07.09.2005.a rahuldas Tallinna Linnakohus hageja hagi, millega hageja vaidlustas 25.11.2004.a üürilepingu ülesütlemiseavalduse sama üürileandja poolt. Vastavalt
lg 2 ei ole kostjal õigust öelda üürilepingut üles enne kolme aasta möödumist selle üürilepinguga seotud üürikomisjoni või kohtumenetluse lõppemist. Seega on kostja käitunud pahauskselt. Kostja vastuväited 07.02.2007.a vastuses palub kostja jätta hagi rahuldamata ning kohtukulud hageja kanda. Kostja taotleb hagi aegumise kohaldamist. Kostja ei ole tegutsenud üürilepingu lõpetamisel vastuolus hea usu põhimõttega ega ole soovinud kallutada hagejat üüritud eluruume ostma. Kostja on hoonestusõiguse omanik, mille oluliseks osaks on hagejale üüritud elamispind. Hageja väide selle kohta, et kostja jaoks on hoonestusõigus tasuta 36-ks aastaks, on eksitav. Kostja omandas hoonestusõiguse AS-ilt Kennis tasu eest, mistõttu ei ole kostja jaoks hoonestusõigus tasuta. Alusetud ning tõendamata on hageja väited selle kohta, et seoses tasuta hoonestusõigusega 36-ks aastaks anti hageja kasutuses olevad eluruumid hageja kasutusse tasuta. Sellisel juhul jääks selgusetuks, missuguse 3 õiguse või materiaalse hüve sai või pidi saama algne hoonestuseõiguse omanik AS Kennis hagejalt selle eest, et ta tegi kulutusi ehitise püstitamiseks kinnistule või kostja selle eest, et ta tegi kulutusi hoonestusõiguse (koos ehitisega) omandamiseks AS-ilt Kennis. Tõele ei vasta hageja väide, et teda on sunnitud sõlmima üürilepingut üüriga 2000 krooni kuus. Hageja ei ole 01.07.2002 sõlmitud üürilepingut kunagi vaidlustanud, vaid vaidlustas kohtus üürilepingu ülesütlemisavalduse. Kostja soovib temale kuuluvat hoonestusõigust võõrandada ning kostja jaoks ei ole oluline, kas hoonestusõiguse omandab hageja või mõni kolmas isik. Kostja andis hagejale 2004.a võimaluse hoonestusõigus kostjalt ise omandada. Kostja lõpetas alates 2006.a detsembrikuust hagejaga sõlmitud tähtajatu üürilepingu, kuivõrd see on tema seaduslik õigus ning teatas hagejale sellest ette seaduses ettenähtud tähtaja jooksul. Hoonestusõiguse võõrandamine olukorras, kus hoonestusõiguse oluliseks osaks oleva elamispinna suhtes kehtib üürileping, on komplitseeritud ning kostja jaoks majanduslikult kahjulik. Hageja takistab kostjal tegeleda hoonestusõiguse võõrandamisega. Hageja ei võimalda potentsiaalsetel ostjatel tutvuda hoonestusõiguse oluliseks osaks olevate eluruumidega. Kostja leiab, et hageja on alustanud käesolevat menetlust pahauskselt, takistamaks kostjal temale kuuluva hoonestusõiguse vaba käsutamist. Hageja soov võib olla kallutada kostjat võõrandama hoonestusõigus hagejale alla selle turuväärtuse või kallutada kostjat omandama kinnistu, mille suhtes hoonestusõigus on seatud, turuhinnast kõrgema hinnaga. Käesolevas asjas ei kuulu kohaldamisele
Nimetatud sätte sisu ja mõte seisneb kostja arvates selles, et üürikomisjoni või kohtumenetluse (e. vaidluse tekkimine) üürileandja ja üürniku vahel ei tohi olla ajendiks üürilepingu ülesütlemisel. Üürileandja (kostja) ütles üürilepingu 2004.a hagejale üles ajal, mil ei olnud käimas poolte vahel üürikomisjoni või kohtuvaidlust üürilepingu üle. Seega ei saa antud juhul kõne alla tulla kolme aastane periood sellise kohtuvaidluse lõppemisest, kuivõrd
Kui aga isegi asuda seisukohale, et käesolevas asjas kuulub kohaldamisele
lg 2 sätestatu, siis on kostjal üürilepingu lõpetamiseks mõjuvad põhjused, kuna hageja on alustanud käimasolevat menetlust pahauskselt. Mõjuvaks põhjuseks on antud juhul ka asjaolu, et kostjal on üürilepingut lõpetamata oluliselt raskendatud hoonestusõiguse võõrandamine. Hageja nõue on aegunud, puuduvad alused hagi esitamise tähtaja ennistamiseks.
lg 1 tuleneb, et eluruumi üürilepingu ülesütlemise vaidlustamiseks vastavalt
§ - le 326 peab üürnik 30 päeva jooksul ülesütlemise avalduse saamisest esitama taotluse üürikomisjonile või kohtule. Hageja seaduses sätestatud tähtaja jooksul kohtule ega pädevale üürikomisjonile taotlust üürilepingu ülesütlemise vaidlustamiseks ei esitanud. Üürivaidluse lahendamise seaduse § 21 lg 1 tuleneb, et kui pool ei nõustu komisjoni otsusega või üürivaidluse läbivaatamisel tehtud menetlusotsuste või –toimingutega, võib ta sama üürivaidluse läbivaatamiseks pöörduda maakohtusse komisjoni otsuse kättesaamise päevale järgnevast päevast alates 20 päeva jooksul. Käesoleva hagiavalusega ei vaidlusta hageja ka Tallinna Üürikomisjoni menetlusse mitte võtmise määrust 23.10.2006.a. Esimese astme kohtu otsuse põhjendused Harju Maakohus 16.12.2008.a otsusega rahuldas hagi ja tunnistas AS-i MSI GRUPP poolt 12.09.2006.a tehtud üürilepingu ülesütlemise heausksuse põhimõttega vastuolus olevaks. Kostja taotluse hagi aegumise kohaldamiseks jättis kohus rahuldamata. Hageja menetluskulud jättis kohus täielikult kostja kanda. 4 TsMS § 230 lg 1 kohaselt peab kumbki pool tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited; lg 2 kohaselt tõendeid esitavad menetlusosalised. TsMS § 5 lg 1 ja § 436 lg 2 kohaselt lahendab kohus tsiviilasja vaid nende asjaolude alusel, mida pooled on asjas esitanud. Vaidlust ei ole, et hageja kasutab eluruumi 01.07.2002.a sõlmitud tähtajatu üürilepingu alusel ja üürileandjaks on kostja. Hageja on alates 1998.a kinnistu omanik. 27.06.2002.a kinnistamise avalduse alusel on kinnistusraamatusse tehtud 24.10.2002.a kanne, et kostja omandas hoonestusõiguse 36-ks aastaks AS-lt Kennis.
lg 1 kohaselt lepingupooled võivad tähtajatu üürilepingu käesoleva seaduse §-s 312 sätestatud tähtaegadest kinni pidades üles öelda. Kui lepingupooled on kokku leppinud pikemas ülesütlemistähtajas, tuleb järgida seda tähtaega. Sama paragrahvi lõike 2 järgi kui lepingupool ei järgi ülesütlemisel ülesütlemiseks ettenähtud tähtaega, loetakse leping ülesöelduks ettenähtud tähtaja möödumisest. 12.09.2006.a esitas kostja hagejale eluruumi üürilepingu ülesütlemisavalduse 01.07.2002.a üürilepingu ülesütlemiseks alates 19.12.2006.a. Seega kostja esitatud ülesütlemisavalduse ettenähtud tähtaeg on kooskõlas üürilepingu punktis 7.3 kokkulepituga, mistõttu on etteteatamise tähtaeg kooskõlas seaduses sätestatuga. Kohus leiab, et ülesütlemisavaldus vastab
Kostja märge ühe vaidlustamise võimalusena üürivaidluskomisjonis ajal, mil seda Harju maakonnas ei ole, ei ole nii oluline rikkumine, mis võiks avalduse kehtivust muuta. Hageja on Tallinna üürikomisjoni 23.10.2006.a menetlusse mitte võtmise määruse kätte saanud vastavalt ümbrikule tehtud märkele 17.11.2006.a. Kohtul puuduvad tõendid eelmärgitud määruse varasema kättetoimetamise kohta. Kuna hagi on esitatud kohtule 20.11.2006.a, siis saab kohus lugeda hagi esitatuks tähtaegselt. Kostja väide varasema kättesaamise kohta on jäänud paljasõnaliseks. Kohus juhib tähelepanu ümbrikul olevatele templi jäljenditele, mille kohaselt on puuduliku aadressi tõttu tagastatud kiri Jüri sideasutusest 26.10.2006.a ja see on jõudnud Tallinna 27.10.2006.a s.o neljapäevasel päeval. Võttes arvesse väljastusteate saatmise aega hagejale, nädalavahetust ja hageja võimalikku järeleminemise aega, siis leiab kohus, et isegi juhul kui käsikirjaliselt tehtud märge ei vasta tõele on tõenäoline esimene võimalus määruse kätte saamiseks oktoobri viimasel või novembrikuu esimesel päeval. Ka eelnimetatud kättesaamise juhul on hagi esitatud tähtaegselt.
lg 2 sätestab, et üürileandjapoolne eluruumi üürilepingu ülesütlemine on vastuolus hea usu põhimõttega, kui üürileandja ütles lepingu üles ajal, mil on käimas üürikomisjoni või kohtumenetlus selle üürilepingu üle, samuti enne kolme aasta möödumist selle üürilepinguga seotud üürikomisjoni või kohtumenetluse lõppemisest, kui otsus tehti üürileandja kahjuks. 07.09.2005.a rahuldas Tallinna Linnakohus hageja hagi, millega hageja vaidlustas 25.11.2004.a üürilepingu ülesütlemiseavalduse sama üürileandja poolt ja sama üürilepingu alusel. Juhinduvalt
lg-st 2 tekkis kostjal õigus esitada eluruumi üürilepingu ülesütlemine kolme aasta möödumisel s.o 07.09.2008.a. Kostja esitas eluruumi üürilepingu ülesütlemise hagejale 12.09.2006.a, seega enne kolme aasta möödumist, mis on vastuolus
Vastavalt
lg 1 p 3 üürileandjapoolne eluruumi üürilepingu ülesütlemine on vastuolus hea usu põhimõttega eelkõige juhul, kui üürileandja ütles lepingu üles seetõttu, et 5 üürileandja soovis kallutada üürnikku üüritud eluruumi omandama. Kohtuistungil poolte antud selgitustest ilmnes, et nii hageja kui kostja on nõus oma osa müüma või ostma. Pooled ei saavuta kokkulepet hinnas. Kostja on lasknud teha ekspertiisi ja määrata kinnistu hinna, millega hageja ei nõustu. Hageja nõuab lisaks kinnistu hinnale ka raha koguses, mille eest saaks osta uue eluruumi. Seega kostja käitumises puudub vastuolu hea usu põhimõttega st soov kallutada hagejat üüritud eluruumi omandama, kostja on nõus ka ise ära ostma. Kohus leiab, et hagejal on soov võõrandada asja üle selle turuhinna või omandada asja alla selle turuväärtuse. Hageja ise on oma varasema käitumisega loonud komplitseeritud olukorra, st ostab kinnistu, kuid jätab ostmata sellele ehitatava eluruumi. Apellatsioonkaebuse nõuded ja põhjendus 04.02.2009.a esitatud apellatsioonkaebuses palub kostja tühistada maakohtu otsuse täielikult ning teha uus otsus millega jätta Viktor Jerofejevi hagi rahuldamata ning kohtukulud hageja kanda. Kostja taotleb hagi aegumise kohaldamist. Esimese astme kohus on kohtuotsuse tegemisel ebaõigesti kohaldanud materiaalõiguse norme ning jätnud ebaõigesti kohaldamata hagi aegumise. Maakohus kohaldas ebaõigesti
lg 2, mille kohaselt on üürileandja poolne eluruumi üürilepingu ülesütlemine vastuolus hea usu põhimõttega, kui üürileandja ütles lepingu üles ajal, mil on käimas üürikomisjoni või kohtumenetlus selle üürilepingu üle, samuti enne kolme aasta möödumist selle üürilepinguga seotud üürikomisjoni või kohtumenetluse lõppemisest, kui otsus tehti üürileandja kahjuks. Käesolevas asjas ei kuulu
Nimetatud sätte eesmärgiks on anda eluruumi üürnikule oluline õiguskindlus selleks, et eluruumi üürnik julgeks oma õigusi kohtusse või üürikomisjoni realiseerima minna, mistõttu üürilepingu üle tekkinud üürileandja ja üürniku vahelise vaidluse lahendamiseks üürikomisjoni pöördumine või kohtumenetluse algatamine ei tohi olla ajendiks üürilepingu ülesütlemisel ning muudab sellisel juhul üürileandja käitumise eelduslikult pahauskseks. Kostja ütles üürilepingu hagejale üles esmakordselt 25.11.2004.a ning üürilepingu ülesütlemise hetkel ei olnud poolte vahel käimas üürikomisjoni või kohtuvaidlust üürilepingu üle. Seega ei saa käesoleval juhul kõne alla tulla kolme aastane periood sellise kohtuvaidluse lõppemisest, kuivõrd
lg 2 sätestatud kohtuvaidlust, mis oleks olnud ajendiks üürilepingu lõpetamisele 12.09.2006.a, pole toimunud. Harju Maakohtu 16.12.2008.a. otsus on ka vastuoluline, kuivõrd kohus leiab, et kostja pole käitunud vastuolus hea usu põhimõttega tulenevalt
Samas hageja vaidlustas 25.11.2004.a. üürilepingu ülesütlemise vastuolu tõttu hea usu põhimõttega ja Tallinna Linnakohus rahuldas 07.09.2005.a. hagi
Seega on kohus sisuliselt asunud seisukohale, et sisuliselt puudub üürilepingu ülesütlemisel kostja käitumises vastuolu hea usu põhimõttega. Veel enam, kohus on leidnud, et hagejal on soov võõrandada temale kuuluvat kinnistut kostjale üle selle turuhinna või omandada hoonestusõigust (mille osaks on üürilepingu objektiks olev eluruum) alla selle turuväärtuse. Sellise hageja käitumisega tekitatakse aga kostjale kahju. Seega on hoopis hageja käitunud vastuolus Tsiviilseadustiku (TsÜS) § 138 lg 1 sätestatud põhimõttega, mille kohaselt õiguste teostamisel ja kohustuste täitmisel tuleb toimida heas usus ning lg 2, millest tuleneb, et õiguse teostamine ei ole lubatud seadusvastasel viisil, samuti selliselt, et õiguse teostamise eesmärgiks on kahju tekitamine 6 teisele isikule. Ka
lg 1 sätestab, et võlausaldaja ja võlgnik peavad teineteise suhtes käituma hea usu põhimõttest lähtuvalt. Apellant leiab, et kohus oleks
lg 2 sätestatu pidanud kohaldamata jätma seetõttu ka tulenevalt
lg 2, mis sätestab, et võlasuhtele ei kohaldata seadusest, tavast või tehingust tulenevat, kui see oleks hea usu põhimõttest lähtuvalt vastuvõtmatu. Maakohus ei ole
lg 2 kohaldamisel arvesse võtnud
lg 3 sätestatut.
lg 3 sätestab, et
lg 2 nimetatud juhul ei ole üürilepingu üürileandjapoolne ülesütlemine siiski hea usu põhimõttega vastuolus, kui üürileandja ütles lepingu üles mõjuval põhjusel.
Kostja leidis, et antud juhul on mõjuvaks põhjuseks asjaolu, et kostjal on üürilepingut lõpetamata oluliselt raskendatud hoonestusõiguse võõrandamine. Hoonestusõiguse võõrandamine enne üürilepingu lõpetamist oleks kostja jaoks majanduslikult kahjulik. Tähtajatust üürilepingust tulenevate üürniku õigustega ei saa kitsendada käesoleval juhul sellisel olulisel määral kostja varalisi õigusi ehk üürileandjalt ei saa mõlemapoolset huvi arvestades mõistlikult nõuda üürilepingu jätkamist. Kohus on põhjendamatult jätnud kohaldamata ka hagi aegumise.
lg 1 tuleneb, et eluruumi üürilepingu ülesütlemise vaidlustamiseks vastavalt
§ -le 326 peab üürnik 30 päeva jooksul ülesütlemisavalduse saamisest esitama taotluse üürikomisjonile või kohtule. Hageja seaduses sätestatud tähtaja jooksul kohtule ega pädevale üürikomisjonile taotlust üürilepingu ülesütlemise vaidlustamiseks ei esitanud. Hageja esitas kohtusse hagi 20.11.2006.a, kuigi ülesütlemisavalduse sai kostjalt 12.09. 2006.a. Kuivõrd Tallinna üürikomisjon hageja avaldust menetlusse ei võtnud, ei saa hagejat lugeda üürikomisjonile avalduse esitanuks ning hagi aegumise tähtaega pidi hakkama arvestama ülesütlemisavalduse saamisest, mitte üürikomisjonilt määruse saamisest nagu kohus seda tegi. Vastustaja seisukoht Hageja leiab, et apellatsioonkaebuses toodud väited ei anna alust maakohtu otsuse muutmiseks. Ringkonnakohtu seisukoht Tsiviilkolleegium, tutvunud asja materjaliga, leidis, et apellatsioonkaebuse väited ei anna alust kohtuotsuse tühistamiseks. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 657 lg 1 p 1 alusel tuleb jätta apellatsioonkaebus rahuldamata ja kohtuotsus muutmata. Maakohus on kohaldanud materaalõiguse norme õigesti ning ei ole rikkunud menetlusõiguse norme. Apellatsioonkaebuses kordab hageja põhiliselt esimese astme kohtule esitatud väiteid, maakohus on neile piisava põhjalikkusega vastanud. Ringkonnakohus nõustub esimese astme kohtu otsuse põhjendustega ja tulenevalt TsMS § 654 lg-s 6 sätestatust neid ei korda. Tulenevalt TsMS § 652 lg 1 p-s 1 sätestatust võttis ringkonnakohus apellatsioonkaebuse läbivaatamisel ja lahendamisel aluseks esimese astme kohtus tuvastatud faktilised asjaolud, kuivõrd puuduvad kahtlused vastavate faktiliste asjaolude tõendamise menetluse või protokolli õiguspärasuse või ebapiisava ulatuse kohta ja ringkonnakohus ei pea nimetatud asjaolude uut tuvastamist vajalikuks. Maakohus kohaldas hageja nõude rahuldamisel õigesti
lg-s 2 sätestatut, mille kohaselt üürileandjapoolne eluruumi üürilepingu ülesütlemine on vastuolus hea usu põhimõttega, kui üürileandja ütles lepingu üles ajal, mil on käimas üürikomisjoni või 7 kohtumenetlus selle üürilepingu üle, samuti enne kolme aasta möödumist selle üürilepinguga seotud üürikomisjoni või kohtumenetluse lõppemisest, kui otsus tehti üürileandja kahjuks. Asjas on tõendatud, et 07.09.2005.a jõustunud kohtuotsusega rahuldas Tallinna Linnakohus hageja nõude kostja vastu, millega ta vaidlustas kostja 25.11.2004.a üürilepingu ülesütlemiseavalduse samal alusel (tlk. 8-9). Vaidlust ei ole selles, et kostja esitas hagejale 01.07.2002.a sõlmitud eluruumi üürilepingu ülesütlemiseavalduse teistkordselt 12.09.2006 (tlk. 10). Seega tulenevalt seadusest ja nagu maakohus õigesti leidis, saanuks kostjal tekkida õigus eluruumi üürilepingu ülesütlemiseks
Seega on kostja, esitades hagi enne kolme aastase tähtaja möödumist, käitunud pahauskselt. Seega kaebuse väide, mille kohaselt kohtuvaidlust, mis oleks ajendiks 12.09.2006.a üürilepingu ülesütlemisele, pole toimunud, ei tugine asjas kogutud tõenditele. Tähtsust ei oma asjaolu, et esmakordsel üürilepingu ülesütlemisel 25.11.2004.a puudus poolte vahel üürikomisjoni või kohtuvaidlus. Nähtuvalt asjas kogutud tõenditest on vaidlus üürilepingu alusel hageja kasutuses oleva eluruumi hinnas, milles pooled ei ole menetluse käigus kokkulepet saavutanud. Nii hageja kui kostja on nõus oma osa müüma või ostma. Maakohus leidis, tulenevalt
lg 1 p-s 3 sätestatust, et kuivõrd kostja käitumises puudub soov kallutada hagejat üüritud eluruumi omandama, puudub kostja käitumises vastuolu hea usu põhimõttega. Nõustuda tuleb kaebuse väitega, et selles osas on kohtuotsus vastuoluline. Tulenevalt
lg-st 3 ei ole käesoleva paragrahvi lõikes 2 nimetatud juhul üürilepingu üürileandjapoolne ülesütlemine siiski hea usu põhimõttega vastuolus, kui üürileandja ütles lepingu üles mõjuval põhjusel, eelkõige seetõttu, et: 1) üürnik alustas käimasolevat menetlust pahauskselt; 2) eluruum on üürileandjale endale tungivalt vajalik; 3) üürnikul on maksevõlgnevus; 4) üürnik rikkus oluliselt hoolsuse ja arvestamise kohustust (käesoleva seaduse § 276 lõiked 2 ja 3); 5) kuulutati välja üürniku pankrot. Ei vastuses hagile ega kaebuses ei ole kostja esile toonud, milles seisneb ja kui suur on talle tekkida võiv kahju juhul, kui kostja võõrandab hoonestusõiguse enne üürilepingu lõpetamist. Seega ei pidanudki maakohus
lg-s 3 sätestatut
Kolleegium nõustub kohtuga selles, et hagi on kohtule esitatud tähtaegselt. Kaebuse väide kohtu poolt aegumise põhjendamatult kohaldamata jätmises ei ole põhjendatud. Maakohus leidis õigesti, et hagi aegumise tähtaega tuleb hakata lugema üürikomisjonilt määruse saamisest 17.11.2006.a, mitte üürilepingu ülesütlemisavalduse saamisest 12.09.2006.a, nagu kostja ekslikult leiab. Kostja ei ole üürikomisjoni määruse varasemat kostjale kättetoimetamist tõendanud. Et apellatsioonkaebuse väited ei anna alust hinnata tõendeid teisiti ja teha asjas teistsuguseid järeldusi kui tegi maakohus, jätab ringkonnakohus vaidlustatud kohtuotsuse muutmata ja apellatsioonkaebuse rahuldamata. TsMS § 162 lg 1 järgi koosmõjus TsMS § 171 lg-ga 1 kannab hagimenetluse kulud pool, kelle kahjuks otsus tehti, s.o antud juhul kostja AS MSI Grupp. Urmas Reinola Ülle Jänes Ande Tänav
Tehisintellekti selgitus ametliku seadusteksti põhjal. Orienteeruv, ei asenda õigusnõustamist.