2-07-18106/17

2-07-18106 KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Harju Maakohus Kohtunik Maire Lukk Otsuse tegemise aeg ja koht 16. september 2009 kell 16.00, Tallinn, Kentmanni kohtumaja Tsiviilasja number 2-07-18106 Tsiviilasi NEAS-i hagi AS-i H ja SEAS-i vastu rendilepingu kehtivuse tunnustamiseks, kahju hüvitamiseks, juurdepääsuservituudi seadmiseks ja kinnistuskande tegemiseks Tsiviilasja hind 2 000 000 krooni Menetlusosalised ja nende esindajad Hageja NEAS (registrikood XXX, asukoht XXX), seaduslikud esindajad juhatuse liikmed TM, IKja prokurist Ülle T Kostja I AS H (registrikood XXX, asukoht XXX) Kostja II SEAS (registrikood XXX, asukoht XXX) Kostjate esindaja Marek Aunver (Aunveri Õigusbüroo De Consilio OÜ, Roosikrantsi 8c-8, 10119) Asja läbivaatamine Poolte nõusolekul kirjalikus menetluses ärakuulamine toimus 05.03.2009 kohtuistungil RESOLUTSIOON 1. Jätta rahuldamata NEAS-i hagi AS-i H ja SEAS-i vastu rendilepingu kehtivuse tunnustamiseks, kahju hüvitamiseks, juurdepääsuservituudi seadmiseks ja kinnistuskande tegemiseks.

2.Pärast kohtuotsuse jõustumist tühistada 13.04.2009 hagi tagamise määrus, millega keelati AS H kui Harju Maakohtu kinnistusosakonna Tallinna jaoskonna kinnistu registriossa nr XXX all sisse kantud kinnistu omanikul kõikide toimingute tegemine, mis takistavad otseselt või kaudselt Neste ja tema klientide poolt 21. märtsil 1997.a. sõlmitud rendilepingu ja 28. juuni 2006 Tallinna Linnavalitsuse korraldusega nr XXXkehtestatud detailplaneeringu XXX liiklusservituudi esemeks oleva maa-ala kasutamist.

Menetluskulude jaotus Välja mõista NEAS-i lt menetluskulu täies ulatuses (100%) AS-i H ja SEAS-i kasuks.

Hüvitatava summa kindlakstegemiseks tuleb esitada avaldus koos nimekirja ja kulusid tõendavate dokumentidega kohtule 30 päeva jooksul alates kohtuotsuse jõustumisest.

Edasikaebamise kord Kohtuotsuse peale võib esitada apellatsioonikaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul alates kohtuotsuse kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui 5 kuu jooksul arvates avalikult teatavaks tegemisest.

Apellatsioonkaebuse esitamisel tuleb tasuda riigilõiv.

1 2-07-18106 Juhul kui apellatsioonkaebuses on märkimata, kas apellant soovib asja arutamist kohtuistungil, võib apellatsioonikohus asja lahendada kirjalikus menetluses.

Menetlusabi taotluse esitamine ei pikenda eelmärgitud menetlustoimingute tegemiseks ettenähtud tähtaegu.

Asjaolud 1. 21.03.1997 sõlmisid AS TS(hageja õiguseelneja), AS Sja EEAS rendilepingu Tallinnas, XXXkinnistu osa kasutamiseks (tl 18-22). Alates 06.05.1997 uus aadress XXX, Tallinn (tl 18-23).

2.Kostja I on alates 21.12.2006 kinnistu Harju Maakohtu kinnistusosakonna Tallinna registriosa nr XXX, asukohaga XXX, Tallinn omanik. Enne seda oli sama kinnistu omanik kostja II (tl 10-11).

3.Hageja on kinnistu Harju Maakohtu kinnistusosakonna Tallinna registriosa nr 1757701 asukohaga XXX omanik (tl 16-17).

Hagejate nõue ja põhjendused 4. Hagiavalduse ja esitatud täienduse (tl 159-161) kohaselt palub hageja tunnustada 21.03.1997 AS TS ja AS S vahel sõlmitud rendilepingu kehtivust hageja ja kostja I suhtes, välja mõista kostjatelt solidaarselt lepingu rikkumise eest 398 500 krooni, teha 21.03.1997 sõlmitud rendilepingu kohta märge Harju Maakohtu kinnistusosakonna Harju jaoskonna registriosa kolmandasse jakku, seada Tallinnas, XXXjuurdepääsu tingimusena tähtajatu ja tasuta teeservituut Tallinnas XXXa kinnistule vastavalt 28.06.2006 Tallinna Linnavalitsuse korraldusega nr XXX kehtestatud XXX ja lähiala detailplaneeringule. Hageja tugineb oma nõudes VÕS §-dele 291, 324 ja AÕS §-dele 155, 156.

5.Lepinguga kohustus rendileandja andma kinnistu osa hageja kasutusse ja valdusesse. Lepingu punktide 2.1.7 ja 7.1.2 kohaselt rajas hageja naaberkinnistule omal kulul avalikult kasutatava tee.

Leping oli algselt sõlmitud viieks aastaks ning tulenevalt lepingu punkt 4.2 pikenes leping veel viie aasta võrra, seega lõppes lepingu teine viieaastane periood 20.03.2007. Kuna vastavalt lepingu punktile 4.2 ei teatanud kumbki lepingu pool lepingu lõpetamise soovist, pikenes leping veel viie aasta võrra ehk kuni 20.03.2012.

6.15.02.2007 hakkas kostja I rikkuma hageja valdust, takistades maa-ala kasutamist, millise sulges taraga ning liiklust reguleerivate märkidega. 16.02.2007 esitas hageja kostjale I nõude lepingu täitmisele kohustamiseks ning maa-ala valduse rikkumisest hoidumiseks. Kostja I kirjale ei vastanud ega lõpetanud ka valduse rikkumist (tl 12). 22.03.2007 kirjaga kostjale I ja käendajale kinnitas hageja lepingu kehtivust ja kordas valduse rikkumise lõpetamise nõuet (tl 13-14). Lisaks nõudis hageja lepingu kohta vastava märke tegemist kinnistusraamatusse. 02.04.2007 kirjaga märkis kostja I, et leping kaotas kehtivuse teise viieaastase perioodi lõppemisega 21.03.2007 ning seega on hageja nõuded alusetud, samuti märkis kostja I, et hagejale on edastatud 26.09.2006 kiri lepingu lõpetamise kohta (tl 15).

7.Hageja kostja I seisukohtadega lepingu lõpetamise osas ei nõustu. 26.09.2006 saatis AS S hagejale teate rendilepingu lõppemisest, kuid hageja leiab, et viide väidetavale lepingu lõppemisele on alusetu, kuna AS S ei olnud 2006 enam kinnistu omanik, seega AS S avaldused ei ole ka asjasse puutuvad.

Hageja leiab, et kuna kostja I ei teatanud lepingu punkt 4.2 kohaselt lepingu lõpetamise soovist, siis pikenes leping järgnevaks viieks aastaks.

8.Hageja on rajanud oma kuludega lepingu objektile avalikult kasutatava tee. Lepingu mõlemad pooled ja kliendid kasutavad teed läbisõiduks poolte kasutuses olevate kinnistute teistele osadele, sealhulgas juurdepääsuks hageja bensiinijaamale. Samuti on kostja I kasutanud teed ligipääsuks oma müügis olevate sõidukite tasuta parkimiseks hageja kinnistul. Pooltevahelised suhted muutusid, kui hageja võõrandas 2006 hagejale kuulunud XXX kinnistust AS-i MEettevõttele OÜ LK ning kuna kostja I ei jõudnud kinnistu uue omanikuga kui uue piirinaabriga rahuldavale ärikokkulepetele, on 2 2-07-18106 kostja I asunud piirama naabrite juurdepääsuõigust läbi kostja I kinnistu avalikult kasutatavale teele.

Kostja I ei ole vastanud ühelegi hageja ettepanekule tee kasutamiseks.

9.28.06.2006 korraldusega nr XXX kehtestas Tallinna Linnavalitsus XXX ja lähiala detailplaneeringu, millega on määratud ka XXXa ja XXX kinnistute servituutide alad.

Detailplaneeringu põhijoonisel kruntide ehitusõiguse ja piirangute tabelis on kostja I kinnistu XXX kitsenduseks liiklusservituudid kokku suurusega 420m2 XXX ja XXX kasuks, milledega on nõus olnud ka kinnistu omanik. Hageja soovib jagada hageja omandisse ja valdusesse jäänud XXXa kinnistu kaheks kinnistuks, hageja tankla kinnistu ja uus kinnistu, millele jagamisel puuduks juurdepääs riigi või kohaliku omavalitsuse omandis olevale avalikult kasutatavale teele. Enne valduse rikkumist pääses hageja kinnistule ühelt poolt üle kostja kinnistu ja teiselt poolt. Kuna hageja kinnistu jagamisel tekkiva uue kinnistu võõrandamisel kaotab see ühenduse avalikult kasutatava teega leiab hageja, et kostja I peab tulenevalt AÕS § 156 lg-st 2 võimaldama juurdepääsu uuele kinnistule.

Hageja tegi kostjale I ettepaneku ka tähtajatute tasuta servituutide seadmiseks, kuid kostja I hagejale ei vastanud. Hageja märgib ka, et hageja kinnistu väärtus on läbipääsuta üle Järvevana vähenenud 1 500 000 krooni võrra.

10.Tulenevalt kostjate vastusest märgib hageja, et hageja ei nõustu kostjate seisukohaga nagu oleks rendileping sõlmitud vaid kaheks viieaastaseks perioodiks. Hageja on seisukohal, et pooled pidasid lepingu punkti 4.2 sõnastusega silmas tähtaja pikenemist igakordselt viieaastase tähtaja saabumisel juhul, kui pool ei ole kuus kuud enne tähtaja saabumist teatanud soovist leping lõpetada ning nimetatud tingimus on piiramatu. Asjaolu, et leping ei lõppenud 20.03.2007 kinnitab ka asjaolu, et pooled ei ole sõlminud lepingu punktis 5.2 ja VÕS § 342 lg-e 1 kohast kokkulepet kinnisasja valduse tagastamiseks ja lepingu objekti seisundi fikseerimiseks.

11.Hageja väitel on vale kostjate seisukoht nagu puuduks lepingul vastastikune majanduslik sisu, kuna lepingu punktis 10 nimetatud kokkulepe soodustingimustel kütuse ostmiseks enam ei kehti.

Nimetatud soodustingimus ei olnud rendilepingu sõlmimise eeldus, vaid lepingus sisalduv poolte kavatsuste kokkulepe, millel ei olnud lepingu hinnaga otsest seost. Lepingu tegelik väärtus rendileandja jaoks oli ja on hageja poolt maatükile rajatud juurdepääsutee Järvevana teelt koos teetammi, teekatte, tarindite ja elementidega, mille maksumuseks 1997 oli 281 200 krooni. Hageja on kümme aastat hoidnud teed ekspluateerimiseks korras, samas kui rendileandja on tee lubanud kasutusse avaliku teena. Samuti rajas rendileandja 2002 hageja poolt rajatud tee kaudu täiendava sissesõidutee oma kinnistule.

12.Hageja leiab, et on väär kostja seisukoht nagu sai leppetrahvi kohaldada ainult lepingu objekti valduse üleandmisel lepingu sõlmimisel. Lepingu punkt 15.5 näeb ette sanktsiooni valduse üleandmata jätmise eest, siis sama sanktsiooni tuleb kohaldada ka hiljem valduse ebaseadusliku takistamise eest. Viivise (leppetrahvi) suurus on perioodi 15.02.2007-14.10.2007 eest 121 000 krooni.

13.Detailplaneeringu kooskõlastamisega nõustus kostja I XXX kinnistu kasuks teeservituudi seadmisega. Asjaolud, et kostja I ei ole servituudinõuet esitanud, ei tähenda, et kostja ei kasutaks hageja kinnistut juurdepääsuks Pärnu maanteele. Avalikult teelt algav kostja krunti läbiv hageja poolt ehitatud tee on olnud juurdepääsuna kasutusel alates 1997. Kuna Järvevana tee liiklusvoogu pidurdab Pärnu mnt ja Järvevana tee ristmik, siis on kostjad kasutanud vaidlusalust teed Pärnu maanteele läbi hageja tankla kinnistu. Tee ei ole seganud kostjal krundi kasutamist, sest läbib kinnistu terava kiilu moodustava lõunanurga haljasala. Ka maakorralduslikult on võimalik ja otstarbekas juurdepääs üle kostja kinnistunurga vastavalt detailplaneeringus märgitule ning juurdepääsu avamine ei too kostjale kaasa täiendavaid kulutusi. Teeala ja vastastikuste servituutide seadmine on ka kostja huvides, kuna see aitaks korrastada detailplaneeringuga kolme kinnistu liiklusskeeme ja paindlikult kasutada rajatavaid parkimismaju. Hageja märgib, et kui kostjad on seisukohal, et servituudid peaksid olema tasulised ja tähtajalised, siis hageja on nõus võrdsetel tingimustel vastastikku tasuliste ja tähtajaliste servituutide seadmisega.

Kostjate vastuväited 3 2-07-18106 14. Kostjad hagi ei tunnista ning paluvad jätta hagi täies ulatuses rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda.

15.Kostjad on seisukohal, et 21.03.1997 sõlmitud rendileping on lõppenud ning ei kehti enam.

Lepingu tähtaeg oli vastavalt lepingu puntkile 4.2 viis aastat ehk kuni 21.03.2002. Kuna kumbki pool ei teatanud hiljemalt kuus kuud enne lepingu tähtaja saabumist teisele poolele kirjalikult lepingu lõpetamise soovist, siis tulenevalt lepingu punkti 4.2 teisest lausest pikenes leping veel viieks aastaks ehk kuni 21.03.2007. Leping ei näinud ette lepingu pikenemist veel kolmandaks viieaastaseks perioodiks, samuti ei sätestanud leping, et leping jääbki piiramatult pikenema. Kostjad leiavad, et lepingu korraline lõppemine seoses tähtaja möödumisega lepingu punktide 4.2 ja 14.1 alusel ei sea lepingu lõppemist sõltuvusse poolte aktiivsest tegevusest. Selleks, et määratud tähtajaga leping oma lõpptähtpäeva saabumisel lõpeks, siis piisab selleks lõpptähtpäeva saabumisest. Hageja on valesti aru saanud SAS poolt 26.09.2006 hagejale edastatud teatest rendilepingu lõppemise kohta. Kostjad on seisukohal, et kirjal puudus lepingu lõppemise seisukohalt igasugune õiguslik tähendus, kuna leping oleks lõppenud niikuinii lepingu lõpptähtpäeva saabumisel ehk 21.03.2007. Rendileandja soovis kirjaga hagejat teavitada faktist, et rendileping hakkab lõppema ning, et hageja saaks oma majandustegevust ümber korraldada. Kostjad on seisukohal, et kuna kiri oli informatiivse tähendusega, siis ei oma tähtsust, kes kirja välja saatis ning hagejal oli võimalus pöörduda kostja II poole täiendava informatsiooni saamiseks, mida hageja ei teinud. Kostjad märgivad ka, et vastavalt lepingu punktile 8 anti lepinguobjekt hagejale rendile erakordselt madala rendihinnaga 10 krooni aastas. Selline leping sai olla tasakaalus ning omada majanduslikku mõtet ja sisu ainult siis, kui rentnik kompenseeris rendileandjale madala rendihinna muul moel. Lepingu punkt 10 viitab poolte vahel sõlmitavale täiendavale kokkuleppele, millega hageja müüb rendileandjale soodustingimustel vedelkütust. Kuna täiendav kokkulepe käesoleval ajal enam ei kehti, siis puudub rendilepingul ka vastastikune majanduslik sisu.

16.Kostjad on seisukohal, et hageja on esitanud kostjate vastu leppetrahvi nõude tulenevalt lepingu punktist 15.5, mille kohaselt on rendileandja kohustatud maksma rentnikule viivist 500 krooni iga objekti üleandmisega viivitatud päeva eest, kui rendileandja ei anna objekti rentniku valdusse ja kasutusse hiljemalt lepingu punktis 5.1 sätestatud tähtajaks. Rendileandja täitis kohustuse nõuetekohaselt ning seega ei saa esitada leppetrahvi nõuet. Hageja ei ole peale lepingu punkti 15.5 osundanud ühelegi teisele lepingust tuleneva rendileandja kohustuse väidetavale rikkumisele, mille eest oleks lepingus sanktsioonina ette nähtud leppetrahv, seega tuleb hageja nõue jätta rahuldamata.

Väide nagu oleks rendileandja väidetavalt rikkunud hageja valdust, ei ole leppetrahvinõude puhul asjakohane, kuna leping selle puhul leppetrahvi ette ei näe. Kostjad märgivad, et kui kohus ei nõustu kostjate seisukohaga, paluvad kostjat leppetrahvi vähendada, kuna rendihinnast mitu korda suurema leppetrahvi nõudmine on ebamõistlik. Hageja arusaam, et lepingut saab tõlgendada selliselt, et ühe konkreetse kohustuse rikkumise puhuks sätestatud leppetrahvi tasumise kohustust saab laiendada ka muudele väidetavatele rikkumistele, ei ole kooskõlas kehtiva õiguse ja poolte tahtega.

17.Kostja leiavad, et rendilepingu kohta kinnistusregistrisse märke tegemine on põhjendamatu. VÕS § 324 lg-e 1 ei luba kinnisasja endisel üürnikul nõuda kinnistusraamatusse kehtetu üürilepingu kohta märke tegemist.

18.Hagejale kuuluvale kinnistule aadressiga XXX, Tallinn on käesoleval ajal kaks väljaehitatud ning igapäevaselt kasutatavat juurdepääsu avalikult kasutatavalt teedelt (Pärnu mnt ja Järvevana tee), mis on tähistatud ka detailplaneeringu põhijoonisel. Kuna hagejal on pääs oma kinnistule, ei ole hagejal õigust nõuda juurdepääsuservituutide seadmist naaberkinnistu omanikelt. Asjaolu, et hageja soovib kunagi tulevikus oma kinnistut võib-olla jagada, mille tulemusena võib mõni tekkivatest kinnistutest jääda ilma juurdepääsuta avalikule teele, on ebamäärane ja hüpoteetiline, et sellega servituudi seadmisel arvestada. Ka kehtib detailplaneering ei näe ette hageja kinnistu jagamist kirjeldatud viisil ning hagejale kuuluva kinnistu jagamine sõltub hageja tahtest ning sellisel viisil tekkivate kinnistute juurdepääsuküsimuse lahendamine tuleb lahendada hagejal, mitte naaberkinnistu omanikel. Samuti märgivad kostjad, et asjaolu, et kehtiv detailplaneering näeb ette kinnistutele erinevate servituutide seadmise, ei kohusta kostjaid hageja kasuks servituute seadma. Kostjad on seisukohal, et tähtajatu ja 4 2-07-18106 tasuta teeservituudi seadmine hageja kasuks ei ole põhjendatud, samuti ei ole hageja viidanud ühelegi alusele. Kostjad ei ole sõlminud hagejaga notariaalset servituudi seadmise lepingut ning hagejal puudub õiguslik alus kohustada kostjaid seda tegema. Servituudi seadmine vähendab märkimisväärselt teeniva kinnistu väärtust ning piirab oluliselt omaniku õigust nimetatud kinnistut vabalt vallata, kasutada ja käsutada. Tulenevalt AÕS § 156 lg-st 1, mis sätestab, et kokkuleppele mittejõudmisel peab asja lahendav kohus juurdepääsu määramisel arvestama koormatava kinnisasja omaniku huve, mistõttu tuleks kindlasti määrata ka juurdepääsu tähtaeg ja tasu.

19.Tulenevat hageja seisukohast märgivad kostjad, et hageja väide, et vedelkütuse soodusmüügil puudus otsene seos rendilepingu hinnaga, on paljasõnaline. Kostjatele jääb arusaamatuks, miks nimetatud klausel üldse lepingusse pandi. Asjaoluga, et hageja on kümne aasta vältel rendilepingu objekti hageja enda ekspluatatsiooniks vajalikus korras hoidnud, et saa seletada rendilepingu erakordselt madalat ning turutingimustele mittevastavat hinda. Kostjad leiavad, et on mõistlik, et kasutaja hoiab asja kasutamiseks korras. Rendileping ei sisalda hageja investeerimiskohustust ega kohustust asja parendada. Kui hageja on kulutusi teinud tuleb hagejal seda tõendada ning tõendada, et kulutusi ja parendusi on tehtud rendileandja nõusolekul. Kostjad on seisukohal, et asjaolu, et pooled ei sõlminud rendilepingu objekti tagastamise osas üleandmise-vastuvõtmise akti, ei mõjuta rendilepingu kehtivust ega kehtetust.

Kohtuotsuse põhjendus 20. Pooled on ärakuulatud 05.03.2009 kohtuistungil. Juhinduvalt tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) §-st 403 jätkab kohus poolte nõusolekul asja lahendamist kirjalikus menetluses.

Kohus, ärakuulanud pooled, tutvunud kohtule esitatud kirjalike materjalidega ning hinnanud tõendeid kogumis, leiab, et hagi ei ole põhjendatud ja ei kuulu rahuldamisele alljärgnevatel põhjendustel.

21.TsMS § 230 lg-e 1 kohaselt peab kumbki pool tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited; lg-e 2 kohaselt tõendeid esitavad menetlusosalised. TsMS § 5 lg 1 ja § 436 lg 2 sätestab, et kohus lahendab tsiviilasja vaid nende asjaolude alusel, mida pooled on asjas esitanud.

Vastavalt VÕSRS § 12 lg-le 1 enne 1. juulit 2002 sõlmitud kestvuslepingutele kohaldatakse alates 1. juulist 2002 tsiviilseadustiku üldosa seaduses ning võlaõigusseaduses sätestatut.

22.Pooltel on vaidlus rendilepingu kehtivuse üle ning kas kostjad on kohustatud tagama hagejale juurdepääsu oma kinnistult ning seadma servituudi ja tegema vastava kande kinnistusraamatus.

23.Rendileping Võlaõigusseaduse (VÕS) §-i 399 järgi rendilepinguga kohustub üks isik (rendileandja) andma teisele isikule (rentnik) kasutamiseks rendilepingu eseme ning võimaldama talle rendilepingu esemest korrapärase majandamise reeglite järgi saadava vilja. Rentnik on kohustatud maksma selle eest tasu (renti).

Poolte vahel puudub vaidlus, et AS S, EEAS ja AS TS(hageja õiguseelneja) sõlmisid 21.03.1997 rendilepingu, mille kohaselt rendileandja andis rentniku kasutusse XXX, Tallinn (praegu XXX, Tallinn) asuvast kinnistust lepingu lisana 1 kinnitatud plaanil viirutatud maaala suurusega 1119 m2 (tl 18-23). Lepingu punkti 4.2 kohaselt on lepingu tähtaeg 5 aastat ning kui kumbki pool ei ole hiljemalt kuus kuud enne eelnimetatud tähtaja saabumist teisele poolele kirjalikult teatanud lepingu lõpetamise soovist pikeneb lepingu tähtaeg automaatselt 5 aasta võrra. Vastavalt lepingu punktile 14.1 leppisid pooled kokku, et leping lõpeb tähtaja möödumisel. Kohus leiab, et leping on terviklik, mistõttu lepingus sisalduvaid punkte tuleb vaadelda koostoimes, mitte iseseisvatena. Kohus leiab, et lepingu punkt 4.2 koostoimes punktiga 14.1 annab lepingule tähtajalise sisu, st pooled leppisid kokku, et leping on esmalt 5 aastat ja seejärel mõlema poole vaikimisel veel 5 aastat. Kuna kumbki pool ei teatanud hiljemalt kuus kuud enne lepingu tähtaja saabumist teisele poolele kirjalikult lepingu lõpetamise soovist, siis tulenevalt lepingu punkti 4.2 teisest lausest pikenes leping veel viieks aastaks ehk kuni 21.03.2007. Leping ei näinud ette lepingu pikenemist veel kolmandaks viieaastaseks 5 2-07-18106 perioodiks, samuti ei sätestanud leping, et leping jääbki piiramatult pikenema. Eeltoodut hageja arusaama ei saa pidada mõistlikuks, kuna lepingu punktile 8 anti lepinguobjekt hagejale rendile sümboolse rendihinnaga 10 krooni aastas ehk sisuliselt tasuta. Selline leping sai olla tasakaalus ning omada majanduslikku mõtet ja sisu ainult siis, kui rentnik kompenseeris rendileandjale madala rendihinna muul moel. Lepingu punkt 10 viitab poolte vahel sõlmitavale täiendavale kokkuleppele, millega hageja müüb rendileandjale soodustingimustel vedelkütust. Poolte selgitusest ilmnes, et täiendav kokkulepe käesoleval ajal enam ei kehti, seega puudub rendilepingul ka vastastikune majanduslik sisu. Hageja ei saa eeldada, et tal on õigus kasutada teise asja 10 krooni eest aastas lõputult. Väide, et hageja ehitas tee ja tegi kulutusi, mistõttu on ta õigustatud kasutama asja rohkem kui 10 aastat ei ole veenev. Kohus leiab, et kuna poolte vahel sõlmitud rendileping ei sisalda hageja investeerimiskohustust ega kohustust asja parendada, siis on kulutused tehtud hageja riisikol.

Kohus leiab, et SAS poolt 26.09.2006 hagejale edastatud kirjalik teade rendilepingu lõppemise kohta oli informatiivse tähendusega (tl 41). Kirjas on märge, et tegemist tähtajalise lepinguga. Vaidlus puudub, et hageja ei oleks eeltoodud kirja kätte saanud. Kohus nõustub kostjaga, et eeltoodu kirja saatmine hagejale andis talle võimaluse enne lepingu lõppemist pöörduda kostja II poole täiendava informatsiooni saamiseks, mida hageja ei teinud. Kohtule esitatud materjalidest nähtub, et SAS ja vahepeal rendiobjekti omanik olnud AS SJ kuulusid ühte kontserni. Käesolevaks ajaks on äriühingud ühinenud, mistõttu on kostjaks II SEAS.

VÕS § 341 alusel rendilepingule kohaldatakse täiendavalt üürilepingu kohta sätestatut, kui käesolevas peatükis sätestatust ei tulene teisiti.

VÕS § 291 lg-e 1kohaselt lähevad lepingust tulenevad rendileandja õigused ja kohustused üle asja omandajale. Vastavalt kinnistusraamatu kandele on alates 21.12.2006 uueks kinnistu omanikuks kostja I (tl 10-11). Kostja I on hagejale oma seisukohta lepingu kehtivuse kohta selgitanud poolte vahelises kirjavahetuses (tl 12-15). Kohus leiab, et tähtaja saabumisel 21.03.2007 lõppes leping ja kostja I ei pidanud eraldi hagejat teavitama lepingu lõppemisest. Hagejale oli informatiivne teade varasemalt saadetud.

VÕS § 342 lg-e 1 järgi kinnisasja rendileandja ja rentnik peavad kinnisasja üleandmisel pärast rendilepingu sõlmimist või lõppemist koostama ühiselt kinnisasja kirjelduse, kus on kirjeldatud kinnisasja osad, päraldised ja seisund üleandmisel. Kirjelduses peab olema märgitud kirjelduse koostamise aeg ning kirjeldus peab olema mõlema lepingupoole poolt allkirjastatud.

Kohus on seisukohal, et asjaolu, et pooled ei sõlminud rendilepingu objekti s.o maa-ala suurusega 1119 m2 tagastamise osas üleandmise-vastuvõtmise akti, ei mõjuta rendilepingu kehtivust ega kehtetust.

Tuginedes eeltoodule leiab kohus, et AS S, EEAS ja AS TS 21.03.1997 sõlmitud rendileping oli kehtiv kuni 21.02.2007, mistõttu nõue rendilepingu kehtivuse tunnustamiseks tuleb jätta rahuldamata.

24.Rendilepingu kohta kinnistusraamatusse märke tegemine.

VÕS § 324 lg-e 1 kohaselt kinnisasja üürnik võib nõuda kinnistusraamatusse üürilepingu kohta märke tegemist. Sama § lg-e 2 alusel kinnistusraamatusse kantud märge tagab, et kinnisasja igakordne omanik või isik, kelle kasuks kinnisasja piiratud asjaõigusega koormatakse, peab lubama üürnikku kinnisasja vastavalt üürilepingule kasutada ja uuel omanikul ei ole õigust üürilepingut vastavalt käesoleva seaduse §-s 323 sätestatule üles öelda.

Eeltoodud sätte kohaldamise eelduseks on kehtiv rendileping. Kuna kohus on seisukohal, et leping ei kehti, siis puudub õiguslik alus nõuda kinnistusraamatusse üürilepingu kohta märke tegemist. Seega tulenevalt eeltoodust hagi nõue rendilepingu kohta kinnistusraamatusse märke tegemiseks ei kuulu rahuldamisele.

25.Leppetrahv VÕS § 158 lg-e 1 kohaselt on leppetrahv lepingus ettenähtud lepingut rikkunud lepingupoole kohustus maksta kahjustatud lepingupoolele lepingus määratud rahasumma.

Tulenevalt lepingu punktist 15.5, milles on pooled kokku leppinud, et rendileandja on kohustatud maksma rentnikule viivist 500 krooni iga objekti üleandmisega viivitatud päeva eest, kui rendileandja 6 2-07-18106 ei anna objekti rentniku valdusse ja kasutusse hiljemalt lepingu punktis 5.1 sätestatud tähtajaks so 10 päeva jooksul peale lepingu jõustumist. Vastavalt lepingu punktile 17.1 jõustus leping allakirjutamise hetkest. Rendileandja täitis kohustuse nõuetekohaselt andes rendiobjekti üle lepingus kokkulepitud tähtajal. Kohus leiab, et ei saa esitada leppetrahvi nõuet selle eest, et hagejale tehti takistusi alates 15.02.2007 maa-ala kasutamisel. Hageja ei ole peale lepingu punkti 15.5 osundanud ühelegi teisele lepingust tuleneva rendileandja kohustuse väidetavale rikkumisele, mille eest oleks lepingus sanktsioonina ette nähtud leppetrahv, seega tuleb hageja nõue jätta rahuldamata.

Samas soovib kohus märkida, et takistuste tegemine kuni rendilepingu kehtivuse lõpuni oli lepingu rikkumine.

26.Juurdepääsutee Tulenevalt asjaõigusseaduse (AÕS) § 172 lg-st 1 reaalservituut koormab teenivat kinnisasja valitseva kinnisasja kasuks selliselt, et valitseva kinnisasja igakordne omanik on õigustatud teenivat kinnisasja teatud viisil kasutama või et teeniva kinnisasja igakordne omanik on kohustatud oma omandiõiguse teostamisest valitseva kinnisasja kasuks teatavas osas hoiduma.

AÕS § 173 lg-e 1 kohaselt reaalservituudi seadmiseks vajalik asjaõigusleping peab olema notariaalselt tõestatud. Seega servituudi seadmine eeldab tehingu notariaalset tõestamist.

Pooled ei ole sõlminud notariaalset servituudi seadmise lepingut, mistõttu puudub hagejal õiguslik alus kohustada kostjaid servituuti seadma.

AÕS § 155 lg-e 1 kohaselt omanik, kelle kinnisasja läbib avalikult kasutatav tee, ei või takistada ega lõpetada selle tee kasutamist ka siis, kui tee ei ole kantud kinnistusraamatusse avalikult kasutatava teena.

AÕS § 156 lg-e 1 sätestab, et omanikul, kelle kinnisasjale puudub vajalik juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt või kinnisasja eraldi seisvalt osalt, on õigus nõuda juurdepääsu üle võõra kinnisasja.

Tee vajaduse üle otsustatakse asjaolude kohaselt, tee asukoht määratakse kindlaks poolte kokkuleppel ning kui see on kantud teeservituudina kinnistusraamatusse on see kehtiv ka kõikide kolmandate isikute ja kinnisasja tulevaste omandajate suhtes. Norm iseenesest ei sätesta kokkuleppe vormi ja selle valivad pooled. Kui kokkulepet servituudina kinnistusraamatusse ei kanta, ei ole see konkreetne kokkulepe uutele puudutatud maaomanikele kohustuslik. Kinnisasja omanik on kohustatud taluma tee kasutamist kinnisasja omaniku poolt, kellel ühendustee puudub. Tee määramisel tuleb arvestada koormatava kinnisasja omanike huve, st et see oleks talle võimalikult vähekoormav, ei rikuks tema privaatsust. Lähtuda tuleb hea usu ja mõistlikkuse põhimõttest. Kui kokkulepet ei saavutata, määrab juurdepääsu ja selle kasutamise tasu kohus. Juurdepääsu määramisel tuleb kohtul arvestada koormatava kinnisasja omaniku huve.

Kohtule esitatud plaanidest nähtub, et hagejale kuuluvale kinnistule aadressiga XXX, Tallinn on käesoleval ajal kaks väljaehitatud ning igapäevaselt kasutatavat juurdepääsu avalikult kasutatavalt teedelt (Pärnu mnt ja Järvevana tee), mis on tähistatud ka detailplaneeringu põhijoonisel. Peamiseks eelduseks on nõude esitajal juurdepääsu puudumine oma kinnisasjalt avalikult kasutatavale teele.

Juurdepääsu puudumisega on tegemist siis, kui kinnisasi on isoleeritud või juurdepääs puudub ühe kinnisasja osa suhtes. Kuna hagejal on pääs oma kinnistule ja olemasolev tee tagab kinnisasja kasutusvajaduse st kohane kasutamiseks ja majandamiseks, siis ei ole hagejal õigust nõuda juurdepääsuservituutide seadmist naaberkinnistu omanikelt. Kohus leiab, et hageja nõue ei ole sisustatud niinimetatud hädateega. Hageja ei ole tõendanud, et tal puudub vajalik juurdepääs milleta ei oleks võimalik kinnisasja korrapärane kasutus.

Asjaolu, et hageja soovib tulevikus oma kinnistut jagada, mille tulemusena jääb üks kinnistutest ilma juurdepääsuta avalikule teele ei ole kooskõlas AÕS § 156 lg-ga 3, mille järgi kinnisasja omanikul ei ole õigust juurdepääsu nõuda, kui senine ühendus avalikult kasutatava teega või kinnisasja osade vahel on katkenud tema tahtel. Kohus leiab, et hagejale kuuluva kinnistu jagamine sõltub hageja tahtest ning sellisel viisil tekkivate kinnistute juurdepääsuküsimuse lahendamine tuleb lahendada hagejal, mitte naaberkinnistu omanikel. Kehtiv detailplaneering näeb ette kinnistutele erinevate servituutide seadmise, kuid see ei kohusta kostjaid hageja kasuks servituute seadma. Tasuta teeservituudi seadmine hageja kasuks peab olema põhjendatud. Hageja ei ole viidanud ühelegi 7 2-07-18106 alusele. Kohtule esitatud detailplaan on visioon võimalikust planeeringust vaidlusaluses piirkonnas, mis ei kohusta kinnistu omanikke. Vastavalt hageja järelpärimisele on KPROJEKT 30.04.2009 kirjas (tl 162-163) selgitanud planeeringu eesmärgist ja elluviimise võimalusest ning märkinud, et planeering on vastavalt piirkonna kinnistute omanike soovidele. Kohtule ei ole esitatud tõendit selle kohta, et kostjad oleks andnud kirjaliku nõusoleku servituudi seadmiseks ja nõustunud detailplaanil märgituga. Kohus soovib rõhutada, et juriidiliste isikute kirjaliku nõusoleku vormistamine on oluline esmalt juriidilisele isikule endale. Juriidiliste isikute tegevus toimub seaduslike esindajate ja nende poolt volitatud konkreetse füüsiliste isikute kaudu, kes võivad asenduda ning aastate möödudes on raske tuvastada juriidiliste isikute tegelikku tahet.

Kohus leiab, et servituudi seadmine vähendab märkimisväärselt teeniva kinnistu väärtust ning piirab oluliselt omaniku õigust nimetatud kinnistut vabalt vallata, kasutada ja käsutada, mistõttu ei ole hageja nõue juurdepääsutee saamiseks põhjendatud ja hagi ei kuulu rahuldamisele.

Menetluskulud 27. TsMS § 162 lg 1 ja 2 sätestavad, et hagimenetluse kulud kannab pool, kelle kahjuks otsus tehti ning pool, kelle kahjuks otsus tehti, hüvitab teisele poolele muu hulgas kohtumenetluse tõttu tekkinud vajalikud kohtuvälised kulud.

Kooskõlas TsMS §-ga 162 lg 1 ja 2 jätab kohus menetluskulud täies ulatuses hageja kanda.

Vastavalt TsMS § 174 lg 1 menetlusosaline võib nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude jaotuse alusel 30 päeva jooksul alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest.

Hagihind on summeeritav vastavalt esitatud nõuetele: rendilepingu kehtivuse tuvastamise nõue (TsMS §-st 128), rahaline nõue 398 500 krooni (TsMS § 124 lg 1), kinnistuskanne (TsMS § 126), juurdepääsu servituut (TsMS § 127)- juhinduvalt TsMS §-st 136 kohtu määramisel kokku 2 000 000 krooni.

Maire Lukk Kohtunik 8

Tehisintellekti selgitus ametliku seadusteksti põhjal. Orienteeruv, ei asenda õigusnõustamist.