Obsah (6)

§ 286§ 285§ 1018§ 1042§ 334§ 1023

KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Tsiviilasja number 2-08-53583 Kohus Tallinna Ringkonnakohus Määruse tegemise aeg ja koht 14.04.2010, Tallinn Kohtukoosseis Iko Nõmm, Ele Liiv, Gaida Kivinurm Tsiviilas

§ 286

lg 1 sätestab, et kui üürilepingu lõppemisel ilmneb, et asja väärtus on üürileandja nõusolekul tehtud parenduste või muudatuste tõttu oluliselt suurenenud, võib üürnik nõuda 2 selle eest mõistlikku hüvitust. Riigikohus on osundatud sätet tõlgendanud viisil, et üürnikul on õigus nõuda vaid nende kulutuste hüvitamist, mis tõstsid üürieseme väärtust. Hüvitise suuruse määramisel tuleb muu hulgas arvestada seda, kuivõrd üürileandja sai ise nendest kulutustest kasu (Riigikohtu lahend nr 3-2-1-21-08). Seega tuleb kostja arvates esmalt tuvastada, kas üürileandja on andnud üürnikule

§ 285

lg 1 sätestatud kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis nõusoleku parenduste ja muudatuste tegemiseks. Teiseks tuleb tuvastada, kas ja millisel määral on parenduste tulemusena üüritud asja väärtus suurenenud ja kuivõrd üürileandja sai (saab) üürniku poolt tehtud kulutustest kasu.

1. Tulenevalt pooltevahelisest üürilepingust, oli üürileandjaks kostja. Üürilepingu p. 1.5 sisaldas poolte kokkulepet, mille kohaselt üürniku poolt ruumides tehtud parendusi üürnikule ei hüvitata. 05.04.2006 kooskõlastas ALG Liisingu AS üürniku taotluse üüritud ruumide jagamiseks klaasvaheseinte abil, kabinettidesse 5 valamu paigaldamiseks ning vee- ja kanalisatsioonitorude vedamiseks põrandale seinte äärde. Peale ruumide omandamist uuendasid pooled 05.04.2006 sõlmitud lepingut, kuid lepingu olulised tingimused (objekt, üür, kõrvalkulud) jäid endiseks. Uuendatud lepinguredaktsioon dateeriti nii nagu esmane leping 05.04.
2. Uuendatud lepinguredaktsioon ei sisaldanud varasema lepinguredaktsiooni p 1.5.

§ 285sätestab üheselt mõistetavalt, et nõusolek muudatusteks või parendusteks tuleb saada üürileandjalt. Tulenevalt Ts

MS §-st 230 lasub nõusoleku saamise tõendamiskoormus hagejal. Muudatuste või parenduste tegemiseks

285 lg 1 sätestatud vormis nõusolekut kostja hagejalt küsinud ega ka saanud ei ole. Seega ei ole hageja tõendanud esimest eeldust hüvitise nõude rahuldamiseks. Samuti ei esitanud hageja kohtule tõendeid tema poolt tehtud investeeringute kohta. Puuduvad tõendid selle kohta, et märgitud kulutuste tulemusena oleks üürilepingu objektiks olnud äriruumi väärtus suurenenud. Samuti ei ole hageja pidanud vajalikuks märkida, mis viisil peaks kostja saama tehtud kulutustest kasu. 10. Märgitud nõude arvestuses nimetatakse investeeringuna rendipinnale parkimismärki 1 648,50 krooni. Parkimismärgiks nimetatud tahvlil on kiri hageja ärinimega ning LE p 5.7.9 märgitud lisatahvel „Sõiduk teisaldatakse”. Kostja jaoks puudub sellisel hageja ärinimega tahvlil igasugune mõistlik kasutusotstarve ja seega igasugune väärtus. Vaidlust ei ole selles, et üürnik paigaldas ruumidesse eemaldatavad klaasvaheseinad, ning ruumide tagastamisel ei võtnud maha ühe akna ette paigaldatud ribikardinat ning jättis seintele peegelriiulid. Märgitud asjade näol on tegemist ruumide sisustuselementidega, mida saab üüritud asja kahjustamata eemaldada. Üürnikul oli selleks

§ 285

lg 3 alusel õigus ning märgitud asjade eemaldamise õigust tunnistas ja soovis ka kostja. Märgitud eemaldatavad sisutuselemendid ei ole kostjale vajalikud, need ei suurenda mingilgi määral üüritud asja väärtust. Tegelikult kannab kostja märgitud esemete pärast kahju, sest peab need omal kulul demonteerima ja hoiustama. Kostja on valmis hageja soovil koheselt märgitud esemed hagejale üle andma. Parendustena käsitles üürnik ka väidetavat ventilatsioonisüsteemi parendamist (ümberehitamist), kanalisatsiooni ja veetorustiku täiendavat paigaldamist ning täiendavate valveseadmete paigaldamist, mille kohta aga tõendid või projektdokumentatsioon puudub ning mida kostja visuaalse vaatluse teel tuvastanud ei ole. Ruumide üürile andmisel oli ruumidesse välja ehitatud ventilatsioon, vee- ja kanalisatsioonisüsteem ja turvasüsteem. Teostatud ümberehitused ei ole kostjale vajalikud.

1. Ehitusekspert koos hageja esindajaga teostas ruumide ülevaatuse ja tuvastas, et hageja poolt märgitud üürilepingu objekti „parendused” on kas eemaldatavad ilma ruume kahjustamata ja/või ei oma ruumide omanikule mingit väärtust. Kostja ei ole kunagi nõustunud seisukohaga, et üürniku poolt tehtud parendused oleks tõstnud oluliselt ruumide väärtust ning ei ole tunnistanud üürniku poolt väidetavalt teostatud tasaarvestust üüriga. Üürivõla nõudes on kostja esitanud hageja käendajate vastu hagi Harju Maakohtusse. 3 Maakohtu otsuse põhjendused
2. Harju Maakohus jättis 07.10.2009 otsusega hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda.
3. Otsuse põhjenduste kohaselt ei ole poolte vahel vaidlust selles, et 04.06.2008 Harju Maakohtu otsusega kuulutati välja hageja pankrot (tl 5-8). Samuti ei ole vaidlust selles, et poolte vahel sõlmiti 05.04.2006 äriruumide kasutusse andmise leping, millega kostja andis ALG Liisingu AS-iga sõlmitud liisingulepingu alusel kostja valduses oleva Lootsi 3A-164 äriruumi hagejale ajutiseks kasutamiseks (tl 9-16). Kuivõrd mais 2006.a omandas kostja äriruumid ALG Liisingu AS-ilt, uuendasid pooled esialgset lepingut ning pidasid vajalikuks muuta lepingu p 1.5, jättes välja esialgses lepingus olnud kokkuleppe, mille kohaselt hageja poolt ruumides tehtud parendusi ei hüvitataks (tl 17-23).
4. Poolte vahel on vaidlus selles, kas üürileandja on andnud üürnikule kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis nõusoleku parenduste ja muudatuste tegemiseks. Samuti on vaidlus selles, kas ja millisel määral on parenduste tulemusena üüritud asja väärtus suurenenud ja kuivõrd on üürileandja saanud üürniku poolt tehtud kulutustest kasu. 15.

§ 285

lg 1 kohaselt võib üürnik üüritud asjale teha parendusi ja muudatusi üksnes üürileandja kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis esitatud nõusolekul. Uuendatud lepingu p 5.2.5 alusel pidi hageja kooskõlastama kõik äriruumides tehtavad muudatused või parendused eelnevalt kirjalikult kostjaga.

1. Kohtule esitatud Lootsi 3A-164 äriruumide muudatuste kavandi selgituselt nähtub, et vajalike ümberehituste teostamiseks hageja poolt on kooskõlastatud ALG Liising AS-iga (tl 33). ALG Liising AS ei ole üürileandja, mistõttu tema poolt antud kooskõlastust ei saa lugeda kostja nõusolekuks. Hageja poolt esitatud kirjad ja väljavõte kuulutusest (tl 141-147) ei tõenda üürileandja nõusolekut. Kohus nõustus kostja seisukohaga, et hageja ei ole tõendanud esimest eeldust hüvitise nõude rahuldamiseks, mistõttu ei ole hagi põhjendatud ja ei kuulu rahuldamisele. Kuna hagi eeltoodu põhjal rahuldamisele ei kuulu, ei pidanud kohus vajalikuks tuvastada asjaolu, kas ja millisel määral on parenduste tulemusena üüritud asja väärtus suurenenud ja kuivõrd on üürileandja saanud üürniku poolt tehtud kulutustest kasu. Nendel kaalutlustel jättis kohus hindamata ka neid asjaolusid tõendavad tõendid (tl 24-32, 34-42, 169171). Apellatsioonkaebus
2. Hageja palus maakohtu otsuse tühistada osas, millega kohus jättis hagi kostja vastu rahuldamata ja saata asi vastavas ulatuses esimese astme kohtule uueks läbivaatamiseks.
3. Kaebuse põhjenduste kohaselt on kohus rikkunud TsMS § 438 lg-t 1, jättes kohaldamata kohase õigusakti. Hageja on selgitanud kohtule, et ruumide omaniku ja kostja nõusolek parenduste ja muudatuste tegemiseks oli olemas ning hageja tegutsemine oli õiguspärane. Jääb arusaamatuks, millest lähtuvalt soovis kostja eksitada üürnikku, väites end olevat ruumide omanik ja samas üürileandja. Hageja esitas taotluse parenduste tegemiseks talle registrist teadaolevale isikule, kes oli ruumide omanik ning ühtlasi teadaolevalt üürileandja. 03.04.2006 esitatud taotlus parenduste tegemiseks oli aluseks üürilepingu sõlmimisele. Kui tehtavaid parendusi ei oleks aktsepteeritud, ei oleks hageja ruume ilusalongiks üürinud. 05.04.2006 sai hageja kooskõlastuse tehtavateks parendusteks ning seejärel sõlmiti ka üürileping. Üürniku jaoks oli ruumide omanik kui üürileandja andnud kooskõlastuse tehtavateks parendusteks. Tehtud parenduste ulatuse on pooled fikseerinud omavahelises ruumide üleandmise ja vastuvõtmise aktis 06.03.
4. Kui kohus jõudis seisukohale, et ruumide omaniku ALG Liising AS poolt 05.04.2006 antud kirjalik nõusolek ruumidesse parenduste tegemiseks ei olnud üürileandja nõusolek

§ 285

lg 1 tähenduses, pidanuks kohus kohaldama

§ 286

lg 2 4 sätestatut, mille kohaselt võib üürnik sama paragrahvi esimeses lõikes nimetamata kulutuste hüvitamist nõuda üürileandjalt käsundita asjaajamise kohta sätestatu järgi. Viimati nimetatud kulutuste hüvitamise nõude õigus on üürnikul sõltumata sellest, kas oli järgitud

§ 285lg 1 sätestatut (Riigikohtu lahendid nr 3-2-1-21-08 ja nr 3-2-1-126-08). 19. Kohus on rikkunud Ts

MS § 232 lg 1, jättes esitatud tõendi põhjendamatult hindamata. Ehitusekspert esitas 07.09.2009 oma täiendava arvamuse, leides, et tegelikult on parendused valmistatud konkreetselt kostjale kuuluva üüripinna tarbeks ja mujal need kasutamiseks ei sobi. Vastus apellatsioonkaebusele

1. Kostja palus jätta apellatsioonkaebuse rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda. Ringkonnakohtu otsus
2. Ringkonnakohus, tutvunud tsiviilasja materjaliga, leiab, et maakohtu otsus on lõppjärelduses õige ning apellatsioonkaebuse väited ei anna alust selle tühistamiseks. 22.

§ 286

lg 1 sätestab, et kui üürilepingu lõppemisel ilmneb, et asja väärtus on üürileandja nõusolekul tehtud parenduste või muudatuste tõttu oluliselt suurenenud, võib üürnik nõuda selle eest mõistlikku hüvitist. Nimetatud sätte järgi on üürnikul õigus nõuda tehtud kulutuste hüvitamist, mis tõstsid üürieseme väärtust ning hüvitise suuruse määramisel tuleb arvestada seda, kuivõrd üürileandja sai ise nendest kulutustest kasu.

§ 286

lg 1 kohaldamise imperatiivseks eelduseks on muu hulgas

§ 285

lg 1 järgi parenduste tegemiseks üürileandja kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis nõusolek. Kuna käesoleval juhul ei ole hageja üürileandjalt kulutuste tegemiseks kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis nõusolekut saanud, on maakohus jätnud hagi

§ 286lg 1 alusel hüvituse saamiseks põhjendatult rahuldamata.

Erinevalt apellatsioonkaebuses väidetust, on kolleegiumi arvates maakohtu hinnang hageja poolt esile toodud asjaoludele olnud seadusekohane ning kolleegiumil ei ole põhjust nõude nimetatud aluse osas anda esitatud tõenditele teistsugust hinnangut, kohaldada materiaalõigust teisti ega kujundada maakohtu järeldustega võrreldes erinevat seisukohta. 23. Hageja pahameel selle üle, et maakohus on jätnud tähelepanuta hageja poolt nõude alusena esiletoodud

§ 286

lg 2, mille kohaselt võib üürnik sama paragrahvi esimeses lõikes nimetamata kulutuste hüvitamist nõuda üürileandjalt käsundita asjaajamise kohta sätestatu järgi, on põhjendatud, kuid kolleegium saab nimetatud nõude alust ka ise hinnata ning kaebuses viidatud puuduse asja maakohtule uueks arutamiseks saatmata TsMS § 657 lg 1 p-st 2¹ juhindudes kõrvaldada. 24. Kolleegium selgitab, et

§ 286

lg 2 rakendamine on võimalik üksnes neil juhtudel, kui üürileandjaks on üüritava asja omanik. Seda põhjusel, et käsundita asjaajamine esemele parendusi tehes on võimalik üksnes isiku suhtes, kellele asi kuulub.

§ 1018

lg 1 järgi on õigustatud käsundita asjaajamisega tegemist juhul, kui isik teeb midagi teise isiku, s.o soodustatu kasuks. Kuna käesoleval juhul ei olnud kostja enne 26.06.2006 kõnealuse üüripinna omanik, ei saanud hageja üüripinnale kulutusi tehes enne viimati nimetatud kuupäeva kostjat soodustada ehk tema asja ajada. Samal põhjusel ei saanud kostja enne 26.06.2006 nimetatud kulutuste võrra ka alusetult rikastuda.

§ 1042

lg 1 mõtte kohaselt peab selleks, et alusetule rikastumisele tuginedes kulutuste hüvitamist nõuda, tegema eelnevalt õigusliku aluseta kulutusi selle isiku esemele, kellelt hüvitist nõutakse. 25. Ainus kulutus, mille hageja on esitatud tõenditest nähtuvalt teinud pärast 26.06.2006, on 11 601,75 krooni ning see on kulunud peeglite ja riiulite ostmisele (tl 26). TsÜS § 63 ja

§ 334

lg 3 mõtte kohaselt saab üüripinnale tehtud kulutusteks lugeda neid kulutusi, mis on tehtud 5 üüripinna väärtuse tõstmiseks. Vaidlust ei ole selles, et peeglid ja riiulid on üüripinnalt neid rikkumata eemaldatavad ja seetõttu ei saa hageja poolt enda majandustegevuse tarbeks peeglite ja riiulite ostmist käsitleda üüripinna tarbeks kulutuste tegemisena ehk kostja asja ajamisena (

§ 1018lg 1 ja 2).

Kuna hageja ei ole peegleid ja riiuleid ostes kostja tarbeks kulutusi teinud, puudub hagejal alus käsundita asjaajamise korras kulutuste hüvitamist kostjalt nõuda (

§ 1023lg 1).

Kostja on menetluse jooksul korduvalt märkinud, et ta ei vaja üüripinnal ühtegi hageja poolt ostetud asja, s.h ka peegleid ja riiuleid ning on valmis need esimesel nõudmisel hagejale üle andma. Sel põhjusel ei saa hagejal olla kostja vastu ka alusetust rikastumisest tulenevat nõuet.

§ 1042

lg 2 p 1 sätestab, et kulutuste tegijal ei ole alusetust kulutuste tegemisest tulenevat nõudeõigust, kui isik, kelle esemele kulutusi tehti, nõuab kulutusi teinud isikult kulutustega tehtud parenduste äravõtmist ja parenduste äravõtmine on parendusi rikkumata võimalik. 26. Eeltoodu põhjal ei saa hagi rahuldada ka lepinguvälistel alustel. Apellatsioonkaebuse rahuldamata jätmise tõttu tuleb apellatsioonimenetluse kulud jätta TsMS § 171 lg 1 alusel kostja kanda. Iko Nõmm Ele Liiv Gaida Kivinurm 6