Obsah (8)

§ 313§ 76§ 100§ 101§ 271§ 113§ 186§ 162

KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Harju Maakohus Kentmanni kohtumaja Kohtukoosseis Kohtunik Mai Grauberg Otsuse tegemise aeg ja koht 26.03.2010, Tallinn, Harju Maakohtu Kentmanni Kohtumaja tsivii

§ 313lg 1, kuna tema kulud ületasid kulusid, kahjumiga töötamine ei ole lubatav.

Ruumide jätkuv üürimine oleks kostjale olnud kahjulik. Viivis on ebamõistlikult suur, mõistlik viivis oleks 10000 krooni. 9. Tõendid: kassaraamatu väljavõte 2007.a. dets-2008.a. aprill. III Kohtu põhjendused Vaidlustamata asjaolud 10.

§ 76

lg 1 alusel tuleb kohustus täita vastavalt lepingule või seadusele.

§ 100

järgi on võlasuhtest tuleneva kohustuse täitmata jätmine või mittekohane täitmine, sh täitmisega viivitamine.

§ 101

lg 1 p 1 ja § 108 lg 1 järgi kui võlgnik rikub raha maksmise kohustust võib võlausaldaja nõuda kohustuse täitmist.

§ 271

järgi kohustub üürnik tema poolt üüritud asja eest maksma üürileandjale üüri ja § 292 lg 1 alusel on kohustus üürnikul maksta üürileandjale lisaks üürile asjaga seotud kulusid (kõrvalkulud) üksnes juhul, kui selles on kokku lepitud. Kõrvalkuludeks on tasu üürileandja või kolmanda isiku teenuste ja tegude eest, mis on seotud asja kasutamisega.

1. Poolte vahel on sõlmitud 12.11.07 üürileping nr P50-121107 koos selle lisadega XXX, Tallinn asuva äriruumi, mille suurus on 59,1m2, kasutamiseks tähtajaga 01.12.
2. Kostjal oli kohustus 1) maksta lepingu p 1.5 järgi lepingu hagejale üüri kuus 250 kr/m2 krooni, millele lisandub käibemaks, jooksva kuu
3. (kümnendaks) kuupäevaks sõltumata arve esitamisest, 2) maksta lepingu p 2.7.1, 2.8.1, 1.6 alusel kõrvalkulude eest, millele lisandub 3 käibemaks, 5 päeva jooksul arvates arve esitamisest kostjale. Lepingu p 2.10.3 peab kostja maksma hagejale 0,25% viivist päevas tähtaegselt tasumata summast. Seega on pooltel kokkuleppe üüri ja kõrvalkulude tasumise kohta

§ 271

ja § 292 lg 1 järgi, aga samuti kokkuleppe viivise arvestuses ja selle määras, mis on seega erinev

§ 113lg 1 sätestatud määrast.

12. Kostja tunnistas üürivõlga perioodi eest 2008.a veebruar kuni aprill 2008 (incl.) kokku summas 50211,36 krooni ja kõrvalkulude võlga perioodi eest jaanuar – aprill 2008 (incl.) summas 20700,07 krooni, kokku 70911,43 krooni. Seega on kostja rikkunud lepingust tulenevat üüri ja kõrvalkulude tasumise kohustust

§ 100

tähenduses, mis ei ole lubatav ning seega on hagejal õigus nõuda

§ 76

lg 1, 101 lg 1 p 1 ja 108 lg 1 ning § 271 ja § 292 lg 1 alusel kohustuse täitmist ning võla väljamõistmist. Hageja kinnitas, et kostja on tasunud pärast hagi esitamist kokku 9909,43 krooni, mis on arvestatud üüri ja kõrvalkulude katteks vastavalt esitatud arvestusele (13.10.09) 5243,24 krooni 2008.a. jaanuarikuu kõrvalkulude katteks ja 4666,19 krooni 2008.a. veebruarikuu kõrvalkulude katteks kooskõlas arvetega 2801134 ja

1. Seega on osaliselt kohustus kostja poolt täidetud. Kuna hageja ei ole vähendanud nõuet, kuid kostja on osaliselt nõude rahuldanud, ei ole põhjendatud kostjalt välja mõista kogu hagetavat võlga. Seega tuleb hagetavast võlast maha arvata tasutu 9909,43 krooni. Eeltoodu alusel on hageja nõue kostjalt üürivõla väljamõistmiseks perioodi eest veebruar- aprill 2008 (incl.) ja kõrvalkulude väljamõistmiseks perioodi eest märts-aprill 2008 (incl.) kokku 61002 krooni (70911,43 kr /tunnistatud osa- 9909,43 kr /menetluse aja tasutud summa/= 61002 kr). Vaidlusalused asjaolud
2. Vaidlus tõusetus selle üle, kas leping on lõpetatud või mitte ning kas hageja on õigus nõuda 2008.a. maikuu üüri ja kõrvalkulusid ning 2008.a. juunikuu üüri ning kas nõutav viivis on ebamõistlikult suur. 14.

§ 186

p 6, § 195 lg 1, 3 sätestab, et kestvusleping, milleks on ka üürileping, lõpeb ülesütlemisavalduse tegemisega teisele poolele. Kohtule esitatud lepingust nähtub, et pooled võivad lepingu lõpetada kokkuleppel vastavalt p-le 2.11.1.2, samuti võivad lepingu erakorraliselt üles öelda. Lepingu p 2.11.4. järgi võib üürnik lepingu üles öelda erakorraliselt:

1. a)kui üüripind on seisukorras, et selle kasutamine on seotud olulise ohuga inimese tervisele ja üürileandja ei kõrvalda hoolimata kirjaliku teate saamisest seda ohtu ja selline olukord kestab enam kui 30 päeva ja pooled ei sõlmi kokkulepet lepingu jätkamise kohta pärast olukorra lõpetamist (lepingu p 2.11.4.1.1),
2. b)kui üürileandjast sõltuvatel põhjustel ei ole võimalik üüripinda sihtotstarbeliselt kasutada ja olukord kestab enam kui 30 päeva ja üürileandja ei ole vaatamata eelnevale kirjalikule pretensioonile ja üürniku poolt antud mõistlikule ajale selle aja jooksul pinna kasutamise takistusi või puudusi kõrvaldanud (lepingu p 2.11.4.1.2) ja
3. c)seaduses sätestatud imperatiivsetel juhtudel. 15.

§ 313

lg 1 kohaselt võivad pooled üles öelda nii tähtajalise kui tähtajatu üürilepingu mõjuval põhjusel. Põhjus on mõjuv kui selle esinemisel ei saa ülesütlemist soovivalt lepingupoolelt kõiki asjaolusid arvestades ja mõlemapoolseid huvisid kaaludes eeldada, et ta lepingu täitmist jätkab ning lg 2 alusel on erakorraline ülesütlemine lubatav eelkõige § 314319 nimetatud asjaoludel (üüriandjast tulenevad põhjused, asja mittevastavasu, täitmisega viivitamine, ruumi ohtlikkus, pankrot, 30-aastase lepingu ülesütlemine). Seega ei ole

§ 313

lg 1, 2 ja § 314- 319 tulenevad erakorralise ülesütlemise alused imperatiivse e kohustusliku iseloomuga lepingu ülesütlemiseks, vaid tegemist on lepingupoole õigusega lepingut üles öelda viidatud alusel. Üürilepingus võivad pooled piirata või ka laiendada 4 erakorralise lepingu ülesütlemise aluseid. Vaadeldes märgitud pooltevahelise lepingu sätteid lepingu erakorralise ülesütlemise kohta, leiab kohus, et tegemist on poolte poolt lepingu erakorralise ülesütlemisaluse piiramisega vastavalt kokkuleppele, kuna pooled on pidanud seda võimalikuks teha vaid 3- l juhul, milleks on

1. a)üürilepingu eseme ohtlikkus,
2. b)üürileandjast tingitud võimatus asja sihtotstarbeliselt asja kasutada ja
3. c)seadusest tulenevad kohustuslikud alused lepingu lõpetamiseks. 16. Kostja on esile toonud, et tema varanduslik olukord ei võimalda üüri tasuda ja seetõttu jätkata lepingulisi suhteid, mistõttu on ta lepingu üles öelnud, mille kohta on hageja esitanud vastava kostja avalduse 15.03.2008. Lepingust ei nähtu, et üürnik e kostja võiks lepingu üles öelda üürnikust tuleneva majandusliku olukorra tõttu. Nimetatud kaalutlustel ja lähtudes ülalpool lepingu p-st 2.11.4, leiab kohus, et kostjal puudus õigus märgitud asjaoludel lepingut erakorraliselt üles öelda, kuna selline alus ei tulene lepingust. Eeltoodu alusel leiab kohus, et kuna kostjal puudus lepingust tulenev õigus majanduslikust olukorrast tulenevalt lepingut erakorraliselt enne tähtaega üles öelda, on tema poolt lepingu ülesütlemine alusetu juba sisulistel kaalutlustel ja kohtul puudud vajadus anda hinnang hageja väitele, kas lepingu ülesütlemine on vormi ja sisunõuetele vastav. Kohus peab vajalikuks märkida, et kostja väited varanduslikust olukorrast, mis ei võimaldanud üüri ja kõrvalkulusid tasuda, ei ole leidnud ka tõendamist. Kostja on esitanud oma varandusliku olukorra koha vaid kassaaruande, mis on vaid osa finants-majanduslikku olukorra ilmestavast tõendeist, kuid hoolimata kohtu ettepanekust esitada äriühingu terviklikku finants-majanduslikku olukorda kirjeldavaid dokumentaalseid tõendeid (majandusaasta aruanne, 2008.a. majandusaasta aruande esitamise aeg reeglina järgmise aasta 30.06.) või muid tõendeid (näit. spetsialisti kui tunnistaja ütlused), oma vastuväidete kinnitamiseks tõendamiseks, ei ole kostja esitanud (vt prot 14.10.09, 2. lk). Seda, et pooled oleksid saanud kokkuleppe lepingu lõpetamise kohta, ei ole asjas tõusetunud, lisaks nähtub hageja esitatud kirjast 24.03.2008 kostjale, et hageja ei ole aktsepteerinud lepingu lõpetamist kostjaga. Kuna alus lepingu ülesütlemiseks puudus, ülesütlemine ei ole kehtiv, kehtib sõlmitud üürileping ning hagejal on õigus

§ 76

ja 101 lg 1 p 1 ja 6, § 108 lg 1, § 271 ja 292 lg 1 ja § 113 lg 1 alusel nõuda kohustuse täitmist, so üüri ja kõrvalkulude tasumist ning lepingus kokkulepitud viivist.

1. Kostja ei ole vaidlustanud asjaolu, et 2008.a. maikuu üüri suurus on 15342,36 krooni, mille tasumise tähtaeg oli 10.05.08 vastavalt arvele 2805029 01.05.09 ja juunikuu üür vastavalt 15342,36 kr kooskõlas arvega 2806028, mille tähtaeg oli 10.06.
2. Kohtule esitatud C OÜ, C AS, EAS, EAS, EOÜ, H OÜ, OÜ, L OÜ, TAS, TAS, TOÜ arvetega on hageja tõendanud kostjale kõrvalteenuste osutamist summas 4396,54 krooni mais
3. Selle summa kohta on hageja esitanud kostjale tasumiseks vastava arve 10.06.08 nr 2805127, mille tasumise tähtaeg oli 15.06.
4. Kostja ei ole vaidlustanud märgitud kõrvalkulude suurust. Seega on üür ja kõrvalkulud mainitud kuude eest kokku vastavalt 35081,36 krooni. Lepingu p 2.8.4 järgi on üürnikul kohustus tasuda kõrvalkulusid ja üüri sõltumata sellest, kas üürnik faktiliselt kasutab ruume. Seega ei oma kohustuse täitmisel tähendust kostja väide, et ta ei kasuta ruumi alates 01.05.
5. Kuna leping ei lõppenud ja vaidlus puudus selles, et kostja pole tasunud ülalviidatud mai ja juunikuu eest üüri ning maikuu eest kõrvalkulusid, on kostja rikkunud oma lepingust tulenevat üüri ja kõrvalkulude tasumise kohustust

§ 100järgi, mis ei ole lubatav.

Seega on hagejal õigus nõuda lepingust tuleneva kohustuse täitmist märgitud hagetavas ulatuses

§ 76lg 1, 101 lg 1 p 1 ja 108 lg 1 ja § 271 ja 292 lg 1 järgi.

Eeltoodu tõttu tuleb kostjalt hageja kasuks välja mõista võlg 35081,38 krooni. 18. Kõike eeltoodut arvesse võttes ja arvestades kostja poolt menetluses tasutut (35081,38 kr+61002 krooni), tuleb kostjalt seega hageja kasuks välja mõista põhivõlga 96038,26 krooni, 5 seega kuulub hagi põhinõude osas osalisele rahuldamisele summas 96038,26 krooni. 19.

§ 113

lg 1 ja § 101 lg 1 p 6 alusel võib võlausaldaja nõuda kohustuse rikkumise korral viivist ja seda lepinguga kokkulepitud määras. Hageja palus välja mõista hagiavalduses viivise alates seisuga 30.12.2008 kokku summas 70255,38 krooni ja alates 31.12.2008 0,25% päevas. Kuna kostja ei ole vaidlustanud asjaolu, et ta on jätnud ülalpool nimetatud perioodil oma üüri ka kõrvalkulude tasumise kohustuse tähtaegselt täitmata, siis on ta viivituses

§ 100järgi, mis on kohustuse rikkumine.

Viivise määra ja seisuga 30.12.2008 sissenõutavaks muutunud viivise suurust ei ole kostja vaidlustanud. Seega on hageja viivisenõue iseenesest lepingu p 2.10.3 ja

§ 101lg 1 p 6 ja 76 lg 1 alusel põhjendatud ning tõendatud.

Seega tuleb kostjalt hageja kasuks viivis välja mõista 30.12.2008 seisuga 70255,38 krooni.

1. TsMS § 367 järgi võib kohus välja mõista väljamõistetavalt võlalt välja mõista viivise protsendina. Hageja on seda palunud ja seega tuleb viivis alates 31.12.2008 0,25% päevas võlgnetavalt põhivõlalt välja mõista. Samas tuleb arvestada asjaolu, et menetluse käigus tasus kostja osaliselt võlga. Nimelt kinnitas hageja ise, et kostja tasus 11.02.2010 5246,24 krooni jaanuarikuu kõrvalkulusid ja 4666,19 krooni veebruarikuu kõrvalkulusid (lk 102), kokku 9909,43 krooni. Seega vähenes põhinõue 11.02.2009 eelmärgitud summa võrra ning kostja on viivituses ülejäänud nõude so 96038,26 krooni osas arvates 12.02.
3. Kostja leidis, et viivis on ebamõistlikult suur ning et põhjendatud viivise suurus on vaid 10000 krooni, millega ei nõustunud hageja.

§

§ 113

lg 8 alusel võib kohus viivist vähendada § 162 alusel.

§ 162

lg 1 alusel võib viivist vähendada, kui tasumisel kuuluv viivis on ebamõistlikult suur, ja seda võib vähendada mõistliku suuruseni, arvestades kohustuse täitmise ulatust, teise lepingupoole õigustatud huvi ja lepingupoolte majanduslikku seisundit. Kostja on isegi seda osa, mida ta tunnistas (70911,43 krooni) täitnud vaid 9909,43 krooni ulatuses (ca 13%) ning seda tegi ta ka alles kohtumenetluses, mistõttu leiab kohus, et viivise vähendamine arvestades kohustuse täitmise ulatust, ei ole põhjendatud. Pooled on lepingus kokku leppinud viivisemääras ning seega on tegemist kokkuleppelise viivisega ning seega peab kostja arvestama temal lasuva kohustusega. Küll aga leiab kohus kohtupraktikat arvestades, et viivist võib vähendada ja piirata selliselt

§ 113

lg 8 ja 162 lg 1 järgi, et lõplikult kostjalt väljamõistetav viivis ei ületaks esialgselt hagetud põhivõlga 105992,69 krooni, vastasel korral osutuks viivis ilmselt ebamõistlikult suureks.

1. Eeltoodu tuleb kostjalt hageja kasuks välja mõista viivis alates 31.12.2008 kuni 11.02.2009 hagetud võlast 105992,69 kroonist 0,25% päevas ning alates 12.02.2009 põhivõlast 96038,26 krooni viivis päevas 0,25% kuni selle rahuldamiseni, kuid kokku mitte üle 105992,69 krooni. Menetluskulude jaotus, hind
2. Tsiviilasja hind on põhinõude järgi vastavalt 105992,69 krooni. Kuna kostja on osaliselt hagi rahuldanud aga seda pärast hagi esitamist ning üksnes seetõttu kuulub hagi osalisele rahuldamisele, siis on tegemist sisuliselt hagi rahuldamisega ja seetõttu jäävad hageja menetluskulud täies ulatuses kostja kanda kooskõlas TsMS § 162 lg
3. TsMS § 174 lg 1 alusel on menetlusosalisel õigus nõuda esimese astme kohtult kulude rahalise suuruse kindlaksmäämist 30 päeva jooksul arvates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumist. 6 Kohtunik 7