Obsah (7)

§ 230§ 5§ 162§ 174§ 124§ 126§ 127

2-07-18106 KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Harju Maakohus Kohtunik Maire Lukk Otsuse tegemise aeg ja koht 16. september 2009 kell 16.00, Tallinn, Kentmanni kohtumaja Tsiviilasja number 2-07-181

) §-st 403 jätkab kohus poolte nõusolekul asja lahendamist kirjalikus menetluses. Kohus, ärakuulanud pooled, tutvunud kohtule esitatud kirjalike materjalidega ning hinnanud tõendeid kogumis, leiab, et hagi ei ole põhjendatud ja ei kuulu rahuldamisele alljärgnevatel põhjendustel. 21.

§ 230

lg-e 1 kohaselt peab kumbki pool tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited; lg-e 2 kohaselt tõendeid esitavad menetlusosalised.

§ 5

lg 1 ja § 436 lg 2 sätestab, et kohus lahendab tsiviilasja vaid nende asjaolude alusel, mida pooled on asjas esitanud. Vastavalt VÕSRS § 12 lg-le 1 enne

1. juulit 2002 sõlmitud kestvuslepingutele kohaldatakse alates
2. juulist 2002 tsiviilseadustiku üldosa seaduses ning võlaõigusseaduses sätestatut.
3. Pooltel on vaidlus rendilepingu kehtivuse üle ning kas kostjad on kohustatud tagama hagejale juurdepääsu oma kinnistult ning seadma servituudi ja tegema vastava kande kinnistusraamatus.
4. Rendileping Võlaõigusseaduse (VÕS) §-i 399 järgi rendilepinguga kohustub üks isik (rendileandja) andma teisele isikule (rentnik) kasutamiseks rendilepingu eseme ning võimaldama talle rendilepingu esemest korrapärase majandamise reeglite järgi saadava vilja. Rentnik on kohustatud maksma selle eest tasu (renti). Poolte vahel puudub vaidlus, et AS S, EEAS ja AS TS(hageja õiguseelneja) sõlmisid 21.03.1997 rendilepingu, mille kohaselt rendileandja andis rentniku kasutusse XXX, Tallinn (praegu XXX, Tallinn) asuvast kinnistust lepingu lisana 1 kinnitatud plaanil viirutatud maaala suurusega 1119 m2 (tl 18-23). Lepingu punkti 4.2 kohaselt on lepingu tähtaeg 5 aastat ning kui kumbki pool ei ole hiljemalt kuus kuud enne eelnimetatud tähtaja saabumist teisele poolele kirjalikult teatanud lepingu lõpetamise soovist pikeneb lepingu tähtaeg automaatselt 5 aasta võrra. Vastavalt lepingu punktile 14.1 leppisid pooled kokku, et leping lõpeb tähtaja möödumisel. Kohus leiab, et leping on terviklik, mistõttu lepingus sisalduvaid punkte tuleb vaadelda koostoimes, mitte iseseisvatena. Kohus leiab, et lepingu punkt 4.2 koostoimes punktiga 14.1 annab lepingule tähtajalise sisu, st pooled leppisid kokku, et leping on esmalt 5 aastat ja seejärel mõlema poole vaikimisel veel 5 aastat. Kuna kumbki pool ei teatanud hiljemalt kuus kuud enne lepingu tähtaja saabumist teisele poolele kirjalikult lepingu lõpetamise soovist, siis tulenevalt lepingu punkti 4.2 teisest lausest pikenes leping veel viieks aastaks ehk kuni 21.03.
5. Leping ei näinud ette lepingu pikenemist veel kolmandaks viieaastaseks 5 2-07-18106 perioodiks, samuti ei sätestanud leping, et leping jääbki piiramatult pikenema. Eeltoodut hageja arusaama ei saa pidada mõistlikuks, kuna lepingu punktile 8 anti lepinguobjekt hagejale rendile sümboolse rendihinnaga 10 krooni aastas ehk sisuliselt tasuta. Selline leping sai olla tasakaalus ning omada majanduslikku mõtet ja sisu ainult siis, kui rentnik kompenseeris rendileandjale madala rendihinna muul moel. Lepingu punkt 10 viitab poolte vahel sõlmitavale täiendavale kokkuleppele, millega hageja müüb rendileandjale soodustingimustel vedelkütust. Poolte selgitusest ilmnes, et täiendav kokkulepe käesoleval ajal enam ei kehti, seega puudub rendilepingul ka vastastikune majanduslik sisu. Hageja ei saa eeldada, et tal on õigus kasutada teise asja 10 krooni eest aastas lõputult. Väide, et hageja ehitas tee ja tegi kulutusi, mistõttu on ta õigustatud kasutama asja rohkem kui 10 aastat ei ole veenev. Kohus leiab, et kuna poolte vahel sõlmitud rendileping ei sisalda hageja investeerimiskohustust ega kohustust asja parendada, siis on kulutused tehtud hageja riisikol. Kohus leiab, et SAS poolt 26.09.2006 hagejale edastatud kirjalik teade rendilepingu lõppemise kohta oli informatiivse tähendusega (tl 41). Kirjas on märge, et tegemist tähtajalise lepinguga. Vaidlus puudub, et hageja ei oleks eeltoodud kirja kätte saanud. Kohus nõustub kostjaga, et eeltoodu kirja saatmine hagejale andis talle võimaluse enne lepingu lõppemist pöörduda kostja II poole täiendava informatsiooni saamiseks, mida hageja ei teinud. Kohtule esitatud materjalidest nähtub, et SAS ja vahepeal rendiobjekti omanik olnud AS SJ kuulusid ühte kontserni. Käesolevaks ajaks on äriühingud ühinenud, mistõttu on kostjaks II SEAS. VÕS § 341 alusel rendilepingule kohaldatakse täiendavalt üürilepingu kohta sätestatut, kui käesolevas peatükis sätestatust ei tulene teisiti. VÕS § 291 lg-e 1kohaselt lähevad lepingust tulenevad rendileandja õigused ja kohustused üle asja omandajale. Vastavalt kinnistusraamatu kandele on alates 21.12.2006 uueks kinnistu omanikuks kostja I (tl 10-11). Kostja I on hagejale oma seisukohta lepingu kehtivuse kohta selgitanud poolte vahelises kirjavahetuses (tl 12-15). Kohus leiab, et tähtaja saabumisel 21.03.2007 lõppes leping ja kostja I ei pidanud eraldi hagejat teavitama lepingu lõppemisest. Hagejale oli informatiivne teade varasemalt saadetud. VÕS § 342 lg-e 1 järgi kinnisasja rendileandja ja rentnik peavad kinnisasja üleandmisel pärast rendilepingu sõlmimist või lõppemist koostama ühiselt kinnisasja kirjelduse, kus on kirjeldatud kinnisasja osad, päraldised ja seisund üleandmisel. Kirjelduses peab olema märgitud kirjelduse koostamise aeg ning kirjeldus peab olema mõlema lepingupoole poolt allkirjastatud. Kohus on seisukohal, et asjaolu, et pooled ei sõlminud rendilepingu objekti s.o maa-ala suurusega 1119 m2 tagastamise osas üleandmise-vastuvõtmise akti, ei mõjuta rendilepingu kehtivust ega kehtetust. Tuginedes eeltoodule leiab kohus, et AS S, EEAS ja AS TS 21.03.1997 sõlmitud rendileping oli kehtiv kuni 21.02.2007, mistõttu nõue rendilepingu kehtivuse tunnustamiseks tuleb jätta rahuldamata.
6. Rendilepingu kohta kinnistusraamatusse märke tegemine. VÕS § 324 lg-e 1 kohaselt kinnisasja üürnik võib nõuda kinnistusraamatusse üürilepingu kohta märke tegemist. Sama § lg-e 2 alusel kinnistusraamatusse kantud märge tagab, et kinnisasja igakordne omanik või isik, kelle kasuks kinnisasja piiratud asjaõigusega koormatakse, peab lubama üürnikku kinnisasja vastavalt üürilepingule kasutada ja uuel omanikul ei ole õigust üürilepingut vastavalt käesoleva seaduse §-s 323 sätestatule üles öelda. Eeltoodud sätte kohaldamise eelduseks on kehtiv rendileping. Kuna kohus on seisukohal, et leping ei kehti, siis puudub õiguslik alus nõuda kinnistusraamatusse üürilepingu kohta märke tegemist. Seega tulenevalt eeltoodust hagi nõue rendilepingu kohta kinnistusraamatusse märke tegemiseks ei kuulu rahuldamisele.
7. Leppetrahv VÕS § 158 lg-e 1 kohaselt on leppetrahv lepingus ettenähtud lepingut rikkunud lepingupoole kohustus maksta kahjustatud lepingupoolele lepingus määratud rahasumma. Tulenevalt lepingu punktist 15.5, milles on pooled kokku leppinud, et rendileandja on kohustatud maksma rentnikule viivist 500 krooni iga objekti üleandmisega viivitatud päeva eest, kui rendileandja 6 2-07-18106 ei anna objekti rentniku valdusse ja kasutusse hiljemalt lepingu punktis 5.1 sätestatud tähtajaks so 10 päeva jooksul peale lepingu jõustumist. Vastavalt lepingu punktile 17.1 jõustus leping allakirjutamise hetkest. Rendileandja täitis kohustuse nõuetekohaselt andes rendiobjekti üle lepingus kokkulepitud tähtajal. Kohus leiab, et ei saa esitada leppetrahvi nõuet selle eest, et hagejale tehti takistusi alates 15.02.2007 maa-ala kasutamisel. Hageja ei ole peale lepingu punkti 15.5 osundanud ühelegi teisele lepingust tuleneva rendileandja kohustuse väidetavale rikkumisele, mille eest oleks lepingus sanktsioonina ette nähtud leppetrahv, seega tuleb hageja nõue jätta rahuldamata. Samas soovib kohus märkida, et takistuste tegemine kuni rendilepingu kehtivuse lõpuni oli lepingu rikkumine.
8. Juurdepääsutee Tulenevalt asjaõigusseaduse (AÕS) § 172 lg-st 1 reaalservituut koormab teenivat kinnisasja valitseva kinnisasja kasuks selliselt, et valitseva kinnisasja igakordne omanik on õigustatud teenivat kinnisasja teatud viisil kasutama või et teeniva kinnisasja igakordne omanik on kohustatud oma omandiõiguse teostamisest valitseva kinnisasja kasuks teatavas osas hoiduma. AÕS § 173 lg-e 1 kohaselt reaalservituudi seadmiseks vajalik asjaõigusleping peab olema notariaalselt tõestatud. Seega servituudi seadmine eeldab tehingu notariaalset tõestamist. Pooled ei ole sõlminud notariaalset servituudi seadmise lepingut, mistõttu puudub hagejal õiguslik alus kohustada kostjaid servituuti seadma. AÕS § 155 lg-e 1 kohaselt omanik, kelle kinnisasja läbib avalikult kasutatav tee, ei või takistada ega lõpetada selle tee kasutamist ka siis, kui tee ei ole kantud kinnistusraamatusse avalikult kasutatava teena. AÕS § 156 lg-e 1 sätestab, et omanikul, kelle kinnisasjale puudub vajalik juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt või kinnisasja eraldi seisvalt osalt, on õigus nõuda juurdepääsu üle võõra kinnisasja. Tee vajaduse üle otsustatakse asjaolude kohaselt, tee asukoht määratakse kindlaks poolte kokkuleppel ning kui see on kantud teeservituudina kinnistusraamatusse on see kehtiv ka kõikide kolmandate isikute ja kinnisasja tulevaste omandajate suhtes. Norm iseenesest ei sätesta kokkuleppe vormi ja selle valivad pooled. Kui kokkulepet servituudina kinnistusraamatusse ei kanta, ei ole see konkreetne kokkulepe uutele puudutatud maaomanikele kohustuslik. Kinnisasja omanik on kohustatud taluma tee kasutamist kinnisasja omaniku poolt, kellel ühendustee puudub. Tee määramisel tuleb arvestada koormatava kinnisasja omanike huve, st et see oleks talle võimalikult vähekoormav, ei rikuks tema privaatsust. Lähtuda tuleb hea usu ja mõistlikkuse põhimõttest. Kui kokkulepet ei saavutata, määrab juurdepääsu ja selle kasutamise tasu kohus. Juurdepääsu määramisel tuleb kohtul arvestada koormatava kinnisasja omaniku huve. Kohtule esitatud plaanidest nähtub, et hagejale kuuluvale kinnistule aadressiga XXX, Tallinn on käesoleval ajal kaks väljaehitatud ning igapäevaselt kasutatavat juurdepääsu avalikult kasutatavalt teedelt (Pärnu mnt ja Järvevana tee), mis on tähistatud ka detailplaneeringu põhijoonisel. Peamiseks eelduseks on nõude esitajal juurdepääsu puudumine oma kinnisasjalt avalikult kasutatavale teele. Juurdepääsu puudumisega on tegemist siis, kui kinnisasi on isoleeritud või juurdepääs puudub ühe kinnisasja osa suhtes. Kuna hagejal on pääs oma kinnistule ja olemasolev tee tagab kinnisasja kasutusvajaduse st kohane kasutamiseks ja majandamiseks, siis ei ole hagejal õigust nõuda juurdepääsuservituutide seadmist naaberkinnistu omanikelt. Kohus leiab, et hageja nõue ei ole sisustatud niinimetatud hädateega. Hageja ei ole tõendanud, et tal puudub vajalik juurdepääs milleta ei oleks võimalik kinnisasja korrapärane kasutus. Asjaolu, et hageja soovib tulevikus oma kinnistut jagada, mille tulemusena jääb üks kinnistutest ilma juurdepääsuta avalikule teele ei ole kooskõlas AÕS § 156 lg-ga 3, mille järgi kinnisasja omanikul ei ole õigust juurdepääsu nõuda, kui senine ühendus avalikult kasutatava teega või kinnisasja osade vahel on katkenud tema tahtel. Kohus leiab, et hagejale kuuluva kinnistu jagamine sõltub hageja tahtest ning sellisel viisil tekkivate kinnistute juurdepääsuküsimuse lahendamine tuleb lahendada hagejal, mitte naaberkinnistu omanikel. Kehtiv detailplaneering näeb ette kinnistutele erinevate servituutide seadmise, kuid see ei kohusta kostjaid hageja kasuks servituute seadma. Tasuta teeservituudi seadmine hageja kasuks peab olema põhjendatud. Hageja ei ole viidanud ühelegi 7 2-07-18106 alusele. Kohtule esitatud detailplaan on visioon võimalikust planeeringust vaidlusaluses piirkonnas, mis ei kohusta kinnistu omanikke. Vastavalt hageja järelpärimisele on KPROJEKT 30.04.2009 kirjas (tl 162-163) selgitanud planeeringu eesmärgist ja elluviimise võimalusest ning märkinud, et planeering on vastavalt piirkonna kinnistute omanike soovidele. Kohtule ei ole esitatud tõendit selle kohta, et kostjad oleks andnud kirjaliku nõusoleku servituudi seadmiseks ja nõustunud detailplaanil märgituga. Kohus soovib rõhutada, et juriidiliste isikute kirjaliku nõusoleku vormistamine on oluline esmalt juriidilisele isikule endale. Juriidiliste isikute tegevus toimub seaduslike esindajate ja nende poolt volitatud konkreetse füüsiliste isikute kaudu, kes võivad asenduda ning aastate möödudes on raske tuvastada juriidiliste isikute tegelikku tahet. Kohus leiab, et servituudi seadmine vähendab märkimisväärselt teeniva kinnistu väärtust ning piirab oluliselt omaniku õigust nimetatud kinnistut vabalt vallata, kasutada ja käsutada, mistõttu ei ole hageja nõue juurdepääsutee saamiseks põhjendatud ja hagi ei kuulu rahuldamisele. Menetluskulud 27.

§ 162

lg 1 ja 2 sätestavad, et hagimenetluse kulud kannab pool, kelle kahjuks otsus tehti ning pool, kelle kahjuks otsus tehti, hüvitab teisele poolele muu hulgas kohtumenetluse tõttu tekkinud vajalikud kohtuvälised kulud. Kooskõlas

§-ga 162 lg 1 ja 2 jätab kohus menetluskulud täies ulatuses hageja kanda. Vastavalt

§ 174

lg 1 menetlusosaline võib nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude jaotuse alusel 30 päeva jooksul alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest. Hagihind on summeeritav vastavalt esitatud nõuetele: rendilepingu kehtivuse tuvastamise nõue (

§-st 128), rahaline nõue 398 500 krooni (

§ 124

lg 1), kinnistuskanne (

§ 126

), juurdepääsu servituut (

§ 127

)- juhinduvalt

§-st 136 kohtu määramisel kokku 2 000 000 krooni. Maire Lukk Kohtunik 8