Obsah (20)

§ 217§ 116§ 221§ 188§ 189§ 115§ 220§ 118§ 107§ 114§ 223§ 101§ 100§ 218§ 208§ 117§ 14§ 29§ 8§ 2

2-08-29727 KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL ÄRAKIRI Kohus Harju Maakohus, Tartu mnt kohtumaja Kohtukoosseis kohtunik Indrek Parrest Otsuse tegemise aeg ja koht 10. juuli 2009.a, Tallinn Tsiviilasja nu

) § 223 lg 1 ja § 116 lg 1 ja lg 2 p 3 alusel. Müügilepingu lepinguesemeks oli ehitises asuv korter. Ehitusseaduse (EhS) § 12 lg-te 1 ja 2 järgi on ehitise dokumentideks ehitusprojekt ja ehitusluba. EhS § 19 lg 1 p 1 sätestab, et ehitise püstitamiseks ja laiendamiseks koostatava ehitusprojekti aluseks on kehtestatud detailplaneering. Käesoleval juhul on tegemist lepingueseme juurde kuuluvate dokumentide lepingutingimustele mittevastavusega

§ 217

lg 1 mõttes, kuna lepinguese asub ehitises, mille ehitusprojekt ja ehitusluba ning maa sihtotstarve ei vasta kehtivale detailplaneeringule. Rae Vallavalitsuse 7. juuni 2005.a korraldusega nr 692 kehtestati Peetri küla Kuldala kinnistu detailplaneering, millega kavandati Peetri küla planeeritavale maa-alale 28 uut krunti, sh XXXärimaa krunt. Nimetatud detailplaneering oli kehtiv müügilepingu sõlmimise hetkel ja on hageja väitel kehtiv seniajani. Samuti on eeltoodud asjaolude kohaselt tegemist asja lepingutingimustele mittevastavusega

§ 217

lg 2 p 4 mõttes, kuna lepinguese asub ehitises, mille ehitusdokumentatsiooni seaduslikkuse suhtes on maavanem enne müügilepingu sõlmimist 2 algatanud riikliku järelevalvemenetluse, mille käigus võib maavanem esitada halduskohtule nõude kohaliku omavalitsuse korralduste tühistamiseks. Maavanem nimetatud nõude ka esitas. Hageja hinnangul ei mõjuta seejuures

§ 217

lg 2 p 4 kohaldamist asjaolu, et nimetatud protesti läbivaatamise halduskohtumenetlus on lõpetatud (seoses maavanema loobumisega protestist). Hageja leiab eeltoodu põhjal, et müüja on müügilepingut oluliselt rikkunud. Müüja ei ole lepingueseme ostjat (s.t hagejat) teavitanud asjaolust, et XXXehitusprojekt ja ehitusluba ning maa sihtotstarve ei vastanud müügilepingu sõlmimise hetkel kehtivale detailplaneeringule, samuti ei ole hagejat teavitanud sellest, et Harju Maavanema poolt on halduskohtule esitatud nõue XXXehitisega seotud dokumentatsiooni tühistamiseks. Nimetatud informatsiooni esitamise kohustus tulenes hageja hinnangul võlaõigusseaduse (

) § 14 lg-test 1 ja 2. Hageja hinnangul rikkus kostja lepingueseme müüja eelnimetatud kohustusi kas tahtlikult või raske hooletuse tõttu, mis annab hagejale õiguse lepingust taganeda

§ 116lg 2 p 3 järgi.

Kostja käitumine viitab tegutsemisele vähemalt raske hooletuse vormis (

104 lg 4). Hageja leiab, et kostjal ei ole võimalik lepingueseme dokumentides esinenud puudusi ka kõrvaldada. Rae Vallavalitsuse 7. juuni 2005.a korraldusega nr 692 kehtestatud Peetri küla Kuldala kinnistu detailplaneering näeb ette XXXärimaa krundi, aga lepinguesemeks pidi olema elamumaa. Samuti ei tõusetu hageja hinnangul küsimust sellest, kas ostja on lepingutingimustele mittevastavusest teavitanud müüjat õigeaegselt.

§ 221

lg 1 p 2 sätestab, et kui müüja teadis või pidi teadma asja lepingutingimustele mittevastavusest või sellega seotud asjaoludest ja ei avaldanud seda ostjale, võib ostja lepingutingimustele mittevastavusele tugineda sõltumata sellest, et ta asja üle ei vaadanud või selle lepingutingimustele mittevastavusest õigeaegselt ei teatanud. Kuivõrd müügilepingust taganemine on toimunud kehtivalt, tuleb võlaõiguslik müügileping lugeda

§ 188lg 2 järgi lõppenuks.

Taganemisega muutub müügilepingujärgne võlasuhe tagasitäitmise võlasuhteks vastavalt

§ 189lg-le 1.

Seega saab hageja müügilepingust taganemise kehtivuse korral nõuda müüjalt ettemaksuna tasutud müügihinna osa, s.o 175 000 krooni, tagastamist

§ 189lg 1 alusel.

3. Lisaks nõuab hageja tuginedes

§ 115

lg-le 1 kostjalt kahju hüvitamist, mis on tekkinud hagejal seoses kostja lepingujärgsete kohustuste olulise rikkumisega ja selle tagajärjel hageja müügilepingust taganemisega. Hageja kulud koosnevad lepingueseme sisustamisega ja müügilepingu sõlmimisega kaasnenud kulutustest ning ostu finantseerimisega kaasnenud kulutustest kogusummas 39 022,50 krooni, milliseid hageja poleks pidanud kandma, kui müügilepingut ei oleks sõlmitud. Lepingust taganemisega muutusid nimetatud kulutused hageja jaoks kasutuks. KOSTJA VASTUVÄITED HAGILE Kostja vaidleb hagile vastu ning palub jätta selle rahuldamata.

1. Kostja leiab esiteks, et hageja oli taganemisavalduse esitamise hetkeks minetanud õiguse taganemise kui õiguskaitsevahendi rakendamiseks. Taganemisõiguse oli hageja kostja arvates minetanud eeskätt seetõttu, et hageja ei saanud enam tugineda müüdud asja võimalikele puudustele (ning sellest tulenevalt rakendada ka õiguskaitsevahendeid). Hageja esitas kostjale teate asja lepingutingimustele väidetavast mittevastavusest
2. veebruaril 2008.a. Kostja hinnangul on oluline, et hageja oli Harju maavanema poolsest XXXehitise püstitamisel aluseks olnud ehitusloa ja projekteerimistingimuste vaidlustamisest (ehk siis väidetavast puudusest) teadlik hiljemalt
3. detsembril 2007.a. Nimetatud kuupäeval osales hageja kostja poolt korraldatud koosolekul, kus teavitati kõiki XXXkorteriomandi omandamiseks müügilepingud sõlminud isikuid Tallinna Halduskohtu
4. detsembri 2007.a otsusest ja edasisest tegevuskavast. 3 Vaatamata sellele soovis hageja jätkata müügilepingu täitmist, sh käis ta
5. detsembril 2007.a korterit, üle vaatamas ja leppis seejuures kokku, millised
6. detsembril 2007.a avastatud pisipuudused ja milliseks tähtajaks müüja poolt kõrvaldatakse. Kostja on seisukohal, et kuivõrd hageja sai võimaliku puuduse aluseks olevatest asjaoludest teada hiljemalt
7. detsembril 2007.a, kuid teavitas kostjat, et peab neid puudusteks alles
8. veebruaril 2008.a (s.t peaaegu 2 kuud hiljem), siis on hageja esitanud vastavasisulise teate mõistlikku tähtaega rikkudes ning on

§ 220lg-test 1 ja 3 lähtuvalt kaotanud õiguse väidetavale mittevastavusele tugineda.

Isegi juhul kui lähtuda (ebaõigest) eeldusest, et hageja poolt 13. veebruaril 2008.a kostjale esitatud teade asja mittevastavuse kohta on esitatud mõistliku tähtaja jooksul arvates puudusest teadasaamisest, siis ka sellisel juhul puudus hagejal õigus taganemisõigust kui õiguskaitsevahendit realiseerida. Hageja oli sellise õiguse

§ 118p-de 1 ja 2 alusel kaotanud.

Hageja poolt

1. veebruari 2008.a. kirjaga kostjale antud kohustuse täiendava täitmise tähtaeg möödus
2. märtsil 2008.a. Hageja esitas müüjale aga taganemisavalduse esmakordselt alles
3. mail 2008.a, s.t määratud täiendavast täitmistähtajast üle kahe kuu hiljem ning viis kuud hiljem väidetavast puudusest teadasaamisest. Seega ei saa kostja arvates vaidlust olla selles, et hageja ei esitanud taganemisavaldust mõistliku tähtaja jooksul ei pärast väidetavast olulisest lepingurikkumisest teadasaamist ega kostjale rikkumiste kõrvaldamiseks antud täiendava tähtaja möödumist. Seetõttu ei olnud SS ka õigustatud enam müügilepingust ka taganema. Samuti alustas kostja väidetava rikkumiste heastamist ja hageja ei ole sellele mõistliku aja jooksul vastu vaielnud. Kostja on teinud kõik endast oleneva, et väidetavad puudused saaksid võimalikult elimineeritud. Ülalmainitud
4. detsembril 2008.a toimunud koosolekul lubas kostja tekkinud probleemid omal kulu lahendada (esialgu siis läbi kohtumenetluse, lootes, et kohus jätab maavanema poolt esitatud protesti rahuldamata ja Rae Vallavalitsuse poolt antud haldusaktid jõusse). Kostja ka osales vastavas kohtumenetluses kolmanda isikuna. Kuivõrd hageja ei teatanud kostjale järgnevalt mõistliku aja jooksul, et ta heastamisega ei nõustu, järeldas kostja tuginedes

§ 107lg-le 2, et hageja on heastamisettepaneku vastu võtnud.

Heastamisettepanekuga nõustumust kinnitas kostjale üheselt ka fakt, et veel

1. detsembril 2007.a käis hageja müügilepingu esemeks olevat korteriomandit üle vaatamas ning nõudis kostjalt ülevaatuse käigus avastatud pisipuuduste kõrvaldamist, milles hagejaga ka kokku lepiti. Samuti kohtus hageja
2. aprillil 2008.a kostjaga ning hageja viibis ka
3. mail 2008.a toimunud nõupidamistel, kus kostja selgitas hagejale muu hulgas seda, et on asunud lisaks kohtuvaidluse jätkamisele lahendama probleemi läbi uue detailplaneeringu kehtestamise. Kuni heastamisettepanekute tegemiseni ja heastamiseks vajalike toimingute sooritamise alguseni polnud hageja müügilepingust taganenud.

§ 107

lg 3 mõtte kohaselt ei ole kahjustatud lepingupoolel õigust heastamise teate saamisest kuni heastamise lõpetamiseni või selle ebaõnnestumiseni kasutada õiguskaitsevahendina lepingust taganemist. Kostja leiab, et hageja pidi olema heastamise ettepanekut vastu võttes mõistlikkust arvestades teadlik, et uue detailplaneeringu kehtestamine ning seeläbi maavanema ja kohaliku omavalitsuse vahelise vaidluse lahendamine on küllaltki aeganõudev. Müügilepingust taganemise ajaks (23.05.2008.a) ei olnud kostja heastamist lõpetanud, samuti ei saanud lugeda heastamist ebaõnnestunuks (kostja jätkas heastamiseks vajalikke toiminguid). Kostja osundab täiendavalt tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 138 lg-le 2, mis keelab õiguste teostamise eesmärgiga tekitada kahju teisele isikule. Kostja leiab, et ka nimetatud sättest tulenevalt oli hageja poolt asjaolusid arvestades müügilepingust taganemine lubamatu. Igasugused takistused korteriomandi omandamiseks ja sihtotstarbeliseks kasutamiseks puudusid (väljastatud oli ka kasutusluba). Teiseks leiab kostja, et hagejal puudus ka sisuline alus müügilepingust taganemiseks. Müügilepingust taganemise aluseid hageja jaoks reguleerivad ammendavalt müügilepingu 4 punkt 8.2 ja selle alapunktid 8.2.1-8.2.

1. Käesoleval juhul aga viidatud lepingupunktides nimetatud aluseid ei esinenud. Ka hageja ise ei viita oma taganemisavalduses selgelt ühelegi nimetatud alustest. Kostja ei nõustu hageja poolt hagiavalduses toodud põhjendusega, et kuivõrd hoonel puudub ehitusluba ja maa sihtotstarve on ärimaa, siis ei saa lugeda ehitist valminuks ja rikutud on müügilepingu punkti 8.2.3 sätteid. Kostja leiab, et hilisem vaidlus maa sihtotstarbe muutumise üle ei muuda ega saagi muuta faktilist asjaolu, et XXXehitis oli nõuetekohaselt valmis ehitatud ja kasutatav juba alates
2. detsembrist 2007.a. Samuti näeb müügilepingu punkt 9.3 sõnaselgelt ette, et pool ei kanna vastutust lepingu rikkumise eest muuhulgas juhul, kui see on põhjustatud jõustunud riigi või kohaliku omavalituse üld- või üksikaktidest, ametkondlikust ettekirjutusest, isiku tegevusest või tegevusetusest, kelle eest pool ei vastuta. Kostja hinnangul on see lepingupunkt rakendatav ka hageja väidetud lepingurikkumise osas. Kostjal oli õiguspärane ootus, et Rae Vallavalitsuse haldusaktid olid põhjendatud ja õiged. Kostja leiab, et hagejal puudus taganemisavalduse esitamiseks ka mistahes seadusest või lepingust tulenev muu alus. Nimelt on

§ 116

lg 1 kohaselt lepingupoolel õigus lepingust taganeda, kui teine lepingupool on lepingust tulenevat kohustust oluliselt rikkunud. Sama paragrahvi teises lõikes sisaldub näitlik loetelu olulistest lepingurikkumistest. Hageja poolt määrati 13. veebruaril 2008.a kostjale väidetavate puuduste kõrvaldamiseks täiendav tähtaeg kuni 15. märtsini 2008.a.

§ 114

lg 1 sätestab, et kui võlgnik rikub kohustust, võib võlausaldaja anda võlgnikule kohustuse täitmiseks täiendava mõistliku tähtaja. Kui võlausaldaja on täitmiseks täiendavalt andnud ebamõistliku tähtaja, pikeneb see mõistliku täiendava tähtajani. Arvestades hageja poolt kostjale etteheidetava puuduse iseloomu ja pooleliolevat õigusvaidlust halduskohtus, tuli lugeda hageja poolt kostjale puuduste kõrvaldamiseks määratud tähtaeg selgelt ebamõistlikuks ja vastav tähtaeg pikenes seaduse ehk

§ 114lg 1 alusel täiendava mõistliku tähtajani.

OÜ K leiab, et vastav tähtaeg pikenes esiteks kuni halduskohtumenetluse lõpuni ja selle tulemust arvestades (ehk kui selgus, et probleemi lahendamiseks on vajalik kehtestada uus detailplaneering) edasi kuni vastava detailplaneeringu kehtestamiseni kohaliku omavalitsuse poolt. Kostja ei ole rikkunud ka ühtegi müügilepingu punkti 2.1 alapunktides antud kinnitust ning kõik antud kinnitused olid tõesed. Nimelt ei olnud ei müügilepingu sõlmimise hetkel ega ole ka praegu müügilepingu esemeks oleva korteriomandi suhtes vaidlusi ning vastav korteriomand ei ole koormatud kolmandate isikute õigustega. Lisaks olid kuni Tallinna Ringkonnakohtu

1. aprilli 2008.a otsuse jõustumiseni (millega jäeti jõusse Tallinna Halduskohtu 07.12.2007.a otsus)
2. juunil 2008.a jõus ka Rae Vallavalitsuse
3. jaanuari 2006.a. korraldus nr 128,
4. septembri 2006.a. korraldus nr XXX ja
5. septembri 2006.a korraldus nr.
6. Seega polnud ehitisel ega korteriomandil viidatud puudusi. Samuti oli juba enne kohtuvaidluse lõppemist ehk seisuga
7. juuni 2008.a algatatud, koostatud ja kohaliku omavalitsuse poolt ka vastu võetud uus XXXdetailplaneering. Riigikohtu
8. septembri 2008.a otsusega haldusasjas nr 3-3-2-1-08 on Tallinna Ringkonnakohtu
9. aprilli 2008.a otsus P.O teistmisavalduse alusel tühistatud ning saadetud asi ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks. Asja uue läbivaatamise käigus on Harju maavanem protestist loobunud, millega seoses on menetlus haldusasjas
10. märtsi 2009.a Tallinna Ringkonnakohtu määrusega lõpetatud. Määrusega on ühtlasi tühistatud ka Tallinna Halduskohtu
11. detsembri 2007.a otsus.
12. Hageja poolt esitatud kahjunõue on lisaks ülaltoodud vastuväidetele alusetu ja tõendamata, m.h ei ole hageja tõendanud, et väidetavad kulutused on osutunud kasutuks. Samuti ei saa hageja (lubatavaks) eesmärgiks olla alusetu rikastumine kostja arvel (s.t jätta enda kasutusse tehnika ja nõuda ning saada ühtlasi endale ka selle ostmiseks kulutatud summad). Lisaks ei pea lepingupool hüvitama teisele poolele kahju, mida ta ei näinud rikkumiste võimaliku tagajärjena ette ega pidanud ette nägema lepingu sõlmimise ajal (

§ XXXlg 3). 5 Kuivõrd hagejal puudus ülalmainitud põhjustel õigus kasutada õiguskaitsevahendina lepingust taganemist, siis on ainetu ka hageja nõue müügilepingu järgse ettemaksu summas 175 000 krooni tagastamiseks (kuivõrd leping on endiselt täitmiseks kohustuslik) ning taganemisega seonduvalt võlaõigusliku lepingu sõlmimise tasu (5 024,40 kr) ja taganemisavalduse tõestamise eest makstud notaritasu hüvitamiseks (1 259,10 kr). MENETLUSE KÄIK

2. juuni 2009.a määrusega otsustas kohus lahendada asja poolte nõusolekul kirjalikus menetluses seda kohtuistungil arutamata vastavalt TsMS § 403 lg-le
3. Kohus kohustas määruses menetlusosalisi esitama kõik asja lahendamise seisukohalt tähtsust omavad dokumendid ja avaldused kohtule 20 päeva jooksul määruse kättetoimetamisest ning teatas, et kohtuostus tsiviilasjas tehakse avalikult teatavaks 20 päeva pärast dokumentide ja taotluste esitamise tähtpäeva möödumist.
4. juuni 2009.a kohtumääruse saab lugeda kostja esindajale kättetoimetatuks
5. juunil 2009.a ja hagejale
6. juunil 2009.a.
8. juunil 2009.a on hageja edastanud kohtule täiendavad seisukohad. Muid avaldusi ega dokumente kohtule pärast
9. juunit 2009.a esitatud ei ole.
11. juuli 2009.a määrusega on kohus kooskõlas TsMS § 452 lg-tega 4 ja 5 otsuse avaliku teatavakstegemise aega muutnud ning saatnud poolte esindajatele samal päeval e-posti teel sellekohase teate. KOHTUOTSUSE PÕHJENDUSED
12. Kohus leiab, et hagi tuleb jätta rahuldamata.
13. Pooltel puudub vaidlus tsiviilasja lahendamise seisukohalt oluliste faktiliste asjaolude üle, v.a kahjunõude aluseks olevate kulutuste tegemise tõendatus. Pooltel on õiguslik vaidlus esmalt selle üle, kas kostja on
14. augustil 2007.a sõlmitud müügilepingust tulenevaid kohustusi rikkunud. Juhul kui kostja on lepingut rikkunud, on pooltel erimeelsus ka selles, kas hagejal oli õigus lepingust taganeda ning kas ta on teinud seda õiguslikult kehtivalt. Juhul kui kostja on müügilepingut rikkunud ning hageja müügilepingust kehtivalt taganenud, tuleb otsustada hagejal väidetavalt tekkinud kahju tõendatuse ning kahjunõude põhjendatuse üle.
15. Lähtudes ülaltoodust, peab kohus vajalikuks analüüsida kõigepealt küsimust kostja võimalikust lepingurikkumisest. Vaidlustamata asjaolude kohaselt on hageja
16. märtsil 2008.a koostatud avaldusega taganenud
17. augustil 2007.a poolte vahel sõlmitud müügilepingust. Taganemise põhjusena on välja toodud asjaolu, et lepingu ese ei vasta nimetatud lepingus kokkulepitule seoses puuduliku dokumentatsiooniga (ehitise projekteerimistingimused, ehitusluba ja sihtotstarve ei vasta kehtivale detailplaneeringule) ning kostja poolt müügilepingu punktis 2.1 antud kinnitused ei vasta tegelikkusele (vt toimik, lk 43-44). Kostjale esitas hageja nimetatud taganemisavalduse
18. mail 2008.a. 12.

§ 188

lg 1 kohaselt toimub lepingust taganemine vastava avalduse tegemisega teisele lepingupoolele. Sama paragrahvi teisest lõikest tuleneb, et kui lepingupool võib vastavalt seadusele või lepingule lepingust taganeda, vabastab lepingust taganemine mõlemad lepingupooled nende lepinguliste kohustuste täitmisest. Seega omab lepingupoole taganemisavaldus õiguslikke tagajärgi üksnes juhul, kui on täidetud lepingust taganemise materiaalsed eeldused. Hageja käsitluse kohaselt oli tal õigus lepingust taganeda

§ 223lg 1 ja § 116 lg 1 ja lg 2 p 3 alusel.

13. Kohus märgib, et mistahes võlaõigusliku õiguskaitsevahendi rakendamise eelduseks on

§ 101

lg-st 1 tulenevalt kohustuse rikkumine, s.t võlasuhtest tuleneva kohustuse täitmata jätmine või mittenõuetekohane täitmine, sealhulgas täitmisega viivitamine (

§ 100

). 6 Käesoleval juhul on tegemist olukorraga, kus lepingueelsete kohustuste väidetav rikkumine on selgunud alles pärast lepingu sõlmimist. Seetõttu tuleb pooltevahelist suhet kohtute senise praktika põhjal vaadelda ühtse lepingulise suhtena, mille sisuks on lisaks lepingust tekkinud kohustustele ka kohustused, mis on tekkinud juba enne lepingu sõlmimist (vt nt: Riigikohtu 19. novembri 2007.a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-111-07 (p 14)). Seega saab vaidlusküsimus poolte esitatud asjaoludest lähtudes seisneda eelkõige selles, kas müügilepingu ese (müüdud asi) vastab lepingutingimustele, mitte niivõrd lepingueelsest võlasuhtest tulenevate kohustuste võimalikus rikkumises.

§ 218

lg 4 järgi vabaneb müüja vastutusest asja lepingutingimustele mittevastavuse eest, kui ostja lepingu sõlmimisel asja lepingutingimustele mittevastavust teadis või pidi teadma. 14. Hageja poolt taganemisavalduses välja toodud asjaoludest lähtuvalt võiksid asjas kohaldamisele kuuluda

§ 217

lg 2 p-d 3 ja 4, mille kohaselt ei vasta asi muu hulgas lepingutingimustele, kui asja kasutamist takistavad õigusakti sätted, mida müüja lepingu sõlmimisel teadis või pidi teadma; või kui kolmandal isikul on asja suhtes nõue või muu õigus, mida ta võib esitada. Eelnimetatud õigusaktide all tuleb mõista nii üld- kui üksikakte.

§ 217lg 2 p 4 kohaseks õiguseks võib põhimõtteliselt pidada ka avaliku võimu kandja poolt Eh

S § 40 lg-le 2 tuginedes esitatud nõuet õigusliku aluseta püstitatud ehitise lammutamiseks. Samas ei ole taoliste puuduste esinemine tõendamist leidnud. Müügilepingu sõlmimise ajal

1. augustil 2007.a oli kostjal olemas kehtiv ehitusluba XXXmaaüksusele korterelamu püstitamiseks ning XXXaadressil asuva katastriüksuse sihtotstarbeks oli kohaliku omavalitusese poolt määratud elamumaa. Hageja poolt nimetatud Rae Vallavalitsuse korraldused nr 127, nr XXX ja nr 1296 olid kehtivad. Ülalnimetatud õigusaktid on kehtivad ka käesoleval hetkel. Lisaks on asja materjalidest nähtuvalt Rae Vallavolikogu kehtestanud
2. märtsi 2009.a otsusega ka uue detailplaneeringu, millega on Harju maavanema poolt vaidlustatud kohaliku omavalitsuse üksikaktid (s.t loetletud korraldused) vähemalt maavanema enda hinnangul viidud seadusega vastavusse (vt toimik, lk 140). Samuti on oluline asjaolu, et XXXmaaüksusel asuvale korterelamule on juba
3. detsembril 2007.a väljastatud ka kasutusluba (vt toimik, lk 83). EhS § 32 lg 1 kohaselt on ehitise kasutusluba kohaliku omavalitsuse nõusolek, et valminud ehitis või selle osa vastab ehitisele ettenähtud nõuetele ja seda võib kasutada vastavalt kavandatud kasutamise otstarbele. EhS § 32 lg-st 11 tulenevalt antakse kasutusloaga nõusolek, et valminud ehitis või selle osa vastab ehitusloa või kirjaliku nõusoleku taotlemisel esitatud ehitusprojektile. Ehitisele väljastatud kasutusluba on olemuslikult tähtajatu ning selle kehtivus ei sõltu iseenesest loa andmise aluseks olnud faktiliste või õiguslike asjaolude muutumisest. Kohtule teadaolevalt ei ole korterelamule väljastatud kasutusluba senini tühistatud ning selle kehtivust või õiguspärasust pole ka keegi vaidlustanud.
4. Seega ei esine müüdud esemel kohtu hinnangul hageja poolt väidetud puudusi. Tegelikkusele vastab ka müügilepingu punkti 2.1 alapunktis 2.1.2 müüja poolt antud kinnitus, et kinnistule püstitatakse kinnitatud projekti kohane korterelamu kehtiva ehitusloa alusel. Vähemalt esitatud tõendite põhjal puuduvad kostjal mistahes õiguslikud või faktilised takistused müügilepingu punktidest
5. ja
6. tulenevate kohustuste kohaseks täitmiseks, s.t korteriomandi valduse üleandmiseks ning korteriomandi omandi ülemineku võimalikuks tegemiseks (

§ 208lg 1).

16. Isegi kui väidetavad puudused müüdud asjal eksisteerisid (s.t elamu oleks püstitatud õigusvastaselt), puudus hagejal õigus taganemisavalduse tegemise ajal lepingust taganeda. Tulenevalt

§ 116

lg-st 1 võib pool lepingust taganeda üksnes olulise lepingurikkumise korral.

§ 116

lg 2 p 5 kohaselt on olulise lepingurikkumisega tegemist ka juhul, kui teine lepingupool ei täida oma ükskõik millist kohustust

§-s 114 nimetatud täitmiseks antud täiendava tähtaja jooksul või teatab, et ta selle tähtaja jooksul kohustust ei täida.

§ 223

lg 7 1 kohaselt loetakse müüjat müügilepingut oluliselt rikkunuks ka siis, kui asja parandamine või asendamine ei ole võimalik või ebaõnnestub või kui müüja keeldub õigustamatult asja parandamast või asendamast või ei tee seda mõistliku aja jooksul pärast talle lepingutingimustele mittevastavusest teatamist. Taolisel juhul ei pea ostja

§ 223

lg-st 3 tulenevalt määrama müüjale tema kohustuse täitmiseks

§-s 114 nimetatud täiendavat tähtaega ning võib muu hulgas lepingust taganeda. Kohtu hinnangul ei saaks kostja väidetavat lepingurikkumist kõiki asjaolusid arvestades (vt ka otsuse p 14) pidada oluliseks lepingurikkumiseks

§ 223

lg 1 tähenduses ning müügilepingust taganemine täiendava täitmise tähtaja andmiseta võimalik ei olnud. Ka hageja on ilmselt algselt olnud samal seisukohal, kuna andis oma

1. veebruari 2008.a kirjaga kostjale täiendava tähtaja väidetavalt rikutud kohustuste täitmiseks (vt toimik, lk 88-90). Samas on hageja andnud puuduste kõrvaldamiseks kostjale tähtaja üksnes kuni
2. märtsini 2008.a. Arvestades väidetavate puuduste iseloomu (õigusliku aluseta püstitaud ehitise seadustamise vajadus), tuleb hageja poolt antud tähtaega pidada ebamõistlikult lühikeseks.

§ 114

lg 1 kolmandast lausest tuleneb, et kui võlausaldaja on täitmiseks täiendavalt andnud ebamõistliku tähtaja, pikeneb see mõistliku täiendava tähtajani. Arvestades uue detailplaneeringu kehtestamiseks vajaliku planeerimismenetluse eeldatavat kestvust, saaks mõistlikuks pidada vähemalt 1-aastast täiendavat tähtaega. Lähtudes

§ 114

lg-s 4 sätestatust, ei või võlausaldaja enne täitmiseks antud täiendava tähtaja möödumist kasutada lepingust taganemise õiguskaitsevahendit, v.a juhul, kui võlgnik tähtaja jooksul teatab, et ta kohustust ei täida. Taganemisavalduse esitamise hetkeks 23. mail 2008.a täiendav (mõistlik) täitmise tähtaeg kindlasti möödunud ei olnud. Kostja oli vaidlustamata asjaolude kohaselt ka hagejale teatanud soovist võimalik lepingurikkumine heastada (

§ 107lg 2).

Puudub alus väita, et heastamine oleks taganemisavalduse esitamise hetkeks olnud nurjunud.

1. mail 2008.a oli Rae Vallavalistus algatanud kostja
2. mai 2008.a taotluse alusel XXXkinnistu detailplaneeringu ja kinnitanud planeeringu lähteülesanded (vt toimik, lk 84-86). Seega ei oleks hageja olnud
3. mail 2008.a õigustaud müügilepingust taganema isegi juhul, kui kostjat saaks lugeda müügilepingut rikkunuks.
4. Seonduvalt hageja
5. veebruari 2008.a kirjaga tuleb lisaks märkida, et vastavalt müügilepingu punktidele 6.2 ja 7.1 pidi asjaõiguslepingu sõlmimine ja korteriomandi valduse üleandmine toimuma
6. märtsil 2008.a, kuid mitte hiljem kui
7. aprillil 2008.a. Seega ei olnud kostja müügilepingu (kui võlaõigusliku lepingu) järgsed kohustused enne
8. märtsi 2008.a sissenõutavaks muutunud. Enne kohustuse sissenõutavaks muutumist võiks pool lepingust

§ 117

lg 1 kohaselt taganeda üksnes juhul, kui on ilmne, et teine lepingupool paneb toime olulise lepingurikkumise, eelkõige, kui ta teatab, et ei kavatse lepingut täita. Käesoleval juhul selliseid asjaolusid tuvastatud ei ole.

1. Kohus ei jaga hageja arusaama, et kostja oleks pidanud teda müügilepingu sõlmimisel teavitama Harju maavanema poolt Rae Vallavalitsuse korralduste nr XXXja nr XXX suhtes algatatud järelevalvemenetlusest ning ettepanekust nimetatud üksikaktide seadusega vastavusse viimiseks. Kuivõrd asjaõiguslepingu sõlmimine pidi müügilepingu järgi toimuma alles 2008.a märtsis-aprillis, võis kostja kohtu hinnangul põhjendatult oodata, et kõnealused korraldused on antud välja õiguspäraselt ning jäävad kehtima. Nimetatud ootused on osutunud ka õigustatuks, kuna ehitisele on
2. detsembril 2007.a väljastatud kasutusluba, mis on senini kehtiv.
3. Iseenesest õige on hageja seisukoht osas, et kostja oleks pidanud teda müügilepingu ettevalmistamise käigus teavitama Harju maavanema poolt algatatud kohtumenetlusest Rae Vallavalitsuse korralduste nr 127, nr XXX ja nr 1296 tühistamiseks ehk siis Tallinna Halduskohtu menetluses olnud haldusasjast nr 3-07-
4. Kohtute infosüsteemist nähtuvalt oli nimetatud kohtumenetlus alanud
5. juulil 2007.a. Nimetatud asjaolust teavitamise kohustus 8 tulenes käesoleval juhul eeskätt

§ 14

lg-st 2, kuivõrd taolisest faktist informeerimise suhetes võis teisel lepingupoolel (s.t hagejal) olla oluline äratuntav huvi. Poolte ühine tegelik tahe punktis 2.1.1 sisalduva kinnituse osas vaidluste puudumise kohta on ebaselge. Lepingupunkti kontekstist lähtuvalt võib mõistlikult eeldada (

§ 29

lg 4), et pooled on silmas pidanud eraõigussuhtest tulenevaid kohtuvaidlusi, eeskätt vaidlusi müüdava asja omandi- või kasutusõiguse üle. Taolisi vaidlusi kohtule teadaolevalt müüdud korteriomandi suhtes ei eksisteeri. Alanud halduskohtumenetlusest teavitamata jätmine ei muuda müüdud asja käesoleval juhul veel lepingutingimustele mittevastavaks ega võimalda esitada nõudeid

§ 217lg 2 p 1, § 218 ja § 221 lg 1 p 2 alusel.

Alanud kohtuvaidlus iseenesest ei takistanuks hagejal õiguslikult korteriomandi valdamist, kasutamist ega käsutamist.

§ 14

lg-test 1 ja 2 tulenevate hoolsus- ja kaitsekohustuste rikkumisest tingituna saaks hageja eeskätt esitada kostja vastu kahju hüvitamise nõudeid

§ 101lg 1 p 3 ja § 115 lg 1 alusel.

Hüvitamisele võinuks kuuluda eeskätt kahju, mis hagejal tulnuks kanda seoses kohtuvaidluse ülevõtmise vajadusega või seoses hageja kaasamisega kohtuvaidlusesse. Samuti võinuks kuuluda kostja poolt kahjuna hüvitamisele hageja tulu teenimise võimaluse äralangemine, kui hagejal olnuks reaalne võimalus ostetud korter kallima hinnaga kolmandale isikule edasi võõrandada, kuid kavandatud tehing jäänuks kohtuvaidluse tõttu ära. Taolistele asjaoludele hageja aga käesoleval juhul tuginenud ei ole. Kohtuvaidlusest teavitamata jätmine võinuks põhimõtteliselt anda aluse müügilepingu vaidlustamiseks eksimuse tõttu vastavalt TsÜS § 92 lg 1 ja lg 3 p-le 1 või p-le 3 alusel, eeldades, et eksimus oli oluline TsÜS § 92 lg 2 mõttes. 20. Kuivõrd müüdud asjal ei esine hageja poolt väidetud puudusi ning müügilepingust taganemine ei ole toimunud õiguslikult kehtivalt, ei saa olla hagejal tekkinud ka kahju hagis väidetud (asjatute) kulutuste näol. Vähemalt ei ole kostja nende eest õiguslikult vastutav. 9. augustil 2007.a sõlmitud müügileping on jätkuvalt pooltele siduv, s.t lepingut tuleb täita (

§ 8lg 2).

Seetõttu ei pea kohus vajalikuks käsitleda siinkohal poolte väiteid tehtud kulutuste suuruse ja vajalikkuse kohta ning jätab otsuses hindamata hageja esitatud sellekohased tõendid (vt toimik, lk 45-59, ja lk 151-157).

1. Lähtudes eeltoodust, jätab kohus hagi rahuldamata.
2. Seonduvalt poolte väidetega märgib kohus täiendavalt järgmist. Hageja on asunud seisukohale, et kostjal ei olnud võimalik teavitamise kohustusi tagantjärgi täita ning vastavaid rikkumisi heastada, mistõttu oli ka täiendava täitmise tähtaja andmine tegelikult ebavajalik. Iseenesest on õige, et

§ 14

lg-test 1 ja 2 tulenevate kohustuste rikkumist ei ole võimalik tagantjärgi heastada. See ei ole võimalik, kuna nende kohustuste näol ei ole tegemist soorituskohustustega, vaid hoolsus- ja kaitsekohustustega (

§ 2lg 2).

Kohus peab seetõttu vajalikuks siinkohal veelkord märkida, et pooltevahelist suhet tuleb käesoleval juhul vaadelda ühtse lepingulise suhtena ning hageja viited lepingueelsetele läbirääkimistele ei oma esmast tähtsust. Poolte õigused ja kohustused on tekkinud sõlmitud müügilepingu alusel ning analüüsida tuleb müügilepingu kohase või mittekohase täitmise küsimust. Hageja on ka ise korduvalt viidanud vastavale Riigikohtu praktikale, kuid teinud sellest ilmselt ebaõiged õiguslikud järeldused. Hageja on müügilepingu rikkumiseks pidanud ka asjaolu, et XXXehitis ei vastanud detailplaneeringule. Kohtu hinnangul ei saa väidetavat mittevastavust pidada asja iseseisvaks puuduseks. Ehitis peaks vastama ikkagi eelkõige kehtivale ehitusloale ja olema valmis ehitatud vastavalt kinnitatud projektile. Planeeringuid, sh detailplaneeringuid, koostatakse maakasutuse ja ehitustegevuse üldiseks kavandamiseks. Planeerimisseaduse § 9 lg 9 1 kohaselt koostatakse detailplaneering valla või linna territooriumi osa kohta ning see on maakasutuse ja lähiaastate ehitustegevuse aluseks. Kostja on oma vastuväidetes leidnud, et hageja ei ole teavitanud müüjat mõistliku tähtaja jooksul väidetavatest puudustest ning on kaotanud

§ 220lg-te 1 ja 3 alusel õiguse võimalikule mittevastavusele tugineda.

Kohtu hinnangul hageja mainitud mõistliku aja kriteeriumi iseenesest rikkunud ei ole. Kostja poolt toodud paralleel tarbijalemüügiga (

§ 220lg 1 teine lause) ei ole otseselt asjakohane.

Kuigi tarbija peaks olema ostjana tavapärasest õiguslikult paremini kaitstud, on kinnisasjaga seonduvate mittevastavuste avastamine siiski vallasasjadega võrreldes keerulisem ning ilmselt ka aeganõudvam. Kuivõrd

§ 220

lg 3 kohtu hinnangul kohaldamisele ei kuuluks, ei oma tähtsust ka küsimus

§ 221lg 1 p 2 rakendamisest.

Kostja väited taganemisõiguse kaotamise kohta (

§ 118p-d 1 ja 2) on sisuliselt vasturääkivad kostja vastuväitega, et hageja poolt 13.

veebruari 2008.a kirjaga antud tähtaeg oli ebamõistlikult lühike. Kohus ei soostu samuti kostja väitega, et müügilepingust taganemise aluseid hageja kui ostja jaoks reguleerivad ammendavalt müügilepingu punkti 8.2 alapunktid 8.1.2-8.1.

1. Kõnesolevas lepingupunktis on pooled sisuliselt fikseerinud kokkuleppeliselt juhtumid, millal müüjat saab pidada lepingut oluliselt rikkunuks. See ei võta hagejalt õigust vastavate materiaalsete eelduste esinemise korral seaduses sätestatud alustel müügilepingust taganeda. Nõustuda võib kostja väidetega, et hageja on käitunud oma müügilepingust tulenevate eeldatavate õiguste realiseerimisel vastuoluliselt, kuid nimetatu ei oma kohtu hinnangul vaidluse lahendamise seisukohalt määravat tähtsust.
2. TsMS § 173 lg 1 kohaselt esitab asja menetlenud kohus menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses. Vastavalt TsMS § 173 lg-s 4 sätestatule näeb kohus menetluskulude jaotuses ette, millised menetluskulud keegi menetlusosalistest peab kandma, välja arvatud kulude rahalise suuruse. Vajaduse korral määrab kohus kindlaks menetluskulude proportsionaalse jaotuse menetlusosaliste vahel. TsMS § 162 lg 1 kohaselt kannab hagimenetluse kulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kuna kohus hagi ei rahulda, jätab kohus menetluskulud alusel hageja kanda. Menetlusosaline võib nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude jaotuse alusel 30 päeva jooksul alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest (TsMS § 174 lg 1). Hüvitatava summa kindlakstegemise avaldus esitatakse asja menetlenud esimese astme kohtule. Avaldusele lisatakse menetluskulude nimekiri, milles on detailselt näidatud kulude koosseis. Avalduses tuleb kinnitada, et kõik kulud on kantud seoses kohtumenetlusega (TsMS § 174 lg 3). Indrek Parrest /allkiri/ kohtunik ÄRAKIRI ÕIGE KOHTUNIK 10