Obsah (7)

§ 310§ 339§ 271§ 334§ 336§ 311§ 312

KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Tartu Maakohus Kohtunik Kersti Kerstna-Vaks Otsuse tegemise aeg ja koht 8. aprill 2010, Tartu kohtumaja Otsuse avalikult teatavakstegemise aeg ja koht 8. aprill

§ 310alusel muutus leping tähtajatuks.

1. veebruaril 2009.a. esitas hageja kostjale lepingu ülesütlemisavalduse. Lepingu lõppemise tähtajaks oli
2. mai
3. a. Seisuga
4. oktoober 2009.a on kostjal hagejale tasumata arveid kokku 19 629.54 krooni. Kostja vabastas üüritud ruumid ja hagejale kuuluva kinnistu alles
5. a juuni lõpuks ja seetõttu on hageja esitanud vastavalt lepingu punktile 7.1.2 (tegelikult lepingu p 6.1.2) kostjale leppetrahvi arve 7080 krooni. Leppetrahvi nõue sisaldub hageja põhivõla nõudes. Lepingu p 6.1.1 kohaselt kohustus kostja tasuma maksetähtaja ületamisel viivist arvestusega 0, 5 % maksmata summalt päevas. Seisuga
6. oktoober
7. a moodustab viivis kokku 16 318 krooni. Hageja palub kostjalt välja mõista põhivõlana 19 629.54 krooni, viivis 16 318 krooni seisuga
8. oktoober
9. a ja alates
10. oktoobrist
11. a viivis 0, 5 % põhivõlast päevas kuni põhinõude täitmiseni. Kostja seisukoht Kostja ei ole nõus hageja väitega, et leping muutus pärast tähtaja saabumist tähtajatuks

§ 310lg 1 alusel.

Pooled leppisid kokku suuliselt, et kostja asub ruume vabastama ning kuni ruumide vabastamiseni jätkab üüri tasumist. Kostja esindaja avaldas hagejale tähtaja saabumisel, et ei soovi samadel tingimustel lepingu jätkumist, kuid on nõus ruume edasi kasutama väiksema üüri eest. Hageja esindaja kostjale selget vastust ei andnud, mistõttu tasus kostja hagejale esitatud üüriarved 2000 krooni kuus kuni detsembri lõpuni, mil ruumid olid kostja asjadest vabastatud. Jaanuaris andis kostja esindaja hageja esindajale üle ruumide võtmed. Sellest tulenevalt järeldas kostja heas usus, et üürisuhe on täielikult lõppenud. 2/5 Rendilepingu p 1.1 kohaselt leppisid pooled kokku ruumide, mitte kinnistu rendile andmises. Alusetu on hageja väide, et kostja vabastas ruumid alles

1. a juuni lõpuks. Kostja ladustas pärast ruumide vabastamist ehitusmaterjali poolte ühisesse hoovi, kuid see ei takistanud hagejal juurdepääsu üüritud ruumidesse ja kinnistule. Kostjale kuuluv XXX 28 ja hagejale kuuluv XXX 28 kinnistu asuvad ühises hoovis, kruntide piirid on looduses tähistamata ja hoovi kasutavad ühiselt kõikide kinnistute omanikud. Kostja ei tunnista ka hageja leppetrahvi ja viivise nõuet. Leppetrahvi nõue on ka ebamõistlikult suur ja ületavad oluliselt põhinõuet. Leppetrahvi nõue on arvatud põhinõude sisse ja ka hageja nõuab ka leppetrahvilt viivist. Hageja on lisanud leppetrahvile käibemaksu, mida ei saa käibemaksuseaduse kohaselt teha, kuna leppetrahvi näol ei ole tegemist käibega. Isegi nõude põhjendatuse korral ei ole viivise nõue esitatud mõistliku aja jooksul, hageja teatas sellest esmakordselt
2. aprilli
3. a kirjaga. Kostja palub jätta hagi rahuldamata. Kui kohus peaks asuma seisukohale, et viivise ja leppetrahvi nõuded on põhjendatud, taotleb kostja viivise ja leppetrahvi vähendamist mõistliku suuruseni. Kohtu seisukoht ja põhjendused Asjas puudub vaidlus, et poolte vahel on sõlmitud
4. aprillil ruumide asukohaga XXX 30, Tartus kasutamise leping tähtajaga
5. september
6. a. ehitusmaterjalide ladustamiseks. Pooled nimetavad lepingut rendilepinguks. Tuginedes poolte seisukohtadele leiab kohus, et kohtule esitatud leping ei vasta

§ 339

sätestatud rendilepingu mõistele ja lepingut tuleb käsitleda ruumide üürilepinguna

§ 271tähenduses.

Lepingu sõlmimise eesmärgiks oli kostja jaoks ladustada kõrvalkinnistul paiknevas hoones (XXX 30) ehitusmaterjali, mida kostja vajas talle kuuluval naaberkinnistul asuva ehituse (XXX 28) remontimisel. Lepingu esemeks olid ruumid, mis asusid XXX 30 asuvas hoones. Poolte e-kirjaga antud kinnituste kohaselt lepingu p.-s 1 märgitud lepingu lisa (plaan) tegelikult ei koostatud (lk 49-50). Pooltel ei ole vaidlust, et lepingu tähtaja saabumisel 17. septembril 2008.a. ei olnud kostja üüritud ruume vabastanud ja soovis neid edasi kasutada. Kuigi kostja soovis üüri vähendada, ei jõudnud pooled selles osas siduvale kokkuleppele ja kostja möönab oma kohustust tasuda jätkuvalt ruumide eest üüri varem kokkulepitud määras kuni ruumide faktilise vabastamiseni. Kostja on avaldanud, et ta soovis ruume edasi kasutada „kuni üürileandja leiab uue üürniku“ (lk 25).

§ 310

lg 1 kohaselt kui pärast üürilepingu tähtaja möödumist jätkab üürnik asja kasutamist, loetakse, et üürileping on muutunud tähtajatuks, kui üürileandja või üürnik ei avalda teisele lepingupoolele kahe nädala jooksul teistsugust tahet. Avaldamise tähtaeg hakkab üürniku jaoks kulgema üürilepingu tähtaja möödumisest, üürileandja jaoks aga ajast, mil ta sai teada, et üürnik jätkab asja kasutamist. Kohus leiab, et hageja on õigesti leidnud, et üürileping on muutunud pärast

1. septembrit 2008.a tähtajatuks. Poolte poolt avaldatust nähtub, et pooled ei jõudnud läbirääkimiste käigus selgele ja kindlale seisukohale lepingu tingimuste muutmise osas, samas jätkas kostja ruumide kasutamist lepingu kohaselt. Kostja väidab, et ta andis ruumide võtmed, seega ka valduse hagejale üle jaanuaris
2. a. Täpsemat kuupäeva kostja kohtule ei avalda. Hageja juhatuse liige M. Maidla on e-kirjas kostja esindajale
3. juunist 2009.a. (lk 30) avaldanud, et ruumide võtmed on hagejale üle antud, kuid üleantud võtmekomplekt on koopia sellest, mis hageja on andnud kostjale. Hageja viitab oma kirjas, et ruumid, mille võtmed kostja hagejale üle andis, on koristamata ehitusprahist ja asjad on kuhjatud hageja maa peale üüritud ruumide uste taha. Seega tõendab hageja esindaja e-kiri kostja väidet, et üüritud ruumide valdus on hagejale kostja poolt üle antud jaanuaris
4. a. Hageja tugineb oma üürivõla ja leppetrahvi nõudes ka asjaolule, et kostja ladustas ruumidest välja toodud ehitusmaterjali hageja kinnistule, mistõttu ei saa lugeda lepingut lõppenuks ruumide võtmete üleandmisega. Samas ei ole hageja vastu vaielnud kostja väitele, et kinnistud XXX 28 ja 3/5 30 omavad ühist hoovi ja looduses on kinnistute piirid märgistamata. Lepingu p 1.1 kohaselt on lepingu objektiks vaid XXX 30 asuvad ruumid, mitte aga kogu kinnistu. Seega piisab käesoleval juhul

§ 334

lg 1 tähenduses üüritud asja tagastamiseks tõepoolest XXX 30 ruumide valduse üleandmisest üürileandjale. Kui kostja paigutas üüritud ruumidest välja toodud ehitusmaterjali tõepoolest ka hagejale kuuluvale kinnistule, siis võib hagejal sellest tulenevalt olla nõudeid kostja vastu, kuid neid nõudeid ei saa hageja esitada käsitletava lepingu alusel. Kohus peab vajalikuks märkida, et

§ 336

lg 1 kohaselt üüritud asja tagastamisel peab üürileandja kontrollima asja seisundit ja viivitamata teatama üürnikule asja puudustest, mille eest üürnik vastutab. Kui üürileandja seda ei tee, kaotab ta õigused, mis kuuluvad talle asja puudusest tulenevalt, välja arvatud kui tegemist on puudustega, mida ei saa tavalise ülevaatusega avastada. Samas ei ole hageja ka tagastatud ruumide puudustele oma nõudes tuginenud ja ei ole neid nimetanud ka oma kirjas kostjale 23. veebruarist 2009 (lk 10), mistõttu ei pea kohus seda küsimust ka käsitlema. Eelnevast tulenevalt leiab kohus, et kostja vabastas XXX 30 ruumid hiljemalt 31. jaanuariks 2009.a.

§ 311

lg 1 kohaselt võivad lepingupooled tähtajatu üürilepingu

§-s 312 sätestatud tähtaegadest kinni pidades üles öelda. Sama paragrahvi lõige kaks kohaselt kui lepingupool ei järgi ülesütlemisel ülesütlemiseks ettenähtud tähtaega, loetakse leping ülesöelduks ettenähtud tähtaja möödumisest.

§ 312

lg 1 kohaselt on üürilepingu korralise ülesütlemise tähtajaks vähemalt kolm kuud. Asja materjalide kohaselt kostja seaduses sätestatud ülesütlemise tähtaega ei järginud. Kuna kohus loeb ruumide vabastamise tähtajaks hiljemalt

1. jaanuar 2009, siis tuleb lugeda leping ülesöelduks nimetatud päevast kolme kuu möödumisest, st alates
2. maist 2009.a. Kuna üks lepingupool-kostja oli
3. veebruariks 2009.a lepingu juba üles öelnud ja

§ 312

lg 1 sätestatud ülesütlemistähtaeg oli hakanud juba kulgema, siis ei oma teise lepingupoole st hageja

1. veebruari
2. a teatis lepingu lõpetamise kohta õiguslikku tähendust. Kuni lepingu ülesütlemise tähtaja saabumiseni tuleb kostjal tasuda üüri ka perioodi eest, mis osas kostja ei järginud tähtajatu üürilepingu ülesütlemise tähtaega- st kostjal tuleb üüri tasuda kuni
3. maini 2009.a. Vastavalt hageja arvestusele (lk 18) tuleb kostjal tasuda üüri kuni
4. jaanuarini 2009 749.54 krooni ja nelja kuu eest 2009 (2360 krooni kuus), st kokku 10189.54 krooni, mis on kostjal käesoleva ajani tasumata. Kostjalt tuleb põhivõlana välja mõista hageja kasuks 10189.54 krooni. Lepingu p 6.1.1 kohaselt on rendileandjal õigus rentnikult nõuda renditasu, kommunaalmaksete ja teiste arvete õigeaegse tasumata jätmise korral viivist o, 5 % võlguolevalt summalt iga viivitatud päeva eest. Nimetatu on rendileandja õigus, aga mitte kohustus. Nii on hageja rendileandjana esitanud arved nr 29012 (aprill 2009 eest, lk 14) ja nr 29005 (märts 2009 eest lk 15), mille õigeaegse tasumata jätmise eest nõuab hageja kostjalt viivist üksnes 0, 15 % päevas tasumata summalt. Kui hageja ise on arvega nõudnud kostjalt lepingus kokkulepitust väiksemat viivist, siis ei ole hagis jälle suurema viivisemäära kohaldamine arvel märgitud perioodi eest kooskõlas hea usu põhimõttega. Vastavalt hageja viivisnõude arvutusele (lk 18), millele ei ole kostja vastuväiteid esitanud on kostja viivises seisuga
5. oktoober 2009.a järgmiselt: saldo 01.01.2009 – 749.54 krooni- 283 päeva; arve jaanuar 2009 eest – 247 päeva: arve veebruar 2009 eest – 223 päeva; arve märts 2009 eest – 191 päeva; arve aprill 2009 eest – 163 päeva. Kohtuotsuse tegemise seisuga
6. aprill 2010 on kostja olnud viivituses täiendavalt 178 päeva. Seejuures tuleb viivise määraks märts ja aprill 2009 arvete tasumisega viivitamise eest kohaldada 0, 15 % päevas ja ülejäänud osas 0, 5 % päevas. Seega tuleks kostjal tasuda viivist tähtaegselt tasumata maksetelt järgmiselt: - saldo seisuga
7. jaanuar 2009 749.54 krooni, viivituses päevi 461, viivisemäär 0, 5 % päevas, st 1726 krooni - jaanuar 2009 arve 2360 krooni, viivituses päevi 425, viivisemäär 0, 5 % päevas, st 5015 krooni 4/5 - veebruar 2009 arve 2360 krooni, viivituses päevi 401, viivisemäär 0, 5 % päevas, st 4731.80 krooni - märts 2009 arve 2360 krooni, viivituses päevi 369 päeva, viivisemäär o, 15 % päevas, st 1306.26 krooni - aprill 2009 arve 2360 krooni, viivituses päevi 341, viivisemäär 0, 15 % päevas, st 1207.14 krooni. Kokku on arvestuslik viivis kohtuotsuse tegemise seisuga
8. aprill 2010 13 986.20 krooni. Kostja taotleb viivise vähendamist mõistliku suuruseni. Kohus on arvestades kujunenud kohtupraktikat seisukohal, et mõistlik viivis ei tohi ületada põhivõlga. Seega tuleb kohtuotsuse tegemise seisuga hagetavat viivist vähendada kuni põhivõla suuruseni ja kostjalt tuleb välja mõista hageja kasuks seisuga
9. aprill 2010 viivis 10 189 krooni. TsMS § 367 alusel võib viivist nõuda selliselt, et kohus mõistaks selle välja kindla summana otsuse tegemiseni ja edasi protsendina põhinõudest alusel protsendina põhinõudest. Kuna hageja on ka sellise nõude esiatnud ja kostja ei ole pärast hagi esitamist hagi vabatahtlikult rahuldanud, siis kuulub kostja nimetatud nõue rahuldamisele ja kostjalt tuleb välja mõista ka viivis otsuse tegemisest protsendina põhinõudest kuni kogu põhinõude täitmiseni. Kohtuotsusega lahendab kohus õigusvaidluse poolte vahel, misjärel on kostjal võimalus koheselt kohtuotsust täita ja sellega endal ära hoida viivise suurenemist ebamõistliku suuruseni. Kuna leping muutus pärast lepingus märgitud tähtaega tähtajatuks lepinguks ja kostja ei ole rikkunud hageja antud tähtaega ruumide vabastamiseks, siis puudub hagejal lepingu p-st
11. 2 tulenev õiguslik alus leppetrahvi nõudeks. Seega on kohus hagi rahuldanud osaliselt. Pooled ei ole kohtule menetluskulude nimekirju esitanud, kuigi kohus on neid selleks kohustanud
12. novembri
13. a asja menetlusse võtmise määrusega (lk 21-22). Asjas on tõendatud menetluskuluks riigilõiv 4000 krooni. Arvestades hagiga rahuldatud põhivõla osa 10189.54 krooni, millelt kuuluks tasumisele riigilõivuna 3000 krooni, leiab kohus, et tasutud riigilõivust tuleb jätta ¾ kostja kanda ja ¼ hageja kanda. Ülejäänud poolte kohtukulud tuleb jätta nende endi kanda. Kohtunik 5/5