2-08-59000 KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Harju Maakohus Kohtukoosseis Kohtunik Tiiu Hiiuväin Otsuse tegemise aeg ja koht 17.märts 2010 kell 14.00, Tallinnas, Kentmanni Kohtumaja Tsiviilasja n

tja: VV(i k XXX, elukoht XXX)

tja esindaja: vandeadvokaat Martin Männik (Advokaadibüroo Pohla&Hallmägi, Jakobsoni 14, 10128 Tallinn; m.mannik@phlaw.ee) Asja läbivaatamine 04.veebruaril 2010, avalikul kohtuistungil Istungil osalenud isikud Hagejate esindaja vandeadvokaadi vanemabi Moonika Tähtväli ja

tja esindaja vandeadvokaat 2-08-59000 Martin Männik Juures viibis Sekretär Teele Roosimägi Resolutsioon

1. Jätta rahuldamata KI, RK, D Š , R O , A R , K M , EK ja ÜR hagi VV kohustuse tuvastamiseks sõlmida võlaõiguslik kokkulepe korteriomandite tekkimiseks ja korteriomandite koosseisude muutmiseks, tekkivate korteriomandite võõrandamiseks ning leping, millega kohustutakse teostama ehitustöid tingimustel, millistes hagejad on vastava lepingu sõlminud 30.01.
3. Jätta menetluskulud hagejate KI, RK, D Š , R O , A R , K M , EK ja ÜR kanda võrdsetes suurustes.
4. Kohtuotsusele võib esitada Tallinna Ringkonnakohtule apellatsioonkaebuse 30 päeva jooksul otsuse kättetoimetamisest. Kaebus võidakse lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei taotleta selle lahendamist istungil. Hagi aluseks olevad asjaolud ja hageja nõue Hagiavalduse kohaselt on pooled Tallinnas, XXX kinnistu kaasomanikud. Kinnistul on kaks muinsuskaitse all olevat korterelamut. Viimane remont oli 1964, mistõttu majad on väga halvas seisukorras. Kaasomanikel puudub raha elamute kordategemiseks. Hagejad on saanud OÜ-lt INT nõusoleku nelja uue korteriomandi, mis rajataks XXX elamu pööningukorrusele, võõrandamiseks. OÜ INT renoveeriks müügihinna eest ehitised vastavalt kehtivatele ehitusstandarditele. 02.04.2008 korteriomanike üldkoosolek otsustas renoveerija valimise ja teha talle ülesandeks korteriomandite moodustamise. 11.04.2008 jäi tehing notari juures tegemata

tja mitteilmumise tõttu. Hagejad peavad neid ebamõistlikult koormavaks, kui peaksid ehitusluba taotlema enne võlaõigusliku kokkuleppe sõlmimist. Asjaõigusliku kokkuleppe sõlmimiseks on ehitusluba vajalik. Elamu eluruumide pind on 342,1 m2, millest

tjale kuulub 42 m2.

tja alusetute väidete ümberlükkamine on hagejatele koormav arvestades kaasomanike enamuse soovi ma korrastada ja korras hoida. Ostja on pädev muinsuskaitseliste objektide renoveerimiseks, juhatuse liikmel MT on tegevusluba arhitektuurimälestiste konserveerimiseks, restaureerimiseks ja remondiks ning muinsuskaitseliseks järelevalveks. Samasugune tegevusluba on POÜ-l, kellega ostia teeb koostööd. Ülevaade planeeritavatest töödest sisaldub võlaõigusliku lepingu lisas. Ehitustehnilise ekspertiisiga on kindlaks tehtud elamute seisukord ja hädavajalikud tööd, mida on vaja edasilükkamatult teha. AÕS § 74 lg 1,

§ 4lg 2, § 81 lg 1, 2 , Kin

RS § 341 lg 1, TsÜS § 68 lg 5 taotlevad hagejad tuvastada

tja kohustus sõlmida võlaõiguslik kokkulepe korteriomandite tekkimiseks ja korteriomandite koosseisude muutmiseks, tekkivate korteriomandite võõrandamiseks ning leping, millega kohustutakse teostama ehitustöid tingimustel, millistes hagejad on vastava lepingu sõlminud 30.01.2009. Menetluskulud taotlevad hagejad jätta

tja kanda.

tja vastuväited

tja hagi ei tunnista. Kaasomandist osa eraldamiseks vajalikud võõrandamislepingud kahjustavad ebamõistlikult

tja huve. Maja on muinsuskaitse objekt. Ostja on ebapädev muinsuskaitselise objekti renoveerimiseks. Tema poolt teistel objektidel tehtud tööd on kaheldava kvaliteediga. Kuigi korteriomandi tekitamiseks vajaliku lepingu ettevalmistamisega 2 2-08-59000 alustati rohkem kui aasta tagasi, ei ole majaelanikele esitatud mingit ülevaadet planeeritavatest ehitustöödest ning tulevastest arhitektuursetest ja tehnilistest lahendustest, st puudub igasugune projektdokumentatsioon. Puudub kaasomandi kasutuskorra kohta otsustus, lahendamata on parkimisega seonduv, ühiskasutuses olevate ruumide kasutamine. Puudub ehitusloa saamise ja seega tööde alustamise ja lõpetamise tähtaeg. Müügilepinguga kaotaks

tja omandi osa, vastu pakutakse tööde nimekirja firma poolt, kellel puudub isegi õigus neid töid teha. Aastatega remondifondi ja haldamiseks makstud summadest on võimalik maja korras hoida. Selle asemel, et raha kulutada kohtuvaidlustele, saanuks selle eest renoveerida kõik välisuksed. Majad on rahuldavas või isegi heas seisukorras, mitte väga halvas nagu on märgitud hagiavalduses. Vaidlusaluse kokkuleppe p-ga 8.1 antakse ostjale ette ära luba taotleda ehitamist, ehitada ja saada kasutusluba. Hagejate poolt esitatud lepinguga antakse kõik õigused üle arendajale.

tja eeldab, et vähemalt eskiisi tasemel peaks olema teada, mis majja tuleb. Hagi ei vasta

§ § 81 lõikele 2. Puudub ehitusluba,

tja ei saa tehinguga mistahes tulu. Tulu võib kulutada kaasomandi korrashoiuks või parendamiseks üksnes juhul, kui korteriomanikul on vastavate kulutuste kandmise kohustus. Notariaalakti p 4.2 järgi loetakse hüvitis tasutuks ostjale võimalike ehitustööde teostamisega.

tjal ei ole kohustust kanda kulutusi kavandatava 4 korteriomandi ehitamiseks

§ 81lg 3 mõttes.

Hageja ei ole tõendanud, et

tja poolt võõrandamisest saadav tulu (mida ei olegi) vastab võõrandatava osa harilikule väärtusele võõrandamise hetke seisuga.

tjal puudub tahteavalduse andmise kohustus. Hagejate poolt taotletud viisil

tja poolt INT OÜ-le sedavõrd laialdaste volituste andmine, nagu on märgitud notariaalaktis (p 8), kahjustaks ebamõistlikult

tja huve. Muuhulgas võib nimetatud äriühing teha tehinguid

tja endaga.

§ 81

lg 1 ei näe ette ka teoreetilist võimalust asendada selline

tja tahteavaldus. Tehingus puudub mistahes regulatsioon korteriomanike huvide kaitseks. Juhindudes

§ 81lg 4 tuleb hagi jätta rahuldamata.

Kohtuotsuse põhjendused Kohus, tutvunud poolte poolt esile toodud asjaoludega ja esitatud tõenditega ning uurinud neid kogumis, leiab, et hagejate nõue ei kuulu rahuldamisele. Hagejad esitasid

tja vastu hagi

tja kohustus tuvastamiseks sõlmida võlaõiguslik kokkulepe korteriomandite tekkimiseks ja korteriomandite koosseisude muutmiseks, tekkivate korteriomandite võõrandamiseks ning leping, millega kohustutakse teostama ehitustöid tingimustel, millistes hagejad on vastava lepingu sõlminud 30.01.2009. Kooskõlas AÕS § 74, mis reguleerib kaasomandi käsutamist tervikuna, lõikega 1 võib kaasomandis oleva asja võõrandada või koormata, samuti asja või selle majanduslikku otstarvet oluliselt muuta ainult kõigi kaasomanike kokkuleppel.

§ 4

lg 2 järgi võib kaasomandis oleva kinnisomandi jagada korteriomanditeks kõigi kaasomanike ühise notariaalselt tõestatud kinnistamisavalduse alusel. Käesoleval juhul on kinnisomand juba korteriomanditeks jagatud ja korteriomandid tekkinud (lg 3). § 81 lg 1 sätestab korteriomaniku õiguse nõuda viidatud paragrahvi lõikes 2 sätestatud juhul teiselt korteriomanikult korteriomandi koosseisu kuuluvast kaasomandist osa eraldamiseks vajalike võõrandamislepingu ja asjaõiguslepingu tahteavalduste andmist, samuti vastava kinnistusraamatu kande tegemise eelduseks oleva puudutatud isiku nõusoleku andmist. § 81 lg 2 näeb ette, et kui korteriomanikuga ei saavutata kokkulepet lõikes 1 nimetatud tahteavalduste andmiseks, võib teine korteriomanik nõuda temalt tahteavalduste andmist juhul, kui on täidetud kõik järgmised tingimused: 1) vastavate tehingutega ei kahjustata ebamõistlikult korteriomaniku huve; 3 2-08-59000 2) vastava tahteavalduse on andnud vähemalt 2/3 elamu korteriomanikest; 3) võõrandamisest saadav tulu vastab võõrandatava osa harilikule väärtusele võõrandamise ajahetke seisuga; 4) võõrandamisest saadav tulu makstakse korteriomanikule või kulutatakse mõistlikult korteriomandi kaasomandi osa korrashoiuks või parendamiseks. § 81 lg 3 sätestab, et kui käesoleva paragrahvi lõike 2 punkti 4 kohaselt ei maksta võõrandamisest saadavat tulu korteriomanikule rahas, vaid kulutatakse mõistlikult korteriomandi kaasomandi osa korrashoiuks või parendamiseks, võib seda teha üksnes juhul, kui korteriomanikul on vastavate kulutuste kandmise kohustus. § 81 lg 4 kohaselt võib korteriomanik kinnistusraamatu kande tegemise eelduseks oleva puudutatud isiku nõusoleku andmise seada sõltuvusse ehitusloa olemasolust, kui lõikes 1 nimetatud kinnistusraamatu kande tegemine eeldab ehitusloa olemasolu.

§ 11sätestab korteriomaniku kohustused.

§ 11 1.lõike kohaselt on korteriomanik kohustatud: 1) hoidma korteriomandi reaalosa korras ning seda ja kaasomandi eset kasutades hoiduma tegevusest, mille toime teistele korteriomanikele ületab omandi tavakasutusest tekkivad mõjud; 2) taluma mõjusid, mis jäävad käesoleva lõike punktis 1 nimetatud piiridesse; 3) võimaldama korteriomandi reaalosa kasutada teistel isikutel, kui see on vajalik kaasomandi eseme korrashoiuks. Seeläbi tekkinud kahju tuleb omanikule hüvitada. Tõenditena esitasid hagejad korteriomanike üldkoosoleku, kus otsustati pööningute loovutamine ja pakkujate otsimine, protokolli 24.03.2008 (lk 9, 41); 02.04.2008 üldkoosoleku, kus otsustati võtta majade arendajaks INT , protokolli (lk 10, 42); 04.06.2008 üldkoosoleku, kus otsustati muuhulgas renoveerimise probleemide tõttu taotleda korter nr 4 nõusolekut kohtu kaudu, protokolli (lk 11-12, 43); notari tõendi

tja mitteilmumise kohta tehingu sõlmimisele 11.04.2008 (lk 13-14); 15.04.2008 notariaalakti (lk 15-19), milles on fikseeritud korteriomanike tahe korteriomandite koosseisude muutmiseks; selle lisa (lk 20-38) - vaidlusalune võlaõiguslik kokkulepe; 30.01.2009 notariaalakt (lk 60-77) - vaidlusalune võlaõiguslik kokkulepe. Ehitustehnilise ekspertiisi akti (lk 149-170), mille hagejad kohtule kirjaliku tõendina esitasid, kohaselt vajab taastamist amortiseerunud keldri põrand; asendada osaliselt palksein; asendada pehkinud vaheseinte osad, amortiseerunud on seinte siseviimistlus; uuendada keldri ja esimese korruse vahelae torustike ümbrused ja lae pindmised konstruktsioonid; asendada katuse pehkinud sarikad ja laudis; vahetada kriitilises seisukorras olevad katusekate, pehkinud katuse konstruktsiooni osad ja vihmaveesüsteem; ajaloolised trepid on halvas seisukorras, kuid restaureeritavad; korstnapitsid on täielikult amortiseerunud ja vajavad lammutamist ja uuesti ehitamist, vajalik on lõõride puhastamine, gaasitorustiku korrastamine; amortiseerunud on vee ja kanalisatsioonitorustik, mis vajab asendamist; elektripaigaldis on amortiseerunud ja kriitilises seisus, ei vasta kehtivatele nõuetele, vajab asendamist. Õige on hagejate seisukoht, et ehitusloa olemasolust sõltub kinnistusraamatusse kande tegemiseks nõusoleku andmine. Täitetud ei ole

§ 81lg 2 sätestatud eeldused hagi rahuldamiseks.

Kohus nõustub

tjaga selles, et

tjal puudub kohustus kanda kulutusi seoses pööningukorrusele uute korterite ehitamisega. Kuna hagejate seisukoha kohaselt

tjale § 81 lg 2 p-s 3 märgitud võõrandamisest saadavat tulu ei maksta, tulu kulutatakse kaasomandi korrashoiuks või/ja parendamiseks (p 4), tähendab see, et sõlmitav leping peaks sellega seonduvat kajastama.

tjale p-ga 3 ettenähtud tulu võib kasutada vaid p-s 3 sätestatud otstarbeks, mitte uute korterite ehitamiseks. Võlaõigusliku kokkuleppe, mille sõlmimise kohustuse olemasolu tuvastamiseks

tjal hagi esitati, p-ga 8.3 ostjale antud volitus

§ 81lg 2 p-le 1.

Seega ei vasta kokkulepe viidatud seadusele ja hagi tuleb jätta rahuldamata. Kooskõlas hagi esitamise ajal kehtinud TsMS § 132 lg 1 järgi on hagihind 15 000 krooni. Hagi 4 2-08-59000 esitamisel maksid hagejad riigilõivu 1 000 krooni. Juhindudes TsMS § 162 lg 1 tuleb seoses hagi rahuldamata jätmisega menetluse kulud jätta hageja kanda. Kooskõlas § 174 lg 1 on

tjal õigus esitada menetluskulude rahalise kindlaksmääramise nõue 30 päeva jooksul kohtuotsuse jõustumisest. Kohtunik 5