Obsah (5)

§ 131§ 6§ 90§ 98§ 68

2-08-16677 KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL ÄRAKIRI Kohus Harju Maakohus, Tartu mnt kohtumaja Kohtukoosseis kohtunik Indrek Parrest Otsuse tegemise aeg ja koht 28. september 2009.a, Tallinn Tsiviilasj

) § 131 lg 1 alusel. Samas ei mõjuta tehingu tühistamise avalduse esitamine kinnistusraamatu kande ega kinnistamisavalduse kehtivust, mistõttu on hageja sunnitud esitama kostja vastu hagi 22. aprilli 2008.a lepingu tühistamiseks.

§ 131

lg 1 järgi võib esindatav tühistada esindaja poolt tehtud tehingu, mille tegemisel esindaja rikkus esindamise aluseks olevast õigussuhtest tulenevaid kohustusi ja tegi tehingu, mis oli vastuolus esindatava huvidega, kui teine pool kohustuste rikkumisest teadis või pidi teadma. Käesoleval juhul leiab hageja, et hageja esindaja tegutses

1. aprilli 2008.a lepingut sõlmides hageja huvidega vastuolus ning rikkus üldkoosoleku ja juhatuse otsusega antud korraldust lepingu sõlmimiseks. Mittetulundusühingute seaduse (MTÜS) § 27 lg 4 järgi võib juhatus mittetulundusühingu kinnisasju või registrisse kantud vallasasju võõrandada või asjaõigusega koormata üldkoosoleku otsusega ja selles otsuses ettenähtud tingimustel, kui põhikirjaga ei ole ette nähtud teisiti. Hageja põhikirjaga ei ole ette nähtud, et hagejale kuuluvate kinnisasjade küsimust otsustataks muul viisil kui üldkoosoleku otsusega. Ka hageja
2. detsembri 2007.a üldkoosoleku protokollist ilmneb, et üldkoosolek pidas kinnistute võõrandamise küsimuse otsustamist oma pädevusse kuuluvaks, ning et juhatusel selline pädevus puudub. Käesoleval juhul aga otsustas hageja juhatuse liige HP võõrandada kinnistu II kostjale olukorras, kus hageja üldkoosolek ei olnud võtnud vastu mistahes otsust kinnistu II võõrandamise kohta, ning kinnitas seejuures
3. aprilli 2008.a lepingu punktis 2.1.12, et temal on kõik MTÜS-ist ja ühingu põhikirjast vajalikud esindatava ühingu sisesed otsused ja kooskõlastused lepingu sõlmimiseks ning et ta omab õigust lepingu sõlmimiseks hageja nimel. Hageja esindaja HP sõlmis käesoleval juhul lepingu kinnistu II kostjale võõrandamiseks, mille võõrandamise kohta ei ole hageja üldkoosolek kunagi otsust vastu võtnud.
4. aprilli 2008.a lepingu kohaselt nõustus HP ostuhinna tasumisega alles aasta jooksul peale lepingu sõlmimist ilma isegi hageja kasuks hüpoteeki seadmata, kuigi üldkoosoleku ja juhatuse otsustest nähtus selgelt, et hageja esmahuviks kinnistute võõrandamisel oli rahaliste vahendite viivitamatu saamine ja selliste vahendite investeerimine oma põhikirjalisesse tegevusse. Käesolevaks hetkeks on selgunud, et hageja kartused osas, et ta jääb nii kinnistutest kui ka rahast ilma, olid põhjendatud. Seega tegutses hageja juhatuse liige HP
5. aprilli 2008.a lepingu sõlmimisel ilmselt hageja huvide ja vastavasisuliste hageja juhtorganite korraldustega vastuolus, olles rikkunud MTÜS-ist ja hageja põhikirjast tulenevaid kohustusi. Hageja leiab, et kuigi asjaõiguslepingu kui käsutustehingu kehtivust tuleb abstraktsiooniprintsiibist (

§ 6

lg 4) lähtudes hinnata lahus selle aluseks olevast võlaõiguslikust kausaaltehingust, ei tee MTÜS § 27 lg 4 vahet kinnistu võõrandamise võlaõigusliku ja asjaõigusliku lepingu vahel, pannes mõlemal juhul juhatuse liikmele kohustuse hankida tehingu sooritamiseks üldkoosoleku otsus. Seega on mittetulundusühistule kuuluva kinnistu müügiks vajalik mitte üksnes võlaõigusliku lepingu tingimuste määratlemine üldkoosoleku otsusega, vaid ka juhatuse liikme volitamine omandi üleandmiseks konkreetsele isikule ehk asjaõiguslepingu sõlmimiseks. Käesoleval juhul ei ole hageja üldkoosolek andnud oma nõusolekut omandi üleandmiseks kostjale kinnistu I puhul ega nõusolekut kinnistu II kellelegi võõrandamiseks. Seetõttu kuulub ka käsutustehing hageja hinnangul kinnistu I ja kinnistu II suhtes tühistamisele

§ 131lg 1 alusel kui hageja 4 2-08-16677 huvidega vastuolus olev.

Seega on hageja hinnangul alust arvata, et on täidetud kinnisasjade omandi üleandmise asjaõiguslepingu tühistamise materiaalsed eeldused.

§ 90

lg-st 1 tuleneb, et kui tehing on seaduses sätestatud alustel ja korras tühistatud, on see algusest peale kehtetu. Sama paragrahvi teise lõike kohaselt tuleb tühistatud tehingu alusel saadu tagastada vastavalt alusetu rikastumise sätetele. Kehtetu asjaõiguslepingu alusel tehtud kinnistusraamatu kanne ei vasta tegelikule olukorrale ning seetõttu kuulub kustutamisele Kuna asjaõiguslik leping kinnistute omandi üleandmise kohta on kehtetu

§ 131

lg 1 ja § 98 alusel, on ebaõiged kinnistusraamatusse tehtavad kanded, mille kohaselt muutus kostja kinnistute omanikuks. Asjaõigusseaduse (AÕS) § 65 lg 1 kohaselt võib isik, kelle õigust on ebaõige kandega rikutud, näiteks ei ole tema õigust kinnistusraamatusse kantud või on kantud ebaõigesti või on kahjustatud mõne olematu koormatise või kitsenduse sissekandmise läbi, nõuda ebaõige kande muutmist või kustutamist. Ka Riigikohus on tsiviilasjades nr 3-2-1-128-03, nr 3-2-1-90-04, nr 3-2-1-6-05 ja nr 3-2-1-80-05 tehtud otsustes asunud seisukohale, et juhul, kui asjaõigusleping on kehtetu, siis omandajal omandiõigust ei teki ning hagejal tekib asjaõiguslik vindikatsiooninõue omandi tuvastamiseks ja valduse väljaandmiseks ning kinnisasja puhul ka kinnistusraamatu parandamiseks. Eeltoodu alusel nõuab hageja kinnistusraamatusse tehtud kande, millega on kostja kantud kinnistusraamatusse kinnistute omanikuna, kustutamist alusel või nimetatud kande kustutamist ja uue kande tegemist, mille alusel kantakse hageja kinnistusraamatusse kinnistute omanikuna, ehk

1. aprilli 2008.a lepingu sõlmimisele eelnenud olukorra taastamist.
2. Juhul kui kohus asub siiski seisukohale, et asjaõigusleping kinnistute omandi üleandmise kohta on kehtiv, leiab hageja, et kostjal tekib võõrandamisele suunatud tehingute puhul võlaõiguslik kohustus omand alusetu rikastumise sätete alusel tagasi kanda. Sellisel juhul tuleb muu hulgas tuvastada kostja kohustus anda nõusolek kinnistusraamatu kannete tegemiseks, mille alusel hageja kantakse kinnistusraamatusse kinnistute omanikuna. KOSTJA VASTUVÄITED HAGILE Kostja hageja nõudeid ei tunnista ja palub jätta need rahuldamata.
3. Kostja märgib, et isegi kui leiaks tõendamist, et kostja juhatuse liige H.S teadis või pidi teadma, et hageja seadusjärgsel esindajal HP’il puudus volitus vaidlusaluste võla- ja asjaõiguslepingute sõlmimiseks, kuuluks esitatud hagi vaid osaliselt rahuldamisele. Isegi täpsustatud hagiavalduses on hageja esitanud osaliselt arusaamatuid rahuldamisele mittekuuluvaid nõudeid. Nimelt on hageja
4. aprillil 2008.a tehtud lepingute tühistamise avaldusega tühistanud vaidlusalused müügi- ja asjaõiguslepingud. Kuivõrd lepingu tühistamine toimub avalduse tegemisega teisele lepingupoolele, ei saa hagiavalduse täienduse esimeses palvepunktis sisalduv tühistamisnõue kuuluda rahuldamisele. Kohus saab üksnes anda hinnangu, kas hageja on lepingu tühistanud. Kostja on seisukohal, et hagejal puudus käesoleval juhul alus tehingu tühistamiseks. Esindatav võib tühistada esindaja poolt tehtud tehingu, kui tehingu teine pool kohustuste rikkumisest teadis või pidi teadma. Kui esindaja tegutses ühtlasi teise poole esindajana või tegi tehingu iseendaga, eeldatakse, et esindaja rikkus tehingu tegemisel esindamise aluseks olevast õigussuhtest tulenevaid kohustusi. Hageja esindaja ei teinud vaidlusaluseid tehinguid iseendaga ega olnud tehingutes ka teise poole esindajaks. Seega peab hageja tõendama, et kostja teadis või pidi teadma hageja esindaja poolt esinduse aluseks olevast õigussuhtest tulenevate kohustuste rikkumist. Kostja seadusjärgne esindaja väidab, et kostja sellist teadmist ei omanud. Hageja hinnangul on ilmne, et informatsioon hageja poolt planeeritava tehingu tingimustest oli HP’i poolt kostjale edastatud, mistõttu ei ole kostja puhul tegemist heauskse omandajaga, 5 2-08-16677 kelle suhtes saaks kohaldada MTÜS § 24 lg-s 4 sätestatut. Vastavalt

§-le 139 ja AÕS §le 35 eeldatakse omandaja heausksust ja pahausksust peab tõendama omandamise vaidlustaja. Osundatud pahausksuse väite tõendamiseks toob hageja esile asjaolu, et kostja seadusjärgsel esindajal ja HP’il on ühine laps, et nad mõlemad on olnud erinevatel aegadel seotud ühtede ja samade äriühingutega ning et neil on ühine elukoht. Kostja möönab, et osundatud väited on osaliselt õiged. Märgitud isikutel on ühine laps, nad on olnud teatud viisil seotud hagis märgitud äriühingutega ning neil oli ühine elukoht. Kooselu on aga kostja väidete kohaselt lõppenud ning isikud elavad juba pikemat aega lahus. Hageja esitatud väide ülalmärgitud informatsiooni edastamisest kostjale ei ole tõendamist leidnud. Kostja ei nõustu ka hageja väidetega hageja huvide kahjustamise kohta. Kostja tegi vaieldamatult kõrgeima hinnaga (s.t kõige soodsama) pakkumise kinnistu I ostuks. Lisaks olid vaidlusalused kinnistud kostja väidete kohaselt olnud juba aastaid kolmandate isikute valduses, kusjuures vara kasutamise eest ei ole hagejale mingisugust tasu makstud. Kostja juhib tähelepanu ka asjaolule, et hageja ei ole eristanud selgesti kahe kinnistu müügilepinguid. Samas nähtub hagiavaldusele lisatud dokumentaalsetest tõenditest, et müügi faktilised asjaolud on tegelikult erinevad.

1. Kostja märgib, et on vaatamata ülaltoodule teinud hagejale ettepaneku vaidlusküsimuse kokkuleppeliseks lahendamiseks ning kostja on jätkuvalt valmis hagejaga kompromissi sõlmimiseks ning kõikide vajalike õigustoimingute tegemiseks, et hageja kantaks kinnistusraamatusse vaidlusaluste kinnistute omanikuna. Kompromissi ei ole sündinud üksnes hageja tahtmatuse tõttu. Juhul kui hagi peaks kohtu poolt rahuldatama, siis rahuldatakse see ulatuses, milles kostja on korduvalt pakkunud hagejale kompromissi ja olnud valmis kompromissiks hageja poolt pakutud, kuid kolmanda isiku käitumisest sõltuvusse seatud tingimustel. TsMS § 163 lg 2 näeb ette võimaluse jätta sellisel juhul menetluskulud tervikuna või suuremas osas poole kanda, kes kompromissiga ei nõustunud. Käesoleval juhul ei ole kompromissiga nõustunud hageja ja märgitud põhjusel palub kostja hagi osalise rahuldamise korral jätta menetluskulud hageja kanda. MENETLUSE KÄIK
3. jaanuari 2009.a määrusega on kohus kaasanud kostja taotlusel tsiviilasja iseseisva nõudeta kolmanda isikuna HP’i.
4. Kohtuistungil jäi hageja esindaja esitatud väidete ja nõuete juurde ning palus hagi rahuldada. Kostja esindaja vaidles hagile vastu, paludes jätta selle rahuldamata. Kolmas isik HP teatas istungil, et toetab kostja seisukohta. Kohus kuulas istungil tunnistajatena üle B.P ’i ja A.P ’i. KOHTUOTSUSE PÕHJENDUSED
5. Kohus leiab, et hagi kuulub rahuldamisele osaliselt.
6. Hageja on esitanud hagiavalduses muu hulgas nõude
7. aprillil 2008.a sõlmitud kinnistute müügilepingute ja asjaõiguslepingute tühistamiseks. Kohtu hinnangul nimetatud nõue rahuldamisele ei kuulu, kuna hagejal puudub taolise nõude esitamise osas õiguskaitsevajadus. TsMS § 3 lg-st 1 tulenevalt on tsiviilasja kohtu poolt menetlemise eelduseks, et isik on pöördunud kohtusse oma eeldatava ja seadusega kaitstud õiguse või huvi kaitseks. Vastavalt

§ 98lg-le 1 toimub tehingu tühistamine avalduse tegemisega teisele poolele.

Kui teist poolt ei ole, toimub tehingu tühistamine avalduse tegemisega avalikkusele.

69 lg-s 1 sätestatut arvestades muutub taoline avaldus kehtivaks kättesaamisega (tehingu teise poole poolt). Kui tehing on seaduses sätestatud alustel ja korras tühistatud, on see algusest peale kehtetu (

§ 90lg 1).

Hageja enda väidetest ja asja materjalidest nähtuvalt on hageja

1. 6 2-08-16677 aprilli 2008.a avaldusega tühistanud
2. aprillil 2008.a sõlmitud müügilepingud ja asjaõiguslepingud

§ 131lg 1 alusel (vt toimik, I kd, lk 38-42).

Kostja ei ole esitanud vastuväiteid nimetatud avalduse kättesaamise osas. Lähtudes ülaltoodust, on hageja poolt 30. aprillil 2008.a tehtud tühistamisavalduses märgitud lepingud muutunud sama avalduse tagajärjel kehtetuks, eeldades, et nende tehingute tühistamiseks esinesid seaduses sätestatud alused (

§ 131lg 1).

Viimatinimetatud aluste esinemisest sõltub hagiavalduses esitatud teiste nõuete rahuldamine, mistõttu tuleb kohtul need asjaolud hagi rahuldamise eeldusena tuvastada.

1. Käsitledes hagiavalduses esitatud muid nõudeid, märgib kohus, et pooltel puudub vaidlus hagiavalduses märgitud faktiliste asjaolude suhtes, v.a küsimuses, kas HP ja H.S olid vaidlusaluste tehingute tegemise ajal elukaaslased või mitte. Õiguslik vaidlus on pooltel selle üle, kas käesoleval juhul esinesid alused
2. aprillil 2008.a sõlmitud lepingute tühistamiseks vastavalt

§ 131lg-le 1.

11.

§ 131

lg 1 kohaselt võib esindatav tühistada esindaja poolt tehtud tehingu, mille tegemisel esindaja rikkus esindamise aluseks olevast õigussuhtest tulenevaid kohustusi ja tegi tehingu, mis oli vastuolus esindatava huvidega, kui teine pool kohustuste rikkumisest teadis või pidi teadma. Kui esindaja tegutses ühtlasi teise poole esindajana või kui esindaja tegi tehingu iseendaga, eeldatakse, et esindaja rikkus tehingu tegemisel esindamise aluseks olevast õigussuhtest tulenevaid kohustusi. Seega on tehingu tühistamine

§ 131

lg 1 alusel võimalik järgmiste eelduste koosesinemise korral: - esindamise aluseks olevast õigussuhtest tulenevate kohustuste rikkumine esindaja poolt tehingu tegemisel; - esindaja poolt tehtud tehing on vastuolus esindatava huvidega ning - tehingu teine poolt teadis kohustuste rikkumisest või pidi teadma.

§ 131

lg 1 teises lauses sätestatu ei ole käesoleval juhul rakendatav, kuna hageja esindaja HP ei tegutsenud tehingute tegemisel ühtlasi kostja esindajana ega teinud tehingut iseendaga. 12. Kuivõrd käsutustehingu kehtivus ei sõltu

§ 6

lg-s 4 sätestatu kohaselt õiguse ja kohustuse üleandmiseks kohustava tehingu kehtivusest, peab kohus vajalikuks käsitleda alljärgnevalt kausaaltehingute (s.t (võlaõiguslikud) müügilepingud) ning käsutustehingute (s.t asjaõiguslepingute) kehtivust teineteisest eraldiseisvalt. 13. Esmalt analüüsib kohus poolte vahel 22. aprillil 2008.a sõlmitud müügilepingute tühistamise eeldusi vastavalt

§ 131lg-le 1.

Kostja on oma vastuväidetes iseenesest põhjendatult märkinud, et kinnistu I ja kinnistu II müügi faktilised asjaolud on erinevad. Ka hageja on oma väidetes käsitlenud peamiselt kinnistu I müügiga seonduvat. Samas tuleb kohtu hinnangul juhtumi asjaolusid arvestades vaadelda kinnistu I ja kinnistu II suhtes sõlmitud müügilepinguid siiski ühtse tehinguna või vähemalt omavahel seotud tehingutena. Ilma kinnistu I suhtes müügilepingu sõlmimiseta ei oleks tõenäoliselt sõlmitud müügilepingut kinnistu II osas ning ka vastupidi – kinnistu I müük sõltus kinnistu II müügist. Sellise järelduse võib teha

1. aprilli 2008.a lepingudokumendis sisalduvatest tingimustest ning eeskätt lepingu punktist 3.3, kus pooled on kokku leppinud paušaalse ostuhinna (4 300 000 kr) tasumises kinnistute eest hiljemalt
2. aprillil 2009.a (vt toimik, I kd, lk 25-32). Lisaks on menetlusse kaasatud kolmas isik HP
3. augusti 2009.a kohtuistungil selgitanud, et kuivõrd kostja ostis koos kinnistuga I ka kinnistu II, otsustati pikendada maksetähtaega ning loobuti ka algselt kavandatud ostuhinna deponeerimisest (vt toimik, II kd, lk 168). Seega ei ole kinnistute müügitehing kohtu hinnangul ka

§ 90

lg 3 mõttes osadeks jagatav, mistõttu tuleb tehingut tühistamise seisukohalt käsitleda tervikuna. 7 2-08-16677 14. Pooltel puudub sisuliselt õiguslik vaidlus selle üle, et hageja (endine) juhatuse liige HP rikkus kinnistute müümisel kostjale esindamise aluseks olevast õigussuhtest tulenevaid kohustusi. Ka menetlusse kolmanda isikuna kaasatud HP on 28. augustil 2009.a toimunud kohtuistungil möönnud kinnistute võõrandamiseks vajalike volituste puudumist (vt toimik, II kd, lk 168). Esindamise aluseks olevast õigussuhtest tulenevate kohustuste rikkumine on asja materjalide põhjal ka üheselt tuvastatav. Hageja näol on tegemist mittetulundusühinguga MTÜS § 1 lg 1 mõttes. Vastavalt MTÜS § 27 lg-le 1 on igal mittetulundusühingu juhatuse liikmel õigus esindada mittetulundusühingut kõikide tehingute tegemisel, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. MTÜS § 27 lg 4 esimese lause kohaselt võib juhatus mittetulundusühingu kinnisasju või registrisse kantud vallasasju võõrandada või asjaõigusega koormata üldkoosoleku otsusega ja selles otsuses ettenähtud tingimustel, kui põhikirjaga ei ole ette nähtud teisiti. Vaidlusaluste tehingute tegemise ajal kehtinud hageja põhikiri MTÜS § 27 lg-s 4 sätestatu osas mingeid erandeid ei sisaldanud (vt toimik, I kd, lk 102-107). Puudub vaidlus selles, et kinnistu II osas ei olnud hageja üldkoosolek võtnud vastu selle võõrandamise otsust. Kinnistu I osas oli hageja liikmete 13. detsembri 2007.a erakorraline üldkoosolek andnud põhimõttelise nõusoleku kinnistu müümiseks ning kohustanud juhatust alustama kinnistu müügi ettevalmistamist (vt toimik, I kd, lk 77-78). Samas oli hageja juhatus 15. aprilli 2008.a istungil otsustanud müüa kinnistu I AS-ile M (vt toimik, I kd, lk 82-83). 15. Alljärgnevalt analüüsib kohus vaidlusküsimust, kas hageja esindaja (HP’

1. i)poolt tehtud tehing oli vastuolus esindatava huvidega. Kohtu hinnangul tuleb sellele küsimusele vastata jaatavalt. Tehingu vastuolu hageja eeldatavate huvidega seisneb käesoleval juhul esiteks kinnistute ostuhinna (4 300 000
2. kr)tasumise kokkuleppes. Nimelt on pooled 22. aprilli 2008.a lepingu punktis kokku leppinud, et rahasumma kohustub ostja tasuma müüjale (üle kandma hageja pangakontole) hiljemalt 22. aprillil 2009.a (vt toimik, I kd, lk 28). Seega on kostja kohustunud tasuma hagejale ostuhinna ühe aasta jooksul arvates müügilepingu sõlmimisest. Seejuures puuduvad kokkulepped ostuhinna tasumise tagatiste kohta (nt kokkulepe müüdud kinnistutele hageja kasuks hüpoteekide seadmise kohta ostuhinna tasumise tagamiseks või kokkulepe asjaõiguslepingute sõlmimise kohta pärast ostuhinna (osalist) tasumist). Vastavate kokkulepete sõlmimine oleks iseenesest olnud võimlik ning notar on seda lepingust nähtuvalt ka pooltele selgitanud. Ülalmainitud hageja liikmete 13. detsembri 2007.a erakorralise üldkoosoleku protokollist nähtuvalt tegi juhatus kinnistute müümise ettepaneku eesmärgiga müügist saadud raha madalamaid riske võttes investeerida ja saadud tulu suunata klubi põhikirjaliste eesmärkide saavutamiseks (vt toimik, I kd, lk 77-78). Seega oli hagejal ilmne huvi kinnistute müügist saadava raha kiire laekumise osas, liiatigi olukorras, kus tegelikkuses müüdi mõlemad hagejale kuulunud kinnistud (üldkoosoleku poolt otsustatud ühe kinnistu võõrandamise asemel). Eeltoodut kinnistab ka hageja juhatuse 22. aprilli 2008.a otsus, mille kohaselt pidi kinnistu I müügihind olema asjaõiguslepingu sõlmimise ajaks tasutud ostja poolt müüjale edastamiseks notari deposiitarvele, alternatiivina võis ostja esitada pangagarantii müügihinna tasumise kohta (vt toimik, I kd, lk 82-83). Teiseks ei vasta vaidlusalune tehing hageja huvidele seetõttu, et ostja pidi olema kohustatud jätkama kinnistul I toimuvat paadilaenutust viie aasta jooksul alates müügilepingu sõlmimise kuupäevast ja tagama hagejale võimaluse mõistliku aja jooksul etteteatamisega läbi viia igaaastaseid kalapüügivõistlusi kalastusbaasis. Nimetatud kohustuste rikkumise korral pidi ostja tasuma müüjale leppetrahvi. Taolised kokkulepped olid hageja juhatuse poolt läbi räägitud kinnistu I potentsiaalse ostja AS-i M esindajatega (vt toimik, lk I, kd 83). 22. aprilli 2008.a lepingus mistahes sellesisulised kokkulepped aga puuduvad. Seega ei olnud kinnistu I ja kinnistu II müümisel millegagi tagatud, et hageja saab jätkata nendel oma põhikirjajärgset tegevust. 8 2-08-16677 16. Kostja vastuväidete kohaselt ei saanud kinnistute ostuhinna tasumise edasilükkamine kahjustada hageja huve, kuna kõnealused kinnistud olid olnud pikemat aega kolmandate isikute valduses ning nimetatud isikud hagejale kinnistute kastumise eest mingit tasu ei maksnud. Kohtu hinnangul ei ole kostja toodud väited asjakohased, kuivõrd asja kasutamisega kolmandate isikute poolt ei kaasnenud nende omandiõiguse muutust. 22. aprillil 2008.a tehtud tehingutega on aga hageja leppinud kostjaga kokku kinnistute omandi üleminekus ilma kostjalt kohese vastusoorituse nõudmiseta ning sellise soorituse täitmise mõistliku tagamiseta. 17. Lisaks eeltoodule on vajalik

§ 131

lg 1 kohaldamisel tuvastada, kas kinnistute müügitehingu teine pool (s.t kostja) teadis kohustuste rikkumisest või pidi teadma. MTÜS § 27 lg 4 teisest lausest tulenevalt kehtib lõike esimeses lauses nimetatud juhatuse esindusõiguse piirang kolmandate isikute suhtes üksnes juhul, kui see on kantud registrisse. Hageja puhul taolist piirangut registrisse kantud ei ole. See siiski ei välista kostja teadmise või teadmapidamise tõendamist muul viisil. Asja materjalidest nähtuvalt on HP kinnistu I müügiprotsessis esinenud ka kostja esindajana. Nimelt nähtub

1. aprilli 2008.a hageja juhatuse koosoleku protokollist, et HP on teavitanud juhatust, et kostja suurendab oma pakkumist (kinnistu I ostuks) 100 000 krooni võrra (vt toimik, I kd, lk 79). Ka müügitehingu järgselt on HP toimetanud kätte kinnistul I asuvat kalastusbaasi hallanud OÜ-le H kostja teate
2. mail 2005.a sõlmitud halduslepingu ülesütlemisest ning suhelnud OÜ H esindaja A.P ’iga kinnistu vabastamise küsimuses. Nimetatud asjaolusid kinnistavad tunnistajate A.P ja B.P ütlused kohtule (vt toimik, II kd, lk 168-169 ja lk 169-170). Kaudselt võib kostja huvide esindamist järeldada ka asjaolust, et hageja juhatuse liikme P.-A.P ’i poolt
3. aprillil 2008.a H.S ’ile saadetud e-kirjale on
4. aprillil 2008.a vastanud HP (vt toimik, II kd, lk 33-38). Eeltoodud asjaolud võimaldavad järeldada, et HP on kostjaga seotud isik ning omab ilmselt ka varjatud majanduslikku huvi kostja äritegevuse vastu. Nimetatud järeldust toetab muu hulgas asjaolu, et HP ning kostja ainuosanik ja juhatuse liige H.S on olnud või on omavahel seotud erinevate teiste äriühingute (J OÜ, Osaühing M, Osaühing S S, NOÜ ja osaühing Ontaria-Tex) kaudu (vt toimik, I kd, lk 108-118). Samuti on tähelepanuväärne, et
5. aprilli 2008.a lepingu sõlmimise ajal ning ka käesoleval hetkel on kostja AIOÜ registrijärgseks aadressiks XXX. Nimetatud aadressil elab kohtule teadaolevalt ka HP (ning on elanud kostja juhatuse liige H.S ). Ülalkirjeldatud asjaolud nende kogumis võimaldavad kohtu arvates järeldada, et kostja oli või vähemalt pidi olema teadlik, et müügitehingute tegemisel hageja nimel rikub HP esindamise aluseks olevast õigussuhtest tulenevaid kohustusi.
6. Seonduvalt poolte väidetega lisab kohus, et asjas kogutud tõendid ei võimalda järeldada, et HP ja H.S olid kinnistute müügitehingu tegemise ajal elukaaslased. Kohtu poolt ülekuulatud tunnistajate A.P ja B.P ütlused seda ei kinnita (vt toimik, II kd, lk 168-169 ja lk 169-170). Asjaolust, et HP ja H.S on koos külastanud kinnistul I asuvat kalastusbaasi, ei saa veel teha järeldust nende kooselu kohta. Iseenesest puudub vaidlus selles, et HP ja H.S on elanud koos (kostja ja HP’i väitel siiski üksnes 2006.a alguseni) ning neil on ühine laps, hageja esitatud tõendist nähtuvalt on lapse sünd registreeritud
7. aastal (vt toimik, I kd, lk 60). Need asjaolud siiski ei anna alust eeldada, et HP ja H.S elasid n.ö vabaabielu ka
8. aprillil 2008.a. Kohus märgib täiendavalt, et hageja viited pankrotiseaduse § 117 regulatsioonile ei omaks

§ 131lg 1 kohaldamise seisukohast otsest õiguslikku tähtsus.

19. Arvestades ülaltoodut, esinesid käesoleval juhul

§ 131lg-s 1 sätestatud eeldused vaidlusaluste kinnistute müügitehingu tühistamiseks.

Hageja poolt

1. aprillil 2008.a tehtud tühistamisavalduse tagajärjel muutusid müügilepingud seega algusest peale kehtetuks. 9 2-08-16677
3. aprilli 2008.a lepingudokumendis sisalduvad lisaks kinnistute müügilepingule ka poolte vahel sõlmitud asjaõiguslepingud (ja kinnistamisavaldus). Lepingust
4. punktist nähtuvalt on müüja ja ostja kinnistute omandi üleandmises kokku leppinud. Müüja lubab ja ostja avaldab soovi vastavate õigusmuudatuste kinnistusraamatusse kandmiseks. Lähtudes asjaõiguse määratletuse (spetsiaalsuse) põhimõttest (

§ 6

lg 3), peab kohus põhjendatuks käsitleda kinnistu I ja kinnistu II suhtes sõlmitud asjaõiguslepinguid kui käsutustehinguid kahe eraldiseisva tehinguna. Kohus leiab, et asjaõiguslepingute tühistamiseks hagejal seaduses sätestatud alused puudusid ning seetõttu ei ole 30. aprilli 2008.a lepingute tühistamise avaldusel selles osas õiguslikke tagajärgi. Eesti kohtute senises praktikas on leitud, et üldjuhul ei saa asjaõiguslepingut tühistada esindaja kohustuste rikkumise tõttu (

§ 131

alusel), kuna see eeldab

§ 131

lg 1 kohaselt tehingu tingimuse analüüsimist, mis saab puudutada esmajoones võlaõiguslikku (kausaal)tehingut (vt nt: Riigikohtu

1. veebruari 2008.a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-140-07 (p 38) või
2. juuni 2009.a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-56-09 (p 14)). Ka käesoleval juhul ei ole hageja esitatud asjaolude põhjal alust väita, et asjaõiguslepingute kui õiguslikult neutraalsete lepingute sõlmimisega oleks iseenesest kahjustatud hageja huvisid. Võib küll nõustuda hageja väitega, et ka asjaõiguslepingute sõlmimisega rikkus HP esindamise aluseks olevast õigussuhtest tulenevaid kohustusi, kuid see ei muuda kohtu ülalesitatud õiguslikke järeldusi.
3. AÕS §-st 641 tulenevalt on kinnisomandi üleandmiseks nõutav õigustatud isiku ja teise poole notariaalselt tõestatud kokkulepe (asjaõigusleping) ja sellekohase kande tegemine kinnistusraamatusse, kui seadus ei sätesta teisiti. Mõlemad nimetatud eeldused on käesoleval juhul täidetud – kostja on kinnistu I omanikuna kinnistusraamatusse kantud
4. aprillil 2008.a ning kinnistu II omanikuna
5. aprillil 2008.a. Seega on kinnistute omand kostjale kehtivalt üle läinud ning hageja nõuded omandiõiguse tunnustamiseks ning kinnistusraamatu kannete parandamiseks tuleb jätta rahuldamata.
6. Kausaaltehingu kehtetuse tõttu kuuluvad samas rahuldamisele hageja poolt esitatud alternatiivsed nõuded kohustada kostjat andma nõusolek kinnistute kohta avatud kinnistusraamatu teisest jaost enda kohta kannete kustutamiseks ja TKKkandmiseks kinnistusraamatusse kinnistute uue omanikuna. Nimetatud nõuete rahuldamine eeldab siiski ka kinnisomandi ülekandmise kohustuse tuvastamist.
7. Vastavalt

§ 90

lg-le 2 kuulub tühistatud tehingu alusel saadu tagastamisele vastavalt alusetu rikasutmise sätetele, kui seadusest ei tulene teisiti. Võlaõigusseaduse (VÕS) § 1028 lg 1 näeb ette, et kui isik (saaja) on teiselt isikult (üleandja) midagi saanud olemasoleva või tulevase kohustuse täitmisena, võib üleandja saadu saajalt tagasi nõuda, kui kohustust ei ole olemas, kohustust ei teki või kui kohustus langeb hiljem ära. Kuivõrd kinnisomandi üleandmise aluseks olev kausaaltehing (kinnistute müügileping) on hageja poolt kehtivalt tühistatud, on kostja kohustatud VÕS § 1028 lg-st 1 tulenevalt tegema tahteavaluse kinnistute omandi üleandmiseks hagejale ning sellekohaste kinnistusraamatu kannete tegemiseks.

§ 68

lg-st 5 tuleneb, et kui isik on kohustatud tegema kindla sisuga tahteavalduse, asendab sellist tahteavaldust jõustunud või viivitamata täitmisele kuuluv kohtulahend, millega isikut kohustatakse sellist tahteavaldust andma.

1. Lisaks kinnistute omandi üleandmiseks vajalike tahteavalduste tegemisele tuleb kostjal ülalviidatud VÕS § 1028 lg 1 alusel hagejale üle anda kinnistute otsene valdus.
2. VÕS § 1034 lg-st 3 tuleneb, et kui vastastikune leping on tühine, peavad lepingupooled nende poolt saadu välja andma või selle väärtuse hüvitama samaaegselt ning vastavalt kohaldatakse VÕS §-s 111 sätestatut. Kohus märgib, et vaidlustamata asjaolude kohaselt ei 10 2-08-16677 ole kostja tühistatud tehingu alusel hagejale kokkulepitud ostuhinda tasunud. Seega puudub hagejal ka kohustus

§ 90lg 2 ja VÕS § 1028 lg 1 alusel kostjale ostusummat tagastada.

1. Seega rahuldab kohus hageja poolt alternatiivsel alusel esitatud nõuded. Kohus tuvastab otsusega kostja kohustuse teha tahteavaldus kinnistu I ja kinnistu II omandiõiguse üleandmiseks hagejale, samuti kohustuse anda nõusolek sellekohaste kannete tegemiseks kinnistusraamatusse. Lisaks kohustab kohus kostjat andma hagejale üle kinnistute valduse.
2. Kohus märgib, et hageja väited hagi õigeksvõtu kohta kostja poolt (TsMS § 440) ei ole õiged. Kostja on küll teinud hagejale ettepaneku kohtuvaidluse kokkuleppeliseks lahendamiseks selliselt, et kostja tunnistab kompromissi korras hageja nõudeid ning kinnistute omandiõigus antakse kostja poolt hagejale üle. Taolist kompromissettepanekut ei saa samastada hagi õigeksvõtuga. Kolmanda isiku HP poolt asja sisulise arutamise käigus esitatud seisukohtadega (vt toimik, II kd, lk 128-140) kohus käesoleva kohtuasja lahendamisel arvestada ei saa. Esiteks on kolmanda isiku poolt käsitletud asjaolud suuremas osas õiguslikult asjakohatud, sh HP’i etteheited hageja teistele juhatuse liikmetele. Teiseks sisaldavad kolmanda isiku seisukohad uusi väiteid, mida menetlusosaline eelmenetluse raames ei ole esitanud.
3. Käesolevas tsiviilasjas
4. mail 2008.a Harju Maakohtu poolt tehtud määrusega on rahuldatud hageja taotlus hagi tagamiseks ning seatud haginõuete tagamiseks hageja kasuks vara käsutamise keelumärked kostja omandis olevatele kinnistule I ja kinnistule II. Kohtumääruse alusel on nimetatud keelumärked kohtunikuabi poolt kinnistusraamatusse kantud vastavalt
5. mail 2008.a ja
6. mail 2008.a.
8. juuni 2008.a määrusega on kohus rahuldanud osaliselt ka hageja täiendava taotluse hagi tagamiseks, keelates kostjal võlaõiguslike tehingute ja toimingute tegemise kinnistu I ja kinnistu II suhtes, sealhulgas
9. aprilli 2008.a seisuga kehtivate lepingute ülesütlemise, uute lepingute sõlmimise, kinnistutel asuvate ehitiste ja rajatiste ehitamise ja olemasolevate ehitiste ja rajatiste lammutamise, ilma hageja kirjaliku nõusolekuta kuni menetlust lõpetava lahendi jõustumiseni käesolevas tsiviilasjas.
10. Kohus leiab, et vastavalt TsMS § 445 lg-s 2 sätestatule on vajalik jätta eelnevalt kohaldatud hagi tagamise abinõud jõusse käesoleva kohtuotsuse täitmist tagavate abinõudena kuni kohtuotsuse täitmiseni.
11. TsMS § 173 lg 1 kohaselt esitab asja menetlenud kohus menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses. Vastavalt TsMS § 173 lg-s 4 sätestatule näeb kohus menetluskulude jaotuses ette, millised menetluskulud keegi menetlusosalistest peab kandma, välja arvatud kulude rahalise suuruse. Vajaduse korral määrab kohus kindlaks menetluskulude proportsionaalse jaotuse menetlusosaliste vahel. TsMS § 163 lg 1 kohaselt kannavad pooled hagi osalise rahuldamise korral menetluskulud võrdsetes osades, kui kohus ei jaota menetluskulusid võrdeliselt hagi rahuldamise ulatusega või ei jäta menetluskulusid täielikult või osaliselt poolte endi kanda. Kui hagi rahuldatakse osaliselt ja sellesarnases ulatuses, nagu on kohtumenetluses kompromissina pakkunud üks pool, võib kohus jätta menetluskulud vastavalt TsMS § 163 lg-s 2 sätestatuga tervikuna või suuremas osas poole kanda, kes kompromissiga ei nõustunud. Kostja on palunud menetluskulude jaotamisel kohaldada viimatinimetatud normi, kuna hageja ei ole nõustunud kostja poolt pakutud kompromissettepanekuga. Kohus leiab, et TsMS § 163 lg 2 kohaldamine ei ole juhtumi ülalkäsitletud asjaolusid arvestades siiski õiglane. Kohtuvaidluse on tinginud kostjaga seotud isiku HP’i poolt kinnistute võõrandamine hageja esindajana. Kohtu poole pöördumine ja sellega seotud kulud olid kujunenud olukorras hageja jaoks põhimõtteliselt 11 2-08-16677 vältimatud. Vastasel juhul oleks võinuks hageja õigused ja huvid (eelkõige võimalus kinnistute omandiõiguse taastamiseks) pöördumatult kahjustada saada. Samas on hageja esitanud menetluses tuvastusnõude, mille esitamiseks tegelik õiguslik vajadus puudus. Samuti olid senise kohtupraktika pinnal otsustades õiguslikult väheperspektiivsed hageja nõuded omandiõiguse tunnustamiseks ja kinnistusraamatu kannete parandamiseks. Arvestades ülaltoodud kaalutlusi ning juhindudes TsMS § 163 lg-st 1, peab kohus põhjendatuks jätta menetluskulud 30% ulatuses hageja kanda ja 70% ulatuses kostja kanda. Lähtudes TsMS § 167 lg-st 1 jäävad kostja poolel menetlusse kaasatud kolmanda isiku menetluskulud 30% ulatuses hageja kanda. Menetlusosaline võib nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude jaotuse alusel 30 päeva jooksul alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest (TsMS § 174 lg 1). Hüvitatava summa kindlakstegemise avaldus esitatakse asja menetlenud esimese astme kohtule. Avaldusele lisatakse menetluskulude nimekiri, milles on detailselt näidatud kulude koosseis. Avalduses tuleb kinnitada, et kõik kulud on kantud seoses kohtumenetlusega (TsMS § 174 lg 3). Indrek Parrest /allkiri/ kohtunik ÄRAKIRI ÕIGE KOHTUNIK 12