← Eesti

3-09-1793/37

KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Tallinna Ringkonnakohus Kohtukoosseis Kaire Pikamäe, Viive Ligi, Oliver Kask Otsuse tegemise aeg ja koht 01.03.2010, Tallinn Haldusasja number 3-09-1793 Haldusasi Harju maavanema protest Keila Vallavalitsuse 17.08.2005 korralduse nr 853, 17.08.2005 korralduse nr 854 ja 31.08.2005 korralduse nr 894 tühistamise nõudes Tallinna Halduskohtu 10.11.2009 otsus Vaidlustatav lahend Menetluse alus ringkonnakohtus Asja läbivaatamise viis Harju maavanema apellatsioonkaebus Menetlusosalised Protesti esitaja – Harju maavanem Kirjalik menetlus Vastustaja – Keila Vallavalitsus Kolmas isik – Jüri Ilves, esindaja vandeadvokaat Vello Tammer RESOLUTSIOON

  3. Rahuldada Harju maavanema apellatsioonkaebus ja tühistada Tallinna Halduskohtu 10.11.2009 otsus. Rahuldada Harju maavanema protest ja tühistada Keila Vallavalitsuse 17.08.2005 korraldus nr 853, 17.08.2005 korraldus nr 854 ja 31.08.2005 korraldus nr
  4. Menetluskulud jätta menetlusosaliste endi kanda. EDASIKAEBAMISE KORD Kohtuotsuse peale võib Riigikohtule esitada kassatsioonkaebuse 30 päeva jooksul arvates otsuse kättesaamisest. Kui kassatsioonkaebuses või sellele esitatud vastuses ei taotleta kassatsioonkaebuse lahendamist istungil, võib Riigikohus selle lahendada kirjalikus menetluses (HKMS § 61 lg 1). ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
  5. AS Niitra esitas 15.10.1997 Keila Vallavolikogule avalduse ca 200 ha maa ostueesõigusega erastamiseks. 04.11.1998 esitas AS Niitra täpsustatud erastamise avalduse loomakasvatushoonete kompleksi juurde 150 ha maa erastamiseks järgmiselt: ratsaspordibaasi kompleksi juurde 50 ha, hobusekasvatuse kompleksi juurde 50 ha ja endise Niitvälja lüpsilauda juurde 50 ha. 3-09-1793 13.07.1999 omandas OÜ Kaasiku Talupidaja AS-lt Niitra loomakasvatushoone kompleksi. OÜ Kaasiku Talupidaja esitas 21.09.1999 Keila Vallavalitsusele avalduse 4,0684 ha suuruse maa ostueesõigusega erastamiseks. Keila Vallavalitsuse 28.12.1999 korraldusega nr 1622 „Maa ostueesõigusega erastamise võimalikkusest“ (korraldus nr 1622) võimaldati OÜ-l Kaasiku Talupidaja ostueesõigusega erastada Niitvälja külas maaüksus Niitra III, pindalaga 4,0684 ha, seoses tema omandis olevate hoonete paiknemisega nimetatud maaüksusel. Korralduse kohaselt ei kuulu nimetatud maaüksus õigustatud subjektidele tagastamisele. 01.08.2005 omandas Jüri Ilves OÜ-lt Kaasiku Talupidaja Keila vallas Niitvälja külas Niitra III maaüksusel asuvad ehitised ning 08.08.2005 Tõnu Tuulaselt küüni. 09.08.2005 esitas J. Ilves Keila Vallavalitsusele avalduse, millega taotles 50 ha põllumajandusliku maa ostueesõigusega erastamist. Sama avaldusega taotles avaldaja ka katastriüksuse 29501:007:0089 (Niitra III) tühistamist. Keila Vallavalitsuse 17.08.2005 korraldusega nr 853 (korraldus nr 853) tunnistati kehtetuks 28.12.1999 korraldus nr
  6. Korralduse andmise aluseks oli haldusmenetluse seaduse (HMS) § 65 lg 3, kohaliku omavalitsuse korralduse seaduse (KOKS) § 6 lg 4 p 1, Keila valla põhimääruse § 27 lg 1 p 4 ning J. Ilvese 09.08.2005 avaldus. Keila Vallavalitsuse 17.08.2005 korraldusega nr 854 „Ostueesõigusega erastatava maa suuruse ja piiride määramise ettepaneku tegemine“ (korraldus nr 854) tegi Keila Vallavalitsus ettepaneku määrata põllumajandusliku tootmisega tegeleva füüsilisest isikust ettevõtja J. Ilvese omandis olevate ehitiste juurde ostueesõigusega erastatava maa piirid vastavalt juurdelisatud asendiplaanile ligikaudse suurusega 50 ha. Keila Vallavalitsuse 31.08.2005 korraldusega nr 894 (korraldus nr 894) tunnistati kehtetuks korralduse nr 854 juurde lisatud asendiplaan ja kehtestati ostueesõigusega erastatava maa piirid vastavalt juurdelisatud asendiplaanile. 01.09.2005 esitas Keila Vallavalitsus Harju Maakatastrile avalduse, millega palus katastriüksus Niitra III tühistada tingituna katastriüksuse moodustamise aluseks olnud korralduse tühistamisest. Keila Vallavalitsus pöördus 02.09.2005 Maa-ameti poole riigi reservmaa piiriettepaneku AT 030326149 muutmiseks asendiplaanil näidatud ulatuses. Maa-ameti 19.12.2005 vastuskirjas nr 6.2-2/10544 leiti, et riigi reservmaa piiriettepaneku muutmine maa ostueesõigusega erastamiseks ei ole võimalik ja Harju Maakataster ei tühista Niitra III katastriüksuse registreerimise kannet põhjusel, et OÜ Kaasiku Talupidaja esitas maa ostueesõigusega erastamise avalduse 4,0684 ha suuruse maa osas ja tulenevalt maareformi seaduse (MaaRS) muutmise seaduse rakendussätete § 14 lõikest 22 jääb pärast 01.01.1998 vallasasjana omandatud ehitise puhul ehitise uue omaniku suhtes kehtima ehitise võõrandaja poolt esitatud maa ostueesõigusega erastamise avaldus. Nimetatud kirja koopia edastati ka Harju Maavalitsusele. Maa-amet tegi 04.07.2008 kirjaga nr 4.1-5/3699 Harju maavanemale ettepaneku algatada järelevalvemenetlus korralduse nr 853 seaduslikkuse üle. 2

(9)3-09-1793 Harju maavanema 07.07.2008 korraldusega nr 1673-k algatati riiklik järelevalve korralduse nr 853 seaduslikkuse kontrolliks ning paluti Keila Vallavalitsusel esitada omapoolne seisukoht ning asjassepuutuvad dokumendid. Keila Vallavalitsus edastas 07.08.2008 vastuskirjaga nr 55.5/5713/08 korraldused nr 853 ja nr
  1. Oma vastuskirjas jäi Keila Vallavalitsus seisukohale, et korraldus nr 853 on välja antud õiguspäraselt. Harju maavanema 07.10.2008 korraldusega nr 2342-k tehti Keila Vallavalitsusele ettepanek viia korraldused nr 853, nr 854 ning nr 894 vastavusse õigusaktide nõuetega. Keila Vallavalitsus esitas omapoolse seisukoha nimetatud ettepanekule 20.10.2008, milles leidis, et ei näe kirjas nr 5-5.5/5713/08 toodud põhjendustel põhjust nimetatud korralduste muutmiseks. 17.11.2008 pöördus Keila Vallavalitsus kirjaga nr 5-5.5/8712/08 Keskkonnaministeeriumi poole, paludes korrigeerida riigi reservmaa piiriettepaneku nr AT030326149 piire selliselt, et J. Ilves saaks ehitiste juurde erastada 50 ha maad. Keskkonnaministeerium edastas nimetatud pöördumise Maa-ametile, kes 29.12.2008 kirjas nr 6.3-3/11759 nõustus piiriettepaneku nr AT030326149 piire muutma vastavalt erastatava maa piiridele pärast seda, kui erastamisele määratud katastriüksuse mõõdistustoimik esitatakse registreerimiseks maakatastrisse.
  2. Harju maavanem esitas 19.08.2009 Tallinna Halduskohtule protesti, milles taotles Keila Vallavalitsuse 17.08.2005 korralduse nr 853, 17.08.2005 korralduse nr 854 ja 31.08.2005 korralduse nr 894 tühistamist. Vastustaja ei põhjendanud korralduses nr 853 seda, millised konkreetsed asjaolud tingisid sellise haldusakti andmise. Korralduses on üksnes otsustus, et korraldus nr 1622 tunnistatakse kehtetuks. See omakorda ei ole aga kooskõlas halduse üldprintsiipidega. Vastustaja oleks pidanud viitama asjaoludele, millest ta lähtus korralduse nr 1622 kehtetuks tunnistamisel, sest lisaks õiguslikele asjaoludele ja alustele peavad korralduses olema ära toodud ka faktilised asjaolud. Seega ei ole korraldus nr 853 kontrollitav, asjakohane ning on vastuolus HMS §-ga
  3. Korraldus nr 853 on vastuolus Vabariigi Valitsuse 06.11.1996 määrusega nr 267 kinnitatud „Maa ostueesõigusega erastamise korra“ (Kord) punktiga 71, kuna õigusliku alusena välistab see pärast katastriüksuse moodustamisega alustamist erastatava maaüksuse pindala muutmist. Maa-amet on oma 04.07.2008 kirjas asunud õigele seisukohale, et kuna OÜ Kaasiku Talupidaja on juba esitanud maa ostueesõigusega erastamise avalduse, mille alusel on moodustatud ja registreeritud katastriüksus, puuduvad alused nende asjaolude ümbervaatamiseks nii faktiliselt kui õiguslikult.
  4. Keila Vallavalitsus palus jätta protesti rahuldamata. Vastavalt plaanile omab J. Ilves ehitist (küüni), mis asus väljaspool korralduse nr 1622 alusel moodustatud katastriüksuse piire. Kuna loomakasvatushooned võetakse kasutusele ühtse kompleksina, oligi MaaKS § 5 lg 2 punktidest 5 ja 6 lähtuvalt otstarbekas moodustada üks, maakorraldusnõuetele vastav maaüksus. Põllumajandusliku tootmisega tegelevale isikule J. Ilvesele on maa erastamine Korra punkti 71 alusel kooskõlas maareformi seadusega (MaaRS) ja selle eesmärgiga. Maaameti seisukoht, nagu tuleks erastatava maa suuruse osas lähtuda OÜ Kaasiku Talupidaja poolt 21.09.1999 esitatud avalduses märgitud pindalast, on vale. Kuna vastustaja andis korralduse nr 853 välja J. Ilvese taotluse alusel ning see ei puudutanud kolmandate isikute õigusi, siis HMS § 56 lõikest 4 tulenevalt ei võinud korralduses selle andmisel silmas peetud kaalutluste märkimata jätmine mõjutada asja otsustamist. Sellisele seisukohale on jõudnud ka Riigikohus 07.06.2004 otsuses haldusasjas nr 3-3-1-20-
  5. 3
(9)3-09-1793 Protest on esitatud haldusaktide tühistamiseks peaaegu 4 aastat peale seda, kui haldusakt maavanemale teatavaks sai ning kui tal tekkis haldusakti kontrollimise kohustus. Riigikohtu 16.10.2002 otsuse nr 3-3-1-41-02 kohaselt puuduvad alused tühistada korraldus protesti alusel juba ainuüksi õiguskindluse printsiibist tulenevalt. J. Ilvesel on olnud põhjendatud õiguspärane ootus ja usaldus, et tema suhtes tehtud akt on kehtiv ja jääb kehtima, sest ta on asunud oma õigusi realiseerima ja on teinud mitmeid tehinguid oma vara käsutamiseks.
  1. Kolmas isik Jüri Ilves palus jätta Harju maavanema protesti rahuldamata. AS Niitra poolt esitatud erastamisavaldus 200 hektarile oli esitatud enne 01.01.
  2. J. Ilves omandas ehitised pärast 01.01.1998 vallasasjana, kusjuures ehitiste juurde maa ostueesõigusega erastamiseks oli 01.01.1998 esitatud avaldus, milles oli nimetatud erastamiseks taotletava maa pindala ning vastavate katastriüksuste moodustamine algatatud. J. Ilvesel tekkis õiguspärane ootus, et korraldused nr 853, 854 ning 894 jäävad kehtima. Protesti esitaja esitas protesti haldusaktide tühistamiseks peaaegu 4 aastat pärast seda, kui Maa-amet saatis 19.12.2005 protesti esitajale kirja nr 6.2-2/10544 vaidlusaluste korralduste kohta. Seega tekkis maavanemal kohustus kontrollida haldusaktide õiguspärasust juba
  3. aastal. Kuna protestist ei nähtu selliseid olulisi avalikke huvisid või teiste isikute õigusi, mida vastustaja haldusaktid kahjustaks, siis oleks tühistamine ebaotstarbekas olenemata sellest, kas haldusakt on õigusvastane või õiguspärane. Vastavalt korra punkti 132 alapunktile 8 võib maa erastamisel läbi viia ümberkruntimise või planeerimise vastavalt seadusele ning maa erastatakse kinnitatud ümberkruntimiskava või kehtestatud detailplaneeringu alusel. Vastustaja algatas 15.07.2007 vaadeldavate maade detailplaneeringu, mis kehtestati 16.06.2009 korraldusega nr
  4. Protesti esitaja ei esitanud nimetatud detailplaneeringu kohta vastuväiteid.
  5. Tallinna Halduskohtu 10.11.2009 otsusega jäeti Harju maavanema protest rahuldamata ning mõisteti Jüri Ilvese kasuks välja menetluskulud summas 12 750 krooni. Kuna katastriüksuse moodustamine algatati pärast 01.01.1998 esitatud avalduse alusel, ei saa käesolevas vaidluses OÜ-lt Kaasiku Talupidaja omandatud ehitiste suhtes kohaldada Korra p 71 alapunkti 1, sest eeltoodud sätte järgi peab katastriüksuse moodustamine olema algatatud enne 01.01.1998 esitatud avalduse alusel. OÜ-lt Kaasiku Talupidaja omandatud ehitiste juurde maa ostueesõigusega erastamisel ei kuulu kohaldamisele ka Korra p 71 alapunktid 2 ja 3, kuna vastavate sätete kohaldamise eeltingimuseks on asjaolu, et ehitiste juurde maa ostueesõigusega erastamiseks ei olnud 01.01.1998 ühtegi avaldust esitatud. Vaidlusalusel maal asuvate ehitiste juurde maa ostueesõigusega erastamiseks esitas AS Niitra avalduse aga 15.10.
  6. AS Niitra poolt ostueesõigusega erastamiseks taotletava maa suurus ületas MaaRS järgi ehitiste juurde ostueesõigusega erastamisele kuuluva maa võimaliku suuruse. Nimetatud asjaolu ei saa aga tõlgendada avalduse esitamata jätmisena. Kuna kohaldamisele ei kuulu seega Korra p 71 punktid 2 ja 3, kuulub kohaldamisele Korra p 71 lause
  7. Tulenevalt MaaRS § 221 lõikest 22 oli J. Ilvesel kui põllumajandusliku tootmisega tegeleval isikul vastustaja nõusolekul õigus ostueesõigusega erastada kuni 50 ha tagastamise käigust vabaks jäävat põllumajandusmaad talle kuuluva sihtotstarbelises kasutuses oleva loomakasvatushoone juurde. Mis puudutab maa erastamist T. Tuulaselt 08.08.2005 omandatud küüni juurde, siis kohtutoimikust puuduvad materjalid, millest ilmneks, et T. Tuulas oleks enne küüni võõrandamist J. Ilvesele esitanud vastustajale taotluse selle juurde maa ostueesõigusega 4
(9)3-09-1793 erastamiseks. Seetõttu kuulub küüni juurde maa ostueesõigusega erastamisel kohaldamisele Korra p 71 alapunkt
  1. Kuna kohus on tuvastanud, et OÜ Kaasiku Talupidaja ehitiste ostueesõigusega erastamise avaldust enne 01.01.1998 ei esitanud, ei saanud J. Ilvese suhtes kehtida ka OÜ Kaasiku Talupidaja poolt esitatud ostueesõigusega erastamise avaldus. Tõendid selle kohta, et küüni juurde maa ostueesõigusega erastamise avalduse oleks kunagi esitanud T. Tuulas, käesolevas haldusasjas puuduvad. Seega oli J. Ilvesel nii MaaRS § 40 lõikest 1 kui ka MaaRS muutmise seaduse rakendussätete § 14 lõikest 21 tulenevalt õigus esitada avaldus ehitiste juurde maa ostueesõigusega erastamiseks, kogusuuruses 50 ha. Vaidlus puudub selle üle, et J. Ilvese poolt vastustajale 09.08.2005 esitatud taotlus ei puudutanud kolmandate isikute seadusega kaitstud õigusi. Seega ei saa HMS § 56 lõike 4 kohaselt pidada õigusvastaseks korralduse 853 andmisel faktilise aluse märkimata jätmist. MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD APELLATSIOONIMENETLUSES
  2. Harju maavanema apellatsioonkaebuses palutakse Tallinna Halduskohtu 10.11.2009 otsus tühistada. Kohus on jätnud tõendite hindamisel tähelepanuta asjaolu, et. J. Ilvese poolt omandatud loomakasvatushoonete kompleksi endine omanik oli esitanud maa ostueesõigusega erastamise avalduse enne 01.01.1998 ja selle alusel moodustati katastriüksus nr 29501:007:0089, mis registreeriti maakatastris 18.04.
  3. Samuti on jäetud tähelepanuta, et J. Ilvesel oli õigus esitada uus maa ostueesõigusega erastamise avaldus vaid T. Tuulaselt ostetud küüni juurde, kuna selles osas varasem avaldus puudus. Kohus põhjendab Korra punkti 71 alapunkti 1 mittekohaldumist asjaoluga, et OÜ Kaasiku Talupidaja esitas pärast 01.01.1998 täiendava avalduse 40 684 m2 erastamiseks, samuti on katastriüksuse nr 29501:007:0089 moodustamine toimunud pärast nimetatud kuupäeva. Kohus on korda tõlgendanud kitsendavalt, mis ei tulene viidatud normi sättest ega vasta selle mõttele. Puudub vaidlus, et OÜ Kaasiku Talupidaja omandas hoonetekompleksi AS-lt Niitra 13.07.
  4. Seejärel väljendas OÜ Kaasiku Talupidaja korduvalt tahet maa erastamiseks just sellises ulatuse nagu see määrati kindlaks Keila Vallavalitsuse 28.12.1999 korraldusega nr 1622 ja mille alusel moodustati ning registreeriti Harju Maakatastris 18.04.2000 katastriüksus nr 29501:007:
  5. Maaüksus jäi kinnistamata vaid põhjusel, et katastriüksuse moodustamise järel ei sõlminud OÜ Kaasiku Talupidaja maa erastamise lepingut. Korra punkti 7 teine lause sätestab üldnormi, mille kohaselt ei ole avalduse esitajal õigus muuta maa ostueesõigusega erastamiseks juba esitatud avalduses märgitud erastatava maa pindala. Vastustaja võib avalduses märgitud erastatava maa pindala suurust muuta üksnes planeeringu ja maakorralduse nõuetest ning otstarbekusest tulenevalt. Seega puudus J. Ilvesel õigus esitada 09.08.2005 vastustajale avaldus, mis muudab vallasasja eelmise omaniku poolt maa erastamise ulatuse kohta tehtud tahteavaldust. Vastustaja ei ole korralduste nr 853, nr 854 ja nr 894 andmisel kuidagi põhjendanud, millised on konkreetsed planeeringu ja maakorralduse nõuetest ning otstarbekusest lähtuvad asjaolud, mis vältimatult tingivad tema enda varasema haldusakti muutmise. Kohus on otsuses põhjendanud, et J. Ilvese 09.08.2005 avalduse esitamise ajal kehtis MaaRS § 40 lg 1 redaktsioonis, mille kohaselt võis avaldusi maa ostueesõigusega erastamiseks ehitise juurde esitada ka pärast 31.12.
  6. Kohus on jätnud aga tähelepanuta, et eelnevalt osundatud MaaRS rakendussäte reguleerib olukorda, kus avaldust maa ostueesõigusega erastamiseks ehitise juurde ei olnud varem üldse esitatud. See võiks puudutada küll J. Ilvese poolt 5
(9)3-09-1793 08.08.2005 T. Tuulaselt ostetud küüni maad, kuid mitte loomakasvatuskompleksi maad, mille kohta oli avaldus esitatud ja mida kohus ka oma muus argumentatsioonis korduvalt tunnistas.
  1. Keila Vallvalitsus palub jätta apellatsioonkaebuse rahuldamata. Protesti esitaja on viidanud asjaolule, nagu kohus oleks jätnud arvestamata asjaoluga, et OÜ Kaasiku Talupidaja oli esitanud taotluse erastada talle maa väiksemas ulatuses kui AS Niitra poolt esitatud avalduses märgitud suurus ja maaüksus jäi kinnistamata põhjendusel, et OÜ Kaasiku Talupidaja ei sõlminud maa erastamise lepingut. Viidatu ei tähenda aga automaatselt seda, et uus omanik J. Ilves peaks sõlmima maa erastamise lepingu samadel tingimustel nagu soovinuks OÜ Kaasiku Talupidaja. Seda enam, kui on olemas tähtaegselt esitatud ostueesõigusega erastamise avaldus, mille kohaselt on võimalik Korra punktiga 71 koosmõjust tulenevalt maad ostueesõigusega erastada talle kuuluva sihtotstarbelises kasutuses oleva loomakasvatushoone juurde kuni 50 ha. Protesti esitaja on halduskohtu põhjendust Korra punkti 71 alapunkti 1 mittekohaldamise kohta meelevaldselt muutnud. Katastriüksuse moodustamine ei pea olema algatatud enne 01.01.1998, vaid katastriüksuse moodustamine peab olema algatatud enne 01.01.1998 esitatud avalduse alusel.
  2. Kolmas isik Jüri Ilves palub jätta apellatsioonkaebuse rahuldamata. J. Ilvest ei ole õige samastada OÜ-ga Kaasiku Talupidaja. J. Ilves ostis hoonetekompleksi teadmisega, et avaldus maa ostueesõigusega erastamiseks oli esitatud enne 01.01.1998 ja tal oli õigus saada maaomanikuks MaaRS sätestatud alustel ja korras. Isegi juhul, kui J. Ilves oleks omandanud ainult küüni, oleks tal õigus ostueesõigusega erastada maad kuni 50 ha. Seetõttu on protesti esitaja seisukoht, et üksnes küüni juurde ca 50 ha suuruse maaüksuse moodustamist pidas nii vastustaja kui ka J. Ilves ilmselgelt ebareaalseks, oletuslik ja paljasõnaline. Maavanem on protesti esitamisega põhjendamatult viivitanud. Kolmas isik on alates
  3. aasta augustist Niitvälja ratsakompleksi investeerinud ca 2,5 miljonit krooni. Samuti on protestiga hõlmatud maaüksuste suhtes Keila Vallavalitsuse 16.06.2009 korraldusega nr 531 kehtestatud detailplaneering (planeering algatati 15.05.2007), millele maavanem vastuväiteid ei esitanud. RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED
  4. Apellatsioonkaebusest ja sellele lisatud vastustest nähtuvalt ei ole menetlusosalistel vaidlust asja lahendamiseks oluliste asjaolude üle: 1) AS Niitra esitas 15.10.1997, so enne 01.01.1998 avalduse vaidlusaluste maade ostueesõigusega erastamiseks 200 ha ulatuse; 2) ehitiste uus omanik OÜ Kaasiku Talupidaja esitas 21.09.1999 uue avalduse 4,0684 ha erastamiseks ning nimetatud avalduse alusel andis vastustaja korralduse nr 1622 OÜ-le Kaasiku Talupidaja 40 684 m2 suuruse maa erastamise võimalikkuse kohta, maa kanti maakatastrisse 18.04.2000, kuid OÜ Kaasiku Talupidaja erastamislepingut ei sõlminud; 3) Jüri Ilves omandas vaidlusalusel maal asuvad ehitised OÜ-lt Kaasiku Talupidaja ja kõrvalasuva küüni Tõnu Tuulaselt
  5. aasta augustis ning esitas 10.08.2005 avalduse nende ehitiste juurde 50 ha maa erastamiseks ja juba olemasoleva katastriüksuse moodustamise aluseks olnud õigusaktide kehtetuks tunnistamiseks. 6
(9)3-09-1793
  1. AS Niitra poolt avalduse esitamise ajal Kord avalduse tähtaegade suhtes mingeid piiranguid ei sätestanud. Alates 14.05.1998 toodi Korra p 7 sisse täiendus, mille kohaselt pidi avaldus maa ostueesõigusega erastamiseks olema esitatud hiljemalt 01.01.1998, kusjuures maa ostueesõigusega erastamiseks esitatud avalduses fikseeritud erastatava maa pindala suurendamine ei olnud lubatud. Korda täiendati ka p-ga 71, mille kohaselt, kui ehitis võõrandatakse pärast 01.01.1998 vallasasjana ja ehitise võõrandaja on hiljemalt 01.01.1998 esitanud maa ostueesõigusega erastamise avalduse, milles toodud erastamiseks taotletava maa pindala on arvestatud kas omandaja ehitise juurde kuuluvate või teise isiku omandis oleva ehitise juurde kuuluvate katastriüksuste moodustamise algatamisel, viiakse nimetatud katastriüksuste moodustamine lõpule 01.01.1998 esitatud maa ostueesõigusega erastamise avalduste alusel. 14.05.1998 jõustunud Korra redaktsioon kehtis kuni 09.03.2000, so OÜ Kaasiku Talupidaja poolt avalduse esitamisel 21.09.
  2. 10.08.2005, kui kolmas isik Jüri Ilves esitas maa ostueesõigusega erastamise avalduse, sätestas Korra p 7, et maa ostueesõigusega erastamise avaldus peab olema esitatud hiljemalt 01.01.1998 ning maa ostueesõigusega erastamiseks esitatud avalduses märgitud erastatava maa suurust ei ole avalduse esitajal võimalik muuta. Korra p 71 kohaselt: Kui ehitis erastatakse või omandatakse muul viisil pärast 01.01.1998 vallasasjana, on ehitise omandajal õigus saada maaomanikuks maareformi seaduses sätestatud alustel ja korras. Kui ehitis omandatakse pärast 01.01.1998 vallasasjana ja: 1) ehitise juurde maa ostueesõigusega erastamiseks on 01.01.1998 esitatud avaldus, milles nimetatud erastamiseks taotletava maa pindala on arvestatud kas omandaja või teiste isikute ehitiste juures erastatava maa suuruse ja piiride määramisel ning vastavate katastriüksuste moodustamine on algatatud, toimub maa ostueesõigusega erastamine 01.01.1998 esitatud avalduste alusel; 2) ehitise juurde maa ostueesõigusega erastamiseks ei olnud 01.01.1998 esitatud avaldust ja teiste isikute ehitiste juures ostueesõigusega erastatava maa katastriüksuste moodustamine on algatatud enne ehitise omandaja poolt maa ostueesõigusega erastamise avalduse esitamist, siis määratakse ostueesõigusega erastatava maa suurus ja piirid kindlaks 01.01.1998 esitatud avalduste alusel ja pärast 01.01.1998 ehitise vallasasjana omandanud isikule tagatakse vähemalt ehitise teenindamiseks vajaliku maa erastamise võimalus. Sama regulatsioon on läbivalt olnud ka seaduse tasandil. 30.11.1997 jõustus Eesti Vabariigi maareformi seaduse ja maareformiga seonduvate õigusaktide muutmise seaduse muutmise seadus, mille rakendussätete § 14 lg-st 2 tulenevalt tuli maa ostueesõigusega erastamise avaldus esitada hiljemalt 01.01.
  3. Eelnimetatud seadust täiendati 16.07.2000 ning § 14 lg 22 kohaselt, kui ehitis omandatakse pärast 01.01.1998 vallasasjana ja ehitise võõrandaja on hiljemalt 01.01.1998 esitanud maa ostueesõigusega erastamise avalduse, jääb ehitise võõrandaja poolt 01.01.1998 esitatud maa ostueesõigusega erastamise avaldus kehtima ka ehitise uue omaniku suhtes. Ehitise uus omanik esitab avalduse kolme kuu jooksul ehitise omandamise päevast arvates üksnes juhul, kui ta ei soovi maad erastada.
  4. Ringkonnakohus ei nõustu halduskohtu poolt eelnimetatud normidele antud tõlgendusega. Maa ostueesõigusega erastamise avalduse esitamise aega tuleb vaadelda maareformi objekti, mitte subjekti põhiselt. Vaidlust ei ole selles, et ehitiste juurde (v.a küün) maa erastamiseks esitati AS Niitra poolt avaldus 15.10.
  5. Seega on Niitra III maaüksuse erastamiseks esitatud avaldus enne 01.01.
  6. OÜ Kaasiku Talupidaja poolt 21.09.1999 esitatud avaldust ei ole alust pidada uueks, esmakordseks maa erastamise avalduseks. OÜ Kaasiku Talupidaja kasutas Korrast tulenevat õigust vähendada erastatava maa suurust. Keeld muuta erastatava maa suurust hakkas kehtima alles 09.03.2000, ajavahemikul 14.05.1998-09.03.2000 oli 7
(9)3-09-1793 keelatud üksnes maa pindala suurendamine. Niitra III maaüksus kanti maakatastrisse 18.04.
  1. 10.08.2005, kui kaebaja esitas maa erastamise avalduse, kehtis Eesti Vabariigi maareformi seaduse ja maareformiga seonduvate õigusaktide muutmise seaduse muutmise seaduse § 14 lg 22 redaktsioonis, mille kohaselt jääb uue omaniku suhtes kehtima ehitise võõrandaja poolt hiljemalt 01.01.1998 esitatud maa ostueesõigusega erastamise avaldus. Ringkonnakohus leiab, et nimetatud normi puhul ei saa lähtuda üksnes selle grammatilisest tõlgendusest, vaid tõlgendamine peab olema kooskõlas normi eesmärgiga. Kuigi ehitised võõrandas kaebajale OÜ Kaasiku Talupidaja, kes oli erastamise avalduse esitanud 21.09.1999, so pärast 01.01.1998, ei saa tähelepanuta jätta sama maa suhtes juba 15.10.1997 esitatud avaldust. Kuigi viimatinimetatud avalduse esitaja ei olnud kaebajale ehitiste võõrandaja, oli omandireformi menetlus maade suhtes alanud juba 15.10.
  2. Samas ei ole õige ka lähenemine, et kuivõrd 15.10.1997 avalduse kohaselt sooviti erastada 200 ha maad, oli kolmandale isikule 50 ha erastamine igal juhul õiguspärane. Arvestada tuleb ehitiste vahepealse omaniku OÜ Kaasiku Talupidaja poolt erastamisele kuuluva maa pindala vähendamist ning kohaliku omavalitsuse poolt maareformi eeltoimingute lõpuleviimist selles vähendatud ulatuses. Sama kehtib Korra tõlgendamisel: maa suhtes oli enne 01.01.1998 esitatud erastamise avaldus ning ehitiste omandamise ajaks oli ka katastriüksuse moodustamine lõpule viidud. Erastamise ulatuse kindlaksmääramisel ei ole määravaks vahepealsed omandivahetused ning erastamisele kuuluva maa suuruse korrigeerimine.
  3. Õige on halduskohtu käsitlus, et kolmas isik omandas
  4. aasta augustis ka küüni, mille suhtes ei olnud keegi veel maa ostueesõigusega erastamise avaldust esitanud, mistõttu oli kolmandal isikul võimalik esitada küüni osas maa erastamise taotlus. Kaebaja 10.08.2005 avalduses 50 ha erastamiseks on ühe ehitisena, mille juurde maad erastada soovitakse, ära nimetatud ka küün. Samas ei nähtu korraldusest nr 853, millega korraldus nr 1622 kehtetuks tunnistati ning korraldusest nr 854, millega peeti võimalikuks 50 ha maa erastamist, et vastustaja oleks soovinud umbes 46 ha maad (osas, milles ei olnud katastriüksust moodustatud) erastada küüni juurde. Kohus ei saa hakata vastustaja asemel maareformi läbi viima ning seega ei ole korralduste nr 853 ja 854 õiguspärasust võimalik hinnata seeläbi, et analüüsida küüni juurde 46 ha erastamise seaduslikkust. Kohtuliku kontrolli puhul on antud juhul määrav see, et vastustaja võimaldas esitada kolmandal isikul kõiki ehitisi puudutava maa erastamise avalduse ning rahuldas selle, arvestamata, et avalduse esitamine oli võimalik üksnes küüni suhtes ning teiste ehitiste puhul oli olemas siduv erastamisavaldus. Ringkonnakohus leiab, et tegemist oli menetlusveaga, mis võis kaasa tuua ebaõige tulemuse. Kuna kohalik omavalitsus määrab maa erastamise piirid kaalutlusõiguse alusel, ei ole kohtul võimalik hinnata, kui palju maad oleks saanud kolmandale isikule küüni juurde erastada. Seega tuleb haldusaktid, mille suhtes on kohtule esitatud protest, lugeda õigusvastasteks.
  5. Protestist ei nähtu, et maavanem oleks arvestanud kolmanda isiku usaldusega, et vaidlusalused haldusaktid jäävad kehtima. Kolmas isik ei ole kohtumenetluses esitanud tõendeid väite kohta, et ta on Niitvälja ratsakompleksi investeerinud 2,5 miljonit krooni ning et need investeeringud oleksid eesmärgipärased vaid juhul, kui kaebaja omandab maareformi tulemusena 50 ha maad. Samas on Keila Vallvalitsuse 16.06.2009 korraldusega nr 531 kehtestatud Niitra III ja Kollomi maaüksuste ning sellega külgneva riigi reservmaa ala detailplaneering. Harju Maavalitsus oli planeeringu menetlemisest teadlik. Asja materjalidest nähtub, et maavanem oli protestitud haldusaktidest teadlik
  6. a detsembrist, kui Maa-amet edastas Harju Maavalitsusele koopia kirjast Keila Vallavalitsusele, 8
(9)3-09-1793 kus oli avaldatud seisukohta, et korraldus nr 853 on õigusvastane. Maavanem alustas oma järelevalvet alles 07.07.2008, kui Maa-amet oli teinud vastavasisulise ettepaneku. Järelevalvemenetluse tulemusena tegi maavanem 07.10.2008 ettepaneku viia korraldused 853, 854 ja 894 vastavusse õigusaktide nõuetega. Keila Vallavalitsus teatas 20.10.2008 ettepanekuga mittenõustumisest. Maavanem pöördus protestiga kohtusse 19.08.
  1. Ringkonnakohus märgib, et kaebemenetluse korras tavapärase, 30-päevase tähtaja jooksul kohtusse pöördudes ei saa isikud, keda vaidlustatud haldusakt soodustab, tugineda õiguskindluse argumendile (HMS § 67 lg 4 p 1). Samas tuleb ringkonnakohtu hinnangul arvestada usalduse kaitsega protesti esitamisel olukorras, kus haldusakt on kehtinud pikka aega ning järelevalvemenetlus ei ole toimunud mõistliku aja jooksul. Protestimenetlus on spetsiifiline seetõttu, et siin ei pöörduta kohtusse oma subjektiivsete õiguste kaitseks, vaid protesti esitamist kasutatakse seadusega ettenähtud juhtudel, kui riikliku järelevalve teostamine ei ole muude vahendite abil olnud edukas. Ringkonnakohus leiab, et protesti esitaja peab protestiõiguse kasutamist otsustama kaalutlusõiguse teel. Vabariigi Valitsuse seaduse § 85 lg 4 ei kohusta maavanemat järelevalvemenetlust alustama ega protestiga kohtusse pöörduma. Ringkonnakohtu hinnangul peab vastava kaalutlusõiguse kohaldamine toimuma sarnaselt HMS § 64 lg-le 3, so maavanem peab muuhulgas arvestama, kui kaua on konkreetne haldusakt kehtinud ning milline on olnud haldusakti mõju. Protesti esitamise ajaks olid haldusaktid kehtinud 4 aastat, peaaegu 4 aastat oli maavanem Maa-ameti vahendusel teadlik olnud eeldatavasti õigusvastase haldusakti vastuvõtmisest. Maavanem pöördus kohtusse 10 kuud pärast kohalikult omavalitsuse poolset ettepaneku tagasilükkamist. Ringkonnakohtu hinnangul ei ole maavanem tegutsenud piisavalt efektiivselt. Samas on kolmas isik olnud teadlik, et omandireform vaidlusaluste maade osas ei ole lõpule viidud. Kohalik omavalitsus ei ole mõistliku aja jooksul astunud samme selleks, et omandireform lõpule jõuaks. Korra p 19 kohaselt lõpevad maa erastamise ettevalmistavad toimingud katastriüksuse moodustamise toimiku esitamisega riigi maakatastri pidajale ja ostueesõigusega erastamise toimiku esitamisega erastamise korraldajale. Kohtule ei ole esitatud teavet selle kohta, et protesti esitamise ajaks oleks korralduse nr 854 alusel olnud esitatud maakatastrile katastriüksuse moodustamise toimik. Käesoleval hetkel on katastrisse kantud Niitra III maaüksus vastavalt korraldusele nr
  2. Seega oli vaidlusaluse maa ostueesõigusega erastamine jätkuvalt pooleli ettevalmistavas staadiumis. Menetluse venimine
  3. aasta augustist alates ei ole seotud maavanema tegevusega. Arvestades eeltoodud asjaoludega leiab ringkonnakohus, et kolmandal isikul ei saanud olla tekkinud usaldust, et maareform korralduses nr 854 märgitud ulatuses tema suhtes lõpuni jõuab. Detailplaneeringu kehtestamine ei saa anda kolmandale isikule õigust erastada seaduses ettenähtust rohkem maad. Antud juhul ei piira kolmandale isikule maa õigusvastane erastamine teiste omandireformi subjektide õigusi, kuid maade osas, mille erastamist kolmas isik soovib, on tegemist potentsiaalsete riigi reservmaadega. Maavanem on volitatud kaitsma riigi huve (Vabariigi Valitsuse seaduse § 84 p 1).
  4. Ringkonnakohus rahuldab maavanema apellatsioonkaebuse, tühistab halduskohtu otsuse ning rahuldab uue otsusega maavanema protesti. Menetlusosaliste menetluskulud jäävad nende endi kanda. Kaire Pikamäe Viive Ligi Oliver Kask 9
(9)

🔗 Ametlikule allikale

Tehisintellekti selgitus ametliku seadusteksti põhjal. Orienteeruv, ei asenda õigusnõustamist.