Obsah (6)

§ 271§ 310§ 325§ 186§ 101§ 82

Tsiviilasi nr 2-09-22161 KOHTUOTSUS Eesti Vabariigi nimel Kohus Tartu Maakohus Tartu Kohtumaja Kohtukoosseis kohtunik Kersti Kerstna-Vaks Kohtuotsuse tegemise aeg 30. detsember 2009 Tsiviilasi OÜ Raim

§ 271

tähenduses.

§ 310

lg 1 kohaselt kui pärast üürilepingu tähtaja möödumist jätkab üürnik asja kasutamist, loetakse, et üürileping on muutunud tähtajatuks, kui üürileandja või üürnik ei avalda teisele lepingupoolele kahe nädala jooksul teistsugust tahet. Käesolevas asjas puuduvad tõendid poolte teistsuguse tahte kohta, mistõttu tuleb asuda seisukohale, et pooltevaheline üürileping muutus pärast 19. augustit 2008. a tähtajatuks üürilepinguks.

§ 325

lg 1 ja 2 kohaselt võib äriruumi üürilepingu üles öelda kirjalikku taasesitamist võimaldava ülesütlemisavaldusega ja see peab sisaldama vähemalt

§ 325lg 2 näidatud andmeid.

Asjas ei ole vaidlust, et kumbki pool ei ole nimetatud korras üürilepingut ülesöelnud.

§ 186p 4 kohaselt võib aga võlasuhet lõpetada ka poolte kokkuleppel.

Asjas on tõendatud tunnistaja A. Ehastu ütlustega, et hageja tegi november

1. a alguses kostjale võla tõttu takistusi üüritud ruumi kasutamisel ja kostja vabastas seetõttu hiljemalt
2. novembriks
3. a üüripinna. Kostja ei soovinud tingituna hageja käitumisest üürisuhte jätkumist. Mõlema poole käitumist koos võib käsitleda poolte kokkuleppel lepingu 3 lõpetamisena. Hageja tegevus takistuste loomisel kostjale on käsitletav ka üürilepingu erakorralise ülesütlemisena, mis on läbiviidud küll seadusega sätestatud korda järgimata. Samas kui kostja hageja sellist ülesütlemist ei vaidlusta, siis on hageja oma eesmärgi leping lõpetada saavutanud. Kohus nõustub kostjaga, et leping lõppes hiljemalt
4. novembril
5. a kui kostja vabastas üüripinna ja pärast nimetatud kuupäeva puudub kostjal hagejale üüri ja muude teenuste eest tasumise kohustus. Kostjal on nimetatud perioodi eest tasumata järgmised arved (hageja arvestus lk 150 -151): arve nr 272 (osaliselt) 1153.11 krooni; arve nr 287 – 174.56 krooni; arve nr 294 – 3296.92 krooni; arve nr 307 – 3296.92 krooni; arve nr 308 – 145.41 krooni; arve nr 315 – 179.61 krooni; arve nr 321 – 3296.92 krooni; arve nr 333 – 107.73 krooni; krooni; arve nr 338 – 3296.92 krooni; arve nr 350 – 3296.92 krooni; arve nr 351 – 921.45 krooni ja arve nr 364 – 1510.24 krooni. Arve nr 350 on november 2008 üüriarve ja arve nr 364 on november 2008 teenuste arve. Kohus leiab, et november
6. a arvest nr 350 kuulub tasumisele kuni
7. kuupäevani 2189.94 krooni ja november 2008 teenuste arvest nr 364 kuulub tasumisele kuni
8. kuupäevani 1054.74 krooni, sest tasu soojuse eest tuleb 1/3 võrra vähendada seoses lepingu lõppemisega. Kokku võlgneb kostja nimetatud arvete alusel hagejale 19114.23 krooni. Kostja väidab küll ise võlgnevuse suuruseks
9. novembrini
10. a 11897.68 krooni, kuid ei ole oma arvutuskäiku või tõendeid nimetatud arvete tasumise kohta kohtule esitanud. Pooled on kohtule kinnitanud, et arvete suuruse osas neil enam vaidlust pärast
11. novembrit 2009.a ei ole, mistõttu tuginedes matemaatilisele tehtele tuleb kostjalt välja mõista hageja kasuks põhivõlana 19114.23 krooni. Lepingu p
12. 3 kohaselt kohustus kostja maksete mitteõigeaegsel tasumisel tasuma viivist 0, 15 % päevas iga maksmisega viivitatud päeva eest tasumata summast lähtudes. Viivise tasumine toimub rendileandja poolt esitatud viivisearvete alusel arvel näidatud kuupäevaks. Kuigi pooled leppisid
13. novembril
14. a kokku selles, et hageja muudab kõiki
15. a kostjale esitatud arveid, on hageja arvestanud viivist ikkagi alates algsete arvete esitamisest, kusjuures
16. novembril
17. a esitatud viivisarvete kohaselt on maksetähtajaks
18. detsember
19. a. (lk 98113). Pooltel ei ole enam käesolevaks hetkeks vaidlust, et üüritud ruumi tegelik suurus ei olnud mitte lepingus märgitud 28 m2, vaid oli 25, 4 m
20. Üüritud ruumi pindala kajastus lepingus valesti seetõttu, et leping sõlmiti enne ruumi valmisehitamist. Kõik arved, mis hageja
21. a kostjale esitas ja mille tasumise kohustuse täitmisega viivitamise eest ta kostjalt viivist nõuab, olid koostatud lepingus märgitud üüritud ruumi pindalast tulenevalt. Seega leppisid pooled
22. novembril
23. a kokku, et üüri suuruseks kuus ei ole mitte lepingus märgitud 3634.40 krooni vaid 3296.92 krooni (koos käibemaksuga). Nimetatud asjaolust tulenevalt arvestas hageja ümber ka kommunaalmaksud ja vormistas uued arved. Rendilepingu lisast nr 2 (lk 13) ei nähtu, milliste kriteeriumite alusel kuulub maksmisele prügivedu, vesi, kanalisatsioon jm kommunaalteenused. Nimetatud lisa p 3 kohaselt pidi kostja nende teenuste eest tasuma arve alusel ja elektri eest arvesti näidu alusel. Samas kostjale enne kohtuvaidluse algatamist esitatud arvetest ( lk 15-49) ei nähtu ei elektri arvesti näit ega ka muud koguse arvestamise alused- koguseks on arvetel alati iga teenuse puhul märgitud „üks“. Viivis on

§ 101

lg 1 p 6 kohaselt õiguskaitsevahendiks rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral. Sama paragrahvi lõige 3 kohaselt ei või võlausaldaja tugineda kohustuse rikkumisele võlgniku poolt ega kasutada sellest tulenevalt õiguskaitsevahendeid niivõrd, kuivõrd selle rikkumise põhjustas tema enda tegu või temast tulenev asjaolu või sündmus, mille toimumise riisikot ta kannab. Kohus leiab, et vastavalt poolte kokkuleppele pidi kostja rahalised kohustused hageja ees täitma vastavalt esitatud arvetele. Arvel märgitud maksetähtaja saabumisel muutus kohustus sissenõutavaks. Samas hageja poolt esitatud teenuse arvetel ei olnud märgitud kostjale osutatud teenuse kogused, mistõttu ei saanud kostja kontrollida arvete õigsust. Nimetatud probleem lahenes alles kohtus pärast seda, kui kohus kohustas hagejat esitama kostjale arvete aluseks olevad dokumendid. Kohus leiab, et õigete ja kontrollitavate arvete esitamise riisiko lasub hagejal, mistõttu hageja ei või käesoleval juhul nõuda kostjalt viivist teenuste kasutamise eest esitatud arvete õigeaegse tasumata jätmise eest kuni 26. 4 novembril 2009. a. arvete läbivaatamiseni, mille tulemusel hageja nõue kostja vastu vähenes. Hageja muutis küll varem esitatud arveid, kuid ei andnud kostjale muudetud arvete tasumiseks uut tähtaega. Ka lepingu lisa nr 2 p 4 kohaselt tuli teenuse arvel märkida tasumise kuupäev.

§ 82

lg 3 kohaselt kui kohustuse täitmise aega ei ole kindlaks määratud ja see ei tulene ka võlasuhte olemusest, peab võlgnik kohustuse täitma selle täitmiseks mõistlikult vajaliku aja jooksul pärast lepingu sõlmimist või muul alusel võlasuhte tekkimist, arvestades eelkõige kohustuse täitmise kohta, viisi ja olemust. Lepingu p 3.3 kohaselt toimub viiviste tasumine rendileandja poolt esitatud viivisearvete alusel arvel näidatud kuupäevaks. Uutel viivisearvetel

1. novembrist
2. a nr 101-118 on märgitud maksetähtajaks
3. detsember
4. a. Nimetatud viivisearved edastas hageja kostjale alles pärast tasumise tähtaja möödumist
5. detsembri
6. a kohtuistungil (lk 91), mistõttu kostja ei saanud juba seetõttu viivisearveid arvel märgitud tähtajaks tasuda. Arvestades kõiki asjaolusid kogumis leiab kohus, et kohtumenetluse käigus vahetult enne viimast kohtuistungit muudetud teenuse arvete tasumise tähtaeg saabub kostja jaoks kohtuotsuse jõustumisega. Kui kostja jõustunud kohtuotsust ei täida, siis saab hageja nõuda ka viivist. Käesoleva kohtuotsusega jätab kohus hageja viivise nõude teenuste eest tasumisega viivitamise eest eelpool esitatud motiividel rahuldamata. Kostja on kohtule avaldanud, et tegelikult teadis ta ruumi tegelikku suurust töömeeste jutu järgi juba
7. a ruumi valmides (lk 156), samas ei ole tõendatud, et kostja oleks hagejalt taotlenud lepingu vastavat muutmist. Taotlemata lepingu muutmist on kostja jätnud aga talle esitaud üüriarved tasumata ka selles ulatuses, mis osas ta üürinõuet tunnistas st talle teadaoleva tegeliku ruumi suuruse osas. Kostja on jätnud
8. a eest tasumata üüriarved nr 294 (juuli), 307 (august), 321(september), 338(oktoober), 350(november), osaliselt arve nr 272 (juuni). Kohus leiab, et kuna kohustus oli muutunud sissenõutavaks arvel märgitud maksetähtajast, siis on kostjal kohustus tasuda viivist rahalise kohustuse täitmisega viivitamise eest osas, mida ta tunnistas st üür 25, 4 m2-lt. Kostja on olnud üüri tasumisega viivituses järgnevalt (aluseks hageja viivise arvestus lk 97): arve nr 272 – 520 päeva, viivisenõue 899.43 krooni; arve nr 294 – 510 päeva, viivisenõue 2522.14 krooni; arve nr 307 – 478 päeva, viivisenõue 2363.89 krooni; arve nr 321 – 447 päeva, viivisenõue 2210.58 krooni; arve nr 338 – 417 päeva, viivisenõue 2062.22 krooni; arve nr 350 – 375 päeva, viivituses 2189.94 krooni (mitte 3296.92 krooni nagu on märgitud arvel, sest
9. novembri 2008.a. leping lõppes)x 0,15% päevas = 3,2849 krooni päevas st 375 x3, 2849 =1231.84 krooni. Pooled on lepingu punktis 3.3 leppinud ise kokku viivisintressi suuruse, mistõttu ei ole asjakohane kostja seisukoht, et viivise määr on liiga suur. Kohus rõhutab, et poolte poolt kokku lepitud viivis rakendub üksnes kohustuse mittekohase täitmise korral. Seetõttu puudub kohtul õiguslik alus kokkulepitud viivisintressi päevamäära vähendamiseks. Nõutav viivis ei ületa ka põhivõla suurust. Kostjalt tuleb välja mõista viivisena ( 899.43+2522.14+2363.89 + 2210.58 + 2062.22 +1231.84 ) 11290.10 krooni. Kuna hagi kuulub rahuldamisele osaliselt, siis tuleb hagi esitamisel tasutud riigilõivust jätta proportsionaalselt hagi rahuldatud osale 36,4% kostja kanda ja 63,6% hageja kanda. Kõik ülejäänud menetluskulud sh õigusabikulud tuleb jätta poolte endi kanda. Kohtunik 5