KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Tsiviilasja number 2-08-66008 Kohus Tallinna Ringkonnakohus Kohtukoosseis Tiit Kollom (eesistuja), Ande Tänav ja Mare Merimaa Otsuse tegemise aeg ja koht 26.11.2009 Ta

§ 116lg 2 p-st 5.

Lepingust võib taganeda ainult selle olulise rikkumise korral. Kostja sai majavammi olemasolust teada samaaegselt hagejaga. Puudub info selle kohta, kas majavamm oli olemas eellepingu sõlmimise momendil. Hagejal oli võimalik eellepingu p 2.3.1 tulenevalt tutvuda kogu elamuga. Hageja oli nõus ülevaatamise järgselt korteriomandi eellepingu sõlmima. Hageja valis kostja jaoks kõige koormavama õiguskaitsevahendi, mis arvestades kostja käitumist pärast majavammi avastamist ei ole õige ega kooskõlas seaduse mõttega. Kostja tellis kohe pärast majavammi avastamist kogu elamu ekspertiisi ning tellis elamu vammi tõrje OÜ-lt P.. Kostja tasus kogu elamu vammitõrje eest, vaatamata sellele, et tekkivate korteriomandite suhtes olid sõlmitud eellepingud. 30.06.2008 teatas kostja hagejale, et korteriomandid on valmis ja saab sõlmida müügilepingu. 04.07.2008 teatas kostja hagejale, et elamusse tuleb tõrjeekspert 06.07.2008. 09.07.2008 andis kostja teada, et vammitõrje teostatakse kostja kulul ja sellele antakse garantii. Hageja on taganenud eellepingust muul põhjusel, s.o kinnisvarahindade langemise tõttu. 12.01.2009 teatas kostja, et kostja on 08.01.2009 taganemisavaldusega eellepingust taganenud. Maakohtu otsus Harju Maakohus rahuldas hagi osaliselt ja mõistis kostjalt hageja kasuks välja 75 000 kr. Kostja kanda jäid tema enda menetluskulud ja hageja menetluskulud 96% ulatuses. Pooled vaidlevad selle üle, kas lepingu ese vastas eellepingus sätestatud tingimustele. Kohtu hinnangul ei vastanud hagejale müüdav asi lepingutingimustele. Puuduvad tõendid selle kohta, et enne eellepingu sõlmimist oli hageja majal esinevast majavammist teadlik. Vaieldamatult oli hageja huviks omandada majavammita korteriomand. Asjaolu, et ka kostja majavammist midagi enne eellepingut ei teadnud, ei muuda järeldusi selles osas, et lepingu ese ei vastanud lepingutingimustele. Hageja esitatud Tallinna Tervisekaitsetalituse 30.09.2008 kirja kohaselt hävitab majavamm puitu ja kahjustab ka kivimüüri ning isolatsioonimaterjali. Ühtlasi on kirjas antud ülevaade majavammist vabanemiseks. Majavammi ei saa lugeda pisipuuduseks, mis on kergesti kõrvaldatav. Seenest vabanemiseks tuleb kõrvaldada liigniiskus, tagada kuivad konstruktsioonid ja hea ventilatsioon. Seega olid lepingu eseme lepingutingimustele vastavusse viimiseks vajalikud ulatuslikud ehitustööd. Pooltevahelisest elektronkirjavahetusest tulenevalt oli kostja nõus maksma vammitõrje eest. Elektronkirjavahetusest nähtuvalt kutsus kostja 2

§ 116

lg 1 tulenevalt lepingupool võib lepingust taganeda, kui teine lepingupool on lepingust tulenevat kohustust oluliselt rikkunud (oluline lepingurikkumine). Asjaolu, et lepingu esemel oli majavamm, on oluline lepingurikkumine, mis andis hagejale õiguse lepingust taganeda hagejale täiendavat tähtaega andmata. Poolte elektronkirjavahetusest tulenevalt soovis kostja vaatamata majavammi olemasolule siiski müügilepingut sõlmida. Seega on ainetud kostja väited selle kohta, et hageja pidi andma täiendava tähtaja puuduste kõrvaldamiseks, sest kostja enda käitumisest tulenevalt soovis kostja kiiremas korras müügilepingu sõlmimist. Hageja on selgitanud, et tema hinnangul ei ole vammitõrje piisavaks, et lepingu esemel puudus kõrvaldada. Hageja soovis osta korteriomandit eluks ajaks ja ta ei soovinud osta korterit, mis enne laenutagastamise tähtaja lõppemist on elamiskõlbmatu. Seega oli kostja poolt tegemist kohustuse rikkumisega, mille täpne järgimine oli lepingust tulenevalt teise lepingupoole huvi püsimise eelduseks lepingu täitmise vastu (

§ 116lg 2 p 2).

Käesoleval juhul ei ole asja parandamine või asendamine võimalik (

§ 223lg 1).

Tulenevalt Tallinna Tervisekaitsetalituse 30.09.2008 kirjast ei ole majavammist võimalik lahti saada üksnes kemikaalidega mürgitades, vaid seene kasvuks tuleb luua ebasoodsad tingimused – kõrvaldada liigniiskus, tagada kuivad konstruktsioonid ja hea ventilatsioon. Kostja näol on tegemist äriühinguga, mille tegevusvaldkonnaks on kinnisvara ost ja müük. Põhjendamatu on hagejale ette heita seda, et ta ei soovinud osta endale korteriomandit, kus on majavamm. Korteriomand, mille ostmisest hageja taganes, on kostja poolt käesolevaks ajaks võõrandatud kolmandale isikule. Hageja kastutatud õiguskaitsevahend ei olnud mõlema poole huvisid hinnates ebaproportsionaalne.

§ 189

lg 1 tulenevalt lepingust taganemise korral võib kumbki lepingupool nõuda tema poolt lepingu alusel üleantu tagastamist ning saadud viljade ja muu kasu väljaandmist, kui ta tagastab kõik üleantu. Taganemisest tulenevad kohustused peavad lepingupooled täitma üheaegselt, kusjuures vastavalt kohaldatakse §-s 111 sätestatut. Tagastatavalt rahalt tuleb tasuda intressi raha saamisest alates. Hageja loobus intressi nõudest, kuna eellepingu p 10.6 alusel leppisid pooled kokku, et eellepingust taganemisel 3

§ 104

lg 1 kohaselt vastutab seaduses või lepingus ettenähtud juhtudel isik oma kohustuse rikkumise eest üksnes süü olemasolu korral. Kui kostja oleks eellepingu sõlmimisel majavammist teadnud ning jätnud sellise informatsiooni vastaspoolele andmata, vastutaks kostja hageja poolt tasutud notaritasu summa osas, kuna hageja ei oleks sellist informatsiooni omades eellepingut kostjaga sõlminud ja seega ka sellist kulutust kandnud. Samuti ei vastuta kostja lepingust taganemise avalduse eest tasutud notaritasu osas. Kuigi hageja oli õigustatud lepingust taganema, ei pidanud nimetatud avaldus olema notariaalselt tõestatud.

§ 188lg 1 ei ole taganemisavaldusele ette nähtud vorminõuet.

Sellest tulenevalt jättis kohus hageja kahjunõude 2914,60 kr. rahuldamata. Apellatsioonkaebus Kostja palub tühistada maakohtu otsuse ja uue otsusega jätta hagi täielikult rahuldamata ning menetluskulud hageja kanda. Õige on kohtu viide asjaolule, et kostja ei olnud majavammi olemasolust teadlik eellepingu sõlmimise ajal. Samas on kohus jätnud välja selgitamata, kas nimetatud majavamm oli olemas antud elamus pooltevahelise eellepingu sõlmimise momendil või tekkis hiljem. Antud asjaolu on aga oluline kostja vastutuse seisukohalt ja annab eelduse üleüldse taganemisõigusele või selle puudumisele. Lepingust taganemise eelduseks on lepingu rikkumine. Kostja ei ole pooltevahelist eellepingut rikkunud, millele osundas ka vastuses hagile. Kostja oli nõus majavammi tõrje teostama ning samuti selle eest ka ise tasuma. Seega oleks antud korteriomand (sh terve elamu) saanud vammivabaks. Vale on kohtu järeldus, et majavammi tõrje teostati peale eellepingust taganemist. Hageja oli teadlik asjaolust, et kostja tõrje tellib ja et see teostatakse. Momendil, mil hageja lepingust taganes, olid majavammi tõrjetööd enamuses tehtud ja lõpetamisel. Seega oli hagejale selge, et majavamm likvideeritakse ning lepingust taganemiseks puudub sisuline alus. Hageja käitumine on selles osas kohut eksitav ja kostja suhtes pahatahtlik, sest vammitõrje teostamiseks võimaldas korterile juurdepääsu hageja. Seega on kohatu viidata, et korteriomandi puudused ei olnud kõrvaldatud ja et hagejal oli sellest tulenevalt õigus lepingust taganeda. Maakohus on hageja esitatud informatiivse materjali alusel asunud seisukohale (asunud eksperdi rolli), et majavammi tõrje eeldab ulatuslikke ehitustöid ja sellest tulenevalt on tegemist olulise lepingu rikkumisega. Tuvastamata on aga faktilised asjaolud konkreetse elamu ja korteriomandi osas. Hageja ei ole tõendanud, et tema korteriomandi puhul oleks sellised alused eksisteerinud. Seega ei ole tegemist olulise lepingu rikkumisega (kui üldse eeldada lepingu rikkumist). Kohus ei ole arvestanud piisavalt kostja poolt osundatud faktiliste asjaoludega. 30.06.2008 meiliga on hagejale teatatud, et korteriomandid on valmis ja võib sõlmida notariaalse 4