Obsah (7)

§ 393§ 195§ 394§ 196§ 116§ 392§ 325

KOHTUOTSUS Eesti Vabariigi nimel Kohus Tallinna Ringkonnakohus, tsiviilkolleegium Kohtukoosseis Eesistuja Malle Seppik, liikmed Ele Liiv ja Mare Merimaa Otsuse tegemise aeg ja koht 17. mai 2010. a., T

) § 389 mõttes. Lepingu järgi on hagejal õigus kasutada kinnisasjal asuva elamu II korruse ja osaliselt I korruse ruume. Hageja kasutab ruume alates

1. a. Hageja on kokkuleppel kostjaga oma vara arvel osaliselt kõnealuse elamu ehitanud. II korruse eluruum moodustab iseseisva ja eraldipaikneva eluruumi. Hageja rajas kooskõlastatult kostjaga kinnistule endale ja oma perekonnale püsivaks elamiseks elukoha, s. h. oli kokkulepe, et kinnistu pärandatakse hagejale. Eluruum on hageja ja tema pereliikmete registreeritud elukoht. Poolte vahel on välja kujunenud tava tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 2 lg. 2 mõttes. Tegemist on asja tasuta kasutamise lepinguga, alternatiivselt on võimalik vaadelda pooltevahelisi suhteid üürilepinguna, sest hageja on panustanud raha eluruumi rajamisse, mille vastutasuks oli kokkuleppel tehtud kulutuste eest eluruumi kasutamine. Kui tegemist on tasuta kasutamise lepinguga, siis on lepingu ülesütlemine tühine.
2. juunil
3. a. avastas hageja, et kostja on sulgenud mehhaaniliselt sissepääsu eluruumile, hagi esitamise ajaks vahetas kostja välja ukselukud ja keeldus hagejat sisse laskmast. Hageja asjad asuvad vaidlusaluses eluruumis, kostja ei lase hagejat vabatahtlikult eluruumi. Kostja ei ole informeerinud hagejat, miks ta takistab hagejat ehitisse pääsemast. Hageja ei ole eluruumi halvendanud, ei ole soovinud seda vahetada, hagejal ei ole teist eluruumi, kuhu elama asuda, ja seda kostja teab. 3 Kostja nõudis ise akende vahetust. Hageja soovis eluruumis elada ja puudub põhjus, miks peaks hageja eluruumi kahjustama. Hageja on tasunud kogu aeg kommunaalkulude eest ning kostja abikaasa poolt 10 aasta jooksul 1785, 10 krooni tasumine ei ole vaadeldav kõrvakulude tasumisest kõrvalehoidumisena hageja poolt. Kuna suhted pingestusid, siis leppisid pooled kokku, et kommunaalkuludest poole kannab kostja. Puuduvad alused lepingu ülesütlemiseks, lepingut ei saa üles öelda mistahes alusel. Kui tegemist oli üürilepinguga, siis ei oleks tegemist tähtajatu üürilepinguga käesoleval ajal. Lepingut ei ole nõuetekohaselt üles öeldud, seega on ülesütlemine tühine. Üürimakseid ei pea tegema regulaarselt, neid võib teha ette pikemaks perioodiks, see võib olla investeering üüritavasse objekti. Hageja investeeris kostjale kuuluvasse ehitisse, hageja poolt tehtud investeeringud hoone väljaehitamisel on käsitletavad üüri maksmisena ette. Leping oli tähtajaga - kuni kostja surmani, kommunaalkulud tuli tasuda hagejal. Kostja vastuväited Kostja hagi ei tunnistanud. Kostjal on omanikuna õigus asja kasutada, vallata, käsutada ja tava ei saa muuta sellist seadusega antud omaniku õigust. Hageja kasutas märgitud vara, ent asus
4. a. seda halvendama ja andis mõista, et ei soovi, et kostja seda asja kasutaks. Lõhutud oli vahesein, elektrijuhtmed, lüliti, radiaatorid olid maha võetud.
5. novembri
6. a. seisuga oli tekkinud vee tarbimise eest võlg AS-i Tallina Vesi ees, mille tasus ära kostja abikaasa, ka
7. a. vee võla tasus kostja abikaasa.
8. aastaks tekkis olukord, kus hageja oli halvendanud kostja vara, jäänud vee eest võlgu ja suhted olid halvenenud. Kostja ei pidanud võimalikuks, et hageja kasutab kinnistut tasuta. Asjaolu, et hageja on hoonet ehitanud, parendanud, ei oma tähendust.
9. a. asus hageja ise oma nn. parendusi kõrvaldama: võttis eest aknad, eemaldas seintelt kipsplaadi. Olukorras, kus kostja lubas hagejal kui pojal kinnistut tasuta kasutada, ei olnud tegemist lepinguga ja poolte suhete halvenemise tõttu ei soovinud kostja, et hageja enam asja kasutaks. Isegi kui tegemist on asja tasuta kasutamise lepinguga, ei ole hagejal seaduslikku alust asja tasuta kasutada. Kostja väljendas soovi tasuta kasutamise leping üles öelda. Asjaolu, et kostja ei ole teinud lepingu ülesütlemiseks formaalset avaldust, ei tähenda, et leping poleks lõppenud. Kostja kinnitas vastuses hagiavaldusele, et sellega ta kinnitab veelkord oma tahet hageja poolt väidetavat eksisteerivat tasuta kasutamise lepingut üles öelda. Tasuta kasutamise lepingu võib kasutusse andja igal ajal üles öelda, nõudes eseme tagastamist (

§ 393lg.

3). Hageja oli

1. a. nõukogude armees ja alustas pärast seda õpinguid ülikoolis ega panustanud 4 aasta jooksul ehitusse midagi. Kostja ostis ehituseks puitu
2. a.,
3. a. tõi kinnistule elektri,
4. a. veevarustuse,
5. a. kanalisatsiooni. Töid tegi T. K. koos brigaadiga kokkuleppel kostjaga,
6. a. soetas kostja korstnakivid, tellised maja soojustamiseks. J. T. ladus välisseina, tegi korstnad ja maja vooderduse. Alusetu on väide, et
7. a. oli valmis vaid vundament. Maja ja keldri aknad tegi kostja ise.
8. a. paigaldas kandekonstruktsiooni karkassid, laetalad, seinad, katusetarindid, laudise, tõrvapapi. Kostjat aitasid töödel mitmed teised isikud, kellest J. T. ehitas
9. a. hoone I korruse ruumidesse pliidi koos soemüüriga. Hageja kasutas eluruumi elamiseks ja tegi seal viimistlustöid, parendas eluruumi, kulutuste tegemine on tõendamata. Tegemist oli tähtajatu lepinguga, kokkulepet hoone pärandamiseks ei olnud. Kokkulepet üüri tasumiseks ei olnud. Tähtajalist lepingut pooled ei ole sõlminud. Esimese astme kohtu otsuse põhjendused
10. jaanuari
11. a. otsusega jättis Harju Maakohus hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda. Vaidlust ei olnud selle üle, et kostja A. S. on Tallinnas XXX XXX asuva kinnisasja omanik. Hageja asus kinnisasjal asuvasse eluruumi elama koos perega
12. a. kostja loal. 4 Hageja kasutas koos abikaasa ja lastega elamu II korrusel asuvat eluruumi ja tal oli võimalik kasutada osaliselt ka elamu I korrust. Hageja tasus elamise ajal kommunaalteenuste eest.
13. juunil
14. a. sulges kostja hagejale juurdepääsu hageja ja tema pere kasutuses olevatele eluruumidele ja keeldus hagejat ja tema pereliikmeid nendesse eluruumidesse laskmast. Hageja pere moodustab iseseisva leibkonna. Kuna kostja on kinnisasja omanik ja hageja asus vaidlusalusesse eluruumi perega elama kostja loal, siis on see vaadeldav omanikupoolse õigusega võimu teostamisel oma asja üle asjaõigusseaduse (AÕS) § 68 lg. 1 järgi ning tema õigusi saab seega piirata vaid vastavalt lõikele 2 seaduse või teiste isikute õigustega, mis võivad tuleneda võlalõigulikust kokkuleppest või piiratud asjaõigusest, seadusest. Seega ei tulene hageja õigus kasutada eluruume tavast kui õiguse allikast. TsÜS § 2 lg. 2 viimase lause kohaselt ei saa tava muuta seadust. Seega tuleb hageja nõue – tuvastada tema õigus kasutada XXX XXX asuva elamu II korruse eluruume poolte vahel väljakujunenud tava alusel – jätta rahuldamata õigusliku põhjendamatuse tõttu.
15. a. kehtinud elamuseaduse (ES) § 9 lg. 1 alusel võis eluruumi omanik anda eluruumi oma pereliikmete kasutusse, lepingu alusel teiste isikute kasutusse, majutada sinna ajutisi elanikke. Omaniku perekonnaliikmed on omaniku abikaasa, nende lapsed, vanemad, teisi isikuid võidakse tunnistada perekonnaliikmeteks, kui nad elavad omanikuga koos ja neil on ühine majapidamine. Vaidlus puudus selles, et hageja pere moodustas iseseisva leibkonna ja hageja kasutas oma pereliikmetega iseseisvat eluruumi samas majas, kus kostjagi. Seega ei ole hageja ja tema perekonnaliikmed vaadeldavad kostja perekonnaliikmetena ja seda ei ole palunud keegi ka tunnistada. Hageja ja tema pereliikmed ei ole ES § 10 lõigete 1 ja 2 tähenduses kostja perekonnaliikmed, kes oleksid saanud eluruumi kasutusse võrdselt omanikuga ES § 11 järgi. Kostja ei vaielnud vastu asjaolule, et ta lubas hagejal elama asuda vaidlusalusesse eluruumi, kuid leidis, et tegemist polnud lepinguga. ES § 9 lg. 2 ja § 48 alusel võib omanik majutada oma eluruumi ajutisi elanikke tasuta ajutiselt. Hageja asus eluruumi elama
16. a koos perega, tasus tarbitud kommunaalteenuste eest ja elas seal kuni
17. juunini
18. a., mil kostja ei võimaldanud enam hagejal eluruumi siseneda. Ca 10-aastast elamist kostjale kuuluvas elamus, arvestades kommunaalteenuste eest tasumist, ei ole võimalik hinnata ES § 9 lg. 2 ja § 48 järgi eluruumi ajutise tasuta kasutamisena. Eeltoodu tõttu on alusetud kostja väited, et pooltel polnud mingit lepingut eluruumi kasutamiseks ja et pooli ei seo õigused ja kohustused. Hageja tunnistaja A. S. ütluste kohaselt ehitati elamut koos. Tunnistaja ei teadnud, kui palju hageja paigutas raha ehitusse, kuid ta osales ehitamises ja oli kokkulepe, et hageja elab elamu II korrusel kuni nende, s. o. A. ja A. S. surmani ja pärast seda pidi testamendiga minema elamu hagejale. Hageja tunnistaja I. S. ütluste kohaselt oli tema juures, kui kostja tegi ettepaneku hakata elamut ehitama, kuna kostjal oli krunt ja hageja vajas elamist
19. a. Ettepanek oli selline, et hageja ehitab II korruse hageja pere tarvis. Majja kolisid nad sisse
20. a. ja majaga seotud kulud tuli jagada pooleks. Hageja esitatud Põhja Politseiprefektuuri
21. juuni
22. a. kriminaalasja menetluse lõpetamise määrusest nähtuvalt on kostja avaldanud politseis andmeid selle kostja, et lubas elada hageja perel elamus tasuta. Eeltoodud tunnistaja ütlusi ja politseile kostja poolt avaldatud andmeid hinnates ning arvestades seda, et hageja pere ka
23. a. eluruumi elama asus, tuleb mõista selliselt, et pooled saavutasid kokkuleppe elamu vastava osa (II korruse ruumide) kasutamiseks elamiseks ning et pooltel oli sõlmitud eluruumi kasutamise leping ES § 10 lg. 1 tähenduses. Tunnistaja A. S. ütluste kohaselt pidi hageja koos perega elama seal kuni kostja surmani. Kostja ei ole esitanud tõendeid, mis lubaksid arvata, et leping sõlmiti tähtaega määramata. Seega on hageja tõendanud, et leping eluruumi kasutamiseks oli sõlmitud tähtajaliselt, sest TsÜS § 104 lg. 2 (kuni
24. juunini
25. a. kehtinud) alusel võib olla tähtaeg määratud kindlalt saabuva sündmusega, milleks kahtlemata on isiku surm. 5 ES § 28 lg. 1 järgi kohustub üürnik maksma üüritud eluruumi eest üüri, § 37 lg. 1 järgi on üür tasu eluruumi kasutamise eest, mida makstakse perioodide kaupa § 372 lg. 1 alusel ja kui see on lepingus näitamata, siis loetakse selleks perioodiks kalendrikuu. Tunnistaja A. S. ütluste kohaselt osales hageja elamu ehitamisel, sama kinnitas I. S.. Vaidlus puudus selles, et hageja maksis poole kommunaalkuludest, mille kinnituseks on hageja esitanud oma pangakonto väljavõtte 2005 -
26. a., Eesti Energia AS-i
27. a. ja
28. jaanuari
29. a. arved ning Saurix Petroleum arve
30. jaanuarist
31. a. kütteõli kohta. Samas ei nähtu ühestki tunnistaja ütlusest, et pooled oleksid rääkinud sellest, et elamu ehitamiseks tehtavad hageja kulud on arvestavad üürina ehk tasuna asja kasutamise eest ja seda kasutamise aja eest ette. Kostja sellist asjaolu ei ole omaks võtnud. Kokkulepe üüri tasumiseks eeldab ka kokkulepet üüri suuruses, mida ei nähtu ühestki hageja esitatud tõendist. Ka ei nähtu, et pooled oleksid pidanud ja teinud mingit arvestust hageja tehtud kulutuste ja võimaliku üüri osas, arvestades 10-aastast suhete perioodi, millest järelduks, milline osa tehtud kulutustest katab üüri ning millise perioodi üüri see kulu katab. Seega ei ole hageja tõendatud, et poolte vahel oli kokkulepe selles, et kostja annab hagejale eluruumi tasu eest kasutamiseks ning kohus leiab, et poolte vahel oli sõlmitud eluruumi tasuta kasutamise leping. Tõendamata on hageja väited, et poolte vahel oli üürileping ES § 28 lg. 1 järgi. Nimetatud põhjustel jääb hageja alternatiivne nõue – tuvastada eluruumi üürilepingu kehtivus – rahuldamata. Kuna tegemist on eluruumi tasuta kasutamise lepinguga, siis kohaldusid sellele sõlmimise ajal kehtinud ES § 28 lg. 3 üürilepingu vastavad sätted ja ei kohaldunud TsK-s sätestatud asja tasuta kasutamise lepingu sätted viitega rendiseadusele (RenS). Poolte väited, millal ja kui suures ulatuses on hageja ja kostja panustanud oma raha elamu ehitamisse, millal ja kes võtsid elamu ehitamist osa, ei oma eluruumi kasutamise seisukohalt tähendust, vaid omavad tähendust kulutuste hüvitamise nõude esitamisel, mida käesolevas asjas ei ole hageja esitanud ja mille tõttu ei oma tähtsust ka hageja poolt esitatud volikiri asjaajamiseks kostja nimel erinevate asutustega. Hageja leidis, et pooltevahelistele suhtele ei laiene

, mistõttu saab lepingu ühepoolselt lõpetada vaid lepingu ja kuni

1. juunini
2. a. kehtinud seaduse alusel. Kostja sellega ei nõustunud. Kuna hageja sai eluruumi kasutusse tähtajaliselt ja poolte suhted jätkusid pärast
3. juulit
4. a., mille üle vaidlus puudus, ja tegemist on kestuslepinguga, siis kohalduvad vaidluses võlaõigusseaduse, tsiviilseadustiku üldosa seaduse ja rahvusvahelise eraõiguse seaduse rakendamise seaduse (

RakS) §-st 12 tulenevalt ka

-i sätted sõltuvalt sellest, millal asjaolu on aset leidnud. Eeltoodu tõttu ei kohaldu

RakS § 7 alusel lepingu lõpetamise alustele varem kehtinud seadus, s. t. hageja viidatud ES ja TsK koos RenS-ga.

§ 195lg.

1 alusel ütleb pool lepingu teisele poolele üles vastava tahteavaldusega.

§ 195lg.

2 sätestab, et kui leping on lepingust või seadusest tulenevalt üles öeldud, vabastab see pooled edaspidistest kohustuste täitmisest. Selleks, et pooled vabaneksid § 195 lg. 2 alusel edaspidistest kohustustest, peab lepingu ülesütlemine olema toimunud seadusega, lepinguga ettenähtud korras ja alustel.

§ 393lg.

3 alusel võib kasutusse andja lepingu, milles tähtaega pole määratud, üles öelda igal ajal pärast lepingu sõlmimist. Käesolevas vaidluses leidis tõendamist, et poolte vahel oli sõlmitud tähtajaline asja tasuta kasutamise leping ja seega peab esinema erakorraline asjaolu, mis lubab lepingut enne tähtaega üles öelda.

§ 394

punktides 1 - 3 on sätestud alused lepingu erakorraliseks ülesülemiseks tasuta kasutusse andja poolt ja p. 2 kohaselt võib selleks olla asja kasutamine vastuolus §-ga 392 ning eelkõige siis, kui ese on tõsiselt ohustatud kasutaja poolt kohustuse rikkumise tõttu. Nimetatud sättes toodud lepingu ülesütlemise aluste loetelu ei ole ammendav ja lepingu võib üles öelda ka muudel

§-s 196 märgitud alustel. Kasutaja võib lepingu üles öelda igasuguses vormis tahteavaldusega, s. h. konkludentselt. See, et kostja ütles hagejale lepingu üles mais

1. a. selliselt, et pani sildi maja I korruse trepikotta ega lubanud hagejal enam majja tulla, muidu kutsub politsei, nähtub 6 poolte enda selgitustest istungil. Tunnistaja I. S.e ütluste kohaselt siis, kui ta
2. mail
3. a. käis tütre sünnipäevaga seoses majas toimetamas, teatas kostja, et ei soovi teda enam näha, sest oli valesti pannud toika ukse vahele. Kohus leiab, et lepingu ülesütlemise tahteavaldus on hagejale ka kätte toimetatud sildi panemisega majja. Kohtumenetluses esitas kostja koos vastusega hagile ülesütlemise avalduse, kuna leidis, et poolte suhted on halvenenud ja kostja ei pea võimalikuks enam lepingut hagejaga jätkata. Märgitud vastuse koos ülesütlemisavaldusega on hageja menetluse käigus samuti kätte saanud, seega on kostja teinud kohtumenetluses tahteavalduse hagejale lepingu ülesütlemiseks. Ülesütlemise aluseks on kostja pidanud hagejapoolset lepingurikkumist ning poolte omavaheliste suhete sobimatust. Erakorralise ülesütlemise korral eseme kasutamisel vastuolus

§-s 392 sätestatuga peab kasutusse andja andma täiendava tähtaja rikkumise kõrvaldamiseks (

§ 196lg.

2). Täiendavat tähtaega ei anta, kui kohustust rikuti tahtlikult või raske hooletuse tõttu, kohustuse rikkumine andis kahjustatud poolele mõistliku põhjuse eeldada, et teine pool ei täida kohustusi edaspidi. Vaidluse all ei ole asjaolu, et kostja pole andnud hagejale tähtaega väidetava lepingurikkumise, milleks kostja peab eluruumi lõhkumist ja tekkinud võlga, kõrvaldamiseks ei elamusse pandud sildiga ega kohtumenetluses tehtud avaldusega. Vaidlus puudus selles, et hageja jäi

1. a. ja
2. jaanuarist kuni
3. veebruarini
4. a. võlgu kommunaalteenuste eest maksmisega ning et võlgnevused 925, 60 krooni ja 859, 50 krooni tasus kostja abikaasa vastavalt esitatud maksekorraldusele Tallinna Vesi AS-ile. Seega on tõendatud, et hageja rikkus lepingust tulenevat kommunaalteenuse eest maksmise kohustust. Kostja väitis, et hageja asus eluruumi
5. a. lõhkuma, rikkuma, mida hageja eitas, kuna leidis, et kostja esitatud fotodel märgitud vigastused on seotud osaliselt vajadusega teha elamus kostja enda palvel teatud töid. Nimelt olevat kostja soovinud tagasi teistsuguseid aknaid ja seetõttu tuli vanad lammutada, s. h. tuli teha parendustöid. Samuti tuli kostja kasutuses olevasse majaossa panna elektrikaabel, mistõttu tuli teha töid, millega kaasnesid negatiivsed mõjud elamule. Hinnates kostja esitatud fotosid elamust, leiab kohus, et elamul on kahjustused, mille tegemist pole hageja eitanud. Küll aga on kohtul alus kahelda selles, et hageja huvi oli kostja vara kahjustamine olukorras, kus hagejal oli ja on jätkuv huvi eluruumi kasutada elamiseks koos perega. Tegemist ei ole

§ 116lg.

2 punktides 3 või 4 tuleneva olukorraga, kus hageja soov oli eluruumi lõhkuda või kostja oleks võinud mõistlikult eeldada, et hageja ei täida kohustusi edaspidi, s. t. ei kasuta asja otstarbekohaselt ning jätkab ehitustegevust ja tekitab kahju. Olukorras, kus kostja peab eluruumis hageja töid kahju tekitamiseks ja eluruumi mittesihipäraseks kasutamiseks, kohustuste rikkumiseks, ei saa 10 aastat kehtinud lepingu korral olla mõistlik, et kostja ütleb selle üles, ilma et annaks hagejale rikkumise lõpetamiseks mõistliku tähtaja. Seega, kui kostja leidis, et hageja on asunud eluruumi kasutama vastuolus

§ 392lõikes 1 sätestatuga ja tal on õigus leping üles öelda § 394 p.

2 järgi, oleks kostja pidanud andma hagejale

§ 196lg.

2 alusel tähtaja lepingu rikkumise lõpetamiseks. Ka hageja poolt vee eest tasumata jätmine 10 aasta jooksul kahel korral kokku ca 1800 krooni ulatuses ei ole

§ 116lg.

2 punktides 3 ja 4 sätestatud olukord, mille esinemisel sai kostja lepingu lõpetada rikkumise kõrvaldamiseks tähtaega andmata. Kuna kostja ei ole andnud hagejale mõistlikku tähtaega kohustuse rikkumise kõrvaldamiseks, on ta rikkunud lepingu ülesütlemise korda ja seega ei olnud lepingu ülesütlemine kohustuse rikkumisele ja asja kahjustamisele ning mitteotstarbekohasele kasutamisele tuginedes lubatud. Nendel alustel lepingu ülesütlemine ei ole kehtiv.

§ 196lg.

1 alusel võib lepingu kumbki pool mõjuval põhjusel etteteatamistähtaega järgimata üles öelda, eelkõige, kui ülesütlevalt lepingupoolelt ei või kõiki asjaolusid ja mõlemapoolset huvi arvestades mõistlikult nõuda lepingu jätkamist kuni kokkulepitud tähtpäevani või etteteatamistähtaja möödumiseni. Tasuta kasutamise lepingu puhul on kasutusse andjal võimalik lepingust vabaneda lihtsamalt kui tasulise lepingu puhul ja ülesütlemise aluste kohaldamisel tuleb arvestada seega isiklike suhetega poolte vahel, mille 7 tõttu võiksid mõjuvaiks olla ka niisugused asjaolud, mida tasulise lepingu puhul poolte õigustatud huve arvestades ei saaks mõjuvateks lugeda. Reeglina on tasuta kasutamise lepingu puhul aluseks isiklikud suhted, vm. suhted, mis õigustavad asja kasutusse andmist. Seega on võimalik, et asja tasuta kasutamise lepingut on võimalik üles öelda ka seetõttu, et tasuta kasutusse andja ei pea võimalikuks mittelaabuvate suhete tõttu jätkata teise poolega lepingut. Kuigi kostja on hageja isa, moodustab hageja pere eraldi leibkonna. Hageja ei ole vaidlustanud asjaolu, et poolte suhted on lootusetult halvenenud. Kostja ärritub tihti hageja ja tema pereliikmete peale, majas valitseb pingeline õhkkond. Hageja enda tunnistajate ütluste kohaselt ei suhtle hageja abikaasa kostjaga, iseloomud on sobimatud. Kostja kirjeldas hageja abikaasat kui häiritud käitumisega isikut. Pooled on üksteise vastu esitanud politseile mitmeid avaldusi, milles väidavad oma varaliste õiguste rikkumist. Ka kohtumenetluses ei õnnestunud kohtul pooli lepitada. Eeltoodust järeldub, et poolte isiklikud suhted on niivõrd halvad, et teevad võimatuks jätkuvalt normaalselt suhelda ja samas majas, ehkki erinevates eluruumides, elada. Kostjal kui eluruumi tasuta kasutusse andjal oli mittelaabuvate suhete tõttu õigus leping erakorraliselt ette teatamata üles öelda kohtumenetluse käigus

§ 196lg.

1 alusel. Suhete halvenemise tõttu ei saa kostjalt nõuda, et ta peaks jätkama lepingut tasuta, siinjuures ei olegi tähtsust, kuidas ja millisel põhjusel on tekkinud ebakõlad ning mittemõistmine poolte vahel. Tegemist on tasuta kasutuse lepinguga, milles on olulised vastastikust laadi isiklikud suhted ning kui suhted on sellisel määral häiritud, siis ei pea mõistlikult võttes tasuta kasutusse andja olema edaspidi teise poolega õiguslikult seotud, sõltumata õiguslike suhete kestusest, mis ei kaalu üles hageja õigust suhete jätkamisele tasuta. Nii on kostja poolt menetluse käigus koos vastusega hagile esitatud lepingu ülesütlemisavaldus kehtiv ja pooltevaheline leping XXX XXX elamu II korruse ruumide tasuta kasutamiseks on lõppenud. Eeltoodu tõttu jääb hageja nõue – tuvastada pooltevahelise elamu II korruse ruumide tasuta kasutamise lepingu kehtivus – rahuldamata. Apellatsioonkaebuse nõuded ja põhjendus Hageja palub Harju Maakohtu otsuse tühistada ja uue otsusega hagi rahuldada ning jätta menetluskulud vastustaja kanda. Hageja ei nõustu maakohtu järeldustega, mille kohaselt oli pooltel sõlmitud kokkulepe eluruumi tasuta kasutamiseks ning kostja oli õigustatud vastava kokkuleppe

§ 196lg.

1 alusel üles ütlema etteteatamistähtaega järgimata. Maakohus ei ole otsuses selgitanud, et kui apellant ei teinud kulutusi eluruumi väljaehitamisele eesmärgiga lugeda kulutusi ettemaksuks eluruumi kasutamise eest, siis millise õigusliku tagajärje saabumisele oli poolte tahe vaidlusaluse eluruumi kasutamise kokkuleppe sõlmimisel suunatud. Asjas kogutud tõenditega on tõendatud poolte vahel kokkuleppe sõlmimine, mille kohaselt hageja kohustus panustama rahaliselt kinnistule eluhoone ehitamisesse ning kostja kohustus võimaldama hagejal ja tema perel vastutasuks tehtud investeeringu eest rajatavat eluruumi kasutada kuni kostja surmani. Seega sõlmitud kokkuleppe kohaselt panustas hageja kinnisasja rahaliselt, suurendades oluliselt selle väärtust ning omandades vastutasuna õiguse rajatavat eluruumi kasutada, s. t. hageja motiiviks kulutuste tegemisel oli vastutasuks saadud õigus eluruumi kasutamiseks. Maakohtu poolt osundatud ES § 28 lõikest 1, § 37 lõikest 1 ja § 37² lõikest 1 tuleneb tõepoolest, et lepingus teistsuguste kokkulepete puudumisel kuulub üür kui tasu eluruumi kasutamise eest maksmisele igakuiselt. Samas nähtub ES § 37² lg. 1 sõnastusest, et tegemist on dispositiivse normiga, millest pooled võivad kokkuleppeliselt kõrvale kalduda, s. t. üürilepingu oluliseks tingimuseks ei ole igakuise üürimakse olemasolu, vaid kasutusleping võib olla tasuline ka juhul, kui tasu asja kasutamise eest makstakse ebareeglipäraselt või, näiteks, ühekordse ettemaksena. Poolte kokkulepe seisneski selles, et hageja tasub eluruumi kasutamise eest ettemaksena, finantseerides hoone ehitustöid kokkulepitud ulatuses ja summas. Vaidlus puudub, et hageja oma kohustuse täitis, samuti nähtub asjas kogutud 8 tõenditest, et hageja motiiviks ehitustöödesse rahalisel panustamisel oli kostja vastulubadus võimaldada hagejal ehitustööde tulemusena valmivat eluruumi kasutada. Arusaamatu on maakohtu seisukoht, justkui eeldaks kokkulepe üüri tasumiseks ka kokkulepet üüri suuruse kohta, kusjuures asja materjalidest ei nähtu, et pooled oleksid pidanud mingit arvestust hageja poolt tehtud kulutuste kohta. Samuti jääb ebaselgeks kohtu seisukoht, mille kohaselt järeldub eeltoodust, et hageja ei ole tõendanud kokkulepet eluruumi tasu eest kasutusse andmise kohta. Üürisuhte pooled on vabad kokku leppima, et teatud tulemuse saavutamiseks (hoone ehitamiseks) tehtavat investeeringut loetakse ettemakseks asja kasutamise eest ning seda isegi juhul, kui investeeringu täpne suurus ei ole kokkuleppe saavutamise hetkel määratletav. Kostjal ei olnud piisavalt vahendeid elamu ehitamiseks ning ta vajas ehitustööde tegemiseks hageja (muuhulgas rahalist) abi. Kuivõrd vajaliku rahalise panuse suurus ei olnud täpselt määratletav, siis sõlmisidki pooled kokkuleppe, mille kohaselt hageja panustab vastavalt tegelikule vajadusele eesmärgiga tagada hoone kui terviku valmimine ning omandab õiguse eluruumi kasutamiseks kuni kostja surmani. Seega ei olnud kokkuleppe sõlmimise hetkel rahaliselt määratud eluruumi kasutamise eest makstava tasu suurust ega kasutusõiguse ajalist kestust. Asja kasutamise eest makstava tasu summaliselt määratlemata jätmist ei saa käsitleda asja tasuta kasutusse andmisena, kuna ainuüksi fakt, et summa ei ole määratletav, ei muuda olematuks seda, et asja kasutamise eest rahalist tasu maksti. Maakohus ES sätteid ebaõigesti kohaldades ning asjas kogutud tõendeid vääralt hinnates jõudnud ekslikule järeldusele. Kuivõrd kohus kvalifitseeris pooltevahelise õigussuhte ekslikult eluruumi tasuta kasutamise lepinguna, siis ei analüüsinud kohus väidetavalt esitatud ülesütlemisavalduse vastavust

§ 325lõigete 1 ja 2 nõuetele.

Kostja möönis samuti, et ta ei ole esitanud nõuetele vastavat ülesütlemisavaldust.

§ 325lg.

1 kohaselt on eluruumi üürilepingu võimalik üles öelda ülesütlemisavaldusega, mis on esitatud kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis; lg. 2 p. 1 - 4 sätestavad, et üürileandja ülesütlemisavalduses peavad imperatiivselt sisalduma andmed üüritud asja, lepingu lõppemise päeva, ülesütlemise aluse ja ülesütlemise vaidlustamise korra ja tähtaja kohta. Tulenevalt

§ 325lõigetest 1 - 5 on nõuetele mittevastav ülesütlemine tühine.

Kui tinglikult nõustuda kohtu seisukohaga, et vastustaja on avaldanud tahet pooltevahelise lepingu ülesütlemiseks sildi panemisega I korruse trepikotta ja/või avaldusega tegemisega menetluse raames, tuleks kõnealused ülesütlemisavaldused ikkagi lugeda

§ 325lg.

5 alusel vorminõuete rikkumise tõttu tühisteks. Faktiliselt tuleb pooltevaheline võlasuhe eluruumi kasutamise osas kvalifitseerida üürilepinguna. Kui eeldada poolte vahel vara tasuta kasutamise lepingu olemasolu, puudunuks kostjal õigus lepingu ülesütlemiseks

§ 196lg.

1 alusel. Maakohus asus seisukohale, et tasuta kasutamise lepingu puhul on võimalik mõjuvaks põhjuseks

§ 196lg.

1 tähenduses lugeda ka asjaolusid, mis seda tasulise lepingu puhul ei oleks. Mistahes põhjendusi, millest lähtudes kohus sellisele seisukohale asus, kohtulahendist ei nähtu.

§ 196

lõiget 1 ei ole võimalik tõlgendada nii, justkui õigustaks tasuta kasutamise lepingu ülesütlemist ainuüksi asjaolu, et kasutusse andja hinnangul tema suhted teise lepingupoolega enam ei laabu, kuivõrd see muudaks

§ 394

regulatsiooni sisutühjaks ning võimaldaks asja kasutusse andjal suvalisel ajahetkel lepingu üles öelda, viidates väidetavalt mittelaabuvatele pooltevahelistele suhetele. Ainuüksi mittelaabuvad suhted ei õigusta tasuta kasutamise lepingu ülesütlemist, vaid analüüsida tuleb ka suhete mittelaabumise põhjuseid, s. t. kasutusse andja ei saa õigustada lepingu ülesütlemist mittelaabuvate suhetega olukorras, kus ta ise on suhete mittelaabumise eest vastutav. Vastupidine käsitlus oleks vastuolus hea usu põhimõttega, kuna kasutusse andja võiks provotseerida tüli asja kasutajaga ning seejärel lepingu üles öelda mittelaabuvatele suhetele viidates. TsÜS § 138 lg 2 keelab sõnaselgelt õiguste teostamise selliselt, et eesmärgiks on kahju tekitamine teisele isikule. 9 Maakohus on asjas kogutud tõendite hindamisel eksinud tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 232 lg. 1 (TsMS § 95 lg. 1) nõuete vastu ning lugenud tõendite ebaõige hindamise tulemusel alusetult tuvastatuks mitmed asjaolud, mis on viinud kokkuvõttes ebaõige kohtulahendi tegemiseni ja millele hageja on kaebuses eelnevalt viidanud. Maakohus ei ole analüüsinud ja põhjendanud hageja poolt esitatud väidete ja seisukohtade arvestamata jätmist. Samuti ei ole kohus põhistanud mitmeid enda poolt tehtud järeldusi, mis on seetõttu raskesti jälgitavad või tervikuna arusaamatud. Vastustaja seisukoht Kostja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu. Tsiviilkolleegiumi seisukoht Kolleegium leiab, et apellatsioonkaebus ei anna alust maakohtu otsuse tühistamiseks. Kolleegium järgib maakohtu otsuse põhjendusi ja TsMS § 654 lõikest 6 juhindudes ei korda neid. Hagi tagamine tuleb tühistada. Vastuseks apellatsioonkaebuse väidetele märgib kolleegium, et nõustub maakohtu poolt pooltevahelisele õigussuhtele antud kvalifikatsiooniga, mille kohaselt tegemist on eluruumi tasuta kasutamise lepinguga, samuti järeldusega, et üürilepingu sõlmimist vaidlusaluse eluruumi kasutamiseks ei ole hageja tõendanud.

§-s 271 sätestatud üürilepingu mõiste eeldab lepingupoolte vahelist kokkulepet mitte üksnes asja üürnikule kasutamiseks andmise, vaid ka selle eest üürileandjale tasu maksmise kohta. Kostja väitel ei ole pooled kokku leppinud selles, et hageja maksab kostjale eluruumi kasutamise eest tasu, sealhulgas ei ole kostja nõustunud hageja väitega, nagu tuleks hageja poolt eluruumi ehitamiseks tehtud kulutusi käsitleda eluruumi kasutamise tasuna. Kumbki pooltest ei ole väitnud, nagu oleksid pooled selles sõnaselgelt kokku leppinud. Hageja arvates tuleks lugeda kokkulepe üüri maksmise kohta sõlmituks kaudsete tahteavalduste vahetamise teel, tuletades selle poolte käitumisest, millega hageja tegi kostja teadmisel ja nõusolekul kulutusi eluruumi rajamiseks, kostja aga lubas hagejal koos perega ehitatud eluruumi kasutada. Kolleegium leiab, et ainuüksi taolisest käitumisest ei saa tuletada kaudseid tahteavaldusi, mis oleksid olnud suunatud üüri maksmises kokku leppimisele. Nii ei ole hageja muuhulgas tõendanud, nagu oleksid pooled kokku leppinud tema poolt eluruumi ehitamiseks tehtavate kulutuste suuruses ning tema poolt finantseeritavates töödes või mahus või hageja kohustuses neid kulutusi teha, seega ka selles, nagu võiks kostja nõuda hagejalt teatud kulutuste tegemist. Juba ainuüksi asjaolu, et pooltel ei olnud kokkulepet kulutuste tegemise siduvuse ja suuruse kohta, ei võimalda tuletada poolte eespoolkirjeldatud käitumisest ühist tahet lugeda hageja poolt valitud ajal ja suuruses tehtavad kulutused tasuks eluruumi kasutamise eest ja nende tegemisega lugeda üür lepingu tähtaja lõpuni (kostja surmani) ette tasutuks. Ainuüksi asjaolu, et hageja on vaidlusaluse eluruumi ehitamiseks kulutusi teinud, ei anna alust pidada tehtud kulutusi üüriks asja kasutamise eest. Taoliseks teise isiku varasse panustamiseks võivad olla ka teistsugused motiivid. Nii, näiteks, võidakse seda teha mõne muu võlaõigusliku suhte alusel või silmas pidades perspektiivi vara pärida või mingit isiklikku suhet. Hageja ongi muuhulgas kinnitanud, et tegi kulutusi, sest poolte kokkuleppe järgi pidi ta kostja järelt maja pärima. Hageja on ka kinnitanud, et kostja tegigi testamendi tema kasuks. Ka hageja ise on poolte eespoolkirjeldatud käitumist – temapoolset kulutuste tegemist ja kostjapoolset lubamist eluruumis elada – hakanud hindama kokkuleppena üüri ette tasumise kohta alles kohtumenetluse käigus: veel

1. juulil
2. a. kohtule esitatud hagiavalduses ei ole hageja väitnud, nagu oleksid pooled kokku leppinud selles, et eluruumi ehitamisele tehtud kulutused on tasu eluruumi kasutamise eest, ning on kinnitanud, et pooltel oli eluruumi tasuta kasutamise leping (kd. I, tl. 1 – 3);
3. novembri
4. a. menetlusdokumendis on hageja väitnud küll, et vastutasuna eluruumi rajamise eest lubas kostja hagejal koos perekonnaga eluruumis elada, kuid ei ole samuti väitnud, nagu oleksid pooled pidanud ehitamisele 10 kulutatud vahendeid ettemakseks eluruumi kasutamise eest, vaid on pidanud kokkulepet eluruumi kasutamise kohta tasuta kasutamise lepinguks (kd. I, tl. 73 – 80). Hageja ongi esimese eelistusena taotlenud tuvastada, et pooltel on eluruumi tasuta kasutamise leping. Alles
5. jaanuari
6. a. menetlusdokumendis on hageja möönnud, et tema poolt eluruumi rajamiseks tehtud kulutusi saab pidada tasuks eluruumi kasutamise eest, kuigi siiski on hageja kinnitanud, et eluruumi ehitamisega seotud asjaoludel ei ole vaidluses määravat tähtsust (kd. I, tl. 165 – 168).
7. novembri
8. a. kohtuistungil kinnitas hageja, et algul ei pidanud pooled pidanud silmas üürisuhet (kd. I, tl. 245). Kolleegium leiab, et tegemist ei ole üksnes õigusliku hinnanguga pooltevahelisele õigussuhtele, sest taoline hinnang eeldab tuginemist faktidele, mis võimaldavad õigussuhte sisu tuvastada, hageja ei ole aga esile toonud faktilisi asjaolusid, millest saaks järeldada poolte kokkulepet eluruumi kasutamise eest tasu maksmise kohta. Kolleegium nõustub apellatsioonkaebuses esitatud väitega, et pooled on vabad kokku leppima, et hoone ehitamiseks tehtavat investeeringut loetakse ettemakseks asja kasutamise eest, leiab aga, et hageja ei ole tõendanud, et pooled oleksid selles kokku leppinud. Apellatsioonkaebuse väidetega ei saa nõustuda ka eluruumi tasuta kasutamise lepingu ülesütlemist puudutavas osas. Kolleegium leiab, et

§ 394

ei muutu sisutühjaks, kui selles sisalduvat erakorralise ülesütlemise aluste loetelu pidada näitlikuks, mis üksnes täpsustab

§-s 196 sisalduvaid aluseid, kuid ei välista ülesütlemist selles sättes nimetatud üldistel alustel. Maakohus leidis õigesti, et kui eluruum on tasuta kasutusse antud poolte erilisi isiklikke suhteid silmas pidades nagu vaidlusaluselgi juhul, siis võib poolte isiklikel suhetel olla oluline tähtsus ka asja kasutusse andja poolse ülesütlemisõiguse üle otsustamisel. Apellant ei ole vaidlustanud seda, et poolte suhted on muutunud halvaks ja et nende ühe katuse all elamine ei ole võimalik (vt. näit. kd. I, tl. 201 pöördel). Niisugustel asjaoludel ei saa aga eeldada, et kostja peaks taluma temale kuuluva asja tasuta kasutamise jätkumist hageja poolt. Kolleegium nõustub maakohtu järeldusega, et poolte halvad suhted, mis teevad asja ühise kasutamise võimatuks, on käsitletavad mõjuva põhjusena, mis võimaldab ükskõik kummal poolel lepingu

§ 196lg.

1 alusel üles öelda. Seejuures ei ole määrav see, kummast poolest tulenevatel asjaoludel on poolte suhted halvaks muutunud, seda enam, et suhtlemine eeldab vähemalt kahte isikut, halbade suhete puhul on taoliste suhete subjektideks mõlemad pooled ning suhete olemust arvestades ei ole juba iseenesest võimalik pidada suhete seisundit ainult ühest poolest tulenevaks. Hageja ei ela faktiliselt vaidlusaluses eluruumis juba alates

1. a. märtsist ning ta ei ole esile toonud asjaolusid, mida kaaludes võiks jõuda järeldusele, nagu oleks hagejal mõlemapoolset huvi arvestades õigus mõistlikult nõuda eluruumi tasuta kasutamise võimaldamist lepingu tähtaja lõppemiseni ehk kostja surmani. Hageja taotlusel tagas maakohus
2. juuli
3. a. määrusega hagi, kohustades kostjat võimaldama hagejale juurdepääs Tallinnas XXX XXX asuval kinnisasjal olevatesse II korruse ruumidesse kuni kohtuotsuse jõustumiseni. TsMS § 386 lg. 4 lause 1 kohaselt tühistab kohus hagi tagamise kohtuotsusega, kui hagi jääb rahuldamata. Et maakohus jättis hagi rahuldamata, siis oleks kohus pidanud hagi tagamise tühistama vaatamata sellele, et hagi tagamise määruse kohaselt on hagi tagamisabinõu kohaldatud üksnes kohtuotsuse jõustumiseni. Siiski võimaldavad TsMS § 377 lg. 4 ja § 386 lg. 4 lause 2 ka ringkonnakohtul hagi tagamise tühistada. Et hageja esitatud apellatsioonkaebus jääb rahuldamata, siis jäävad poolte apellatsioonimenetluse menetluskulud TsMS § 171 lg. 1 alusel hageja kanda. Ele Liiv Mare Merimaa Malle Seppik