2-09-29286/5

KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Harju Maakohus Kohtukoosseis Kohtunik Tiiu Hiiuväin Otsuse tegemise aeg ja koht 15.jaanuar 2010, Tallinnas, Kentmanni Kohtumaja Tsiviilasja number 2-09-29286 Tsiviilasi PSOÜ (hagi esitamise ajal IIOÜ) hagi LOÜ vastu 23.03.2009 sõlmitud korteriomandi kasutusvaldusega koormamise ja asjaõiguslepingu 28.05.2009 ülesütlemisavalduse kehtetuks tunnistamiseks Tsiviilasja hind 36 000 krooni Menetlusosalised ja nende esindajad Hageja: PS OÜ (reg kood XXX XXX Hageja seaduslik esindaja: Aleksander A (XXX) Kostja: LOÜ (reg kood XXX, XXX) Kostja seaduslik esindaja: Sergei G (XXX) Asja läbivaatamine Kirjalikus menetluses Resolutsioon

1. Rahuldada PSOÜ (hagi esitamise ajal IIOÜ) hagi LOÜ vastu 23.03.2009 sõlmitud korteriomandi kasutusvaldusega koormamise ja asjaõiguslepingu 28.05.2009 ülesütlemise avalduse kehtetuks tunnistamiseks.
2. Tunnustada LOÜ 28.05.2009 ülesütlemise avalduse tühisust.
3. Menetluskulud jätta kostja LOÜ kanda.
4. Kohtuotsusele võib esitada Tallinna Ringkonnakohtule apellatsioonkaebuse 30 päeva jooksul otsuse kättetoimetamisest. Kaebus võidakse lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei taotleta selle lahendamist istungil. Hagi aluseks olevad asjaolud ja hageja nõue Hagiavalduse kohaselt sõlmisid pooled 23.03.2009 korteriomandi kasutusvaldusega koormamise- ja asjaõiguslepingu, mille esemeks oli Tallinnas XXX korteriomand (mitteeluruum) koos selle oluliste osade ja päraldistega. Kostja seadis lepinguga hageja kasuks 10 aastaks tasulise kasutusvalduse lepingu reaalosaks oleva mitteeluruumi valdamiseks ja kasutamiseks ja selle viljade omandamiseks. Hageja kohustus kasutusvalduse eest maksma alates aprillist 2009 iga kuu 10.kuupäevaks kuni märtsini 2011 3 000 krooni ning aprillist 2011 kuni kasutusõiguse kehtivuse lõpuni 2019 10 000 krooni iga kuu 10.kuupäevaks. Enne lepingu sõlmimist tasus hageja ühekordselt 168 000 krooni. Hageja kohustus tegema remondi ja investeerima remonti 4 aasta jooksul 200 000 krooni. Kasutusvaldus kanti kinnistusraamatusse 03.04.
5. Hageja asus lepingu eset valdama, maksis ettenähtud tasud ja alustas remonti. 05.06.2009 sai hageja kostjalt 28.05.2009 tehtud ülesütlemisavalduse. Kostja ütles lepingu üles alates 28.05.
6. Hageja soovib lepingu jätkamist. Ükski AÕS §-s 212 kasutusvalduse lõpetamise eeldus ei ole täidetud. TsÜS § 77 lg 3 järgi peab tehingu muutmine olema notariaalne (AÕS § 203). Ülesütlemine on vormi järgimata jätmise tõttu tühine (TsÜS § 83 lg 1) ning vastuolus heade kommete ja seadusega. VÕS § 8, § 76 lg 1 alusel peab kostja lepingut täitma. Hageja taotleb tunnistada kehtetuks 23.03.2009 sõlmitud korteriomandi kasutusvaldusega koormamise ja asjaõiguslepingu 28.05.2009 ülesütlemise avalduse. Kohtukulud palub hageja kostjalt välja mõista. Kostja vastuväited Kostja hagi ei tunnista. Vastuse kohaselt jääb kostja 28.05.2009 saadetud avalduse juurde ja soovib kasutusvalduse lepingu üles öelda seoses praeguse majandusolukorraga. Kostja tunnistab, et hageja on täitnud kõik endale võetud kohustused, kuid kostja ei pea seda määravaks. Kostja arvab, et suudab leida uue rentniku, kes maksaks kasutusvalduse eest rohkem, mis tooks kostjale täiendavat tulu. Kostja ei välista ka, et leiab korteriomandile ostja. Ostja leidmine on raskem ja müügitingimused kehvemad, kui korteriomandit kasutab hageja. Kohtuotsuse põhjendused Kohus määras 03.11.2009 määrusega poolte nõusolekul asja menetlemiseks kirjaliku menetluse. Kohus tutvunud hagiavalduse ja kostja vastusega ning esitatud tõenditega, leiab, et hagi tuleb rahuldada. Vaidlus poolte vahel puudub selles, et nad sõlmisid 23.03.2009 notariaalse korteriomandi kasutusvaldusega koormamise lepingu ja asjaõiguslepingu. Lepingu p 1.1 kohaselt on lepingu esemeks Harju tn 5, Tallinnas asuv korteriomand (mitteeluruum nr 15) koos selle oluliste osadega ja päraldistega. Vaidlus puudub ka selles, et hageja täitis lepingut nõuetekohaselt. Kasutusvalduse lõpetamise alused sätestab lepingu p
7. Selle järgi toimub kasutusvalduse lõpetamine kinnistu igakordse omaniku ja kasutusvaldaja vahelise notariaalselt tõestatud kokkuleppega või seaduses sätestatud alustel. Kokkulepet kasutusvalduse lõpetamiseks pooled ei sõlminud. 28.05.2009 tegi kostja avalduse, milles teatab, hagejale, et on otsustanud sõlmitud kasutusvalduse lepingu üles ütelda alates 28.05.2009 seoses praeguse majandusolukorraga. Avaldusel oleva kinnituse kohaselt sai hageja avalduse kätte 05.06.
8. Sellest järeldub, et kostja poolt määratud lepingu ülesütlemise aeg on varasem kui hagejale teatamise aeg. Hageja kasutusvaldus on tekkinud seaduslikul alusel – notariaalse asjaõiguslepingu sõlmimisega. Kasutusvaldus hageja kasuks on kinnistusraamatusse kantud. Kasutusvalduse lõpetamise alused sätestab AÕS §
9. Aluste loetelu on ammendav. Õige on hageja seisukoht, et ükski viidatud sättes märgitud kasutusvalduse lõpetamise eeldus ei ole täidetud. Lepingu ülesütlemist reguleerib VÕSi 3.jagu. Öeldes lepingu üles alates 28.05.2009, kusjuures hageja sai ülesütlemisteate 05.06.2009, on kostja rikkunud VÕS § 196 lg
10. Ülalmärgitud põhjendustel tuleb hagi rahuldada. 2 Hageja taotleb ülesütlemise avalduse kehtetuks tunnistamist. Ülalmärgitud sätetest tulenevalt tuleb tunnustada ülesütlemise avalduse tühisust. See tähendab, et hageja kasutusvaldus Harju tn 5, Tallinn korteriomandi (mitteeluruum nr 15) suhtes ei ole lõppenud. Juhindudes TsMS § 128 on hagihind 36 000 krooni. Hagi esitamisel maksis hageja riigilõivu 7 500 krooni. Juhindudes TsMS § 162 lg 1 tuleb seoses hagi rahuldamisega menetluse kulud jätta kostja kanda. Kooskõlas § 174 lg 1 on hagejal õigus esitada menetluskulude rahalise kindlaksmääramise nõue 30 päeva jooksul kohtuotsuse jõustumisest. Kohtunik 3