Obsah (9)

§ 342§ 324§ 399§ 341§ 291§ 158§ 1045§ 26§ 339

KOHTUOTSUS Eesti Vabariigi nimel Kohus Tallinna Ringkonnakohus, tsiviilkolleegium Kohtukoosseis Eesistuja Malle Seppik, liikmed Iko Nõmm ja Imbi Sidok Otsuse tegemise aeg ja koht 30. detsember 2009. a

§ 342lg.

1 kohast kokkulepet kinnisasja valduse tagastamiseks ja lepingu objekti seisundi fikseerimiseks. Kostjate seisukoht, nagu puuduks lepingul vastastikune majanduslik sisu, kuna lepingu punktis 10 nimetatud kokkulepe soodustingimustel kütuse ostmiseks enam ei kehti, ei ole õige. See soodustingimus ei olnud rendilepingu sõlmimise eeldus, vaid lepingus sisalduv poolte kavatsuste kokkulepe, millel ei olnud lepingu hinnaga otsest seost. Lepingu tegelik väärtus rendileandja jaoks oli ja on hageja poolt maatükile rajatud juurdepääsutee Järvevana teelt koos teetammi, teekatte, tarindite ja elementidega, mille maksumuseks

1. a. oli 281.200 krooni. Hageja on kümme aastat hoidnud teed ekspluateerimiseks korras, samas kui rendileandja on tee lubanud kasutusse avaliku teena. Samuti rajas rendileandja
2. a. hageja poolt rajatud tee kaudu täiendava sissesõidutee oma kinnistule. Väär on kostja seisukoht, et leppetrahvi sai kohaldada ainult lepingu objekti valduse üleandmisel lepingu sõlmimisel. Lepingu punkt
3. 5 näeb ette sanktsiooni valduse üle andmata jätmise eest, sama sanktsiooni tuleb kohaldada ka hiljem valduse ebaseadusliku takistamise eest. Viivise (leppetrahvi) suurus on perioodi eest
4. veebruarist
5. oktoobrini
6. a. 121.000 krooni. Detailplaneeringut kooskõlastades nõustus AS Hõbevara Pärnu mnt. 141a kinnistu kasuks teeservituudi seadmisega. Asjaolu, et kostja ei ole servituudinõuet esitanud, ei tähenda, et kostja ei kasutaks hageja kinnistut juurdepääsuks Pärnu maanteele. Avalikult teelt algav kostja krunti läbiv hageja poolt ehitatud tee on olnud juurdepääsuna kasutusel alates
7. a. Kuna Järvevana tee liiklusvoogu pidurdab Pärnu mnt. ja Järvevana tee ristmik, siis on kostjad kasutanud vaidlusalust teed Pärnu maanteele läbi hageja tankla kinnistu. Tee ei ole seganud kostjal krundi kasutamist, sest läbib kinnistu terava kiilu moodustava lõunanurga haljasala. Ka maakorralduslikult on võimalik ja otstarbekas juurdepääs üle kostja kinnistu nurga vastavalt detailplaneeringus märgitule ning juurdepääsu avamine ei too kostjale kaasa täiendavaid kulutusi. Teeala ja vastastikuste servituutide seadmine on ka kostja huvides, kuna see aitaks korrastada detailplaneeringuga kolme kinnistu liiklusskeeme ja paindlikult kasutada rajatavaid parkimismaju. Kui kostjad on seisukohal, et servituudid peaksid olema tasulised ja tähtajalised, siis on hageja nõus võrdsetel tingimustel vastastikku tasuliste ja tähtajaliste servituutide seadmisega. Kostjate vastuväited Kostjad hagi ei tunnistanud.
8. märtsil
9. a. sõlmitud rendileping on lõppenud ning ei kehti enam. Lepingu tähtaeg oli vastavalt lepingu puntkile
10. 2 viis aastat ehk kuni
11. märtsini
12. a. Kuna kumbki pool ei teatanud hiljemalt kuus kuud enne lepingu tähtaja saabumist teisele poolele kirjalikult lepingu lõpetamise soovist, siis tulenevalt lepingu punkti
13. 2 teisest lausest pikenes leping veel viieks aastaks, ehk kuni
14. märtsini
15. a. Leping ei näinud ette lepingu pikenemist veel kolmandaks viieaastaseks perioodiks, samuti ei sätestanud leping, et leping jääbki piiramatult pikenema. Lepingu korraline lõppemine seoses tähtaja möödumisega lepingu punktide
16. 2 ja
17. 1 alusel ei sea lepingu lõppemist sõltuvusse poolte aktiivsest tegevusest. Selleks, et määratud tähtajaga leping oma lõpptähtpäeva saabumisel lõppeks, piisab tähtpäeva saabumisest. Hageja on valesti aru saanud Silberauto AS-i poolt
18. septembril
19. a. edastatud teatest rendilepingu lõppemise kohta. Kirjal puudus lepingu lõppemise seisukohalt igasugune õiguslik tähendus, kuna leping oleks lõppenud niikuinii lepingu lõpptähtpäeva saabumisel ehk
20. märtsil
21. a. Rendileandja soovis kirjaga hagejat teavitada faktist, et rendileping hakkab lõppema, et hageja saaks oma majandustegevust 5 ümber korraldada. Kuna kiri oli informatiivse tähendusega, siis ei oma tähtsust, kes kirja välja saatis ning hagejal oli võimalus pöörduda Silberauto AS-i poole täiendava informatsiooni saamiseks, mida hageja ei teinud. Vastavalt lepingu punktile 8 anti lepinguobjekt hagejale rendile erakordselt madala rendihinnaga 10 krooni aastas. Selline leping sai olla tasakaalus ning omada majanduslikku mõtet ja sisu ainult siis, kui rentnik kompenseeris rendileandjale madala rendihinna muul moel. Lepingu punkt 10 viitab poolte vahel sõlmitavale täiendavale kokkuleppele, millega hageja müüb rendileandjale soodustingimustel vedelkütust. Kuna täiendav kokkulepe käesoleval ajal enam ei kehti, siis puudub rendilepingul ka vastastikune majanduslik sisu. Hageja on esitanud leppetrahvi nõude tulenevalt lepingu punktist
22. 5, mille kohaselt on rendileandja kohustatud maksma rentnikule viivist 500 krooni iga objekti üleandmisega viivitatud päeva eest, kui rendileandja ei anna objekti rentniku valdusse ja kasutusse hiljemalt lepingu punktis
23. 1 sätestatud tähtajaks. Rendileandja täitis kohustuse nõuetekohaselt ning seega ei saa esitada leppetrahvi nõuet. Hageja ei ole osundanud ühelegi teisele lepingust tuleneva rendileandja kohustuse väidetavale rikkumisele, mille eest oleks sanktsioonina ette nähtud leppetrahv. Väide, nagu oleks rendileandja rikkunud hageja valdust, ei ole leppetrahvinõude puhul asjakohane, kuna leping selle puhul leppetrahvi ette ei näe. Kui kohus ei nõustu kostjate seisukohaga, paluvad kostjad leppetrahvi vähendada, kuna rendihinnast mitu korda suurema leppetrahvi nõudmine on ebamõistlik. Hageja arusaam, et lepingut saab tõlgendada selliselt, et ühe konkreetse kohustuse rikkumise puhuks sätestatud leppetrahvi tasumise kohustust saab laiendada ka muudele väidetavatele rikkumistele, ei ole kooskõlas kehtiva õiguse ja poolte tahtega. Rendilepingu kohta kinnistusregistrisse märke tegemine on põhjendamatu.

§ 324lg.

1 ei luba kinnisasja endisel üürnikul nõuda kinnistusraamatusse kehtetu üürilepingu kohta märke tegemist. Hagejale kuuluvale kinnistule aadressiga Pärnu mnt. 141 on käesoleval ajal kaks väljaehitatud ning igapäevaselt kasutatavat juurdepääsu avalikult kasutatavatelt teedelt (Pärnu mnt. ja Järvevana tee), mis on tähistatud ka detailplaneeringu põhijoonisel. Kuna hagejal on pääs oma kinnistule, ei ole tal õigust nõuda juurdepääsuservituutide seadmist naaberkinnistu omanikelt. Asjaolu, et hageja soovib kunagi tulevikus oma kinnistut võib-olla jagada, mille tulemusena võib mõni tekkivatest kinnistutest jääda ilma juurdepääsuta avalikule teele, on ebamäärane ja hüpoteetiline, et sellega servituudi seadmisel arvestada. Ka kehtiv detailplaneering ei näe ette hageja kinnistu jagamist kirjeldatud viisil. Hagejale kuuluva kinnistu jagamine sõltub hageja tahtest ning sellisel viisil tekkivate kinnistute juurdepääsuküsimus tuleb lahendada hagejal, mitte naaberkinnistu omanikel. Asjaolu, et kehtiv detailplaneering näeb ette kinnistutele erinevate servituutide seadmise, ei kohusta kostjaid hageja kasuks servituute seadma. Tähtajatu ja tasuta teeservituudi seadmine hageja kasuks ei ole põhjendatud, samuti ei ole hageja viidanud ühelegi alusele. Kostjad ei ole sõlminud hagejaga notariaalset servituudi seadmise lepingut ning hagejal puudub õiguslik alus kohustada kostjaid seda tegema. Servituudi seadmine vähendab märkimisväärselt teeniva kinnistu väärtust ning piirab oluliselt omaniku õigust kinnistut vabalt vallata, kasutada ja käsutada. AÕS § 156 lg. 1 sätestab, et kui kokkuleppele ei jõuta, peab asja lahendav kohus juurdepääsu määramisel arvestama koormatava kinnisasja omaniku huve, mistõttu tuleks kindlasti määrata ka juurdepääsu tähtaeg ja tasu. Hageja väide, et vedelkütuse soodusmüügil puudus otsene seos rendilepingu hinnaga, on paljasõnaline. Kostjatele jääb arusaamatuks, miks see klausel üldse lepingusse pandi. Asjaoluga, et hageja on kümne aasta vältel rendilepingu objekti hageja enda ekspluatatsiooniks vajalikus korras hoidnud, ei saa seletada rendilepingu erakordselt madalat ning turutingimustele mittevastavat hinda. On mõistlik, et kasutaja hoiab asja kasutamiseks korras. Rendileping ei sisalda hageja investeerimiskohustust ega kohustust asja parendada. 6 Kui hageja on kulutusi teinud, tuleb tal seda tõendada ning tõendada ka seda, et kulutusi ja parendusi on tehtud rendileandja nõusolekul. Asjaolu, et pooled ei sõlminud rendilepingu objekti tagastamise osas üleandmise-vastuvõtmise akti, ei mõjuta rendilepingu kehtivust ega kehtetust. Esimese astme kohtu otsus 16. septembri 2009. a. otsusega jättis Harju Maakohus hagi rahuldamata ja tühistas kohaldatud hagi tagamise. Pooltel on vaidlus rendilepingu kehtivuse ning selle üle, kas kostjad on kohustatud tagama hagejale juurdepääsu oma kinnistult ning seadma servituudi ja tegema vastava kande kinnistusraamatusse.

§ 399

järgi kohustub rendilepinguga üks isik (rendileandja) andma teisele isikule (rentnik) kasutamiseks rendilepingu eseme ning võimaldama talle rendilepingu esemest korrapärase majandamise reeglite järgi saadava vilja. Rentnik on kohustatud maksma selle eest tasu (renti). Pooltel puudub vaidlus, et AS Silberauto, Eesti Ehitusekspordi AS ja AS Traffic Service (hageja õiguseelneja) sõlmisid

1. märtsil
2. a. rendilepingu, mille kohaselt rendileandja andis rentniku kasutusse Tallinnas Järvevana tee 9 (praegu Järvevana tee 11) asuvast kinnistust lepingu lisana 1 kinnitatud plaanil viirutatud maaala suurusega 1119 m
3. Lepingu punkti
4. 2 kohaselt on lepingu tähtaeg 5 aastat ning kui kumbki pool ei ole hiljemalt kuus kuud enne tähtaja saabumist teisele poolele kirjalikult teatanud lepingu lõpetamise soovist, pikeneb lepingu tähtaeg automaatselt 5 aasta võrra. Vastavalt lepingu punktile
5. 1 leppisid pooled kokku, et leping lõpeb tähtaja möödumisel. Nimetatud leping on terviklik, mistõttu lepingus sisalduvaid punkte tuleb vaadelda koostoimes, mitte iseseisvatena. Lepingu punkt
6. 2 koostoimes punktiga
7. 1 annab lepingule tähtajalise sisu, s. t. pooled leppisid kokku, et leping on esmalt 5 aastat ja seejärel mõlema poole vaikimisel veel 5 aastat. Kuna kumbki pool ei teatanud hiljemalt kuus kuud enne lepingu tähtaja saabumist teisele poolele kirjalikult lepingu lõpetamise soovist, siis tulenevalt lepingu punkti
8. 2 teisest lausest pikenes leping veel viieks aastaks. Leping ei näinud ette lepingu pikenemist veel kolmandaks viieaastaseks perioodiks ega sätestanud, et leping jääbki piiramatult pikenema. Hageja arusaama ei saa pidada mõistlikuks, kuna vastavalt lepingu punktile 8 anti lepinguobjekt hagejale rendile sümboolse rendihinnaga 10 krooni aastas, ehk sisuliselt tasuta. Selline leping sai olla tasakaalus ning omada majanduslikku mõtet ja sisu ainult siis, kui rentnik kompenseeris rendileandjale madala rendihinna muul moel. Lepingu punkt 10 viitab poolte vahel sõlmitavale täiendavale kokkuleppele, millega hageja müüb rendileandjale soodustingimustel vedelkütust. Poolte selgitusest ilmnes, et täiendav kokkulepe käesoleval ajal enam ei kehti, seega puudub rendilepingul ka vastastikune majanduslik sisu. Hageja ei saa eeldada, et tal on õigus kasutada teise asja 10 krooni eest aastas lõputult. Väide, et hageja ehitas tee ja tegi kulutusi, mistõttu ta on õigustatud kasutama asja rohkem kui 10 aastat, ei ole veenev. Kuna poolte vahel sõlmitud rendileping ei sisalda hageja investeerimiskohustust ega kohustust asja parendada, siis on kulutused tehtud hageja riisikol. Silberauto AS-i poolt
9. septembril
10. a. hagejale edastatud kirjalik teade rendilepingu lõppemise kohta oli informatiivse tähendusega. Kirjas on märge, et tegemist on tähtajalise lepinguga. Vaidlus puudub, et hageja ei oleks eeltoodud kirja kätte saanud. Kirja saatmine hagejale andis talle võimaluse enne lepingu lõppemist pöörduda Silberauto AS-i poole täiendava informatsiooni saamiseks, mida hageja ei teinud. Silberauto AS ja vahepeal rendiobjekti omanik olnud AS Silberauto Järve kuulusid ühte kontserni. Käesolevaks ajaks on äriühingud ühinenud, mistõttu on kostjaks Silberauto Eesti AS.

§ 341

alusel kohaldatakse rendilepingule täiendavalt üürilepingu kohta sätestatut, kui käesolevas peatükis sätestatust ei tulene teisiti.

§ 291lg.

1 kohaselt lähevad lepingust tulenevad rendileandja õigused ja kohustused üle asja omandajale. Vastavalt 7 kinnistusraamatu kandele on alates

1. detsembrist
2. a. uueks kinnistu omanikuks AS Hõbevara. AS Silberauto on hagejale oma seisukohta lepingu kehtivuse kohta selgitanud pooltevahelises kirjavahetuses. Tähtaja saabumisel
3. märtsil
4. a. lõppes leping ja AS Hõbevara ei pidanud hagejat lepingu lõppemisest eraldi teavitama. Hagejale oli informatiivne teade varasemalt saadetud.

§ 342lg.

1 järgi peavad kinnisasja rendileandja ja rentnik kinnisasja üleandmisel pärast rendilepingu sõlmimist või lõppemist koostama ühiselt kinnisasja kirjelduse, kus on kirjeldatud kinnisasja osad, päraldised ja seisund üleandmisel. Kirjelduses peab olema märgitud kirjelduse koostamise aeg ning kirjeldus peab olema mõlema lepingupoole poolt allkirjastatud. Asjaolu, et pooled ei sõlminud rendilepingu objekti – maa-ala suurusega 1119 m2 – tagastamise osas üleandmise-vastuvõtmise akti, ei mõjuta rendilepingu kehtivust ega kehtetust. Tuginedes eeltoodule, oli AS-i Silberauto, Eesti Ehitusekspordi AS-i ja AS-i Traffic Service 21. märtsil 1997. a. sõlmitud rendileping kehtiv kuni 21. veebruarini 2007. a., mistõttu nõue rendilepingu kehtivuse tunnustamiseks tuleb jätta rahuldamata.

§ 324lg.

1 kohaselt võib kinnisasja üürnik nõuda kinnistusraamatusse üürilepingu kohta märke tegemist, lg. 2 alusel kinnistusraamatusse kantud märge tagab, et kinnisasja igakordne omanik või isik, kelle kasuks kinnisasja piiratud asjaõigusega koormatakse, peab lubama üürnikku kinnisasja vastavalt üürilepingule kasutada ja uuel omanikul ei ole õigust üürilepingut vastavalt sama seaduse §-s 323 sätestatule üles öelda. Eeltoodud sätte kohaldamise eelduseks on kehtiv rendileping. Kuna leping ei kehti, siis puudub õiguslik alus nõuda kinnistusraamatusse üürilepingu kohta märke tegemist.

§ 158lg.

1 kohaselt on leppetrahv lepingus ettenähtud lepingut rikkunud lepingupoole kohustus maksta kahjustatud lepingupoolele lepingus määratud rahasumma. Tulenevalt lepingu punktist

1. 5 on rendileandja kohustatud maksma rentnikule viivist 500 krooni iga objekti üleandmisega viivitatud päeva eest, kui rendileandja ei anna objekti rentniku valdusse ja kasutusse hiljemalt lepingu punktis
2. 1 sätestatud tähtajaks, s. o. 10 päeva jooksul pärast lepingu jõustumist. Vastavalt lepingu punktile
3. 1 jõustus leping allakirjutamise hetkest. Rendileandja täitis kohustuse nõuetekohaselt, andes rendiobjekti üle lepingus kokkulepitud tähtajal. Leppetrahvi nõuet ei saa esitada selle eest, et hagejale tehti takistusi alates
4. veebruarist
5. a. maa-ala kasutamisel. Hageja ei ole peale lepingu punkti
6. 5 osundanud ühelegi teisele lepingust tuleneva rendileandja kohustuse väidetavale rikkumisele, mille eest oleks lepingus sanktsioonina ette nähtud leppetrahv, seega tuleb hageja nõue jätta rahuldamata. Kuid takistuste tegemine kuni rendilepingu kehtivuse lõpuni oli lepingu rikkumine. Tulenevalt AÕS § 172 lg. 1 koormab reaalservituut teenivat kinnisasja valitseva kinnisasja kasuks selliselt, et valitseva kinnisasja igakordne omanik on õigustatud teenivat kinnisasja teatud viisil kasutama või et teeniva kinnisasja igakordne omanik on kohustatud oma omandiõiguse teostamisest valitseva kinnisasja kasuks teatavas osas hoiduma. AÕS § 173 lg. 1 kohaselt peab reaalservituudi seadmiseks vajalik asjaõigusleping olema notariaalselt tõestatud. Seega servituudi seadmine eeldab tehingu notariaalset tõestamist. Pooled ei ole sõlminud notariaalset servituudi seadmise lepingut, mistõttu puudub hagejal õiguslik alus kohustada kostjaid servituuti seadma. AÕS § 155 lg. 1 kohaselt omanik, kelle kinnisasja läbib avalikult kasutatav tee, ei või takistada ega lõpetada selle tee kasutamist ka siis, kui tee ei ole kantud kinnistusraamatusse avalikult kasutatava teena. AÕS § 156 lg. 1 sätestab, et omanikul, kelle kinnisasjale puudub vajalik juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt või kinnisasja eraldi seisvalt osalt, on õigus nõuda juurdepääsu üle võõra kinnisasja. Tee vajaduse üle otsustatakse asjaolude kohaselt, tee asukoht määratakse kindlaks poolte kokkuleppel ning kui see on kantud teeservituudina kinnistusraamatusse, on see kehtiv ka kõikide kolmandate isikute ja kinnisasja tulevaste 8 omandajate suhtes. Norm iseenesest ei sätesta kokkuleppe vormi ja selle valivad pooled. Kui kokkulepet servituudina kinnistus-raamatusse ei kanta, ei ole kokkulepe uutele puudutatud maaomanikele kohustuslik. Kinnisasja omanik on kohustatud taluma tee kasutamist kinnisasja omaniku poolt, kellel ühendustee puudub. Tee määramisel tuleb arvestada koormatava kinnisasja omanike huve, s. t., et see oleks talle võimalikult vähekoormav, ei rikuks tema privaatsust. Lähtuda tuleb hea usu ja mõistlikkuse põhimõttest. Kui kokkulepet ei saavutata, määrab juurdepääsu ja selle kasutamise tasu kohus. Juurdepääsu määramisel tuleb kohtul arvestada koormatava kinnisasja omaniku huve. Kohtule esitatud plaanidest nähtub, et hagejale kuuluvale kinnistule aadressiga Pärnu mnt. 141 on käesoleval ajal kaks väljaehitatud ning igapäevaselt kasutatavat juurdepääsu avalikult kasutatavatelt teedelt (Pärnu mnt. ja Järvevana tee), mis on tähistatud ka detailplaneeringu põhijoonisel. Peamiseks eelduseks on nõude esitajal juurdepääsu puudumine oma kinnisasjalt avalikult kasutatavale teele. Juurdepääsu puudumisega on tegemist siis, kui kinnisasi on isoleeritud või juurdepääs puudub ühe kinnisasja osa suhtes. Kuna hagejal on pääs oma kinnistule ja olemasolev tee tagab kinnisasja kasutusvajaduse, s. t., on kohane kasutamiseks ja majandamiseks, siis ei ole hagejal õigust nõuda juurdepääsuservituutide seadmist naaberkinnistu omanikelt. Hageja nõue ei ole sisustatud niinimetatud hädateega. Hageja ei ole tõendanud, et tal puudub vajalik juurdepääs, milleta ei oleks võimalik kinnisasja korrapärane kasutus. Asjaolu, et hageja soovib tulevikus oma kinnistut jagada, mille tulemusena jääb üks kinnistutest ilma juurdepääsuta avalikule teele, ei ole kooskõlas AÕS § 156 lõikega 3, mille järgi kinnisasja omanikul ei ole õigust juurdepääsu nõuda, kui senine ühendus avalikult kasutatava teega või kinnisasja osade vahel on katkenud tema tahtel. Hagejale kuuluva kinnistu jagamine sõltub hageja tahtest ning sellisel viisil tekkivate kinnistute juurdepääsuküsimus tuleb lahendada hagejal, mitte naaberkinnistu omanikel. Kehtiv detailplaneering näeb ette kinnistutele erinevate servituutide seadmise, kuid see ei kohusta kostjaid hageja kasuks servituute seadma. Tasuta teeservituudi seadmine hageja kasuks peab olema põhjendatud. Hageja ei ole viidanud ühelegi alusele. Detailplaan on visioon võimalikust planeeringust vaidlusaluses piirkonnas, mis ei kohusta kinnistu omanikke. Vastavalt hageja järelpärimisele on KPROJEKT
7. aprilli
8. a. kirjas selgitanud planeeringu eesmärki ja elluviimise võimalust ning märkinud, et planeering on vastavalt piirkonna kinnistute omanike soovidele. Tõendit selle kohta, et kostjad oleksid andnud kirjaliku nõusoleku servituudi seadmiseks ja nõustunud detailplaanil märgituga, esitatud ei ole. Juriidiliste isikute kirjaliku nõusoleku vormistamine on oluline esmalt juriidilisele isikule endale. Juriidiliste isikute tegevus toimub seaduslike esindajate ja nende poolt volitatud konkreetse füüsiliste isikute kaudu, kes võivad asenduda ning aastate möödudes on raske tuvastada juriidiliste isikute tegelikku tahet. Servituudi seadmine vähendab märkimisväärselt teeniva kinnistu väärtust ning piirab oluliselt omaniku õigust nimetatud kinnistut vabalt vallata, kasutada ja käsutada, mistõttu ei ole hageja nõue juurdepääsutee saamiseks põhjendatud ja hagi ei kuulu rahuldamisele. Apellatsioonkaebus Hageja palub maakohtu otsuse tühistada leppetrahvi ja juurdepääsuõiguse osas servituudi seadmiseks ja uue otsusega välja mõista kostjatelt lepingu rikkumise eest solidaarselt 17.500 krooni, määrata kindlaks tähtajatu teeservituut Pärnu mnt. 141 a kinnistu kasuks läbi Järvevana tee 11 kinnistu vastavalt Tallinna Linnavalitsuse
9. juuni
10. a. korraldusega nr. 1478-k kehtestatud Pärnu mnt. 141 ja lähiala detailplaneeringule ja tuvastada Järvevana tee 11 kinnistu omaniku kohustus anda nõusolek Pärnu mnt. 141 a kinnistu kasuks servituudi seadmiseks, lugeda nõusolek antuks kohtulahendiga ja teha kinnistusraamatusse märkused servituudi kohta. Menetluskulud palub apellant jätta poolte kanda. 9 Poolte vahel ei ole vaidlust selles, et apellant oli õigustatud rendilepingu esemeks olevat maa-ala kasutama 5 + 5 aastat, s. o.
11. märtsini
12. a. Selle asjaolu on tuvastanud ka maakohus. Samas märgib kohus otsuses, et takistuste tegemine kuni rendilepingu kehtivuse lõpuni oli lepingu rikkumine. Seega on AS Hõbevara süüdi rendilepingu rikkumises ajavahemikul
13. veebruarist
14. märtsini
15. a.
16. mai
17. a. hagiavalduses palus apellant kostjatelt solidaarselt välja mõista hüvitise valdusõiguse rikkumise eest 500 krooni päevas. Kohus jättis hüvitise nõude rahuldamata, korrates sõna-sõnalt
18. juunil
19. a. kostjate ühises vastuses esitatud vastuväiteid ning leides, et ei saa esitada leppetrahvi nõuet selle eest, et hagejale tehti takistusi alates
20. veebruarist
21. a. maa-ala kasutamisel. Kohus leidis, et leping on tervik, mistõttu lepingus sisalduvaid punkte tuleb vaadelda koostoimes, mitte iseseisvatena. Seevastu rendilepingu rikkumise sanktsiooni käsitlemisel apellandi seisukohtadega mittenõustumisel leidis kohus, et rendileandja täitis kohustuse nõuetekohaselt andes rendiobjekti üle lepingu kokkulepitud tähtajal. Seega jättis kohus lepingu terviklikkuse ning koostoimega arvestamata, mis on vastuolus TsMS §-ga
22. Pooled on rendilepingu punktides
23. 4 ja
24. 5 kokku leppinud lepingu eseme valdusõiguse rikkumise sanktsioonis. Kuigi rendileandja andis lepingu sõlmimisel lepingu eseme valduse üle, võttis AS Hõbevara lepingu kehtivuse ajal selle omavoliliselt tagasi, rikkudes seega apellandi valdusõigust. Vastustaja tegevust tuleb käsitada õigusvastase tegevusena

§ 1045lg.

1 mõttes, milles puuduvad

1045 lg. 2 kohased õigusvastasust välistavad asjaolud. Tulenevalt rendilepingust tuleb punktides

1. 4 ja
2. 5 fikseeritud sanktsiooni valduse takistamise eest rakendada ka lepingu kehtivuse ajal toimunud sama kohustuse rikkumise eest. Maakohus leidis, et kehtiv detailplaneering näeb ette kinnistutele erinevate servituutide seadmise, kuid see ei kohusta kostjaid hageja kasuks servituute seadma. Tasuta teeservituudi seadmine hageja kasuks peab olema põhjendatud ning et hageja ei ole viidanud ühelegi alusele. Tegelikult on apellant esitanud põhjendused kas servituudi või vastastikuste servituutide seadmiseks hagiavalduse punktis 5 ning vastuväidetes, aga kohus ei ole põhjenduste osas seisukohta võtnud. Apellant on varasemates menetlus-dokumentides ja ettepanekutes avaldanud valmisolekut servituutide seadmise lepingu sõlmimiseks. Samuti on pooled osaliselt asunud seda kokkulepet täitma, sealhulgas tehnovõrke rajama ja ehitusõigusi realiseerima. AS Hõbevara ei ole nõustunud ligipääsu võimaldava kokkuleppe sõlmimisega ning ei ole millegagi keeldumist põhjendanud. Apellant on teinud heas usus ettepaneku tasuta ja tähtajatu vastuservituudi seadmiseks vastavalt
3. juuni
4. a. detailplaneeringule, kuid vastustaja ei ole sellele ettepanekule vastanud. Kohus väitis ekslikult, et tõendit selle kohta, et kostjad oleksid nõustunud detailplaanil märgituga, ei ole esitatud.
5. veebruaril
6. a. on Silberauto AS-i esindaja kooskõlastanud detailplaneeringu põhijoonise. Tulenevalt

§ 26lg.

9 punktist 1 võib lepingupool nõuda, et lahtise tingimuse määraks kohus, kui lepingupooled ei saavuta selle tingimuse suhtes kokkulepet. Ligipääsu ja servituudi seadmise nõue põhinebki eeltoodul. Kohus leidis, et esitatud detailplaan on visioon võimalikust planeeringust vaidlusaluses piirkonnas, mis ei kohusta kinnistu omanikke. Kohus on kasutanud lubamatuid ja ähmaseid võrdlusi legaaldefinitsiooni asemel. Seadus defineerib detailplaneeringu mõiste teisiti. PlanS §-dest 1 ja 9 tulenevalt on detailplaneering maakasutuse ja lähiaastate ehitustegevuse aluseks olev, pikaajalist ruumilist arengut kavandav dokument. Detailplaneeringu eesmärgid on sätestatud PlanS § 9 lõikes 2 ja nende hulka kuuluvad ka maa-alade ja liikluskorralduse määramine ning servituutide vajaduse määramine. Detailplaneeringu kehtestamine annab avalikkusele ja huvitatud isikule õigusliku aluse eeldada, et alal tehakse planeeringule vastavad muudatused, millest tulenevalt peavad 10 puudutatud isikud eeldama valduse kitsendust. Detailplaneeringut tuleb käsitleda lahtiste tingimustena kokkuleppena

§ 26mõttes.

Lepingu poolteks on detailplaneeringuga hõlmatud kinnistute omanikud.

§ 26lg.

1 kohaselt võivad lepingupooled jätta lepingut sõlmides mõnedes tingimustes kokku leppimata kavatsusega jõuda neis kokkuleppele tulevikus või jätta need tingimused ühe lepingupoole või kolmanda isiku määrata. Riigikohtu otsuse nr. 3-3-1-33-05 kohaselt on detailplaneeringu üks eesmärke tasakaalustada erinevate isikute ja gruppide õigused ja huvid. Detailplaneeringus kindlaksmääratud tehnorajatiste arv ning paiknemine täpsustab ja loob esmase aluse kinnisasja omaniku kohustusele taluda oma kinnisasjale tehnorajatise ehitamist. Kohalik omavalitsus on

1. juunil
2. a. detailplaneeringu kooskõlastanud tingimusel, et detailplaneeringu alasse tuleb seoses ühise parkimislahenduse ja liikluskeemiga igal juhul kaasata ka Järvevana tee
3. Kuigi detailplaneeringu osalised on asunud kokkulepet osaliselt täitma, sealhulgas ehitusõigust realiseerima ja tehnovõrke rajama, ei ole pooled saavutanud kokkulepet servituudi seadmise tingimustes. Detailplaneeringu kooskõlastamisega nõustus vastustaja õiguseellane Pärnu mnt. 141a kinnistu kasuks teeservituudi seadmisega. Apellandil aga tekkis planeeringuga õiguspärane ootus servituudi saamiseks ja vastuservituudi talumise alus. Asjaolu, et vastustaja ei ole servituudinõuet kohtusse esitanud, ei tähenda, et ta ei kasutaks apellandi kinnistut läbisõiduks Pärnu maanteele. AÕS § 140 järgi on kinnisomandi kitsendused seadusjärgsed või need seatakse kohtuotsuse või tehinguga. Kuna apellandil ei ole õigust kasutada vaidlusalust teed kui avalikult kasutatavat teed, siis on
4. juuni
5. a. korraldusega kehtestatud detailplaneering, mis määrab edasise tegevuse alused ja viitab tulenevalt PlanS § 9 lg. 2 punktist 13 servituutide seadmise vajadusele. Detailplaneeringu kehtestamine annab avalikkusele ja huvitatud isikule õigusliku aluse eeldada, et lähiaastatel toimuvad detailplaneeringu alal kehtestatud detailplaneeringule vastavad muudatused. Vastustaja pidi eeldama detailplaneeringust tulenevat valduse kitsendust, samuti ei ole ta detailplaneeringut vaidlustanud. Veel enam, ta on lisanud detailplaneeringusse ka temale kasulikke tingimusi oma kinnistu ehitusõiguse ja servituudivajaduse määramiseks. Vastustajate seisukoht Vastustajad vaidlevad apellatsioonkaebusele vastu. Tsiviilkolleegiumi seisukoht Kolleegium leiab, et maakohtu otsuse lõppjäreldus on õige ja apellatsioonkaebus ei anna alust seda muuta, kooskõlas TsMS § 657 lg. 1 punktiga 21 tuleb üksnes täpsustada mõnda otsuse motiivi. Kolleegium leiab, et
6. märtsil
7. a. sõlmitud lepingut tuleb käsitleda kui üüri-, mitte rendilepingut, milleks maakohus on seda pidanud. Nii kehtis lepingu sõlmimise ajal
8. a. rendiseadus, mille § 2 lõikes 1 sätestatud rendisuhte mõistele lepingupoolte vaheline õigussuhe vastas. Vaidlust ei olnud selle üle, et see õigussuhe kestis ka pärast
9. juulit
10. a., mil jõustus

. Et rendisuhte näol on tegemist kestvussuhtega, tuleb sellele võlaõigusseaduse, tsiviilseadustiku üldosa seaduse ja rahvusvahelise eraõiguse seaduse rakendamise seaduse (

RakS) § 12 lg. 1 lause 1 kohaselt alates

1. juulist
2. a. kohaldada

-is sätestatut.

§ 339

kohaselt kohustub rendilepinguga üks isik (rendileandja) andma teisele isikule (rentnik) kasutamiseks rendilepingu eseme ning võimaldama talle rendilepingu esemest korrapärase majandamise reeglite järgi saadava vilja. Vaidlusaluses lepingus ei olnud mingit kokkulepet lepinguobjektist saadava vilja kohta ning vaidluses ei ole ka mingeid asjaolusid seoses sellega esile toodud. Kolleegium leiab, et pooltevaheline leping vastab

§-s 271 sätestatud üürilepingu tunnustele: selle sätte kohaselt kohustub üürilepinguga üks isik (üürileandja) andma teisele isikule (üürnikule) 11 kasutamiseks asja ja üürnik kohustub maksma üürileandjale selle eest tasu (üüri). Apellatsioonimenetluses nõustusid ka pooled, et tegemist on üürilepinguga, siiski ei muuda pooltevahelise õigussuhte kvalifitseerimine üürisuhtena vaidluse lahendamise tulemust. Apellatsioonimenetluses ei vaidle pooled enam selle üle, et nendevaheline üürisuhe lõppes

1. märtsil
2. a., seega puudub ka vajadus apellatsioonimenetluses lepingu tähtajaga seotud küsimusi käsitleda. Apellatsioonkaebuses on hageja taotlenud kostjatelt solidaarselt 17.500 krooni väljamõistmist lepingu punkti
3. 5 alusel põhjendusel, et ajavahemikul
4. veebruarist kuni
5. märtsini 2007 tegi AS Hõbevara hagejale takistusi üüriobjekti kasutamisel. Kolleegium nõustub maakohtu järeldusega, mille kohaselt lepingu punkt
6. 5 ei anna hageja rahalisele nõudele alust. Poolte õigussuhte aluseks olnud
7. märtsi
8. a. lepingu punkt
9. 5 on sõnastatud järgmiselt: „Juhul, kui rendileandja ei anna objekti rentniku valdusse ja kasutusse lepingu punktis
10. 1 sätestatud tähtajaks, maksab rendileandja rentnikule viivist 500 Eesti krooni iga objekti üleandmisega viivitatud päeva eest.“ Lepingu punkt
11. 1 oli sõnastatud järgnevalt: „Objekt antakse rentniku kasutusse ja valdusse 10 päeva jooksul peale lepingu jõustumist mõlema poole esindaja juuresolekul ning selle kohta vormistatakse kirjalik objekti üleandmise-vastuvõtu akt. Nimetatud akt sisaldab objekti tegeliku seisukorra kirjeldust, samuti peavad aktis olema märgitud objekti üleandmise kuupäev ning akt peab olema rendileandja ja rentniku esindaja poolt alla kirjutatud.“ Kolleegium leiab, et lepingu punktide
12. 5 ja
13. 1 koosmõjust nähtub poolte tahe leppida kokku sanktsioonis puhuks, kui rendileandja ei anna lepingu objekti 10 päeva jooksul lepingu allakirjutamisest (punkti
14. 1 kohaselt jõustub leping selle allakirjutamise hetkest) rentnikule üle. Ei osundatud ega ülejäänud lepingutingimused ei eraldi võetuna ega koosmõjus anna alust tõlgendada seda sanktsiooni kohta kokkulepitud lepingutingimust laiendavalt nii, nagu käiks see rentniku valduse igasuguse rikkumise kohta, nagu hageja on leidnud. Et tegemist oli sanktsiooniga üksnes lepingu punktis
15. 1 kokkulepitud kohustuse täitmata jätmise puhuks, vaidlust ei ole aga selle üle, et lepingu objekt anti hagejale üle kooskõlas selles lepingutingimuses kokkulepituga, siis ei ole vaidluse lahendamiseks vajalik hinnata seda, milline oleks osundatud sanktsiooni õiguslik sisu juhul, kui selle sisu oleks laiem ja kataks ka ajavahemikul pärast
16. juulit
17. a. asetleidnud lepingurikkumisi. Siiski peab kolleegium selguse mõttes vajalikuks märkida, et peab meelevaldseks hageja tõlgendust, nagu võiks lepingupunktis
18. 5 märgitud 500 krooni käsitleda kui poolte kokkulepet kahju hüvitise suuruse kohta rentniku valduse rikkumise puhuks, sest selliseks tõlgenduseks ei anna lepingus kokkulepitu alust. Mingeid asjaolusid, mis võimaldaksid hageja nõuet käsitleda kui kahju hüvitamise nõuet, ei ole hageja esile toonud: hageja ei ole esitanud faktilisi asjaolusid selle kohta, milles tema kahju seisnes ja kui suur see oli. Ainuüksi hageja poolt nõutava 17.500 krooni nimetamine kahju hüvitiseks ei anna nõude rahuldamiseks alust. Esimese astme kohtu menetluses oli hageja esitanud nõude nii oma kinnistule juurdepääsu saamiseks AÕS § 156 alusel kui oma kinnistu kasuks kostja AS-i Hõbevara kinnistule teeservituudi seadmiseks, neid nõudeid sisuliselt samastades. Ka maakohus ei eristanud neid nõudeid piisavalt. Siiski põhjendas maakohus piisavalt seda, miks puudub hagejal alus nõuda oma Pärnu mnt. 141 asuvale kinnistule juurdepääsu avalikult kasutatavale teele üle kostja kinnistu AÕS §-st 156 tulenevalt ja selles osas ei ole apellatsioonkaebuses maakohtu otsust vaidlustatud. Ka apellatsioonikohtu istungil kinnitas apellandi esindaja, et apellandi nõudeks on seada tema kinnistu kasuks kostja kinnistule teeservituut. Kolleegium nõustub maakohtu järeldusega, mille kohaselt hagejal ei ole alust nõuda kostjalt servituudi seadmist. AÕS § 172 lg. 1 kohaselt koormab reaalservituut teenivat kinnisasja valitseva kinnisasja kasuks selliselt, et valitseva kinnisasja igakordne omanik on õigustatud teenivat 12 kinnisasja teatud viisil kasutama või et teeniva kinnisasja igakordne omanik on kohustatud oma omandiõiguse teostamisest valitseva kinnisasja kasuks teatavas osas hoiduma. Tegemist on asjaõigusliku kasutusõigusega, mille seadmine eeldab teeniva ja valitseva kinnisasja omanike vahelist kokkulepet või muud seaduses sätestatud alust. Hageja leiab, et taoline kokkulepe on sõlmitud vaidlusaluste kinnistute omanike poolt maa-ala detailplaneeringule kooskõlastuste andmisega. Kolleegium selle käsitlusega ei nõustu. Planeerimisseaduse (PlanS) § 9 lg. 1 vaidlusaluse detailplaneeringu menetlemise ajal kehtinud redaktsioonis oli sätestatud, et detailplaneering koostatakse lähiaastate ehitustegevuse ja maakasutuse aluseks valla või linna territooriumi osa kohta; sama paragrahvi lg. 2 punktis 13 oli sätestatud, et detailplaneeringu eesmärgiks on muuhulgas servituutide vajaduse määramine. Nendest sätetest tulenevalt on detailplaneering kava, mis määrab edasise tegevuse alused, kuid tegemist on üksnes avalik-õigusliku kokkuleppega, mis ei asenda poolte asja- või võlaõiguslikku kokkulepet. Taolisele seisukohale on detailplaneeringu tähenduse kohta eraõiguslikus suhtes asunud ka Riigikohus lahendis 3-2-1-5-
19. Seega ei ole õige ka hageja seisukoht, mille kohaselt olevat kostja väljendanud nõusolekut hageja poolt tee kasutamiseks sellega, et ei vaidlustanud detailplaneeringut. Et nõuet servituudi seadmiseks ei saa rahuldada, siis ei saa kerkida küsimust selle kohta kinnistusraamatusse kande tegemisest või kostja kohustusest tahteavalduste andmiseks ja vajalik ei ole käsitleda seda, kas hageja taolised nõuded on esitatud õigeaegselt ja korrektselt. Apellatsioonimenetluses on tsiviilasja hind vastavalt kaebuse ulatusele 1.517.500 krooni: vastavalt TsMS §-le 134 summeerituna 1.500.000 krooni juurdepääsuservituudi seadmise nõude osas kooskõlas TsMS §-ga 127 ja vastavalt hageja hinnangule (TsMS § 135) ning rahalise nõude hind 17.500 krooni (TsMS § 124 ja § 137 lg. 4). Et tuvastusnõuded on esitatud koos nendega seotud varalise – servituudi seadmise – nõudega, siis ei tule neid tsiviilasja hinna määramisel arvestada. Taolise hinnaga apellatsioon-kaebuselt tuli vastavalt riigilõivuseaduse lisale 1 maksta lõivu 100.000 krooni, apellant tasus aga üksnes 5000 krooni. TsMS § 179 lg. 1 kohaselt mõistab asja lahendav kohus menetluskulud, mis tuleb tasuda riigile ja mis ei ole tekkinud riigi osalemisest kohtus menetlusosalisena, muu hulgas tasumata või vähem tasutud riigilõiv või riigi kasuks välja mõistetud menetlusabikulud, kohustatud isikult välja asjas tehtavas lahendis või eraldi määrusega. Seega tuleb hagejalt apellatsioonkaebuselt tasumata riigilõivuosa 95.000 krooni välja mõista riigituludesse. Menetlusosaliste apellatsioonimenetluse kulud jäävad apellandi kanda TsMS § 171 lg. 1 alusel. Iko Nõmm Imbi Sidok Malle Seppik