Obsah (5)

§ 111§ 580§ 581§ 29§ 596

Tsiviilasi nr.2-07-25006 KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Harju maakohus, Tartu maantee kohtumaja Kohtukoosseis Kohtunik Kai Härmand Otsuse tegemise aeg ja koht 20.04.2010 Tallinn Tsiviilasja nu

§ 111lg 1 sätestatule.

Hageja ei tunnistanud kostja poolt väidetavalt seoses kinnistu ostmisega eraisikult 17 025 443 krooni ja OÜ-lt S5 606 700 krooni laenu võtmisega kantud intressimakseid. OÜ S on kostja juhatuse liikmeks ehk tegemist on seotud isikutega. Koostöölepingu täitmise ajal esitas kostja hagejale pidevalt teateid üksnes intressimaksete tegemise kohta. Hageja ei tunnistanud ka kulusid OÜ-le O150 000 krooni, õigusabikulusid 260 000 krooni, kinnistute haldamise kulusid 152 000 krooni ja kostja üldkulusid 122 632 krooni. Kulutuste kandmine on tõendamata ja need on detailselt põhjendamata.

1. Hageja täiendas 16.07.2009 oma vastuväiteid kirjalikult. Koostöölepingu puhul tuleb kohaldada seltsingulepingu sätteid. Lepingu eesmärgiks e lepingu objektiks oli koostöö kinnistu arendamiseks ja müügiks ning müügist saadud tulu jagamine. Hageja leiab, et maakohus on oma otsuses tuvastanud, et hageja täitis koostöölepingu p 3.1.1.1., 3.1.1.3 ning 3.1.1.
2. märgitud kohustused ja jättis hagi rahuldamata üksnes seetõttu, et 3.1.1.
3. tulenev kohustus on maaklerikohustus. Ringkonnakohus on selgelt väljendanud seisukohta, et tegemist ei ole maaklerkohustusega ja hagi tuleb seetõttu rahuldada. Hageja leiab, et arvestades kokku kinnistu müügiga seotud kulud ja lahutades selle müügihinnast, saab välja arvutada kinnistu müügist saadud puhaskasumi, mis on 50 250 00034 872 864,63=15 377 135,37 krooni. Hageja osa sellest on 40 % so 6 150 854,14 krooni. Kostja on põhivõla tasumisega viivitanud alates nõude sissenõutavaks muutumisest so 02.09.200504.07.2007 ja ühe viivitatud päeva viivitusintressi suuruseks on 1516,64 krooni, siis on hageja viivisenõude suuruseks kuni hagi esitamiseni 1 017 665,44 krooni. Hageja palub kostjalt välja mõista ka tulevikus sissenõutavaks muutuv viivitusintress kuni kohustuse täitmiseni. KOSTJA VASTUVÄITED 7.Kostja hagi ei tunnistanud. Hageja ei ole täitnud koostöölepingu tingimusi. Hageja nimel tegutses volikirja alusel hageja tegelik juht Jüri R. Jüri R mõisteti süüdi suures maksupettuses ja teda karistati reaalse vangistusega 2 aastat. Pärast Riigikohtu 15.06.2005 määruse saamist teatas hageja kostjale, et tema ei saa koostöölepingus sätestatud ülesandeid täita, kuna peab minema vangi. Hageja esindaja R isikust tulenevalt tekkisid kostjal juba vahetult pärast koostöölepingu sõlmimist ja enne Riigikohtu määruse tegemist probleemid kinnistute võimalike ostjatega suhtlemisel. Kuuldes, et kinnistute müüki vahendab Jüri R, lõpetasid ettevõtted edasised läbirääkimised. Kostja hagejalt konkreetseid pakkumisi kinnistute ostuks ei saanud.
4. Hageja jättis täitmata koostöölepingu p 3.1.1.1, 3.1.1.2 ja 3.1.1.4., mistõttu koostöölepingus ettenähtud tagajärge hageja jaoks ei saabunud. Poolte vahel 10.09.2004 sõlmitud koostööleping on hageja arvates maakleri leping, selles sisalduvad ka sätted hageja poolt muude kohustuste täitmiseks. Pooled ei käsitlenud lepingus maaklerteenust ja muid teenuseid eraldi teenustena ega leppinud eraldi kokku ka maakleri-ja muude teenuste osutamise eest makstavas tasus.
5. Kostja täiendas oma vastuväiteid asja uuel läbivaatamisel maakohtus. Oma 14.09.2009 vastuväidete kohaselt nõustub kostja ringkonnakohtu seisukohaga, et tegemist võib olla seltsingulepinguga, kuid ka seltsingulepingu sõlmimisel on võimalik pooltevahelisi suhteid reguleerida teiste lepinguliigi sätetega. Lepingut tuleb vaadelda kui tervikut, kuid eelkõige tuleb lahtuda lepingu dispositiivsusest st poolte kokkulepitust, selgitada välja poolte tahe lepingu sõlmimisel. Hageja pidi lepingu p 3.2 järgi täitma kõik lepingu p 3.1 nimetatud kohustused, et saada kinnistute müügikasumist osa. Hageja ei leidnud kinnistutele ostjat, seega ei saanud tal tekkida ka õiguspärast ootust tasule. Kostja leiab, et ostja otsimise kohustus on selge, selle tulemusena pidi hageja ostja leidma. Hagejal ei olnud seltsingu juhtimise ja vastuvaidlemise õigust ning selles osas ei vasta koostööleping seltsingulepingu tingimustele. Seltsingulepingu puhul kehtib alati tingimuste dispositiivsus st pooled võivad kokku leppida, millal lepingupoolel raha saamise õigus tekib. MENETLUSE KÄIK
6. Harju maakohus rahuldas 28.10.2008 otsusega hagi osaliselt ja mõistis OÜ-lt M põhivõlgnevuse 252 297,90 krooni ja viivised summas 41 602 krooni, muus osas jättis hagi rahuldamata. Maakohtu otsus on selles osas jõustunud. Tallinna ringkonnakohus tühistas oma 1.04.2009 otsusega maakohtu osas, millega maakohus jättis hagi rahuldamata ja saatis asja uueks läbivaatamiseks maakohtule. Ringkonnakohus leidis, et maakohus on kvalifitseerinud õigussuhte valesti. Poolte vahel ei ole maaklerleping. Asja uuel läbivaatamisel tuleb arvestades lepingu sisu ja eesmärki anda lepingule kui tervikule õiguslik hinnang ning sellest tulenevalt selgitada välja asjas tähtsust omavad asjaolud ja hinnata kõiki tõendeid. Maakohtul tuleb anda hinnang, kas koostöölepingu näol võib tegemist olla seltsinguga. KOHTU PÕHJENDUSED
7. Kohus, kuulanud kohtuistungil ära hageja ja kostja seisukohad, leiab, et hagi ei ole põhjendatud ega kuulu rahuldamisele.
8. Pooled ei vaidle nõude aluseks olevate faktiliste asjaolude üle vaid üksnes selle üle, kuidas tuleb lepingu tõlgendada ning kas kõik lepingus nimetatud hageja kohustused on täidetud või mitte. Vaidluse lahendamiseks peab esmalt tõlgendama pooltevahelist koostöölepingus, eelkõige seda, mis oli hageja kohustuste sisuks. Seejärel tuleb analüüsida, kas hageja on täitnud kõik lepingus nimetatud kohustused ning millal saab hageja nõuda kostjalt raha maksmist.
9. Kohus asub seisukohale, et vastavalt ringkonnakohtu ettekirjutusele tuleb koostöölepingut käsitleda seltsingulepinguna.

§ 580

lg 1 sätestab, et seltsingulepinguga kohustuvad kaks või enam isikut (seltsinglased) tegutsema ühise eesmärgi saavutamiseks, aidates sellele kaasa lepinguga määratud viisil, eelkõige panuste tegemisega. Kohus leiab, et seadus ei seo seltsingulepingus poolte kohustusi üksnes panuste tegemisega, mistõttu võib seltsingulepingus kokku leppida ka muudes kohustustes.

§ 581lg 1 järgi võib seltsinglase panuseks olla muuhulgas ka teenuse osutamine.

Kohus leiab, et seltsingulepingu puhul ei ole seaduses imperatiivseid sätteid, mis keelaksid seltsingulepingust tuleneva kohustuse, teenuse osutamise, siduda võlaõigusseaduses teiste teenuste kohta sätestatud nõuetega. Muuhulgas ei keela seadus siduda seltsingulepingust tuleneva kasu saamise teatud kohustuste täiemisega.

1. Pooled ei vaidle selle üle, et hagejal oli lepingu järgi kohustus korraldada detailplaneeringute koostamine, otsida kinnistule ostjad ning tasuda osa laenust ja intressidest. Lepingu p 3.1.1.1 kohaselt oli hageja kohustuseks tellida ja organiseerida nimetatud kinnistute detailplaneeringu koostamise ja kooskõlastama selle vastavate ametiasutustega pärast kostja heakskiitu. Kohtule esitatud konsultatsioonilepingust nr 04-214, K-P kirjast ja liikluslahenduse p st nähtub, et hageja oli tellinud 01.09.2004.a AS-lt K-P Rävala puiestee läbimurde liikluskorralduse lahenduse koostamise XXX kinnistu piirkonnas. Leping on sõlmitud enne koostöölepingu allkirjastamist. AS K-P kirjast ja tunnistaja R.A ütlustest nähtub, et liikluskorralduse lahenduse leidmine oli detailplaneeringu koostamise üks eeltingimusi. Konsultatsioonilepinguga nähtub, et kostja tellis 18.03.2005.a AS-lt K-P XXX kinnistu ja selle lähiala detailplaneeringu koostamise. Tunnistaja R.A ütlustest nähtub, et detailplaneeringu tellijapoolseks asjaajajaks J.R, kes osales detailplaneeringu nõupidamistel. Vaidlust ei ole selles, et hageja tasus detailplaneeringu koostamise eest, samuti ei ole vaidlust selle üle, et J.R tegutses hageja eest ja nimel. Kohus leiab, et J R tegevust võib pidada hageja tegevuseks ning liiklusskeemi ja detailplaneerinud koostamises osalemist saab pidada hageja poolt lepingu p 3.1.1.
2. sätestatud kohustuste täitmiseks hoolimata sellest, et detailplaneeringu tellimiseks on sõlmitud leping kostjaga mitte hagejaga.
3. Lepingu p 3.1.1.2 kohaselt oli hageja kohustuseks otsida lepingu p-s 2.1 nimetatud kinnistule ostja. Selleks, et välja selgitada, kas hageja täitis oma kohustuse vastavalt kokkulepitule, tuleb tõlgendada kohustuse so ostja otsimise, sisu. Kohus leiab, et tuleb lähtuda

§ 29lg 4 sätetest, sest poolte ühist tahet ei ole võimalik välja selgitada.

Pooled on lepingu p 3.2 järgi sidunud lepingust tasu saamise kohustuse lepingu p 3.1 sätestatud kohustuste täitmisega. Kinnistud, mille suhtes koostöö lepingu oli sõlmitud, väärtuseks oli notariaalse müügilepingu järgi vähemalt 33 miljonit krooni. Kohus leiab, et mõistlik inimene ei seostaks kinnistute müügist saadud kasust 40 % suuruse tasu saamist pelgalt sellise tegevusega, mis ei päädiks kinnistutele ostja leidmisega. Lepingu p 3.1.1.

1. sätestatud hageja kohustust tuleb tõlgendada selliselt, et hagejal oli kohustus leida isik, kes soostuks sõlmima hagejaga kinnistu müügilepingu. Kohtule esitatud OÜ ORM maaklerlepingust kinnistute müügi vahendamiseks nähtub, et kostja kasutas kinnistutele ostja leidmiseks OÜ ORM teenuseid. OÜ ORM leidis kinnistutele ostjad, kellega sõlmiti müügileping. Tunnistaja J. R ütlused ja sama isiku poolt hageja juhatusele ei ole kohtu arvates usaldusväärsed tõendid, sest J. R oli isikuks, kes hageja eest lepinguga võetud kohustusi täitis, seetõttu on ta huvitatud kohtuasja tulemusest. Hageja juhatusele tehtud ettekanne on hageja sisedokument, seega oli hagejal võimalik seda koostada igal ajahetkel. Ettekande sisu toetamiseks ei ole hageja tõendeid esitanud. Kostja on välja toonud juhatusele tehtud ettekande usaldusväärsust õõnestavad asjaolud. Tunnistaja R.K ütlustest selgub, et ta sai kostja soovist kinnistu võõrandada teada J. R käest, kuid kinnistu võõrandamise leping OÜ-lt P sõlmiti tema tegevuse tulemusena. Kohus järeldab sellest, et hageja tegevus ostjate otsimiseks ja leidmiseks ei olnud edukas, seega ei ole hageja oma kohustust täitnud.
2. Pooled ei vaidle selle üle, et hageja ei tasunud OÜ-lt BIG võetud 5 miljoni krooni suurusest laenust 40 % suurust osa. Kohus ei nõustu hageja väitega, et hagejal oli õigus laenu tasumise kohustusega viivitada

§ 111

alusel, sest tal oleks samal ajal tekkinud samasuur nõue kostja vastu, kuna kostja võõrandas kinnistud just laenu tasumise tähtajal.

§ 111

lg 1 sätestab, et kui lepingupooltel on lepingust tulenevad vastastikused kohustused (vastastikune leping), võib üks lepingupool oma kohustuse täitmisest keelduda, kuni teine lepingupool on oma kohustuse täitnud, täitmist pakkunud või andnud täitmiseks tagatise või on kinnitanud, et ta kohustuse täidab. Vastastikkune täitmine ei tähenda seda, et kohustuste täitmine langeb lihtsalt ajaliselt kokku. Vastastikkune leping tähendab seda, et pooltel on kohustus teha lepingujärgsed sooritused üheaegselt. Kohus leiab, et ajutise lepingu täitmisest keeldumise puhul on tegemist õiguskaitsevahendiga, mille kasutamisest peab teisele lepingupoolele teatama. Hageja ei ole esitanud tõendeid selle kohta, et ta oleks kostjat teavitanud, et jätab laenu tasumise kohustuse täitmata, sest kostjal on kohustus kinnistute võõrandamisest saadud hageja osa talle ära maksta. Liiatigi oli hagiavalduse kohaselt laenu tasumise tähtaeg 18.08.2005, kuid kostjal oleks võinud tekkida kinnistute võõrandamisest saadud kasumi väljamaksmise kohustus vastavalt lepingu p 3.3 järgi 14 päeva pärast ostja poolt raha üle kandmist. Hageja leiab hagis, et lepingu täitmiseks oleks pidanud kostja tasuma hagejale osa rahast 27.07.2005 ja osa rahast 2.09.

1. Seega ei olnud kostja laenu tasumise tähtpäeval kogu oma kohustuse täitmisega viivituses ja hagejal puudus õigus omapoolsest kohustuse täitmisest keelduda.
2. Lepingu p 2.1 järgi oli lepingu eesmärgiks kinnistute arendamistööde teostamine, müük ja müügist saadud tulu jagamine. Kostja on oma vastuväidetes selgitanud, et ei soovinud hagejaga koostööd edasi teha, kuid kohtule ei ole esitatud tõendeid selle kohta, et kostja oleks kasutanud kujundusõigusi või õiguskaitsevahendeid, mis oleks lepingu lõpetanud. Kohus leiab, et kostja vastuväiteid tuleb käsitelda kui kostja sisemist soovi, mille väljendamiseks teisele poolele tahteavaldusi ei tehtud. Lepingu sõlmimisel ei ole p 3.
3. sätete järgi välistatud olukord, kus kinnistud võõrandatakse enne detailplaneeringu kehtestamist. Leping ei ole sätestanud keeldu kostjal kinnistuid võõrandada. Kohus asub seisukohale, et käesoleval juhul ongi kostja kasutanud lepinguga lubatud võimalust võõrandada kinnistud enne detailplaneeringu kinnitamist. Seega on lepingu eesmärk, kinnistute arendustööde tegemine ja võõrandamine, täidetud. Seltsinguleping võib lõppeda

§ 596lg 1 p 5 järgi eesmärgi saavutamisega.

Seltsingu lõppemisel tuleb tagastada panused, seega käesoleval juhul tuleb jagada müügist saadud kasu. Samas on lepingu pooled panuse saamise õiguse määranud ära teatud eelnevate kohustuste täitmisega. Kohus leiab, et hageja ei ole oma lepingus võetud kohustusi täitnud ja seetõttu ei saa ta osa ka seltsingu lõppemisel panuste jagamisel selliselt, nagu oleks ta saanud lepingut kohaselt täites. 18. TsMS § 162 lg 1 ja 173 lg 1 alusel tuleb kostja menetluskulud jätta hageja kanda ja hageja menetluskulud tema enda kanda. Kohtunik