KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Tsiviilasja number 2-08-52017 Kohus Tallinna Ringkonnakohus Kohtukoosseis Eesistuja Gaida Kivinurm, liikmed Reet Allikvere ja Ele Liiv Tsiviilasi Otsuse tegemise aeg j
§ 158
lg-le 1 on kinnisasja omanik kohustatud taluma tema kinnisasjal maapinnal, maapõues /---/ ehitatavaid tehnovõrke ja -rajatisi (kütte-, veevarustus- või kanalisatsioonitorustikku, elektroonilise side või elektrivõrku, nõrkvoolu-, küttegaasivõi elektripaigaldist või surveseadmestikku ja nende teenindamiseks vajalikke ehitisi), kui need on teiste kinnisasjade eesmärgipäraseks kasutamiseks või majandamiseks vajalikud, nende ehitamine ei ole kinnisasja kasutamata võimalik või nende ehitamine teises kohas põhjustab ülemääraseid kulutusi.
§ 158
lg-s 1 sätestatud juhul võib kinnisasja omanik nõuda teise kinnisasja omanikult kinnisasja koormamist reaalservituudiga. Vastavalt
§ 158
lg-le 3 reaalservituudi täpsem sisu, tehnovõrgu või -rajatise asukoht, tähtaeg ja tasu määratakse kokkuleppel. Kui kokkulepet ei saavutata, määrab servituudi sisu, vajaduse korral tähtaja ja tasu suuruse kohus. Servituudi seadmisel tuleb arvestada koormatava kinnisasja omaniku huve.
- Vaidlust ei olnud selles, et gaasitrassi rajamine on vajalik hagejate kinnistu eesmärgipäraseks majandamiseks ning et gaasitrassi on võimalik rajada üksnes kostja kinnistule. Pooled vaidlevad servituudi seadmise tasu üle.
- Gaasitrassi kaitsevööndi suurus on kokku 12,5 m2 ning kostja ei ole sellele vastu vaielnud. Tasu osas on mõlemad pooled leidnud, et mõistlik on tasu määrata ühekordse maksena.
- Tasu määramisel võttis kohus arvesse asjaolu, et kostja kinnistu näol on tegemist transpordimaaga, millel tulenevalt sihtotstarbest ja krundi olemusest ei ole ehitamine võimalik. Elamu asendiplaanilt nähtub et tee alusel maal trassi ei kulge, seega ei põhjustaks trassi rajamine või hooldamine ka tee ajutist üles kaevamist. Kohus võttis arvesse ka servituudi ala pindala ja maa väärtust piirkonnas. Elamumaa väärtuseks vaidlusaluses piirkonnas on 681 krooni m
- Seejuures ei ole servituudi ala suurusele vastava maatüki väärtust õige pidada ei servituudi tasu alam- ega ülemmääraks, sest koos maa väärtusega tuleb arvestada kinnistuomanike eeldatavaid kavatsusi kinnistu suhtes (näiteks teemaad lõikava väikese tüki kaotamisel muutub võimatuks terve tee kasutamine). Võttes arvesse kõiki eelloetletud asjaolusid ning kasutades kohtule selles 3
(6)küsimuses antud diskretsiooniõigust, määras kohus servituudi tasu ühekordse maksena summas 4375 krooni. 14. Tuginedes
§ 156
taotlesid hagejad juurdepääsuteed läbi kostja kinnistu, kuna väidetavalt hagejatel puudub juurdepääs avalikult kasutavale teele, kuivõrd kostja on ähvardanud hagejate juurdepääsu takistada. Hagejad ei ole tõendanud oma väiteid nagu oleks kostja ähvardanud juurdepääsuteed sulgeda või muul moel takistada teele pääsu. Asjaoludest nähtub üksnes, et poolte vahel on vaidlus juurdepääsu tingimuste üle. Asjaolu, et kostja ei võimalda hagejatel rajada laiemat teed, kui on vajalik auto ja jalakäija liikumiseks, ei anna alust esitada nõuet
§ 156lg 1 alusel.
Apellatsioonkaebus
- Kostja palub tühistada maakohtu otsuse resolutsiooni punktides 2, 3 ja 4 sisalduvate otsuste osas ning saata vastavas ulatuses asi maakohtule uueks läbivaatamiseks.
- Maakohtu osaotsuses esineb servituudi tasu määramisel kaalutlusviga, kuna maakohus ei ole arvesse võtnud kõiki asjas olulist tähendust omavaid (ja servituudi tasu suurust mõjutavaid) asjaolusid ning maakohtu mõttekäik servituudi tasu määrani jõudmisel ei ole jälgitav. Arusaamatuks jääb, kuidas maakohus järeldab, et servituudi tasu on 4375 krooni.
- Maakohus ei ole servituudi tasu määramisel arvesse võtnud ega kaalunud asjas olulist tähendust omavaid asjaolusid ning on kaldunud kõrvale menetluse käigus maakohtu enda ning poolte avaldatust. Tulenevalt Teeseaduse § 25 lg-st 4 peab tagama teehoiu ja tingimused ohutuks liiklemiseks eratee omanik, mistõttu igasugusel servituutide seadmisel teemaale pidanuks arvestama ka AS-i Morrison Invest kui eratee omaniku huvidega. Vaatamata kostjapoolsele tähelepanu korduvale juhtimisele, ei ole maakohus seda oma otsuses käsitlenud ega sellega arvestanud servituudi tasu määramisel.
- Samuti ei ole maakohus servituudi tasu määramisel arvestanud sellega, et hagejate poolt taotletav servituut seadustab sisuliselt omavoliliselt (ilma ehitusloata ja AS Morrison Invest nõusolekuta) rajatud gaasitrassi paiknemist apellandi kinnistul.
§ 158
rakendamisel peab õigusvastaselt ehitatud rajatise talumise eest tasu määramisel nimetatud asjaolu arvesse võtma. Selles osas peaks omama servituudi tasu ka preventiivset toimet, et vältida edaspidist omavoli AS Morrison Invest omandi suhtes. Asjas olulise tähendusega asjaolude tuvastamata ja arvestamata jätmine on vastuolus TsMS § 442 lg-s 8 esitatud nõuetega ning annab aluse maakohtu osaotsuse tühistamiseks TsMS § 656 lg 2 alusel.
- Maakohus on kaldunud kõrvale ka menetluses poolte esitatust ning ka maakohtu enda poolt avaldatust. Pooled on menetluse käigus, samuti kohus, olnud püsivalt seisukohal, et servituudi tasu määramise aluseks on elamumaa hind XXXXXX elamupiirkonnas. Maakohus on aga osaotsuses määranud servituudi ala väärtuseks 350 EEK/m
- Juhindudes TsMS 436 lg-st 4 pidanuks maakohus osaotsuses servituudi tasu määramise asjaolusid arutama eelnevalt pooltega ning võimaldama neil avaldada arvamust maakohtu hinnangute suhtes. Kõrvalekaldumine maakohtu enda ning poolte poolt menetluse käigus avaldatust on apellandile üllatuslik. Eeltoodust tulenevalt on osaotsus vastuolus TsMS § 435 lg 1 ja § 436 lg 4 sätestatud nõuetega.
- Maakohus on väljunud hagi piiridest ning rikkunud asja ammendava arutamise ning õigusliku ärakuulamise põhimõtet. Hageja on esitanud hagiavalduses üksnes servituudi seadmise nõude, mitte aga nõuet AS-i Morrison Invest kohustamiseks resolutsiooni punktis 2 toodud tingimustel. Käesoleval juhul on maakohus kostjaga arutamata laiendanud hageja nõuet selliselt, et osaotsuse resolutiivosas on juba AS-i Morrison Invest kohustatud teatud toimingute tegemiseks. Haginõude laiendamine 4
(6)selliselt ei ole lubatud ning kujutab endast maakohtu poolt TsMS § 439 sätestatud hagi lahendamise piiride ületamist.
- Maakohus on ekslikult leidnud, et hagejate nõude rahuldamine eeldab AS-i Morrison Invest kohustamist tahteavalduse tegemiseks, mis on õiguslikult ebakorrektne lahend ning samas on maakohus ka jätnud AS-i Morrison Invest kohustamisel tahteavalduse tegemiseks täielikult käsitlemata servituudi seadmise kulude (tahteavalduse tõestamise kulud ka riigilõiv) kandmisega seonduvad küsimused. Maakohtul tulnuks põhjendada, miks peab kostja vastavad kulud kandma ning TsMS § 442 lg 5 juhindudes märkima kulude kandja ka osaotsuse resolutiivosas. Vastustaja seisukoht
- Hagejad paluvad jätta apellatsioonkaebuse rahuldamata ja menetluskulud jätta kostja kanda. Ringkonnakohtu põhjendused
- Ringkonnakohus kontrollib TsMS § 651 lg 1 kohaselt maakohtu otsust üksnes osas, mille peale on kaevatud, see on gaasitrassi rajamiseks reaalservituudi seadmise osas.
- Tsiviilkolleegium, kuulanud ära poolte seletused ja tutvunud tsiviilasja materjaliga, leidis, et maakohtu otsus on seaduslik ja põhjendatud ning apellatsioonkaebuse väited ei anna alust selle tühistamiseks. Otsus tuleb TsMS § 657 lg 1 p 1 alusel jätta muutmata ja apellatsioonkaebus rahuldamata. Kolleegium nõustub esimese astme kohtu põhjendustega ja TsMS § 654 lg-st 6 tulenevalt neid ei korda.
- Hageja esitas nõude kostja vastu
§ 158
lg-te 1 ja 2 alusel, mille kohaselt kinnisasja omanik on kohustatud taluma tema kinnisasjal maapinnal, maapõues ning õhuruumis ehitatavaid tehnovõrke ja -rajatisi (kütte-, veevarustus- või kanalisatsioonitorustikku, elektroonilise side või elektrivõrku, nõrkvoolu-, küttegaasivõi elektripaigaldist või surveseadmestikku ja nende teenindamiseks vajalikke ehitisi), kui need on teiste kinnisasjade eesmärgipäraseks kasutamiseks või majandamiseks vajalikud, nende ehitamine ei ole kinnisasja kasutamata võimalik või nende ehitamine teises kohas põhjustab ülemääraseid kulutusi. Kinnisasja omanik võib sellisel juhul nõuda teise kinnisasja omanikult kinnisasja koormamist reaalservituudiga. Maakohus rahuldas hagi ja kohustas kostjat tegema tahteavalduse talle kuuluvale kinnisasjale servituudi seadmiseks. Selline resolutsiooni sõnastus vastab TsÜS § 68 lg 5 sõnastusele, mis kehtib alates 01.01.2009 ja mille kohaselt, kui isik on kohustatud tegema kindla sisuga tahteavalduse, asendab tahteavaldust jõustunud või viivitamata täitmisele kuuluv kohtulahend, millega isikut kohustatakse sellist tahteavaldust andma. Seega asendab kohtuotsus kostja tahteavaldust servituudi seadmiseks ning kostja ei pea otsuse täitmiseks täiendavaid toiminguid tegema ja kulutusi kandma. 26. Maakohus ei ole väljunud hagi piiridest ega rikkunud asja ammendava arutamise ning õigusliku ärakuulamise põhimõtet.
§ 158
lg 3 kohaselt reaalservituudi täpsem sisu, tehnovõrgu või -rajatise asukoht, tähtaeg ja tasu määratakse kokkuleppel. Kui kokkulepet ei saavutata, määrab servituudi sisu, vajaduse korral tähtaja ja tasu suuruse kohus. Servituudi seadmisel tuleb arvestada koormatava kinnisasja omaniku huve. Kuna pooled servituudi sisu osas kokkulepet ei saavutanud, oli kohus õigustatud seda määrama. 27. Kostja vaidlustab üksnes servituudi tasu suurust. Maakohtu otsuses ei esine servituudi tasu määramisel kaalutlusviga. Maakohus on arvesse võtnud kõiki asjas olulist tähendust omavaid ja servituudi tasu suurust mõjutavaid asjaolusid ning neid ka otsuses kajastanud. Tasu määramisel võttis kohus arvesse asjaolu, et kostja kinnistu näol on tegemist transpordimaaga, millel tulenevalt sihtotstarbest ja krundi olemusest 5
(6)ei ole ehitamine võimalik, samuti seda, et trasside paiknemine maa all ei välista teemaa edasist kasutamist teena. Alusetu on kostja väide, et servituudi tasu määramise aluseks pidasid nii pooled kui kohus elamumaa hinda. Elamumaa hinda kasutas kohus üksnes võrdleva hinnana. Asja materjalist ei nähtu, et kohus oleks menetluse käigus võrdsustanud servituudi tasu elamumaa hinnaga Kohus on otsuses ka märkinud, et kasutab servituudi tasu määramisel diskretsiooniõigust, mistõttu servituudi tasu suurus ei ole saadud arvutuslikul teel ning seda ei ole võimalik kontrollida. Rahalise karistuse määramine ebaseadusliku ehitamise eest ei kuulu tsiviilkohtu pädevusse. Kahju hüvitamise nõuet ei ole kostja esitanud. 28. Kuna apellatsioonkaebus jääb rahuldamata, jätab ringkonnakohus TsMS § 171 lg 1 alusel apellatsioonkaebuse esitamisest tingitud menetluskulud apellandi kanda. Gaida Kivinurm Reet Allikvere Ele Liiv 6
(6)