Obsah (10)

§ 217§ 220§ 221§ 112§ 30§ 101§ 14§ 9§ 29§ 127

KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Tallinna Ringkonnakohus Kohtukoosseis Gaida Kivinurm, Kaupo Paal, Ande Tänav Otsuse tegemise aeg ja koht 29. jaanuar 2010, Tallinn Tsiviilasja number 2-07-11358

) § 220 lg-t

1. Esimese astme kohtu lahend ja selle põhjendused
2. Maakohus rahuldas hagi osaliselt ja mõistis kostjalt hageja kasuks välja 61 100,40 krooni. Muus osas jättis kohus hageja rahalise nõude rahuldamata. Rahuldamata jäi ka omandiõiguse tunnustamise hagi.
3. 17.01.2007 avalduses nimetas hageja müügieseme puudusteks trafoalajaamas oleva transformaatori kuulumist OÜ-le Jaotusvõrk, puidust piirdeaia eemaldamist, vundamendiga kasvuhoone eemaldamist ja lepingu eseme koristamata jätmist. Transformaatori ja mõõteseadme kuulumisest kolmandale isikule sai hageja teada OÜ Jaotusvõrk 24.11.2005 kirjast, mis jõudis hagejani 25.11.
4. Asjas ei ole tõendeid esitatud selle kohta, et hageja oleks esitanud kostjale varasemalt nõudmisi nimetatud puuduse kohta. Kostja pidas hinna alandamise avaldust alusetuks, välja arvatud otsaseina taastamise osas. Käesolevaks ajaks on pooltevaheline vaidlus vaheseina maksumuse ja transformaatori osas lõppenud ning kostja on hüvitanud hagejale nimetatu väärtuse.
5. Kostja kohustuseks oli anda müüdud asi hagejatele üle kindlaksmääratud seisundis (

§ 217lg 1).

Lepingu p 1.3.4 sõnastasid pooled järgmiselt: müüja esindaja kinnitab, et lepingu esemeks olev kinnistu on hoonestatud, sellel paiknevad järgmised lepingu eseme päraldisteks olevad hooned ja rajatised: administratiivhoone, kaks kaarhalli (sh lõunapoolse kaarhalliga ühendatud konteiner(vagun)elamu), trafoalajaam, puurkaev, kanalisatsioonimahuti, signalisatsioonisüsteem, piirdeaed ning väravad, mis vastavad Eesti vabariigi seadustele ja muudele õigusaktidele, kinnitatud projektile ning ehitusnormidele ja -standarditele. Lepingu p-s 1.3.5 kostja kinnitas, et lepingu esemel ei paikne kolmandatele isikutele kuuluvaid maapealseid või maaaluseid tehnovõrke ega -rajatisi. Kohus nõustus hageja õigusliku käsitlusega, mille kohaselt trafoalajaama hoone koos selles asuva elektrienergia muundusseadmega (transformaator ja mõõteseadeldis) on tehnorajatis asjaõigusseaduse (AÕS) § 158 mõttes. Sellest tulenevalt ei saanud vaidlusalused seadmed lepingu sõlmimise ajal koos nende teenindamiseks vajaliku ehitisega kuuluda omandiõiguse alusel kostjale ehk olla kinnisasja oluliseks osaks. Seega kinnitas müüja lepingu p-s 1.3.4, et müügi objektiks on vallasasjad, mis müüjale ei kuulunud ja hagejal on õigus eeldada, et kinnistu müügihind oleks nimetatud objektita väiksem. 13.

§ 220

lg 1 esimesest lausest ja lg-s 2 sätestatust tulenes hagejale kohustus teatada asja lepingutingimustele mittevastavusest (

§ 217

lg 1) kostjale mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta asja lepingutingimustele mittevastavusest teada sai või pidi saama, samuti pidi hageja piisavalt täpselt asja mittevastavust kirjeldama. Asja mittevastavus lepingutingimustele pidi hagejale trafoalajaama seadmete osas olema ilmne hiljemalt 25.11.2005. Hageja teatas kostjale sellest puudusest 17.01.2007, mis ei ole mõistlik aeg. Hageja ei ole tuginenud asjaolule, et asja lepingutingimustele mittevastavus oleks tekkinud müüja tahtluse või raske hooletuse tagajärjel (

§ 221

lg 1 p 1) või et müüja teadis või pidi teadma asja lepingutingimustele mittevastavusest või sellega seotud asjaoludest ja ei avaldanud seda ostjale (

§ 221lg 1 p 2).

Seega ei saa hageja tugineda asja lepingutingimustele mittevastavusele, hageja nõue nimetatud osas hinna alandamiseks ei ole põhjendatud ja tuleb jätta rahuldamata. 4

1. Müügilepingus räägitakse ühest piirdeaiast koos väravatega. Asjaolu, et puidust piirdeaed oli teatava pikkusega ja see piiras ka lastemänguväljakut, ei anna alust väita, et piirdeaed oli müügilepingu esemeks. Puuduvad piirangud kaubanäidiste pikkustele ja kaubanäidist võib eksponeerida ka selliselt, et see täidab teatud otstarvet. Hageja ei ole esile toonud asjaolu, et puidust piirdeaed oleks märgitud ehitise projektil, nagu on müüja kinnitanud lepingu p-s 1.3.
2. Seega ei tulene lepingust, et puidust piirdeaed oleks olnud müügilepingu esemeks ja hagejal puudub nimetatud osas hinna alandamise nõue.
3. Vaidlust ei ole selles, et kostja ei koristanud territooriumi. Kuivõrd kostja ei täitnud kohustust ka täiendava täitmise tähtaja jooksul, oli hagejal õigus esitada hinna alandamise avaldus. Hinda võib lepingupool alandada võrdeliselt kohustuse mittekohase täitmise väärtuse suhtele kohase täitmise väärtusesse (

§ 112lg 1).

Seega tulnuks hagejal esile tuua ja tõendada, mis oli kinnistu väärtus koos ja ilma vaidlusaluste puudusteta. Hageja seda teinud ei ole ja järelikult on hageja hinna alandamise nõue selles osas tõendamata. 16. Samas on hageja tuginenud alternatiivselt asjaolule, et kostja on tunnistanud kohustuse olemasolu prügi äraveo osas. 07.07.2005 puuduste fikseerimise akti ja kostja e-kirja saab vaadelda kui lepingut, millega tunnistatakse kohustuse olemasolu. Random Projekt OÜ arvega ja kinnitusega on tõendatud, et nimetatud äriühing on esitanud hagejale arve koristustööde eest vaidlusalusel projektil, ära veeti põhiliselt puukoore, liiva ja turbapuru segu objektil olevate angaaride tagant ja küljelt ning samas olnud muud jäätmed, nagu näiteks suur kott liivataolist materjali, betoonelemendid, puitdetailid ja puitkonteinerid kuivanud taimedega. Muud ehitusprahti objektilt ära ei viidud. Arve kohaselt läks prügivedu maksma koos käibemaksuga 61 100,40 krooni. Hageja on hinnanud puukoore hulka pretensioonide esitamisel kuni 30 autokoormani ja kostja ei ole seda puuduste osas seisukoha võtmisel vaidlustanud. Nimetatu teeb usutavaks hageja väited, et kostja prügi oli territooriumil rohkem kui üks autokoorem. Seega on hageja nõue kostjalt 61100,40 krooni väljamõistmiseks põhjendatud ja kuulub rahuldamisele (

§ 30lg 1 ja § 115 lg 1).

1. Lepingu järgi ei ole müüja müünud ostjale vundamendiga kasvuhoonet. Asjaolu, et Rae Vallavalitsuse arvamuse kohaselt on tegemist alalise iseloomuga ja maaga püsivas ühenduses oleva vundamendiga (ehitusseaduse mõttes rajatisega), ei muuda müügilepingu tingimust, mille kohaselt nimetatud kasvuhoonet hagejale ei müüdud. Müügilepingus ei ole pooltel keelatud kokku leppida selles, et ei müüda kõiki kinnistu päraldisi. Kuivõrd müügilepingus on pooled piisava selgusega määratlenud, millised kinnistu päraldised kuuluvad müügilepingu eseme hulka, ei saa teha järeldust, et kostja oleks selles osas müügilepingut rikkunud. Vaidlust ei ole selles, et omanikuna on kinnistusraamatusse kantud hageja ja kostja ei ole nõudnud hagejalt kasvuhoone väljaandmist endale. Seega ei ole kostja rikkunud hageja õigusi ja hageja petitoornõue kostja vastu omandiõiguse tunnistamiseks on põhjendamatu. Kui kostja on müünud kolmandale isikule müügilepinguga asja, mis temale ei kuulu, ei saa hageja seda tehingut vaidlustada ega tugineda selle tühisusele. Nimetatust tulenevalt on hageja nõue omandiõiguse tunnustamiseks vundamendiga kasvuhoonele põhjendamatu ja tuleb jätta rahuldamata. Hageja apellatsioonkaebus
2. Hageja palus maakohtu otsuse tühistada osas, millega jäeti tema nõuded rahuldamata ja teha tühistatud osas uus otsus, millega mõista kostjalt välja hinna alandamise tõttu tekkinud võlg 52 510 krooni seoses trafoalajaamaga ja 51 625 krooni seoses puidust 5 piirdeaiaga ning tunnustada hageja omandiõigust hageja kinnisasjal asuvale vundamendiga kasvuhoonele.
3. Kohus jättis ebaõigesti rahuldamata hageja nõude 52 510 krooni saamiseks seonduvalt trafoalajaamaga põhjendusega, et nõuet ei esitatud õigeaegselt. Hageja teatas kostjale eelnimetatud puudusest kohe pärast vastavast asjaolust teadasaamist poolte vahel olnud tsiviilasja nr 2-05-17084 menetluses. Hageja ei esitanud eelnimetatud tsiviilasjas hinna alandamise nõuet lisaks leppetrahvi nõudele, kuna eeldas, et leppetrahv peaks kõik tema kahjud katma. Paraku leppetrahvi kostjalt hageja kasuks välja ei mõistetud, mistõttu võis hageja

§ 101lg 2 järgi kasutada muid õiguskaitsevahendeid.

Kohe pärast tsiviilasjas nr 2-05-17084 lahendi saamist asus hageja neid kasutama.

§ 220

lg-test 1 ja 2 ei tulene, et ostja peaks esitama nõude mõistliku aja jooksul, ta peab üksnes teatama puudusest. Kuna kostja teatas hagejale vastavast puudusest viivitamatult, on tal

§ 220lg 3 järgi õigus sellele tugineda.

Maakohus jättis tähelepanuta, et hinna alandamine on kujundusõigus, millega saab ühepoolselt võlasuhet muuta ning teine poolt ei saa seda takistada, kusjuures üldist tähtaega hinna alandamise õiguse kasutamiseks ei ole seaduses ette nähtud ning samuti ei allu hinna alandamine aegumisele. Maakohus tuvastas ebaõigesti asjaolu, et hageja teatas puudusest alles 17.01.

1. Sellel kuupäeval esitas hageja vaid vastava nõude.
2. Pooltevahelise lepingu p 1.3.4 kohaselt oli lepingu eseme osaks ka piirdeaed ja väravad. Piirdeaed asus nii angaaride ümber (võrgust) kui administratiivhoone juures (puidust). Kohus jättis puidust piirdeaia puudumisega seonduva 51 625 krooni suuruse nõude ebaõigesti rahuldamata. Kuna poolte vahel oli vaidlus selle üle, kas ka puidust piirdeaed oli lepingu esemeks või mitte, oleks maakohus pidanud lepingut tõlgendama, kuid ta ei teinud seda õiguspäraselt. Hagejaga sarnane mõistlik isik ei oleks saanud pidada kaubanäidiseks puidust aeda, mis oli maaga püsivalt ühendatud (maasse rammitud postid) ning oli lisaks veel oluliselt suurem, kui oleks vajalik kaubanäidise eksponeerimiseks. Kõnealune piirdeaed oli ca 140 m pikk ja piiras konkreetset maa-ala. Kaubanäidise puhul oleks selline pikkus olnud ebaotstarbekas. Lisaks sellele ei olnud notariaalses lepingus osundatud, et piirdeaia näol oleks tegemist vaid võrkaiaga, millest lähtuvalt pidi mõistlik isik eeldama, et piirdeaia all mõeldakse kõiki kinnisasjal asuvaid piirdeaedu. Kohus on pooltevahelist lepingut tõlgendanud kitsalt grammatiliselt, asudes seisukohale, et kui lepingus kasutatakse mõistet „piirdeaed”, ongi kinnisasjal üks piirdeaed, mitte piirdeaiad, analüüsimata, kas vastava ainsuse kasutamine oli lepingupoolte selge tahe või üksnes lepingu koostaja eeldus. Kohus ei põhjendanud, miks peaks mõistlik isik, kes soovib osta kinnisasja, eeldama, et üks maaga kohtkindlalt ühendatud piirdeaed on lepingu ese ja teine mitte. Selline tõlgendus ei ole kooskõlas tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 75 lg 1 teise lausega ning lisaks on veel pahauskne. Heas usus kinnisasja soetav isik eeldab, et kinnisasjaga püsivalt ühendatud asjad, nagu oli seda ka puidust piirdeaed, on tulenevalt TsÜS § 54 lg-st 1 kinnisasja olulised osad.

§ 14

lg 2 sätestab, et lepingueelseid läbirääkimisi pidav või muul viisil lepingu sõlmimist ettevalmistav isik peab teisele poolele teatama kõigist asjaoludest, mille vastu teisel poolel on lepingu eesmärki arvestades äratuntav oluline huvi. Neist asjaoludest, mille teatamist teine pool ei saa mõistlikult oodata, ei pea teatama. Antud juhul oleks kostja pidanud teatama, et 140 m kohtkindlalt paigaldatud ja kinnisasjal asuvat piirdeaeda ei olnud kinnisasja oluline osa, vaid kaubanäidis. Pahauskne oleks eeldada, et hageja oleks pidanud märgitut taipama üksnes seetõttu, et lepingus oli piirdeaed märgitud ainsuses. On selge, et kostja tegevuse tagajärjel (piirdeaia kui kinnisasja olulise osa müümine pärast selle valduse üleandmist hagejale), ei vastanud lepingu ese enam lepingu tingimustele. Ka piirdeaia osas on hageja vastavast puudusest teavitanud kostjat 6 koheselt ning märgitud asjaolusid on kajastatud ka tsiviilasjas nr 2-05-

1. Kohus jättis otsuse olulises osas põhjendamata ning ei arvestanud viidatud õigusnormidega ning seadusest tuleneva mõistlikkuse ja hea usu põhimõttega. Nimetatu on omakorda viinud väära kohtulahendini osas, millega kohus jättis rahuldamata hageja nõude 51 625 krooni saamise osas.
2. Kasvuhoonele omandiõiguse tunnustamise nõude jättis kohus samuti õigusvastaselt rahuldamata. TsÜS § 54 lg 1 on sätestatud, et kinnisasja olulised osad on sellega püsivalt ühendatud asjad, nagu ehitised, kasvav mets, muud taimed ja koristamata vili. Seega vundamendile rajatud kasvuhoone näol oli tegemist kinnisasja olulise osaga. TsÜS § 53 lg 2 järgi ei saa asi ja selle oluline osa olla eri isikute omandis. Järelikult läks koos kinnisasja omandiõigusega apellandile üle ka vundamendiga kasvuhoone omandiõigus. Kasvuhoonet, mis pole kajastatud ehitisregistris, ei pea lepingus eraldi kajastama. Maakohus ei ole vastusolus TsMS § 442 lg-ga 8 põhjendanud, miks ei peaks mõistlik ja heauskne isik lähtuma TsÜS § 54 lg 1 sätestatud eeldusest. Jääb arusaamatuks, millel põhineb kohtu järeldus, et hageja vaidlustab kostja ja kolmanda isiku vahelist tehingut.

§ 217

lg 2 p-st 4 tuleneb, et asi ei vasta muu hulgas lepingutingimustele siis, kui kolmandal isikul on asja suhtes nõue või muu õigus, mida ta võib esitada. Käesoleval juhul on OÜ Mikrolabor esitanud nõude osale lepinguesemest.

§ 217

lg 2 p 4 tähenduses loetakse asja koormavaks kolmanda isiku õiguseks kinnisasja või avalikku registrisse kantud vallasasja puhul ka kinnistusraamatusse või muusse avalikku registrisse kantud õigust, mis ei kehti. Antud juhul on selge, et OÜ Mikrolabor nõue ei saa tulenevalt TsÜS § 53 lg-st 2 olla kehtiv. Hoolimata asjaolust, et see nõue ei ole kantud kinnistusraamatusse või muusse avalikku registrisse, peab kostja vastavat nõuet analoogia alusel asja koormavaks.

§ 217

lg-st 6 tuleneb, et õiguse müümisel, mis annab õiguse asja vallata, peab müüja andma ostjale asja üle puudusteta, muu hulgas vabana kolmandate isikute õigustest. Järelikult on apellandi õigusi rikutud. Kostja apellatsioonkaebus

1. Kostja palus maakohtu otsuse tühistada osas, millega hagi osaliselt rahuldati ja kostjalt mõisteti välja 61 100,40 krooni. Tühistatud osas palus kostja teha uue otsuse ja jätta hagi täies ulatuses rahuldamata.
2. Kohus rahuldas hageja nõude, mille osas on poolte vahel jõustunud kohtuotsus ja millega jäeti nõue rahuldamata. Kohus jättis tõendid hindamata, millega rikkus oluliselt menetlusnormi.
3. Sama nõude raha saamiseks esitas hageja ka Pärnu Maakohtu tsiviilasjades nr-d 2-05-17084 ja 2-05-
4. Hageja nõude suhtes on olemas 10.04.2006 Pärnu Maakohtu ja 22.09.2006 Tallinna Ringkonnakohtu otsus, mis on jõustunud Riigikohtu lahendiga 23.11.
5. OÜ Nordgarden esitas hageja vastu Pärnu Maakohtusse hagi (tsiviilasi nr 2-05-17084) valduse üleandmise tunnustamiseks. Menetluse käigus esitas hageja vastuhagi (tsiviilasi nr 2-05-22949), milles taotles ostuhinna arvelt notari deposiidis oleva summaga tasaarvestuse tegemist ja 200 000 krooni tagastamist ning Nordgarden OÜ-lt Stelling Kinnisvara kasuks 900 000 krooni väljamõistmist. Seega eelnevas kohtuasjas taotles hageja tasaarvestuse tegemist notari juures deponeeritud summaga ehk sisuliselt oli tegemist rahalise nõudega kostja vastu, mida taotletakse ka käesolevas hagis. Hageja esitas vastuhagis oma nõuded kostja vastu, millised on esitatud ka käesolevas hagiasjas. Tallinna Ringkonnakohtu otsuse p 7 kohaselt olid kostja nõueteks: nõue seoses vaheseina lammutamisega 11 320,92 krooni; konvektori maksumus 700 krooni; taastamata aia maksumus käibemaksuta 51 625 krooni nõue (hagiavalduses käibemaksuga 60 917,50 krooni); prügiveo maksumuse nõue 7 61 100,40 krooni; nõue seoses trafoalajaamaga 52 510 krooni. Tallinna Ringkonnakohus tuvastas, et hageja oli esitanud nimetatud nõuded, mille eest ta nõudis kohustuse täitmise ulatust ja mõistlikkust arvestades koos leppetrahviga 900 000 krooni, mis kataks ka lepingu rikkumisega tekkinud kahju. Ringkonnakohus leidis, et hageja nõue tulenevalt lepingu rikkumisest ja leppetrahvist koos deposiidis oleva summaga on 1 100 000 krooni. Kohtuotsustega jäeti hageja vastuhagi ja nõuded rahuldamata. Samasisulise rahalise nõude - alandada väidetavate puuduste maksumuse ulatuses kinnistu ostuhinda ja välja mõista kostjalt 186 542,82 krooni on hageja esitanud ka käesolevas hagis.
6. Eelnevas poolte vahel peetud tsiviilvaidluses ei tuvastanud kohus müüja poolt lepingutingimuste rikkumist, mistõttu jäi ostja esitatud leppetrahvinõue (vastuhagi) rahuldamata. Ka käesolevas asjas tugineb hageja väitele, et kostja on lepingut oluliselt rikkunud. Kuna eelnevas asjas, samade asjaolude alusel ei ole kohus tuvastanud Nordgarden OÜ poolt lepingutingimuste rikkumist, siis ei saa samade asjaolude põhjal tuvastada ka seda selles kohtuasjas ja rahuldada hagi isegi mitte osaliselt.
7. Kostja ei nõustu maakohtu seisukohaga, et poolte vahel sõlmitud kinnistu puuduste fikseerimise akt ja e-kiri on vaadeldav lepinguna ning et kostja poolt on kohustused täitamata. Lepingu sõlmimine eeldab mõlema poole tahet ja kokkulepet kõigis olulistes tingimustes.

§ 9

lg 1 kohaselt leping sõlmitakse pakkumuse esitamise ja sellele nõustumuse andmisega, samuti muul viisil vastastikuste tahteavalduste vahetamise teel, kui on piisavalt selge, et lepingupooled on saavutanud kokkuleppe. Pooled ei ole kunagi saavutanud kokkulepet selles, et prahti oli sellises koguses, nagu on hageja lasknud ära vedada. Aktis hageja poolt tehtud märge on hinnanguline, mistõttu ei saa osundatut võtta ka lepingu olulise tingimusena. Tegemist on notariaalse lepingu alusel sõlmitud olukorra fikseerimise aktiga, mitte lepinguga. 27. Kui hagi rahuldamata jäetud osas (trafoalajaama nõue), on kohus leidnud, et hageja ei järginud

§ 220

lg-t 1, mille kohaselt ostja peab teatama asja lepingutingimustele mittevastavusest müüjale mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta asja lepingutingimustele mittevastavusest teada sai või pidi teada saama, tulnuks kohtul jätta kõik nõuded, millised esitati hinna alandamise avalduses, rahuldamata samal põhjendusel. Vastused apellatsioonkaebustele

1. Pooled vaidlesid teineteise apellatsioonkaebustele vastu ja palus jätta need rahuldamata. Ringkonnakohtu otsus
2. Ringkonnakohus, tutvunud asja materjaliga, leidis, et maakohtu otsus tuleb tühistada menetlusõiguse normi olulise rikkumise ja materiaalõiguse normi väära kohaldamise tõttu tervikuna hageja rahalise nõude osas, s.t nii osas, millega kohus osaliselt hagi rahuldas ja mõistis kostjalt hageja kasuks välja 61 100,40 krooni kui ka osas, millega kohus jättis hagi rahuldamata. Tühistatud osas tuleb asi saata TsMS § 657 lg 1 p 3 alusel uueks läbivaatamiseks esimese astme kohtule. Kohtuotsuse resolutsioon jääb TsMS § 657 lg 1 p 21 järgi muutmata osas, millega kohus jättis rahuldamata hagi kasvuhoone omandiõiguse tunnustamiseks, kuid selles osas tuleb muuta kohtuotsuse põhjendusi.
3. Vaidlust ei ole asjaolu üle, et hageja ostis 10.02.2005 kostjalt Rae vallas, Järveküla külas, Vana-Tartu mnt 20 asuva kinnistu 5 200 000 krooni eest. 21.07.2005 koostasid pooled akti kinnistu puuduste kohta. Kostja kõrvaldas osa aktis märgitud puudustest. 8 17.01.2007 esitas hageja kostjale avalduse ostuhinna alandamiseks 185 848,82 krooni võrra. Kostja on avalduse kätte saanud. Hagiavalduses palus hageja kostja välja mõista hinna alandamise tõttu tekkinud võlgnevuse 186 542,82 krooni. 19.04.2007 vähendas hageja nõuet 174 527 kroonini seonduvalt asjaoluga, et kostja hüvitas osade puuduste maksumuse. Hageja esitas ka müügilepingu sõlmimise ajal kinnistul olnud vundamendiga kasvuhoone osas omandi tunnustamise nõude.
4. Ringkonnakohus ei nõustu kostja seisukohaga, et kohus menetles hageja rahalist nõuet, mis on juba lahendatud jõustunud kohtuotsusega (tsiviilasi nr 2-05-17084 ja 2-05-22949). Eelnimetatud tsiviilasjas esitas hageja kostja vastu leppetrahvi nõude lepingu p 4.8 järgi, mis nägi ette leppetrahvi tasumise kohustuse, kui müüja (kostja) viivitab lepingu eseme valduse, sealhulgas lepingu esemega seotud dokumentide hagejale üleandmisega. Kohus jättis hageja leppetrahvi nõude rahuldamata seetõttu, et ei tuvastanud kostjapoolset valduse üleandmise kohustuse rikkumist. Asjaolu, et hageja põhjendas hagetud leppetrahvi suurust temale tekkinud kahjuga ja tõi esile müüdud kinnisasja puudused, milliste üle on vaidlus ka käesolevas tsiviilasjas, ei võimalda teha järeldust selle kohta, et samal alusel ja sama eseme suhtes esitatud hagi on juba lahendatud.
5. Menetledes hinna alandamise nõuet, pidi kohus kontrollima, kas hageja on täitnud hinna alandamise materiaalõiguslikud eeldused ja formaalsed nõuded. Ringkonnakohtu hinnangul on hinna alandamise formaalsed eeldused antud juhul täidetud. Samas ei ole kohus kontrollinud piisavas ulatuses, kas on täidetud hinna alandamise materiaalsed eeldused. Samuti ei kontrollinud kohus piisavas ulatuses hageja alternatiivse kahju hüvitamise nõude aluseks olevaid asjaolusid.
6. Ringkonnakohtu hinnangul on maakohus läbi viinud puuduliku eelmenetluse, mis võis kaasa tuua ebaõige lahendi tegemise. Eelmenetluse ülesanded on sätestatud TsMS §-s
7. Kohus peab eelmenetluses välja selgitama hageja nõuded ning poolte faktilised ja õiguslikud väited esitatud nõuete ja väidete kohta, samuti tõendid, mida menetlusosalised esitavad oma faktiliste väidete põhjendamiseks. Maakohus ei ole eeltoodut piisavas ulatuses järginud. Kohus oleks pidanud pooltele selgitama, milliseid asjaolusid nad tõendama peavad.
8. Ringkonnakohus ei nõustu maakohtu seisukohaga, et hageja ei teatanud kostjale asja lepingutingimustele mittevastavusest mõistliku aja jooksul. Maakohus tuvastas, et hageja sai teada asja mittevastavusest lepingutingimustele trafoalajaama seadmete osas 25.11.2005 (OÜ Jaotusvõrk 24.11.2005 kirja kättesaamise aeg – I kd lk 57). Maakohus leidis aga ekslikult, et hageja teatas sellest puudusest kostjale alles 17.01.2007 hinna alandamise avaldusega. Tsiviilasja materjali kohaselt teatas hageja kostjale tsiviilasjas nr 2-05-17084, 2-05-22949 19.12.2005 esitatud vastuhagiavalduses, millised puudused tema poolt ostetud kinnisasjal on ning ta kirjeldas selles piisavalt täpselt, milles seisneb asja mittevastavus (I kd lk 92-104). Vaidlust ei ole asjaolu üle, et kostja sai vastuhagiavalduse kohtu kaudu kätte. Seega on hageja täitnud

§ 220

lg-s 1 sätestatud nõude teatada müüjale asja lepingutingimustele mittevastavusest mõistliku aja jooksul.

§ 220lg 3 esimene lause ei kuulu käesoleval juhul kohaldamisele.

1. Lepingueseme ühe puudusena on hageja hagiavalduses ja hinna alandamise avalduses välja toonud, et kinnistul asuv trafoalajaam ei kuulunud tervikuna kinnisasja müüjale. 9 OÜ Jaotusvõrk andmete järgi kuuluvad alajaamas asuvad transformaator ja mõõtesüsteem OÜ-le Jaotusvõrk, muu (hoone, haruliini osa, trafo) kuulub kliendile. Seda kinnitavad OÜ Jaotusvõrk 24.11.2005 ja 06.12.2005 kirjad (I kd lk 57, 58) ning omandit kinnitav piiritlusakt nr 382 08.04.2004 (I kd lk 70-71). Kuna maakohus leidis ebaõigesti, et hageja ei teatanud kostjale asja lepingutingimustele mittevastavusest mõistliku aja jooksul ja ta on kaotanud õiguse tugineda asja lepingutingimustele mittevastavusele, jättis maakohus alusetult eelnimetatud tõendid otsuse tegemisel hindamata. Kuivõrd maakohus ei selgitanud välja, milline osa alajaamast on OÜ Jaotusvõrk oma ja milline kliendi oma, võis see viia ebaõige järelduse tegemiseni, et trafoalajaama hoone koos selles asuvate seadmetega ei kuulunud tervikuna omandiõiguse alusel kostjale, see ei ole kinnisasja oluline osa AÕS § 158 järgi ja kostja ei saanud alajaama hoonet hagejale müüa.
2. Müügilepingu sõlmimise ajal kinnistul olnud puidust piirdeaia osas on kohtu käsitlus piirdunud üksnes lepingu grammatilise tõlgendamisega, mis on ilmselt ebapiisav. Selles osas oleks maakohus pidanud tegema kindlaks, kas tegemist oli kinnisasja olulise osaga (TsÜS §-d 53 ja 54) või päraldisega (TsÜS § 57). Selleks oleks kohus pidanud esmalt hindama, kas vaidlusalune aed oli kinnisasjaga püsivalt ühendatud või mitte ning kas see oli ühendatud mööduvaks või püsivaks otstarbeks. Tehes kindlaks, et tegemist ei olnud kinnistu olulise osaga, oleks tulnud järgnevalt hinnata, kas aed, olemata kinnisasja osa, teenis peaasja ning oli sellega seotud ühise majandusliku eesmärgi ja sellele vastava ruumilise seose kaudu. Kui leiab tuvastamist, et tegemist oli päraldisega, peab kohus tegema kindlaks, kas sellele laieneb võõrandamise kohustus TsÜS § 57 lg 3 järgi. Kohus ei ole eeltoodud asjaoludele hinnangut andnud, kuid kohtuotsuse sõnastusest järeldub, et maakohus pidas aeda päraldiseks. Iseenesest on õige maakohtu seisukoht, et pooltel ei ole keelatud kokku leppida selles, et kõiki kinnistu päraldisi ei müüda. Samas ei ole kohus põhjendanud, mille alusel ta tuvastas poolte vastava kokkuleppe ja mille tõttu ei kohaldu antud juhul TsÜS § 57 lg-s 3 sätestatud eeldus, et võõrandamise kohustus hõlmab ka asja päraldisi. Hageja ei ole sellekohase kokkuleppe olemasolu omaks võtnud ja seetõttu oli kostjal kohustus seda tõendada. Kohus ei ole 10.02.2005 lepingut

§ 29sätete alusel tõlgendanud.

37. Hageja soovis hinda alandada ka seetõttu, et pidas kinnistu puuduseks selle territooriumi kostja poolt koristamata jätmist. Alternatiivselt leidis hageja, et tal on õigus nõuda kostjalt 61 100,40 krooni kahju hüvitamiseks tulenevalt asjaolust, et ta tegi koristustööd ise ja kandis prügiveokulusid eelnimetatud summa suuruses. Maakohus rahuldas selle hageja nõude alternatiivsel alusel (kahju hüvitamine), leides viidates

§ 30

lg-le 1, et 07.07.2005 puuduste fikseerimise akt ja kostja e-kiri (I kd lk 34-38, 43) on käsitletavad lepinguna, millega tunnistatakse kohustuse olemasolu prügi äraveo osas. Ringkonnakohus selle käsitlusega ei nõustu ja leiab, et viidatud akti p-des 4 ja 5 märgitu (territoorium on koristamata ja kõik aktis loetletud esemed eemaldatakse kostja poolt 10.08.2005; istikute ala on vabastamata geotekstiilist ja pinnakattematerjalist ning kostja keeldub hetkel selle koristamisest, kuigi peab võimalikuks sellekohaseid läbirääkimisi ning võtab selles osas seisukoha hiljemalt 01.08.2005), ei ole käsitletav võlatunnistusena (võlakirjana)

§ 30tähenduses.

Tegemist ei ole konstitutiivse ega deklaratiivse võlatunnistusega (võladokumendiga), mille eesmärgiks oleks kohustuse täitmise tagamine, sissenõude lihtsustamine ning tõendamiskoormise vähendamine. Võlatunnistusena ei ole käsitletav ka kohtu viidatud 09.08.2005 e-kiri, milles kostja on teinud hagejale ettepaneku fikseerida kinnistu lõplikuks vormistamiseks notari juures akt, milles 10 sisaldub muu hulgas pinnase (hakkepuidu) äraviimise kuupäev. Eelnimetatud aktis on üksnes fikseeritud kinnistu olukord ning koosmõjus viidatud e-kirjaga kajastab see poolte ettevalmistumist kokkuleppe saavutamiseks kinnistu koristamise aja ja mahu osas, mitte saavutatud kokkulepet kõigis olulistes tingimustes.

§-d 14 ja 15 reguleerivad lepingueelsetest läbirääkimistest tekkivaid kohustusi, milliste rikkumisega võib kaasneda vastutus. Maakohus ei ole eeltoodut asja menetlemisel arvestanud ega selgitanud välja, kas antud juhul on sellise olukorraga tegemist. 38. Kui hageja 61 100,40 krooni suurune kahju hüvitamise nõue tuleneb 10.02.2005 lepingu rikkumisest, oleks kohus pidanud hindama

§ 127järgi kahju hüvitamise eesmärki ja ulatust.

Kohus oleks pidanud tegema kindlaks, kas kostja on lepingust tulenevat kohustust rikkunud, kas kohustuse rikkumine on vabandatav, samuti kahju olemasolu ning põhjusliku seose rikkumise ja kahju vahel. Lisaks eeltoodule juhib ringkonnakohus maakohtu tähelepanu sellele, et

§ 112

lg 1 esimese lause kohaselt, kui lepingupool võtab vastu kohustuse mittekohase täitmise, võib ta alandada selle eest tasutavat hinda võrdeliselt kohustuse mittekohase täitmise väärtuse suhtele kohase täitmise väärtusesse. Tulenevalt

§ 112

lg 1 teisest lausest määratakse kohase ja mittekohase täitmise väärtused kohustuse täitmise aja seisuga. Maakohus jättis aga tähelepanuta, et hageja ei ole esitanud tõendeid mittekohase täitmise väärtuse kohta kohustuse täitmise aja seisuga. Kohus oleks pidanud eelmenetluses hagejale selgitama, et hinna alandamisest tuleneva tagasinõude rahuldamiseks on see vajalik. Kohustuse mittekohase täitmise väärtus

§ 112

lg 1 järgi ei ole müügilepingu puhul kindlaks tehtav sel teel, et kohase täitmise väärtusest lahutatakse asja kokkulepitud seisukorda viimiseks vajalike kulutuste väärtus, nagu hageja leidis. Maakohus sellele hageja tähelepanu ei juhtinud.

1. Maakohus rikkus TsMS § 238 lg 1 esimest lauset, mille järgi kohus korraldab selliste tõendite kogumise ning arvestab asja lahendamisel ainult selliseid tõendeid, millel on asjas tähtsust. Käesolevas asjas vajavad nii hinna alandamise aluseks olnud kui ka kahju hüvitamise nõude aluseks olevad asjaolud täiendavat kontrollimist ning täiendavate tõendite kogumist, võttes aluseks käesolevas otsuses märgitu. Asja uuel läbivaatamisel tuleb maakohtul anda pooltele võimalus hageja rahalise nõude õigeks lahendamiseks vajalike asjaolude väljaselgitamiseks ning tõendite esitamiseks. Kuna asja lahendamiseks on vaja tuvastada asjaolusid ja hinnata seni kohtu poolt hindamata tõendeid, tuleb asi saata uueks läbivaatamiseks esimese astme kohtule eelmenetluse staadiumist. Ringkonnakohus ei pea antud asjas võimalikuks kohtuotsuse tühistamisel uue otsuse tegemist, sest tõendite esmakordse hindamise juures ja faktiliste asjaolude tuvastamisel peab pooltele olema tagatud põhiseaduse § 24 lg-s 5 sätestatud edasikaebeõigus kohtu poolt tuvastatud faktiliste asjaolude vaidlustamiseks tulenevalt TsMS § 688 lg-tes 3 ja 4 sätestatust. Asja uuel läbivaatamisel peab maakohus asja lahendamiseks olulist tähtsust omavate asjaolude väljaselgitamise tagamiseks juhinduma TsMS §-dest 348 ja
2. TsMS § 230 lg 2 teise lause järgi võib kohus vajadusel teha menetlusosalistele ettepaneku esitada täiendavaid tõendeid.
3. Maakohtu otsus on lõppjärelduses õige osas, millega jäeti rahuldamata hagi vundamendiga kasvuhoone omandiõiguse tunnistamiseks. AÕS § 68 lg 1 järgi on omand isiku täielik õiguslik võim asja üle. Omanikul on õigus asja vallata, kasutada ja käsutada ning nõuda kõigilt teistelt isikutelt nende õiguste rikkumise vältimist ja rikkumise tagajärgede kõrvaldamist. Vaidlust ei ole asjaolu üle, et kinnistu müügilepingu sõlmimise ajal asus kinnistul vundamendiga kasvuhoone ning et kostja 11 võõrandas ja andis kasvuhoone detailid pärast seda üle OÜ-le Mikrolabor (kostja omaksvõtt I kd lk 170). Kuna kostjal puudub seos vaidlusaluse kasvuhoonega ja ta ei riku hageja õigusi, ei ole omandiõiguse tunnustamise hagi esitatud õige kostja vastu ning see ei kuulu rahuldamisele. Selle nõude lahendamisel ei pea antud juhul andma hinnangut asjaolule, kas kasvuhoone oli kinnistu oluline osa või päraldis ja kas selle omandiõigus läks hagejale koos kinnistuga üle. Samuti ei pea hindama, kas kasvuhoone võõrandamise tõttu vastas müüdud kinnistu lepingutingimustele

§ 217

lg 2 p 4 järgi.

§ 101

lg-s 1 sätestatud õiguskaitsevahendite kohaldamist ei ole hageja seonduvalt kasvuhoone võõrandamisega ja sellest tulenevalt müüdud asja lepingutingimustele mittevastavusega taotlenud.

1. Lisaks eeltoodule märgib ringkonnakohus, et maakohus määras käesolevas asjas ebaõigesti tsiviilasja hinna. TsMS § 137 lg 11 järgi võib kõrgema astme kohus asja hinda muuta, kui see on alama astme kohtus määratud ebaõigesti. Maakohus jättis tähelepanuta 19.04.2007 hageja rahalise nõude vähendamise 174 527,90 kroonini. Sellele lisandub omandiõiguse tunnustamise hagi hind 10 000 krooni. Seega on õige tsiviilasja hind 184 527,90 krooni (174 527,90+10 000).
2. Menetluskulud jaotatakse asja uuel läbivaatamisel sõltuvalt asja lahendamise tulemusest. G. Kivinurm K.Paal A. Tänav Kohtulahend parandatud Tallinna Ringkonnakohtu 03.02.2010 määrusega RESOLUTSIOON
3. Parandada Tallinna Ringkonnakohtu 29.01.2010 otsuse resolutsioonis sisalduv ilmne ebatäpsus.
4. Täiendada kohtuotsuse resolutsiooni p 1 järgmise lausega: Saata asi tühistatud osas uueks läbivaatamiseks esimese astme kohtule. 12