatud informatsioonist nähtuvalt piisas omavoliliste kasutajate lahkumiseks siltide väljapanekust. Kui AS TTP oleks sätestatud tähtajal täitnud temal lasuva kohustuse lepingu sõlmimiseks, siis oleks keskkonnareostus ilmnenud lepingu sõlmimise järgselt, mis omakorda oleks saanud olla tsiviilõigusliku täitmisnõude aluseks likvideerida reostus või siis hinna alandamise aluseks. Seega on põhjendamatud ka kaebuse väited keskkonnareostuse likvideerimisega ja kolmandatest isikutest vabanemisega kaebuse esitajale kaasnevatest kulutustest. Kui kaebuse esitajal oleks olnud tahe leping sõlmida, oleks ta saanud lähtuda VÕS viidatud sätetest; 5) Äriühing aktsepteeris enampakkumise tingimused juba pakkumise tegemisega ning lisaks on ta eraldi kinnitanud enampakkumise tingimustega nõustumist (

§ 31lg 1 ja Riigivara võõrandamise korra p 43).

Kaebaja nõustus vara omandama enampakkumisel kehtestatud tingimustel, mida VÕS § 16 mõttes loetakse pakkumuseks, ning pakkumise tulemuste kinnitamisega andis vastustaja kaebuse esitaja pakkumusele nõustumuse Kaitseministeeriumi kantsleri 27.11.2006 käskkirjaga nr 51, mis on käsitletav aktseptina VÕS § 20 tähenduses. Kinnistu müügi osas enampakkumise tulemuste kinnitamisel saavutasid pooled tahteavalduste vahetamise teel kokkuleppe kinnistu müügilepingu olulistes tingimustes (VÕS § 9 lg 1). Kuigi pakkumusega nõustumine oli vormistatud haldusaktina ja ei tähendanud automaatselt lepingu sõlmimist, kuna AÕS § 119 ja § 120 kohaselt peab kinnisasja müügileping olema sõlmitud notariaalses vormis, ei tähenda eespoolmärgitu, et kaebuse esitaja ei olnud oma pakkumisega seotud kuni vormikohase müügilepingu sõlmimiseni. Kuna VÕS § 11 kohaselt loetakse notariaalset tõestamist vajav leping sõlmituks selle notariaalsest tõestamisest arvates, siis VÕS §-st 9 tulenevalt on parima pakkumise teinud isik ja sellele nõustumuse andnud isik selle hetkeni enda pakkumise ja nõustumisega seotud. Seda seisukohta toetab ka Riigivara võõrandamise korra p 50, sätestades tagatisraha tasaarvestamise müügihinnaga. Õiguse üldpõhimõtte kohaselt ei saa tahteavaldusest taganeda pärast tahteavalduse jõudmist saajani. Ka Riigikohtu 20.04.2006 otsuse nr 3-3-1-31-06 6

(21)3-07-900 seisukohtade põhjal sisaldus vastustaja 27.11.2006 käskkirjas tsiviilõiguslik tahteavaldus kinnistu müügiks kaebuse esitajale. Riigikohtu selles otsuses leiti muuhulgas, et haldusaktis väljendatud tsiviilõigusliku tahteavalduse kehtivuse hindamine on üldkohtu pädevuses; 6) Kaebuse esitajal on õigus selles, et riigivara võõrandamine on avalik-õiguslik menetlus kuni müügilepingu sõlmimiseni. See ei tähenda, et kõigi selles menetluses nõutavate tasude näol on tegemist avalik-õiguslike rahaliste kohustustega. Menetluses on põimunud avaliku õiguse ja eraõiguse normid ja menetlus on suunatud tsiviilõigusliku tehingu sõlmimisele. Oluline on lähtuda tagatisraha eesmärgist, mille kohaselt on tagatisraha näol tegemist tsiviilõiguslikus suhtes seatud ostu-müügi tingimusega – ostuhinna ettemaksuga. Tagatisraha näol ei ole tegemist lõivuga PS § 113 mõttes. Viidates lõivu ja lõivustatud toimingu mõistetele ning riigilõivumäära kehtestamise lähtealustele riigilõivuseaduse §-des 2 ja 3 ning § 4 lg-s 1, leidis kohus, et tagatisraha ei ole avalik-õiguslikus suhtes toimingu eest võetav tasu, sest riigivara võõrandamisel ei täida riik avalikke ülesandeid ning tagatisraha tasumine ei anna vastutasuna õigust müügilepingu sõlmimisele. Riigikohtu otsuses haldusasjas nr 3-3-1-58-06 avaldatud seisukoha järgi on tagatise olulisimaks eesmärgiks kindlustada ausa ja läbipaistva riigihanke läbiviimine, milleks on vaja tagada reaalsete pakkumiste esitamine ja nende jõusolek, et hanke korraldajal säiliks võimalus valida kõige soodsam pakkumine; pakkumise tagatis on vajalik selleks, et hankemenetluses osaleksid võitmisest tõsiselt huvitatud pakkujad. Need riigihankemenetluse kohta avaldatud seisukohad kehtivad ka riigivara võõrandamise menetluse puhul. Samuti ei ole tagatisraha trahv PS § 113 mõttes. Trahvi tuleb mõista rahalise karistusena, mille eesmärk on sundida isikut lõpetama seadusevastane käitumine ning hoidma õigusrikkujat ja teisi isikuid uute õigusrikkumiste toimepanemisest tulevikus. Trahvi eesmärgist tulenevalt on nõutav, et selle suurus vastaks õigusrikkuja tegevuse raskusele, süü vormile jne, samuti võib trahvi suurus sõltuda süüdlase sissetulekust. Tagatisraha tasumise eesmärgiks ei ole sundida isikut lõpetama seadusevastane käitumine ja hoiduda uute õiguserikkumiste eest tulevikus. Kui trahviga karistatakse seadusega sätestatud avalik-õiguslike kohustuste rikkumise eest, siis riigivara võõrandamise menetlus avalik-õigusliku teenuse osutamiseks ei ole; 7)

§ 24lg 2 volitab Vabariigi Valitsust kehtestama riigivara võõrandamise korra.

Kuna tagatisraha näol ei ole tegemist avalik-õigusliku rahalise kohustusega, vaid tagatisraha näol on tegemist riigivara võõrandamise avalik-õiguslikule menetlusele järgnevas tsiviilõiguslikus suhtes seatud tingimusega - ostuhinna ettemaksuga ehk siis müügitingimusega, on tagatisraha tasumise sätestamine Vabariigi Valitsuse poolt kooskõlas temale antud volitusega; 8) Kaebuse väited omandiõiguse riivest, arvestades sealjuures lepinguvabaduse põhimõttega, on põhjendamatud. Kuna tagatisraha tagastamata jätmine sõltub otseselt enampakkumise võitja enda tegevusest, ei saa tagatisraha tasumise kohustus ja tagatisrahast ilmajäämine olla iseenesest ebamõistlikult koormav. Kui kaebuse esitaja oleks sõlminud kinnistu müügilepingu, ei oleks ta tagatisrahast ilma jäänud, vaid see oleks tasaarvestatud kinnistu ostuhinnaga. Kinnistul ilmnenud puuduste likvideerimist oleks kaebuse esitaja saanud nõuda vastavalt VÕS-le. Riigivara võõrandamise kord näeb tagatisraha tagastamise ette vaid juhul, kui parima pakkuja väljaselgitamisel on rikutud riigivara võõrandamise protseduuri; käesoleval juhul aga ei ole enampakkumise tulemusi vaidlustatud ja tulemused on kinnitatud. Ilmselgelt on tegemist pakkuja poolt pakkumise tagasivõtmisega selle jõusoleku tähtaja jooksul ning sellises olukorras ei kuulu tagatisraha tagastamisele; 9) Kaebaja ei olnud 27.01.2007 sõlminud kinnistu müügilepingut ega asjaõiguslepingut, esitanud lepingu täitmise tagatisi (hüpoteeki või vallaspanti või pangagarantiid). Seega oli kaitseministril 7

(21)3-07-900 Riigivara võõrandamise korra p 54 kohaselt õigus tühistada läbiviidud enampakkumise tulemused ning korraldada uus enampakkumine. Käskkirjas on märgitud haldusakti faktiline ja õiguslik alus ning viidatud dokumentidele, kus sisalduvad käskkirja põhjendused, mistõttu tuleb käskkiri lugeda motiveerituks. Kaitseministeerium ei ole käskkirja andmisel teinud kaalutlusvigu; 10) Kuna Kaitseministeeriumi 20.03.2007 käskkiri nr 120 on õiguspärane, ei saanud vastustaja tekitada kaebuse esitajale kahju. Kinnistu arhitektuurse eskiisprojekti, reostusuuringu ja topogeodeetilised uurimustööd tellis kaebaja, olles teadlik, et kinnistu omandiõigus ei ole talle veel üle läinud, mistõttu vastustaja selliste tööde tellimisest tulenevate tagajärgede eest ei vastuta. MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD APELLATSIOONIMENETLUSES 5. AS TTP apellatsioonkaebuses palutakse halduskohtu otsus tühistada ja teha uus otsus, millega kaebus rahuldada. Põhjendused: 1) Ebaõige on halduskohtu seisukoht, et tagatisraha kehtestamine on kooskõlas Vabariigi Valitsusele riigivaraseaduses antud volitusega. Tagatisraha regulatsioon väljub

§ 24

lg-s 2 sätestatud volitusnormi piirest ja on vastuolus PS § 3 lg-ga 1 ja § 87 p-ga

  1. Vaidlust pole selles, et riigivaraseadus ei sisalda mingeid viiteid tagatisrahale. Riigivara võõrandamise korra p-dest 39 ja 42 tulenevalt on tagatisraha tasumine obligatoorne eeltingimus, et isik saaks osaleda riigivara võõrandamismenetluses kui avalik-õiguslikus menetluses. Riigikohtu üldkogu leidis 22.12.2000 otsuses nr 3-4-1-10-00, et maa erastamise kord, mille kehtestamiseks maareformi seaduses volitusnorm oli, hõlmab üksnes toimingute jada, mis on suunatud ostja valikule ja maa erastamiseks vajalike asjaolude kontrollimisele ning otsustamise muul viisil ettevalmistamisele, ning selle menetluskorra raamest väljub kohustuse kehtestamine, mis pole erastamisotsuse tegemiseks iseenesest vajalik. Seetõttu pidas Riigikohus delegatsiooninormis sellekohase selgesõnalise volituse puudumisel osavõtutasu kehtestamist Vabariigi Valitsuse määrusega vastuolus olevaks PS § 3 lg-ga 1 ja § 87 p-ga
  2. Samad järeldused leiduvad ka Riigikohtu otsuses nr 3-4-1-16-
  3. kus analüüsiti mitteeluruumide erastamise seaduses sisalduvat volitusnormi Vabariigi Valitsusele mitteeluruumide erastamise korra kehtestamiseks. Need järeldused kehtivad ka käesoleval juhul. Tagatisraha maksmise kohustus ei ole riigivara võõrandamismenetluse immanentne osa ja selline rahaline kohustus väljub riigivara võõrandamise menetluskorra raamest. Kohtu järeldus, nagu poleks Riigikohtu otsuse nr 3-4-1-10-00 seisukohad antud juhul kohaldatavad, kuna riigivara erastamise menetlus on avalik-õiguslik, on meelevaldne. Ka riigivara võõrandamine on avalik-õiguslik menetlus. Tegemist on analoogiga riigivara ostmist reguleerivale spetsiifilisele avalik-õiguslikule normistikule riigihangete seaduses. Riigivara võõrandajal on õigus panna osalejatele kohustusi ja valida välja vara omandaja, teisalt peab ta avaliku võimu kandajana oma tegevuses ja otsustustes lähtuma põhjendatud kaalutlustest, vältima isikute ebavõrdset kohtlemist ja nende õiguste ebaproportsionaalset riivamist jne. Selliselt teostab riigivara võõrandaja võõrandamismenetluses vaieldamatult avalikku võimu, viib läbi avalik-õiguslikke toiminguid ning tema seisund ei ole samaväärne eraõiguslikes suhetes osalevate isikute seisundiga. Riigivara võõrandamismenetluse avalik-õiguslikkus ei lõppe enampakkumise tulemuste kinnitamisega, vaid sarnaselt enampakkumise ettevalmistamisele ja läbiviimisele on ka näiteks enampakkumise nurjunuks lugemine, enampakkumiste tulemuste tühistamine ja menetluses tasutud tagatisraha tagastamata jätmise küsimus vaieldamatult avalik-õigusliku iseloomuga toimingud. Alles pärast seda, kui on sõlmitud vara ostu-müügileping - kinnisvara puhul notariaalne võlaõigusleping - lõpeb riigivara võõrandamismenetlus kui avalik-õiguslik menetlus. Seda kinni8

(21)3-07-900 tab ka Riigikohtu üldkogu 22.12.2000 otsus nr 3-4-1-10-00. Riigivara võõrandamismenetluse avalik-õiguslikkust kuni müügilepingu sõlmimiseni kinnitab ka Riigikohus 09.04.2007 määruses haldusasjas nr 3-3-1-8-07, leides, et riigivara võõrandamise menetlusest tõusetunud vaidlust, mis eelneb

§-s 32 ja korra p-s 71 nimetatud lepingu sõlmimisele, tuleb pidada avalikõiguslikuks vaidluseks, mis kuulub seaduses teistsuguse menetluskorra puudumise tõttu lahendamisele halduskohtus. Kohus ei ole põhjendanud, miks on kaebaja seisukoht, et tagatisraha maksmise kohustus on riigivara võõrandamismenetluse osalemise tingimusena kehtestatud rahaline kohustus, mille kehtestamise õigus peaks tulenema otse seadusest, ekslik ja mil viisil saaks isik riigivara enampakkumisel osaleda, kui ta ei tasu võõrandamise korraga sätestatud tagatisraha. Kohtuotsuses ei ole hinnatud ega analüüsitud

§-ga 24 Vabariigi Valitsusele sätestatud volitusnormi ulatust ja tähendust. Sellega on oluliselt rikutud HKMS § 25 lg-t 2, mis on kaasa toonud ebaõige ja ebaõiglase kohtulahendi. Ebaõige on kohtu järeldus, et tagatisraha on müügitingimus ostuhinna ettemaksmise kohta. Tagatisraha peavad tasuma kõik isikud, kes soovivad osaleda riigivara võõrandamismenetluses. Müügitingimused rakenduvad lõppastmes vaid enampakkumise võitjale, kellega sõlmitakse müügileping. Mistahes tingimus ei ole müügilepingu tingimuseks enne, kui on sõlmitud vastav müügileping (kinnisvara puhul notariaalne müügileping). Et Riigivara võõrandamise korra p 50 kohaselt tasaarvestatakse enampakkumise võitja tasutud tagatisraha müügihinnaga, ei muuda tagatisraha võlaõiguslikuks müügitingimuseks; tegemist on otstarbekuse kaalutlusel sätestatud regulatsiooniga. Sama korra p-st 25 nähtub, et Vabariigi Valitsus on selgelt eristanud tagatisraha (p 25 alapunkt 6) ja müügitingimusi (p 25 alapunkt 9). Et tagatisraha pole müügitingimus, näitab ka see, et tegemist Vabariigi Valitsuse sätestatud obligatoorse instrumendiga, mida peavad järgima nii müügi korraldaja kui võõrandamismenetluses osaleda soovivad isikud - müügi korraldaja ei tohi riigivara võõrandamismenetlust läbi viia ilma tagatisraha nõudmata ning menetlusest osa võtta soovijad ei saa menetluses osaleda ilma, et nad oleksid tagatisraha tasunud. Et tagatisraha suuruse määrab müügi korraldaja Riigivara võõrandamise korraga sätestatud piires, ei muuda tagatisraha tsiviilõigussuhtes seatud müügitingimuseks. Riigikohtu 04.10.2006 otsusest haldusasjas nr 3-3-1-58-06 nähtub, et pakkumise tagatis riigihankemenetluses ei ole tsiviilõiguslik müügitingimus, vaid seadusandja poolt kehtestatud avalik-õigusliku iseloomuga instrument. Samuti leiti lahendis, et pakkumuse tagatisel riigihankemenetluses ei ole üksnes kitsas kahjude hüvitamise funktsioon, vaid sellel on väga tugev avalik-õiguslik iseloom (Riigikohus leidis, et pakkumuse tagasi võtnud või hankemenetlusest kõrvaldatud isik kaotab tagatise sõltumata sellest, kas hankija mistahes kahju kandis). Tuleb rõhutada, et riigihangete puhul on pakkumuse tagatise suurus, võtmise ja tagastamata jätmise alused ning muud tagatist puudutavad asjakohased tingimused sätestatud seadusandja poolt ammendavalt ja korrektselt riigihangete seaduses. Sealjuures ei sätestata erinevalt Vabariigi Valitsuse poolt kohustuslikuna ette nähtud tagatisrahale riigihangete seaduses pakkumuse tagatist kohustuslikuna ning tegemist on hankija õigusega. Kohus on rikkunud kohtumenetluse norme, kuna otsusest ei nähtu arusaadavaid põhjendusi, miks kohus leiab, et tagatisraha näol on tegemist kitsalt võlaõigusliku müügitingimusega ostuhinna ettemaksu kohta, ega analüüsi kaebuse esitaja sellekohaste vastuväidete kohta; 2) Tagatisraha võtmine ja tagastamata jätmine Riigivara võõrandamise korra p-de 27 ja 54 alusel on vastuolus ka PS §-ga 113. Selleks, et vastav kohustus kuuluks PS § 113 reguleerimisalasse, ei pea see täpselt vastama avalik-õiguslike rahaliste kohustuste määratlusele (maks, sundkindlustusmakse, lõiv jne). Oluline on see, kas vastaval kohustusel on avalik-õigusliku rahalise kohustuse iseloom või mitte. Riigikohus on selgitanud otsuses nr 3-4-10-00, et PS § 113 kasutatavaid mõisteid tuleb tõlgendada või9

(21)3-07-900 malikult laialt, nii et see hõlmaks kõiki avalik-õiguslikke rahalisi kohustusi. Seetõttu ei oma tähtsust, kuidas on vastav kohustus konkreetses õigusaktis nimetatud. Kohus hindas üksnes formaalselt, kas tagatisraha vastab riigilõivuseaduses toodud legaaldefinitsioonile või õiguskirjanduses esitatud trahvi üldkirjeldusele, kuid ei hinnanud ega tuvastanud sisuliselt, kas tagatisrahal on avalik-õigusliku rahalise kohustuse iseloom. Tagatisrahal on riikliku lõivu tunnustele vastava avalik-õigusliku rahalise kohustuse tunnused, kuna selle tasumine annab isikule vastutasuna õiguse oma pakkumisega osaleda riigivara enampakkumises, so avalik-õiguslikus menetluses. Ilma tagatisraha tasumata ei ole isikul võimalik riigivara pakkumismenetluses osaleda ning tal ei saa tekkida riigivara ostmise õigust. Pakkumise esitanud isik peab arvestama, et tema enampakkumise võitjaks kuulutamisel tuleks tal sõlmida müügileping ning kui ta seda ei tee, ähvardab teda tagatisrahast ilmajätmine – seda sõltumata sellest, kas üldse ja kui suured on müügi korraldaja võimalikud kahjud. Selliselt on tagatisrahal eri- ja üldpreventiivse iseloomuga trahvi või sunniraha iseloom, sundimaks enampakkumise võitjaid lepingut sõlmima. Juhul, kui enampakkumise võitnud isik müügilepingut ei sõlmi, muutub tagatisraha aga konkreetseks karistuslikuks vahendiks – isik jäetakse tagatisrahast ilma sõltumata sellest, kas üldse ja mis ulatuses enampakkumise korraldaja kahju kannatas. Riigivara võõrandamise korra p-des 27 ja 54 sätestatud rahaline sanktsioon on oluliselt rängem ja suurem kui enamus süütegude puhul ettenähtud võimalikest sanktsioonidest. Karistusseadustiku kohaselt võib trahv ulatuda 19,6 miljoni kroonini väga erandlikel juhtudel. Karistusliku mõjutusvahendi rakendamine Vabariigi Valitsuse määruse alusel tähendaks sisuliselt isiku karistamist ilma kriminaalmenetluse standardeid ja institutsionaalseid garantiisid järgimata. Isegi kui tagatisrahal puuduks lõivu või trahvi tunnused, pidanuks halduskohus uurimisprintsiibist lähtudes tuvastama, kas tagatisrahal on mõne muu avalik-õigusliku rahalise kohustuse tunnused PS § 113 tähenduses. Erinevalt võõrandamise korrast on riigihangete menetluses pakkumise tagatis (riigihangete seaduse § 34), täitemenetluses enampakkumisel osalemise tagatisraha (täitemenetluse seadustiku § 83), üldgeoloogiliste uurimistöö lubade ja uuringulubade andmise enampakkumisel osalemise tagatisraha (maapõueseaduse § 17 lg 5), jäätmeloa taotlemisel rahaline tagatis (jäätmeseaduse § 91 p 5 alusel) kehtestatud ja reguleeritud seaduses rangelt seadusandja poolt; 3) Riigivara võõrandamise korra p-d 27 ja 54 on ka materiaalselt põhiseadusevastased. PS § 32 kohaselt tuleb tagada omandi (see hõlmab ka rahaliselt hinnatavate õiguste kaitset) puutumatus ja kaitse ning omandiõiguse riive on võimalik vaid kooskõlas põhiseadusega. PS § 11 kohaselt tohib õigusi ja vabadusi piirata ainult kooskõlas põhiseadusega ning need piirangud peavad olema demokraatlikus ühiskonnas vajalikud ega tohi moonutada piiratavate õiguste ja vabaduste olemasolu. Käskkiri ei ole tagatisraha tagastamata jätmise osas vajalik ega proportsionaalne ning AS TTP 19 600 000 kroonist ilmajätmine on ilmselgelt ebavajalik ja ebamõõdukas meede, seda isegi kui tagatisraha eesmärgiks oleks enampakkumise korraldaja kahjude hüvitamine juhuks, kui pakkuja põhjendamatult müügilepingut ei sõlmi. Ebavajalik on meede seetõttu, et riigivara võõrandamise menetlust on võimalik edukalt läbi viia ka ilma tagatisrahata. Tagatisraha tagastamata jätmisega AS-le TTP põhjustatav kahju ja tema huvide ning omandiõiguse riive on oluliselt suurem, kui haldusorgani või avalikkuse huvi tagatisraha tagastamata jätmiseks ning sellega saavutatavad võimalikud positiivsed tulemused. Sisuliselt on tegemist alusetu rikastumisega riigi poolt enampakkuja arvel ning enampakkumise võitja valimatu karistamisega. Riigihangete seadus võimaldab hankijal riigivara nö ostmismenetluses nõuda pakkumuse tagatisena maksimaalselt kuni 1% 10
(21)3-07-900 hanke eeldatavast maksumusest. Riigivara võõrandamise menetluses on Vabariigi Valitsus seadusandja volituseta sätestanud 10 korda suurema tagatisraha, mis on ilmselgelt ebaproportsionaalne; 4) Käskkiri on ebaõige ka põhjusel, et müügilepingu sõlmimine jäi ära Kaitseministeeriumi tõttu. Kohus hindas selles osas valesti tõendeid. Vaidlust pole järgmistes asjaoludes: menetlusosalised ei sõlminud 26.01.2007 notari juures kinnistu müügilepingut põhjusel, et pooltel oli erimeelsus müüdava vara otsese valduse tagamise küsimuses; ka pärast notari juures käimist soovisid pooled endiselt lepingut sõlmida; müüja soovis lepingut sõlmida tingimusega, et ta ei taga ostjale kinnistu otsest valdust; enampakkumise teade (kd II, tl 117) ega objekti tutvustus (kd II, tl 118-121) ei sisaldanud müügitingimust, mille kohaselt ei taga müüja ostjale kinnistu otsest valdust (objekti tutvustes oli märge, et „Kinnistul tegutsevad isikud teevad seda omavoliliselt ning ei ole allunud Kaitseministeeriumi korduvatele pöördumistele palvega kinnistu vabastada”, kuid sellest ei nähtu mistahes viisil müügitingimust, et müüja ostjale kinnistu otsest valdust ei taga); enne pakkumise tegemist tutvus kaebuse esitaja kohapeal kinnistuga ja tuvastas seal kolmandate isikute olemasolu. Siis uuris kaebuse esitaja müüja kontaktisik K. T.ult andmeid kolmandate isikute kohta ning müüja esindaja selgitustest nähtus, et kinnistu antakse ostjale vabana kolmandatest isikutest (so otsene valdus). See on tõendatud 08.05.08 kohtuistungil tunnistaja M. L. antud ütlustega (istungi protokoll lk 9, kd III, tl 90) „Oleme ka enne ostnud objekte, kus on müügi hetkel või pakkumise hetkel isikud toimetamas ja kuna aega peale pakkumise heakskiitmist oli 2 kuud, siis see oli meie arvates piisav aeg. Küsisin selle pärast isikute kohta, et teates oli, et objekti kasutavad kolmandad isikud /…/.” „Meie saime T. ikkagi aru, et ostame üürnikest vaba kinnistu. Muidu ei oleks ka pakkumist esitanud. Selle pärast ei hakanud seda ka lähemalt uurima. See oli üle täpsustatud, et meie ostame isikutest vaba kinnistu.” Tunnistaja L. selgitas samuti (kd III, tl 92), et AS-l TTP oli juba varasem kogemus, kus kinnistu rentnikud ei lahku müügiobjektilt, mistõttu uuriti kolmandate isikute teema seekordselt enne pakkumise tegemist üle: „Oleme ostnud Tallinna linnalt 2003. aastal ja antud juhul oli olukord, kus ostsime linnalt hooneid /…/. Pärast tekkis olukord, et kolmandatel isikutel ei ole õigust seal olla. Tegelikult ilmusid välja lepingud. /../ Me ei saanud selle kogemuse põhjal enam osta hinnalist asja mõeldes, et sama asi võib korduma hakata.” Seega on tõendatud, et müüdava kinnistu otsese valduse mittetagamine oli müügitingimus, mis ei olnud enne pakkumiste esitamist seatud ja müüja esindaja selgitusest enne pakkumiste esitamist nähtus, et ostja saab kinnistu otsese valduse. Sellisel juhul on ainsaks võimalikuks lahendiks enampakkumise tulemuste kehtetuks tunnistamine HMS § 64 alusel, kasutades kaalutlusõigust. Rakendada ei saa Riigivara võõrandamise korra p-i 54 ja pakkumise võitjat tagatisrahast ilma jätta. Kohtu oletus, et ostjal sai tekkida ootus üksnes kaudse valduse saamiseks, on meelevaldne. Kolm kuud – enampakkumise alustamise kuupäevast kuni müügilepingu sõlmimise päevani – oli mõistlik aeg kinnistu kolmandatest isikutest vabastamiseks. Nagu kinnitas ka K. T., piisas kinnistu vabastamiseks siltide väljapanekust. Samuti ei sisaldanud müügitingimused tähtaega müüja poolt kinnistu kolmandatest isikutest vabastamiseks ning kaebuse esitaja oli valmis leppima kokku pikema tähtaja otsese valduse üleandmiseks; 5) Ebaõige on kohtu järeldus, et müügiobjekti keskkonnareostus ei saanud olla lepingu sõlmimisest keeldumise aluseks. 11
(21)3-07-900 Vaidlus puudub selles, et kinnistul on märkimisväärne keskkonnareostus, millest müüja ei teavitanud; kaebuse esitaja teavitas vastustajat reostusest vahetult pärast notariskäiku 02.02.2008 pöördumises koheselt, kui oli sellest reostusuuringust teada saanud; pooled soovisid endiselt sõlmida müügilepingut ja Kaitseministeerium soovis lepingut sõlmida tingimusel, et kinnistul puudub keskkonnareostus. Kuna on tõendatud, et pooled soovisid lepingut sõlmida ka pärast 26.01.2009 notariskäiku ja ka pärast 29.01.2009 (see kuupäev oli üksnes müüja poolt oma komisjonile antud juhis lepingu ettevalmistamiseks, mitte lepingu sõlmimise tähtaeg), ei ole õige kohtu järeldus, et hiljem ilmnenud keskkonnareostus ei saanud omada tähtsust. Ka sellest nähtub, et lepingut ei sõlmitud Kaitseministeeriumi tõttu; 6) Apellant kordab väidet, et vaidlustatud käskkirja andmisel ei kaalutud põhjendatud huve ega arvestatud olulisi asjaolusid ning käskkiri on täielikult motiveerimata, mistõttu ei ole võimalik aru saada ega kontrollida, millistest kaalutlustest lähtuvalt tugineti korra p-le
  2. Kaitseministeerium palub jätta apellatsioonkaebuse rahuldamata järgmiste vastuväidetega: 1) Riigivara võõrandamise korra punktid 27 ja 54 pole PS §-ga 3 ja § 87 lg-ga 6 vastuolus. Seaduses ei ole võimalik kõiki tekkivaid olukordi detailselt ette näha ja reguleerida. Müügilepingu sõlmimist tagav konkreetne tingimus ei vajanud spetsiaaldelegatsiooni. Määrus peab olema kooskõlas volitusnormi piiride, mõtte ja eesmärgiga (HMS § 90 lg 1). Riigikohus asus lahendis nr 3-4-1-3-96 intra legem määruste suhtes seisukohale, et lähtuda tuleb eesmärgipärasusest ja reguleerimisala raamidest. Tagatisraha eesmärk, sisu ja vältimatus on selged - ilma tagatisrahata ei ole tagatud lepingu sõlmitus ja ausa ning efektiivse konkursi läbiviimine. Tegemist on müügitingimusega (näiteks hind), mis on selgelt riigi vara valitseja pädevuses vastavalt

-le. Riigivara avaliku enampakkumise korraldamise eesmärgiks on saada riigivara müügist maksimaalne tulu ning tagada parima pakkumise teinud isiku poolne müügilepingu sõlmimine ja ostuhinna tasumine. Riigivara võõrandamise kord peab tagama ka eeltoodud eesmärgi täitmise.

§-st 29, § 31 lg-st 3 ja riigivara võõrandamise eesmärgist (

§ 31

lg 1) nähtuvalt on seadus andnud riigivara müügi otsustamise ja müügitingimuse määramise õiguse riigivara valitsejale või muule riigivara müügi otsustajale. Kuivõrd ostuhinna tasumine on müügitingimus, on riigivara müügi otsustajal seaduse eesmärki silmas pidades õigus kehtestada müügitingimusena ka ostuhinna osaline ettemaks (mis arvatakse maha müügihinnast lepingu sõlmimise korral) tagatisraha näol. Seadus ei saa sisustada konkreetset üksikjuhtu puudutavat lepingutingimust. Tagatisraha arvatakse müügihinnast maha, kui pakkuja käitub vastavalt võõrandamise korras kehtestatud tingimustele, ning on seega kooskõlas PS §-s 11 sätestatud proportsionaalsuse põhimõttega. PS §-le 11 ei saa viidata tsiviilõigusliku tagatise puhul. Kuivõrd tagatisraha tagastamata jätmine sõltub otseselt enampakkumise võitja enda tegevusest, siis ei saa tagatisraha tasumise kohustus olla iseenesest ebamõistlikult koormav ka sellest ilmajäämise puhul, kui enampakkumise võitnud isik müügilepingut ei sõlmi. Ostuhinna tasumist ettemaksuna või tagatisrahana võimaldab ka VÕS § 213 lg-d 4 ja 5. Ilma tagatisraha maksmiseta ei oleks müügilepingu sõlmimine riigi jaoks mitte millegagi tagatud, sest parima pakkumise teinud isikul oleks võimalik mistahes ettekäändel sanktsioonideta pakkumisest taganeda ning enampakkumine nurjata. Se muudaks enampakkumise ebaausaks, sh ka turukõikumisest subjektiivselt sõltuvaks. Riigivara võõrandamine on saanud edukalt toimuda vaid tagatisraha tasumise kohustuse tõttu, sest see distsiplineerib pakkujaid ning muudab riigivara võõrandamise kiireks ja efektiivseks. Samuti välistab tagatisraha pakkuja poolt enampakkumise tahtliku nurjamise. 12

(21)3-07-900 Apellandi poolt müügilepingu sõlmimata jätmise tagajärjel tekib riigile kahju - riigil jääb saamata loodetud tulu - 252 000 000 krooni. Riik on teinud kulutusi enampakkumise läbiviimiseks ja arvestanud asjaoluga, et tal ei ole edaspidi enam vaja teha Rahumäe tee 3 kinnistuga seotud kulusid. Olukorras, kus kinnisvara hinnad langevad, võib Rahumäe tee 3 kinnistu müügiks uue avaliku enampakkumise korraldamisel riigi tulu jääda loodetust väiksemaks. Eelmärgitud kahju hüvitamine toimub tagatisraha arvel ning seega on Riigivara võõrandamise korra p 54 igati kooskõlas nii

§ 7

lg-s 3 sätestatud põhimõttega, mille kohaselt sooritades riigivaraga mis tahes tehinguid, peavad riigivara valitsejad ja volitatud asutused juhinduma põhimõttest vältida kahju ja suurendada kasu, mis riik võib neist tehingutest saada, kui ka PS §-ga 25, mille kohaselt on igaühel õigus õigusvastaselt tekitatud materiaalse kahju hüvitamisele. PS § 114 alusel reguleerib riigivara käsutamise korda riigivara seadus ja vastav võõrandamise kord. Kaebaja oli teadlik, et lepingu mittesõlmimine toob kaasa tagatisrahast ilmajätmise, kuid ikkagi kinnitas, et nõustub tingimustega (kd I, tl 216). Analoogselt Riigivara võõrandamise korrale on riigivaraseaduse alusel kehtestatud ka teisi kordasid, mis reguleerivad riigivara käsutamist ja milles kõigis on sätestatud ka tagatisraha tasumise kohustus enne pakkumise tegemist, nt riigimaale hoonestusõiguse seadmise kord ja riigile kuuluvate väärtpaberite võõrandamise kord. AS TTP nõustus omandama vara enampakkumisel kehtestatud tingimustel ja seda loetakse pakkumuseks VÕS § 16 mõttes. Sellele vastas vastustaja nõustumus kehtiva haldusakti vormis. Ükski enampakkumisel osalejatest ei esitanud enampakkumise läbiviimise ega tulemuste teatavaks tegemisel proteste.

§ 31

lg 1 järgi sõltumata sellest, kas enampakkumise tulemused jäävad kinnitamata või mitte, peab apellant kinnistu müügilepingu sõlmima. Tegemist on riigivara müüki reguleeriva prioriteetse erinormiga. Müügilepingu sõlmimisel tuleb lähtuda võlaõigusseaduse sätetest, sealhulgas VÕS § 9 lg-st 1, mille kohaselt loetakse lepingu sõlmimise hetkeks pakkumusele nõustumuse andmist. Apellant on teinud pakkumise kinnistu ostuks ja vastustaja andis 27.11.2006 käskkirjaga nr 51 nõustumuse. See kokkulepe kehtib kuni sellest taganemiseni. Isegi kui eeldada, et pakkumusega nõustumine ei tähendanud käesoleval juhul automaatselt lepingu sõlmimist, siis oli selle põhjuseks vaid vormiline, mitte sisuline takistus, sest kinnisasja müügileping peab olema sõlmitud notariaalses vormis. Eeltoodu ei tähenda aga seda, et apellant ei olnud oma pakkumisega seotud kuni vormikohase müügilepingu sõlmimiseni. Tegemist on riigivaraseadusest tuleneva eriregulatsiooniga, mistõttu AÕS § 119 automaatselt ei kohaldu. Kuna apellant keeldus müügilepingu sõlmimisest, siis tuleb seda sisuliselt käsitleda taganemisena ning selgitada välja, kas apellandil oli tulenevalt VÕS-st õigus lepingust (pakkumisest) taganeda ning millised tagajärjed selline tegevus endaga kaasa tooks. Arvestada tuleb kindlasti

-ga kui erinormiga, mis paneb apellandile igal juhul lepingu sõlmimise kohustuse tingimustel, millele apellant end allutas. Seaduse nõuetele vastavat taganemisavaldust ei ole apellant teinud. Et kinnistut valdavad kolmandad isikud, oli apellandile teada enne pakkumise tegemist, sest vastav info oli avaldatud vastustaja interneti koduleheküljel. Apellant on apellatsioonkaebuses omaks võtnud, et ta oli enne pakkumise tegemist teadlik, et kinnistut kasutavad kolmandad isikud. Pakkumise õigusliku tähenduse analüüsimisel on Riigikohtu 30.09.2003 otsuses haldusasjas nr 3-31-61-03 leitud, et tuleb eeldada, et isik, kes esitas avalduse enampakkumisel osalemiseks ja maksis tagatisraha ega vaidlustanud enampakkumise tingimusi, ei seadnud omi tingimusi või ei näidanud kuidagi teisiti mittenõustumist nimetatud tingimustega, soovib enampakkumisel müüdavat vara osta just nendel tingimustel, mis on välja kuulutatud; 2) Viide PS §-le 113 on asjakohatu. 13

(21)3-07-900 Riigivara võõrandamise menetluses sätestatud tagatisraha puhul ei ole tegemist avalik-õigusliku kohustusega. Tulenevalt riigilõivuseaduse (RLS) §-dest 2, 4 ja 6 on riigilõivu eesmärk riigi poolt seadusest tuleneva toimingu teostamisega seotud kulutuste hüvitamine toimingust huvitatud isiku poolt. Seega on riigilõiv sisuliselt riigi või kohaliku omavalitsuse poolt võetav teenustasu osutatavate avalik-õiguslike teenuste või avaliku asja kasutamise eest. Trahv on aga rahaline karistus, mille eesmärk on sundida isikut lõpetama seadusvastane käitumine ning hoida õigusrikkujat ja teisi isikuid uute õigusrikkumiste toimepanemisest tulevikus. Seega on trahvi eesmärgiks karistamine seadusega sätestatud avalik-õiguslike kohustuste rikkumiste eest. Riigivara võõrandamise menetluses tasutav tagatisraha ei vasta kummalegi eeltoodud määratlusele. Tagatisraha ei ole avalik-õiguslik teenustasu ega trahv. Trahv on üldpreventiivne. Apellandi samastatud osavõtutasu ja tagatisraha ei ole võrreldavad, sest nende eesmärk on täiesti erinev. Kui osavõtutasu arvel kaetakse enampakkumise läbiviimise kulud ning seda ei tagastata ühelegi enampakkumisel osalenud isikule, siis tagatisraha tagastatakse kõigile enampakkumisest osavõtnud isikutele, välja arvatud parimale pakkujale, kellega tasaarvestatakse tagatisraha riigivara müügilepingu sõlmimisel. Osavõtutasu on seotud pakkumuste menetlemisega. Osavõtutasu puhul ei toimu osavõtutasu võtja poolset vastusooritust, tagatisraha puhul on vara müüjal kohustus anda enampakkumise võitjale müügilepingu sõlmimisel üle vara ning tagatisraha võrra väheneb enampakkumise võitja poolt vara eest tasumisele kuuluv ostuhinna summa, kuna tagatisraha arvel loetakse osa ostuhinnast tasutuks. Osavõtutasu ei arvata maha müügihinnast. Seega on osavõtutasu puhul tegemist avalik-õigusliku rahalise kohustusega, mis peab olema sätestatud seaduses. Tagatisraha kui tsiviilõiguslik kohustus ei pea olema täiendavalt riigivaraseadusega reguleeritud, sest seda reguleerib võlaõigusseadus. Tagatisraha (sõltumata sellest, kas tegemist on ettemaksu või tagatisega) on tavapärane võlaõiguslik instrument (näiteks VÕS § 11 lg 3, § 83 lg 2, §d 98, 208, 213, 248, 308). Vaidlus ettemaksu tagastamise üle on tsiviilõiguslik vaidlus (vt ka Riigikohtu erikogu määruses nr 3-3-1-8-01 avaldatud seisukohti riigi- ja linnavara käsutamise menetluse ja selles sõlmitava lepingu iseloomu suhtes). Riik ei täida riigivara võõrandamisel avalikke ülesandeid, vaid riigivara võõrandamise menetluse kaudu otsitakse riigivarale sobiv ostja. Vastustaja 20.03.2007 käskkiri nr 120, millega vastustaja tühistas Rahumäe tee 3 kinnistu enampakkumise tulemused, ei ole antud vastustaja poolt haldusülesannete täitmisel avalik-õiguslikus suhtes, vaid eelmärgitud käskkirjaga loobus vastustaja 27.11.2006 käskkirjas nr 51 sisalduvast tsiviilõiguslikust tahteavaldusest võõrandada kinnistu apellandile, sest ta ei olnud võõrandamise korras sätestatud tähtaja jooksul vastustajaga kinnistu müügilepingut sõlminud; 3) Tagatisraha tagastamine tähendaks apellandi ebavõrdset kohtlemist. Samuti ei tähenda tagatisraha omandiõiguse riivet (PS § 32), kuna apellant osales vabatahtlikult (lepingulistel alustel) enampakkumisel ja nõustus osalemise tingimustega. Sama loogika kohaselt oleks põhiseadusevastane nt pandi realiseerimine võla katteks, garantii sissenõudmine, nõude rahuldamine kohtuliku deposiidi arvel jms. Tagatisraha omandiõiguse küsimus on tsiviilõiguslik vaidlus. Apellandil oli võimalus pöörduda enda õiguste kaitseks tsiviilkohtusse nõudega tuvastada tema õigus müügilepingu mittesõlmimiseks või sõlmida leping ja kohaldada võlaõigusseaduses ettenähtud õiguskaitsevahendeid (samas esitab vastustaja arutluse, et kaebuse esitaja on minetanud võimaluse vaidlustada 27.11.2006 käskkiri kui kehtiv haldusakt, millest tuleneb apellandile lepingu sõlmimise kohustus); 4) Etteheited seoses ebaseaduslike valdajatega ei ole asjakohased.

§ 30näeb ette pakkumisteates üksnes müüdava vara põhinäitajate väljatoomise.

Riigivara võõrandamise korra p 25 loetleb, millised näitajad peavad enampakkumise teates sisalduma. Kõik punktis 25 nõutud andmed olid kinnistu enampakkumise teates märgitud. Need „puudused", millele apellant tugineb, ei ole loetletud ei seaduses ega korras. Kaitseministeeriumi kodulehel oli fikseeritud kinnistu omavoli14

(21)3-07-900 line kasutus kolmandate isikute poolt, mis tuleneb ka tunnistaja M. L. ütlustest (kd II, tl 248, 249). Samuti kinnitas tunnistaja T. (kd II, tl 251), et pooled käisid kinnistul ja veendusid ebaseaduslike valdajate olemasolus. Sama nähtub ka ülevaatuse protokollist (kd I, tl 217).

§ 30lg 2 annab sõnaselgelt pakkujale võimaluse uurida müüdavat objekti.

Kui pakkuja ei ole hoolas, siis ta kannab vastavat riski. Vaidlusalune kinnistu müüdi põhimõttel „sellisena nagu ta on". Korra § 45 annab osalejatele protesti esitamise õiguse, mille jättis apellant kasutamata. Kuna asjaolu, et kinnistut kasutavad ebaseaduslikult kolmandad isikud, oli vastustaja poolt avaldatud, nõustus apellant pakkumise tegemisel sellega ja tegi pakkumise lähtuvalt avalikustatud informatsioonist. Apellant ei saanud mõistlikult eeldada, et vastustaja algatab kohtumenetluse ebaseaduslikult kinnistut valdavate isikute vastu ning müügilepingu sõlmimise hetkeks, so 27.01.2007 on kohtumenetlus lõppenud ning ebaseaduslikult kinnistut vallanud isikud hoonetest välja tõstetud. Tulenevalt AÕS §-dest 34 ja 35 loetakse valdus seaduslikuks ja heauskseks, kuni ei ole tõendatud vastupidist. Seega eeldab ebaseaduslikelt valdajatelt valduse äravõtmine üldjuhul kohtusse pöördumist. Vastustaja ei andnud ühelegi isikule sellist lubadust ja kaebaja ei ole sellist lubadust HKMS § 16 lg 2 kohaselt tõendanud. Vastustaja oli valmis apellandile müügilepingu sõlmimisel üle andma kinnistu kaudse valduse, kinnistul asuvate hoonete kaudse valduse ning asjaõigusseaduse alusel kinnistu omandi. Ka lepinguprojekt käsitles just kaudset valdust. VÕS § 219 sätestab ostja asja ülevaatamise kohustuse müügilepingu sõlmimisel. Seega oli apellandil mitte ainuüksi õigus, vaid ka kohustus tutvuda enampakkumisel pakutava varaga enne pakkumise tegemist. Apellant väitis 08.05.2008 kohtuistungil, et ta tutvus kinnistuga ning et talle oli teada ka asjaolu, et kinnistut kasutavad kolmandad isikud. Tegemist on omaksvõtuga HKMS § 17 lg 3 mõttes. Tunnistaja T.u ütluste kohaselt piisas ebaseaduslikest valdajatest lahtisaamiseks pelgalt siltide väljapanekust ja kõik ebaseaduslikud valdajad lahkusid sildil näidatud kahe kuu jooksul (kd II, tl 251). Apellant keeldus põhjendamatult müügilepingu sõlmimisest; 5) Apellandi väited keskkonnareostuse kohta on ebaõiged ja asjakohatud. Vastustaja pole kunagi nõustunud väitega, et kinnistul on märkimisväärne keskkonnareostus. Keskkonnareostuse asjaolu ei olnud apellandile 24.01.2007 teada, seega ei saanud reostuse likvideerimise nõue ja selle väidetav täitmata jätmine olla müügilepingu sõlmimisest keeldumise aluseks. EcoPro Ltd reostusuuring valmis alles 2007. aasta veebruaris. Notar Anneli Allekandi koostatud akti kohaselt oli müügilepingu sõlmimisest keeldumise aluseks asjaolu, et vastustaja ja apellant ei jõudnud kokkuleppele nimetatud kinnistu valduse üleandmise küsimuses. EcoPro leidis, et tööstustsooni piirmääradele vastavusse viimiseks on vaja likvideerida 10 m3 enam pinnast, kui seda leidis OÜ Eesti Keskkonnauuringute Keskus (kd III, tl 26). Vahe võis tuleneda puuraukude arvust (vastavalt 23 või 16). Vastustaja lähtus reostuse likvideerimiseks korraldatud hankemenetluses tööstustsooni piirmääradest, apellant aga mingite põhjusteta elamurajooni omast. Kinnistu enampakkumise tingimused ega pakkumised ei sisaldanud kinnistu võimalikku edasist kasutust ega viisi, seega ei ole vastustaja kohustatud kinnistu puhul eeldama, et sinna kavatsetakse rajada elamurajooni. Apellant oli teadlik, et kinnistu puhul oli tegemist kaitseotstarbelise maaga. Asjaolu, et apellant on toonud erinevatest reostusuuringutest välja erinevaid numbreid, ei tõenda keskkonnareostuse olulisust. Isegi juhul, kui väidetavalt tulnuks likvideerida pinnast 45 korda suuremas koguses, kui pidas vajalikuks OÜ Kesto (kd II, tl 210), oleks sellises ulatuses reostuse likvideerimine, pidades silmas elutsoonile kehtestatud piirarve, maksnud ca 1 500 000 krooni, ca vaid 0,6% apellandi pakutud kinnistu ostuhinnast ning selle tasumine ei oleks apellandil ilmsel15

(21)3-07-900 gelt raskusi tekitanud. Ka kinnistu pindala suurust 55 986 m2 arvestades, ei saa 50 m3 ega ka mitte 400 m3 suurust reostust pidada oluliseks reostuseks. Mitteoluline reostus ei oleks olnud lepingust taganemise aluseks ja adekvaatseks õiguste kaitse viisiks saaks sellisel juhul olla vaid täitmisnõue, selle mittetäitmisel aga hinna alandamise nõue; 6) Kaitseministri 20.03.2007 käskkirja nr 120 tühistamisel tekiks apellandil kohustus sõlmida müügileping, kuid tegelikku soovi lepingu sõlmimiseks apellandil ei ole. Seega on apellandi taotlus arusaamatu. Arusaamatuks jäävad apellandi väited vaidlustatud käskkirja motiveerimatuse kohta. Käskkiri ei saa olla kaalutlusvigadega. Otsuse tegemisel toimus vaid faktilise asjaolu kas kinnistu müügileping või asjaõigusleping on sõlmitud või on antud lepingu sõlmimise tagatisi – tuvastamine; 7) Põhjendamatu on ka kahjunõue. Kahjuna on apellant käsitlenud ka 01.11.2006 sõlmitud projekteerimise töövõtulepingu nr 07090 alusel tehtud makseid, kuigi sel ajal ei teadnud apellant, kes osutub enampakkumise võitjaks – võitja selgitati alles 27.11.
  1. Kaebajal ei saanud olla ka mingit õigustatud ootust, et kinnistule lubatakse elamuehitust. RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED I
  2. Riigivara võõrandamise korra p 54 lg 1 sätestab: „Müügi otsustaja määrab riigivara võõrandamise otsuses müügilepingu ja asjaõiguslepingu sõlmimiseks tähtaja, mis võib olla kuni 2 kuud enampakkumise tulemuste kinnitamisest arvates. Põhjendatud juhtudel võib müügi otsustaja pikendada nimetatud tähtaega. Kui enampakkumise võitja ei ole müügi otsustaja poolt määratud tähtajaks sõlminud müügilepingut ja asjaõiguslepingut, siis on müügi otsustajal õigus tühistada läbiviidud enampakkumise tulemused ja korraldada uus enampakkumine ning enampakkumise võitja sissemakstud tagatisraha ei tagastata või pangagarantii realiseeritakse.“ Vaidlustatud Kaitseministeeriumi 20.03.2007 käskkirjaga nr 120 tühistati viitega sellele sättele enampakkumise tulemused. Kaebuse esitaja vaidlustab Kaitseministeeriumi 20.03.2007 käskkirja nr 120 eesmärgiga saada tagasi enampakkumisel tasutud tagatisraha, mitte aga eesmärgiga sõlmida enampakkumise võitjana ostu-müügi leping. Kaebuse esitaja peab käskkirja ebaõigeks põhjendusega, et kuna leping jäi sõlmimata müügi otsustajast tulenevatel põhjustel, tulnuks müügi otsustajal selle asemel jätta uue otsusega enampakkumise tulemused Riigivara võõrandamise korra p 47 alusel kinnitamata ja tagastada kaebuse esitajale sama korra p 49 alusel tagatisraha.
  3. Olgugi, et Riigivara võõrandamise korra p 54 seob viidatud sätte alusel enampakkumise tulemuste tühistamisega tagatisraha mittetagastamise enampakkumise võitjale, ei sisalda viidatud käskkiri otsustust tagatisraha tagastamise küsimuses. Seega ei takista käskkirja kehtivus iseenesest tagatisraha tagastamist, mistõttu ei saa käskkiri riivata ka kaebuse esitaja omandiõigust, mille kaitseks kaebuse esitaja käskkirja tühistamist nõuab. Enampakkumise tulemuste tühistamise õiguslik sisu on sama, mis Kaitseministeeriumi 27.11.2006 käskkirja nr 51 kehtetuks tunnistamisel ja enampakkumise tulemuste kinnitamata jätmisel, nagu peab õigeks kaebuse esitaja - mõlemal juhul kaotab enampakkumise tulemusi fikseeriv otsus kehtivuse. Seetõttu jääb kaebus Kaitseministeeriumi 20.03.2007 käskkirja nr 120 tühistamise nõudes rahuldamata sõltumata sellest, kas enampakkumise tulemuste tühistamine Riigivara võõrandamise korra p 54 alusel oli õigustatud või mitte. 16
(21)3-07-900 II
  1. Enne, kui hinnata Riigivara võõrandamise korra kooskõla põhiseadusega, kontrollib kohus, kas tagatisraha tagastamata jätmiseks esineb Riigivara võõrandamise korrast tulenev alus. Riigivara võõrandamise korra p 54 kohaselt pole enampakkumise võitjal õigus nõuda tagatisraha, kui ta ei sõlmi müügi otsustaja määratud tähtajaks müügilepingut ja asjaõiguslepingut.
  2. Kaitseministeeriumi 27.11.2006 käskkirja nr 51 (I kd tl 27) p-ga 2 otsustati: „Komisjonil valmistada ette notariaalse ostu-müügilepingu sõlmimine enampakkumise võitjaga hiljemalt kahe kuu jooksul.“ AS TTP järelepärimisele lepingu sõlmimise tähtpäeva kohta viitas Kaitseministeeriumi poolne kontaktisik K. T. käskkirja nr 51 p-le 2 (vt e-kirjavahetus I kd tl 218-219). Seega oli tähtaeg ostu-müügilepingu ja asjaõiguslepingu sõlmimiseks määratud Kaitseministeeriumi 27.11.2006 käskkirja nr 51 p-ga
  3. Kaitseministeeriumi 14.02.2007 vastuskirjaga AS TTP pöördumisele (I kd tl 78-79 ja 176-177) anti AS-le TTP uus tähtaeg lepingu sõlmimiseks – 19.02.
  4. Hilisema tähtaja pikendamise või uue tähtaja määramise kohta puuduvad andmed. Seega oli möödunud müügi otsustaja määratud tähtaeg ilma, et lepingut oleks sõlmitud.
  5. Riigivara võõrandamise korra p 54 alusel enampakkumise tulemuste tühistamine ning tagatisraha enampakkumise võitjale tagastamata jätmine eeldab, et viimane on keeldunud vara ostmast enampakkumise teates viidatud (vt Riigivara võõrandamise korra p 25 alap 9) ja enda esitatud pakkumises toodud tingimustel. Apellant väidab, et leping jäi sõlmimata müügi otsustaja poolsete rikkumiste tõttu, kes nõudis ostu-müügilepingu sõlmimist sellistel müügitingimustel, mida ei olnud seatud enne pakkumiste esitamist – müüja ei taga ostjale kinnistu otsest valdust ning kinnistul olev keskkonnareostus „on ostja vastutada/lahendada“ (vt AS TTP 19.02.2007 vastus Kaitseministeeriumi 14.02.2007 kirjale I kd tl 178-179).
  6. Käesolevas asjas ei ole tuvastatud, et Kaitseministeerium oleks nõudnud lepingu sõlmimist tingimustel, mis erinesid pakkujatele, sh enampakkumise võitjale enne pakkumiste esitamist teatavaks tehtud tingimustest.
  7. Enampakkumise teadetes (I kd tl 17-18 ja 19-20) viidati sellele, et enampakkumise tingimuste ja enampakkumisel olevate kinnistute kohta saab informatsiooni Kaitseministeeriumist (kontaktisik K. T.ult või ministeeriumi Interneti koduleheküljelt). Vaidlust ei ole selles, et Kaitseministeeriumi Interneti koduleheküljel avaldatud teabe kohaselt kasutasid kinnistut omavoliliselt kolmandad isikud, kes ei ole allunud Kaitseministeeriumi korduvatele pöördumistele palvega kinnistu vabastada. Sellise info baasil ei saanud pakkuja ilma müüja vastava kinnituseta eeldada, et müüja võtab kohustuse anda ostjale üle kinnistu otsese valduse. Kaebuse esitaja töötaja M. L., kes K. T.ult enne pakkumise tegemist müüdava objekti kohta infot kogus, tunnistajana antud ütluste (II kd tl 248-250) kohaselt olevat K. T. temale öelnud, et kinnistut kasutavad isikud peavad sealt lahkuma ja valdus antakse üle „aktiga“, kas üle antakse otsene või kaudne valdus, K. T. ei olevat öelnud. Seega ei ilmne ka M. L. ütlustest, et müüja oleks teatanud, et kohustub enne kinnistu üleandmist vabastama selle ebaseaduslikest valdajatest. M. L. ütlus, et ta sai K. T.ust aru, et üle antakse „üürnikest vaba kinnistu“, haakub K. T.u ütlustega (II kd tl 251-252), mille kohaselt ta kinnitas, et Kaitseministeeriumil ei ole kinnistu kasutamise osas kellegagi lepinguid (Kaitseministeerium oli teatavasti seisukohal, et kinnistut kasutavate kolmandate isikute valdus on ebaseaduslik), ning ei näita, et Kaitseministeerium oleks andnud lubaduse vabastada kinnistu kolmandate isikute otsesest valdusest. 17
(21)3-07-900
  1. Ringkonnakohtule jääb arusaamatuks, millise täiendava müügitingimuse võrreldes pakkumise esitamise ajal pakkujatele teadaolevatega on Kaitseministeerium kaebaja arvates seadnud seoses kinnistul oleva keskkonnareostusega. Kaebuse esitaja pole väitnud, et Kaitseministeerium oleks pakkujatele teatanud, et kohustub oma kulul likvideerima kinnistul ilmneva võimaliku keskkonnareostuse. Lepingu projekt (II kd tl 220-231), mis kaebuse esitaja väitel väljendab seda, millistel tingimustel soovis Kaitseministeerium 26.01.2007 lepingut sõlmida, ei reguleeri poolte kohustusi keskkonnareostuse kõrvaldamise osas. Selles projektis märgitud müüja kinnitus (p 3.1.9): „lepingu sõlmimise hetkel ei ole müüjale teada kinnistu keskkonnareostust ning käesoleva ajani ei ole müüjale esitatud ühtegi sellesisulist ettekirjutust“ ei piira müüja vastutust ostja ees asja võimaliku lepingutingimustele mittevastavuse eest.
  2. Põhjendamatu on kaebuse esitaja viide vastustaja poolt VÕS § 14 rikkumisele. Asjas ei ole tõendatud, nagu oleks vastustaja pakkujate eest kinnistu keskkonnaseisundit varjanud või andnud selle kohta ebaõiget teavet. Pole tuvastatud, et vastustaja väide keskkonnareostusest mitteteadmise kohta oleks ebaõige. Vastuses kaebusele on vastustaja viidanud asjaolule, et Eesti Vabariigi Keskkonnaministeeriumi tellimusel
  3. a valminud Anto Raukase uurimustöös „Endise Nõukogude Liidu sõjaväe jääkreostus ja selle likvideerimine“ puuduvad andmed keskkonnareostuse kohta Rahumäe tee 3 maa-alal. Oht, et kinnistu kasutuse tõttu endise NSVL sõjaväe poolt võib sellel ilmneda pinnase reostust kemikaalidega, oli kaebuse esitajale sama hästi teada kui vastustajale, mida näitab ka kaebuse esitaja poolt reostusuuringu tellimine.
  4. Eeltoodud põhjustel ei andnud ka väide keskkonnareostusest kaebuse esitajale alust keelduda ostu-müügi lepingu sõlmimisest Kaitseministeeriumi pakutud kujul. Seetõttu polnud see väide asjakohane Riigivara võõrandamise korra p 54 rakendamisel. Järelikult ei ole asjakohane ka kaebuse esitaja väide, et ministeerium on jätnud kaalumata keskkonnareostuse küsimuse.
  5. Eeltoodud põhjendustel leiab ringkonnakohus, et tulenevalt Riigivara võõrandamise korra pst 54 puudub kaebuse esitajal õigus nõuda enampakkumisel tasutud tagatisraha tagastamist. III
  6. Tagatisraha nõude riigivara enampakkumisel võõrandamisel sätestab Riigivara võõrandamise korra p 27 teine ja kolmas lause: „Tagatisraha või tagasivõtmatu pangagarantii suurus on kuni 10 % enampakkumise alghinnast. Kui alghinda ei määrata, siis lähtutakse osavõtutasu ja tagatisraha määramisel müüdava vara harilikust väärtusest“. Kaebuse esitaja väitel on tagatisraha nõudmine ja tagastamata jätmine ning selle aluseks olevad Riigivara võõrandamise korra p-d 27 ja 54 vastuolus PS § 3 lg-ga 1 ja § 87 p-ga 6 riigivaraseaduse § 24 lg-s 2 sätestatud volitusnormi piiride ületamise tõttu, PS §-ga 113 avalik-õiguslikku kohustust seadusest madalamalseisva aktiga sätestamise tõttu ning PS §-dega 11 ja 32 omandiõiguse ebaproportsionaalse piiramise tõttu.
  7. Kõigepealt kontrollib ringkonnakohus, kas tagatisraha näol võib olla tegemist avalikõigusliku rahalise kohustusega PS § 113 mõttes. PS § 113 sätestab: „Riiklikud maksud, koormised, lõivud, trahvid ja sundkindlustuse maksed sätestab seadus.“ Riigikohus on leidnud, et neid mõisteid tuleb tõlgendada võimalikult laialt, nii, et see hõlmaks kõiki avalik-õiguslikke rahalisi kohustusi (vt Riigikohtu lahend nr 3-4-1-10-00, p 20). Nimetatud kohustused hõlmavad ka tasu avalik-õiguslike ülesannete täitmise eest (vt Riigikohtu lahend nr 3-4-1-16-06, p 25). 18
(21)3-07-900 Ringkonnakohtu arvates ei kuulu vaidlusalune tagatisraha PS §-s 113 kaitsealas olevate rahaliste kohustuste hulka. See rahaline kohustus ei ole avalik-õiguslikku laadi ega mahu ka olemuselt paragrahvis loetletud maksete hulka.
  1. Eristades riigi osalemist tsiviilõigussuhetes avalik-õiguslike ülesannete (sh omandireformi läbiviimine) täitmisest, on Riigikohus (vt lahend nr lahend nr 3-4-1-10-00, p 11) märkinud: „Õige on, et riik võib TsÜS § 6 3 esimese lause järgi avalik-õigusliku juriidilise isikuna osaleda ka tsiviilõigussuhetes. Sellisel juhul allub riigi tegevus reeglina samadele eraõiguslikele normidele ja põhimõtetele, mis laienevad kõigile tsiviilõiguse subjektidele. Nii ei vaja eraõiguslikes suhetes tehingutingimuste määratlemine seadusest tulenevat erivolitust. Lepingutingimuste kindlaksmääramine eraõiguslikes suhetes on pakkumine või kutse pakkumisele, millega või mille ajendil hakatakse lepingut sõlmima. Isegi kui selline tahteavaldus või üleskutse on vormistatud täitevvõimu määrusena, pole sisuliselt siiski tegemist määrusega, mis alluks avaliku õiguse põhimõtetele.“ Sellest seisukohast järelduvalt ei ole riigivara võõrandamine (vaatamata sellele, et ka sel juhul peab avalik-õiguslik juriidiline isik arvestama avalike huvidega ning avaliku õiguse põhimõtete ja normidega, nagu nt põhiõigused ja proportsionaalsuse, võrdse kohtlemise ning õiguspärase ootuse põhimõtted, vt Riigikohtu lahend nr 3-3-1-8-01, p 14) iseenesest avalik-õigusliku ülesande täitmine. Seetõttu ei ole riigivara võõrandamise menetluses ka enne vara võõrandamise lepingu sõlmimist tekkivad ja seetõttu lepingul mittepõhinevad õigussuhted kõik avalik-õiguslikku laadi. Suhted, milles riik ei rakenda mingeid eriõigusi võrreldes sellega, mis on enda vara võõrandaval muul tsiviilõiguse subjektil, tuleks kvalifitseerida eraõiguslikena. Sellisele suhtele vastab ka riigi tegevus kutse esitamisel pakkumisele, mille ajendil hakatakse tsiviilõiguslikku lepingut sõlmima, ning pakkumisele esitatavate tingimuste kindlaksmääramine. Eraõiguslik isik võib, lähtudes VÕS §-st 5, vara võõrandamisel enampakkumise korraldamisel pakkujatele sätestada nõude tasuda ettemaks, mis lepingu sõlmimisel arvestatakse müügihinna sisse, ning mis jääb võõrandajale, kui pakkuja, kelle pakkumisele võõrandaja nõustumuse andis, lepingut ei sõlmi. Kui pakkuja sellise tingimusega nõustumist väljendades tasub tagatisraha, on sellega sõlmitud kokkulepe, mis annab vara võõrandajale õiguse pidada tasutud tagatisraha kokkuleppes toodud tingimustel endale. Seetõttu ei teosta vara võõrandaja tagatisraha endale jätmisel ka avalikku võimu. Tagatisraha esmaseks eesmärgiks on see, et pakkuja täidaks oma tsiviilõigusliku kohustuse – sõlmiks müüja poolt pakkumusele nõustumuse andmisel vara võõrandamise lepingu – mis pakkujale tuleneb VÕS § 10 lg 4 alusel seotusest oma pakkumusega. Üksnes asjaolu, et enampakkumise läbiviimisel avalik-õigusliku juriidilise isiku poolt on pakkuja seotus pakkumisega tähtis ka avalike huvide (ausa ja läbipaistva menetluse ning pakkujate võrdse kohtlemise seisukohast, vrd Riigikohtu seisukohad tagatisraha eesmärgist riigihankemenetluses lahendis nr 3-3-1-58-06, p 13), ei ole piisav, kvalifitseerimaks tagatisraha avalik-õigusliku rahalise kohustusena.
  2. Kuna, nagu järeldub eelmisest punktist, ei ole riigivara enampakkumisel võõrandamisel tasutav tagatisraha avalik-õigusliku iseloomuga, ei ole ta juba seepärast hõlmatud PS §-ga
  3. Ringkonnakohus nõustub samas ka halduskohtu seisukohtadega selles, mis puudutab tagatisraha sisulist erinevust lõivust, trahvist ja toimingu eest võetavast tasust (vt kohtuotsuse põhjenduste refereeringu p 6), märkides vastuseks apellandi sellekohastele väidetele järgmist. Alusetu on apellandi etteheide, nagu oleks kohus hinnanud üksnes formaalselt, kas tagatisraha vastab riigilõivuseaduses toodud legaaldefinitsioonile või õiguskirjanduses esitatud trahvi üldkirjeldusele. Kohus pole tuginenud lõivu või trahvi legaaldefinitsioonidele, vaid kõrvutanud nende kohustuste sisulisi tunnuseid tagatisraha omadega. 19
(21)3-07-900 Tagatisraha ei saa juba seepärast olla tasu toimingu sooritamise eest, et tagatisraha jäämine müüjale ei sõltu tema kuludest, vaid pakkuja kohustuste täitmisest. Riigivara võõrandamise korra p 54 kohaselt võetakse enampakkumise tulemuste kinnitamisel enampakkumise võitja poolt sissemakstud tagatisraha arvesse tasaarvestusel müügihinna tasumisel ning teistele enampakkumisest osavõtjatele tagastab müügi korraldaja nende makstud tagatisraha täies ulatuses. Võrreldes tagatisraha lõivuga, omistab apellant ebaõigesti tähtsuse väitele, et tagatisraha tasumine annab isikule õiguse oma pakkumisega osaleda riigivara enampakkumises. Esiteks on ka eraõiguslikul isikul vara võõrandamisel enampakkumisel õigus määratleda tingimused, millele peab esitatav pakkumine vastama, ning tingimustele mittevastavaid pakkumisi mitte aktsepteerida. Teiseks, nagu eelpool märgitud, ei jää tagatisraha reeglina pakkuja kanda, mis samuti välistab selle makse käsitlemise tasuna mingi õiguse omandamise eest. Seetõttu ei eksisteeri ka ühtki muud PS §-s 113 otseselt nimetamata avalik-õiguslikku rahalist kohustust, millena saaks vaidlusalust tagatisraha käsitada. 22. Eeltoodud põhjendustel ei ole apellandi viide PS §-le 113 asjakohane. 23. Tagatisraha regulatsiooni väljumist

§ 24

lg-s 2 sätestatud volitusnormi piirest väidab kaebuse esitaja põhjendusega, et tegemist on avalik-õigusliku rahalise kohustuse sätestamisega, mis ei ole riigivara võõrandamise menetluse immanentne osa.

  1. Eelnevalt on ringkonnakohus leidnud, et riigivara võõrandamise menetluses nõutav tagatisraha ei ole avalik-õiguslik rahaline kohustus. Kuna tagatisraha kindlaksmääramiseks ja sissenõudmiseks ei ole vaja kasutada avaliku võimu kandja eristaatusest tulenevaid volitusi, võib riigivara müügi otsustaja või korraldaja enampakkumisel osalejatelt kohtu arvates tagatisraha nõuda ka siis, kui sellist kohustust Riigivara võõrandamise korra p 27 temale ei paneks.
  2. Erinevalt kaebuse esitajast leiab ringkonnakohus, et tagatisraha regulatsioon on riigivara võõrandamise menetluse immanentne osa. Riigikohtu lahendites nr 3-4-1-10-00 ja 3-4-1-16-06 enampakkumisest osavõtu tasu kohta avaldatud seisukohad, millele apellant vastupidist väites tugineb, ei ole tagatisrahale üle kantavad.

§ 7

lg 3 nõuab, et sooritades riigivaraga mis tahes tehinguid, peavad riigivara valitsejad ja volitatud asutused juhinduma põhimõttest vältida kahju ja suurendada kasu, mis riik võib neist tehingutest saada. Selle nõude täitmise seisukohalt on oluline, et riigivara võõrandamiseks korraldatud enampakkumised lõpeksid tulemuslikult ja riigivara võõrandajal oleks reaalne võimalus valida parim ostupakkumine. Seda eesmärki pole võimalik saavutada juhul, kui pakkujad ei ole oma pakkumisega seotud. Võimalus jätta tagatisraha lepingu sõlmimisest keeldunud pakkujale tagastamata aitab sundida pakkujat täitma oma kohustust leping sõlmida. Kohus ei näe võimalust, kuidas saaks ilma tagatisraha instituudita tagada enampakkumise tulemuslikku läbiviimist. 26. Ringkonnakohtu arvates ei too tagatisraha nõudmine ja tagastamata jätmine kaasa ebaproportsionaalset riivet kaebuse esitaja omandile. Tagatisraha tasumise legitiimne eesmärk on tagada, et riigivara võõrandamise menetluses pakkumise teinud isik oleks oma pakkumisega seotud. Eelnevalt on ringkonnakohus leidnud, et see meede on eesmärgi saavutamiseks kohane ja ka vajalik, sest ei ole teada ühtki teist pakkujat vähem koormavat vahendit, mis aitaks sama efektiiv- 20

(21)3-07-900 selt kaasa selle eesmärgi saavutamisele. Et sundida pakkujat sõlmima lepingut, peab lepingu sõlmimisest keeldumine tooma pakkujale kaasa arvestatavat majanduslikku kahju. Kohus ei kahtle ka meetme mõõdupärasuses. Arvestades, et pakkuja pidas end majanduslikult võimeliseks pakkuma kinnistu eest ostuhinda 252 000 000 krooni, ei ole tagatisraha 19 600 000 krooni kaotus temale ülemäära ränk. Seda näitab ka see, et oht kaotada 19 600 000 krooni ei olnud antud juhul pakkuja jaoks piisav majanduslik põhjus lepingut sõlmida. Tagatisraha proportsionaalsuse hindamisel tuleb arvestada ka kahju, mis riik sai seeläbi, et kaotas võimaluse saada kinnistu müügist 252 000 000 krooni.
  1. Neil põhjendustel puudub alus jätta Riigivara võõrandamise korra p-d 27 ja 54 kohaldamata. IV
  2. Kuna eeltoodud põhjendustel on tagatisraha nõudmine ja tagastamata jätmine õiguspärane, puudub alus vastustaja kohustamiseks kaebuse esitajale tagatisraha tagastama.
  3. Et RVastS § 7 lg 1 kohaselt on kahju hüvitamise eeltingimuseks kahju tekitanud avaliku võimu kandja tegevuse õigusvastasus, kuid kaebuse esitajalt tagatisraha nõudmine ning temale tagastamata jätmine on õiguspärane, puudub kaebuse esitajal õigus nimetatud toimingutega tekitatud kahju hüvitamist nõuda. Seetõttu jääb kaebus rahuldamata ka kahjuhüvitise nõudes. V
  4. Eeltoodud põhjendustel puudub alus apellatsioonkaebuse rahuldamiseks ja halduskohtu otsuse muutmiseks.
  5. Tallinna Halduskohtu otsusega mõisteti kaebuse esitajalt vastustaja kasuks välja esindajatasus seisnevad menetluskulud summas 111 048 krooni ja 5 senti. Nende kulude kandmine käesolevas haldusasjas on tõendatud advokaadibüroo arvete ja maksekorraldustega (tl 158-165). Apellant ei ole halduskohtu otsust vaidlustanud väitega, et kohtu poolt väljamõistetud menetluskulud olid osaliselt või tervikuna põhjendamatud. Seetõttu ei muuda ringkonnakohus halduskohtu otsust ka menetluskulude jaotamist puudutavas osas.
  6. Apellandi taotlus apellatsiooniastme menetluskulude 82 925 krooni ja 80 senti väljamõistmiseks jääb rahuldamata, sest ringkonnakohus ei tee otsust apellandi kasuks. Vastustaja taotles apellandilt apellatsiooniastme menetluskulude väljamõistmist summas 24 019 krooni ja 95 senti. Kulude kandmine apellatsiooniastmes on tõendatud advokaadibüroo arvete, aruannete ja arvete tasumise maksekorraldustega. Taotlusele AS TTP esitatud vastuväitega, et lepingulise esindaja õigusabi kasutamine polnud vajalik seetõttu, et riigivara võõrandamine on riigiasutuse igapäevane tegevus, kohus ei nõustu. Käesolev vaidlus ei puudutanud haldusorgani põhiülesannete täitmisega seonduvaid spetsiifilisi õigusküsimusi, vaid tsiviilõiguse küsimusi üldisemalt. Arvestada tuleb ka kaebuse esitaja nõude olulist suurust. Sellise sisuga vaidluse ning majanduslike võimalustega kohtusse pöörduja puhul pole ka ohtu, et väljavaade kanda vastaspoole kohtukulusid takistaks kaebeõiguse kasutamist. Lauri Madise Lilianne Aasma Ruth Virkus 21
(21)

🔗 Ametlikule allikale

Tehisintellekti selgitus ametliku seadusteksti põhjal. Orienteeruv, ei asenda õigusnõustamist.