KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Tallinna Halduskohus Kohtunik Aili Maasik Otsuse tegemise aeg ja koht 13. aprill 2009.a Tallinn Haldusasja number 3-08-922 Haldusasi A. K. kaebus keskkonnaminist

) § 19 alusel vahetamiseks. Maa-amet esitas 24.11.2006 kirjaga nr 6.3-6/13262/11735 A. K.le kirjaliku ettepaneku Lobi-Kõrtsi kinnistu vahetamiseks riigile kuuluvate kinnisasjade vastu. A. K. andis Maa-ameti poolt tehtud kirjaliku pakkumise kohta oma nõusoleku 24.11.2006 kirjaga. Seejärel tehti toimingud vahetatava kinnistu moodustamiseks (mõõdistamine, riigi omandisse jätmine jms). Maa-amet esitas Keskkonnaministeeriumile LobiKõrtsi kinnistu vahetamise toimiku vahetamise otsuse vastuvõtmiseks 30.11.2007 kaaskirjaga nr 6.3-8/

2. 10.03.2008 algatati Riigikogus Looduskaitseseaduse muutmise seaduse 212 SE III menetlus, mille kohaselt nähti ette enne seadusemuudatuse jõustumist algatatud kinnisasja vahetamise menetluste lõpuni viimine kinnisasja omandamise menetlusena. Eelnõu seletuskirjas märgitakse järgmist: „Eelnõu paragrahvis 7 nähakse ette rakendussäte maaomanike kinnisasjade vahetamise avalduste edasise menetlemise kohta. Sätte eesmärk on määratleda, et ka pooleliolevad vahetusmenetlused lõpetatakse ning need asendatakse kinnisasja omandamismenetlusega. Siinkohal on oluline tähele panna, et isikute õiguspärase ootuse põhimõtet ei kahjustata, kuna vahetusmenetluse lõpetamine asendatakse teise, samaväärse, kompensatsioonimehhanismiga, mille kohaselt riik omandab kaitstavat loodusobjekti sisaldava kinnisasja selle väärtusele vastava tasu eest. Nii maa vahetamisel kui ka maa riigi poolt omandamisel ei muutu isiku varanduslik seisund. Arvestades asjaolu, et igaühel on võimalik vabal turul omandada talle sobiv kinnisasi ja erinevate kinnisasjade erinevates piirkondades kättesaadavus on lai, ei ole isiku poolt samaväärse maatüki omandamise võimalus ei õiguslikult ega reaalselt piiratud. Asjaolu, kas isik omandab uue kinnisasja riigilt, kohalikult omavalitsusest või eraõiguslikult isikult, ei oma mingisugust tähtsust. Isikud, kes on maa vahetamise avalduse juba esitanud, ei ole selleks teinud märkimisväärseid kulutusi. Seega ei muutu isikute olukord halvemaks, kui neil on võimalik maa vahetamise asemel see riigile võõrandada.
3. Kuna Haldusmenetluse seaduse (HMS) § 35 lg 1 p 1 kohaselt algab haldusmenetlus avalduse esitamisega, siis menetletakse kõiki avaldusi sätte jõustumisest edaspidi omandamismenetluse raames. See hõlmab ka kinnisasja vahetamise menetlusi, milles ei ole tehtud haldusakti kinnisasja vahetamise kohta, ehkki isik võib olla andnud Vabariigi Valitsuse
4. juuli 2004 määruse nr 241 „Kinnisasja vahetamise kord ja kinnisasja ning selle oluliste osade väärtuse määramise alused“ (edaspidi Kinnisasja vahetamise kord) § 12 lg 6 alusel nõusoleku vahetuseks pakutud maaüksusega nõustumise kohta. Õiguspärane ootus ei teki isikul menetluse käigus, ka mitte juhul, kui menetluses on tehtud isiku jaoks soodsaid menetluslikke otsustusi. Õiguspärane ootus tekib haldusakti kehtima jäämise suhtes, mistõttu senistes kinnisasja vahetamise menetlustes 4 langetatud õiguspärased haldusaktid jäävad kehtima olenemata sellest, kas notariaalne kinnisasjade vahetusleping või kanded kinnistusraamatusse uue omanike suhtes on tehtud.“ Samuti selgitatakse seletuskirjas järgmist: „Lisaks väärtuste määramise korrale ja alustele täiendatakse seadust volitusnormiga Vabariigi Valitsusele, kehtestada kinnisasja riigi poolt välja ostmise ettepanekute menetlemise kord. Kuna
5. aasta eelarves puudub rahaline kate kõikide vahetusmenetluses olevate kinnisasjade väljaostmiseks, siis määratletakse seaduses, millises mahus võib riik omandamismenetlusi teostada. Kinnisasju omandatakse summa eest, mis on selleks iga-aastases riigieelarves ette nähtud. Tagamaks avalduse esitanute võrdset kohtlemist, tuleb kehtestada maade väljaostmise järjekord. Hinna läbirääkimisi alustatakse maaomanikega, kelle taotluse osas on vahetusmenetlus algatatud. Läbirääkimised toimuvad avalduste esitamise järjekorras.“. Nimetatud Looduskaitseseaduse muutmise seaduse eelnõu algatas Vabariigi Valitsus ning see oli 31.01.2008 arutamisel valitsuse istungil, kus eelnõu heaks kiideti. Eelnõu ettevalmistav menetlus algas veelgi varem. Nagu eespool märgitud, esitas Maa-amet Keskkonnaministeeriumile LobiKõrtsi kinnistu vahetamise toimiku vahetamise otsuse vastuvõtmiseks 30.11.
6. Kuivõrd seaduse muudatuse menetlus oli jõudnud lõppjärku, ning teades, et seaduse eesmärk on viia ka pooleliolevad vahetamismenetlused läbi omandamismenetlustena, ei oleks olnud kohane hakata kiirustades lõpetama pooleliolevaid vahetamismenetlusi. Kinnisasja vahetamise korra § 18 ei anna keskkonnaministrile ette tähtaega vahetamise otsustamiseks. Seega tuleb otsus teha mõistliku tähtaja jooksul. Mõistliku tähtaja pikkuse määramisel tuleb arvestada kõiki olulisi asjaolusid.
7. Kaebuses on väidetud, et kinnisasja vahetamismenetluse jätkamine omandamismenetlusena rikub isiku õiguspärast ootust. See väide ei ole õige. Looduskaitseseaduse alusel toimunud kinnisasjade vahetamise eesmärgiks oli kompenseerida isikutele looduskaitselistest kitsendustest tulenevad piirangud nende kinnisasja kasutamisel. Selleks nägi seadus ette kinnisasja vahetamise võimaluse riigile kuuluva teise, samaväärse, kinnisasja vastu. 2006.a koostatud hindamisakti kohaselt on Lobi-Kõrtsi kinnisasja väärtuseks hinnatud 800 000 krooni. Kuna koos üldise turusituatsiooni muutumisega võib olla muutunud ka kaebajale kuuluva kinnisasja väärtus, viiakse omandatavate kinnisasjade puhul läbi uuesti kinnisasja väärtuse hindamine, tuginedes hetke turusituatsioonile.

§ 20

lg 21 kohaselt määratakse kinnisasja väärtus, välja arvatud metsaga kinnisasja väärtus, tehingute võrdlemise meetodil. Lõike 22 kohaselt määratakse metsaga kinnisasja väärtus maatüki ja sellel kasvava metsa väärtuste summana. Seega arvestatakse kinnisasja väärtuse määramisel teisi analoogsete kinnisasjadega läbiviidavaid tehinguid ning tagatud on väärtuse kompenseerimine hetke turusituatsiooni arvestades. Seetõttu ei ole tõenäoline, et turusituatsioonile vastav summa ei võimaldaks omandada võõrandatuga samaväärset kinnisasja. Vastustaja leiab, et eelkirjeldatud viisil tagatakse isikule tema kinnisasja väärtuse õiglasem ja täpsem kompenseerimine, kui see oleks olnud võimalik kinnisasja vahetamisel, tuginedes

1. aasta hindamisaktile.
2. Nagu Looduskaitseseaduse muutmise seaduse eelnõu 212 SE III seletuskirjast nähtub, oli vahetamismenetluse rakendamine ka mitmeti raskendatud, mis tingis riigipoolse otsuse tegemise valida kompensatsioonimehhanismiks nii riigile kui taotlejatele soodsam variant – kinnisasjade omandamine riigi poolt: „Olenemata sellest, kui täpselt menetluslikult reguleerida kinnisasja vahetamist, on riigile kuuluva maa vastu kaitsealuse maa vahetamisel võrdsete väärtuste tagamine alati keeruline ning seotud kinnisvaraturul toimuvatest muudatustest tuleneva ebamäärasusega. Nii näiteks on alati kindel, et kaitsekorraga kinnisasja rahaline väärtus kinnisvaraturul ei tõuse sellisel määral nagu kaitsekorrast vaba kinnisasja väärtus. 5 Looduskaitseseaduse muutmine võimaldab efektiivsemalt kompenseerida maaomanikele kinnistute sihtotstarbelise kasutamisega kaasnevaid looduskaitselisi piiranguid ja suunata Keskkonnaministeeriumi haldusalas olemasolev, hetkel ennekõike kinnistute vahetusmenetlusele suunatud haldussuutlikkus täiel määral kinnistute omandamisele. Kinnisasja vahetamise menetlus on kinnisasja omandamise menetlusega oluliselt pikem (moodustada tuleb vahetusmaa) ja kulukam (hinnata tuleb mitu kinnisasja, samuti lisanduvad riigile vahetusmaa vormistamisega seonduvad kulutused).”…„Vahetamismenetlustelt omandamismenetlustele üleminek lõpetaks isikutega tihti pikale veninud läbirääkimised sobiva vahetusmaa väljavalimisel. Lisaks tuleb arvestada, et riigil ei ole piiratud maareservi juures võimalik kõigile avalduse esitanutele tagada võrdväärset vahetusmaad. Eriti terav on probleem mereäärsete kinnistute vahetamise osas, kuna ka riigi mereäärne maareserv on looduskaitseliste piiranguteta (näiteks Lahemaa RP), samuti Lõuna-Eesti kõrge majandusliku väärtusega metsakinnistute osas, kuna sarnane reserv puudub täielikult. Kinnistute väljaostmise korral on kinnisasja omanikul võimalus omandada piiranguteta kinnisasi käibes olevate maade hulgast talle sobivas kohas ja sobiva sihtotstarbega. Vahetamismenetluste jätkamine võimalikult võrdväärsete vahetusmaa väljavaliku kriteeriumide kehtestamise korral ei täidaks ikkagi valdava osa taotlejate ootusi, kuna praktikas on paljud vahetusavalduse esitanud maaomanikud soovinud vahetusmaad mitte vahetatava kinnisasja lähedusse vaid võimalikult lähedale oma praegusele elukohale. Samuti on avaldatud soovi vahetada metsakinnistuid elamumaade jms. vastu sõltuvalt konkreetse isiku huvidest. Vahetamismenetlustelt omandamismenetlustele üleminek tagab kõigile isikutele võimaluse soetada endale sobiv kinnistu vabalt valitud asukohas ja vabalt valitud sihtotstarbega. Samuti laieneb kinnistu soetamise võimalus kogu kinnisvaraturule ning isikud saavad oma erahuve paremini realiseerida.”.
3. Kaebuses võrreldakse omandamismenetlust sundvõõrandamisega, mis ei ole õigustatud ega kohane, kuna menetlus on alanud siiski isiku enda taotluse alusel, kes on avaldanud soovi oma kinnisasjast sobiva kompensatsiooni vastu loobuda. Leiame, et asjas ei oma olulist tähtsust, kas isikule kuuluv kinnisasi kompenseeritakse samaväärse kinnisasja või rahasummaga. Ei ole usutav, et isikule kuuluva kinnisasja asendamiseks sobivad ainult riigi omandis olevad kinnisasjad. Võimalus omandada käibes olevate kinnisasjade hulgast piiranguteta kinnisasi on isiku suhtes kindlasti soodsam.
4. A. K.le kuuluva kinnisasja vahetamise taotlus riigile kuuluva kinnisasja vastu tuleb lahendada kehtiva õiguse alusel, arvestades õigusnormides sätestatut nende kogumis.

§ 91

lg 10 sätestab järgmist (jõustus 01.08.2008): „Kinnisasja vahetamise menetlused, mille kohta ei ole käesoleva lõike jõustumiseks vahetamise otsust tehtud, viiakse lõpuni käesoleva seaduse § 20 kohaselt kinnisasja omandamise menetlusena, kusjuures esitatud kinnisasja vahetamise avaldused loetakse kinnisasja omandamise ettepanekuteks.“ Seega ei ole keskkonnaministril seadusest tulenevalt võimalik otsustada A. K.le kuuluva Lahemaa rahvuspargi piiranguvööndi territooriumile jääva Lobi-Kõrtsi kinnisasja vahetamist, vaid ainult kinnisasja omandamist. 23.

§ 20

lg 4 kohaselt otsustatakse kinnisasja omandamine omandamiseks tehtud avalduste laekumise järjekorras, kui ei esine mõjuvaid põhjusi menetluse pikendamiseks. Mõjuva põhjuse esinemisel lahendatakse avaldus pärast mõjuva põhjuse äralangemist. Andmed omandamise avalduste ja nende laekumise järjekorra kohta avaldatakse Keskkonnaministeeriumi veebilehel. Veebilehe andmetel (http://www.envir.ee/orb.aw/class=file/action=preview/id=1077218/Avaldused.pdf) on A. K. esitatud avaldus järjekorras 237. 24. Kuna

§ 20

lg 2 kohaselt kannab kinnisasja omandamisega seotud kulud riik ja 6 omandamist finantseeritakse riigieelarvest igaks eelarveaastaks määratud summa piires, siis sõltub avalduse rahuldamise kiirus selleks riigieelarves eraldatavatest summadest. Hetkel ei ole täpselt võimalik prognoosida järgnevateks aastateks eraldatavate summade suurust ega seega ka A. K. kinnisasja riigi poolt omandamise täpset aega.

1. Keskkonnaministeerium jätkab menetlusega lähtudes kehtivast õigusest. Kuna praeguseks ei ole veel vastu võetud rakendusakti, mis reguleeriks kinnisasja omandamise menetluses seoses vahetamismenetlusest üleminekuga tehtavaid toiminguid (vajalik on kinnisasja vääruse arvutamine ning taotleja nõusolek pakutud hinnaga jms), ei ole veel võimalik teha otsust kinnisasja omandamise kohta. A. K. kinnisasja omandamise suhtes tehakse otsus niipea kui kehtiv õigus ning menetluse käik seda võimaldavad. KOHTU PÕHJENDUSED
2. A. K. kaebus on esitatud keskkonnaministri kohustamiseks Lahemaa rahvuspargi piiranguvööndi territooriumile jääva Lobi-Kõrtsi kinnisasja vahetamise menetluses otsust vastu võtma.
3. Kuni 01.08.2008 kehtinud

§ 19sätestas kaitstavat loodusobjekti sisaldava kinnisasja vahetamise.

Selle paragrahvi lõige 1 sätestas, et kaitstavat looduse üksikobjekti sisaldavat või kogu ulatuses kaitsealal, hoiualal või püsielupaigas asuvat kinnisasja, mille sihtotstarbelist kasutamist ala kaitsekord oluliselt piirab, võib riigi ja kinnisasja omaniku kokkuleppel vahetada riigile kuuluva kinnisasja vastu. Sama paragrahvi lõike 4 kohaselt on kinnisasja vahetamist õigus algatada kaitstaval loodusobjektil asuva kinnisasja omanikul või kinnisasja valdajal, kaitstava loodusobjekti valitsejal või keskkonnaministril. Kinnisasja vahetamise otsustab keskkonnaminister. Kinnisasja vahetamisega seotud kulud kannab riik.

§ 19

lg 5 sätestas kuni 01.04.2007, et kinnisasja vahetamise korra ning kinnisasja ja selle oluliste osade väärtuse määramise alused kehtestab Vabariigi Valitsus määrusega.

§ 19

lg 5 alusel on kehtestatud Vabariigi Valitsuse 08.07.2004 määrus nr 241 „Kinnisasja vahetamise kord ja kinnisasja ning selle oluliste osade väärtuse määramise alused.“ Alates 01.04.2007 sätestas

§ 19

lg 5, et kinnisasja vahetamise korra ning kinnisasja ja selle oluliste osade väärtuse määramise alused, samuti kriteeriumid, mille alusel loetakse ala kaitsekord kinnisasja sihtotstarbelist kasutamist oluliselt piiravaks ning kriteeriumid, mille alusel valitakse riigile kuuluvate kinnisasjade hulgast välja eraõiguslikule isikule vahetatav kinnisasi, kehtestab Vabariigi Valitsus määrusega. Alates 01.04.2007 kehtinud

§ 19

lg-s 5 sätestatud kriteeriume Vabariigi Valitsus oma määrusega kuni 01.08.2008, so kuni

§-i 19 kehtetuks tunnistamiseni ei kehtestanud. Samuti ei ole Vabariigi Valitsus muutnud 08.07.2004 määrust nr 241. 28.

§ 19

tunnistati 01.08.2008 jõustunud Looduskaitseseaduse ja sellest tulenevalt teiste seaduste muutmise seaduse §-ga 3 kehtetuks. Seega ei näe looduskaitseseadus alates 01.08.2008 ette kaitstavat loodusobjekti sisaldava kinnisasja vahetamist riigile kuuluva kinnisasja vastu. HMS § 93 lg 1 järgi kehtib määrus seni, kuni selle tunnistab kehtetuks haldusorgan või Riigikohus või kehtivusaja lõppemiseni või volitusnormi kehtetuks tunnistamiseni. Seega, kuna volitusnorm

§ 19

lg 5 on kehtetu, ei kehti enam ka

§ 19

lg 5 alusel kehtestatud Vabariigi Valitsuse 08.07.2004 määrus nr 241 „Kinnisasja vahetamise kord ja kinnisasja ning selle oluliste osade väärtuse määramise alused.“

1. Riigikohus on oma praktikas järjekindlalt märkinud, et üldjuhul ei tohi seadusel olla tagasiulatuvat jõudu ning et õiguse üldpõhimõtete kohaselt tuleb uuele õigusnormile 7 tagasiulatuva jõu andmine sätestada vastava seaduse rakendussätetes (vt nt Riigikohtu põhiseaduslikkuse järelevalve kolleegiumi
2. septembri
3. a otsus asjas nr III-4/1-5/94; Riigikohtu tsiviilkolleegiumi
4. aprilli
5. a otsus asjas nr 3-2-1-51-02,
6. oktoobri
7. a otsus asjas nr 3-2-1-96-03 ja
8. septembri
9. a otsus asjas nr 3-2-1-79-05; Riigikohtu halduskolleegiumi
10. jaanuari 2007.a otsus asjas nr 3-3-1-85-06 ). Käesoleval juhul ongi Looduskaitseseaduse ja sellest tulenevalt teiste seaduste muutmise seaduse §-ga 16 täiendatud

§-i 91, mis sätestab Looduskaitseseaduse rakendamise sätteid, lõikega 10 järgmises sõnastuses: “Kinnisasja vahetamise menetlused, mille kohta ei ole käesoleva lõike jõustumiseks vahetamise otsust tehtud, viiakse lõpuni käesoleva seaduse § 20 kohaselt kinnisasja omandamise menetlusena, kusjuures esitatud kinnisasja vahetamise avaldused loetakse kinnisasja omandamise ettepanekuteks.“ Käesolevas asjas ei ole vaidlust selles, et keskkonnaminister ei ole A. K. avalduse suhtes temale kuuluva Lääne-Viru maakonnas Vihula vallas Lobi külas asuva LobiKõrtsi kinnistu (katastritunnus 88703:001:1741)

§ 19

alusel vahetamise menetluses otsust maade vahetamise või sellest keeldumise kohta vastu võtnud. Tulenevalt eeltoodust puudub õiguslik alus keskkonnaministri kohustamiseks Lahemaa rahvuspargi piiranguvööndi territooriumile jääva Lobi-Kõrtsi kinnisasja vahetamise menetluses otsust vastu võtma. Kuna A. K. kinnisasja vahetamise avalduse osas ei ole kinnisasja vahetamise otsust tehtud, siis kehtiva õiguse kohaselt viiakse menetlus lõpuni

§ 20kohaselt kinnisasja omandamise menetlusena.

30. A. K. ei ole esitanud taotlust jätta käesoleva haldusasja lahendamisel kohaldamata Looduskaitseseaduse ja sellest tulenevalt teiste seaduste muutmise seaduse § 3 ja § 16 punkt 2 ning

§ 91lg 10.

Kuid ka sellise taotluse esitamine ei oleks taganud kaebuse esitajale soovitud tulemust, so kinnisasja vahetusmenetluse lõpuleviimist vahetusmenetlusena. Looduskaitseseaduse ja sellest tulenevalt teiste seaduste muutmise seaduse §-ga 3 tunnistati kehtetuks

-i § 19, mis reguleeris vahetusmenetlust. Samuti on kehtetu Vabariigi Valitsuse määrus, mis sätestas vastava menetluskorra. Looduskaitseseaduse ja sellest tulenevalt teiste seaduste muutmise seaduse § 3 ja § 16 punkti 2 ning

§ 91

lg 10 kohaldamata jätmine ei jõusta kehtetuks tunnistatud

§-i 19 ja

§ 19lg 5 alusel kehtestatud Vabariigi Valitsuse 08.07.2004 määrust nr 241.

31. Kaebuse esitaja leiab, et kui kinnisasjad jäetakse vahetamata, siis on rikutud kaebuse esitaja õiguspärast ootust. Kohus leiab, et kaebuse esitajal ei saanud kinnisasja vahetamise avalduse esitamisest tekkida õiguspärast ootust kinnisasja vahetamisele. Seda seetõttu, et kuni 01.08.2008 kehtinud

§ 19

lg 1 sätestas, et kaitstavat looduse üksikobjekti sisaldavat või kogu ulatuses kaitsealal, hoiualal või püsielupaigas asuvat kinnisasja, mille sihtotstarbelist kasutamist ala kaitsekord oluliselt piirab, võib riigi ja kinnisasja omaniku kokkuleppel vahetada riigile kuuluva kinnisasja vastu. Seega ei olnud riigil kohustust vahetada kaitstavat looduse üksikobjekti sisaldavat või kogu ulatuses kaitsealal, hoiualal või püsielupaigas asuvat kinnisasja riigile kuuluva kinnisasja vastu, vaid riigil oli selline õigus.

§ 19lg

§-s 19 sätestatust tulenevalt ei ole avalduses nimetatud kinnisasja lubatud vahetada, otsustab keskkonnaminister vahetamisest keeldumise, sama korra § 20 lg 4 sätestas, et keskkonnaminister võib lõpetada vahetamise menetluse, kui riigi esindaja on pakkunud vähemalt 8 kolme vahetusmaad vahetatava maaga sarnases piirkonnas, kuid vahetatava maa omanik ei ole ühegi ettepanekuga nõustunud. Kinnisasja vahetamise korra korra §-i 18 kohaselt keskkonnaminister otsustab maade vahetamise või keeldub sellest. Seega on keskkonnaministril otsustamisel kaalutlusõigus. Eeltoodust tulenevalt ei saanud ka maade vahetamise toimiku valmistamiseks tehtud eeltoimingutest tekkida kaebuse esitajal õiguspärast ootust kinnisasja vahetamisele.

1. Kaebuse esitaja leiab, et vastustaja on asjaga tahtlikult kaebuse esitaja kahjuks venitades rikkunud hea halduse tava. 32.
2. Kinnisasja vahetamise korra §-i 1 kohaselt kehtestab määrus kaitstavat looduse üksikobjekti sisaldava või kogu ulatuses kaitsealal, hoiualal või püsielupaigas asuva kinnisasja, mille sihtotstarbelist kasutamist ala kaitsekord oluliselt piirab, riigi kinnisasjaga vahetamise korra ning vahetamises osalevate kinnisasjade ning nende oluliste osade väärtuse määramise alused. Kinnisasja vahetamise korra §-i 2 kohaselt kohaldatakse määruses sätestatud haldusmenetlusele Haldusmenetluse seadust Looduskaitseseaduses sätestatud erisustega. Kinnisasja vahetamise korra 2 peatükis on sätestatud vahetamise eeltoimingud. Nimetatud peatüki §-i 6 kohaselt on kinnisasja vahetamise eeltoimingute eesmärgiks vahetatava maa ja vahetusmaa väärtuste väljaselgitamine, vajadusel vahetusmaa suuruse ja piiride määramine ning riigi ja vahetatava maa omaniku vahel sõlmitava tehingu ettevalmistamine. Sama peatüki §-i 15 kohaselt riigi esindaja koostab vahetamise menetluse käigus toimiku, kuhu kogutakse: 1) vahetamise avaldus; 2) vahetatava maa kohta avatud kinnistusraamatu registriosa väljavõte ja katastriüksuse plaan või väljavõte katastrikaardist; 3) ettepanekud vahetusmaa kohta; 4) vahetamise käigus tellitud eksperdihinnangud ja hindamisaktid;5) avaldaja poolt antud nõusolekud ja ettepanekud; 6) vahetusmaa kohta avatud kinnistusraamatu registriosa väljavõte ja katastriüksuse plaan või väljavõte katastrikaardist; 7) muud asja õigeks otsustamiseks tähtsust omavad materjalid. Kinnisasja vahetamise korra §-i 18 kohaselt esitab riigi esindaja vahetamise eeltoimingute käigus koostatud toimiku keskkonnaministrile, kes otsustab maade vahetamise või keeldub sellest. Käesolevas asjas ei ole vaidlust selles, et A. K. on esitanud Keskkonnaministeeriumile avalduse temale kuuluva Lääne-Viru maakonnas Vihula vallas Lobi külas asuva Lobi-Kõrtsi kinnistu (katastritunnus 88703:001:1741) vahetamiseks (tl 4). Samuti ei ole vaidlust selles, et Maa-amet on esitanud 24.11.2006 kirjaga nr 6.3-6/13262/11735 (tl 7) A. K.le kirjaliku ettepaneku LobiKõrtsi kinnistu vahetamiseks riigile kuuluvate kinnisasjade vastu ja A. K. on andnud Maa-ameti poolt tehtud kirjaliku pakkumise kohta oma nõusoleku. Vaidlust ei ole ka selles, et on tehtud ka toimingud vahetatava kinnistu moodustamiseks (mõõdistamine, riigi omandisse jätmine jms). Vastustaja on vastuses kaebusele kinnitanud, et Maa-amet esitas Keskkonnaministeeriumile Lobi-Kõrtsi kinnistu vahetamise toimiku vahetamise otsuse vastuvõtmiseks 30.11.2007 kaaskirjaga nr 6.3-8/
3. Seega olid keskkonnaministril

§ 19

lg-s 4 ja Kinnisasja vahetamise korra §-i 18 alusel kinnisasja vahetamise otsustamiseks 2007.aasta detsembri alguses olemas kõik vajalikud materjalid. 32.2. HMS § 5 lg 2 sätestab, et haldusmenetlus viiakse läbi eesmärgipäraselt ja efektiivselt, samuti võimalikult lihtsalt ja kiirelt, vältides üleliigseid kulutusi ja ebameeldivusi isikutele. HMS § 5 lg 2, mis seondub ka hea halduse põhimõttega, eeldab isiku taotluse lahendamisel tõhusat ja tulemuslikku tegevust.

§ 19

ega kinnisasja vahetamise korra § 18 ei sätestanud keskkonnaministrile tähtaega kinnisasja vahetamise otsustamiseks. Kui tähtaega pole määratud, siis peab avalik-õiguslik asutus tegema toimingu mõistliku aja jooksul. Mõistliku tähtaja pikkuse määramisel tuleb arvestada kõiki olulisi asjaolusid. Käesoleval juhul on vastustaja märkinud 9 ainukese asjaoluna, miks keskkonnaminister ei teinud otsust maade vahetamise menetluses, 10.03.2008 Riigikogus algatatud Looduskaitseseaduse muutmise seaduse eelnõu menetlust, mille kohaselt nähti ette enne seadusemuudatuse jõustumist algatatud kinnisasja vahetamise menetluste lõpuni viimine kinnisasja omandamise menetlusena. Vastustaja leidis, et kuivõrd seaduse muudatuse menetlus oli jõudnud lõppjärku, ning teades, et seaduse eesmärk on viia ka pooleliolevad vahetamismenetlused läbi omandamismenetlustena, ei oleks olnud kohane hakata kiirustades lõpetama pooleliolevaid vahetamismenetlusi. Seega asus vastustaja otsuse andmisega viivitama ja piirama kaebuse esitaja õigust saada kinnisasja vahetamise menetluses lõplik haldusakt - keskkonnaministri otsus, seetõttu, et Riigikogu menetluses oli Looduskaitseseaduse muutmise seaduse eelnõu ja eeldusel, et Looduskaitseseadus muudetakse. HMS § 3 lg 1 sätestab, et haldusmenetluses võib piirata isiku põhiõigusi ja -vabadusi ning tema muid subjektiivseid õigusi ainult seaduse alusel. Üheski seaduses ei ole sätestatud haldusorganile õigust viivitada haldusakti andmisega seetõttu, et Riigikogu menetluses on eelnõu, mis kehtivat seadust muudab. Seega on keskkonnaministri viivitus õigusvastane. Lisaks ei olnud keskkonnaministri viivitus ka asjakohane seetõttu, et see ei olnud kooskõlas Looduskaitseseaduse muutmise põhjuste ja eemärgiga. Looduskaitseseaduse muutmise seaduse eelnõu seletuskirja (kättesaadav Riigikogu veebilehel http://www.riigikogu.ee/?page=en_vaade&op=ems&eid=259280&u=20090406155111) sissejuhatuses on märgitud järgmist: „Olenemata sellest, kui täpselt menetluslikult reguleerida kinnisasja vahetamist, on riigile kuuluva maa vastu kaitsealuse maa vahetamisel võrdsete väärtuste tagamine alati keeruline ning seotud kinnisvaraturul toimuvatest muudatustest tuleneva ebamäärasusega. Nii näiteks on alati kindel, et kaitsekorraga kinnisasja rahaline väärtus kinnisvaraturul ei tõuse sellisel määral nagu kaitsekorrast vaba kinnisasja väärtus. Seetõttu nähakse Looduskaitseseaduse muutmise eelnõuga ette regulatsioon kinnisasjade vahetusmenetluse asendamiseks kinnisasja omandamise regulatsiooniga.“ Sama korratakse ka seletuskirja kolmandas punktis „Seaduse muudatuste sisu ja seaduse muutmise põhjendus“. Looduskaitseseaduse muutmise seaduse eelnõu seletuskirja neljandas punktis, mis on pealkirjastatud „Eelnõu mõju ja võrdlev analüüs“ on märgitud:“ Looduskaitseseaduse muutmine võimaldab efektiivsemalt kompenseerida maaomanikele kinnistute sihtotstarbelise kasutamisega kaasnevaid looduskaitselisi piiranguid ja suunata Keskkonnaministeeriumi haldusalas olemasolev, hetkel ennekõike kinnistute vahetusmenetlusele suunatud haldussuutlikkus täiel määral kinnistute omandamisele. Kinnisasja vahetamise menetlus on kinnisasja omandamise menetlusega oluliselt pikem (moodustada tuleb vahetusmaa) ja kulukam (hinnata tuleb mitu kinnisasja, samuti lisanduvad riigile vahetusmaa vormistamisega seonduvad kulutused). Vahetamismenetlustelt omandamismenetlustele üleminek lõpetaks isikutega tihti pikale veninud läbirääkimised sobiva vahetusmaa väljavalimisel. Lisaks tuleb arvestada, et riigil ei ole piiratud maareservi juures võimalik kõigile avalduse esitanutele tagada võrdväärset vahetusmaad. Eriti terav on probleem mereäärsete kinnistute vahetamise osas, kuna ka riigi mereäärne maareserv on looduskaitseliste piiranguteta (näiteks Lahemaa RP), samuti Lõuna-Eesti kõrge majandusliku väärtusega metsakinnistute osas, kuna sarnane reserv puudub täielikult. Kinnistute väljaostmise korral on kinnisasja omanikul võimalus omandada piiranguteta kinnisasi käibes olevate maade hulgast talle sobivas kohas ja sobiva sihtotstarbega. Vahetamismenetluste jätkamine võimalikult võrdväärsete vahetusmaa väljavaliku kriteeriumide kehtestamise korral ei täidaks ikkagi valdava osa taotlejate ootusi, kuna praktikas on paljud vahetusavalduse esitanud maaomanikud soovinud vahetusmaad mitte vahetatava kinnisasja lähedusse vaid võimalikult lähedale oma praegusele elukohale. Samuti on avaldatud soovi vahetada metsakinnistuid elamumaade jms. vastu sõltuvalt konkreetse isiku huvidest. Vahetamismenetlustelt omandamismenetlustele üleminek tagab kõigile isikutele võimaluse soetada endale sobiv kinnistu vabalt valitud asukohas ja vabalt valitud 10 sihtotstarbega. Samuti laieneb kinnistu soetamise võimalus kogu kinnisvaraturule ning isikud saavad oma erahuve paremini realiseerida.“ Eelnõu punktis 5, mis on pealkirjastatud „Seaduse rakendamiseks vajalikud kulutused“, on märgitud, et igas kinnisasja vahetamise menetluses kannab riik otseseid kulutusi menetluse läbiviimisele ca 15-20 000 krooni, samas kui kinnisasja omandamise puhul jäävad samad kulud oluliselt madalamale tasemele, s.o 5000 -7000 krooni. Seega asendatakse Looduskaitseseaduse muutmise seaduse eelnõu seletuskirjast nähtuvalt kinnisasjade vahetusmenetlus kinnisasja omandamise regulatsiooniga seetõttu, et kinnisasjade vahetusmenetlus on keeruline, seotud kinnisvaraturul toimuvatest muudatustest tuleneva ebamäärasusega ja vahetusmenetlus on riigile kulukam kui omandamise menetlus. Käesoleval juhul olid aga kõik Lobi-Kõrtsi kinnistu vahetamise eeltoimingud tehtud, võrdväärsed vahetusmaad moodustatud, kinnisasjad hinnatud ning riik vahetatavate kinnistute moodustamiseks vajalikud kulutused kandnud, seega ei esinenud käesoleval juhul Looduskaitseseaduse muutmise seaduse eelnõu seletuskirjas märgitud asjaolusid, mis oleksid takistanud keskkonnaministril kinnisasja vahetamise menetluses otsuse tegemist maade vahetamiseks või sellest keeldumiseks. Seega oli keskkonnaministri otsuse vastuvõtmise edasilükkamine põhjusel, et Riigikogu menetluses oli Looduskaitseseaduse muutmise seaduse eelnõu, õigusvastane ja kui kaebuse esitaja leiab, et talle on sellega kahju põhjustatud, saab kaebuse esitaja esitada keskkonnaministrile kahjunõude. 33. Kaebuse esitaja leiab, et maade vahetamise asemel võõrandamise menetluse alustamine on sisuliselt sundvõõrandamise menetluse alustamine. Kohus kaebuse esitaja sellise seisukohaga ei nõustu. Kinnisasja sundvõõrandamise seaduse § 2 annab sundvõõrandamise mõiste. Nimetatud paragrahvi lõike 1 kohaselt on kinnisasjade sundvõõrandamine kinnisasja võõrandamine omaniku nõusolekuta üldistes huvides õiglase ja kohese hüvitamise eest. Käesoleval juhul on menetlus alanud kaebuse esitaja enda avalduse alusel. Kuni 01.08.2008 kehtinud Looduskaitseseaduse paragrahvid 19 ja 20 andsid maaomanikele võimaluse taotleda riigilt sellise kinnisasja vahetamist või väljaostmist, mille sihtotstarbeline kasutamine tulenevalt looduskaitselistest kitsendustest on oluliselt piiratud Seega nägi looduskaitseseadus kinnisasja sihtotstarbelist kasutamist oluliselt piirava kaitsekorra puhul ette kinnisasja vahetamismenetluse ja kinnisasja omandamismenetluse. Sätestatud menetluste vahe seisnes peamiselt hüvitamise viisis: vahetusmenetluses antakse isikule asendusmaa, omandamismenetluses aga raha. Looduskaitseseadus andis kinnisasja kasutamise olulisel piiramisel isikule valida hüvitisena asendusmaa või raha. Kaebuse esitaja on avaldanud soovi oma kinnisasjast loobuda hüvitisena asendusmaa vastu. Vastavalt

§ 91

lg-le 10 viiakse kinnisasja vahetamise menetlused lõpuni

§ 20

kohaselt kinnisasja omandamise menetlusena.

§ 20

lg 1 kehtib alates 01.08.2008 järgmises redaktsioonis: „Kaitstavat looduse üksikobjekti sisaldava või kogu ulatuses kaitsealal, hoiualal või püsielupaigas asuva kinnisasja, mille sihtotstarbelist kasutamist ala kaitsekord oluliselt piirab, omandab riik kokkuleppel kinnisasja omanikuga kinnisasja väärtusele vastava tasu eest.“ Seega ei toimu ka omandamismenetluses kinnistu võõrandamine omaniku nõusolekuta vaid kokkuleppel kinnisasja omanikuga. 34. Kaebuse esitaja leiab, et kinnisasja võõrandamisega ei ole tagatud see, et kaebuse esitaja saab peale võõrandamist omandada sama raha eest sarnase kinnisasja.

§ 20

lg 21 kohaselt määratakse kinnisasja väärtus, välja arvatud metsaga kinnisasja väärtus, tehingute võrdlemise meetodil. Lõike 22 kohaselt määratakse metsaga kinnisasja väärtus maatüki ja sellel kasvava metsa väärtuste summana. Seega arvestatakse kinnisasja väärtuse määramisel teisi analoogsete 11 kinnisasjadega läbiviidavaid tehinguid ning tagatud on väärtuse kompenseerimine hetke turusituatsiooni arvestades. Seetõttu ei ole tõenäoline, et turusituatsioonile vastav summa ei võimaldaks omandada võõrandatuga samaväärset kinnisasja. 35. Eeltoodust tulenevalt tuleb A. K.le kuuluva kinnisasja vahetamise avaldus riigile kuuluva kinnisasja vastu lahendada kehtiva õiguse alusel

§ 20

kohaselt kinnisasja omandamise menetluses ja kohus ei saa kohustada keskkonnaministrit otsust vastu võtma Lahemaa rahvuspargi piiranguvööndi territooriumile jääva A. K.le kuuluva Lobi-Kõrtsi kinnisasja vahetamise menetluses. Seega jääb A. K. kaebus rahuldamata. Aili Maasik Kohtunik 12