lg 2 alusel õiguse teostada
Kostja leiab, et üürilepingu ülesütlemine on kehtiv. 31.05.2008 seisuga oli hageja võlgnevus kostja ees 218 735,41 krooni ja viivisvõlgnevus 6 285,54 krooni. Leping ei piiranud seadusest tulenevat kostja õigust leping üles öelda, vaid täiendas seda õigust lepingu p-s 14.3. sätestatuga. Üürilepingu erakorralisest ülesütlemisest ei pea ette teatama, mistõttu on kohatu hageja väide, et kostja oleks pidanud hagejat lepingu rikkumisest eelnevalt teavitama. Ülesütlemisavaldus esitati vastusena hageja avaldusele Masina 20 üüripinna kohta, ülesütlemisavalduses oli ära näidatud lepingu lõppemise päev 31.05.2008 ning ülesütlemise alus, seega vastas avaldus nõuetele ning ülesütlemine on kehtiv. Olukorras, kus üürnik ei olnud tasunud ühtegi üürimakset alates lepingu sõlmimisest tähtaegselt ning ei tasunud kahe kuu jooksul üüri ja kommunaalmakseid üldse ning ühel kuul tasus osaliselt, ei saa mõlemapoolseid huve kaaludes eeldada, et üürileandja jätkaks lepingu täitmist. Kostja vastuhagi 22.10.2008 kostja Kasko Arendus OÜ esitas vastuhagi OÜ-lt Dekoor Sisustus üürivõlgnevuse ja viiviste väljamõistmiseks. Vastuhagi kohaselt 27.05.2008 edastas Kasko Arendus OÜ OÜ-le Dekoor Sisustus üürilepingu ülesütlemise avalduse üürilepingu erakorraliseks ülesütlemiseks
Lepingu p 14.2. kohaselt võisid pooled lepingu üles öelda nii lepingus kui ka seaduses sätestatud alustel. Lepingu ülesütlemine on kehtiv. Kasko Arendus OÜ võib nõuda üüri ja kõrvalkulude tasumist lepingu alusel kuni lepingu ülesütlemiseni ja peale lepingu ülesütlemist. Lepingust kuni selle ülesütlemiseni tekkinud õigused ja kohustused jäävad kehtima. Üürilepingu kohaselt OÜ Dekoor Sisustus kohustus tasuma Kasko Arendus OÜ-le iga kuu üüri I korruse ruumide üürimisel 270 krooni/m², 174 m² eest kokku summas 46 980 krooni + käibemaks; üüri keldrikorruse ruumide üürimisel 230 krooni/m², kokku 88,7 m² eest 20 401 krooni + käibemaks, ning kõrvalkulude eest. Lepingu kohaselt võis Kasko Arendus OÜ nõuda OÜ-lt Dekoor Sisustus viivist 0,1% tasumata summast iga viivitatud kalendripäeva eest kuni võlgnevuse kustutamiseni. Lepingu 31.05.2008 ülesütlemise seisuga oli OÜ Dekoor Sisustus põhivõlgnevus Kasko Arendus OÜ ees 218 735,41 krooni ja viivisevõlg 6 285,54 krooni.
sätestab, et kui üürnik ei anna asja pärast lepingu lõppemist tagasi, võib üürileandja viivitatud aja eest kahjuhüvitisena muu hulgas nõuda üürilepingus kokkulepitud üüri. Kuna OÜ Dekoor Sisustus ei ole lepingu objekti lepingu ülesütlemisele vaatamata andnud Kasko Arendus OÜ valdusesse, võib Kasko Arendus OÜ nõuda peale lepingu ülesütlemist lepingus kokkulepitud üüri ja kõrvalkulusid, samuti lepingus sätestatud viiviseid, mis olid ette nähtud viivitamisega talle tekitatud kahju hüvitisena. OÜ Dekoor Sisustus põhivõlgnevus Kasko Arendus OÜ ees vastuhagi 22.10.2008 esitamise seisuga oli 537 817,62 krooni. Lisaks sellele on OÜ Dekoor Sisustus kohustatud tasuma sissenõutavaks muutunud viiviseid summas 44 518,05 krooni. Kasko Arendus OÜ taotleb vastuhagi rahuldada ning OÜ-lt Dekoor Sisustus välja mõista põhivõlgnevus ja sissenõutavaks muutunud viivised ning alates 22.10.2008 viivised protsendina põhivõlast kuni põhivõlgnevuse tasumiseni lepingus kokkulepitud viivisemääras. Hageja vastus kostja vastuhagile Hageja on seisukohal, et ei ole üürilepingut rikkunud, vaid on kasutanud
Puudus, kauplemisloa taotlemise võimatus, ilmnes pärast üürilepingu sõlmimist ja asja üleandmist. Hageja kontrollis enne lepingu sõlmimist kinnistusraamatust, et Masina 20 kinnistu puhul oli tegemist ärimaaga. Hageja tavapärase hoolsuse juures ei saanud eeldada, et kostja üürib ja annab üüritud ruumid üle hoones, millel puudub kasutusluba, st annab 4 üle asja, mis ei võimalda sihtotstarbelist kasutamist. Hagejal endal puudub võimalus kasutusluba hankida. Hageja on korduvalt nõudnud kostjalt puuduse kõrvaldamist nii enne kohtusse pöördumist, kui kohtumenetluse jooksul. Asja puudus ei piira asja sihtotstarbelist kasutamist, vaid välistab selle. Seega oli hagejal õigus keelduda üüri maksmisest, mis omakorda välistab üüri tasumata jätmise käsitlemise üürilepingu rikkumisena. Hageja on üürinud Masina 20 asuvad ruumid eesmärgiga kasutada neid kaupluseruumidena ning selleks vajab hageja kauplemisluba ning elektrit ja sideühendust. Kui kohus leiab, et kostjal on õigus teatud suuruses üürile, siis hageja leiab, et nimetatud summa ei saa olla suurem, kui 55–60 krooni/m
Pooled vaidlevad selle üle, kas leping on kehtivalt üles öeldud. Kohus asus seisukohale, et hageja oli enne 12.10.2007 ruumide üleandmise-vastuvõtmise akti alla kirjutamist teadlik, et hoonel puudub kasutusluba. Tunnistaja, Kasko Arendus OÜ arendusjuhi S. A., ütlustest ilmneb, et kasutusloa küsimus tuli päevakorda juba enne lepingu sõlmimist peetud läbirääkimistel. Tunnistaja ütlused on kooskõlas hageja esindaja advokaat V.Toomere poolt 24.09.2007 kostjale üüriruumide üleandmisega viibimisest ja ruumide remondi käigus tekkinud ebakõladest ajendatuna saadetud ekirjaga, milles hageja esindaja muu hulgas on esitanud kostjale küsimuse, kas ja millal saab Kasko Arendus OÜ hoonele kasutusloa. Seega ei ole õige hageja väide, et ta sai kasutusloa puudumisest teada alles
Kostja määras hagejale võlgnevuse tasumiseks tähtaja 31.05.2008, kuigi ei sidunud lepingu ülesütlemist (ülesütlemisavalduses nimetatu lepingust taganemiseks) võlgnevuse tasumisega, mistõttu puudub vajadus hinnata võlgnevuse tasumiseks antud tähtaja mõistlikkust. Kohus leidis, et on täidetud
Vaidlust ei ole selle üle, et kostja saatis ülesütlemisavalduse hagejale 28.05.2008 e-kirjaga ning hageja on selle kätte saanud. Hageja leiab, et avaldus ei ole esitatud lepingus kokkulepitud kirjalikus vormis ning avalduse sisu ei vasta seaduses nõutule, sest puudub viide üüriesemele, ülesütlemise alus ning lepingu lõppemise päev. Õige on hageja väide, et ülesütlemisavaldus ei ole esitatud poolte kokkulepitud vormis ning selles puudub viide üüriesemele. Kohus leiab, et hageja nimetatud puudused ei muuda ülesütlemisavaldust tühiseks ning ülesütlemise formaalsed eeldused on täidetud. Üürilepingu p 16.1., 16.
Otsuse kohaselt ülesütlemise järel vabanevad pooled oma lepinguliste kohustuste täitmisest. Lepingust kuni selle ülesütlemiseni tekkinud õigused ja kohustused jäävad kehtima (
Vastuhagis kostja taotleb hagejalt välja mõista 31.05.2008 seisuga sissenõutavaks muutunud üürivõlgnevuse 218 735,41 krooni ja viivised 6285,54 krooni. Kostja on jätnud seejuures arvestamata, et hageja poolt 06.06.2008 tasutud summa 5 216 krooni on arvestatud 05.05.2008 arve nr 280061 katteks, 29.08.2008 tasutud summa 3 604,31 krooni on arvestatud 02.06.2008 mai üüriarve nr 280076 katteks ning seega oli vastuhagi esitamise seisuga enne lepingu ülesütlemist tekkinud üürivõlgnevuse tegelik jääk 209 915,09 krooni. Hageja ei ole võlgnevuse suurust vaidlustanud, on üksnes tuginenud tema poolt õiguskaitsevahendina üüri alandamise kohaldamisele. Kohus tuvastas, et hagejal selleks õigust ei olnud. Seega tuleb üürivõlg hagejalt välja mõista, kuigi kostja taotletust väiksemas summas. Samuti taotleb kostja hagejalt välja mõista lepingus kokkulepitud määras üüri lepingu 31.05.2008 ülesütlemisest kuni 30.09.2008, kuna hageja pärast üürilepingu ülesütlemise lõppemist jätkas faktiliselt üüritud ruumide kasutamist. Vastuhagi 22.10.2008 esitamise seisuga võlgneb hageja kostjale väidetavalt kokku 537 817,62 krooni. Kostja on ekslikult arvestanud põhivõlgnevuse hulka ka sissenõutavaks muutunud viiviste tasumiseks 11.06.2008 esitatud arve nr 80080 summa 6 285,54 krooni, mida kostja on arvestanud ka sissenõutavaks muutunud viivisesummas. Sellest tulenevalt on hageja tegelik põhivõlg kostja ees vastuhagi esitamise seisuga 531 532,08 krooni. Hageja oli õigustatud Masina 20 asuvaid ruume kasutama üürilepingu alusel. Üürilepingu ülesütlemise järel kasutas hageja ruume õigusliku aluseta. Pärast lepingu ülesütlemist ei olnud kostjal enam kohustust tagada hagejale ruumide lepingus kokkulepitud otstarbel kasutamise tingimusi, sh elektrivarustust. Seetõttu ei mõjuta pärast üürilepingu lõppemist asja kasutamise jätkamise eest kahjuhüvitisena nõutava tasu suurust asjaolu, et alates 02.06.2008 puudus ruumides elekter. Samuti ei saanud pärast lepingu lõppemist hageja enam kasutada üürniku õigust üürihinna alandamisele. Eeltoodu alusel kohus rahuldas vastuhagi üürivõlgnevuse ja pärast üürilepingu lõppemist kahjuhüvitisena nõutava üürihinna tasumise nõuete osas osaliselt. Lisaks võlgnevusele taotles kostja vastuhagis vastuhagi esitamise ajaks sissenõutavaks muutunud viiviste väljamõistmist 44 518,05 krooni ja alates 23.10.2008 lepingus kokkulepitud protsendina 0,1% põhivõlast päevas iga viivitatud päeva eest kuni põhivõla tasumiseni. Kohus nõustus hageja vastuväitega, et peale üürilepingu lõppemist nõutavalt kahjuhüvitiselt ei ole alust arvestada viiviseid lepingus kokkulepitud määras, vaid kostja saab nõuda viiviseid seaduses sätestatud määras. Kohus ei nõustunud kostja seisukohaga, et lepingus sätestatud määras viiviste nõudmine on käsitatav kahjuhüvitisena ja põhjendatud. Lepingus kokkulepitud määras saab viiviseid nõuda lepingust tuleneva võlgnevuse tasumisega viivitamise eest.
sätestab õiguse nõuda kahjuhüvitisena üürilepingus kokkulepitud üüri, kuid kohtu hinnangul ei tähenda see säte seda, et lepingus kõrvalnõuete (viiviste, leppetrahvi jms) kohta kokkulepitu oleks samuti kahjuhüvitise suhtes kohaldatav. Kahjuhüvitise väljamõistmise aluseks on asjaolu, et poolte vahel on lepinguline suhe lõppenud, mistõttu ei saa hüvitise maksmise kohustuse täitmisega viivitamise puhul kasutada lepingust tulenevaid sanktsioone. Eeltoodu alusel mõistis kohus hagejalt välja viivised lepingulise võlgnevuse tasumisega viivitamise eest
lg 1 teises lauses sätestatud 8 määras, milleks vastavalt
sätetele ja Eesti Panga ametlikele teadaannetele oli perioodil 01.06.2008-30.09.2008 11% aastas. Lähtudes vastuhagile lisatud arvete ja laekumiste koondtabeli (I kd lk 184) andmetest, kohus arvestas hagejalt väljamõistetavaid viiviseid järgmiselt: lepingu 31.05.2008 ülesütlemise ajaks sissenõutavaks muutunud viivised 6 285,54 krooni; lepingust tuleneva üürivõlgnevuse 218 735,41 krooni tasumisega viivitamise eest 01.06.2008-06.06.2008 osalise tasumiseni 0,1% ehk 218,74 krooni päevas x 6 päeva = viivised 1 312,44 krooni; Põhivõla osalise tasumise (5 216,00 krooni) järel võlgnevuse jääk seisuga 06.06.2008 oli 213 519,40 krooni, mille tasumisega hageja oli viivituses alates 07.06.2008 kuni osalise tasumiseni 29.08.2008, kokku 83 päeva x 0,1% x 213 519,40 = viivised 17 722,11 krooni; Pärast 29.08.2008 osalist tasumist (3 604,31 krooni) oli võlgnevuse jääk 209 915,09 krooni, mille tasumisega hageja on viivituses alates 30.08.2008 kuni kohtuotsuse 19.05.2009 tegemiseni, kokku 264 päeva x 0,1% x 209 915,09 = viivised 5 417,58 krooni; Kokku lepingulise võlgnevuse tasumisega viivitatud aja eest otsuse tegemise ajaga on sissenõutavaks muutunud viivis summas 74 452,13 krooni. Alates 01.06.2008 tasumisele kuuluva kahjuhüvitise tasumisega on hageja kostja raamatupidamise väljavõtte kohaselt viivitanud järgmiselt: 02.07.2008 arve nr 80182 summas 81 332,67 krooni, tasumise tähtaeg 10.07.2008, osaliselt 29.08.2008 tasutud summas 760,99 krooni: perioodil 11.07.2008-29.08.2008 viivituses 81 332,67 krooni 49 päeva x viivis 0,03% ehk 24,40 krooni päevas = viivised 1 195,60 krooni; perioodil 30.08.2008-10.10.2008 viivitatud summa 80 571,68 tasumisega 41 päeva x 0,03% ehk 24,2 krooni päevas = viivised 992,20 krooni; 06.08.2008 arve nr 80095 summas 80 152,67 krooni, tasumise tähtaeg 10.08.2008, osaliselt 29.08.2008 tasutud summas 760,99 krooni: perioodil 11.08.2008-29.08.2008 viivituses summa 80 152,67 krooni 18 päeva x viivis 0,03% ehk 24,05 krooni päevas = viivised 432,90 krooni; perioodil 30.08.– 10.10.2008 viivitatud summa 79 391,68 tasumisega 41 päeva x viivis 0,03% ehk 23,82 krooni = viivised 976,62 krooni; 05.09.2008 arve nr 280107 summas 79 911,04 krooni, tasumise tähtaeg 10.09.2008, viivitatud perioodil 11.09.2008-10.10.2008 30 päeva x viivis 0,03% ehk 23,97 krooni = viivised 719,10 krooni; Alates 11.10.2008 eeltoodud arvetest ja 01.10.2008 arvest nr 113-2008 summas 81 742,59 krooni, (tasumise tähtaeg 10.10.2008), tulenev võlgnevus kokku 321 616,99 krooni. Sellest summast perioodil 11.10.2008-31.12.2008 kehtinud viivisemääraga 0,03% päevas arvestatud viivisesumma moodustab 81 päeva x 96,49 krooni = 7815,69 krooni. Perioodil 01.01.2009-19.05.2009 kehtinud viivisemääraga 9,5% aastas ehk 0,026% päevas võlgnevusest 321 616,99 krooni arvutatud viivisesumma on 139 päeva x 83,62 krooni = 11 623,24 krooni. Seega kokku 19.05.2009 seisuga on sissenõutavaks muutunud viivised summas 98 207,48 krooni, mis tuleb hagejalt kostja kasuks vastavalt TsMS §-s 367 sätestatule välja mõista summaliselt. Alates 20.05.2009 kuuluvad hagejalt välja mõista viivised protsendina põhivõlast järgmiselt: lepingulise põhivõlgnevuse (otsuse tegemise seisuga võlgnevuse jääk 209 915,09 krooni) asumisega viivitamise eest 0,1% päevas iga viivitatud päeva eest põhivõlgnevuse jäägilt kuni põhivõla täieliku tasumiseni, kahjuhüvitisena välja mõistetud võlgnevuse jäägilt (otsuse tegemise seisuga 321 616,99 krooni)
lg-s 1 sätestatud määras arvestatud viivis iga viivitatud päeva eest kuni põhivõlgnevuse täieliku tasumiseni. Apellatsioonkaebus OÜ Dekoor Sisustus palub tühistada maakohtu otsuse täies ulatuses ja teha asja maakohtule uueks läbivaatamiseks saatmata uus otsus, millega rahuldada OÜ Dekoor Sisustus hagi ja tuvastada üürilepingu ülesütlemise tühisus ja jätta rahuldamata Kasko Arendus OÜ vastuhagi OÜ-lt Dekoor 9 Sisustus võlgnevuse ja viiviste väljamõistmiseks ja jätta kõik menetluskulud Kasko Arendus OÜ kanda. Apellant leiab, et kohus on tsiviilasja lahendamisel kohaldanud ebaõigesti materiaalõigust ja rikkunud oluliselt menetlusõiguse norme. 03.07.2007 hageja ja kostja vahel sõlmitud üürilepingu p 3.2 viimase lause kohaselt antakse ruumid üürniku kasutusse kaupluse- ja teeninduspinna pidamise sihtotstarbel. Kuigi üürileandja (kostja) esindaja kinnitas üürnikule (hagejale), et hoonel, milles üüritud ruumid asusid, on kasutusluba, selgus 2008. märtsis, et hoonel kasutusluba puudub. Seega ei ole kostja hagejale kunagi üle andnud asja, mis võimaldaks hagejal kasutada üüritud ruume vastavalt üürilepinguga kokku lepitud sihtotstarbele. Käesoleval juhul leppisid hageja ja kostja väga konkreetselt kokku, milleks üürnik ruume vajab. Üürileandja esindaja kinnitas hoone kasutusloa olemasolu ja üürnik sõlmis üürilepingu heauskselt, uskudes üürileandja kinnitust. Peale Tallinna Kesklinna Valitsuselt kauplemisloa pikendamisest keeldumist selgus, et Masina 20 hoonel kasutusluba puudub. Masina 20 hoone kasutusloa puudumine ei ole võimaldanud vaidlusalust ruumi hagejal sihtotstarbeliselt kasutada ning et mitte minna seadusega vastuollu, lõpetas hageja kauplemistegevuse üüritud ruumides. Hoonel kasutusloa puudumisest ja hagejale kauplemisloa pikendamisest keeldumisest teavitati ka kostjat, esialgu telefoni teel ja e-kirjaga. Kuna kostja ei suutnud hoonele kasutusluba mõistliku aja jooksul hankida, saatis hageja kostjale 23.05.2008 avalduse üüri maksmisest keeldumiseks kuni üürileandja on hankinud hoonele kasutusloa, mis võimaldaks hagejal omakorda taotleda kauplemisluba ja müügitegevust jätkata. Hoonel kasutusloa olemasolu kauplemisloa taotlemiseks on seadusest tulenev nõue ning kasutusloa hankimine ei ole üürniku kontrolli all. Hoone kasutusloa puudumine ei võimaldanud hagejal kasutada üüripinda sihtotstarbe kohaselt, mistõttu hageja oli sunnitud vastava tegevuse lõpetama ja kaotas sellega võimaluse ootuspärase tulu teenimiseks ning oli sunnitud kasutama
Apellant ei nõustu maakohtu seisukohaga, et ta oleks pidanud käesolevas menetluses tõendama, et ta asja üleandmisel ei teadnud ega pidanudki teadma, et asi ei vasta lepingutingimustele või kui ta küll puudusest teadis või pidi teadma, kuid reserveeris endale asja vastuvõtmisel õiguse asja lepingutingimustele mittevastavusele tugineda. Kostja tunnistaja S. A. ütlustega on tõendatud, et üürilepingu sõlmimisele eelnenud läbirääkimistel kinnitas S. A. (töötab kostja juures arendusjuhina), et hoonel on kasutusluba.. Hageja lähtus heas usus kostja vastavast kinnitusest ning ei pidanud vajalikuks kasutusloa esitamist üürilepingu sõlmimisel. Kuna kostja oli hagejale lepingueelsetel läbirääkimistel selgelt kinnitanud kasutusloa olemasolu, ei leppinud pooled üürilepingus kokku, et hoone kasutusloa puudumine ei takista üüritud ruumi lepingujärgset kasutamist. Apellant on seisukohal, et kohus on tõlgendanud vääralt seadust ja jaganud valesti tõendamiskoormist. Hageja ei pidanud tõendama, et ta ei teadnud kasutusloa puudumisest, vaid kostja oleks pidanud tõendama, et üürilepingu pooled välistasid üürilepinguga kasutusloa puudumise üüritud ruumi takistusena. Asjaolu, et kostja andis üürilepingu sõlmimisel hagejale kinnituse hoone kasutusloa olemasolu kohta, on kohus jätnud tähelepanuta. Ülaltoodud hageja argumentatsiooni toetab Riigikohtu 23.02.2006 lahendis nr 3-2-1-3-06 kujundatud selge seisukoht avalik-õiguslike nõuete mõjust üürilepingule. Nimetatud lahendi p-s 9 on Riigikohus leidnud, et alates 08.11.2002 ei saanud hageja üüritud ruume kaupluse pidamiseks enam kasutada, sest ehitisel nõutava kasutusloa puudumise tõttu ei väljastatud hagejale enam kauplemisluba. Tuginedes eeltoodud Riigikohtu lahendile oleks kostja pidanud hagejale tagama üüritud ruumide sihtotstarbelise kasutamise kogu üürilepingu kehtivuse ajal. Kui hageja kasutusloa puudumise ruumides kaupluse pidamiseks kauplemisluba taotledes avastas, teavitas hageja sellest ka kostjat. Kostja väide, et hageja teatas puudusest alles pool aastat hiljem 10 ning sellega ei ole täitnud teatamiskohustust, on asjakohatu. Hageja on seisukohal, et kostja omandis oleval hoonel kasutusloa puudumine on asjaolu, millest teatamiskohustus hagejal puudub – seda enam, et kostja oli hagejale hoone kasutusloa olemasolu lepingueelsetes läbirääkimistes kinnitanud. Tunnistaja S. A. ütlustest tuleneb, et hoone kasutusloa puudumine oli üllatuseks ka kostjale, mistõttu on üllatav kohtu järeldus, et hageja oleks pidanud kasutusloa olemasolust olema teadlik juba üürilepingu sõlmimisel. Üllatuslik on kohtu järeldus, et kuna hageja esindaja küsis ekirjas hoone kasutusloa kohta, pidi hageja teadma kasutusloa puudumisest. Kasutusloa olemasolu kinnitas hagejale kostja ja hageja lähtus heauskselt kostja vastavat kinnitusest. Kuna ka kostja enda kontor asus hageja poolt kostja survel ruumide vastuvõtmise hetkel samas hoones, ei osanud hageja kahelda kostja kinnituse ebaõigsuses – kasutusloa puudumine on sisuliselt kogu hoone kasutuselevõtu aluseks. Seega on väär kohtu järeldus, et hageja pidi olema üürilepingu sõlmimisel või üüritud ruumide vastuvõtmisel teadlik kasutusloa puudumisest ja on seega minetanud õiguse kasutada õiguskaitsevahendeid sellele puudusele tuginedes. Kohus on otsuse resolutiivosa p-s 4 märkinud, et
märgitud õigusi võib üürnik vastavalt
lg-le 2 teostada üksnes juhul, kui ta asja üleandmisel ei teadnud ega pidanud teadma, et asi ei vasta lepingutingimustele, või kui ta küll puudusest teadis või pidi teadma, kuid reserveeris endale asja vastuvõtmisel õiguse asja lepingutingimustele mittevastavusele tugineda. Apellant leiab, et kohus on valesti tõlgendanud materiaalõigusnormi ning jõudnud seetõttu valele järeldusele. Võlaõigusseaduse kommenteeritud väljaande (lk 200 § 296 selgitus 3.1) kohaselt on üüri alandamise või üüri maksmisest keeldumise eelduseks §-s 278 sätestatud puudus või takistus.
lg 1 p 1 ja 4 kohaselt kui üüritud asjal tekib lepingu kehtivuse ajal puudus, mille eest üürnik ei vastuta ja mida ta ei pea oma kulul kõrvaldama, või kui asja lepingujärgne kasutamine on takistatud võib üürnik nõuda üürileandjalt puuduse või takistuse kõrvaldamist vastavalt
§-s 279 sätestatule ja alandada üüri vastavalt
§-s 296 sätestatule. Puuduseks on asjaolu, mis ei võimalda üüritud asja eesmärgipärast kasutamist või kui asi ei ole keskmise kvaliteediga. Käesoleval juhul ei võimaldanud puudus (hoone kasutusloa puudumine) hagejal ruumi sihtotstarbeliselt kasutada ning vastava puuduse avastamisel hageja lõpetas ruumide kasutamise kauplusena, et mitte minna vastuollu õigusaktidega. Kuna hagejal oli varasemast kauplemiskohast kehtiv kauplemisluba ning hageja tegeles aktiivselt üüritud ruumide remondiprobleemidega, muutus Masina 20 hoone kasutusloa probleem hageja jaoks aktuaalseks pärast varasema kauplemisloa lõppemist märtsis 2008. Hageja möönab, et ta oleks saanud avastada Masina 20 hoone kasutusloa puudumise varem, kuid hageja lähtus kostja antud kinnitusest, et kasutusluba on olemas ja ei osanud kahtlustada vastava kinnituse ebaõigsust. Üürnik võib üürileandjalt nõuda puuduse kõrvaldamist ning käesoleval juhul on hageja seda koheselt peale puuduse avastamist korduvalt teinud, kuid kostja ei ole käesoleva hetkeni suutnud Masina 20 hoonele taotleda hagejale kauplemisloa väljastamise eelduseks olevat kasutusluba. Apellant ei nõustu maakohtu otsuse p-s 4 märgitud seisukohaga ja p-s 10 toodud järeldusega, et hageja oli ruumide vastuvõtmisel teadlik hoone kasutusloa puudumisest, kuid võttis ruumid siiski vastu ning kasutas neid poole aasta jooksul lepingus kokkulepitud kasutusotstarbel, mistõttu hageja kaotas õiguse tugineda ruumide lepingutingimustele mittevastavusele ning seega ei olnud hagejal 23.05.2008 õigust üürihinna alandamiseks. Nimetatud kohtu järeldus on väär ja ei ole kooskõlas Riigikohtu seisukohaga, samuti ei ole vastav järeldus kooskõlas tunnistaja S. A. ütlustega, et kostja kinnitas hagejale kasutusloa olemasolu. Selline lähenemine üürisuhetele oleks üürnikku ülemäära koormav. Kohus on otsuse p-s 7 leidnud, et hinna alandamise avalduse esitamist kaks kuud hiljem ei saa pidada oma õiguste heauskseks kasutamiseks. Kuidas kohus taolisele järeldusele jõudis, kohtuotsuses märgitud ei ole. Hageja selgitas kostjale enne hinna vähendamise taotluse esitamist vajadust kauplemisloa taotlemisel hoone kasutusloa olemasolu vajalikkust nii telefoni, kui ka ekirja teel. Milline aeg oleks hinna alandamise taotluse esitamiseks ja oma õiguste heauskseks 11 kasutamiseks sobiv, seda kohus otsuses märkinud ei ole. On ilme, et hageja lootis, et kostja kõrvaldab puuduse, ehk hangib kasutusloa mõistliku aja jooksul, misjärel ei oleks hageja pidanud õiguskaitsevahendeid üldse kasutama. Pigem oleks olnud hageja poolt pahausklik, kui ta oleks hinna alandamist nõudnud viivitamatult peale Tallinna Kesklinna Valitsuselt kauplemisloa väljastamisest keeldumist, ilma kostjale mõistliku tähtaja puuduse kõrvaldamiseks andmist või kostja käest kasutusloa puudumise kohta selgituse küsimist. Kohus on otsuse p-s 5 leidnud, et hageja oli enne 12.10.2007 ruumide üleandmise-vastuvõtmise akti allakirjutamist teadlik, et hoonel puudub kasutusluba. Kohus on tõendeid hinnanud vasturääkivalt ja jõudnud seetõttu väärale järeldusele. Apellant oli ruumide vastuvõtmisel teadlik, et Masina 20 hoonel on olemas kasutusluba ning seda kinnitavad ka tunnistaja S. A. ütlused. Tunnistaja sõnul „oli rentnik teadlik, et hoonel on kehtiv kasutusluba“. Maakohtu otsusest jääb arusaamatuks, kuidas jõudis kohus tunnistaja S. A. ütlusi hinnates järeldusele, et üürnik oli teadlik kasutusloa puudumisest. Taoline kohtu järeldus on väär ning ei tulene asjas kogutud tõenditest. Hageja oli kostja kinnitusest tulenevalt teadlik, et hoonel on kehtiv kasutusluba. Maakohtu otsusest ei ole aru saada, kuidas jõudis kohus järeldusele, et hageja oleks pidanud 12.10.2007 üleandmise-vastuvõtmise aktis jätma endale õiguse tugineda asja lepingutingimustele mittevastavusena kasutusloa puudumisele. Apellant leiab, et nimetatud kohtu seisukoht on väär. Hageja oli kostja kinnitusest tulenevalt teadlik, et hoonel on kehtiv kasutusluba. Kasutusloa puudumine tähendanuks hageja jaoks üüritud ruumide sihtotstarbel kasutamise võimatust ning sellisel juhul ei oleks hageja üürilepingut sõlminud või oleks sõlminud selle täiendavate tingimustega. Apellandile ei olnud lepingu sõlmimisel teada asjaolu, et Masina 20 hoonel ja üüritud ruumil puudub kasutusluba. Hagejal oli kahtlus kasutusloa olemasolu osas, mida tõendab hageja esindaja poolt 24.09.2007 kostjale saadetud e-kiri, milles hageja esindaja muu hulgas on esitanud kostjale küsimuse, kas ja millal saab Kasko Arendus OÜ hoonele kasutusloa. Hageja vastava kahtluse võttis maha kostja poolt antud kinnitus, et Masina 20 hoonel on kasutusluba olemas. Hageja esindaja e-kirjaga saadetud küsimusest ei saa järeldada, et hageja oli kasutusloa puudumisest teadlik. Üürilepingu p-i 3.2 viimase lause kohaselt antakse ruumid üürniku kasutusse kaupluse- ja teeninduspinna pidamise sihtotstarbel. Seega oli kostjale üürilepingu sõlmimisest alates teada, milliseks otstarbeks hageja üüritavaid ruume vajab. Hageja sõlmis lepingu heas usus ning ei osanud ette näha, et kostjal võib puududa kasutusluba, mis takistab hagejal ruumide sihtotstarbelist kasutamist. Kostja survestas hagejat üürilepingut sõlmima ja ruumide üleandmise-vastuvõtmise akti allkirjastama väites, et juhul kui hageja ei allkirjasta lepingut ja akti, asub kostja otsima uusi üürnikke. Hageja oli ja on huvitatud vaidlusalustest ruumidest põhjusel, et oli ruumide planeerimise ja kujundamise juures olnud maja renoveerimisest alates ning nimetatud ruumid olid ehitatud spetsiaalselt hageja vajadustest lähtudes. Samuti reklaamis hageja nimetatud ruume oma kaupluseruumidena. Asjakohatu on kostja väide, et ehitisregister on avalik register ja hagejal oli võimalus enne lepingu sõlmimist kontrollida andmeid. Hageja kontrollis lepingu sõlmimisel andmeid kinnistusraamatust ning ei pidanud ehitisregistris hoone kohta käivate andmete kontrollimist vajalikuks. Kohus ei ole lähtunud poolte võrdse kohtlemise põhimõttest, pidades usaldusväärseks tunnistaja K. S. ütlusi, kuigi nimetatud tunnistaja on kostja töötaja S. A. tuttav ning samaväärselt pidades ebausaldusväärseks tunnistaja V. U. ja K. V.ütlusi. Asja materjalides sisalduvast tunnistaja V. U. ütlustest on selgelt näha, kuidas kostja juures töötav S. A. soovis pettusega saada V. U.lt kostjale soodsat tunnistust (seletuskirja), mille kostja on esitanud kohtule ning mis lõpuks päädis V. U. tunnistajana ülekuulamisega. Kuigi hageja esitas vastuväite nimetatud seletuskirja asja materjalide 12 juurde võtmisele, toob V. U. tunnistus selgelt välja kostja pahausksuse üürilepingu lõpetamisel ja menetluse jooksul. Apellant on seisukohal, et ta ei ole rikkunud poolte vahel 03.07.2007 sõlmitud üürilepingut, vaid on õigustatult ja proportsionaalselt kasutanud
tulenevat õigust mitte maksta üüri ajavahemiku eest, mil ta ei saanud kasutada üüritud asja sihtotstarbekohaselt ja üürilepingus kokkulepitult. Kohus on otsuse p-s 11 nõustunud kostja seisukohaga, et registreeringust keeldumist oleks hagejal olnud võimalik vaidlustada halduskohtus. Samas punktis on kohus leidnud, et kostjal ei olnud takistusi selles hoones ruumide väljaüürimiseks. Kohus on jõudnud järeldusele, et asjas ei ole tõendatud, et hageja oleks enne lepingu sõlmimist või ruumide vastuvõtmist selgitanud kostjale, et vajab oma tegevuseks lubade saamiseks hoonel teatud kindla kasutusotstarbe olemasolu. Apellant leiab, et kohus on otsuses asunud kaaluma kohaliku omavalitsuse otsustuse õiguspärasust, mis ei ole maakohtu pädevuses. Arusaamatu on ka kohtu järeldus, et asjas ei ole tõendatud, et hageja oleks enne lepingu sõlmimist või ruumide vastuvõtmist selgitanud kostjale, et vajab oma tegevuseks lubade saamiseks hoonel teatud kindla kasutusotstarbe olemasolu. Kohus ei ole nimetatud asjaolu pooltega arutanud ja 03.07.2007 lepiti üürniku ja üürileandja vahel sõlmitud üürilepingu p-s 3.2 kokku, et ruumid antakse üürniku kasutusse kaupluse- ja teeninduspinna pidamise sihtotstarbel. Seega on ruumide sihtotstarve lepingus selgelt märgitud. Ka on hoone kasutusluba vajalik mitte ainult samas hoones asuvale kauplusele kauplemisloa taotlemiseks, vaid hoone kasutuselevõtuks üldiselt. Hoonele väljastatud kasutusluba kinnitab selle hoone kasutamise ohutust. Ei saa olla õige kostja loodud väärkontseptsioon, mille kohaselt võiks hoonet mingitel sihtotstarvetel kasutada ka ilma kasutusloata. Apellant on seisukohal, et üüritud ruumide sihtotstarbelise kasutamise võimaluse tagamine on üürileandja kohustus ning hagejal ei olnud alust kahelda kohaliku omavalitsuse otsustuse õiguspärasuses. Apellandil kui üürnikul puudub kohustus pidada kohaliku omavalitsusega kulukaid kohtuvaidlusi olukorras, kus kauplemisloast keeldumise aluseks on kostja tegevusetus. Kohus on leidnud otsuse p-s 12, et on täidetud
Apellant kohtu seisukohaga ei nõustu. Kostja poolt hagejale edastatud ülesütlemisavaldus on vastuolus üürilepingus kokkulepituga. Vastavalt üürilepingu p-le 14.2, võib nii üürnik, kui üürileandja üürilepingu üles öelda lepingus ja seaduses toodud alustel. Vastavalt üürilepingu p-le 14.3, pool võib üürilepingu erakorraliselt üles öelda, kui teine üürilepingu pool on rikkunud lepingut ning rikkunud pool ei ole rikkumist kõrvaldanud 2 kuu jooksul pärast teiselt poolelt vastava kirjaliku teate saamist. Sellisel juhul peab ülesütlemisest ette teatama vähemalt 1 kuu arvates eelnimetatud 2-kuulise tähtaja möödumisest. Üürilepingu poolte vaheline teadete edastamise kord üürilepingu rikkumise korral lepiti kokku üürilepingu p-s 16.1 - poole iga nõue teisele poolele, mis esitatakse tulenevalt üürilepingu rikkumisest, peab olema kirjalikus vormis. Kirjaliku vormi mõiste lepiti kokku üürilepingu p-s 1.8. Üürilepinguga lepiti kokku, et kui üks üürilepingu pool peab teist poolt üürilepingut rikkunuks, peab ta üürilepingut rikkunud poolele saatma kirjalikus vormis nõude üürilepingu rikkumise kõrvaldamiseks. Üürileandja ei ole sellist teadet üürnikule esitanud. Üürileandja saatis üürnikule üürilepingu ülesütlemise avalduse alles peale üürnikult üürihinna alandamise avalduse saamist. On ilmne, et üürileandja ja üürniku vahel tekkis vaidlus üüriarvete esitamise õigustatuse üle. Üürileandja on pahausklikult loonud väärkontseptsiooni, mille kohaselt üürnikul ei olnud õigust üüri maksmisest keelduda ja igasugune üüri maksmisega viivitamine andis üürilandjale õiguse üürilepingu ilma etteteatamistähtajata üles öelda. Selline üürilepingu tõlgendamine muudab ainetuks üürilepingu p-s 14.3 kokkulepitu. 13 Ülesütlemisavaldus ei vasta ka seaduse nõuetele. Kostja poolt 28.05.2008 esitatud üürilepingu ülesütlemisavalduses ei sisaldu üüritud asja viidet, üürilepingu lõppemise päeva ega ülesütlemise alust. Ülesütlemisavalduses sisalduvate vihjete tegemist nimetatud kriteeriumidele ei saa lugeda nõuetekohaseks seadusest tuleneva teavitamiskohustuse täitmiseks kostja poolt. Kostja poolt 28.05.2008 esitatud ülesütlemisavaldus on tühine. Arusaamatu on maakohtu otsuse p-s 14 märgitu, kus kohus asub seisukohale, et kostja on üürilepingu kehtivalt üles öelnud ning tulenevalt
p-st 7 (ilmselt on kohus silmas pidanud
Juhul kui oleks õige maakohtu järeldus, et kostjal oli õigus üürileping üles öelda, siis oleks kostja kindlasti pidanud andma hagejale täiendava tähtaja üürilepingust tulenevate kohustuste täitmiseks vastavalt üürilepingu p-le 14.3. Riigikohus on lahendites 3-2-1-146-04, 3-2-1-24-05 ja 3-2-1-20-06 asunud seisukohale, et vastavalt
lg-le 2 võib kumbki lepingupool kestvuslepingu üles öelda alles pärast kohustuse rikkumise lõpetamiseks määratud mõistliku tähtaja tulemusteta lõppemist, kui lepingu erakorralise ülesütlemise mõjuv põhjus seisneb selles, et teine lepingupool rikub lepingulist kohustust. Seega tuleneb nii
§-st 108 kui ka sama seaduse § 196 lg-st 2, et üürilepingust tuleneva rahalise kohustuse rikkumisel võib üürileandja üürilepingu üles öelda siis, kui kohustuse rikkumise kõrvaldamiseks määratud mõistlik tähtaeg lõppes tulemusteta, st üürnik jätab talle antud tähtpäevaks võla tasumata. Kostja ei ole hagejale enne üürilepingu ülesütlemist andnud tähtaega kohustuse rikkumise kõrvaldamiseks, kuid kohus ei ole seda otsuse tegemisel arvesse võtnud. Kostja viited Riigikohtu lahenditele 3-2-1-21-08 ja 3-2-1-143-07 on asjakohatud. Alusetud on kostja väited, et hageja ei ole kostjale teatanud lepingutingimustele mittevastavusest. Kostja omandis oleva hoone kasutusloa puudumine ning hoone sihtotstarve on kostjale teadaolevad asjaolud. Kasutusloa olemasolu on eelduseks, et kostjal oleks üldse õigust nimetatud hoones ruume välja üürida. Hageja sai ruumide lepingutingimustele mittevastavusest teada 2008. märtsis kui asus uuendama oma 2007 väljastatud kasutusluba. Enne seda toetus hageja kostja kinnitusele, et hoonel on kasutusluba olemas. Riigikohus on lahendis nr 3-2-1-82-06 asunud seisukohale, et
lg 2 teise lause kohaselt võib ²võlausaldaja kohustuse rikkumise korral kasutada eraldi või koos kõiki seadusest või lepingust tulenevaid õiguskaitsevahendeid, mida saab üheaegselt kasutada, kui seadusest või lepingust ei tulene teisiti. Seega võis hageja nõuda hagejalt
p 1 alusel puuduse või takistuse kõrvaldamist ning samal ajal keelduda üüri maksmisest
Apellant on seisukohal, et kostja ülesütlemisteade ei vasta seaduses sätestatud nõuetele ning on tühine. Kohus on otsuse p-s 16 märkinud, et pärast lepingu ülesütlemist ei olnud kostjal enam kohustust tagada hagejale ruumide lepingus kokkulepitud otstarbel kasutamise tingimusi, sh elektrivarustust. Kohus on leidnud, et seetõttu ei mõjuta pärast üürilepingu lõppemist asja kasutamise jätkamise eest kahjuhüvitisena nõutava tasu suurust asjaolu, et alates 02.06.2008 puudus ruumides elekter. Apellant kohtu eeltoodud seisukohaga ei nõustu ning leiab, et kahju väljamõistmisel oleks kohtul tulnud igal juhul hinnata, kas oli olemas alus kahjuhüvitise vähendamiseks. Samuti ei ole kohus arvestanud, et üürilepingu lõpetamise õiguspärasuse üle peetava vaidluse ajal kehtib leping edasi ja on mõistetav, et äriruumide üürileandja tagab üüritud ruumide varustamise elektriga. Vastus apellatsioonkaebusele Kostja vaidles apellatsioonkaebusele vastu ja palus jätta apellatsioonkaebus rahuldamata ning kohtuotsus muutmata. 14 Ringkonnakohtu otsuse põhjendused Kolleegium, olles ära kuuanud menetlusosaliste esindajad ning tutvunud toimiku materjalidega, leiab, et otsus kuulub tühistamisele menetlusõiguse normide olulise rikkumise tõttu alljärgnevatel asjaoludel. Esmalt võtab kolleegium seisukoha OÜ Dekoor Sisustus hagi osas. Maakohus tuvastas tsiviilasjas alljärgnevad olulised asjaolud: 1. 03.07.2007 sõlmisid Kasko Arendus OÜ üürileandjana ja OÜ Dekoor Sisustus üürnikuna üürilepingu Tallinnas Masina 20 asuvate ruumide osas üldpinnaga 182,2 m ² kaupluse- ja teeninduspinna pidamise sihtotstarbel. 2. 12.10.2007 allkirjastasid pooled üüriruumide üleandmise akti, milles üürnik kinnitas, et ruumid vastavad üürilepingule (on valmis sihtotstarbeliseks kasutamiseks). 3. 23.05.2008 esitas OÜ Dekoor Sisustus avalduse Kasko Arendus OÜ-le, milles tuginedes
lg-le 1 keeldus üüri tasumisest alates märtsist 2008 kuni vastavate lubade väljastamiseni (mõeldud oli hoone kasutusluba). 4. Kasko Arendus OÜ ütles üürilepingu erakorraliselt üles
lg 1 p 1 alusel 27.05.2008 ülesütlemisavaldusega ning nõudis üüriruumide vabastamist hiljemalt 31.05.
lg 1 järgi võib üürileandja üürilepingu üles öelda, kui 1) üürnik on viivituses kolmel üksteisele järgneval maksetähtpäeval tasumisele kuuluva üüri, kõrvalkulude ja nende olulise osa maksmisega; 2) võlgnetav üüri summa ületab kolme kuu eest maksmisele kuuluva üüri summa; 3 ) võlgnetavate kõrvalkulude summa ületab kolme kuu eest maksmisele kuuluvate kõrvalkulude summa. 27.05.2008 üürilepingu ülesütlemisavalduses on Kasko Arendus OÜ tuginenud asjaolule, et 31.05.2008 seisuga on üürniku võlg 220 805,87 krooni, so. märtsi, aprilli ja maikuu osas, kusjuures maikuu üürivõlg on 79 254,70 krooni ning maikuu kõrvakulude täpset summat avaldab ta 31.05.2008. 30.05.2008 esitas hageja hagiavalduse üürilepingu ülesütlemise tühisuse tuvastamiseks. Seega tuli kohtul kontrollida, kas üürilepingu ülesütlemiseks on täidetud
Kohus leidis, et on täidetud
lg 1 p-s 1 sätestatud üürilepingu ülesütlemise materiaalõiguslikud eeldused, ning otsuses on kohus tuginenud 27.05.2008 üürilepingu ülesütlemisavalduses olevatele andmetele. Kolleegium ei nõustu maakohtu seisukohaga ning leiab, et kohus on jätnud tähelepanuta, et hagejal ei esinenud võlgnevust üürilepingu ülesütlemise ajal 2008.a. maikuu eest. Kohus on jätnud tähelepanuta, et üürilepingu ülesütlemisõigus saab tuleneda maksmisega viivitamisest.
lg 1 p 1 juures on oluline, millised on lepingupoolte poolt kokku lepitud maksetähtpäevad. Üürilepingu p 12.1 kohaselt kohustus üürnik maksma iga kuu üüri ja kõrvalkulude eest arvestuse kuule järgneva kuu
Arvestades eeltoodut, kuulub otsus tühistamisele ning apellatsioonimenetluses on võimalik teha uus otsus. Arvestades eeltoodut, ei pea kolleegium vajalikuks hinnata toimikus olevaid teisi tõendeid hagi osas. Järgnevalt võtab kolleegium seisukoha vastuhagi osas. Vastushagis taotleb Kasko Arendus OÜ OÜ-lt Dekoor Sisustus üürivõla väljamõistmist, tuginedes üürilepingus kokkulepitud üüri suurusele, millise nõude kohus ka rahuldas. Kolleegium leiab, et otsus vastuhagi osas ei vasta TsMS § 436 lg 1 nõuetele. Kolleegium nõustub apellandiga, et vastuhagi menetlemisel tuli kohtul välja selgitada, kas üürnik sai pärast üürilepingu ülesütlemist ruume kasutada sihtotstarbeliselt ning kas on tehtud takistusi ruumide kasutamiseks elektri väljalülitamise teel. Kolleegium ei nõustu kohtuga selles, et üürilepingu ülesütlemisel ei pidanud üürileandja kindlustama üürnikku elektriga. Üürilepingu ülesütlemise õiguspärasuse üle toimus kohtumenetlus ning sel ajal ei võinud ka üürileandja takistada üüritud ruumide kasutamist. Apellatsioonimenetluses kolleegium tuvastas, et üürilepingu ülesütlemine oli tühine, seega oli OÜ Dekoor Sisustus õigustatud üüritud ruume kasutama. Kuna apellant ei saanud ruume kasutada kauplusena, kuid valdust ta ka ei vabastanud, siis tulnuks välja selgitada, milliseks otstarbeks OÜ Dekoor Sisustus ruume faktiliselt kasutas ja sai kasutada. Apellandi seisukoht on ekslik, et kuigi ruumid on tema valduses ja ta neid kasutab, ei pea ta üldse üüri maksma. Hoides ruume oma valduses, ning mitte makstes selle eest üüri, ei saa OÜ Dekoor Sisustus käitumist lugeda mõistlikuks. Vastuhagile esitatud vastusest ilmneb, et OÜ Dekoor Sisustus ei välistanud üüri tasumist, kuid suuruses, mis on kohaldatav laoruumidele. Neid vastuväiteid ei ole otsuses analüüsitud. Kui ruumide kasutamine oli takistatud, kas siis on põhjendatud täies ulatuses vastuhagi rahuldamine. Antud asjaolud on jäänud maakohtu poolt välja selgitamata ning neile hinnang andmata. Sellest omakorda aga oleneb, millises ulatuses on Kasko Arendus OÜ õigustatud üüri nõudma pärast seda, kui ruume kauplusena kasutada ei saanud. Vastuhagis on esitatud ka kahju hüvitamise nõue, kuivõrd Kasko Arendus OÜ luges üürilepingu lõppenuks, millist seisukohta kohus aktsepteeris. Kuivõrd kolleegium on teistsugusel seisukohal, siis vastuhagi menetlemisel tuleks pooltega arutada, kas kahju hüvitamise nõue esitatud alusel on võimalik või mitte. Kolleegium leiab, et apellatsioonimenetluses ei ole võimalik otsuses nimetatud asjaolusid välja selgitada, kuivõrd apellatsioonimenetluses on uute tõendite ja faktiliste asjaolude esitamine piiratud ning ei ole võimalik ka nõuet muuta. Seetõttu tuleb tsiviilasi saata uueks läbivaatamiseks esimese astme kohtule. Kolleegium peab vajalikuks märkida veel alljärgnevat. 23.05.2008 avalduses hageja teatas kostjale, et ta ei pea maksma üüri märtsist 2008, kuivõrd ei saanud ruume kasutada kauplusena (t.lk. 26-28). Maakohus luges tõendataks asjaolu, et hageja kasutas üüriruume faktiliselt kuni 30.05.2008 kaupluseruumidena. Õige on, et üürilepingu sõlmimisel pidi üürileandja tagama üürile antud ruumide kasutamise võimaluse vastavalt sihtotstarbelisele. Maakohus tuvastas, et üürnik avas üüritud ruumides kaupluse ning tegutses neis ruumides ka sel hetkel, kui ta keeldus mais 2008 üüri maksmisest. Hageja on 23.05.2008 avalduses tuginenud asjaolule, et ta ei saa kauplemiseluba kuivõrd hoonel puudub kasutusluba äri- ja büroohoonena kasutamiseks. Õige on, et vastavat tõendit ei ole kostja maakohtule esitanud. Kolleegium nõustub apellandiga ka selles, et üüritud ruumidele kasutusloa taotlemise kohustus oli üürileandjal. Maakohus tuvastas, et 10.04.2008 sõlmisid pooled üürilepingu lisa nr 3 ( I kd lk. 91), milles teostasid tasaarvestuse, arvestades ruumide tegelikku suurust ning selles fikseeriti, et pooltel 16 puuduvad vastastikkused nõuded üüri osas. Märtsikuu üüri tasumise kuupäevaks oli 10.04.2008, seega oli kokkulepitud ka märtsikuu arve suuruses. Eeltoodust tulenevalt on kohus asunud põhjendatult seisukohale, et keeldudes 23.05.2008 üüri tasumisest ka märtsikuu eest ei käitunud hageja heauskselt. Maakohus asus seisukohale, et hageja oli teadlik, et hoones toimuvad renoveerimistööd ning kasutusluba ei olnud. Kolleegium nõustub maakohtuga. See ilmneb hageja esindaja 24.09.2007 ekirjast kostjale, milles paluti teatada kas ja millal saab hoonele kasutusloa (II kd .lk 314-318). Vaatamata sellele 12.10.2007 võttis hageja ruumid oma valdusesse ja kinnitas, et need on valmis sihtotstarbeliseks kasutamiseks ning asuski neid kasutama sihtotstarbeliselt. Samas pidi hageja olema teadlik, et kaupluse avamiseks Tallinnas Masina 20 ruumides peab tal olema kohaliku omavalitsuse vastav luba, kuid hakkas seada taotlema alles 14.04.2008. Tallinna Kesklinna vanem on 03.06.2008 korralduses juhtinud hageja tähelepanu sellele, et kaubandustegevuse seaduse § 4 lg 1 p 1 kohaselt on kaupleja kohustatud looma nõuetele vastavad tingimused kauba või teenuse müügiks ning tagama nende nõuete täitmise. Üheks oluliseks nõudeks on kasutusloa olemasolu kasutusotstarbega jaekaubandustegevuseks. Eeltoodust ilmneb, et ka hageja ise rikkus kaupluse avamisel seadusest tulenevaid nõudeid, tegutsedes ruumides, millede osas ei olnud vastavat registreeringut. 23.05.2008 avaldusest nähtub, et OÜ Dekoor Sisustus nõudis Kasko Arendus OÜ-lt kui üürileandjalt kasutusloa vormistamist, et üürnik saaks ruume sihtotstarbeliselt kasutada, kuivõrd kaubandustegevuse jätkamiseks oli see vajalik. Seega tulnuks pooltel kaaluda, kas üldse on võimalik üürilepingut jätkata hoones, kus kaubandustegevus ei ole võimalik. Kui kaubandustegevus üüritud ruumides ei ole võimalik, siis tuleks pooltel asuda läbi rääkima üürilepingu lõpetamiseks või selle tingimuste muutmiseks. Vastava kokkuleppe sõlmimine on võimalik ka kohtuväliselt. Kolleegium on seisukohal, et menetluskulude jaotus tuleb otsustada tsiviilasja uuel läbivaatamisel. Mare Merimaa Urmas Reinola Imbi Sidok Otsus osaliselt tühistatud Riigikohtu 16 06 2010 otsusega nr 3-2-1-54-10 RESOLUTSIOON 1. Tühistada Tallinna Ringkonnakohtu 29. jaanuari 2010. a ja Harju Maakohtu 19. mai 2009 otsus tsiviilasjas nr 2-08-21804 üürilepingu ülesütlemise tühisuse tuvastamise osas ning saata asi selles osas uueks läbivaatamiseks samale maakohtule. Muus osas jätta Tallinna Ringkonnakohtu 29. jaanuari 2010. a otsus muutmata. 2. Kassatsioonkaebus rahuldada osaliselt. 3. Tagastada KASKO ARENDUS OÜ-le 18. veebruaril 2010. a tasutud kassatsioonikautsjon 6297 (kuus tuhat kakssada üheksakümmend seitse) krooni 40 senti. 17
Tehisintellekti selgitus ametliku seadusteksti põhjal. Orienteeruv, ei asenda õigusnõustamist.