KOHTUOTSUS Eesti Vabariigi nimel Kohus Tallinna Halduskohus Kohtunik Kadriann Ikkonen Otsuse tegemise aeg ja koht 23. detsember 2009, Tallinn Haldusasja number 3-09-1230 Haldusasi OÜ Vironia Invest ka

§ 9

lõike 3 kohaselt on krunt ehitamiseks kavandatud maaüksus detailplaneeringu koostamise kohustusega alal. Maatükk saab olla ehitamiseks kavandatud juhul, kui seal on detailplaneeringu või ehitusloaga ette nähtud hoonete ja rajatiste ehitamine. Vastustaja on seisukohal, et seaduse sõnastusest ei ole võimalik välja lugeda, et krundiks ei peeta maatükki, millele on kehtestatud (kuid müügihetkeks kinnitamata) detailplaneering.

1. Vastustaja on seisukohal, et kaebaja võis kinnistu juba osta mõttega kinnitada sellel detailplaneering ning müüa see lõpuks maha kruntidena. Kinnistu müüdi hinnaga, mis vastab krundi võõrandamise hinnale. Kaebuse esitaja on esitanud maa-ameti andmebaasi väljatrüki, mille kohaselt võõrandati
2. aastal Audru vallas elamumaad keskmise hinnaga 249 kr/m2 ning maatulundusmaad keskmise hinnaga 23 kr/m
3. Seejuures ei ole eraldatud keskmise hinna arvutamisel aga tehnorajatistega varustatud, teedevõrgu ja tänavavalgustusega kinnistuid ning nö ilma igasuguse ettevalmistuseta elamumaid, mis on erineva väärtusega. Vaidlusalusel kinnistul puudusid tehnorajatised jms, mistõttu ei olnudki võõrandamisel võimalik küsida kõrgemat hinda kui 200 kr/m
4. Seda kinnitab ka A. Alliksaare Kinnisvarabüroo poolt koostatud eksperthinnang, mille kohaselt elamumaa sihtotstarbe korral oleks antud kinnistu väärtus 150 kr/m
5. Arco Vara Kinnisvarabüroo poolt koostatud hindamise alusel oleks maatulundusmaa hinnaks 60 kr/m
6. Kui kaebaja oleks oma väidetava tahte kohaselt võõrandanud kinnistu maatulundusmaana, siis ei oleks saanud võõrandamisel küsida hinda 200 kr/m2 eest, vaid nagu maa-ameti andmete kohaselt märgitud: 23 kr/m2 eest. 4
7. Vastustaja hinnangul ei oma käesoleval juhul olulist tähendust ka Groosi Kinnisvara poolt pakutud koostööleping, mille kohaselt oleks kinnistu hinnaks kruntideks eraldamisel 350 kr/m
8. Tegemist on pakkumisega, mille kohaselt püütakse krundid võõrandada võimalikult kõrge hinnaga, et oleks võimalik jagada kruntide müügist saadud kasum kahe koostööpartneri vahel. Samas on tegemist üksnes illustratiivse pakkumisega, mis ei tähenda, et sellise hinnaga oleks kinnistut ka võõrandada saanud. Kuna OÜ Saku Ehitus poolt esitatud eksperthinnangud koostati Eesti Kinnisvaramaaklerite Kotta kuuluvate atesteeritud hindajate poolt, siis puudub maksuhalduril kahtlus, et tegemist oleks valehinnangute või pettusega. Seejuures on antud eksperthinnangud koostatud krediidiasutusele, mistõttu peaks maksuhalduri hinnangul OÜ Saku Ehituse eesmärgiks olema näidata just krediidiasutusele kinnistu suuremat väärtust, kuna kinnistu oleks krediidiasutusest võetud laenu tagatiseks, mitte püüda näidata kinnistu hinda võimalikult madalana. Vastustaja leiab eeltoodust tulenevalt, et maksuotsus on õiguspärane ning kaebus tuleb jätta rahuldamata. KOHTU SEISUKOHT JA PÕHJENDUSED
9. Kohus, hinnanud poolte seisukohti ja väiteid ning nende kinnituseks esitatud tõendeid nende kogumis ja vastastikkuses seoses, leiab, et kaebus on põhjendamatu ja tuleb jätta rahuldamata. Menetlusosaliste menetluskulud tuleb jätta nende endi kanda. Kohtu põhjendused on järgmised.
10. Vaidlusaluseks on küsimus selles, kas 05.06.2007 kinnistu müügilepingu objekt kujutas endast maksustatavat või maksuvaba käivet. Müügitehingu faktiliste asjaolude üle vaidlus puudub. KMS § 16 lõike 2 punkti 3 kohaselt ei maksustata käibemaksuga kinnisaja või selle osa käivet. Maksuvabastust ei kohaldata krundile planeerimisseaduse tähenduses, kui sellel ei asu ehitist. Antud juhul olenebki tehingu käibemaksustamine mõiste krunt tõlgendamisest. Kohus nõustub vastustajaga selles, et kaebaja poolt 05.06.2007 OÜ-le Saku Ehitus kinnistu müümisega tekkis 18% maksumääraga maksustatav käive. Kaebuse esitajal ei olnud õigust kasutada KMS § 16 lg 2 p 3 sätestatud maksuvabastust kinnisasja müügilt, sest müüdud kinnistul olid krundid planeerimisseaduse tähenduses.

§ 9

lõike 3 kohaselt on krunt ehitamiseks kavandatud maaüksus detailplaneeringu koostamise kohustusega alal. Kaebaja leiab, et

-st ei tulene, et maatükk muutub detailplaneeringu kinnitamise hetkest krundiks. Seega on vaja leida, mida tähendab

§ 9lõikes 3 kasutatud määratlus ehitamiseks kavandatud.

Vastustaja on seisukohal, et ehitamiseks on kavandatud maatükk, millele on kehtestatud detailplaneering, kaebaja leiab, et vajalik on ka väljastatud ehitusluba. 18. Kindlasti ei ole võimalik samastada mõisteid krunt ja kinnistu.

ei seo krundi olemasolu kuidagi sõltuvusse kinnistusraamatu kandest. Lisaks muutuks krundi mõiste sellisel juhul tarbetuks, kuna saakski kasutada vaid kinnistu mõistet. Krunt

tähenduses viitab maatüki kasutusotstarbele: sinna on kavandatud ehitustegevus. Krunt on maatüki planeerimisõiguslik, kinnistu aga omandiõiguslik määratlus. Kinnistu ja krunt võivad, kuid ei pruugi kattuda. Krundi lisatingimuseks on, et maatükk peab asuma detailplaneeringu koostamise kohustusega alal. Viimane tingimus on siinkohal täidetud, nii jääbki üle anda hinnang vaid asjaolule, kas vaidlusalusele kinnistule oli kavandatud ehitustegevus. 19. Kinnistu käive tekkis asjaõiguslepingu sõlmimisest 05.06.2007. Seega tuleb anda hinnang selle, kas müüdi krunte

§ 9lg 3 tähenduses, asjaõiguslepingu sõlmimise seisuga.

Seejuures saab varem sõlmitud võlaõigusleping olla abiks lepingu objekti määratlemisel. Vaidlust ei ole selles, et enne kinnistu müüki oli selle osas 14.12.2006 kehtestatud detailplaneering, millega kavandati moodustada maatükil 10 elamu-, 1 transpordi-, 1 tootmisja 1 üldmaakrunt ja jagada kinnistu kruntideks. Detailplaneering muutis üldplaneeringus maaala sihtotstarbe maatulundusmaast elamu-, transpordi-ja üldmaaks.

§ 9

lõike 1 kohaselt 5 koostatakse detailplaneering valla või linna territooriumi osa kohta ja see on maakasutuse ja lähiaastate ehitustegevuse aluseks. Seega ongi maatükk, mille osas on kehtestatud detailplaneering, ehitamiseks kavandatud. Detailplaneeringu kehtestamise põhjuseks on kavandatav ehitustegevus. Kaebuse esitaja väited, et lisaks peaks olema väljastatud ka ehitusluba, ei tugine aga ühelegi õigusnormile.

§ 9

lõike 2 punkide 1 ja 2 kohaselt on detailplaneeringu eesmärgiks muuhulgas planeeritava maa-ala kruntideks jaotamine ja krundi ehitusõiguse määramine. Seega tekkisid krundid

§ 9

lõike 3 tähenduses vaidlusalusele kinnistule alates 14.12.2006 detailplaneeringu kehtestamisest. 20. Kohtu hinnangul ei ole asjas oluline, et asjaõiguslepingu sõlmimise hetkel oli kinnistu sihtotstarbeks kinnistusraamatus jätkuvalt maatulundusmaa. Maakatastriseaduse § 18 lõike 2 kohaselt määrab kohalik omavalitsus planeerimisseaduses sätestatud detailplaneeringu koostamise kohustuse korral katastriüksuse sihtotstarbe kehtestatud detailplaneeringu alusel.

§ 9

lõike 41 kohaselt on krundi kasutamise sihtotstarve

tähenduses võimalikult täpselt määratav otstarve, milleks võib krunti pärast detailplaneeringu kehtestamist hakata kasutama. Ühele krundile võib määrata mitu kasutamise sihtotstarvet. Krundi kasutamise sihtotstarbe alusel määrab kohalik omavalitsus katastriüksuse sihtotstarbe ja ehitise kasutamise otstarbe. Sisuliselt oli kinnistu sihtotstarbe muutmine juba otsustatud kohaliku omavalitsuse poolt (14.12.2006 Audru Vallavolikogu korraldus, millega otsustati kinnistu kruntideks jagamine ja 10 elamu-, 1 transpordi-, 1 tootmis- ja 1 üldmaakrundi moodustamine; 04.06.2007 korraldusega nr 204 määras Audru Vallavalitsus kinnistu katastriüksuse jagamisel tekkinud katastriüksuste aadressid ja sihtotstarbed, nii et maatulundusmaa asemel tekkis elamu-, transpordi-, üld- ja tootmismaa. Lisaks moodustati nimetatud korraldusega Niiduranna ja Kiraranna kinnistutel kokku 19 väikeelamumaa krunti.) Arusaadavalt kajastatakse kinnistu sihtotstarve hiljem ka kinnisturaamatus, kuid asjaolu, et 05.06.2007 asjaõiguslepingu sõlmimise hetkeks ei olnud kinnistusraamatus veel kanne sihtotstarbe muutmise kohta tehtud, ei muuda tehingu majanduslikku sisu. Vastavalt maakatastriseaduse §-le 19 informeerib kohalik omavalitsus katastripidajat katastriüksuse sihtotstarbe või sihtotstarvete muutmise aluseks olevast otsusest ühe kuu jooksul otsuse tegemise päevast arvates ja kinnistusraamatuseaduse § 13 lõike 3 alusel parandab kinnistamiseks pädev isik andmed sihtotstarbe kohta riigi maakatastri pidaja kirjaliku taotluse alusel.

1. Asjakohased ei ole kaebuse esitaja väited, et müügiobjekti kruntide kogumina käsitlemise välistab asjaolu, et lepingu objektiks oli üks kinnistu. Kruntide moodustamine ei eelda kinnistu jagamist, kuna ühele kinnistule saab moodustada ka mitmeid krunte. Täiesti võimalik on isegi see, et elamud ehitatakse ühele kinnistule ning maa nende elamute all jääb kuuluma elamu omanikele mõttelistes osades. Nagu kohus eespool mainis, tuleb eristada kinnistut kui omandiõiguslikku ja krunti kui planeerimisõiguslikku üksust. Asjaõiguslikus mõttes toimus küll kinnistu jagamine eraldi katastriüksusteks ja maa sihtotstarbe muutmine toimus pärast kinnistu müüki, kuid lepingu majanduslikule sisule see tähendust ei omanud, kuivõrd sisulised planeerimisõiguslikud otsustused (kinnistu sihtotstarbe muutmine ja eraldi katastriüksuste moodustamine) oli kohaliku omavalitsuse poolt lepingu sõlmimisele eelnevalt tehtud.
2. Kohtu hinnangul on võlaõiguslepingust ja asjaõiguslepingust tulenevalt üheselt arusaadav, et ostja tahe oli osta elamukrunte. Arusaamatu on kaebuse esitaja väide, et kruntide saamise eesmärk oli ostjal, mitte müüjal, kelle eesmärk oli müüa kinnistu tervikuna. Tehingu majanduslikuks sisuks oli elamukruntide müük. Ei ole võimalik, et müüja poolt vaadatuna oli lepinguobjektiks midagi muud kui ostja poolt vaadatuna. Arvestada tuleb käibe toimumise aega, mitte ostja plaane tulevikuks. Kohus leidis aga eespool, et asjaõiguslepingu sõlmimise seisuga olid kinnistul krundid

§ 9lõikes 3 tähenduses.

6 23. Kohus leiab, et kuivõrd asjaomast kohtupraktikat ei ole, on maksuhaldur tuginenud õigesti käibemaksuseaduse kommentaaridele. Samas ei nõustu kohus kaebuse esitaja väitega, justkui oleks maksuhaldur nendes sisalduvaid juhiseid pimesi järginud. Maksustamise alus tuleneb siiski KMS § 16 lg 2 p 3 ja

§ 9lõike 3 koostoimest.

1. Poolte väiteid kinnistu hinna osas kohus siinkohal analüüsima ei asu, kuna need ei ole asja lahenduse seisukohalt määravad, kuna asjas on üheselt tuvastatav, et vaidlusalusele kinnistule oli kavandatud ehitustegevus. Küll aga märgib kohus siinjuures, et hinna arvestamisel tulnuks lähtuda keskmistest statistilistest näitajatest (konkreetse kinnistu erisusi arvesse võttes), mitte vaid ühe kinnisvarabüroo koostööpakkumisest, nagu seda on teinud kaebuse esitaja. Seega on vaidlustatud maksuotsus õiguspärane ja selle tühistamiseks puudub alus.
2. HKMS § 92 lõike 1 kohaselt kannab menetluskulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Vastustaja ei ole kaebuse esitajalt menetluskulude väljamõistmist taotlenud. Seega jäävad menetlusosaliste menetluskulud nende endi kanda. Kadriann Ikkonen kohtunik 7