KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Tallinna Halduskohus Kohtunik Marion Vakker Otsuse tegemise aeg ja koht 30. jaanuar 2009, Tallinn Haldusasja number 3-08-603 Haldusasi M.-P.V.`i kaebus Tallinna

§ 6lg 3 ja lg 3 tähenduses, mille juurde maad ostueesõigusega erastada.

1. Tallinna Linnavalitsuse 24.10.2007 korraldusele nr 1822-k esitas kaebaja vaide, mis jäeti Tallinna Linnavalitsuse 20.02.2008 korraldusega nr 272-k rahuldamata.
2. 22.11.2007 esitas M.P.V. Tallinna Linnaplaneerimise Ametile taotluse projekteerimistingimuste väljastamiseks. Taotluse kohaselt soovis kaebaja projekteerimistingimusi PlanS § 9 lg 10 p 2 alusel üksikelamu püstitamiseks aadressile Kopliranna tn
3. Taotluses on märgitud, et taotlus on esitatud põlenud ja lammutatud hoone taastamiseks ja uue püstitamiseks.
4. Vastuseks kaebaja taotlusele teatas Linnaplaneerimise Amet 21.12.2007 kirjas nr 2-2/4128, et taotluse rahuldamine ei ole otstarbekas, sest Kopliranna tn 11 krundile määratakse ehitusõigus Tallinna Linnavalitsuse 29.06.2007 korraldusega nr 1322-k vastu võetud Sirbi, Kopliranna, Vasara tänava ja mere vahelise ala detailplaneeringu kehtestamisega.
5. 14.01.2008 esitas M.P.V. Tallinna Linnavalitsusele vaide nõudega 22.11.2007 Tallinna Linnaplaneerimise Ametile esitatud taotluse alusel projekteerimistingimuste väljastamiseks.
6. Tallinna Linnavalitsuse 27.02.2008 korraldusega nr 328-k jäeti vaie rahuldamata. KAEBUSE ESITAJA SEISUKOHT
7. Kaebaja leiab, et Tallinna Linnavalitsuse tegevus Kopliranna tn 11 maa ostueesõigusega erastamisest ja projekteerimistingimuste väljastamisest keeldumisel on olnud õigusvastane. Kaebaja põhjendab oma seisukohta järgmiselt: 1) avalduse esitamise ajal 10.06.1999 olid Kopliranna tn 11 ehitised olemas. Seega esines ka õiguslik alus maa erastamiseks. Sirbi, Kopliranna, Vasara tänava ja mere vahelise ala detailplaneering algatati juba 11.04.2001 (korraldus nr 1354-k), kuid vastav haldusmenetlus venis ebamõistlikult pikale. Kui haldusmenetlus oleks lõpule viidud mõistliku aja jooksul ja vastavasisuline haldusakt oleks vastu võetud enne ehitiste hävimist, siis oleks kaebajal tekkinud õigus maa ostueesõigusega erastamiseks; 2) õige ei ole väide, et põlengute tagajärjel muutusid Kopliranna tn 11 ehitised kasutamiskõlbmatuteks. Neid oleks olnud võimalik taastada. Kaebaja leidis, et nimetatud ehitised rikuvad visuaalset vaadet, ning otsustas need lähtuvalt Põhja-Tallinna Valitsuse linnamajanduse osakonna 19.09.2002 märgukirjast ning 10.10.2002 ettekirjutusest nr 634 kõrvaldada. Seejuures ei selgitanud haldusorgan kaebajale, et ehitisi on võimalik ka taastada. Sellega rikkus haldusorgan HMS §-s 36 sätestatud selgitamiskohustust. Maa erastamisest keeldumine kaebajale on vastuolus hea halduse tavaga, kuna teda koheldakse sel juhul rangemalt kui isikut, kes oma põlenud ehitiste eest poleks hoolt kandnud; 3)

§ 6

lg 3 sätestab, et hoone või rajatis nimetatud seaduse tähenduses on maapinnaga püsivalt ühendatud ehitis ehitusseaduse tähenduses, samuti lõpetamata ehitis ja ehitise püstitamiseks seaduslikus korras välja antud ehitusluba. Kaebaja esitas kohalikule omavalitsusele taotluse projekteerimistingimuste väljastamiseks, et taastada ehitised endisel kujul. Tulenevalt heast haldustavast puudus kohalikul omavalitsusel õigus keelduda projekteerimistingimuste väljastamisest, kuivõrd Kopliranna tn 11 ehitised hävisid haldusmenetluse ajal kaebajast mitteolenevatel põhjustel ja kaebaja käitus heauskselt nimetatud maad korrastades; 4) linnavalitsus on jätnud täielikult tähelepanuta kaebaja poolt erinevatel aegadel esitatud taotlused krundi piiride määramiseks. Samuti on kaebaja teinud erinevaid taotlusi seoses projekteerimistingimuste väljastamisega ning detailplaneeringu menetlusega. Seega on ta peale ehitiste omandamist vallasasjana ja maa erastamise avalduse esitamist korduvalt väljendanud oma tahet krunt erastada. Kaebaja leiab, et haldusorgan on teostanud oma diskretsiooni 2 mitteeesmärgipäraselt, esitades sisuliselt üksnes ühe kaalutluse (ehitise puudumine), kuid jättes kõik teised asjakohased kaalutlused ilma sisulise põhjenduseta tähelepanuta. Sellega on rikutud kaalutlusõigust; 5) lagunenud ja kasutusest väljalangenud ehitistega toimimiseks annab juhised

§ 6lg 31.

Otsus selliste ehitiste kordategemiseks tähtaja andmise või kõrvaldamise kohta tuleb langetada kohalikul omavalitsusel, kusjuures arvesse tuleb võtta nii ehitiste seisundit kui ka nende lagunemise ja kasutusest väljalangemise aega ja asjaolusid. Antud juhul ei ole kohalik omavalitsus üldse hinnanudki asjaolusid, mis põhjusel kaebaja ehitised kasutusest välja langesid. Sellisel viisil maa ostueesõigusega erastamisest keeldumine kujutab endast kaebaja vara sundvõõrandamist ilma asjakohase ja kõiki asjaolusid arvesse võtva menetluse läbiviimiseta. Arusaamatu on haldusorgani väide, et Kopliranna tn 11 ehitiste kordategemine

mõttes ei olnud reaalselt võimalik. Eelpoolosundatud sätte kohaselt võib anda tähtaja ehitise kordategemiseks ka kasutusest väljalangenud ehitise puhul. Haldusorgan on aga seadust tõlgendanud selliselt, et tähtaja kordategemiseks võib anda üksnes lagunenud ehitise puhul, mis on veel mingil määral säilinud; 6) kaebaja on kuni käesoleva ajani tasunud Kopliranna tn 11 eest maamaksu, mis samuti tõendab, et ta on käitunud nimetatud maatüki suhtes heaperemehelikult, on kasutanud seda sihtotstarbeliselt ning pole näidanud üles tegevusetust ega hoolimatust. Linnavalitsus pole nimetatud asjaolu vaidlustatud korralduse nr 1822-k vastuvõtmisel arvestanud. Samas on kohalik omavalitsus kogu menetluse aja vältel edastanud maksuametile asjakohaseid andmeid, mille alusel on kaebajat maksustatud; 7) haldusorgan on menetluse ajal toiminud vastuoluliselt. 11.12.2002 korraldusega nr 3023-k ei nõustunud linnavalitsus Kopliranna tn 11 maa riigi omandisse jätmisega, motiveerides seda korralduse punktis 1.

1. asjaoluga, et osale taotletavast alast jääb ostueesõigusega erastatav krunt põlenud elamuga aadressil Kopliranna tn 11; 8) 26.01.2003 Tallinna Säästva Arengu ja Planeerimise Ameti (SAPA) kirjaga teatati kaebajale, et Tallinna Linnavalitsuse 11.04.2001 korraldusega nr 1354-k on algatatud Sirbi, Kopliranna, Vasara tänava ja mere vahelise ala detailplaneering, mille koosseisu on kaasatud ka Kopliranna tn 11 maaüksus. Sellest tulenevalt pidas haldusorgan otstarbekaks määrata Kopliranna 11 krundi suuruse ja piirid koostatava detailplaneeringuga. Peale kirja saamist pöördus kaebaja 18.02.2003 detailplaneeringut koostava arhitekti poole omapoolsete ettepanekute ja soovidega, sh palvega määrata Kopliranna tn 11 krundi suuruseks vähemalt 1171,62 m
2. Samuti väljendas kaebaja soovi ehitada krundile korruselamu, mille eskiisprojekti lisas oma kirjale; 9) 2.04.2003 saatis Tallinna Maa-amet kaebajale kirja nr 5-9/03/1340, milles palus pöörduda SAPA poole ehitise taastamiseks projekteerimise lähteülesande taotlemiseks. Seejärel sooviski kaebaja esitada SAPA-le projekteerimistingimuste taotluse, kuid suuliselt keelduti selle vastuvõtmisest põhjendusega, et projekteerimistingimuste väljastamiseks puudub alus, kuna koostamisel on detailplaneering ning ehitusõigus määratakse sellega. 7.10.2003 pöördus kaebaja uuesti SAPA ülesandel detailplaneeringut koostava Eesti Projekti arhitekti poole seoses Kopliranna tn 11 krundile elamumaa sihtotstarbe määramise ning kahe ja poole korruselise paarismaja ehitamise võimalusega. 6.11.2003 vastati kaebajale Eesti Projektist, et tema ettepanek on arvesse võetud. Kaebaja jäi usaldama haldusorganit, et ehitusõigus kehtestatakse detailplaneeringuga, mille menetlus aga temast olenemata põhjustel venis; 10) peale detailplaneeringu vastuvõtmist keeldus Tallinna Linnavalitsus 24.10.2007 korraldusega nr 1822-k Kopliranna tn 11 maa ostueesõigusega erastamisest põhjendusel, et maatükil puuduvad ehitised. Samas puudus kaebajal enne detailplaneeringu vastuvõtmist võimalus ehitustegevuseks nimetatud ehitiste taastamiseks, kuna talle ei väljastatud projekteerimistingimusi ega ehitusluba. Korralduses nr 1822-k on kaebajale ette heidetud aga just seda, et ta ei ole 7 aasta jooksul taotlenud ehitusluba. Kaebaja, hinnates haldusorganite poolt väljendatud erinevaid 3 seiskohti, leiab, et enne detailplaneeringu kehtestamist poleks talle ehitusluba ka selle taotlemise korral väljastatud.
3. Eeltoodu alusel leiab kaebaja, et Tallinna Linnavalitsuse 24.10.2007 korraldus nr 1822-k on õigusvastane ja see tuleb tühistada, kuna korraldus rajaneb vääral kaalutlusel. Korralduse põhiargumendiks on mittetõene asjaolu, et kaebaja on olnud tegevusetu ja hoolimatu 7 aasta jooksul ehitise taastamisel. Samuti ei vasta tõele väide, et kaebaja ei ole maad sihtotstarbeliselt kasutanud. Kaebaja on teinud aktiivseid toiminguid, saamaks õiguslikku alust ehitustegevuseks Kopliranna tn 11 asuval maatükil, kuid haldusorgani tegevuse vastuolulisuse, selgitamiskohustuse rikkumise ja detailplaneeringu menetluse ebamõistliku venitamise tõttu ei ole kaebajal õnnestunud ehitisi nimetatud krundil taastada.
4. Kaebaja leiab samuti, et projekteerimistingimuste väljastamisest keelduti õigusvastaselt, kuna vastustaja on keeldumise alusena viidanud Tallinna Linnavalitsuse 24.10.2007 korraldusele nr 1822-k, mis on kaebaja hinnangul õigusvastane, ning Tallinna Linnavalitsuse 29.06.2007 korraldusega nr 1322-k vastu võetud detailplaneeringule, millele on kaebaja esitanud oma vastuväited. Kaebaja palub tühistada Tallinna Linnavalitsuse 24.10.2007 korraldus nr 1822-k ja Tallinna Linnavalitsuse 21.12.2007 kiri nr 2-2/4128, millega keelduti projekteerimistingimuste väljastamisest, ning kohustada Tallinna Linnavalitsust nimetatud küsimust uuesti läbi vaatama. VASTUSTAJA SEISUKOHT Vastustaja kaebusega ei nõustu ja vaidleb sellele vastu.
5. Kaebaja esitatud maa ostueesõigusega erastamise avalduse menetlemisel toimis Tallinna Linnavalitsus hea haldustava kohaselt kooskõlas HMS §-s 5 sätestatuga eesmärgipäraselt ja efektiivselt, samuti võimalikut lihtsalt ja kiirelt, vältides üleliigseid kulutusi ja ebameeldivusi, menetlustoimingud viidi läbi viivituseta, kuid mitte hiljem, kui seadusandluses on sätestatud. Uurimispõhimõttest juhindudes viis Tallinna Maa-amet 15.11.2006 ja 5.09.2007 läbi paikvaatlused ja tuvastas, et Kopliranna tn 11 aadressil puuduvad ehitised, mille kordategemiseks anda tähtaega ja määrata teenindamiseks vajalikku maad, mida oleks võimalik peale ehitiste korda tegemist ostueesõigusega erastada.
6. Tallinna Tuletõrje-ja Päästeameti järelevalveteenistuse 23.11.2000 õiendi nr 1031 kohaselt toimusid põlengud Kopliranna tn 11 ehitistes 28.06.2000 ja 6.07.2000, mille tõttu muutusid nimetatud aadressil paiknenud ehitised kasutamiskõlbmatuks. Põlengu tagajärjel säilis korsten, osa piirdeaeda ja mõnede hoonete seinad. Otsuse tegemise ajaks olid põlenud ehitiste varemed likvideeritud, territooriumil paiknesid üksikud raudkivid, kivihunnik ja mõned betoonist väikeplokid, väike osa lagunenud puitaeda ja väike aedik. Kaebaja ei eita, et ta lammutas ja kõrvaldas põlenud varemed ilma vastava ametliku loata. Eksitav on kaebuses toodud väide, et varemed kõrvaldati vastavalt Põhja-Tallinna Valitsuse linnamajanduse osakonna 10.10.2002 ettekirjutusele. Viidatud ettekirjutuses kohustatakse kaebajat korrastama krundi piirded ja niitma muru, mitte aga ehitisi lammutama, mis väidetavalt olevat olnud siis veel kasutuskõlblikud.
7. Kaebaja tellis 1.06.1999 Kopliranna tn 11 katastriüksuse mõõdistamise maamõõdufirmalt OÜ HARRIVAL. Maa ostueesõigusega erastamise eeltoimingute käigus täpsustati korduvalt krundi võimalikku suurust ja piiride asukohta. Esialgne piiriettepanek koostati 4.01.2000, kusjuures moodustatava katastriüksuse plaanilt on näha, et maaüksusel paiknevad elamu ja kaks kõrvalhoonet. 17.10.2005 on OÜ HARRIVAL koostanud uue Kopliranna tn 11 krundi 4 piiride ettepaneku ja krundi plaanilt ehitisi ei nähtu. Ehitiste puudumise tõttu ei menetlenud haldusorgan Kopliranna tn 11 katastriüksuse moodustamist edasi.
8. AÕSRS § 13 lg 3 sätestab, et ehitise omanikul on õigus saada maa omanikuks maareformi seaduses sätestatud alustel ja korras.

§ 22lg 1 tähenduses toimub maa ostueesõigusega erastamine ehitise juurde. Eh

S § 2 lg 1 sätestab, et ehitis on aluspinnasega kohtkindlalt ühendatud ja inimtegevuse tulemusena ehitatud terviklik asi. EhS § 2 lg 2 annab hoone legaaldefinitsiooni: hoone on katuse, siseruumi ja välispiiretega ehitis. Seega tulenevalt

§ 6lõikest 3 ja Eh

S § 2 lõikest 2 on ehitis

tähenduses maapinnaga püsivalt ehk aluspinnasega kohtkindlalt ühendatud, katuse, siseruumi ja välispiiretega hoone kui terviklik asi, samuti katuse, siseruumi ja välispiiretega lõpetamata hoone ning ka ehitise püstitamiseks seaduslikus korras väljaantud ehitusluba. 17.

§ 6

lg 31 kohaselt ei käsitata ehitisena ajutisi hooneid või rajatisi ning lagunenud ja kasutusest väljalangenud ümbrust või maastikupilti tunduvalt kahjustavaid ehitisi. Seega aadressil Kopliranna tn 11 ei paikne ehitisi

tähenduses. Tallinna Maa-ameti poolt kontrolliti 20.09.2007 Riikliku ehitisregistri andmeid aadressil Kopliranna tn 11 kuuluvate ehitiste osas ja vaatamata asjaolule, et registri andmete kohaselt on M.-P.V. endiselt vaidlusaluste ehitiste omanik, st ehitised on registrist kustutamata, ei saa ainult ehitisregistri tõendi alusel maad erastada. Ehitisregistri andmetel on Vabariigi Valitsuse 17.12.2002 määrusega nr 405 kehtestatud “Riikliku ehitisregistri” asutamise ja pidamise põhimääruse § 24 kohaselt vaid informatiivne ja statistiline tähendus. Nimetatud register ei ole avalikku usaldust omav register ning registri kannetel ei ole õiguslikku tähendust. Kuivõrd

§ 6

lõikest 3¹ tulenevalt ei käsitata lagunenud ja kasutusest väljalangenud ümbrust või maastikupilti tunduvalt kahjustavaid ehitisi ehitistena

tähenduses ja kuivõrd EhS § 2 lõike 6 tähenduses on ehitamine nii ehitise püstitamine, laiendamine, rekonstrueerimine, tehnosüsteemide muutmine kui ka lammutamine, siis ei ole ka nimetatud ehitiste kordategemine või kõrvaldamine käsitletavad ei ehitamise ega lammutamisena EhS § 2 lõike 6 tähenduses. Järelikult ei ole kohalikul omavalitsusel alust ega ka vajadust välja anda EhS-s sätestatud ehitusluba lagunenud ehitise kordategemiseks või kõrvaldamiseks, sest selliste ehitiste kordategemine või kõrvaldamine on reguleeritud

§ 6lõikes 3¹ endas sätestatud erinormiga, mida ei dubleerita Eh

Sis sätestatud ehitusloa väljastamisega. Seega, kui kohalik omavalitsus otsustab

§ 6

lõike 3¹ alusel ehitise kordategemise või kõrvaldamise ja määrab nendeks tegevusteks vastava tähtaja, siis sisaldab vastavasisuline otsustus vastavalt kas ehitise omaniku õigust ja kohustust ehitis korrastada või siis kohustust ehitis kõrvaldada. 18.

§ 6

lõikes 3¹ sätestatu on diskretsiooninormiks kohalikule omavalitsusele, mitte aga ehitise omanikule, mis tähendab, et olenevalt asjaoludest peab kohalik omavalitsus tegema valiku ja vastu võtma otsustuse, kas nõuda ehitise omanikult määratud tähtpäevaks ehitise korrastamist või selle kõrvaldamist. Seadusega kohalikule omavalitsusele antud diskretsiooniõigust ei saa kohalik omavalitsus delegeerida ehitise omanikule, samuti ei saa ehitise omanik selles olukorras iseseisvalt otsustada, kas ta teeb ehitise korda või kõrvaldab selle. Ehitise kordategemiseks tähtpäeva määramine on seega kohaliku omavalitsuse õigus, mitte kohustus. Kaalutlusõiguse kohaldamisel on kohaliku omavalitsuse ülesandeks välja selgitada ehitise tegelik seisukord, ehitise omaniku huvi ja ka tema võimalused ehitise kordategemiseks jms ning seejärel otsustada, kas lasta ehitise omanikul ehitis korrastada või see hoopis kõrvaldada. 19. Vastustaja on seisukohal, et kohalik omavalitsus saab ja võib määrata tähtpäeva ainult selliste ehitiste kordategemiseks, mille kordategemine on

mõttes ka reaalselt võimalik. Käesoleval juhul oli tegemist ehitistega, mis muutusid kasutamiskõlbmatuteks juba 7 aastat tagasi, mitte aga ehitistega, mida oli, on või oleks võimalik sihtotstarbeliselt kasutada. Kuna EhS-s ei ole ette nähtud erisätteid, mis kuuluksid kohaldamisele maareformi läbiviimisel, siis tuleb maareformi läbiviimisel lähtuda

-st kui eriseadusest ning EhS-i kohaldatakse 5 maareformi osas üksnes

-s sätestatud ulatuses, so peamiselt ehitise mõiste sisustamisel. „Ehitise kordategemine” on määratlemata õigusmõiste, mida peavad, konkreetset olukorda arvestades, sisustama kohalikud omavalitsused. Sellise tegevuse eelduseks on, et ehitis oleks sellises seisundis, mis võimaldaks seda ehitist veel korda teha.

§ 6

lõike 3¹ mõttes tähendab ehitise kordategemine eeskätt seda, et lagunenud ja kasutusest väljalangenud ümbrust või maastikupilti tunduvalt kahjustav hoone viiakse selle kordategemise käigus sellisesse seisukorda, mis võimaldaks hoonet käsitleda ehitisena

§ 6lõike 3 tähenduses.

Hoone taastamiseks väljaantud ehitusluba ei anna maa ostueesõigusega erastamise õigust, sest vastavalt

§ 6

lg-le 3 saab ehitisena

tähenduses käsitada vaid ehitise püstitamiseks seaduslikus korras väljaantud ehitusluba. 20. Lagunenud ja kasutusest väljalangenud, ümbrust või maastikupilti tunduvalt kahjustatavate ehitiste kordategemise alternatiivina sätestab

§ 6lõige 3¹ kohalikule omavalitsusele õiguse nõuda selliste ehitiste kõrvaldamist.

Kui kohalik omavalitsus teeb otsuse ja määrab tähtpäeva ehitise kõrvaldamiseks, siis ehitise teenindamiseks vajalikku maad ei määrata ja järelikult on välistatud ka maa ostueesõigusega erastamine. Kuna vaidlusalusel maaüksusel puuduvad ehitised täielikult, siis puudub kohalikul omavalitsusel vajadus antud küsimuse otsustamiseks.

1. Vastustaja leiab, et ostueesõiguse mõte on tagada ehitise omanikule võimalus omandada maad ehitise juurde, mida ta ka kasutab. Sisuliselt uue hoone ehitamine ei ole kooskõlas maareformi seaduse sätte ja mõttega. Seega ei saa ehitiseks maareformi seaduse tähenduses lugeda objekti, mis on näiteks tulekahjus täielikult hävinenud. Kui pole ehitist, puudub ka alus ehitise kordategemise tähtaja määramiseks.
2. Alusetu on kaebaja väide, et erastamismenetlus on haldusorgani tegevusetuse tõttu viibinud ebamõistlikult kaua ja just see on põhjuseks, et ehitised ei ole käesoleva hetkeni säilinud. Kopliranna tn 11 asuvate ehitiste juurde maa ostueesõigusega erastamise avaldus esitati Tallinna Linnavalitsusele 18.06.
3. Ehitised muutusid kasutamiskõlbamatuteks 2000 aasta suvel toimunud tulekahjude tagajärjel. Maa ostueesõigusega erastamine viiakse läbi vastavalt Vabariigi Valitsuse 6.11.1996 määrusega nr 267 kinnitatud “Maa ostueesõigusega erastamise korrale” ja vastav menetlus algab maa ostueesõigusega erastamise avalduse esitamisega kohalikule omavalitsusele, kes on kohustatud läbi viima erastamise eeltomingud ja koguma vajalikud dokumendid. Antud juhtumi puhul hävisid ehitised enne, kui kohalik omavalitsus jõudis koguda maa ostueesõigusega erastamise otsustamiseks vajalikud dokumendid. Maareformi käigus on üldreeglina võimalik maad ostueesõigusega erastada vaid erastaja omandis oleva ehitise juurde. Tähtsust ei oma asjaolu, kas erastamise avalduse esitamise ajal oli vaidlusalune ehitis olemas või mitte. Tulenevalt

§ 6lg-st 31 peab ehitis reaalselt eksisteerima erastamise menetluse lõpuni.

Juhul, kui maa ostueesõigusega erastamise eeltoimingute teostamise käigus selgub, et maa ostueesõigusega erastamise avalduse esitanud isikul ei ole õigust maad ostueesõigusega erastada, lõpetab kohalik omavalitsus oma korraldusega maa ostueesõigusega erastamise menetluse.

1. Kopliranna tn 11 ehitiste taastamine ilma ehitamiseta ei ole EhS mõistes võimalik. Kaebaja väidab paljasõnaliselt, et ta on pöördunud korduvalt Tallinna Linnavalitsuse poole taotlusega, et talle väljastataks projekteerimistingimused elamu püstitamiseks, eesmärgiga taotleda ehitusluba vaidlusalusel maatükil olnud elamu taastamiseks. Tegelikult esitas kaebaja vastava taotluse 22.11.2007, seega alles peale vaidlustatud korralduse kättesaamist. Projekteerimistingimuste väljastamisest keelduti viitega vaidlusalust ala hõlmava detailplaneeringu menetlemisele, millega määrataks ka Kopliranna tn 11 krundi ehitusõigus. Kaebaja leiab, et haldusorgan on käitunud vastuoluliselt, kui keeldus projekteerimistingimusi väljastamast ja kinnitas kaebajale, et krundi ehitusõigus määratakse detailplaneeringuga ning hiljem keeldus maa erastamisest, sest maatükil puuduvad ehitised. Vastustaja nimetatud seisukohaga ei nõustu ja enda käitumises vastuolulisust ei näe. Projekteerimistingimuste 6 väljastamise ja maa ostueesõigusega erastamise puhul on tegemist erinevate menetlustega, mida reguleerivad erinevad seadused. Kaebaja on teadlik Tallinna linna poolt Sirbi, Kopliranna, Vasara tänava ja mere vahelise ala detailplaneeringu menetlemisest ja on sellele esitanud ka oma vastuväited. Olukorras, kus vaidlusaluse krundi osas on linn detailplaneeringu vastuvõtmise ja edasise menetlemisega oma seisukoha väljendanud, ei ole mõistlik väljastada eraldi projekteerimistingimusi, eriti arvestades, et krundil puuduvad ehitised ja taotluse esitajale on keeldutud maa erastamisest. On ilmne, et vaatamata kaebaja nõudele kohustada Tallinna Linnavalitsust uuesti läbi vaatama tema projekteerimistingimuste taotlust, on kaebuse tegelik eesmärk vaidlusaluse krundi ostueesõigusega erastamine. Vastustaja on seisukohal, et Tallinna Linnaplaneerimise Ameti 21.12.2007 kaebajale saadetud kiri nr 2-2/4128 „Kopliranna tn 11 projekteerimistingimuste väljastamisest keeldumine“, on kooskõlas kehtiva õigusega ja ei riku kaebaja õigusi. Eeltoodust järeldub, et maa ostueesõigusega erastamisest ja projekteerimistingimuste väljastamisest keeldumine on kooskõlas maareformi seaduse ja teiste asjaomaste õigusaktidega, samuti ei ole avalduste lahendamisel rikutud menetluskorda ning menetlus on toimunud kooskõlas seaduste ning hea haldustavaga. KOHTU PÕHJENDUSED I Kohus, uurinud kohtule esitatud tõendeid, leiab, et kaebus tuleb jätta rahuldamata. Kohus põhjendab oma seisukohta järgmiselt: Tallinna Linnavalitsuse 24.10.2007 korralduse nr 1822-k õiguspärasus
2. Korraldusega nr 1822-k otsustati mitte määrata Kopliranna tn 11 ehitiste teenindamiseks vajalikku maad ostueesõigusega erastamiseks, kuna puuduvad ehitised

§6lg 3 tähenduses.

Korralduse õiguslikuks aluseks on

§6lg 3 ja lg 31, §20 lg 1, §21 lg 1, §22 lg 1 ja §222, Eh

S §2 lg 1, lg 2 ja §29, AÕSRS §13 lg 3 ja Vabariigi Valitsuse 6.11.1996 määrus nr

2. Käesolevas asjas puudub vaidlus selles, et M.P.V. omandas Kopliranna tn 11 ehitised (ühekorruselise kolmetoalise elamu kasuliku pinnaga 59,3 m2, elamispinnaga 39,9 m2, pesuköögi, kuuri, käimla, värava ja piirdeaia) notar S.Ormani 12.04.1999 tõestatud ostumüügilepingu alusel. Maakasutuse õiguslik alus vastavalt Tallinna linna Kalinini Rajooni RSN TK 16.06.1965 otsusele nr 171 on 1171,62 m
3. 20.09.2007 seisuga olid ülalnimetatud ehitised ja rajatised registreeritud riiklikus ehitisregistris. Vaidlus puudub ka selles, et M.P.V. esitas 18.06.1999 Tallinna Linnavalitsusele avalduse Kopliranna tn 11 maa ostueesõigusega erastamiseks (tl 27,28). Samuti puudub vaidlus selles, et Kopliranna tn 11 ehitistes toimusid 28.juunil ja 6.juulil 2000 põlengud.
4. 19.09.2002 saatis Põhja-Tallinna Valitsus M.P.V.le kirja nr 5-11-9/02/5625, millega juhtis V. kui Kopliranna tn 11 maakasutaja tähelepanu Tallinna Linnavolikogu 1.06.2000 määrusega nr 17 kinnitatud heakorra eeskirja p 5.2 kohustuslikule täitmisele. Kirjas märgiti, et kinnistu (territooriumi, krundi, maaüksuse) omanik on kohustatud hoidma korras kinnistu piirdeaia, õigeaegselt niitma muru ja rohu, hoidma kinnistu korras ja rakendama meetmeid selle reostamise ja risustamise vältimiseks. V. kohustati koheselt asuma maakasutaja kohustuste täitmisele (tl 32). 7 10.10.2002 koostas Põhja-Tallinna Valitsus ettekirjutuse nr 634, milles märkis, et V. eirab ülalnimetatud määrust nr 17 ja et heakorra eeskirja p-de 16.4 ja 16.5 täitmine on kohustuslik. Heakorra eeskirja p 16.4 kohustab kinnistu omanikku agrotehniliselt õigeaegselt niitma muru ja rohu, pügama heki ning korraldama puuokste kärpimist, mis kasvavad väljapoole kinnistu piire. Eeskirja p 16.5 kohustab kinnistu omanikku hoidma korras oma kinnistu ja rakendama meetmeid talle kuuluva kinnistu reostamise ja risustamise vältimiseks. V. kohustati ülalnimetatud puudused kõrvaldama 21.oktoobriks 2002 (tl 33,34). Kaebaja leides, et Kopliranna tn 11 asuvad põlenud ehitised rikuvad visuaalset vaadet, otsustas need kõrvaldada. Vaidlustatud korraldusest nähtub, et Tallinna Maa-amet viis 15.11.2006 ja 5.09.2007 läbi paikvaatlused ja kinnitust leidis asjaolu, et Kopliranna tn 11 puuduvad ehitised, et põlenud ehitiste varemed on likvideeritud, territooriumil paiknevad üksikud raudkivid, kivihunnik, mõned betoonist väikeplokid, lagunenud puitaed ja aedik (tl 139-142). Kohut eksitav on kaebaja väide, et ehitiste kõrvaldamise kohustus tulenes Põhja-Tallinna Valitsuse ülalnimetatud kirjast ja ettekirjutusest. Viidatud kirjas ja ettekirjutuses ei kohustata kaebajat ehitisi lammutama ja kõrvaldama. Ehitise omaniku kohustused on sätestatud Heakorra eeskirja p-s 17 ja selles punktis märgitud kohustuste täitmisele ei ole Põhja-Tallinna Valitsus kaebajat kohustanud.
5. Korraldusega nr 1822-k jäeti rahuldamata kaebaja Kopliranna tn11 maa ostueesõigusega erastamise avaldus. Avalduse rahuldamata jätmise põhjenduseks on toodud, et maaüksusel puuduvad

§6

lg 3 ja lg 31 tähenduses ehitised, mille juurde maad erastada.

§6

lg 3 kohaselt on hoone või rajatis selle seaduse tähenduses maapinnaga püsivalt ühendatud ehitis ehitusseaduse tähenduses, samuti lõpetamata ehitis ja ehitise püstitamiseks seaduslikus korras väljaantud ehitusluba.

§6

lg 31 kohaselt ei käsitleta ehitisena lagunenud ja kasutusest väljalangenud ümbrust või maastikupilti tunduvalt kahjustavaid ehitisi. Viimati nimetatud ehitised teeb omanik korda või kõrvaldab kohaliku omavalitsuse määratud tähtpäevaks. Tähtaeg ei või olla lühem kui üks aasta. Kui kohalik omavalitsus määrab lagunenud ja kasutusest väljalangenud ehitise omanikule ehitise kordategemiseks tähtpäeva, määratakse ehitisele teenindamiseks vajalik maa, mida ehitise omanikul on õigus erastada pärast ehitise korrastamist. Järelikult ei ole selliste ehitiste juurde maa erastamine võimalik, va juhul, mil ehitise omanik teeb ehitise korda kohaliku omavalitsuse määratud tähtaja jooksul. 28. Kaebaja väidetel peaks linnavalitsus tegema otsuse andmaks ehitiste kordategemiseks tähtaja. Samas ei nähtu kohtule esitatud materjalidest, et kaebaja oleks peale ehitiste põlemist esitanud Tallinna Linnavalitsusele taotluse ehitiste kordategemise tähtaja andmiseks.

§6

lg 31 alusel tuleb kohalikul omavalitsusel kaalutlusõiguse alusel hinnata, kas on otstarbekam lagunenud ehitis taastada ja anda omanikule kordategemiseks tähtaeg või määrata ehitis kõrvaldamisele; selle otsuse langetamisel tuleb arvestada omaniku huvi ehitise kordategemise vastu, reaalseid kordategemise võimalusi, lagunemise ja kasutusest väljalangemise põhjusi ning võimalust jätkata pärast kordategemist ehitise kasutamist ettenähtud otstarbel. Kohus ei nõustu vastustaja väitega nagu ei võiks ehitise kordategemine

§6lg 31 mõttes seisneda ehitamises ehitusseaduse tähenduses ehitusloa alusel.

Seisukoht põhineb ebaõigel arusaamisel nagu oleks

§6

lg 31 ehitamist reguleeriv erisäte, milles viidatud ehitustegevusele ehitusseaduse nõuded ei laiene. Seetõttu ei saa ehitise kordategemist

§6

lg 31 tähenduses piirata katuse parandamisega, avade sulgemisega seintes, seinte parandamisega vms. Ehitise kordategemine

§6lg 31 mõttes võib hõlmata mh ka ehitise rekonstrueerimise Eh

S §2 lg 8 mõttes (ehitise piirdekonstruktsioonide muutmine ning kande- ja jäigastavate konstruktsioonide muutmine ja asendamine). Rekonstrueerimine on samuti ehitamine ja selleks on reeglina vajalik ehitusluba. Kui rekonstrueeritud ehitise näitajad (ehitise mõõtmed, 8 väliskuju ja sihtotstarbe sarnasus) rekonstrueerimiseelsega ei muutu, pole

§6

lg-s 31 ehitise kordategemise mõiste selliselt sisustamine vastuolus maareformi eesmärkidega. Kuna antud juhul kaebaja lammutas (seejuures ilma vastava ehitusloata) ja kõrvaldas Kopliranna tn 11 põlenud ehitised täielikult, siis ei saanud vastustaja vaidlustatud korralduse andmisel diskretsiooni teostada. Kaebaja väited, et ehitisi oleks olnud võimalik taastada, on paljasõnalised. Kohus nõustub vastustajaga selles, et tähtaja lagunenud ehitiste kordategemiseks võib anda üksnes juhul, kui ehitis on kahjustatud kujul säilinud. Sest ainult sel juhul on kohalikul omavalitsusel kaalutlusõiguse alusel võimalus hinnata, kas on otstarbekam lagunenud ehitis taastada ja anda omanikule kordategemiseks tähtaeg või määrata ehitis kõrvaldamisele. 29. Kohtule esitatud materjalidest nähtub üheselt, et kaebaja soovis Kopliranna tn 11 ehitada uue hoone. Nii on kaebaja saatnud 18.02.2003 SAPA-le kirja, milles leiab, et Kopliranna tn 11 krundile võiks ja peaks ehitama korterelamu lisades kirjale juba 12.07.1999.a. Indrek Näkk Arhitektuuribüroo poolt koostatud Kopliranna tn 11 neljakorruselise korterelamu eskiisprojekti. Kaebaja märgib kirjas, et „Korruselamu peaks ehitama sinna juba seepärast, et mereäärne maa ja vaated merele on piiratud ressurss ning üksikelamu ehitamisega nimetatud krundile „röövitaks“ mitmetelt inimestelt võimaluse osa saada millestki kaunist, kordumatust ja unistatust.“ (tl 45-48). Kuna kirja saatmise ajal ei olnud Kopliranna tn 11 maatükil enam ühtki kahjustatud kujul säilinud hoonet, siis soovis ja soovib kaebaja jätkuvalt ehitada sinna uut hoonet. Täiesti uue hoone ehitamise puhul ei ole tegemist

§6lg 31 tähenduses lagunenud ehitise taastamisega (ehitise kordategemisega).

Nimetatud sättest nähtub üheselt, et kohalik omavalitsus võib määrata ehitise omanikule ehitise kordategemiseks tähtaja ainult juhul, kui lagunenud ja kasutusest väljalangenud ehitis reaalselt eksisteerib ja määrata sel juhul ka ehitise teenindamiseks vajaliku maa, mida ehitise omanikul on õigus erastada pärast ehitise korrastamist. Seejuures ei välista lagunenud ehitise kordategemine näiteks ehitise rekonstrueerimist EhS §2 lg 8 mõttes ja mille käigus ei ole välistatud ehitise vundamendini lammutamine ning ehitise kõigi konstruktsioonide asendamine. Määrav

§6

lg 31 kohaldamisel on aga lagunenud ja kasutusest väljalangenud ehitise olemasolu. Kuna vaidlustatud korralduse andmise ajal puudusid Kopliranna tn 11 lagunenud ja kasutusest väljalangenud ehitised, siis ei saanud vastustaja määrata ka nende teenindamiseks vajalikku maad. 30.

§22

lg 1 kohaselt saavad maad ostueesõigusega erastada isikud, kellel on õigus osta maad ehitise omanikuna. Kuna Kopliranna tn 11 puuduvad ehitised

§6lg 3 tähenduses ja kohalik omavalitsus ei ole väljastanud kaebajale Eh

S §22 tulenevat ehitusluba, siis pole vastustajal ka võimalik teostada maa ostueesõigusega erastamisele eelnevaid eeltoiminguid, sh määrata ehitise teenindamiseks vajalikku maad. Tulenevalt

§6

lg 33 ehitise teenindamiseks vajalikuks maaks määratakse ehitisealune ning ehitist ümbritsev vähim tarvilik ja piisav kogus maad. Kuna antud juhul puuduvad Kopliranna tn 11 ehitised, millede teenindamiseks vajalikku maad oleks kaebaja õigustatud nõudma, siis on vastustaja vaidlustatud korralduses õigesti otsustanud jätta ehitiste teenindamiseks vajaliku maa määramata.

1. Kaebaja arutlused seoses Tallinna Linnavalitsuse 29.06.2007 korraldusega nr 1322-k, millega võeti vastu „Sirbi, Kopliranna, Vasara tänava ja mere vahelise ala detailplaneering“ on antud asjas asjakohatud. Kuna maad saab ostueesõigusega erastada ehitise omanik, Kopliranna tn 11 aga puuduvad ehitised, mille omanikuks on kaebaja, siis ei ole kaebajal maa ostueesõigusega erastamise küsimuse lahendamisel mingit puutumust kõnealuse detailplaneeringuga. Kohus märgib veel, et nähtuvalt kaebaja poolt kohtule esitatud Harju 9 Maavalitsuse 3.06.2008 kirjast Tallinna Linnavalitsusele, on Harju maavanem nõustunud linnavalitsuse seisukohaga ja jätnud kehtestamisele minevast planeeringu osast välja maatüki asukohaga Kopliranna tn
2. Antud asjas ei oma maa ostueesõigusega erastamise küsimuse lahendamisel tähtsust ka asjaolu, kas kaebaja on tasunud Kopliranna tn 11 maatüki eest maamaksu või mitte. Maamaksu tasumine ei anna kaebajale iseenesest mingit õiguslikku eelist maa ostueesõigusega erastamisel. Maa ostueesõigusega erastamise aluseks on vaid ehitise reaalne olemasolu, samuti ehitise püstitamiseks seaduslikus korras väljaantud ehitusluba.
3. Kohus jätab tähelepanuta kaebaja etteheited vastustaja väidetavale vastuolulisele käitumisele haldusmenetluses ja seda põhjusel, et kaebaja ei ole vaidlustanud ühtki vastustaja toimingut. Tallinna Linnavalitsuse 21.12.2007 kirja nr 2-2/4128 õiguspärasus
4. Linnavalitsuse 21.12.2007 kirjast nähtub, et kaebaja esitas 22.11.2007 linnaplaneerimise ametile projekteerimistingimuste taotluse PlanS §9 lg 10 p 2 alusel Kopliranna tn 11 üksikelamu püstitamiseks (põlenud ja lammutatud hoone taastamiseks ja uue püstitamiseks). Linnaplaneerimise amet leidis, et kaebaja taotluse rahuldamine ei ole otstarbekas, sest Kopliranna tn 11 krundile määratakse ehitusõigus Sirbi, Kopliranna, Vasara tänava ja mere vahelise ala detailplaneeringu kehtestamisega (tl 64,65). Kaebajale tagastati tema poolt esitatud materjalid. Kaebaja on seisukohal, et projekteerimistingimuste väljastamisest keelduti õigusvastaselt, kuivõrd haldusorgan viitas oma kaalutlusotsuses linnavalitsuse 24.10.2007 korraldusele nr 1822-k, milline on kaebaja hinnangul õigusvastane ning linnavalitsuse 29.06.2007 korraldusega nr 1322-k vastu võetud detailplaneeringule, millele on kaebaja poolt esitatud vastuväited. Kohus märgib siinkohal, et vaidlustatud kirjaga ei keeldutud kaebajale projekteerimistingimuste väljastamisest, vaid leiti, et kaebaja taotluse rahuldamine ei ole otstarbekas. Samuti ei viidata kirjas linnavalitsuse korraldusele nr 1822-k. Projekteerimistingimuste väljastamist ja maa ostueesõigusega erastamist reguleerivad erinevad õigusaktid ja tegemist on erinevate haldusmenetlustega. Projekteerimistingimuste väljastamisega seotud toimingud ei ole seotud maa ostueesõigusega erastamise toimingutega.
5. PlanS §9 lg 10 p 2 sätestab, et kohalik omavalitsus võib lubada, välja arvatud riikliku kaitse alla võetud maa-alal ja miljööväärtuslikul hoonestusalal, ilma detailplaneeringut koostamata olemasoleva hoonestuse vahele jääva ühele krundile üksikelamu ehitusprojekti koostamist ja püstitamist, kui uue üksikelamu projekteerimisel ja ehitamisel järgitakse piirkonna hoonestuslaadi ja planeerimispõhimõtteid ning projekteerimistingimused kooskõlastatakse naaberkinnistute omanikega. Kirjast nähtub, et Tallinna Linnavalitsuse 29.06.2007 korraldusega nr 1322-k võeti vastu „Sirbi, Kopliranna, Vasara tänava ja mere vahelise ala detailplaneering“ ja see planeering hõlmab ka Kopliranna tn 11 krunti. EhS §19 lg 1 sätestab, et ehitise püstitamiseks koostatava ehitusprojekti aluseks on detailplaneeringu kohustusega aladel ja juhtudel kehtestatud detailplaneering ja detailplaneeringu kohustuseta aladel projekteerimistingimused. Kuigi viidatud planeeringut ei olnud kirja koostamise ajaks Tallinna Linnavolikogu otsusega kehtestatud, on vastustaja õigesti viidates EhS §19 lg 1 leidnud, et kaebaja poolt esitatud projekteerimistingimuste taotluse rahuldamine ei ole otstarbekas, sest Kopliranna tn 11 krundile määratakse ehitusõigus ülalnimetatud detailplaneeringuga ja et peale detailplaneeringu kehtestamist puudub vajadus projekteerimistingimuste väljastamiseks. Kaebaja ei märgi kaebuses, milles seisneb vaidlustatud kirja õigusvastasus ja milliseid kaebaja õigusaktidest tulenevaid subjektiivseid õigusi või vabadusi kirjas väljendatud seisukoht rikub. Asjaolu, et kaebaja on esitanud detailplaneeringule vastuväiteid, ei muuda 21.12.2007 kirja iseenesest õigusvastaseks. Kuna 10 nimetatud kirjaga ei tekitata kaebajale mingeid õigusi ega panda ka mingeid kohustusi, siis ei riku see kiri ka kaebaja õigusi. Asjaolul, et Harju maavanema poolt teostatud järelevalve käigus nõustus maavanem kohaliku omavalitsuse seisukohaga kehtestada kõnealune detailplaneering osaliselt, jättes kehtestamisele minevast osast välja Kopliranna tn 11 maatüki, ei ole vaidlustatud 21.12.2007 kirjale õigusliku hinnangu andmisel tähtsust. Kohus annab haldusaktile hinnangu selle tegemise aja seisuga. Maavanema järelevalve tulemused on fikseeritud 3.06.2008 kirjas nr 2.1-13k/6899, s.o. peale 21.12.2007 kirja koostamist. Kohus peab aga siinkohal vajalikuks juhtida kaebaja tähelepanu sellele, et Kopliranna tn 11 maatükk on kõnealusest planeeringust välja jäetud mitte seetõttu, et selle ehitusõiguse määramine planeeringuga oleks olnud ebaõige, vaid seetõttu, et lahendamist ei ole leidnud kaebaja vaidlus Kopliranna tn 11 maa ostueesõigusega erastamise küsimuses. Seetõttu on maavanem leidnud, et otstarbekas on planeeringumenetlusega edasi minna selles osas, kus pole vaidlusi ja et detailplaneering on võimalik ellu viia ka ilma Kopliranna tn 11 maatükki kaasamata (tl 161-164). Kaebaja väide, et kuivõrd detailplaneeringut seoses kooskõlastamata jätmisega antud osas kehtestada ei saa, ei olnud õiguspärane nimetatud motiivil keelduda projekteerimistingimuste väljastamisest, on ebaselge. Kaebaja projekteerimistingimuste taotlust ei ole rahuldamata jäetud seetõttu, et maavanema järelevalve tulemusena jäeti Kopliranna tn 11 planeeringust välja. 21.12.2007 kirja koostamise ajal ei olnud maavanema järelevalve planeeringu üle veel lõppenudki. Kuivõrd vastustaja 21.12.2007 kirjas sisalduvad põhjendused olid nende tegemise ajal õiguspärased, siis puudub kohtul alus kirja tühistamiseks. Kuna aga kohtuotsuse tegemise ajaks on Kopliranna tn 11 maatükk ülalnimetatud detailplaneeringust välja jäetud, siis tuleks vastustajal kaebaja projekteerimistingimuste taotlus sisuliselt uuesti läbi vaadata. Sellekohase ettekirjutuse tegemise õigus aga kohtul puudub, kuna vaidlustatud 21.12.2007 kiri oli selle tegemise ajal õiguspärane.
6. Kaebaja väited omandiõiguse rikkumisest ja vara sundvõõrandamisest on asjakohatud. Kopliranna tn 11 maatükk ei ole kaebaja omandis kunagi olnud ja selle maatüki näol on jätkuvalt tegemist reformimata riigimaaga. Vallasvara (ehitised), mille omanikuks kaebaja sai 12.04.1999, on hävinenud, st omand on lakanud olemast.
7. Kaebaja menetluskulud summas 15 576 krooni jäävad kaebuse rahuldamata jätmise tõttu kaebaja enda kanda (HKMS §92 lg 1). Marion Vakker Kohtunik TALLINNA RINGKONNAKOHTU 17.03.2010 OTSUSE RESOLUTSIOON
8. Rahuldada M.-P.V.i apellatsioonkaebus osaliselt.
9. Tühistada Tallinna Halduskohtu
10. jaanuari
11. a otsus haldusasjas nr 3-08-603 osas, millega halduskohus jättis rahuldamata M.-P.V.i kaebuse Tallinna Linnavalitsuse
12. oktoobri
13. a korralduse nr 1822-k tühistamiseks ja maa ostueesõigusega erastamise avalduse uueks läbivaatamiseks kohustamiseks, samuti menetluskulude jagamise osas. Teha selles osas uus otsus. Muus osas jätta halduskohtu otsus muutmata. 11
14. Rahuldada M.-P.V.i kaebus osaliselt. Tühistada Tallinna Linnavalitsuse
15. oktoobri
16. a korraldus nr 1822-k ja teha Tallinna Linnavalitsusele ettekirjutus maa ostueesõigusega erastamise avaldus uuesti läbi vaadata.
17. Mõista Tallinna Linnavalitsuselt M.-P.V.i kasuks välja menetluskulu 16 227 krooni. Muus osas jätta poolte menetluskulud nende endi kanda. 12