← Eesti

3-08-1787/89

Obsah (7)§ 7§ 6§ 40§ 23§ 11§ 22§ 9

KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Tallinna Ringkonnakohus Kohtukoosseis Lilianne Aasma, Kaire Pikamäe ja Ruth Virkus Otsuse tegemise aeg ja koht 12. november 2009 Tallinn 3-08-1787 Astra Amose ka

) § 7 lg 4 tähenduses ja sauna näol on tegemist õigusliku aluseta püstitatud ehitisega. Vastavalt korralduse lisaks olevale plaanile jäeti ostueesõigusega erastatava maa piiride sisse ka saun, piirdeaed ja kasvuhooned. Korralduse pga 1 tehti A. Amosele ja J. Pandile ettepanek tellida ostueesõigusega erastatava maa katastrimõõdistamine hoonestuse teenindamiseks vajalikule maale, suurusega 3121 m2 vallavalitsuse määratud piirides ja esitada vallavalitsusele maamõõtja koostatud katastriüksuse moodustamise toimik. Et tegemist võimaliku kompromissiga, jätab vallavalitsus endale õiguse teenindamiseks vajaliku maa suurus ja piirid üle vaadata. Punktis 2 selgitati maa taotlejatele õigust esitada ettepanekule motiveeritud vastuväiteid ühe kuu jooksul. Punktis 3 märgiti, et pärast katastriüksuse moodustamise toimiku laekumist määrab kohalik omavalitsus otsusega XXXXX-XXXXXXX hoonestuse teenindamiseks vajaliku maa, fikseerides maa erastamise seisukohalt olulised tingimused. Punktis 4 juhiti tähelepanu maa ostueesõigusega erastamise õigust omava isiku kohustusele tellida kolme kuu jooksul katastriüksuse moodustamise tööd ning selgitati kohustuse täitmata jätmise tagajärgi ja kaasomandi lõpetamise võimalust. Punktiga 5 tunnistati kehtetuks Harku Vallavalitsuse poolt XXXXX-XXXXXXX hoonestuse juurde maa ostueesõigusega erastamiseks tehtud teenindamiseks vajaliku maa, suuruses ca 5160 m2 ettepanek(ud). 2. Astra Amose kaebuses paluti tühistada Harku Vallavalitsuse 12.08.2008 korraldus nr 1096 ja kohustada vastustajat tegema uut piiride kulgemise ettepanekut. 1) Erastatava maa suurus on määratud õigusvastaselt ja liiga väikeses mahus. XXXXXXXXX küla ei ole kunagi tervikuna tiheasustusalaks kuulutatud ja seetõttu peab maa erastamine toimuma hajaasustuse reeglite järgi. Taotlused 2 ha ja 4 ha erastamiseks esitas kaebaja isa A. H. ja see on korralduses tuvastatud. Tallinna Ringkonnakohtu 12.02.2001 otsuses nr II-3/20/2001 ja 13.03.2003 otsuses nr 2-3/118/03 leiti, et XXXXXXXXX küla tervikuna asub tiheasustusalal, 2

(16)3-08-1787 kuid kohtu põhjendused on vastukäivad.
  1. a lahendi kohaselt muutus XXXXXXXXX küla tiheasustusalaks generaalplaanide koostamisega 1989-
  3. a lahendis aga leiti, et XXXXXXXXX küla määratleti tiheasustusalana
  4. a valla üldplaneeringus. 2) XXXXXXXXX küla on küla tavatähenduses ja asustatud valdavalt hajaasustuse põhimõttel. Kohtud pole senistes lahendites tegelikkusele tähelepanu pööranud ja on piirdunud mitmeti tõlgendatavate plaanide uurimisega, mis on viinud väärate lahendusteni. Seetõttu tuleb asjas põhjalikult uurida, kuidas tiheasustusala külas moodustus ja kust jookseb selle ala piir. 3) Ka eeldusel, et
  5. a üldplaneeringuga muutus kogu küla tiheasustusalaks, on korraldus õigusvastane. Kaebaja isa esitas 2 ha erastamise taotluse
  6. a enne üldplaneeringu kehtestamist. Seega on kaebajal õigus eeldada, et tema taotlus lahendatakse selle esitamise ajal kehtinud seaduse järgi ja uue üldplaneeringu kehtestamine ei muuda tema olukorda halvemaks. Alternatiivselt taotleb kaebaja korralduse õigusvastaseks tunnistamist kahjunõude esitamiseks. 4) Vastustaja tegi 1997 ja
  7. a kaebajale ettepaneku määrata erastamiseks maatükk suurusega 5160 m
  8. Kuigi kaebaja õiguseelneja pakkumisi kohe vastu ei võtnud, tekkis tal lootus ja usaldus saada erastada maad vähemalt pakutud ulatuses. Talle ei selgitatud, et pakkumise kohesest vastuvõtmisest loobumise tulemusena kahaneb erastatava maa suurus (3121 m2). Teisalt on ebaselgus küla asustusviisis ja sellega kaasnesid mitmed kohtuvaidlused. Kui selgub, et potentsiaalne erastatav maa asub tiheasustusalal, on kaebaja nõus erastama maad senikehtinud ettepanekutes toodud ulatuses (5160 m2). Pakkumiste kehtetuks tunnistamine ei ole õige. Alternatiivina palub kaebaja tühistada korralduse p 5 ja jätta seeläbi kehtima tema õigus erastada ostueesõigusega 5160 m2 maad. Kaebaja on pidevalt hooldanud oluliselt suuremat maa-ala XXXXX-XXXXXXX talu ümbruses kui talle korraldusega erastamiseks pakutakse. Rohumaade niitmine on taganud nende säilimise ja vältinud võsastumist. Tagastamise õigustatud subjekt ja kohalik omavalitsus on hooldustöid vaikimisi aktsepteerinud, nendesse panustamata. Praktikas väljakujunenud maakasutus räägib samuti selle kasuks, et kaebajale tuleb lubada erastada oluliselt suurem maatükk kui pakutud 3121 m
  10. Kersti Brems-Neuhausi kaebuses paluti tühistada Harku Vallavalitsuse 12.08.2008 korraldus nr 1096 osaliselt (välja arvatud p 5) ja kohustada vastustajat tegema uut piiride kulgemise ettepanekut. 1) XXXXX-XXXXXXX maaüksuse asumine tiheasustusalal on tuvastatud jõustunud kohtuotsustega (viimane Tallinna Ringkonnakohtu 04.03.2008 otsus nr 3-06-1131, p 19). Seega tuleb ehitiste teenindamiseks vajaliku maa määramisel lähtuda eelkõige

§ 7lg-st 51.

A. H.le eraldati hoonete juurde pädeva organi otsusega 1500 m2 maad, millelt ta tasus ka maamaksu. Vald möönis korralduses, et õiguslikul alusel kasutatava ala suurus on vaid 0,15 ha. Ka eelnimetatud Tallinna Ringkonnakohtu otsuses jõuti järeldusele, et teenindusmaa määramiseks suuremas ulatuses kui 1500 m2 puudus õiguslik alus (p 24). Seega ei ole korraldus ehitiste teenindamiseks vajaliku maa pindalaks 3121 m2 määramise kohta kehtiva õigusega kooskõlas. 2) Korralduses on järgmised kaalutlusvead: 1) ehitise teenindamiseks vajaliku maa suuruse ja piiride määramisel arvestati ebaseaduslike ehitiste ja rajatistega (saun ja piirdeaiad); 2) alusetult loeti piirdeaed ja omavoliliselt kujundatud õuemaa looduslikeks piirideks maakorralduslikus mõttes; 3) lähtuti ebaseaduslikust kaalutlusest arvestada „aastate jooksul väljakujunenud intensiivse kasutusega alaga“; 4) lähtuti ebaseaduslikust kaalutlusest võimaldada juurdepääs ebaseaduslikele ehitistele. A. Amos võttis varasemas kohtumenetluses omaks, et sauna ja piirdeaia ehitas tema isa (A. H.). Saun ei ole püstitatud maakasutusõiguse ja ehitusloa alusel, saunal puudub kasutusluba. Asjaõigusseaduse (AÕS) § 13 järgi on vaid õiguslikul alusel püstitatud ehitise omanikul õigus saada maa omanikuks maareformi seaduses sätestatud alustel ja korras. AÕS § 14 näeb küll võimaluse õigusliku aluseta püstitatud ehitise seadustamiseks, kuid sellega ei või rikkuda maa tagastamise õigustatud subjekti õigusi. Seetõttu ei ole võimalik sauna seadustada. Kelder ja kasvuhooned jäävad õiguspärases kasutuses oleva 1500 m2 piiresse. 3

(16)3-08-1787 3) Looduslike piiridena maakorraldusseaduse (MaaKS) § 5 lg 2 p 5 tähenduses ei saa käsitleda omavolilise maakasutuse tagajärjel tekkinud õueala või selle ümber püstitatud piirdeaeda. Puudub seaduslik alus määrata ehitise teenindamiseks vajaliku maa piiridesse ala, mis on küll intensiivse kasutusega, kuid jääb väljapoole õiguspärast maakasutust. Samuti puudub seaduslik alus kaaluda juurdepääsutee võimaldamist õigusliku aluseta püstitatud saunale. 4) Vallavalitsus seadis korralduse eesmärgiks edasiste vaidluste vältimise. Vald oleks pidanud võimaliku kompromissi eelnevalt õigustatud subjektiga kooskõlastama. Vallavalitsus ei lähtunud

§ 6

lg-st 33, mille kohaselt määratakse ehitise teenindamiseks vajalikuks maaks ehitisealune ning ehitist ümbritsev vähim tarvilik ja piisav kogus maad, mis tagab ehitise sihtotstarbelise kasutamise, hooldamise, ohutu ekspluateerimise ning füüsilise säilimise. Vallavalitsus ei ole korralduse andmisel käitunud kooskõlas hea halduse põhimõtetega.

  1. Harku Vallavalitsus palus jätta kaebused rahuldamata, leides, et Tallinna Ringkonnakohtu otsustega haldusasjades nr 2-3/20/2001, 2-3/118/03 ja 3-06-1131 on tuvastatud, et kõnealune maa asub tiheasustusalal. Vaatamata vallavalitsuse poolt 18.03.1999 A. Amosele tehtud ettepanekule erastada 5162 m2 maad ja sellele järgnenud rohkem kui kolmele meeldetuletusele, ei ole A. Amos teinud 10 aasta jooksul mitte ühtegi omapoolset toimingut (tellinud maa väljamõõtmist, erastamishinda tasunud jne). Selle asemel on ta läbi erinevate kohtuprotsesside taotlenud 2-4 ha maa erastamist. Riigikohtu lahendi nr 3-3-1-85-05 kohaselt ainuüksi erastamise eeltoimingute raames antud korraldused ei anna reeglina erastamise õigustatud subjektile õiguspärast ootust, et temaga sõlmitakse maa ostu-müügi lepingud. Õiguspärane ootus võib tekkida aga sellest, kui erastamise õigustatud subjektilt nõutakse erastamishinna tasumist. A. Amosele teenindusmaa määramiseks suuremas ulatuses kui 1500 m2 õiguslik alus puudub. Korralduse lk 7 nähtuvalt on tegemist kompromissettepanekuga, millega soovitakse üle 10 aasta kestnud vaidlus lõpetada. Ettepaneku tegemisel lähtuti nn „kuldsest keskteest“. Kuna seaduse järgi ei ole K. Brems-Neuhausile võimalik enne maad tagastada, kui erastamine on lõpule viidud, on tema huviks asja kiire lahenemine. Samas on A. Amose huviks, et ta saaks ka pärast erastamist kasutada talle kuuluvaid hooneid ja õueala. Eeltoodud ettepanek arvestab mõistlikul määral ja põhjendatud ulatuses nii A. Amose kui K. Brems-Neuhausi huve.
  2. Kolmas isik Juta Pant vaidles kaebustele vastu ja palus jätta need rahuldamata.
  3. Kohtuistungil väitsid A. Amose esindajad täiendavalt, et: 1) ringkonnakohtu 04.03.2008 otsuses ei puudutatud tiheasustusala küsimust; 2) vastava ala suhtes kehtestatud planeeringud on omavahel vastuolus; 3) tegemist on rohealaga, mis ei saa olla samaaegselt tiheasustusala; 4) valla üldplaneering kehtestati
  4. a ja Harju maakonna planeering
  5. a; viimase järgi on tegemist hajaasustusalaga ja Harku vald ei ole sellele vastuväiteid esitanud; 5) valla planeeringu kaardil tiheasustusala tähis ei jookse ümber Amose talu. Kersti Brems-Neuhausi esindajad ja vastustaja esindaja leidsid, et: 1) Harku valla üldplaneering on
  6. aastast kehtiv ja sellest tuleb lähtuda; 2) Harju maakonna planeeringu kaart on puudulik, vastuolu Harju maakonna planeeringu ja Harku valla üldplaneeringu vahel puudub; 3) ka juhul, kui Harku valla üldplaneering oleks vastuolus maakonnaplaneeringuga, tuleks lähtuda valla üldplaneeringust; 4) kui maakonna planeeringuga muudetakse valla üldplaneeringut, toimub ka vastav üldplaneeringu muutmise menetlus, kuid sellist menetlust pole läbi viidud.
  7. Tallinna Halduskohtu 16.01.2009 otsusega jäeti A. Amose kaebus rahuldamata (p 1); K. Brems-Neuhausi kaebus rahuldati, tühistati Harku Vallavalitsuse 12.08.2008 korraldus nr 1096 (välja arvatud punkt 5) ja Harku Vallavalitsusele tehti ettekirjutus uue piiride kulgemise ettepaneku tegemiseks lähtudes kohtuotsusega tuvastatud asjaoludest (p 2); vastustajalt mõisteti HKMS § 92 lg 1 alusel kaebuse esitaja kasuks välja menetluskulud 62 875,50 krooni (p 3). Kohtu põhjendused ja seisukoht A. Amose väite kohta õigustatud ootuse tekkimisest 4

(16)3-08-1787 1) Tuginedes Riigikohtu 16.11.2006 otsuse nr 3-3-1-78-06 p-s 12 väljendatud seisukohtadele, leiti, et ostueesõigusega erastatava maa piiride kulgemise ettepanekut sisaldav haldusakt peab vastama HMS § 54 nõuetele ja vastustaja pidi korralduse andmisel lähtuma korralduse andmise ajal kehtivast õigusest. 2) A. H. esitas 27.02.1992 Harku Vallavalitsusele avalduse, millega loobus õigusvastaselt võõrandatud XXXXXX talu heinamaast Järvamaal, XXXXX vallas, XXXXXX külas, suurusega 2 ha, ja taotles eeltoodud maa eest asendusmaad XXXXX järve ääres, endise T. A. territooriumil. Vabariigi Valitsuse 08.05.1992 määruse nr 143 „Maa asendamise, ostmise ja rentimise avalduste esitamise korra“ lg 1 p 2 kohaselt võisid avaldusi maa asendamiseks, ostmiseks ja rentimiseks esitada muuhulgas füüsilised isikud, kes soovivad asendusmaana maad, mida nad käesoleval ajal kasutavad või mis piirneb neile kuuluva või nende omandusse antava maaga või maad halduspiirkonnas, kus nad alaliselt elavad või halduspiirkonnas, kus asus õigusvastaselt võõrandatud maa. Eeltoodud avalduse hindamisel tuleb lähtuda Vabariigi Valitsuse 06.11.1996 määruse nr 267 „Maa ostueesõigusega erastamise kord“ (Kord) p-st 12, mille kohaselt isik, kes on esitanud avalduse maa ostmiseks Vabariigi Valitsuse 08.05.1992 määruse nr 143 alusel, ei pea esitama uut avaldust. Kui esitatud avaldus ei sisalda kõiki Korra p-des 10 ja 11 nimetatud maa ostueesõigusega erastamiseks vajaminevaid andmeid ja lisasid või on andmed avalduse esitamise ajast muutunud, tuleb avaldajal need täiendavalt lisada. Kui isik on esitanud sama ehitise juures maa ostueesõigusega erastamiseks mitu avaldust, lähtutakse erastatava maa suuruse ja piiride määramisel viimasest enne 1. jaanuari 1998. a esitatud avaldusest. Kuna avaldusest ei nähtu, et A. H. oleks soovinud avalduse alusel talle XXXXX-XXXXX sovhoosi direktori käskkirjaga nr 141 eraldatud maad osta, ei saa seda avaldust käsitleda avaldusena ehitiste juurde maa ostueesõigusega erastamiseks. 3) A. H. esitas 25.11.1996 Harku Vallavalitsusele avalduse 4 ha maa ostueesõigusega erastamiseks vastavalt maa ostueesõigusega erastamise korrale. Sellega ta ei täiendanud 1992. a avaldust, tegemist oli uue iseseisva avaldusega. Hilisemates pöördumistes viitas A. H. vaid 28.11.1996 esitatud maa ostueesõigusega erastamise avaldusele, mitte 1992. a. avaldusele (vt 12.01.1997 ja 24.07.1997 kirjad Harku Vallavalitsusele). A. H. kinnitas 29.10.1998 kirjas, et täiendavalt tema poolt 28.11.1996 vallavalitsusele esitatud ostueesõigusega maa erastamise avaldusele, mis registreeriti Harku Vallavalitsuses nr 746 all, pole ta eelnevalt erastanud ega ka taotlenud ostueesõigusega maad vastavalt

§-le

  1. Lähtudes Korra p-st 12 ja arvestades eeltoodud tõendeid kogumis, pidi vastustaja maa ostueesõigusega erastamisel lähtuma A. H. 25.11.1996 esitatud avaldusest, kuna see oli kaebaja ainus enne 01.01.1998 maa ostueesõigusega erastamiseks esitatud avaldus ja kuna see esitati pärast Harku Vallavolikogu poolt 26.03.1996 otsusega valla üldplaneeringu kehtestamist, ei saanud A. H.l ega tema õigusjärglastel tekkida õiguslikku ootust ei selles, et erastamine viiakse lõpuni enne
  2. a üldplaneeringu kehtestamist ega selles, et erastamistaotluse lahendamisel Harku Vallavalitsus kehtestatud valla üldplaneeringuga ei arvesta. 4) A. Amos esitas pärast XXXXXXXXX külas asuvate ehitiste kaasomanikuks saamist avalduse sooviga erastada maad A. H. 27.02.1992 ja 28.11.1996 avaldustes toodud ulatuses ja tingimustel.

§ 40

lg 1 järgi sai avaldusi maa erastamiseks vallasasjana omandatud ehitise juurde esitada vaid eeldusel, et võõrandaja maa erastamise avaldust ei esitanud. Kuna A. H. oli

  1. aastal vastava avalduse esitanud, puudus kaebajal seaduslik alus uue avalduse esitamiseks. Korra p 7 järgi ei ole avalduse esitajal maa ostueesõigusega erastamiseks esitatud avalduses märgitud erastatava maa pindala suurust õigus muuta. Kohalik omavalitsus võib avalduses märgitud erastatava maa pindala suurust muuta üksnes planeeringu ja maakorralduse nõuetest ning otstarbekusest tulenevalt. Seadusega mittekooskõlas olevast ostueesõigusega erastamise avaldusest ei saanud A. Amosel tekkida õiguspärast ootust erastada ostueesõigusega maad suuremas ulatuses (2 ha + 4 ha), kui seda oli
  2. a taotlenud A. H. (4 ha). Kas vaidlusalused hooned asuvad tihe- või hajaasustusalal 5

(16)3-08-1787 5)

§ 7

lg 4 järgi on tiheasustusega aladeks sama seaduse tähenduses maa-alad, mis on tiheasustusega aladeks määratud kehtestatud planeeringuga. Kui üldplaneering puudub või maakonnaplaneeringu alusel ei ole võimalik tiheasustusega ala määrata, loetakse tiheasustusega aladeks maa-alad, mille kohta on koostatud linnade ja alevite generaalplaanid, detailplaneerimise projektid, ettevõtete gruppide generaalplaani skeemid, maa-asulate planeerimise ja hoonestamise projektid ning muud planeerimisprojektid, mida ei ole kehtetuks tunnistatud. Nimetatud planeeringute puudumise korral määrab tiheasustusega alad kohaliku omavalitsuse volikogu ettepanekul maavanem. Korralduse andmise ajal kehtis Harku Vallavolikogu 26.03.1996 otsusega nr 21 kehtestatud Harku valla üldplaneering. HMS § 61 lg 2 alusel kehtib haldusakt kuni kehtetuks tunnistamiseni, kehtivusaja lõppemiseni, haldusaktiga antud õiguse lõpliku realiseerimiseni või kohustuse täitmiseni, kui seadus ei sätesta teisiti. Kohtud ei ole kaebaja ega muu isiku taotlusel Harku Vallavolikogu 26.02.1996 otsust nr 21 tühistanud. Seega pidi vastustaja kaebaja maa suuruse ja piiride määramisel kindlaks tegema, kas kaebaja hoonestus asub Harku valla üldplaneeringu järgi tihe- või hajaasustusalal ning asjassepuutumatud on kaebaja väited Harku valla üldplaneeringu õigusvastasuse kohta. 6) „Harku valla üldplaneeringu I etapp“ (kd 3) eessõna (lk 4) kohaselt on üldplaneering valla arengukava juurde kuuluv ja seda täiendav planeeringulise suunitlusega kompleksne projektmaterjal, mille abil omavalitsus määrab kindlaks valla edasise arengu visioonid ja strateegia. Üldplaneering on abiks kinnistute moodustamisel, tihehoonestusalade detailplaneeringute koostamisel, ehitusmaade varumisel. Ehitustegevus valla tihehoonestusega piirkondades saab toimuda ainult üldplaneeringu alusel koostatud detailplaneeringute järgi. Üldplaneeringu III peatüki „Funktsionaalne tsoneerimine. Territooriumi planeerimine“ kohaselt on põhilised arengueeldustega tihehoonestusalad - asulad Tabasalu, XXXXXXXXX, Harku, Vääna ja KumnaTutermaa (kõikide kohta on antud tsoneerimine M 1:10 000, skeemid 5-9) (tl 41). XXXXXXXXX küla (skeem 6) kohta selgitatakse: „Tsoneerimise skeem järgib üldjoontes

  1. aastal koostatud generaalplaani lahendust ja
  2. aastal koostatud elamugruppide planeeringuid“ (tl 42). Seega on XXXXXXXXX küla käsitletud Harku valla üldplaneeringu kirjeldavas osas tihehoonestusala - asulana. XXXXXXXXX küla tsoneerimise skeemi 6 järgi jääb XXXXX-XXXXXXX hoonestus põhjast, läänest ja lõunast tihehoonestusala kahe punktiga punktiirjoonega tähistatud piiride sisse. Nimetatud punktiirjoon lõikub põhjas ja lõunas Harku valla piiriga. XXXXX-XXXXXXX hoonestus piirneb ida küljest (Harku järve poolsest küljest) Harku valla piiriga, mida tähistab ühe punktiga punktiirjoon. Eeltoodust ei saa järeldada seda, nagu ei jääks XXXXX-XXXXXXX hoonestus tiheasustusala sisse, vaid et tiheasustusala piir ja Harku valla piir kattuvad. Vastasel juhul nähtuks tsoneerimise skeemilt tiheasustusala piiri jätkumine mõnes teises suunas. Harku valla üldplaneeringul märgitud XXXXXXXXX tiheasustusala on kooskõlas Harju maavanema 19.04.1999 korraldusega nr 1682 kehtestatud Harju maakonnaplaneeringu I etapi ja Harju maavanema 11.02.2003 korraldusega nr 356-k kehtestatud Harju maakonna teemaplaneeringu „Asustust ja maakasutust suunavad keskkonnatingimused“ kaardimaterjalidega. XXXXX-XXXXXXX hoonestus jääb kaardil „Harjumaa teed ja tiheasustus“ (M 1: 150 000) Harku järve ja kaardil teed tähistava joone vahele ning on tähistatud punase tähistusega (olemasolev hoonestusala). Kuna kaardi vähendusastmest tulenevalt on tegemist vaid väikese punase täpiga, võib seda ekslikult segi ajada maanteest vasakule jääva detailplaneeringut nõudva perspektiivse hoonestusalaga, kuid vastuolu valla üldplaneeringu ja Harju maakonnaplaneeringu vahel puudub. 7) Kehtiv looduskaitseseadus ega valla üldplaneeringu vastuvõtmise ajal kehtinud ranna ja kalda kaitse seadus ei välistanud ega välista tiheasustusala asumist ranna või kalda piiranguvööndis. Ostueesõigusega erastamise toimikus asuva XXXXXXXXX küla generaalplaani (töö nr A150-88) võrdlemisel Harku valla üldplaneeringu materjalidega nähtub, et kaebaja hoonestus asub XXXXXXXXX küla generaalplaanil. Kuna juba generaalplaani järgi kulges XXXXXXXXX küla vahetult pikki Harku järve ja generaalplaanil oli ka Looduskaitse Peavalitsuse märkus, et 200 m laiune veekaitsevöönd jääb hoonestamata, ei olnud vastustajal võima6

(16)3-08-1787 lik hilisema üldplaneeringuga XXXXXXXXX küla tiheasustusala enam rohkem järve poole laiendada. Seega ei saa rääkida ka Harku valla üldplaneeringuga XXXXXXXXX küla tiheasustusala laiendamisest või uue tiheasustusala moodustamisest. Asjaolust, et kaebaja hoonestus jäi juba generaalplaani koostamise ajal 200 m laiuse veekaitsevööndi sisse, ei saa järeldada, nagu generaalplaan kaebaja hoonestust ei oleks hõlmanud. Ilmselgelt ei olnud märkuse näol tegemist olemasoleva hoonestusliku olukorra tuvastamisega, vaid ettekirjutusega tulevase ehitustegevuse välistamiseks Harku järve piirist 200 m raadiuses. Kui kaebaja on pärast generaalplaani vastuvõtmist tegelenud ebaseadusliku ehitustegevusega kalda piiranguvööndis, ei muuda see tema hoonestust generaalplaaniga piiratud alast väljaspool või hajaasustusalal asuvaks. 8) HKMS § 17 lg 1 sätestab: „Varasema jõustunud kohtulahendi motiivides tuvastatud asjaolusid hindab kohus kogumis teiste tõenditega.“ Tallinna Ringkonnakohus tuvastas 04.03.2008 jõustunud kohtuotsusega haldusasjas nr 3-06-1131 p-s 19: „Arvestades 1996. aastal kehtestatud Harku valla üldplaneeringut ning enne seda sama piirkonna osas alates 1989. aastast kehtinud XXXXXXXXX küla generaalplaani (töö nr A-150-88) asub XXXXX-XXXXXXX maaüksus XXXXXXXXX küla piirides ning tegemist on seaduspäraselt määratud tiheasustusalaga. /…/ Seega oli XXXXXXXXX küla näol alates 1989. aastast tegemist tiheasustusalaga

mõttes ning kuna vaidlust ei ole, et XXXXX-XXXXXXX maaüksus asub nii generaalplaanil kui ka üldplaneeringul XXXXXXXXX külana käsitletaval territooriumil, pole vaja pikemalt peatuda küsimusel, kus kulgeb tiheasustusala piir – XXXXX-XXXXXXX maaüksus oli igal juhul selle piires nii

  1. aasta kui ka
  2. aasta maa ostueesõigusega erastamise avalduse esitamise ajal.“ XXXXXXXXX küla generaalplaani, Harku valla üldplaneeringut ja Harju maakonnaplaneeringut koosmõjus arvesse võttes, samuti arvestades tõendina Tallinna Ringkonnakohtu 04.03.2008 jõustunud kohtuotsust, leidis kohus, et XXXXX-XXXXXXX hoonestus asus Harku valla üldplaneeringu kehtestamise ajal, A. H. poolt maa ostueesõigusega erastamise taotluse esitamise ajal, vaidlustatud korralduse andmise ajal ning asub ka käesoleva otsuse tegemise ajal tiheasustusalal. Eeltoodut ümberlükkavaid tõendeid kaebaja kohtule esitanud ei ole. Kohtu seisukoht Asrta Amosele määratud maa suuruse ja piiride ning taotluste kohta 9)

§ 7

lg 4 kohaselt kohaldatakse § 7 sätteid tiheasustusega aladel.

§ 7

lg 1 kohaselt linna piirides asuvat õigusvastaselt võõrandatud maad ei tagastata, kui maa kuulub teise isiku hoonete või rajatiste juurde krundina või teenindamiseks vajaliku maana ja kui õigustatud subjekt ning praegune ehitise omanik ei lepi kokku maale hoonestusõiguse seadmises ehitise omaniku kasuks, ehitise võõrandamises õigustatud subjektile või muul viisil.

§ 7

lg 5 kohaselt määrab ehitise teenindamiseks vajaliku maa suuruse ja piirid vastavuses planeeringu ja maakorralduse nõuetega kindlaks kohalik omavalitsus Vabariigi Valitsuse kehtestatud korras üldjuhul detailplaneeringut koostamata.

§ 7

lg 51 järgi arvatakse elamu teenindamiseks vajaliku maa hulka kogu elamuomaniku õiguspärases kasutuses olev maa. Maakasutus loetakse õiguspäraseks, kui: 1) maa kasutamiseks andmise otsus on pädeva organi või ametiisiku poolt vastu võetud enne Aluste jõustumist või 2) maa kasutamist tõendatakse maarendise (maamaksu) tasumise kviitungiga või muu dokumendiga, mis on välja antud enne Aluste jõustumist.

§ 7

lg 52 kohaselt muude ehitiste teenindamiseks vajalik maa määratakse juhul, kui krunt ei ole kindlaks määratud või kui krundi suuruse ja piiride muutmine on planeeringu ja maakorralduse nõuetest tulenevalt otstarbekas. 10) A. H. ostis 07.05.1971 ostu-müügilepinguga elamu, lauda ja küüni ning XXXXX-XXXXX sovhoosi direktori 04.11.1974 käskkirjaga nr 141 eraldati talle 0,15 ha suurune maatükk, millelt ta tasus ka maamaksu. A. Amos ei esitanud tõendeid selle kohta, et hiljem ehitatud saunal oleks ehitus- ja kasutusluba ning see ei nähtu ka asja materjalidest. Seega pidi vastustaja määrama ehitistele teenindusmaa

§ 7

lg 51 alusel vastavalt ehitiste omanike õiguspärases kasutuses oleva maa suurusele 1500 m2. Ebaseaduslikult püstitatud sauna juurde teenindusmaa määramiseks puudus vallavalitsusel õigus. Riigikohtu 12.11.2007 lahendi nr 3-3-1-57-07 p-s 16 leiti, et isikul puudub subjektiivne õigus nõuda tema senises õiguspärases kasutuses mitte7

(16)3-08-1787 oleva maa talle ostueesõigusega erastamist. Seega ei saa õiguspärases kasutuses mitteoleva maa pikaaegne harimine anda kaebajale õigust nõuda vastava maa ostueesõigusega erastamist. Sellise maa harimist on kaebaja teostanud seadusliku aluseta omal riisikol, mistõttu puudub tal ka õigus nõuda talle tekitatud väidetava kahju hüvitamist vallalt või õigustatud subjektilt. 11) Kuna A. Amosel on seaduse järgi õigus erastada ostueesõigusega vaid tema õiguspärases kasutuses olev maa suurusega 1500 m2, ei riku kaevatav korraldus tema õigusi, mistõttu puudub alus korralduse tühistamiseks või alternatiivselt õigusvastasuse tuvastamiseks. Samuti ei ole alust korralduse p 5 tühistamiseks. Vastustaja viitas õigesti Riigikohtu 29.03.2006 otsusele haldusasjas nr 3-3-1-81-05, mille p-s 14 leiti, et ainuüksi erastamise eeltoimingute raames antud korraldused ei anna reeglina erastamise õigustatud subjektile veel õiguspärast ootust, et temaga sõlmitakse maa ostu-müügi lepingud. Olukorras, kus kaebaja ei ole aktsepteerinud vastustaja varasemaid ettepanekuid ega teinud nõutud toiminguid, puudub tal õiguspärane ootus, et vastustaja määrab uue korraldusega ostueesõigusega erastatava maa suuruse vähemalt varasemates ettepanekutes tehtud ulatuses.

§ 23

lg 11 sätestab: „Kui maa ostueesõigusega erastamise õigust omav isik on saanud selleks pädevalt isikult Vabariigi Valitsuse kehtestatud korras koostatud ostueesõigusega erastatava maa piiride kulgemise ettepaneku, on erastamise õigust omav isik kohustatud nimetatud ettepaneku alusel tellima katastriüksuse moodustamise tööd vastavat litsentsi omavalt isikult kolme kuu jooksul ettepaneku kättesaamisest arvates ja teavitama kirjalikult 10 päeva jooksul kohalikku omavalitsust tellimuse esitamisest. Kui erastamise õigust omav isik mõjuva põhjuseta ei esita tellimust katastriüksuse moodustamiseks nimetatud tähtaja jooksul, kaotab ta maa erastamise õiguse.“ Kuna kaebus jääb rahuldamata, jääb HKMS § 92 lg 1 alusel rahuldamata ka kaebaja taotlus menetluskulude väljamõistmiseks . Kohtu seisukoht K. Brems-Neuhausi kaebuse osas 12)

§ 7

lg-test 4 ja 1 tulenevalt tiheasustusalal asuvat õigusvastaselt võõrandatud maad ei tagastata, kui maa kuulub teise isiku hoonete või rajatiste juurde krundina või teenindamiseks vajaliku maana ja kui õigustatud subjekt ning praegune ehitise omanik ei lepi kokku maale hoonestusõiguse seadmises ehitise omaniku kasuks, ehitise võõrandamises õigustatud subjektile või muul viisil. Sellist kokkulepet kaebaja ehitiste omanikega sõlminud ei ole. 13) Riigikohtu 26.11.2001 lahendi nr 3-3-1-53-01 p-s 6 leiti, et ostueesõigusega erastatav maa peab vastama maakorralduse nõuetele. MaaKS § 5 lg 1 kohaselt on maakorralduse nõuded seadusest, tehnilistest ja majanduslikest teguritest tulenevad tingimused, mille täitmine tagab kinnisasja otstarbeka kasutamise ja majandamise. MaaKS § 5 lg 2 p 4 kohaselt maakorralduse läbiviimisel lähtutakse muuhulgas sellest, et kinnisasjale tuleb tagada otstarbekas juurdepääsutee. Samuti tuleb vältida kinnisasjade kiildumist ja ribasust (p 6). Hooneregistri andmetel on A. Amose ja J. Pandi õiguspärases kasutuses 1971. a omandatud elamu, laut ja kelder. Kuigi asjas puuduvad tõendid XXXXX-XXXXX sovhoosi direktori käskkirjaga nr 141 eeltoodud hoonete teenindamiseks eraldatud maa piiride (maa asendiplaani) kohta, tuleb järeldada, et hoonestus pidi olema maaeraldisega tervikuna hõlmatud. Samas peab vastustaja uue piiriettepaneku ja maa suuruse määramisel arvestama ka seda, et A. Amose ja J. Pandi kinnistult oleks juurdepääs avalikult kasutatava teeni ning et tee ja eeltoodud kinnisasja vahele ei jääks kiiluna õigustatud subjektile tagastatavat maatükki. Sellel eesmärgil võib vallavalitsuse poolt määratava maa suurus A. Amose ja J. Pandi õiguspärases kasutuses oleva maa suurust ka ületada, kuid see peab olema maakorralduse huvides vältimatult vajalik. Maakorralduse huvides olevaks ei saa lugeda maa suuruse ja piiride määramist lähtuvalt A. Amose omavoliliselt planeeritud õuealast, ebaseaduslikult ehitatud saunast ja piirdeaedadest. 14) Kuna vastustaja korralduse andmisel

§ 7

lg-st 51 ei lähtunud ja määras hoonestuse teenindamiseks vajaliku maa suuruse ilma õigusliku aluseta õiguspärast maakasutust oluliselt ületavas suuruses, tuleb korraldus K. Brems-Neuhausi taotletud osas tühistada. Asjaolu, et teenindusmaa määramiseks suuremas ulatuses kui 1500 m2 puudub õiguslik alus, on tuvastanud ka Tallinna Ringkonnakohtu 04.03.2008 otsuses haldusasjas nr 3-06-1131 p-s 24. 08.01.2009 8

(16)3-08-1787 kohtuistungil möönis vastustaja esindaja, et tegemist oli sisuliselt kompromissettepanekuga hoonestuse omanike ja õigustatud subjekti huvide vahel, mis ei lähtunud

-st. Kuna kohus peab lähtuma seadusest, tuleb kaebus tervikuna rahuldada. Kuna maa suuruse ja piiride määramine on kohaliku omavalitsuse diskretsiooniotsus, ei saa kohus kohustada vastustajat XXXXX-XXXXXXX hoonestuse juurde konkreetses suuruses teenindusmaa määramiseks ega teha ettekirjutusi ka piiride täpse kulgemise osas, vaid saab teha ainult ettekirjutuse uue piiride kulgemise ettepaneku tegemiseks. MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD RINGKONNAKOHTUS

  1. A. Amose apellatsioonkaebuses paluti tühistada kohtuotsus tema kaebuse rahuldamata jätmise osas, rahuldada uue otsusega kaebus ja mõista vastustajalt välja tema menetluskulud. 1) TsMS § 436 lg 4 keelab kohtuotsuses tugineda asjaolule, mida menetluses ei arutatud. A. H.
  2. a avalduse sisu ega vorm ei olnud vaidluse all kohtumenetluses, kuid kohus välistas A. Amose õiguspärase ootuse maa erastamisele enne
  3. a üldplaneeringu kehtestamist põhjendusega, et
  4. a avaldus on puudulik. Kuna kaebaja ei saanud menetlusnormi rikkumise tõttu oma seisukohti halduskohtus
  5. a avalduse kehtivuse osas väljendada, tuleb kohtu vastav põhjendus otsusest välja jätta ja lugeda avalduses väljendatud erastamissoov kehtivaks. Sellest lähtuvalt tuleb ümber hinnata ka õiguspärase ootuse küsimus. A. H. esialgne maa asendamissoov sisaldas endas ka alternatiivset soovi maad ostueesõigusega erastada. Maareformi algusperioodil oli ebaselge, kuidas peab väljendama soovi maad omandada. Seetõttu andis riik võimaluse vastavat soovi täpsustada, mida A. H. kooskõlas Korra p-ga 12 tegigi. Oluline on, et
  6. a avaldusega sooviti talu juurde maad omandada ja see soov jäi kehtima ka hilisemal avalduse täpsustamisel. A. H. ei loobunud esialgsest avaldusest. Kohtu poolt avaldaja tahteavalduse meelevaldne tõlgendamine on seega väär. 2) Kaebaja väljendas kaebuses ja kohtuistungil selget huvi uurida ja tuvastada, millistel asjaoludel tiheasustusala XXXXXXXXX külas moodustus ja kas ala moodustamine oli õiguspärane. Kohus jättis õiguspärasuse küsimuse käsitlemata. Antud juhul oli tiheasustusala moodustamise õiguspärasus või -vastasus oluline asjaolu, mis oleks tulnud tuvastada. XXXXXXXXX küla tsoneerimise skeemil ümbritseb küla (v.a järve poolt) leppemärgina joon, mis tähistab tiheasustusala. Kaebaja jaoks on selgusetu selle joone teke - kas püüti moodustada uus tiheasustusala või laiendada olemasolevat? Kui toimus laiendamine, on arusaamatud varasema tiheasustuse piirid. Planeeringu tekstilises osas ei ole neid küsimusi lahti seletatud. Öeldakse, et skeem järgib üldjoontes
  7. ja
  8. a planeeringuid, kuid see pole arusaadav ega kontrollitav. Kaebajale on teada planeeringutena kehtima jäänud ühepereelamu grupi generaalplaan
  9. a ja samale alale koostatud planeering
  10. a, kuid need hõlmavad vaid ühte küla osa. Viidatud
  11. a generaalplaan on kaebajale tundmatu ning seda asjas ei esitatud ega uuritud. Kohus viitas otsuses küla generaalplaanile A-150-88, mis jäi lähteülesande staadiumisse. Seega puuduvad varasemad planeeringud, mille alusel muutus küla tervikuna tiheasustuseks. Kui aga
  12. a üldplaneeringuga ei moodustatud uut ega laiendatud olemasolevat tiheasustust, siis tuleb järeldada, et küla ei muutunud sellega (joone tõmbamisega ümber küla) tiheasustusalaks. Kogu küla tiheasustuseks lugemine peaks olema põhjendatud, et inimesed saaksid oma arvamust avaldada ja vajadusel kaebeõigust kasutada. Praegu ei nähtu üldplaneeringu tekstist mitte mingisuguseid kaalutlusi või selgitusi, on ainult joon plaanimaterjalil. Kohus viitas planeeringu teksti lausele, et põhilised arengueeldustega tihehoonestusalad-asulad on Tabasalu, XXXXXXXXX, Harku, Vääna ja Kumna-Tutermaa. Sellest ei saa aru, kas XXXXXXXXX on juba tiheasustusala või alles määratakse. Nii ebapiisavalt motiveeritud üldplaneering ei ole arusaadav ega täida eesmärki. Kuna tekstiline osa seda ei toeta, tuleb tsoneerimisskeemile kantud joon jätta tähelepanuta ja lugeda, et küla tervikuna ei ole tiheasustus. Tiheasustusalad küla sees saab kindlaks teha varasemate ühepereelamute grupi generaal9

(16)3-08-1787 plaanidega, mis on seaduses ettenähtud korras üle vaadatud ja kehtima jäetud. Lisaks tuleb tuvastada, et
  1. a valla üldplaneering on õigusvastane osas, millega XXXXXXXXX küla loetakse tervikuna tiheasustusalaks. Kohus võis pidada tiheasustusala tekkimise aluseks tööd A-150-88, mis jäi lähteülesande staadiumisse. Lähteülesande alusel vaadati läbi ja kinnitati ühepereelamute grupi generaalplaan, mille kohta on tööl viide - 18.01.1989 protokoll nr 2/
  2. Protokolli päevakorrapunktist nr 8 nähtub, et kooskõlastati vaid ühepereelamute grupi, mitte küla generaalplaan. Seega on tõendatud, et töö A-150-88 alusel küla tervikuna tiheasustusalaks muutuda ei saanud. 3) Kohus jättis hindamata kaebaja väite, et vastustaja pidas
  3. ja
  4. a XXXXXXXXXXXX talu maid hajaasustusalal asuvaiks, kuna tehti ettepanek maa erastamiseks suurusega 5162 m
  5. Tiheasustusalal ei oleks erastamise korraldaja saanud vastavat ettepanekut teha. 4) Kohus ei arvestanud isiku õiguspärast ootust erastada maad vähemalt
  6. ja
  7. aastal pakutud ulatuses. Seaduslikkuse tagamise vajadust tuleb vastandada ja kaaluda isiku õiguspärase ootuse kaitse vajadusega ning välja tuua, miks seaduslikkuse kaitse on konkreetsel juhul eelistatum. Vastavat kaalumist kohus läbi ei viinud. 5) Kohus suhtus sauna ehitus- ja kasutuslubade küsimusse lubamatult pealiskaudselt. Sauna olemasolu on vastustajale olnud teada vähemalt kogu omandireformi toimumise aja, aga sellele vaatamata ei ole A. Amosele või tema õiguseelnejale tehtud ühtegi ettekirjutust ehitise seadustamiseks või lammutamiseks. Antud asjaoludel võib isik õigustatult eeldada, et ehitist peetakse seaduslikuks ja sinna juurde saab ta ka ostueesõigusega maad erastada. 6) Kohus lahendas A. Amose menetluskulude väljamõistmise taotluse otsuse põhjendavas osas, mis ei ole TsMS § 442 lg 5 nõuetega kooskõlas. Resolutsiooni p 3 ei ole ilma otsuse tekstita selgelt arusaadav ja täidetav, kuna asjas oli kaks kaebajat. Seega võib lugeda, et kohus ei ole A. Amose vastavat taotlust lahendanud, mis on oluline menetlusnormi rikkumine.
  8. Harku Vallavalitsuse apellatsioonkaebuses paluti tühistada halduskohtu otsus K. BremsNeuhausi kaebuse rahuldamise ja vallavalitsuselt tema kasuks 62 785,50 krooni menetluskulude väljamõistmise osas; jätta uue otsusega kaebus rahuldamata; jätta kõik menetluskulud K. Brems-Neuhausi kanda ja mõista K. Brems-Neuhausilt välja kõik vallavalitsuse menetluskulud. 1) Riigikohus rõhutas lahendi nr 3-3-1-81-05 p-des 11 ja 12, et ehitiste juurde ostueesõigusega erastatava maa suuruse ja piiride määramisel on kohalikul omavalitsusel ulatuslik hindamisruum ja kaalutlusõigus, kusjuures põhjendamatu on eeldus, et tiheasustusega alal võib erastada hoone juurde ainult krundiga määratud õiguspärases kasutuses oleva maa. Ka lahendis nr 3-31-57-07 märgiti, et kohalik omavalitsus võib kaalutlusõiguse alusel otsustada erastada isikule tema senises õiguspärases kasutuses olevast maast suuremas ulatuses maad. Vallavalitsuse hinnangul esinevad sellised asjaolud, mis õigustavad kaebajale maa erastamist tema õiguspärases kasutuses olevast maast suuremas ulatuses. 2) Maa ostueesõigusega erastamise menetlus toimub A. H. 25.11.1996 esitatud avalduse alusel. Sel ajal kehtinud

ei sisaldanud elamu omaniku õiguspärases kasutuses oleva maa mõistet. Alles 16.07.2000 jõustunud muudatustega sõnastati

§ 7lg 51 kehtival kujul.

Juhul, kui tõlgendada

§ 7

lg 51 viisil, et elamuomaniku erastamisõigus on piiratud tema õiguspärases kasutuses oleva maa suurusega, on varasemaga võrreldes muutunud

regulatsioon erastajatele alates 16.07.2000 ebasoodsamaks. Riigikohus on korduvalt rõhutanud, et õigustatud subjektidel on alus eeldada, et nende avaldus lahendatakse avalduse menetlusse võtmise ajal kehtinud õigusaktide alusel (nt lahend nr 3-3-1-30-00 ja 3-3-1-15-06). Vallavalitsuse arvates on erastamise õigustatud subjektidel õiguspärane ootus, et maa ostueesõigusega erastamisel arvestatakse ka avalduse esitamise aegse õigusliku olukorraga, mistõttu halduskohus on omistanud põhjendamatult suurt tähelepanu õigustatud subjektide õiguseellase õiguspärases kasutuses olnud maa-ala suurusele. 3) Isegi kui

§ 7lg 51 kohaldatavust eeldada, oleks maakorralduse nõuetest tulenevalt põhjendatud maa erastamine subjektide õiguspärases kasutuses olevast maast suuremas ulatu10

(16)3-08-1787 ses. Korralduses viidati MaaKS § 5 lg-s 2 sätestatud nõuetele ja selgitati nende järgimist. Vastustaja lähtus piiride kulgemise ettepaneku tegemisel kohapeal olukorraga looduses tutvumisel saadud informatsioonist. Paikvaatlust läbiviimata ei olnud kohtul võimalik võtta seisukohta enamike korralduses toodud maakorralduse nõuete põhjendatuse kohta. Korralduses selgitati, et moodustatava kinnisasja piir võimaldab kinnisasja jätkuvat otstarbekohast kasutamist arvestades aastate jooksul väljakujunenud intensiivse kasutusega alaga, kusjuures kinnisasjale jääb kogu hoonestus, mis
  1. a inventariseeriti; võimaldab seniste juurdepääsuteede kasutamist ja tagab igast küljest juurdepääsu hoonetele ning on lihtne ja selge arvestades looduslike piiridega (ennekõike piirdeaed ja selle sisse kujundatud õue-ala). 4) Arvestades materjali mahtu ja õigusvaidluse suhteliselt väikest keerukust K. Brems-Neuhausi seisukohalt, jääb arusaamatuks kahe advokaadi paralleelne kasutamine menetlusdokumentide koostamiseks ja istungitel osalemiseks. Ilmselgelt suutnuks kumbki ka iseseisvalt piisavalt kaitsta kaebaja õigusi. Kuna kahe esindaja kasutamine tingis esindajatasu kumuleerumise, on ilmne, et vähemalt 50% ulatuses on kaebaja poolt kantud menetluskulu põhjendamatu. Vaidluse all on küllaltki tavapärane maareformi käigus tõusetunud õigusküsimus. Seejuures vastustaja möönis menetluse käigus, et õiguspärases kasutuses olevast maast suurema erastatava maa määramine on ajendatud ka soovist saavutada maareformi läbiviimiseks vajalik kompromiss erastamise subjektide ja maa tagastamise õigustatud subjekti vahel. Vaidluse all polnud niivõrd õiguslikud, kui faktilised asjaolud. Seetõttu on veelgi küsitavam kahe esindaja samaaegse kasutamisega seotud kulude asetamine vastustaja kanda. A. Amos taotles menetluskulude hüvitamist ligi neli korda väiksemas summas kui K. BremsNeuhaus ja vastustaja menetluskulud jäid 8 496 krooni piiresse. K. Brems-Neuhaus võib küll kaasata enda õiguste kaitseks esindajaid oma parema äranägemise järgi, kuid sellega kaasnevate kulude täies ulatuses väljamõistmine haldusorganilt ei ole õiguspärane. Käesoleva vaidluse asjaolud kattuvad paljuski haldusasja nr 3-06-1131 asjaoludega, milles K. Brems-Neuhaus osales kolmanda isikuna. Seega oli enamus asjas tähtsust omavatest asjaoludest talle varasematest kohtuvaidlustest teada ning nende täiemahuliseks korduvaks analüüsimiseks puudus vajadus. Arvestades õigusvaidluse keerukust ja menetlusega seotud muid asjaolusid peab vastustaja K. Brems-Neuhausi menetluskulusid põhjendatuks maksimaalselt 20 000 krooni ulatuses.
  2. K. Brems-Neuhausi kirjalikus vastuses paluti jätta apellatsioonkaebused rahuldamata ning A. Amose ja Harku Vallavalitsuse apellatsioonimenetluses kantud kulud nende enda kanda. Halduskohus on menetluskulud jaotanud õigesti. Vaidlust ei saa lugeda lihtsaks, arvestada tuli nii teise kaebaja kui ka vastustaja seisukohtadega. Tagastamismenetlus on kestnud juba üle 17 aasta ja tegemist on äärmiselt olulise vaidlusega. Vastustaja andis teadlikult korralduse, milleks õiguslik alus puudub. Kaebajal oli haldusasjas nr 3-06-1131 teine esindaja, mistõttu uued esindajad pidid asjaolusid ise analüüsima.
  3. Juta Pandi kirjalikus vastuses toetati Harku Vallavalitsuse apellatsioonkaebust RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED
  4. Ringkonnakohus leiab, et halduskohus on põhjendatult jätnud rahuldamata A. Amose kaebuse ning tühistanud K. Brems-Neuhausi kaebuse alusel Harku Vallavalitsuse 12.08.2008 korralduse nr 1096 osaliselt (välja arvatud punkti 5) ja kohustanud Harku Vallavalitsust tegema uut piiride kulgemise ettepanekut kohtuotsuses tuvastatud asjaolusid arvestades. Nõustudes kohtuotsuse põhjendustega A. Amose kaebuse rahuldamata jätmise ja K. Brems-Neuhausi kaebuse rahuldamise osas ei pea ringkonnakohus HKMS § 47 lg 1 ja TsMS § 654 lg 6 alusel vajalikuks neid korrata. 11
(16)3-08-1787
  1. Esmalt käsitleb ringkonnakohus A. Amose (I) ja seejärel Harku Vallavalitsuse (II) apellatsioonkaebuse väiteid ning lõpuks lahendab menetluskulude taotlused (III). I
  2. Halduskohtu 08.01.2009 kohtuistungi protokollist ei nähtu, et kohtuistungil oleks arutletud J. Pandi ja A. Amose maa ostueesõigusega erastamise toimikus (eelviimane dokument) asuva A. H. 27.02.1992 avalduse tähenduse üle. Seetõttu möönab ringkonnakohus, et halduskohus on rikkunud menetlusnorme (TsMS § 436 lg 4 esimest lauset), tuginedes otsuses asjaolule, mida menetluses ei arutatud. Nimetatud menetlusnormi rikkumine on apellatsioonimenetluses kõrvaldatud ning A. Amos ja teised menetlusosalised on saanud esitada oma seisukohad kõnealuse avalduse suhtes ning halduskohtu vastava põhjenduse otsusest välja jätmine ei ole vajalik.
  3. Ringkonnakohus leiab, et A. H. on esitanud 27.02.1992 Harku Vallavalitsusele üheselt mõistatava avalduse õigusvastaselt võõrandatud maa asendamise kohta kooskõlas

§ 11

lg-ga 3 (kehtis alates 01.11.1991 kuni 30.04.1996), loobudes Järvamaal XXXXX vallas XXXXXX külas asuvast 2 ha XXXXXX talu heinamaast ja taotledes asendusmaaks Harjumaal Harku järve ääres, endise T. A. territooriumil paiknevat maad kasutamiseks heinamaana. Kuigi avaldus on koostatud ja esitatud enne, kui Vabariigi Valitsus kinnitas 05.08.1992 määrusega nr 143 „Maa asendamise, ostmise ja rentimise avalduste esitamise korra“, vastab kõnealune avaldus suures osas määruse lisas nr 1 toodud õigusvastaselt võõrandatud maa asendamise avaldusele esitatud nõuetele, mistõttu ei olnud avalduse vastuvõtjal ilmselt põhjust pöörduda avalduse esitaja poole täiendavate andmete saamiseks sama korra p 11 alusel. Vastavalt

§-le 11 ning Vabariigi Valitsuse 05.08.1992 määrusega nr 143 kinnitatud korrale ja Vabariigi Valitsuse 11.04.1994 määrusega nr 131 kinnitatud „Õigusvastaselt võõrandatud maa asendamise ja maa ostueesõigusega erastamise korrale“ oli võimalik saada asendusmaa omanikuks õigusvastaselt võõrandatud maa arvelt kuni 1996. aastani. Arvestades eeltoodut ei ole ringkonnakohtu arvates usutav, et A. H. esialgne maa asendamissoov sisaldas endas maa ostu soovi (maa erastamise soovi

§ 22mõttes).

Juhul, kui A. H. oleks soovinud juba

  1. aastal maad osta, oleks ta väljendanud oma sellekohast soovi kohalikule omavalitsusele esitatud avalduses või esitanud pärast Vabariigi Valitsuse 05.08.1992 määruse nr 143 jõustumist kohalikule omavalitsusele uue, määruse lisas 2 toodud nõuetele vastava maa ostmise avalduse.
  2. Arvestades eeltoodut, leiab ka ringkonnakohus, et A. H. poolt 27.02.1992 Harku Vallavalitsusele esitatud avaldus ei ole käsitatav maa ostmise avaldusena Vabariigi Valitsuse 05.08.1992 määruse nr 143 tähenduses, mida vastavalt Vabariigi Valitsuse 06.11.1996 määruse nr 267 p-le 12 oleks tulnud lugeda maa ostueesõigusega erastamise avalduseks ning mida oleks olnud võimalik täiendada määruse p-des 10 ja 11 nimetatud maa ostueesõigusega erastamiseks vajaminevate andmete ja lisadega. Järelikult saab A. H. 25.11.1996 Harku Vallavalitsusele esitatud avaldust käsitleda üksnes uue, iseseisva avaldusena 4 ha maa ostueesõigusega erastamiseks vastavalt Vabariigi Valitsuse 06.11.1996 määrusega nr 267 kinnitatud „Maa ostueesõigusega erastamise korrale“. Ka 25.11.1996 avalduse esimeses lauses märgiti, et avaldus maa ostueesõigusega erastamise kohta esitatakse vastavalt Vabariigi Valitsuse 06.11.1996 määrusele nr 267 ja maareformi seadusele.
  3. A. H. poolt 27.02.1992 Harku Vallavalitsusele esitatud avaldusest õigusvastaselt võõrandatud maa asendamiseks ei saanud A. Amosel tekkida õiguspärast ootust maa erastamiseks enne
  4. a valla üldplaneeringu kehtestamist hajaasustuse ala reeglite alusel (

§ 9). 18.

Kaevatavas korralduses lähtuti eeldusest, et A. Amose ja J. Pandi kaasomandisse kuuluv ja XXXXXXXXX külas asuv XXXXX-XXXXXXX hoonestus, mille juurde soovitakse ostuees12

(16)3-08-1787 õigusega maad erastada, paikneb tiheasustusalal. Kuna A. Amose kaebuses seati kahtluse alla vaidlusaluse maa paiknemine tiheasustusalal ja leiti, et kolmes varasemas kohtulahendis on see asjaolu tuvastatud ebaõigesti, siis pidi halduskohus korralduse õiguspärasusele hinnangu andmiseks tuvastama, kas XXXXXXXXX külas asuv XXXXX-XXXXXXX hoonestus paikneb tiheasustusalal või mitte. Ringkonnakohtu hinnangul on halduskohus põhjalikult uurinud asjas esitatud ja kohtumenetluses täiendavalt kogutud tõendeid ning neid kogumis ja vastastikuses seoses hinnates järeldanud õigesti, et XXXXX-XXXXXXX hoonestus asus Harku valla üldplaneeringu kehtestamise ajal, A. H. poolt maa ostueesõigusega erastamise taotluse esitamise ajal, vaidlustatud korralduse andmise ajal ning asub ka kohtuotsuse tegemise ajal tiheasustusalal. Ringkonnakohus leiab, et halduskohus ei ole tõendite hindamisel eksinud ja kohtuotsus on piisavalt põhjendatud. Apellatsioonkaebuse väited ei lükka halduskohtu järeldust ümber.
  1. Halduskohus jättis õigesti käsitlemata
  2. aastal kehtestatud Harku valla üldplaneeringu õiguspärasuse küsimuse. Esiteks ei oma see käesoleva vaidluse lahendamisel tähtsust, sest Harku Vallavolikogu 26.02.1996 otsus nr 21 Harku valla üldplaneeringu kehtestamise kohta kehtib käesoleva ajani ja selle vaidlustamise tähtajad on ilmselgelt möödunud. Kehtiv haldusakt loob õiguslikke tagajärgi ja on täitmiseks kohustuslik (HMS § 60 lg 1) vaatamata haldusakti väidetavale õigusvastasusele. Teiseks oleks halduskohus
  3. aastal kehtestatud Harku valla üldplaneeringu õiguspärasusele hinnangut andes väljunud käesoleva kaebuse piiridest. A. Amos taotles kaebuses Harku Vallavalitsuse 12.08.2008 korralduse nr 1096 tühistamist ja uue piiride kulgemise ettepaneku tegemiseks kohustamist. Selleks, et halduskohus oleks saanud ja pidanud hindama Harku Vallavolikogu 26.02.1996 otsuse nr 21 õiguspärasust, oleks A. Amose kaebuses pidanud olema esitatud sellekohane taotlus, üksnes kaebuses ja kohtuistungil huvi väljendamine haldusakti õiguspärasuse kontrollimise vastu ei ole haldusakti kohtulikuks kontrollimiseks piisav.
  4. Asjaolust, et vastustaja on teinud A. Amosele
  5. ja
  6. aastal ettepaneku maa erastamiseks suurusega 5162 m2, teeb A. Amos meelevaldse järelduse, nagu oleks vastustaja pidanud XXXXX-XXXXXXX talu maid hajaasustusalal asuvaiks. Vastustaja on piiride kulgemise ettepanekuid tehes üritanud lahendada vaidlust A. Amose kui maa ostueesõigusega erastamise õigustatud subjekti ja K. Brems-Neuhausi kui õigusvastaselt võõrandatud maa tagastamise õigustatud subjekti vahel kompromissiga, seda kinnitab ka kaevatav korraldus.
  7. Halduskohus ei ole jätnud arvestamata A. Amose väiteid õiguspärasest ootusest erastada maad vähemalt
  8. ja
  9. aastal pakutud ulatuses. Viidates Riigikohtu lahendi nr 3-3-1-81-05 p-le 14 leidis halduskohus õigesti, et A. Amosel puudub õiguspärane ootus erastada maad vähemalt
  10. ja
  11. aastal pakutud ulatuses, kuna ainuüksi erastamise eeltoimingute raames antud korraldused ei anna reeglina erastamise õigustatud subjektile veel õiguspärast ootust, et temaga sõlmitakse maa ostu-müügi lepingud, samuti ei ole kaebaja nõustunud vastustaja varasemate ettepanekutega, ei ole tellinud ettepanekutele tuginedes õigeaegselt vastava maa katastrimõõdistamist ega esitanud vastustajale maamõõtja poolt koostatud katastrimõõdistamise toimikut.
  12. A. Amose etteheide kohtule sauna ehitus- ja kasutusloa küsimusse lubamatult pealiskaudse suhtumise kohta on ilmselt põhjendamatu, nagu on ilmselt meelevaldne ka järeldus, justkui võiks kohaliku omavalitsuse poolt sauna seadustamiseks või lammutamiseks ettekirjutuse tegemata jätmisest A. Amos õigustatult eeldada, et kohalik omavalitsus peab ehitus- ja kasutusloata sauna seaduslikuks ehitiseks, mille juurde saaks erastada maad. 13
(16)3-08-1787
  1. Korrektne oleks olnud kajastada A. Amose menetluskulude tema enda kanda jätmine ka kohtuotsuse resolutsioonis, kuid see menetlusnormide rikkumine ei anna alust kohtuotsuse tühistamiseks. Olukorras, kus kohtuotsuse resolutsiooni p-st 1 nähtub selgelt A. Amose kaebuse rahuldamata jätmine ja p-st 2 K. Brems-Neuhausi kaebuse rahuldamine, on resolutsiooni p 3 vastustajalt kaebuse esitaja kasuks HKMS § 92 lg 1 alusel menetluskulude väljamõistmise kohta arusaadav ja mõistetav ka ilma otsuse tekstita.
  2. Neil põhjendustel jääb A. Amose apellatsioonkaebus rahuldamata ja apellatsioonimenetluses kantud menetluskulud jäävad tema enda kanda. II
  3. Ringkonnakohus leiab, et halduskohus ei ole

§ 7

lg 51 tõlgendamisel ja kohaldamisel eksinud ning on järeldanud õigesti, et Harku Vallavalitsus oli kaevatava korralduse andmise ajal kohustatud lähtuma vaid korralduse andmise ajal kehtivast õigusest. Apellatsioonkaebuse viited Riigikohtu lahenditele ei ole asjakohased, sest nendest ei nähtu elamuomaniku õigust maa ostueesõigusega erastamise menetluse lõpuleviimiseks avalduse esitamise ajal kehtinud õigusaktide alusel. Riigikohtu lahend nr 3-3-1-30-00 käsitleb õigusvastaselt võõrandatud ehitiste endisel individualiseeritava kujul säilimise küsimust seoses ORAS § 12 lg 8 redaktsiooni olulise muutumisega alates 02.03.1997 ning seda, millal tuleks lähtuda Vabariigi Valitsuse 25.11.1997 määrusest nr 220 „Ehitise endisel individualiseeritaval kujul säilimise hindamise kord ja metoodika“ ja millel on võimalik rakendada keskkonnaministri 13.03.1995 määrusega nr 16 kinnitatud „Metoodilisi soovitusi ekspertidele ehitiste endisel individualiseeritaval kujul säilivuse määra hindamiseks“. Riigikohtu lahend nr 3-3-1-15-06 käsitleb vaba põllumajandus- ja metsamaa erastamise küsimust ning selles osutatakse 01.01.2003 jõustunud maareformi seaduse muutmise seaduse §-le 13, mille kohaselt tuli enne selle seaduse jõustumist kinnitatud erastajate nimekirja alusel viia vaba põllumajandus- ja metsamaa erastamine lõpule senikehtinud alustel ja korras.

  1. Ringkonnakohus jagab halduskohtu seisukohta selles, et Harku Vallavalitsus pidi määrama A. Amose ja J. Pandi ehitistele teenindusmaa lähtudes nende õiguspärases kasutuses oleva maa suurusest ja arvestades maakorraldusseaduse §-st 5 tulenevate nõuetega. Kohaliku omavalitsuse poolt määratava erastatava maa suurus võib küll ületada erastamise õigustatud subjekti õiguspärases kasutuses oleva maa suurust, kuid peab lähtuma asjakohastest kaalutlustest ning arvestama ka maad tagasi taotleva isiku õiguste ja huvidega. Ka paikvaatlust läbi viimata saab asuda seisukohale, et kaevatavas korralduses on ebaõigesti arvestatud ehitise teenindamiseks vajaliku maa suuruse ja piiride määramisel ebaseaduslike ehitiste ja rajatistega (saun ja piirdeaiad), loetud omavoliliselt planeeritud õueala looduslikuks piiriks maakorralduslikus mõttes, lähtutud ebaseaduslikest kaalutlusest - arvestada „aastate jooksul väljakujunenud intensiivse kasutusega alaga“ ja võimaldada juurdepääs ebaseaduslikele ehitistele. Õiguspärases kasutuses mitteoleva maa pikaajalisest harimisest ei saa tekkida isikule õigust nõuda selle maa ostueesõigusega erastamist maad tagasi taotleva isiku arvel.
  2. Neil põhjendustel ei anna Harku Vallavalitsuse apellatsioonkaebuse väited alust halduskohtu otsuse tühistamiseks K. Brems-Neuhausi kaebuse rahuldamise osas.
  3. Halduskohus rahuldas K. Brems-Neuhausi taotluse ja mõistis Harku Vallavalitsuselt välja õigusabikulud summas 62 785,50 krooni. 14

(16)3-08-1787 Isikul on õigus kasutada halduskohtumenetluses ühte või mitut esindajat ning erinevates haldusasjades erinevaid esindajaid, kuid see ei tähenda, et kaebuse rahuldamise korral tuleks vastustajalt välja mõista kõik kaebuse esitaja poolt asjas kantud õigusabikulud. HKMS § 93 lg 5 kohaselt mõistab kohus välja üksnes vajalikud ja põhjendatud menetluskulud. K. Brems-Neuhausi ja Harku Vallavalitsuse vahelise vaidluse küsimus on tavapärane. Samas tuli K. Brems-Neuhausil arvestada ka A. Amose seisukohtade ja taotlustega. K. BremsNeuhaus on esitanud vastuväited A. Amose kaebuse ja täiendavate tõendite kogumise taotluse suhtes ning see kajastub ka kohtukulude nimekirjale lisatud arvete lisades. Kuigi halduskohus jättis K. Brems-Neuhausi kaasamata kolmanda isikuna A. Amose kaebuse menetlusse põhjusel, et ta esitas halduskohtule sama haldusakti peale kaebuse ja kohus pidas vajalikuks kaebused ühte menetlusse liita, ei ole õige mõista Harku Vallavalitsuselt (kelle poolel K. Brems-Neuhaus A. Amose kaebuse puhul oli) välja õigusabikulusid, mida K. Brems-Neuhaus tegi sisuliselt kolmanda isikuna A. Amose kaebuse suhtes. K. Brems-Neuhaus taotles küll menetluskulude väljamõistmist üksnes vastustajalt, kuid halduskohus oleks pidanud juhtima kohtuistungil taotleja tähelepanu eeltoodud asjaoludele ja nendega menetluskulude väljamõistmisel arvestama. Arvete lisadest ei nähtu A. Amose kaebusega seoses osutatud teenuse aega, kuid ringkonnakohtu hinnangul võib see jääda 25-30 % piiresse kogu teenuse osutamise ajast. Lisaks eeltoodule on K. Brems-Neuhausi õigusabikulud käesoleva asja mahtu, menetluse kestvust ja erandlike asjaolude puudumist arvestades ka põhjendamatult suured. Arvestades eeltoodut peab ringkonnakohus K. Brems-Neuhausi vajalikuks ja põhjendatud menetluskuluks esimese astme kohtus 30 000 krooni, mis tuleb vastustajalt välja mõista. Ülejäänud osas jäävad K. Brems-Neuhausi esimese astme kohtus kantud menetluskulud tema enda kanda. Neil põhjendustel rahuldab ringkonnakohus Harku Vallavalitsuse apellatsioonkaebuse osaliselt. III
  1. Ringkonnakohtus taotles A. Amos 29 455 krooni apellatsioonimenetluse kulude väljamõistmist Harku Vallavalitsuselt ja K. Brems-Neuhausilt kummaltki pooles ulatuses ning esitas kulude kandmist tõendavad dokumendid. Kuna A. Amose apellatsioonkaebus jääb rahuldamata, jäävad tema apellatsioonimenetluses kantud menetluskulud HKMS § 92 lg 1 alusel tema enda kanda.
  2. Harku Vallavalitsus taotles 25 726,20 krooni menetluskulude väljamõistmist K. BremsNeuhausilt ⅔ ulatuses ja A. Amoselt ⅓ ulatuses ning esitas kulude kandmist tõendavad dokumendid. Riigikohus on korduvalt (nt lahendis nr 3-3-1-62-08 p 15-16) rõhutanud, et haldusorganil ei ole küll keelatud halduskohtumenetluses välise õigusabi kasutamine, kuid sellise teenuse kulude väljamõistmise õigustamiseks peab kohtuasi olema reeglina haldusorgani igapäevase põhitegevuse raamidest väljuv. Ringkonnakohtu hinnangul ei välju käesolev kohtuasi kohaliku omavalitsuse üksuse igapäevase põhitegevuse raamidest ja väline õigusabi ei olnud seetõttu vajalik. HKMS § 93 lg 5 alusel mõistab kohus välja üksnes vajalikud ja põhjendatud menetluskulud. Tulenevalt eeltoodust jääb vastustaja menetluskulude hüvitamise taotlus rahuldamata.
  3. K. Brems-Neuhaus taotles 26 407,20 krooni menetluskulude väljamõistmist Harku Vallavalitsuselt ja A. Amoselt kummaltki pooles ulatuses ning esitas kulude kandmist tõendavad dokumendid. 15
(16)3-08-1787 Arvestades seda, et valdavalt on esindajate töö asjas tehtud ära esimese astme kohtus, peab ringkonnakohus K. Brems-Neuhausi apellatsioonimenetluse kulusid põhjendamatult suurteks ning leiab, et menetluskulud on vajalikud ja põhjendatud 18 000 krooni ulatuses. K. BremsNeuhausi kasuks tuleb A. Amoselt välja mõista menetluskulud summas 10 000 krooni ja Harku Vallavalitsuselt apellatsioonkaebuse osalist rahuldamist arvestades 8 000 krooni. Kaire Pikamäe Ruth Virkus Lilianne Aasma 16
(16)

🔗 Ametlikule allikale

Tehisintellekti selgitus ametliku seadusteksti põhjal. Orienteeruv, ei asenda õigusnõustamist.