Obsah (9)

§ 312§ 311§ 313§ 103§ 113§ 195§ 196§§ 314§ 162

HARJU MAAKOHUS Toimik nr 2-09-21800 KOHTUOTSUS Eesti Vabariigi nimel Kohtuotsuse avalikult teatavaks tegemise kuupäev ja koht: 22.detsember 2009 Tallinnas. Harju Maakohtu kohtukoosseis: kohtunik Jaanu

§ 312

lg.1 sätestab, et kinnisasja elu- või äriruumi, laevakinnistusraamatusse kantud laeva ja Eesti õhusõidukite registrisse kantud õhusõidukite üürimise puhul võib kumbki lepingupool tähtajatu üürilepingu üles öelda, teatades sellest ette vähemalt kolm kuud. Sama säte sisaldub hageja ja kostja vahel sõlmitud üürilepingu punktis 4.6.

§ 311

lg.2 sätestab, et kui lepingupool ei järgi ülesütlemiseks ettenähtud tähtaega, loetakse leping ülesöelduks ettenähtud tähtaja möödumisest. Tulenevalt asjaolust, et hageja ja kostja vaheline Üürileping oli sõlmitud tähtajatu lepinguna, oli kostjal õigus üürileping üles öelda teatades sellest ette kolm kuud. Nimetatud asjaolule juhtis hageja kostja tähelepanu oma 05.novembri 2008.a. ja 17.novembri 2008.a. kirjades. Kuivõrd kostja väljendas soovi leping lõpetada 05.novembril 2008.a., siis lõppes Üürileping ülesütlemisega

§ 312lg.1 ja Üürilepingu punkti 4.6.

järgi 05.veebruaril 2009.a. Üürileping ei lõppenud erakorralise ülesütlemisega 14.novembrist 2008.a., kuivõrd erakorraliseks ülesütlemiseks puudusid õiguslikud alused. Hageja ei vastuta üürileandjana Kaarli puiestee remonttööde ja nimetatud töödega kaasnevate ebamugavuste eest. Hageja kohustused on toodud üürilepingus ning piirduvad üürilepingu objektiga. Hageja poolseks lepingu rikkumiseks ei ole asjaolu, et Xxxtehakse kohaliku omavalitsuse tellimusel remonditöid ning hageja ei saanud mõjutada nimetatud tööde kestvust ega töödega seotud muudatusi piirkonna liikluskorralduses. Seega ei vastutanud hageja nimetatud asjaolude eest ning ei saanud neid mõjutada. Nimetatud töödest tulenevad asjaolud ei ole käsitletavad hageja poolse Üürilepingu rikkumisena.

§ 313

lg.2 kohaselt saab lepingu erakorralise ülesütlemise aluseks olla asjaolu, mille eest vastutab 2 üürileandja. Hageja poolseks Üürilepingu rikkumiseks ei saa lugeda kostja teavitamata jätmist Kaarli puiestee ehitustööde algusest, lõppemisest ja kestvusest, kuivõrd need on töödega seotud spetsiifilised asjaolud, mis ei olnud hagejale teada ning mille eest hageja ei vastuta. Hageja võimalused saada informatsiooni Kaarli puiestee remonditööde kohta olid samad, mis kostjal. Tegemist ei ole vääramatu jõuga

§ 103lg.2 tähenduses .

Seega puudusid Üürilepingu erakorraliseks ülesütlemiseks materiaalõiguslikud eeldused ja Üürilepingu ülesütlemine 14.novembrist 2008.a. ei ole kehtiv. Nimetatud põhjusel ei saa lugeda ülesütlemist

§ 313järgi toimunuks, s.t.

ülesütlemisel ei ole materiaalseid tagajärgi ja leping kehtis kuni 05.veebruarini 2009.a.

§ 311

lg.2 sätestab, et kui lepingupool ei järgi ülesütlemisel ülesütlemiseks ettenähtud tähtaega, loetakse leping üles öelduks ettenähtud tähtaja möödumisest. Seega lõppes hageja ja kostja vahel sõlmitud Üürileping ülesütlemisega 05.veebruaril 2009.a. Kuni nimetatud kuupäevani oli kostja kohustatud täitma oma üürilepingust tulenevaid kohustusi, k.a. kohustust tasuda üüri ja osutatud kommunaalteenuste eest. Nimetatud kohustust kostja ei täitnud. Kostja võlgneb hagejale põhivõlgnevusena üüri perioodi eest november 2008.a.- 05.veebruar 2009.a. (arve nr. 80385, tl 25), (arve nr. 80425, tl 26), (arve nr. 80459, tl 27 (arve nr. 90018, tl 28) ja tasu kommunaalteenuste eest (arve nr. 90062, tl 29). Nimetatud arvete järgne võlgnevus on kokku summas 125 736 krooni ja 17 senti. Nimetatud summast tuleb arvestada maha kostja poolt makstud ja kostjale tagastamisele mitte kuuluv tagatisraha summas 30 868.- krooni. Kostja põhivõlgnevus hageja ees on seega kokku summas 94 867 krooni ja 37 senti (tl 30).

§ 113

lg.1 kohaselt võib võlausaldaja rahalise kohustuse täitmisega viivitamisel nõuda võlgnikult viivitusintressi (viivist) arvates kohustuse sissenõutavaks muutumisest kuni kohase täitmiseni. Viivise määraks loetakse käesoleva seaduse §-s 94 sätestatud intressimäär, millele lisandub seitse protsenti aastas. Kui lepinguga on ette nähtud kõrgem intressimäär, kui seadusjärgne viivisemäär, siis loetakse viivise määraks lepinguga ettenähtud viivisemäär. Üürilepingu punkti 2.

1. järgi kohustus üürnik maksma viivist 0,5% tasumisele kuuluvast summast iga tasumisega viivitatud päeva eest. Kuivõrd kostja oma kohustusi ei täitnud, siis on ta kohustatud maksma viivist. Seisuga 12.mai 2009.a. on viivise nõue kokku summas 66 248 krooni ja 07 senti. Viivis kajastub arvel nr. 90163 (tl 31) ning viiviste arvestus on nähtav arve lisal (tl 32). Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (edaspidi TsMS) § 367 kohaselt võib viivisenõude koos põhinõudega esitada hagis selliselt, et taotletakse viivise, mis ei ole hagi esitamise ajaks veel sissenõutavaks muutunud, väljamõistmist kohtult mitte kindla summana, vaid täielikult või osaliselt protsendina põhinõudest kuni põhinõude täitmiseni. Eelkõige võib viivist nõuda selliselt, et kohus mõistaks selle välja kindla summana kuni otsuse tegemiseni ja edasi protsendina põhinõudest. Hageja taotleb TsMS § 367 kohaselt, et kohus mõistaks kostjalt hageja kasuks välja hagi esitamise ajaks sissenõutavaks muutunud viivise summas 66 248 krooni ja 07 senti ning hagi esitamise ajaks veel sissenõutavaks mitte muutunud viivise määras 0,5% põhinõudelt päevas kuni põhinõude täitumiseni. Hageja esitab täiendava viivise arvestuse põhiistungil. Hageja palub mõista L.A. OÜ-lt OÜ E kasuks välja põhivõlg summas 94 867 krooni ja 37 senti ning hagi esitamise ajaks sissenõutavaks muutunud viivis summas 66 248 krooni ja 07 senti ning hagi esitamise ajaks sissenõutavaks veel mitte muutunud viivis määras 0,5% põhinõudelt päevas kuni põhinõude täitmiseni. Menetluskulud jätta L.A. OÜ kanda. 2.
2. Kostja seisukoht nõuetes Kostja vaidles hagile vastu. 2.
3. Kostja väited, esitatud asjaolud ja tõendid Kostja vastuse kohaselt Kostja kasutas äriruume aadressil Xxx, Tallinn alates 20.07.2005.a. FIE IB ja Kostja vahel sõlmitud tähtajalise üürilepingu alusel tähtajaga kuni 31.07.2008.a. Kostja põhitegevuseks on ilusalongi teenuste osutamine. 21.12.2007.a. teatas üürileandja FIE IB, et seoses kinnitu omaniku muutumisega on üürilepingu pooleks FIE IBi asemel OÜ E, kes jätkas üürileandja kohustuste täitmist ja õiguste teostamist varemsõlmitud üürilepingu alusel kuni
4. juulini 2008.a., millal kostja ja hageja sõlmisid uue tähtajatu üürilepingu. Uue üürilepingu sõlmimisel oli kostja seisukohal, et Xxxteostatavad tööd lõpetatakse 2008.a. suve lõpul ning vaatamata sellega tekitatud majandusraskustele otsustas kostja siiski sõlmida üürilepingu, lootes, et tööde lõppemisel olukord siiski pareneb. Oktoobri 2008.a. alguses 3 sai Kostja informatsiooni, et väidetavalt pikendatakse remonditöid veelkord ja pikemaks ajaks. Sellest momendist alustas Kostja Hagejaga suulisi läbirääkimisi üürilepingu lõpetamise kohta. Kostja samuti tegi hagejale ettepaneku alandada üürihinda remonditööde teostamise ajaks ning teatas, et juhul kui hageja sellega ei nõustu, siis on kostja sunnitud üürilepingu üles ütlema.
5. oktoobril 2008.a. sai kostja ajalehe Postimees artiklist teada, et Xxxteostatavad remonditööd kestavad veel kaheksa kuud. Läbirääkimiste käigus väljendas hageja seisukohta, et üürilepingu üles ütlemine enne etteteatamise tähtaja lõppu on võimalik, lähtudes tekkinud olukorrast, mida pooled ei teadnud üürilepingu sõlmimisel. Kostja leidis endale teise ruumi ning lähtudes läbirääkimistel saavutatud kokkuleppest 05.11.2008.a. teatas hagejale oma soovist lõpetada üürileping. Hageja ootamatult muutis oma seisukohta üürilepingu ülesütlemise osas ning teatas poolte kirjavahetuses, et üürileping lõpeb alles kolmekuulise etteteatamise tähtaja möödumisel, s.o 05.02.2009.a.
6. novembril 2009.a. andis kostja esindaja hageja esindajale viimase juriidilisel aadressil üüritud ruumide võtmed ning lähtudes sellest, et hageja käsutuses oli kostja poolt tasutud tagatisraha summas 30 868,80 krooni, luges pooltevahelised mistahes suhted lõppenuks, vaatamata sellele, et hageja keeldus koostamast ruumide üleandmise-vastuvõtmise akti. Kostja on seisukohal, et üürilepingu erakorraliseks ülesütlemiseks oli kostjal mõjuv põhjus, samuti tegutses kostja heas usus, kuna üürileandja esialgselt ei vaielnud üürilepingu ülesütlemisele vastu. Kostja on täiesti nõus hageja väitega, et liikluskorralduse muutmise ja Xxxteostatavate tööde eest hageja ei vastuta ja seda ei saa pidada hagejapoolseks lepingurikkumiseks. Samas ei vastuta selle eest ka kostja, kes ei teadnud lepingu sõlmimisel, et remonditööd kestavad mitte ainult suvel 2008.a., nagu esialgselt oli avaldatud, vaid veel ühe aasta, s.o. kuni juunini 2009.a. (tegelikult kuni augustini 2009.a.). Kuna Kostja kasutas ruume ilusalongi teenuste osutamiseks, siis sõidutee sulgemine ja jalakäijatele juurdepääsu raskendamine viis selleni, et ilusalongi külastavate klientide arv vähenes niivõrd, et kostja edaspidine majandustegevus muutus ebaotstarbekaks. Veelgi enam, perspektiiv, et ka järgnevad kaheksa kuud senine olukord jääb kestma võttis kostjalt igasuguse võimaluse maksta töötajatele töötasu ja tasuda ruumide üüri eest. Pooled ei vaidle selle üle, kas kostja võis äriruumi üürilepingu korraliselt üles öelda, selline võimalus on sätestatud nii Üürilepingu p 4.6., kui ka

§ 195

lg 3 ja

§ 311lg 1 ja § 312 lg 1.

Üürilepingu ülesütlemise etteteatamise tähtaja järgimata jätmine on sätestatud

§ 311lg 2.

Hageja leiab, et tegemist oli üürilepingu korralise ülesütlemisega kostja poolt ning sellest lähtudes esitab ka vastava nõude, s.o üüritasu ja kõrvalnõuded ajavahemiku november 2008.a. kuni veebruar 2009.a. eest. Kostja on aga seisukohal, et üürileping oli ülesöeldud mitte

§ 195

lg 3 ja

§ 311

lg 1, vaid erakorraliselt

§ 196ja § 313 lg 1 alusel.

Lepingu erakorralise ülesütlemise üldsätted on sätestatud

§-s 196, üürilepingu erakorralist ülesütlemist reguleerib

§ 313

. Võlaõigusseaduse § 196 lg 1 kohaselt võib kumbki lepingupool kestvuslepingu mõjuval põhjusel etteteatamistähtaega järgimata üles öelda, eelkõige kui ülesütlevalt lepingupoolelt ei või kõiki asjaolusid ja mõlemapoolset huvi arvestades mõistlikult nõuda lepingu jätkamist kuni kokkulepitud tähtpäevani või etteteatamistähtaja lõppemiseni. Seega poolte vaidlus käib vaid selle üle, kas üürilepingu ülesütlemine toimus korraliselt või erakorraliselt, seega, kas kostjal oli siiski mõjuv põhjus üürilepingu erakorraliseks ülesütlemiseks ilma etteteatamistähtajata (

§ 313

lg 1), ning sellest lähtudes tuleb järeldada, kas antud juhul tuleb kohaldada

§ 311lg 2.

Kostja on seiskohal, et hageja eksib, leides, et

§ 313

alusel saab lepingu erakorralise ülesütlemise aluseks olla vaid asjaolu, mille eest vastutab üürileandja.

§ 313

lg 1 kohaselt mõjuval põhjusel võib kumbki lepingupool nii tähtajatu kui tähtajalise üürilepingu üles öelda. Põhjus on mõjuv, kui selle esinemisel ei saa ülesütlemist soovivalt lepingupoolelt kõiki asjaolusid arvestades ja mõlemapoolseid huvisid kaaludes eeldada, et ta lepingu täitmist jätkab.

§ 313

lg 2 sätestab, et erakorraline ülesütlemine on lubatud eelkõige käesoleva seaduse §-des 314–319 nimetatud asjaoludel. Seega ei välista seadus üürilepingu erakorralist ülesütlemist muudel,

§§ 314

-319 nimetamata alustel, juhul kui üürnikul esineb muu mõjuv põhjus lepingu ülesütlemiseks, isegi need asjaolud, mille eest üürileandja ei vastuta. Sama regulatsioon on sätestatud ka

§ 196

lg 1 ja 2, kuna

§ 196

lg 2 eraldi reguleerib lepingu erakorralist ülesütlemist juhul, kui mõjuv põhjus seisneb selles, et teine lepingupool rikub lepingulist kohustust. Kostja on jätkuvalt seisukohal, et üürilepingu erakorraliseks ülesütlemiseks oli kostjal mõjuv põhjus ning üürileping loetakse ülesöelduks hiljemalt 14.11.2008.a., millal Kostja andis Hagejale üle äriruumide otsese valduse. Üürilepingu sõlmimisel 2005. aastal lähtus Kostja sellest, 4 et ilusalong asub kesklinnas elava liiklusega piirkonnas, kuhu võib tulla nii jalgsi kui ka autoga ja ettevõtte ümbruses on head parkimisvõimalused nt Roosikrantsi tänaval, Vabaduse väljakul, Rahvusraamatukogu juures jne., samuti tegemist oli asukohaga, kus käis palju turiste. Seoses Kaarli puiestee remondiga muutus senine olukord halvemaks: sõidutee oli sõidukitele täiesti suletud ja jalakäijate arv vähenes mitmekordselt seoses remonditööde teostamisega, samuti ei kasutanud seda teed ka turistid. Veelgi enam, hiljem sai kostja teada, et paljud klientidest olid kindlad ilusalongi suletuses, kuna sellele puudus juurdepääs. Kuna ilusalongi ja muude teenindavate ettevõtete seast valimisel lähtub enamik tarbijatest parkimistingimustest ja heast juurdepääsu võimalusest, siis selle eelise kaotamisel muutus kostja edukast ettevõttest peaaegu pankrotipiiril olevaks, kelle tulud ei katnud enam tavapäraseid kulutusi. Kuna äriühingu eesmärgiks oli siiski majandustegevuse jätkamine ja töökohtade säilimine, siis oli Kostja sunnitud lõpetama kahjumit toova tegevuse hageja äriruumides. Kostja peab vajalikuks veelkordselt rõhutada, et ta ei tegutsenud hageja suhtes pahauskselt, kuna hageja oli täiesti kursis kostja majandusraskustega ning esialgselt ei nõudnud kostjalt üürilepingu ülesütlemise etteteatamise tähtaja järgimist. Hageja esitas lisaks põhinõudele ka viivitusintressi nõude summas 66 248,07 krooni hagi esitamise päeva seisuga ning edaspidi kuni põhinõude täitmiseni 0,5% põhinõudelt päevas TsMS § 367 alusel. Juhuks kui kohus peab siiski hageja nõuet põhjendatuks, peab Kostja vajalikuks nõuda viivise summa vähendamist, lähtudes alljärgnevast.

§ 113

lg 1 kohaselt rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral võib võlausaldaja nõuda võlgnikult viivitusintressi (viivis), arvates kohustuse sissenõutavaks muutumisest kuni kohase täitmiseni. Sama paragrahvi lõike 8 kohaselt viivise maksmiseks kohustatud isik võib nõuda selle vähendamist vastavalt käesoleva seaduse §-s 162 sätestatule. Vastavalt

§ 162

lg 1 sätestatule kui tasumisele kuuluv leppetrahv on ebamõistlikult suur, võib kohus seda leppetrahvi maksmiseks kohustatud lepingupoole nõudmisel vähendada mõistliku suuruseni. Seega on kostja seisukohal, et viivise summa mõistlikuks suuruseks on mitte rohkem kui põhinõude summa ning lähtudes sellest, et hageja nõuab viivist mitte ainult kindla summana vaid ka protsendina põhinõudelt kuni põhinõude täitmiseni, siis hagi rahuldamise juhul palub kostja piirata viivise summat rahuldatava põhinõude summaga. Menetluskulud palub Kostja jätta Hageja kanda.

1. Kohtu põhjendused 3.
2. Menetluse käik Asjas on toimunud eelmenetlus, mille käigus kostja pool on esitanud kohtu kaudu hagile kirjaliku vastuse. Seejärel on toimunud kohtus eelistung ja kohtuistung, millede tulemusel pidas kohus võimalikuks asi sisuliselt lahendada. 3.2 Seisukoht hagis Kohtu tuvastatud asjaoludest lähtuvalt on põhjendatud hagi rahuldamine. 3.
3. Tuvastatud asjaolud, järeldused ja kohaldatavad seadused

§ 313

lg1 kohaselt mõjuval põhjusel võib kumbki lepingupool nii tähtajatu kui tähtajalise üürilepingu üles öelda. Põhjus on mõjuv, kui selle esinemisel ei saa ülesütlemist soovivalt lepingupoolelt kõiki asjaolusid arvestades ja mõlemapoolseid huvisid kaaludes eeldada, et ta lepingu täitmist jätkab. Sama paragrahvi 2.lõike kohaselt on erakorraline ülesütlemine lubatud eelkõige võlaõigusseaduse §-des 314-319 nimetatud asjaoludel. Selliseid asjaolusid kohus tuvastanud pole. Poolte vahel on vaidlus selles, kas remonttöid ja liikluskorralduse muudatust Xxxsaab käsitleda mõjuva põhjusena

§313lg1 teise lause mõttes.

Kohus on seisukohal, et remonttöid ja liikluskorralduse muudatust Xxxei saa käsitleda mõjuva põhjusena. Kohus on seisukohal, et remonttööde teostamine ei olnud asjaolu, millest hageja enne lepingu sõlmimist teadlik ei olnud. Kohus on seisukohal, et siinjuures pole oluline ka asjaolu, et tööde lõpptähtaega on edasi lükatud. Kohus loeb eeltoodud asjaolud üldtuntuks. Kohus peab vajalikuks märkida, et Kaarli pst ei suletud mitte täielikult, vaid jalakäijate liikumine toimus tänaval ka remonttööde teostamise ajal. Autoga juurdepääsu puudumine (parkimisvõimaluste puudumine), ei tähenda veel juurdepääsu puudumist rendiobjektile. Asjaolu, et kostja klientide hulk vähenes remonttööde ajal, on kohtu hinnangul vaadeldav kostja äririskina ja selle eest ei saa panna vastutama hagejat. 5 Tulenevalt

§313on kohus seisukohal, et siinjuures tuleb kaaluda poolte huvisid.

Üldjuhul peaks üürileping kehtima korralise lõppemiseni. Kohus on siinjuures seisukohal, et kostjal puuduvad asjaolud, millised kaaluksid üles teise lepingupoole (hageja) huvi lepingu korralise lõppemiseni kehtivuse osas. Lisaks eeltoodule on kohus väljendanud eelnevalt ka seisukohata, et remonttööde teostamine oli pooltele teada. Kuivõrd kohus hagi rahuldab, mõistab kohus kostjalt hageja kasuks välja põhivõlgnevuse 94 867, 37 krooni ning viivised seisuga 13.mai 2009 66 248, 07 krooni kokku 161 115,44 krooni. Hageja on esitanud taotluse viiviste väljamõistmiseks ka TsMS §367 alusel. Kostja on avaldanud seisukohta, et väljamõistetav viivis ei või olla suurem kui põhinõue. Kohus on seisukohal, et hageja viivisenõue ei saa olla piiramatu. Kohus mõistab kostjalt hageja kasuks välja TsMS §367 alusel viivise 0,5 protsenti päevas põhinõudelt (94 867, 37 krooni) alates

1. mai 2009 kuni põhinõude täitmiseni. Samas on kohus seisukohal, et viiviste kogusumma ei saa ületada põhinõuet (94 867, 37 krooni). Samal seisukohal on ka kohtupraktika. Kostja on vaielnud vastu ka kommunaalkuludele, tunnistades neid 9018,7 krooni suuruses summas. Kohus on seisukohal, et kuna kostja on lepingu erakorraliselt üles öelnud alusetult, jäävad kommunaalkulud ka kostja kanda, kuivõrd hageja oli sunnitud tegema kulutusi ruumide ülalpidamiseks. 3.
2. Kohtukulude arvestus Kuivõrd kohus hagi rahuldab, jäävad kohtukulud TsMS §162 kohaselt kostja kanda. Jaanus Saaremõts Kohtunik 6