← Eesti

3-08-625/41

Obsah (4)§ 26§ 92§ 31§ 19

KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Tallinna Halduskohus Kohtunik Aili Maasik Otsuse tegemise aeg ja koht 19. juuni 2009.a. Tallinn Haldusasja number 3-08-625 Haldusasi OÜ Agenor (registrikood 1070

§ 26lg 1 p 1 ja p 2).

3. Mõista vastustajalt kaebuse esitaja kasuks välja kantud menetluskulud 22 736,00 krooni (

§ 92lg1).

4. Saata otsus menetlusosalistele. Otsuse peale on õigus 30 päeva jooksul kohtuotsuse kohtu kantselei kaudu avalikult teatavakstegemisest 19.06.2009 arvates esitada apellatsioonkaebus vahetult Tallinna Ringkonnakohtule (

§ 31lg 4).

Samaks kuupäevaks tuleb apellatsioonkaebus esitada ka juhul, kui selle koostamiseks vajatakse menetlusabi. Menetlusabi taotluse ja apellatsioonkaebuse võimalike puuduste kõrvaldamise lahendab ringkonnakohus hiljem. Kui apellatsioonkaebuses ei taotleta asja lahendamist kohtuistungil, võidakse see lahendada kirjalikus menetluses (TsMS 442 lg 6). 1 ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

  1. OÜ-le Agenor Haldus kuulub kinnistu nimega Lõhe, mis on kantud Harju Maakohtu kinnistusosakonna registriossa nr 7333402, mille asukoht on Rae vald, Kopli küla ja mille katastritunnus on 65301:013:0084 ( I kd lk 9-10).
  2. Rae Vallavolikogu 15.11.2005.a. otsusega nr 22 „Kopli küla Lõhe kinnistu detailplaneeringu algatamine“ (I kd lk 18) algatati Kopli küla Lõhe kinnistu detailplaneeringu koostamine. Otsuse eelnõu seletuskirja kohaselt oli detailplaneeringu koostamise eesmärgiks Lõhe kinnistu maakasutuse sihtotstarbe muutmine elamumaaks ja moodustatavatele elamuehituskruntidele ehitusõiguse ja hoonestustingimuste määramine (I kd lk 19).
  3. 20.02.2006.a. sõlmiti Rae Vallavalitsuse, OÜ Agenor Haldus ja Harju Projektbüröö OÜ vahel detailplaneeringu koostamise leping, mille kohaselt Harju Projektbüroo OÜ kohustus koostama Lõhe kinnistu detailplaneeringu vastavalt detailplaneeringu lähtetingimustele ja OÜ Agenor Haldus kohustus selle eest tasuma (I kd lk 26-29).
  4. Rae Vallavalitsuse 04.04.2006 korraldusega nr 440 „Kopli küla Lõhe kinnistu detailplaneeringu lähtetingimuste kinnitamine“ kinnitati Kopli küla Lõhe kinnistu detailplaneeringu lähtetingimused (I kd lk 30-33).
  5. Rae Vallavalitsuse 15.05.2007.a. korraldusega nr 758 „Kopli küla Lõhe kinnistu detailplaneeringu vastuvõtmine“ võeti vastu Kopli küla Lõhe kinnistu detailplaneering ja kohustati Maa-ametit korraldama detailplaneeringu avalik väljapanek Rae Vallavalitsuses (I kd lk 35).
  6. Detailplaneeringu avalikustamine toimus 26.05.2007.a. kuni 08.06.2007.a. (I kd lk 2).
  7. 26.07.2007.a. saatis Rae abivallavanem M.Kasemaa kaebuse esitajale ehitusseaduse (EhS) §-s 13 sätestatud kohustuste üleandmise lepingu projekti ning võlaõigusliku kokkuleppe projekti ühishüpoteegi seadmiseks (I kd lk 2, 52-59).
  8. 07.01.2008.a. saatis kaebuse esitaja Rae Vallavalitsusele ja Rae Vallavolikogule kirja, kus märkis, et ei ole nõus lepingu punktidega 3.4.4.; 3.4.16 ja 4 ja on nende punktide lepingust väljajätmisel nõus lepingu sõlmima (I kd lk 60-61).
  9. Rae Vallavalitsuse 18.01.2008.a. kirjaga nr 6-2/127 teatati OÜ-le Agenor Haldus, et kui lepingut esitatud kujul 29.veebruariks 2008.a. ei sõlmita, esitatakse volikogule detailplaneeringu mittekehtestamise eelnõu( I kd lk 62-63).
  10. Rae Vallavolikogu 11.03.2008.a. otsusega nr 372 „Kopli küla Lõhe kinnistu detailplaneeringu mittekehtestamine“ otsustati mitte kehtestada Kopli küla Lõhe kinnistu detailplaneeringut. Otsuse põhjenduste kohaselt on vastavalt EhS §-le 13 kohalik omavalitsus kohustatud tagama detailplaneeringus ettenähtud infrastruktuuri väljaehitamise kuni arendatava maaüksuseni, välja arvatud juhul kui kohalik omavalitsus ei ole seda kohustust kokkuleppe alusel arendajale üle andnud. Rae valla arengukava ei näe ette antud piirkonnas elamuehituse eelisarendamist, valla eelarves ei ole ette nähtud rahalisi vahendeid Lõhe kinnistu detailplaneeringu järgse infrastruktuuri rajamiseks, samuti sellega kaasneva sotsiaalinfrastruktuuri väljaehitamiseks. Valla poolt rahaliste kohustuste võtmine, millel puudub eelarves reaalne rahaline kate, ei ole mõeldav, kuivõrd sellega tekitaks vald teadlikult iseendale maksejõuetuse. 2 Samuti on otsuses leitud, et lisaks detailplaneeringuala siseste ja seda teenindavate juurdepääsuteede, tänavate jms väljaehitamise kohustuse täitmisele lasub arendajal kohustus anda omapoolne panus ka sotsiaalse infrastruktuuri väljaehitamiseks, mis on detailplaneeringu kehtestamise oluliseks eelduseks. Detailplaneeringu menetluse käigus on vallavalitsus teinud arendajale OÜ Agenor Haldus ettepaneku osaleda planeeringu kehtestamise eelduseks oleva infrastruktuuri arendamise rahastamisel. Vallavalitsus on teinud OÜ-le Agenor Haldus ettepaneku sõlmida poolte õigusi ja kohustusi reguleeriv notariaalne leping. OÜ Agenor Haldus on lepingueelsetel läbirääkimistel märkinud, et ei soovi osaleda Lagedi piirkonnas avalikku huvi kandva objekti finantseerimises, samuti rajada infrastruktuuri enne majadele ehituslubade väljastamist ja anda kohustuste täitmise tagamiseks tagatist. Arendaja kohustuste määratlemata jätmisega ei ole tagatud detailplaneeringuga määratud tehnilise infrastruktuuri objektide väljaehitamine ning vald ei suuda tagada lisandunud vallakodanike vajadusi lasteaiaja koolikohtade järele.
  11. 02.04.2008.a. esitas OÜ Agenor Haldus Tallinna Halduskohtule kaebuse, milles taotleb Rae Vallavolikogu 11.03.2008.a. otsuse nr 372 tühistamist ning Rae Vallavolikogule ettekirjutuse tegemist detailplaneeringu kehtestamise otsustamiseks. Kohus võttis kaebuse 30.04.2008.a. kohtumäärusega menetlusse. 07.01.2009 määrusega luges kohus 18.08.2008.a. lõppenud OÜ Agenor Haldus (registrikood 10941428) asemel kaebuse esitajaks OÜ Agenor (registrikood 10700098). KAEBUSE ESITAJA SEISUKOHT
  12. OÜ Agenor Haldus pöördus 2005.aastal Rae Vallavalitsuse poole sooviga algatada OÜ-le Agenor Haldus kuuluvale Lõhe kinnistule detailplaneering elamuehituse arendamiseks. Rae Vallavolikogu alalise keskkonnakomisjoni 10.11.2005.a. koosoleku protokolli nr 1 punktist 6 nähtub, et antud piirkond on koostatava üldplaneeringu järgi ette nähtud elamuehituse arendamiseks ning komisjonis nimetatud detailplaneeringu algatamise küsimuses vastuväiteid ei olnud. Samuti otsustas komisjon toetada eelnõu vastuvõtmist volikogus.
  13. 15.05.2007.a. võttis Rae Vallavalitsus vastu korralduse nr 758 „Kopli küla Lõhe kinnistu detailplaneeringu vastuvõtmine ja avalikustamine.” Korralduse vastuvõtmine näitas, et projekteerija poolt esitatud detailplaneering vastas kõigile omavalitsuse poolt kehtestatud nõuetele. Detailplaneering on koostatud vastavalt lähtetingimustele ja nõutud mahus. Detailplaneeringu avalikustamine toimus 26.05.2007.a. kuni 08.06.2007.a. Avalikustamise ajal ei esitatud Rae Vallavalitsusele detailplaneeringu täiendamiseks ettepanekuid ega muid avaldusi. Planeeringuvaidlusi ei olnud. Ka Rae Vallavalitsus kui planeeringu menetleja ei esitanud ettepanekuid ega täiendusi, samuti ei olnud juttu lisakohustuste panemise võimalikkusest. Seega oli detailplaneering koostatud nõuetekohaselt ja läbinud avalikustamise etapi. Detailplaneering vastas ka Rae valla üldplaneeringule. Mitte miski ei oleks pidanud takistama detailplaneeringu kehtestamist.
  14. 26.07.2007.a. saatis Rae abivallavanem M.Kasemaa kaebuse esitajale EhS §-s 13 sätestatud kohustuste üleandmise lepingu projekti ning võlaõigusliku kokkuleppe projekti ühishüpoteegi seadmiseks. Lepingust nähtus, et Arendajal (s.t. kaebuse esitajal) on 19 kohustust ja kohustuste täitmine on mitmekordselt tagatud (leppetrahv 1 000 000 krooni, hüpoteegid 6 000 000 kroonise hüpoteegisummaga). Vallal selle lepingu järgi mingeid sisulisi kohustusi ega vastutust ei ole. Kaebuse esitajalt nõuti detailplaneeringu kehtestamise eeldusena selle lepingu sõlmimist.
  15. Olenemata sellest, et lepingu sõlmimise nõudmine detailplaneeringu kehtestamise eeldusena tuli kaebuse esitajale üllatusena, oli kaebuse esitaja nõus EhS §-s 13 sätestatud 3 kohustused vallalt üle võtma ja oleks olnud nõus ka vastava lepingu sõlmima. Aga tutvudes eelpoolnimetatud lepinguga ilmnes, et lisaks EhS §-s 13 sätestatud kohustuste ülevõtmisele oli lepingus täiendavaid nõudeid. Kaebuse esitaja ei nõustunud lepingu projektis sisalduva kolme punktiga. 15.
  16. Lepingu p 3.4.4 „Arendaja kohustub finantseerima Lagedi alevi lasteaia või spordihoone ehitust summas üks miljon kaheksasada tuhat (1 800 000) krooni. Nimetatud summa kannab Arendaja Valla arveldusarvele kolme

(3)kuu jooksul alates Valla poolt vastavasisulise teatise saatmist, millele on lisatud lasteaia või spordihoone rajamiseks sõlmitud ehituslepingu koopia ja maksegraafik. Omandiõigust finantseeritavale lasteaiale või spordihoonele Arendajal ei teki.“ Kaebuse esitaja vastuväide lepingu p-le 3.4.
  1. Lagedi aleviku lasteaia või spordihoone ehitus ei teeni Lõhe kinnistu detailplaneeringu elluviimise huve, vaid vastupidiselt aeglustab ja koormab seda. Lasteaia või spordihoone ja muu taolise teemaga seonduv kohustus on pandud kohalikule omavalitsusele seadusega (KOKS § 6), seetõttu puudub õiguslik alus nõuda seda kaebuse esitajalt või muul viisil kaebuse esitajat survestada kohaliku omavalitsuse kohustuste täitmiseks. EhS § 13 võimaldab vaid tehnorajatiste ja teede küsimusega seonduvad infrastruktuuri elemendid planeerimise käigus reguleerida lepinguliselt. Siinjuures väärib märkimist veel asjaolu, et kaebuse esitaja küsis vallavalitsuselt, millise metoodikaga on arvutatud tasumisele kuuluv summa 1,8 miljonit krooni, kuid vallavalitsus sellele küsimusele ei vastanud. 15.
  2. Lepingu p 3.4.
  3. „Arendaja kohustub tagama, et Kinnistule Detailplaneeringuga ettenähtud kruntidele hoonete püstitamiseks ei esitata Vallale ehitusloa taotlusi enne kui Detailplaneeringujärgsed krunte teenindavad tehnovõrgud ja -rajatised (juurdepääsuteed, elektri, veevarustus- ja kanalisatsioonitorustik, tänavavalgustus, drenaaž jne) on Arendaja poolt valmis ehitatud ja neile on kasutusload väljastatud.“ Kaebuse esitaja vastuväide lepingu p-le 3.4.
  4. Põhjendamatu on nõuda tehnovõrkude ja -rajatiste lõplikku väljaehitamist enne elamute valmimist. Oluline on siinkohal rõhutada, et kaebuse esitaja oli nõus eelpoolnimetatud tehnovõrgud ja –rajatised välja ehitama kuni neile kasutusloa saamiseni, aga tegi vallavalitsusele ettepaneku, et need peaks valmima paralleelselt elamutega. Kompaktsete elamurajoonide arendamisel on tavapärane, et tehnovõrgud ja -rajatised ehitatakse samaaegselt elamutega ja need valmivad samaaegselt elamute valmimisega. Näiteks teedevõrgu puhul ehitatakse kõigepealt nn. tee muldkeha ja asfaltkatet ei ole otstarbekas panna enne elamute valmimist, sest tavapärasest suurem raskeveokitega sõitmine ehituse perioodil rikub ja lõhub teed. Üldteada on, et ehituseks kasutatakse oluliselt raskemaid veokeid ja osadel ehituses kasutatavatel mehhanismidel (roomikveokid) on keelatud asfaltkattega avalikel teedel liiklemine üldse. Kuigi OÜ Agenor Haldus esitas põhjendatud taotluse tehnovõrkude ja rajatiste kasutusloa saamise tähtaja muutmise osas, ei vaevunud vallavalitsus sellele isegi sisuliselt vastama. 15.
  5. Lepingu p
  6. „Võlaõiguslik kokkulepe ühishüpoteegi seadmiseks, mille kohaselt Arendaja seab kahele kinnistule esimesele järjekohale Valla kasuks ühishüpoteegi hüpoteegisummaga kuus miljonit (6 000 000) krooni. Kaebuse esitaja vastuväide - vallal ei ole kaebuse esitaja vastu rahalisi nõudeid 6 000 000 krooni ulatuses, mida peaks hüpoteegiga tagama. Detailplaneeringu algatamise initsiatiiv tuli kaebuse esitaja poolt ja selle täitmisest, sealhulgas teede ja tehnovõrkude valmimisest, on ennekõike huvitatud kaebuse esitaja. OÜ Agenor Haldus ei saa kinnistut koormata asjatute hüpoteekidega Rae valla kasuks, kuna hüpoteegid on seatud finantsasutuste kasuks, et tagada arendustegevuseks vajalikke laene.
  7. Lisaks eelpooltoodud punktidele, millega kaebuse esitaja vallale saadetud kirjas ei nõustunud, iseloomustavad lepingu olemust veel järgmised lepingu punktid: Lepingu p 3.4.3 „Arendaja kohustub moodustama detailplaneeringuga ettenähtud kergliiklustee rajamiseks kinnistu (Detailplaneeringus määratletud positsioon nr L1 1967 m²) ja võõrandama selle Vallale tasuta 3 kuu jooksul peale kinnistu moodustamist.“ Kaebuse esitaja leiab, et ei ole põhjendatud nõue, miks peaks eraettevõtja kohalikule omavalitsusele oma kinnistu tasuta võõrandama. Lepingu p 3.4.9 „Arendaja kohustub omal kulul välja ehitama Kinnistuid 4 teenindava pinnase- ja sadevee ärajuhtimise süsteemi. Sealjuures on Arendaja kohustatud osalema sadeveedrenaaži väljaehitamisel ja rekonstrueerimisel ka selles osas, mis ei jää Detailplaneeringualale. Täpsemad mahud ja vajadused tuuakse välja eraldi projektiga.“ Põhjendamatu on panna arendajale kohustusi ehitada välja kolmandatele isikutele kuuluvate kinnistute sadeveedrenaaži, kusjuures ei ole veel teada ei mahud ega vajadused. Lepingu p 3.4.13 „ Arendaja kohustub tagama Detailplaneeringuga ettenähtud servituutide seadmise ja kandmise kinnistusraamatusse.“ Arendaja võimuses ei ole tagada detailplaneeringuga ettenähtud servituutide seadmist ja kandmist kinnistusraamatusse. Arendaja saab esitada vaid vastavaid avaldusi. Lepingu p 3.4.18 „ Arendaja kohustub täitma käesoleva lepingu punktides 3.4.1-3.4.3 ja 3.4.5 - 3.4.15 sätestatud kohustused hiljemalt kolmekümne
(30)kuu jooksul arvates Detailplaneeringu kehtestamisest.“ Ei ole mõistlik lepingus ette näha detailplaneeringu täitmise tähtaegasid, kuna arendajal on vastavalt turusituatsioonile õigus ka ehitustöid peatada, et valida soodsamaid tingimusi. Samuti ei ole põhjendatud valla sekkumine eraomandis oleva kinnistu ehitustegevuse tähtaegadesse ühegi kaebuse esitajale teadaoleva õigusaktiga. Lepingu p. 3.7.1 „Juhul kui, vaatamata Valla poolt antud täiendavale rikkumise heastamiseks ettenähtud mõistlikule tähtajale, Arendaja pole tähtaegselt täitnud punktides 3.4.
  1. ja 4.
  2. nimetatud kohustusi, on Vallal õigus nõuda Arendajalt ühekordset leppetrahvi summas 1 000 000 (üks miljon) krooni. Leppetrahvi tasumine ei vabasta Arendajat käesolevast lepingust tulenevate kohustuste täitmisest. Arendaja kohustuste õigeaegne täitmata jätmine on vabandatav, juhul kui viivitus tulenes vääramatust jõust, kolmandate isikute tegevusest/ tegevusetusest, ning sel juhul Arendaja vastava kohustuse täitmise tähtaeg pikeneb nimetatud viivituse aja võrra.“ Vald ei kanna Lõhe kinnistu detailplaneeringuga ja lepinguga seoses riske, mida peaks sanktsioneerima leppetrahviga. Eeltoodud lepingu projektis näitena toodud punktid annavad tunnistust vaid sellest, kuidas ühele absurdile sujuvalt järgneb teine.
  3. 08.01.2008.a. saatis kaebuse esitaja Rae Vallavalitsusele ja Rae Vallavolikogule kirja, kus toodi välja need lepingu punktid, millega OÜ Agenor Haldus ei nõustunud. Rae Vallavalitsus oma vastuses teatas ultimatiivselt, et kõnealune leping tuleb ilma kompromissideta sõlmida 29.veebruariks 2008.a. ja juhul, kui OÜ Agenor Haldus sellest keeldub, esitatakse volikogule detailplaneeringu mittekehtestamise eelnõu. 11.03.2008.a. võttis Rae Vallavolikogu vastu otsuse nr 372 Kopli küla Lõhe kinnistu detailplaneeringu mittekehtestamise kohta Otsuse preambulast nähtub, et planeeringu mittekehtestamise sisuliseks õiguslikuks aluseks on EhS § 13 tulenevate kohustuste ülevõtmisest väidetav keeldumine arendaja poolt, mis väljendub kaebuse esitaja soovimatuses sõlmida Rae Vallavalitsusega leping. Siinjuures on oluline märkida, et OÜ Agenor Haldus esindajad viibisid 11.03.2008.a. toimunud Rae Vallavolikogu istungil, kuid sõna neile ei antud, millega seoses polnud neil võimalik oma seisukohti selgitada ja kaitsta, samuti ei olnud neil võimalust esitada enda nägemust lepingu tingimustest.
  4. Kaebuse esitaja leiab, et Rae Vallavolikogu 11.03.2008.a. otsus nr 372 on õigusvastane. 18.
  5. Nagu halduse igasugusel tegevusel, peab põhiseaduse §-st 3 tulenevalt ka detailplaneeringu kehtestamise kaudu isikule kohustuste ja piirangute panemisel olema seaduslik alus. Kohalik omavalitsus saab detailplaneeringu menetlemise protsessis reguleerida üksnes neid küsimusi, mille reguleerimiseks on tal seadusest, määrustest või kohaliku omavalitsuse määrustest tulenev õiguslik alus. Detailplaneeringu kehtestamata jätmine käesoleval juhul ei ole kooskõlas PlanS ega ka Rae valla ehitusmääruse mõttega. Kaebuse esitaja leiab, et EhS § 13 sisustamisel nn. sotsiaalse infrastruktuuri väljaehitamise maksuga, planeeritava kinnistu koormamise hüpoteegiga jms. laiendavad nii Rae Vallavalitsus kui Rae Vallavolikogu seaduse mõtet meelevaldselt, mistõttu detailplaneeringu mittekehtestamine on nii vallavalitsuse kui vallavolikogu poolt toodud motiividel õigusvastane ning vastav volikogu otsus tuleb tühistada. 18.
  6. Kaebuse esitaja on väljendanud piisavalt selgelt valmisolekut võtta enda kanda EhS § 13 sätestatud kohustused, millised vastavalt seaduse sõnastusele peab tagama kohalik omavalitsus, 5 kui kohalik omavalitsus ja detailplaneeringu koostamise taotleja või ehitusloa taotleja ei ole kokku leppinud teisiti. Kaebuse esitaja ei ole nõustunud niisuguste lepingu tingimustega, mis ei tulene seadusest ja Rae valla õigusaktidest. Niisuguste tingimuste seadmine detailplaneeringu taotlejale on ebamõistlik, vastuolus kehtiva õigusega ja ei ole vastavuses saavutatava eesmärgiga. Kui detailplaneeringu kehtestamise tingimuseks seatakse õigusaktidest mittetulenevad nõudmised, võime jõuda absurdse olukorrani, kus arendajalt võib nõuda EhS § 13 alusel (Rae valla praktika kohaselt) näiteks ametnike palgatõusu kompenseerimist ametnike töökoormuse suurenemise tõttu, mis on tingitud elanike arvu kasvust või vallale kuuluva teedevõrgu renoveerimist, kuna lisandub ka autosid. 18.
  7. Otsuses nimetatud põhjused ei saa olla planeeringu kehtestama jätmise põhjusteks ja selliste asjaolude arvestamine omavalitsuse poolt detailplaneeringu kehtestamata jätmise põhjustena on käsitletav diskretsiooni kuritarvitamisena ja haldusorgani omavolina. Riigikohtu halduskolleegium on oma 06.11.2002.a.otsusega haldusasjas nr 3-3-1-62-02 leidnud: “Kui detailplaneeringu menetlemise eelnevad etapid on läbitud, lasub kohalikul omavalitsusel kohustus otsustada detailplaneeringu kehtestamise küsimus, kaaludes seejuures üldist ja erahuvi ning mõistlikul viisil kaitstes avalikke huve ja planeeringuga seotud isikute õigusi. Vastasel juhul ei saa kaalutlusotsustus olla õiguspärane.” Kaebuse esitaja leiab, et Rae Vallavolikogu pole oma otsuse tegemisel teostanud diskretsiooniõigust vastavalt seadusele, vaid on väljunud diskretsioonipiiridest ja otsus on kaalutlusvigadega. Halduse diskretsioon on valiku tegemine seadusega ettenähtud võimaluste seast. 18.
  8. Kaebuse esitaja leiab, et otsus ei ole piisavalt motiveeritud. Haldusorgani poolt vastuvõetud haldusakt peab olema motiveeritud nii õiguslikult kui faktiliselt ja samas piisava selguse ja põhjalikkusega. Riigikohtu halduskolleegium on oma 06.11.2002 otsuses haldusasjas nr 3-3-1-62-02 öelnud: “Kui kohalik omavalitsus ei pea võimalikuks planeeringut kehtestada, peab otsus olema piisava põhjalikkuse ja selgusega õiguslikult ning faktiliselt motiveeritud. Riigikohtu halduskolleegium leidis 19.
  10. a. otsuses haldusasjas nr 3-3-113-02, et faktilises motiveeringus peavad olema ära näidatud asjaolud, mis toovad kaasa akti aluseks oleva õigusnormi kohaldamise. Oluline on ka faktilise ja õigusliku motivatsiooni omavaheline loogiline sidumine, mis peab haldusakti adressaati ja aktiga tutvujat veenma, et juhtumi asjaolud koostoimes kohaldatavate õigusaktidega toovad tõepoolest kaasa just sellesisulise haldusotsustuse tegemise”. Antud detailplaneeringu mittekehtestamise puhul õiguslik motiveering puudub üldse (viide EhS § 13 on asjakohatu ja eksitav, sest õigusaktis toodud regulatsioon on selge ning sealjuures ei anna võimalust kellelgi teisel peale seadusandja enda seda sisustada suvaliste täienditega) ning faktilise taustana on toodud lepingu tingimustega mittenõustumine. 18.
  11. Kaebuse esitaja leiab, et otsus on vastuolus õiguspärase ootuse põhimõtetega. Riigikohtu halduskolleegiumi 18.02.2002.a. otsuses nr 3-3-1-8-02 leidis Riigikohus, et planeeringu kehtestamise eeldused tuvastatakse planeeringu vastuvõtmise otsuses. Kaebuse esitaja, kes finantseeris planeeringu koostamist, on hoolimata detailplaneeringu nõuetekohasusest ja hoolimata sellest, et on täidetud kõik planeeringu vastuvõtmise otsuses tuvastatud kehtestamise eeldused, jäänud detailplaneeringu kehtestamatajätmise tõttu ilma koostatud detailplaneeringust tulenevatest õigustest. 18.
  12. Kaebuse esitaja leiab, et otsus on vastuolus hea haldustavaga. Kohalik omavalitsus hoidis detailplaneeringu menetluse käigus kaebuse esitajat veendumuses, et midagi ei takista planeeringu kehtestamist. Riigikohutu halduskolleegium on leidnud oma 24.10.2007.a. otsuses nr 3-3-1-51-07, et detailplaneeringust huvitatud isikule rahastamise kohustuse panemine saab kolleegiumi arvates toimuda vaid enne detailplaneeringu algatamist vastava lepingu sõlmimisega. 6
  13. Käesoleval juhul on vastustaja rikkunud kaebuse esitaja seadusega kaitstud subjektiivseid õigusi. PS § 32 sätestab, et igaühe omand on puutumatu ja võrdselt kaitstud ning igaühel on õigus enda omandit vabalt vallata, kasutada ja käsutada. Kaebuse esitaja on jäänud ilma võimalusest temale kuuluvale kinnistule ehitada. PlanS § 3 lg 2 sätestab, et detailplaneeringu koostamine on kohustuslik linnades ning alevike ja külade olemasolevatel ja kavandatavatel selgelt piiritletud kompaktse asustusega territooriumi osadel ja detailplaneering on uute hoonete, välja arvatud üksikelamu kõrvalhooned, suvila kõrvalhooned ja aiamaja kõrvalhooned ning teised kuni 20 m² ehitusaluse pindalaga väikehooned, ehitusprojekti koostamise ja püstitamise aluseks. PlanS § 9 lg 9 kohaselt detailplaneeringu koostamise kohustuse korral koostatakse ehitusprojekt kehtestatud detailplaneeringu alusel ehitusseaduses sätestatud korras. Seega on detailplaneering vajalik ehitusprojekti koostamiseks. Nõuetele vastav ehitusprojekt on aga tulenevalt EhS § 23 lg 2 ehitusloa andmise aluseks. Kuna detailplaneeringuta ei ole võimalik ehitada, ehitusõiguse puudumine tähendab aga kinnistu vaba kasutamise piirangut, on tegemist omandiõiguse riivega.
  14. Detailplaneeringu kehtestamata jätmine on põhjustanud kaebuse esitajale ka olulise materiaalse kahju. Kaebuse esitaja on tasunud detailplaneeringu koostamise eest Harju Projektbüroo OÜ-le. Samuti on tasutud pangale intressi kinnistu ostmiseks võetud laenu kasutamise eest. Riigikohtu halduskolleegium on 6.11.2002.a. otsuses nr 3-3-1-62-02 rõhutanud, et planeeringu kehtestamise otsustamisel tuleks muuhulgas arvestada ka kulutusi, mida planeeringu menetlemisega on teinud planeeringu koostamise finantseerija (käesoleval juhul kaebuse esitaja).
  15. Kaebuse esitaja 07.08.2008.a. seisukohas (I kd lk 120-123) leidis kaebuse esitaja järgmist: 21.
  16. Vastustaja väide, et kaebuse esitaja oli algusest peale teadlik, et detailplaneering algatatakse vaid silmas pidades perspektiivi, et arendajaga sõlmitakse hiljem ka leping tehnorajatiste ja -võrkude ning teede väljaehitamiseks, on väär ja tõendamata. Kaebuse esitajale tuli lepingu nõudmise nõue üllatusena. Detailplaneering oli läbinud 2007.a. juuli keskpaigaks kõik detailplaneeringu menetluse etapid, v.a. kehtestamine ja kuni selle hetkeni ei olnud mitte ükski Rae valla ametnik isegi mitte vihjanud vajadusele arendaja vahenditega tehnorajatiste ja -võrkude ning teede ehitamiseks ja pärast kasutuslubade väljastamist nimetatud tehnorajatiste ja -võrkude ning teede tasuta üleandmise lepingu sõlmimiseks. Käesoleval juhul hoidis kohalik omavalitsus detailplaneeringu menetluse käigus kaebuse esitajat veendumuses, et mitte miski ei takista planeeringu kehtestamist. Riigikohus on seisukohal, et detailplaneeringust huvitatud isikule rahastamise kohustuse panemine saab toimuda vaid enne detailplaneeringu algatamist vastava lepingu sõlmimisega ja nii on see ka praktikas olnud. Kui konkreetsel juhul oleks kohalik omavalitsus soovinud EhS § 13 kohustusi üle anda, oleks selles tulnud põhimõtteliselt kokku leppida enne detailplaneeringu algatamist. 21.
  17. Leping on ilmselgelt tasakaalust väljas ja mitte ükski õigusakt ei põhista sellistel tingimustel lepingu sõlmimist. Lepingu kohaselt oleks kaebuse esitajal 19 kohustust ja kohustuste täitmine mitmekordselt tagatud, vallal ei oleks selle lepingu järgi mingeid sisulisi kohustusi ega vastutust. Vastustaja väidab, et kohaliku omavalitsuse poolt kaebuse esitajale esitatud notariaalse tehingu eelnõu koostati vallavalitsuses kasutades alusena teiste arendajatega sõlmitud lepingut. Ka siinkohal vaidleb kaebuse esitaja vastustajale vastu ja esitab kohtule näitena kolm lepingut, mis on sõlmitud Rae valla ja arendaja vahel ning millistes lepingutes ei ole arendaja kohustust maksta vallale sotsiaalobjekti ehitamiseks raha. Kaebuse esitaja leiab, et Rae vald on rikkunud võrdse kohtlemise printsiipi, kui osadelt arendajatelt nõuab raha maksmist (näiteks kaebuse esitajalt 1,8 miljonit), aga osadelt ei nõua mitte sentigi. 21.
  18. Käesoleval juhul kaebuse esitaja saab õiguspärase ootuse põhimõttele tuginedes eeldada, et detailplaneering kehtestatakse. Vastustaja on toonud mittekehtestamise põhjuseks asjaolu, et kaebuse esitaja ei sõlminud vallavalitsuse poolt koostatud lepingut. Kõik muud tingimused, 7 mida vastustaja esitas kaebuse esitajale ja detailplaneeringu koostajale planeerimismenetluse käigus ning mis tulenesid planeerimisseadusest, kaebuse esitaja võttis arvesse ja täitis. Detailplaneering on koostatud nõuetekohaselt ja läbinud kõik detailplaneeringu kehtestamiseelsed etapid. Sellises situatsioonis saab väita, et kaebuse esitaja sai õiguspärase ootuse põhimõttele tuginedes eeldada, et detailplaneering kehtestatakse, sest nagu juba eespool märgitud, detailplaneeringust huvitatud isikule rahastamise kohustuse panemine saab toimuda vaid enne detailplaneeringu algatamist vastava lepingu sõlmimisega. 21.
  19. Vastustaja väidab, et küsimus sellest, et arendaja on teinud detailplaneeringu menetluses kulutusi ning kas ja kelle poolt need kulutused kuuluksid hüvitamisele, olevat olnud arutlusel vallavolikogu istungil. Kaebuse esitaja esindajad viibisid
  20. märtsil 2008.a. Rae Vallavolikogu istungil, millisel jäeti detailplaneering kehtestamata ja nad soovisid sõna saada. Sõna neile keelduti andmast ja seetõttu ei saanud vallavolikogu ka teada, kui suuri kulutusi kaebuse esitaja teinud on ja seetõttu ei saadud ka reaalselt ja sisuliselt arutada ega arvestada kulutusi, mida planeeringu menetlemise käigus on teinud planeeringu koostamise finantseerija. 21.
  21. Vastustaja leiab, et otsus on piisavalt motiveeritud. Kaebuse esitaja sellega ei nõustu. Oluline põhjus, miks kaebuse esitaja ei sõlminud lepingut, oli 1 800 000 kroonise rahalise nõude esitamine detailplaneeringu kehtestamise eeldusena. Mitte ühestki õigusnormist ei tulene arendaja kohustust detailplaneeringu kehtestamise eeldusena maksta kohalikule omavalitsusele raha või kohustada isikut tegema vaidlusaluses lepingus nimetatud toiminguid. Kuna sellist õigusnormi olemas ei ole, siis ei saagi vastustajal olla otsuses viidet sellisele õigusnormile. Otsuses sisalduvad sätted ei sisalda detailplaneeringu kehtestamise eeldusena arendajale rahaliste kohustuste panemist. PlanS § 1 lg 2, millele vastustaja viitab, ei sisalda endas arendaja kohustust finantseerida infrastruktuuri arendamist. Nimetatud säte reguleerib ruumilist arengu kavandamist (planeerimist), näiteks selle sätte alusel oleks võinud detailplaneeringu lähtetingimuseks olla konkreetse sotsiaalobjekti olemasolu planeeritavas piirkonnas, aga mingil juhul ei anna see säte õigust kohalikule omavalitsusele objekti tasuta endale nõuda või saada tasuta mingit materiaalset hüve. EhS § 13, millele vastustaja viitab, ei sisalda samuti võimalust panna arendajale kohustust osaleda kohaliku lasteaia või spordihoone rajamise finantseerimises. Küsimus on vaid selles, et Rae vald on meelevaldselt sisustanud EhS § 13 mitmete täienditega, millel ei ole õiguslikku alust. Teatavasti on avalikus õiguses kehtiv põhimõte, kus avalik-õigusliku isiku toimingute piirid on reguleeritud seadusega – seaduse toime laiendamine ei ole lubatud. EhS § 13 on piisavalt selge sõnastusega vältimaks lubamatuid lisandeid või omavolilist tõlgendamist. KOKS § 6 lg 1 säte, millele otsuses on viitatud, sätestab kohaliku omavalitsuse ülesanded ja KOKS § 37 lg 1 säte, millele otsuses on viidatud, sätestab, et vallal või linnal peab olema arengukava. Rae Vallavolikogu alalise keskkonnakomisjoni 10.11.2005.a. koosoleku protokolli nr 1 punktist 6 nähtuvalt on antud piirkond üldplaneeringu järgi ette nähtud elamuehituse arendamiseks ja seetõttu vaidlusaluse detailplaneeringu kehtestamine järgiks valla arengukava ka laiemas plaanis. Eelpooltoodust tuleneb, et otsuses esitatud seadusesätted ei ole käsitletavad haldusakti õigusliku motiveeringuna (s.t. need sätted ei seleta, miks detailplaneeringut ei saa kehtestada). Haldusakti faktilises motiveeringus peavad olema ära näidatud asjaolud, mis toovad kaasa akti aluseks oleva õigusnormi kohaldamise. Käesolev haldusakt ei ole motiveeritud piisava selguse ja põhjalikkusega, haldusaktist ei selgu, millised faktilised asjaolud on aluseks millisele õigusnormile.
  22. Kaebuse esitaja 19.12.2008.a. seisukohas (I kd lk 173-174) märkis kaebuse esitaja, et kaebaja ei ole kordagi andnud põhjust kahelda temal lasuva kohustuse täitmises - omal kulul projekteerida ja ehitada välja kogu nimetatud detailplaneeringuala sisse jäävad kommunikatsioonid alates teedest ja lõpetades trassidega. Olenemata sellest, et kaebuse esitaja ja Rae vallavalitsuse vahel ei olnud sõlmitud Lõhe kinnistu detailplaneeringu suhtes kokkuleppeid teede ja trasside väljaehitamise kohta, ei ole kaebuse esitaja mitte kordagi 8 keeldunud ehitusseadus §-s 13 sätestatud kohustuste vallalt ülevõtmises, kaebuse esitaja vaidles vastu täiendavate, seadusest mittetulenevate kohustuste kaebuse esitajale panemisele, näiteks 1,8 miljoni krooni nõudmisele detailplaneeringu kehtestamise eest. Isegi vastustaja ise oma seisukohas nõustub kaebajaga selles, et õigusaktidest ei tulene arendaja otsest kohustust finantseerida sotsiaalobjekti ehitamist. VASTUSTAJA SEISUKOHT
  23. Vastustaja vaidleb kaebusele vastu.
  24. Kaebusest nähtuvalt tuli kaebajale üllatusena detailplaneeringu kehtestamise eeldusena lepingu sõlmimine ES § 13 sätestatud kohustuste ülevõtmiseks. Kaebuse esitaja puhul on tegemist arendajaga, kes on Rae vallas ka varem arendusprojekte ellu viinud ja võtnud enda kanda tehnorajatiste ja – võrkude ning teede väljaehitamise teostamise, samuti sellega kaasnevad kulud. Seejuures on valla ja arendaja suhted olnud reguleeritud lihtkirjaliku lepinguga juba 2001.aastal ja seejuures samuti pärast detailplaneeringu valmimist, st pärast detailplaneeringu algatamist. Käesoleva arendusprojekti puhul oli arendaja algusest peale teadlik, et detailplaneering algatatakse vaid pidades silmas perspektiivi, et arendajaga sõlmitakse hiljem ka leping tehnorajatiste ja -võrkude ning teede väljaehitamiseks. Rae valla puhul on tegemist piirkonnaga, kus arendajaid on palju ja kaebajale oli teada asjaolu, et vallal endal rahalisi vahendeid ja võimalusi lepinguga üleantavate kohustuste täitmiseks ei ole.
  25. Kaebusest nähtuvalt on kaebaja nõus sõlmima vallaga kohustuste ülevõtmise lepingu, kuid vaidleb vastu vaid tingimustele, millised on notariaalse lepingu eelnõus märgitud punktide all 3.4.4 (investeerimine lasteaia või spordihoone ehitusse), 3.4.16 (tehnovõrkude ja - rajatistele kasutusloa andmine enne elamute ehitamisele asumist), 4 (hüpoteegi seadmine). Asjaolu, et kaebuse esitaja on olnud valmis sõlmima vallaga lepingu juhul, lepingust jäetakse välja punktid 3.4.4., 3.4.16 ja 4, kinnitab ka OÜ Agenor kiri Rae Vallavolikogule ja Rae Vallavalitsusele
  28. Kaebuses on viidatud ka lepingu eelnõu punktidele 3.4.3, 3.4.9, 3.4.13, 3.4.18 ja 3.7.
  29. Samas on kaebaja nende puhul märkinud, et ta on need esile toonud kohtule tutvumiseks eesmärgiga iseloomustada lepingut. Seega muus osas vaidluse esemega seotust ei ole ning punktidel 3.4.3, 3.4.9, 3.4.13, 3.4.18 ja 3.7.1 peatumine ei ole vastustaja arvates otstarbekas, sest need on asjakohatud.
  30. Vastustaja on seisukohal, et mis tahes detailplaneeringu algatamine ei ole tõlgendatav arendajal õiguspärase ootuse tekkimisena ja planeeringu kehtestamata jätmine ei ole tõlgendatav kinnistu omaniku omandiõiguse riivena. Planeerimisseaduse ükski säte ei anna alust kaebuse esitajale eelduseks, et algatatud ja koostatud detailplaneering ka kehtestatakse. Riigikohus on lahendites 3-3-1-15-01 ja 3-3-1-62-02 öelnud põhimõttelise seisukoha, millest tulenevalt planeeringu koostamine kaebuse esitaja tellimuse alusel ja planeerimismenetluse kulude kandmine ei tekita isikus kaitstavat usaldust, et planeering algatatud kujul ka kehtestatakse. See oleks vastuolus planeerimisdiskretsiooni olemusega. KOKS § 22 lg 1 p 33 sätestab, et detailplaneeringu kehtestamine ja kehtetuks tunnistamine on kohaliku omavalitsuse volikogu ainupädevuses. Nimetatud sättest ei tulene kohaliku omavalitsuse kohustust eelnevad menetluse etapid läbinud detailplaneering kindlasti kehtestada. Isik ei saa õiguspärase ootuse põhimõttele tuginedes eeldada, et planeerimismenetluse eelnevad etapid läbinud detailplaneering ka igal juhul kehtestatakse, kuid ta on õigustatud nõudma õiguslike hüvede õiglast kaalumist. Seega ei ole vastustaja arvates ka mingit alust kaebaja väitele tema omandiõiguse riives Rae valla poolt.
  31. Kaebuse esitaja sõnul on detailplaneeringu kehtestamata jätmine põhjustanud talle olulise materiaalse kahju (detailplaneeringu koostamise eest tasumine, intress kinnistu ostmiseks 9 võetud pangalaenult). Kaebuse esitaja ei ole kaebuses ega kohtuväliselt vastustajale avaldanud, kas ja kui suur materiaalne kahju arendajal tekib juhul, kui detailplaneering jäetakse kehtestamata, või kas ja kui suur on kaebaja poolt oluliseks nimetatud kahju käesoleval hetkel, mistõttu selles osas vastustajal oma seisukohta avaldada ei ole võimalik. Ehkki kaebuse esitaja ei olnud esitanud haldusorganile andmeid detailplaneeringu kehtestamata jätmisel temal tekkiva võimaliku kahju kohta, oli küsimus sellest, et arendaja on teinud detailplaneeringu menetluses kulutusi ning kas ning kelle poolt need kuuluksid hüvitamisele, arutelul vallavolikogu istungil. Seega teostas vastustaja kaalutlusõigust.
  32. HMS § 4 lg 1 sätestab haldusorgani volituse kaaluda otsustuse tegemist või valida erinevate otsustuste vahel; sama sätte lg 2 kohaselt tuleb teostada kaalutlusõigust kooskõlas volituse piiride, kaalutlusõiguse eesmärgi ning õiguse üldpõhimõtetega, arvestades olulisi asjaolusid ning kaaludes põhjendatud huve. 28.1.Vastustaja on vaidlustatud otsuse nr 372 kirjeldavas osas eelkõige esile toonud need asjaolud, mis seonduvad avaliku huviga. Ettepaneku tegemine arendajale lepingu sõlmimiseks tulenes otseselt vajadusest tagada avalik huvi ja lepingu sõlmimine detailplaneeringu kehtestamise eelduseks ei ole iseenesest eraldi ja väljaspool avalikku huvi seisnev alus või põhjus. Samuti on otsuse põhjendavas osas märgitud, et vastavalt EhS § 13 on kohalik omavalitsus kohustatud tagama detailplaneeringutes ettenähtud infrastruktuuri (sh avalikult kasutatavad teed) välja ehitamise kuni arendatava maaüksuseni (v.a. juhul, kui see kohustus ei ole kokkuleppe alusel üle antud arendajale). Rae valla arengukava ei näe ette antud piirkonna elamuehituse eelisarendamist ja valla
  33. aasta eelarves ei ole ette nähtud rahalisi vahendeid Lõhe kinnistu detailplaneeringujärgse infrastruktuuri väljaehitamiseks. Seega ei ole vaidlusaluse detailplaneeringu kehtestamisel võimalik tagada sotsiaalse ja tehnilise infrastruktuuri väljaehitamist, mis omakorda tähendab, et ei ole võimalik arvestada piirkonna majandusliku, sotsiaalse ja kultuurilise keskkonna arengu pikaajaliste suundumustega ning luua elanikele säästva arengu põhimõtetele vastavaid soodsaid elutingimusi. Kaebuse esitaja soovi kohase detailplaneeringu realiseerimise tulemusena tuleb piirkonda juurde 36 leibkonda, mis vaieldamatult suurendab juba olemasolevat survet nii tehnilisele kui ka sotsiaalsele infrastruktuurile. Haldusorgan on kaalunud ühelt poolt kaebuse esitaja kui eraisiku huve ja teiselt poolt avalikku huvi, so vallaelanike jaoks tehniliste ja sotsiaalsete tagatiste vajadust ning kohaliku omavalitsuse eelarves reaalse katte puudumist uute tehnovõrkude ja – rajatiste ning teede väljaehitamiseks, aga samuti lasteaiakohtade ja sportimisvõimaluste rajamiseks. 28.
  34. Vallas on juba mitmeid arendajaid, kes kahetsusväärselt on jätnud oma arendusalal pärast kruntide/ehitiste müümist infrastruktuuride rajamise lõpetamata ja püüdnud jätta kõnealuste kohustuste täitmise kohaliku omavalitsuse kanda. Notariaalse tehinguga oleks vallal võimalik kokku leppida ka sanktsioonid juhuks, kui arendaja oma kohustusi ei täida. Arendajat ei ohusta mitte ükski sanktsioon siis, kui ta kokkuleppest nõuetekohaselt kinni peab. 28.
  35. Eeltoodule tuginedes on alus väita, et vaidlustatud otsuse vastuvõtmisel on haldusorgan kaalutlusõigust teostanud ja haldusakti põhjalikult motiveerinud. Ekslik on kaebuse esitaja väide selles, et vaidlustatud otsus on vastu võetud vaid tuginedes EhS §-le
  36. Otsuses on esitatud õiguslike alustena ka viited PlanS ja KOKS-i vastavatele sätetele.
  37. Kaebusest tulenevalt on kaebuse esitaja seisukohal, et kaevatav otsus on õigusvastane eelkõige ja ainult tulenevalt sellest, et EhS §-i 13 on vald sisustanud ja tõlgendanud laiendavalt, mistõttu on detailplaneeringu mittekehtestamine nii vallavalitsuse kui vallavolikogu poolt toodud motiividel õigusvastane. Kaebuse esitaja märgib ka vaidlustatud otsuse mittevastavust Rae valla ehitusmäärusele, kuid kuna täpsemat põhistatud ega konkreetset viidet ei ole tehtud, siis peab ja saab vastustaja väite ehitusmäärusele mittevastavuses lugeda vaid paljasõnaliseks ja põhjendamatuks. 10
  38. Kaebuse esitaja on seisukohal, et kaevatav otsus on vastuolus hea halduse tavaga, sest kohalik omavalitsus hoidis kaebuse esitajat detailplaneeringu menetlemise käigus veendumuses, et miski ei takista planeeringu kehtestamist. Vastustaja on seisukohal, et nimetatud vastuväide haldusorgani otsusele on otsitud ega vasta tegelikkusele. Kaebuse esitaja on arendaja, kes on Rae vallas ka varem arendusprojekte ellu viinud, samuti oli ise kursis sellega, et tavapäraselt on antud ja antakse ka teistele arendajatele lepingu alusel kõnealused kohustused üle. Esiteks puudus kaebuse esitajal mis tahes alus eeldada, et tema suhtes tehakse erand ning kohalik omavalitsus võtab enda kanda kõik kohustused seonduvalt tehnorajatiste ja – võrkude, teede ning infrastruktuuri väljaarendamisega. Teiseks peeti läbirääkimisi kohustuste ülevõtmise lepingu sõlmimiseks juba arvates 2007.aasta suvest.
  39. Kaebuse esitaja on märkinud, et ta on väljendanud piisavalt selgelt valmisolekut võtta enda kanda ES § 13 sätestatud kohustused, seega taandub kogu vaidlus lõppastmes vaid kolmele tingimusele: lasteaia või spordihoone ehituse osaline finantseerimine; kommunikatsioonide väljaehitamine enne elamute ehitamiseks ehitusloa andmist; hüpoteegi seadmine. 31.
  40. Kaebuse esitaja poolt mitteaktsepteeritud kolme tingimuse osas märgib vastustaja järgmist. Kohalik omavalitsus on teinud arendajale ettepaneku finantseerida Lagedi alevi lasteaia või spordihoone ehitust 1 800 000 krooniga. Sisuliselt on kaebuse esitaja lasteaia või spordihoone finantseerimisega nõustunud, kuid teinud omalt poolt ettepaneku, et arendaja rahaline panus oleks 40 000 krooni eramu/paarimaja/korteri/ridamaja korteri kohta ning et need summad kannab arendaja valla arveldusarvele proportsionaalselt valminud ehitiste proportsiooniga. Seega on arendaja olnud põhimõtteliselt nõus finantseerima infrastruktuuri rajamisse, kokkulepet ei saavutatud eelkõige selles, kas makse tehakse ühekordsena või perioodiliste maksetena sõltuvalt ehitiste valmimisega. 31.
  41. Kommunikatsioonid peavad olema välja ehitatud enne kui antakse ehitusload elamute ehitamiseks. See võimaldab vältida varem praktikas ette tulnud olukordi, kus arendaja jätab kommunikatsioonid lõplikult välja ehitamata, elamud saavad vahepeal valmis ja elanikud nõuavad teede, trasside jm väljaehitamist kohalikult omavalitsuselt, kelle eelarves selleks vahendid puuduvad. Kaebuse esitaja on sisuliselt esitanud vastuväiteid vaid teede eelneva väljaehitamise osas. Vastuväiteid ei ole esitatud vee- ja kanalisatsiooni ning elektrirajatiste eelnevaks valmisehitamiseks kuni liitumise võimaluse valmisolekuni. Mis puudutab teede väljaehitamise vajadusse, siis teede valmisoleku või mittevalmisoleku tõlgendamine on kokkuleppe küsimus ja see oleks võimalik reguleerida lepinguga. Vastustaja ei nõustu kaebuse esitaja väitega, et kompaktsete elamurajoonide arendamisel on tavapärane, et tehnovõrgud ja – rajatised ehitatakse samaaegselt elamutega ja need valmivad samaaegselt elamute valmimisega. Vähemalt liitumiseni peaksid olema välja arendatud vee- ja kanalisatsioonitrass ja elektrivõrk. Praktiliselt ei ole enne nimetatud rajatiste väljaehitamist võimalik asuda ka teed rajama. Küsimus sellest, kas teed peavad olema rajatud nn lõpliku viimistluseni, võib olla teatud juhtudel arutelu ja kokkuleppe teema (eeldusel, et erinevad etapid on täpselt kokku lepitud), kuid sisuliselt peab mis tahes uus elamupiirkonda rajatav tee olema võimeline kandma ka raskeveokeid. Puudub alus eeldada, et vajadus arendatavas elamupiirkonnas sõita ka raskeveokitel ehitiste valmimise järgselt kaob. Arendaja poolt pakutu kohaselt valmiks enne vaid tee muldkeha ja alles pärast elamute valmisehitamist kaetaks teed asfaltkattega. Teede muldkeha võib olla tõlgendatav väga erinevalt, seega vajanuks ka see vaidlusalune küsimus läbirääkimistel arutamist ja täpsustamist. 31.
  42. Hüpoteegi seadmise osas ei olnud kohalik omavalitsus jäik ja oli nõus ka kokkuleppega, mille kohaselt oleks arendajal võimalik seada pärast kinnistu jagamist hüpoteegid sellistele kruntidele, millised pangalaenu tagama ei jää; samuti aktsepteeriks vald asendustagatisi hüpoteegisumma ulatuses; arendajale jääks ka võimalus nõuda vallalt proportsionaalselt täidetud kohustustega hüpoteegi summa vähendamist. 28.11.2007.a. aastal selgitas vald arendajale täiendavalt, et valla soov on sõlmida enne detailplaneeringu kehtestamist 11 võlaõiguslik leping ja pärast detailplaneeringujärgset jagamist koormata lepingus märgitud kaks uut kinnistut hüpoteegiga valla kasuks. 31.
  43. Kõik kirjeldatud kolm lahkarvamust olid ja on kohaliku omavalitsuse arvates võimalik lahendada läbirääkimiste käigus ja lepinguga reguleerida.
  44. Kaebuse esitaja ei vastanud läbirääkimiste käigus käesoleva aasta jaanuarikuus talle saadetud kirjale, milles vallavalitsus selgitas volikogu seisukohta, mille kohaselt ei kehtestata detailplaneeringut kui kokkulepet arendajaga ei saavutata. Märtsikuu alguses saadetud e-kirjale kaebuse esitaja samuti ei vastanud. Väita, et detailplaneeringu kehtestamata jätmine tuli kaebajale üllatusena, ning et teda ei olnud informeeritud planeeringu kehtestamise eeldusest, on alusetu.
  45. Vastustaja põhimõtteliselt nõustub kaebuse esitaja viitega Riigikohtu lahendile 3-3-1-51-07 selles, et üldjuhul saab detailplaneeringust huvitatud isikule panna rahastamise kohustuse enne detailplaneeringu algatamist vastava lepingu sõlmimisega. Tegemist on üldpõhimõttega, millest formaalne juhindumine ei anna alust eeldada vastustaja ees seisvat kohustust detailplaneering tingimusteta kehtestada. Käsitletava põhimõtte tingimusteta kohaldamine oleks ehk asjakohane võimaliku kahju hüvitamise nõude arutelul. Käesolevas vaidluses tuleb vastustaja arvates silmas pidada asjaolusid, et: detailplaneeringu lähtetingimuste väljaandmisel ei olnud võimalik sõlmida kohustuste üleandmises/ülevõtmises lepingut, sest konkreetseid kohustusi ei olnud võimalik ette näha; arendaja oli arendusprojekte Rae vallas varem teostanud ja seega teadlik nii tulenevalt oma kogemustest kui tavapraktikast teiste arendajatega ja sellest, et vald annab arendajale üle tehnorajatiste ja infrastruktuuride teostamise ja rahastamise kohustuse; kaebuse esitaja arendas Tallinna piiriäärsel arendusalal (Tähnase maaüksus, Peetri küla), seejuures oli tehnilise infrastruktuuri korrektse väljaarendamisega (tänavavalgustus ja tee drenaaž) probleeme (teed ei olnud ehitatud nõuetekohaselt, üleujutused, tööd dokumenteerimata; tänaseks probleemid lahendatud). Kaebuse esitaja on olnud nõus enamuse lepingutingimustega, vaidluse esemeks on jäänud vaid ülalkäsitletud kolm tingimust; kaebuse esitajaga on läbirääkimised kestnud hiljemalt
  46. aasta suvest. Vastustaja eeldab, et käsitletav leping on kaebuse esitaja tahte korral sõlmitav.
  47. Kohus saab kontrollida vaid haldusakti kehtestamisel diskretsiooni teostamist ja seda, kas kõiki olulisi asjaolusid on haldusorgani poolt arvestatud ning kas on kaalutud avalikku ja erahuvi. Kohus ei saa kohustada vastustajat detailplaneeringut kehtestama, sest see küsimus on kohaliku omavalitsuse ainupädevuses.
  48. Rae vallas on käesoleval ajahetkel ca 300 arenduspiirkonda (st selliseid, mida saab lugeda suuremaks arendusalaks ja mille osas on sõlmitud ES § 13 alusel lepingud). Seega ei ole Lõhe maaüksuse puhul tegemist ühe üksiku arendusprojektiga, mille elluviimiseks teeks vald põhjendamatult kaebuse esitajale takistusi. Vastustaja on seotud valla eelarve võimalustega ja eelkõige kohustusega arvestada avalikku huvi, sealhulgas vajadust välja ehitada infrastruktuur ja selle osaks olevad sotsiaalasutused.
  49. Vastustaja 21.
  50. 2008 seisukohas (I kd lk 159-162) leiab vastustaja järgmist: 36.
  51. Kaebaja on esitanud väite, et vastustaja ei ole kõiki Rae vallas tegutsevaid arendajaid võrdselt kohelnud. Tegemist on erinevate olukordadega. Ärimaa arendajal puudub vajadus rajada sotsiaalobjekti olukorras, kus tema arendusest otseselt tulenevalt ei asuks Rae valda elama mitmeid või mitmekümneid perekondi. Mis seondub hüpoteegi seadmisega valla kasuks, siis näiteks kaks eraisikut on nõustunud hüpoteegi seadmisega summas 1 1000 000 krooni, OÜ Peetri Arendus summas 1 000 000 krooni ja AS Süda Maja koguni 60 000 000 krooni. Vastustaja on sõlminud lepingu Lõhe detailplaneeringu ala kõrval oleva ala suhtes OÜ-ga Bestok Kinnisvara. Selle lepingu tingimused, milles on kokku lepitud samasse piirkonda jääva 12 ala arendajaga, on analoogilised tingimustele, milliste osas on vastuväiteid kaebajal ning milliste osas väidab kaebaja end olevat võrreldes teiste arendajatega erinevalt koheldud. 36.
  52. Kaebaja arvates on leping tasakaalust väljas, sest vastustajal ei ole lepingu eelnõu kohaselt mitte ühtegi kohustust. Ainult asja ühest küljest vaadatuna ja niisuguses olukorras, kus mõlema lepingupoole näol oleks tegemist eraõiguslike juriidiliste isikutega, võiks selle väitega nõustuda. Teiselt poolt oleks tegemist lepinguvabadusega ja mitte kedagi ei saaks sundida lepingut sõlmima. Ka vaidlusaluse lepingu puhul on tegemist lepinguvabadusega. Juhul, kui kaebaja ei nõustu avalikes huvides lepingu eelnõus sätestatud tingimustega, siis ei ole ta kohustatud kokkulepet vallaga sõlmima. Vaidlusaluse lepingu puhul on aga olulisemaks asjaolu, et vald on kohustatud detailplaneeringute menetlemisel lähtuma eelkõige avalikust huvist, sh infrastruktuuri, sh teede- ja tehnorajatiste väljaehitamisest ja sotsiaalobjektide arendamisest ja väljaehitamisest, mitte aga arendaja erahuvist. Olukorras, kus valla eelarves ei ole planeeringu menetlemise ajal vahendeid Lõhe detailplaneeringuga seotud infrastruktuuri, teede- ja rajatiste väljaehitamiseks ning sotsiaalobjektide rajamiseks, ei saa vald lubada sellel alal vaid osalist arendust, so eramute ehitamist. Detailplaneeringu kehtestamine on kaalutlusõiguse alusel tehtav otsus. Lisaks ei saa arendaja eeldada, et detailplaneeringu menetlus lõpeb igal juhul detailplaneeringu kehtestamisega. 36.
  53. Vastustaja nõustub kaebajaga selles, et õigusaktidest ei tulene arendaja otsest kohustust finantseerida sotsiaalobjekti ehitamist. Küsimus on selles, et vastustaja peab lähtuma avalikust huvist. KOKS sätestab, et kohalik omavalitsus on põhiseaduses sätestatud omavalitsusüksuse valla või linna - demokraatlikult moodustatud võimuorganite õigus, võime ja kohustus seaduste alusel iseseisvalt korraldada ja juhtida kohalikku elu, lähtudes valla- või linnaelanike õigustatud vajadustest ja huvidest ning arvestades valla või linna arengu iseärasusi. Olukorras, kus vallal puuduvad rahalised vahendid Lõhe detailplaneeringu ja sellega seonduva realiseerimiseks, peab vald keelduma detailplaneeringu kehtestamisest. Seda ei muuda ka asjaolu, et üldplaneeringu kohaselt on vaidlusalune piirkond ette nähtud elamumaana. PlanS § 2 p 3 kohaselt on üldplaneeringu eesmärgiks valla või linna territooriumi arengu põhisuundade ja tingimuste määramine, aluste ettevalmistamine detailplaneerimise kohustusega aladel ja juhtudel detailplaneeringute koostamiseks ning detailplaneeringu kohustuseta aladel maakasutus- ja ehitustingimuste seadmiseks. Üldplaneeringu kehtestamine ei sea vallale kohustust konkreetsete detailplaneeringute kehtestamiseks juhul, kui see oleks vastuolus avalike huvidega. 36.
  54. Vastustaja on seisukohal, et vaidlustatud haldusakt on väga põhjalikult motiveeritud, selles on asjakohased viited õigusaktidele. 36.
  55. Vastustaja esialgses seletuses on kirjeldatud erinevate arenduspiirkondade osas tekkinud suuri probleeme seoses arendajate poolt oma kohustuste täitmata jätmisega. Ka kaebuse esitaja puhul tegemist arendajaga, kes oma varasemad arendusprojektid on jätnud lõpetamata ning tagamata elementaarse elustandardi ja -tingimused. KOHTU PÕHJENDUSED 37.Kohus, hinnanud poolte seisukohti ja nende kinnituseks esitatud tõendeid kogumis ja vastastikuses seoses, leiab, et kaebus kuulub rahuldamisele alljärgnevatel põhjendustel.
  56. Käesolevas kohtuasjas puudub vaidlus selle üle, et detailplaneeringu koostamine OÜ-le Agenor kuuluva Lõhe kinnistu jagamiseks algatati OÜ Agenor Haldus taotluse alusel. Detailplaneeringu koostamise korraldamise ja finantseerimise õiguse üleandmiseks olid Rae Vallavalitsus ja OÜ Agenor Haldus sõlminud 20.02.2006.a. lepingu. Rae Vallavalitsuse 04.04.2006.a. korraldusega nr 440 kehtestati Lõhe kinnistu detailplaneeringu lähtetingimused. 13 Esitatud planeeringu võttis Rae Vallavalitsus vastu 15.05.2007.a. korraldusega nr
  57. Planeeringu avalikustamise etapis planeeringu suhtes ettepanekuid ega vastuväiteid ei esitatud.
  58. Kaebuse esitaja leiab ekslikult, et kuna detailplaneering oli koostatud nõuetekohaselt ja läbinud kõik detailplaneeringu kehtestamise eelsed etapid, siis sai kaebuse esitaja õiguspärase ootuse põhimõttele tuginedes eeldada, et detailplaneering kehtestatakse. PlanS § 24 lg 3 kohaselt kehtestab detailplaneeringu, mille üle ei teostata järelevalvet, või maavanema poolt järelevalve käigus heakskiidetud detailplaneeringu, kohalik omavalitsus. KOKS § 22 lg 1 p 33 sätestab, et detailplaneeringu kehtestamine ja kehtetuks tunnistamine on kohaliku omavalitsuse volikogu ainupädevuses. Nimetatud sätetest ei tulene kohaliku omavalitsuse kohustus eelnevad menetluse etapid läbinud detailplaneering kindlasti kehtestada. Riigikohus on 06.11.2002.a. kohtuotsuses nr 3-3-1-62-02 leidnud, et isik ei saa õiguspärase ootuse põhimõttele tuginedes eeldada, et planeerimismenetluse eelmised etapid läbinud detailplaneering ka igal juhul kehtestatakse, kuid ta on õigustatud nõudma oma subjektiivsete avalike õiguste kaitsmiseks õiguslike hüvede õiglast kaalumist haldusorgani poolt.
  59. Planeeringu kehtestamise otsustamisel teostab kohalik omavalitsus planeerimisdiskretsiooni. HMS § 4 lg 2 kohaselt tuleb kaalutlusõigust teostada kooskõlas volituse piiride, kaalutlusõiguse eesmärgi ning õiguse üldpõhimõtetega, arvestades olulisi asjaolusid ning kaaludes põhjendatud huvi.

§-st 19 lg 6 tulenevalt kontrollib halduskohus diskretsiooni alusel antud haldusakti puhul, kas akti andmisel või toimingu sooritamisel on järgitud diskretsiooni piire, eesmärki ning proportsionaalsuse, võrdse kohtlemise ja muid õiguse üldtunnustatud põhimõtteid. Kaalutlusõiguse alusel antud akti põhjenduses tuleb HMS § 56 lg 3 kohaselt märkida kaalutlused, millest haldusorgan on akti andmisel lähtunud ning kohus kontrollib kaalutlusõiguse teostamise korral diskretsiooni õiguspärasust lähtuvalt haldusakti põhjendustest.

  1. Rae Vallavolikogu 11.03.2008.a. otsuses nr 372 on Kopli küla Lõhe kinnistu detailplaneeringu kehtestamisest keeldumise ühe põhjusena märgitud, et Rae valla eelarves ei ole ette nähtud rahalisi vahendeid EhS §-s 13 sätestatud Lõhe kinnistu detailplaneeringujärgse infrastruktuuri rajamiseks. 41.
  2. Käesolevas kohtuasjas puudub vaidlus selles, et detailplaneeringu avalikustamise järel esitas Rae Vallavalitsus kaebuse esitajale nõude sõlmida Rae vallaga EhS §-s 13 sätestatud leping valla kohustuste üleandmiseks ja saatis kaebuse esitajale lepingu projekti EhS §-s 13 sätestatud kohustuste üleandmiseks ning võlaõigusliku kokkuleppe ühishüpoteegi seadmiseks (I kd lk 52-59). Kaebuse esitaja leiab nimetatud lepingu projektiga seoses Riigikohutu halduskolleegiumi 24.10.2007.a. otsusele nr 3-3-1-51-07 viidates, et detailplaneeringust huvitatud isikule rahastamise kohustuse panemine saab toimuda vaid enne detailplaneeringu algatamist vastava lepingu sõlmimisega. Viidatud kohtulahendis on Riigikohus aga tõlgendanud PlanS § 10 lg-t 6 osas, mis sätestab, et kohalik omavalitsus võib detailplaneeringu koostamisest huvitatud isikuga sõlmida lepingu detailplaneeringu koostamise kohta. Seega ei ole käesoleval juhul viitamine Riigikohutu halduskolleegiumi 24.10.2007.a. otsusele nr 3-3-151-07 asjakohane. 41.
  3. EhS § 13 sätestab, et detailplaneeringukohase avalikult kasutatava tee ja üldkasutatava haljastuse, välisvalgustuse ja vihmaveekanalisatsiooni väljaehitamise kuni ehitusloale märgitud maaüksuseni tagab kohalik omavalitsus, kui kohalik omavalitsus ja detailplaneeringu koostamise taotleja või ehitusloa taotleja ei ole kokku leppinud teisiti. Riigikohtu halduskolleegiumi 08.01.2009 kohtuotsuses nr 3-3-1-66-08 leidis Riigikohus järgmist: „Kohalik omavalitsus võib kehtestada sellise planeeringu, mis on realiseeritav, sealhulgas ka avalike teede, kommunikatsioonide ja muude infrastruktuuri objektide osas. Kohaliku omavalitsuse tagamiskohustus EhS § 13 tähenduses seondub vajadusega leida raha 14 detailplaneeringukohaste teede ja tehnovõrkude rajamiseks. Kolleegium möönab, et kohalikul omavalitsusel rahaliste vahendite puudumine või mitteeraldamine detailplaneeringukohase infrastruktuuri väljaarendamiseks võib olla piisav alus detailplaneeringu kehtestamata jätmisel. Kaalutlusõigust kasutades peab kohalik omavalitsus hindama, missugune on otsustuse mõju isikute õigustele ja vabadustele (omandiõigusele, ettevõtlusvabadusele jne) ning kas detailplaneeringu mittekehtestamine on põhjendatav ülekaaluka avaliku huviga. Võimalik õiguste piirang peab olema proportsionaalne ja otsus peab vastama võrdse kohtlemise põhimõttele. Raha puudumise kui argumendi või kaalutluskriteeriumi sobivust hinnates tuleb arvestada asjaolu, et vahendite olemasolu või puudumine detailplaneeringute täitmisega seonduvate kulude katmiseks on kohalikul omavalitsusorganil üldjoontes teada juba detailplaneeringu menetluse algatamisel. Seetõttu peaks kohalik omavalitsus juba planeeringutaotluse läbivaatamisel kaaluma, millised kulutused võivad kaasneda selle planeeringu täitmisega ning vajadusel läbi rääkima planeeringu tellijaga nende kulutuste katmise tingimused. Sellisel juhul on taotleja juba eelnevalt informeeritud kohustustest, mis tekivad detailplaneeringu kehtestamisel ning tal on võimalik planeeringutaotlusest loobuda või seda muuta. Selles asjas kohalik omavalitsus nii toiminud ei ole.“ Ka käesolevas haldusasjas ei ole kohalik omavalitsus planeeringutaotluse läbivaatamisel läbi rääkinud planeeringu tellijaga, so kaebuse esitajaga, planeeringu täitmisega kaasnevate kulutuste katmise tingimusi. Ka vastustaja kinnitab vastuses kaebusele, et kaebuse esitajaga peeti läbirääkimisi kohustuste ülevõtmise lepingu sõlmimiseks arvates 2007.aasta suvest. Seega siis pärast Rae Vallavalitsuse 15.05.2007.a. korraldusega nr 758 Kopli küla Lõhe kinnistu detailplaneeringu vastuvõtmist. Eeltoodust tulenevalt on alusetu vastustaja väide, et arendaja oli algusest peale teadlik, et detailplaneering algatatakse vaid silmas pidades perspektiivi, et arendajaga sõlmitakse hiljem ka leping tehnorajatiste ja -võrkude ning teede väljaehitamiseks. 41.
  4. Samas puudub käesolevas kohtuasjas poolte vahel vaidlus selles, et kaebuse esitaja on teatanud 07.01.2008 kirjaga (I kd lk 60-61) Rae Vallavalitsusele ja Rae Vallavolikogule ning on järjekindlalt kinnitanud ka kohtumenetluses, et kaebuse esitaja on nõus võtma lepinguga enda kanda EhS § 13 sätestatud kohustused, seega detailplaneeringu täitmisega kaasnevate kulutuste katmise. Eeltoodut arvestades puudus vastustajal alus keelduda Rae Vallavolikogu 11.03.2008.a. otsusega nr 372 Kopli küla Lõhe kinnistu detailplaneeringu kehtestamisest põhjusel, et valla eelarves ei ole ette nähtud rahalisi vahendeid Lõhe kinnistu detailplaneeringujärgse infrastruktuuri rajamiseks.
  5. Riigikohtu põhiseaduslikkuse järelevalve kolleegiumi 16.01.2007.a. kohtuotsuses nr 3-4-19-06 punktis 31 on leitud järgmist: „Ehitusseaduse §-s 13 ettenähtud tagamiskohustus sarnaneb varem planeerimis- ja ehitusseaduse §-s 47 sisaldunud tagamiskohustusele, mille kohta Riigikohtu halduskolleegium on märkinud, et see kohustus on täidetud, kui detailplaneeringukohased teed ja tehnovõrgud on ehituslikult lõpetatud. Selle kohustuse võib täita ka ehitusloa taotlejaga või muude isikutega teede ja tehnovõrkude väljaehitamist puudutavate kokkulepete sõlmimise ja täitmise kaudu (vt Riigikohtu halduskolleegiumi
  6. oktoobri
  7. a otsust asjas nr 3-3-1-35-04 - RT III 2004, 28, 304, p 11).“ Seega saab tagamiskohustuse EhS § 13 tähenduses lugeda täidetuks, kui detailplaneeringukohased rajatised on ehituslikult lõpetatud ja selle kohustuse lepinguga planeeringu tellijale üleandmisel on võimalik lepingus ette näha õiguskaitsevahendid lepingu täitmise tagamiseks.
  8. Riigikohtu halduskolleegium on 08.01.2009 kohtuotsuses nr 3-3-1-66-08 rõhutanud järgmist: „… et EhS § 13 piirdub üksnes detailplaneeringujärgsete infrastruktuuri objektide rajamise kohustuse sätestamisega./…/Kolleegium leiab, et juhul, kui Rae valla poolt planeeringu tellijale lepinguga üleantavate tööde maht ei vasta detailplaneeringule, ei saa kohalik omavalitsus detailplaneeringut kehtestamata jätta motiivil, et isik keeldub planeeringujärgsete kohustuste ülevõtmiseks lepingu sõlmimisest. Sellisel juhul ei ole selge ka otseselt planeeringuga seonduvate valla rahaliste kohustuste ulatus ning selliste vahendite 15 puudumise argumendi kaalukus detailplaneeringu kehtestamata jätmise otsustamisel.“ Käesoleval juhul on kohtule esitatud notariaalse lepingu projektis Rae valla ja OÜ Agenor Haldus vahel EhS §-s 13 sätestatud kohustuste üleandmiseks ja võlaõigusliku kokkuleppe ühishüpoteegi seadmiseks (I kd lk 52-59) punktis 3 Arendajal, so OÜ-l Agenor Haldus ka mitmed kohustused, mis ei vasta detailplaneeringule: nii kohustub Arendaja lepingu p.3.4.3 kohaselt moodustama detailplaneeringuga ettenähtud kergliiklustee rajamiseks kinnistu ja võõrandama selle Vallale tasuta 3 kuu jooksul peale kinnistu moodustamist. Lõhe kinnistu detailplaneering (I kd lk 36-50) ei näe ette Arendajale kohustust detailplaneeringuga ettenähtud kergliiklustee rajamiseks kinnistu moodustamist ja selle tasuta vallale võõrandamist. Lepingu p.3.4.9 järgi kohustub Arendaja omal kulul välja ehitama kinnistuid teenindava pinnase- ja sadevee ärajuhtimise süsteemi. Sealjuures on Arendaja kohustatud osalema sadeveedrenaaži väljaehitamisel ja rekonstrueerimisel ka selles osas, mis ei jää detailplaneeringualale. Täpsemad mahud ja vajadused tuuakse välja eraldi projektiga. Lõhe kinnistu detailplaneering ei näe ette arendajale kohustust osaleda sadeveedrenaaži väljaehitamisel ja rekonstrueerimisel ka selles osas, mis ei jää detailplaneeringualale. Seega ei vasta Rae valla poolt kaebuse esitajale lepinguga üleantavate tööde maht detailplaneeringule, mistõttu ei saa vastustaja detailplaneeringut kehtestamata jätta motiivil, et isik keeldub planeeringujärgsete kohustuste ülevõtmiseks lepingu sõlmimisest.
  9. Rae Vallavolikogu 11.03.2008.a. otsusega nr 372 keelduti Kopli küla Lõhe kinnistu detailplaneeringu kehtestamisest ka põhjusel, et OÜ Agenor Haldus ei ole nõustunud sõlmima poolte õigusi ja kohustusi reguleerivat notariaalset lepingut avalikku huvi kandva objekti finantseerimiseks ja vald ei suuda tagada lisandunud vallakodanike vajadusi lasteaia- ja koolikohtade järele. Rae Vallavolikogu 11.03.2008.a. otsuses nr 372 on leitud, et lisaks detailplaneeringuala siseste ja seda teenindavate juurdepääsuteede, tänavate jms väljaehitamise kohustuse täitmisele lasub arendajal kohustus anda omapoolne panus ka sotsiaalse infrastruktuuri väljaehitamiseks, mis on detailplaneeringu kehtestamise oluliseks eelduseks. Notariaalse lepingu projekti p.3.4.4 kohaselt kohustub Arendaja finantseerima Lagedi alevi lasteaia või spordihoone ehitust summas üks miljon kaheksasada tuhat (1 800 000) krooni. Nimetatud summa peab Arendaja kandma Valla arveldusarvele kolme kuu jooksul alates Valla poolt vastavasisulise teatise saatmist, millele on lisatud lasteaia või spordihoone rajamiseks sõlmitud ehituslepingu koopia ja maksegraafik. Omandiõigust finantseeritavale lasteaiale või spordihoonele Arendajal ei teki. Põhiseaduse § 154 lg 1 kohaselt otsustavad ja korraldavad kõiki kohaliku elu küsimusi kohalikud omavalitsused, kes tegutsevad seaduste alusel iseseisvalt. KOKS § 6 lg 1 kohaselt peab kohalik omavalitsus oma territooriumil korraldama territoriaalplaneerimist. Vastavalt PlanS § 4 lg-le 2 on planeerimisalase tegevuse korraldamine valla või linna haldusterritooriumil kohaliku omavalitsuse pädevuses. Vastavalt KOKS § 3 p-le 2 ja 3 rajaneb kohalik omavalitsus järgmistel põhimõtetel: igaühe seaduslike õiguste ja vabaduste kohustuslik tagamine vallas ja linnas ning seaduste järgimine oma ülesannete ja kohustuste täitmisel. Seega on kohalik omavalitsusüksus ka planeerimisalase tegevuse korraldamisel seotud seaduslikkuse põhimõttega. Rae Vallavolikogu 11.03.2008.a. otsuses nr 372, millega keelduti Kopli küla Lõhe kinnistu detailplaneeringu kehtestamisest, ei ole märgitud õiguslikku alust, millest tuleneb kohalikule omavalitsusele territoriaalplaneerimise korraldamisel õigus nõuda detailplaneeringu tellijalt kohaliku omavalitsuse sotsiaalobjektide ehituse finantseerimist ja detailplaneeringu tellijale kohustus seda teha. Kohtu teada sellist õigusakti olemas ei ole. Ka vastustaja on käesolevas haldusasjas nõustunud sellega, et õigusaktidest ei tulene arendaja kohustust finantseerida sotsiaalobjekti ehitamist. Seega, kuna puudub õiguslik alus nõuda detailplaneeringu tellijalt kohaliku omavalitsuse sotsiaalobjekti finantseerimist, on õigusvastane detailplaneeringu kehtestamata jätmine motiivil, et OÜ Agenor Haldus ei ole nõustunud sõlmima poolte õigusi ja kohustusi reguleerivat notariaalset lepingut avalikku huvi kandva objekti finantseerimiseks. 16
  10. Vastavalt HMS §-ile 54 on haldusakt õiguspärane, kui ta on antud pädeva haldusorgani poolt, andmise hetkel kehtiva õiguse alusel ja sellega kooskõlas, proportsionaalne, kaalutlusvigadeta ning vastab vorminõuetele. Juba ühe eeltoodud sättes toodud nõude eiramise korral on haldusakt õigusvastane. Käesoleval juhul puudub õiguslik alus nõuda detailplaneeringu tellijalt kohaliku omavalitsuse sotsiaalobjekti finantseerimist, samuti on vastustaja läbi poolte õigusi ja kohustusi reguleeriva notariaalse lepingu laiendavalt tõlgendanud EhS §-i 13, nõudes kaebuse esitajalt EhS §-i 13 sätestamata ja detailplaneeringule mittevastavate tööde tegemist ja vastustajale üleandmist. Samuti ei ole kaalutlusõiguse teostamisel arvestatud asjaoluga, et kaebuse esitaja on tegelikult nõustunud EhS §-is 13 sätestatud kohustused vallalt üle võtma. Seega on Rae Vallavolikogu 11.03.2008.a. otsus nr 372 juba eeltoodud põhjustel õigusvastane ja tuleb tühistada, mistõttu puudub kohtul vajadus võtta seisukoht kaebuse ülejäänud põhjenduste osas.
  11. Kaebuse esitaja taotleb lisaks Rae Vallavolikogu 11.03.2008.a. otsuse nr 372 tühistamisele ka Rae Vallavolikogule ettekirjutuse tegemist Kopli küla Lõhe kinnistu detailplaneeringu kehtestamise otsustamiseks. Vastavalt

§ 19

lg-le 7 vaatab halduskohus asja läbi kaebuses esitatud taotluse ulatuses, kuid halduskohus ei ole seotud taotluse sõnastusega. Arvestades, et planeeringu kehtestamise otsustamisel teostab kohalik omavalitsus planeerimisdiskretsiooni, ei saa kohus teha vastustajale konkreetse sisuga ettekirjutust. Kohus saab vaid teha vastustajale ettekirjutuse kaebuse esitaja detailplaneeringu kehtestamise osas uue otsuse tegemiseks. 47.

§ 92lg 1 kohaselt kannab menetluskulud pool, kelle kahjuks otsus tehti.

Kuna kohus kaebuse sisuliselt rahuldab, siis kannab menetluskulud vastustaja. Kaebuse esitaja taotleb vastustajalt menetluskulude 22 736,00 krooni väljamõistmist. Menetluskulude väljamõistmiseks on kohtule esitatud menetluskulude nimekiri (II kd lk 35) ja kuludokumendid (I kd lk 84,86-87; II kd lk 36-37). Kohus leiab, et menetluskulude taotletud suuruses väljamõistmine vastustajalt on põhjendatud. Aili Maasik Kohtunik RIIGIKOHTU RESOLUTSIOON

  1. Rahuldada OÜ Agenor kassatsioonkaebus.
  2. Tühistada Tallinna Ringkonnakohtu
  3. detsembri
  4. a otsus. Jätta jõusse Tallinna Halduskohtu
  5. juuni
  6. a otsus haldusasjas nr 3-08-625, täiendades seda käesoleva otsuse põhjendustega.
  7. Mõista Rae Vallavolikogult OÜ Agenor kasuks välja apellatsiooniastme menetluskulud 14 400 krooni ja kassatsiooniastme menetluskulud 14 800 krooni.
  8. Tagastada kautsjon. 17

🔗 Ametlikule allikale

Tehisintellekti selgitus ametliku seadusteksti põhjal. Orienteeruv, ei asenda õigusnõustamist.