KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Tartu Ringkonnakohus Kohtukoosseis Egon Konsand, Andra Pärsimägi, Üllar Roostoja Otsuse tegemise aeg ja koht 10. mai 2006 Tartu Haldusasja number 3-04-402 Haldus

§ 14lg 1 ja AÕS § 16 mõttes.

Vaidlustatud haldusakti alusel on maaüksus jaotatud pooleks selle osade väärtuste ebavõrdsust arvestamata. Kaebuse esitajale erastatud maatükk on oluliselt väiksema väärtusega kui K.S. erastatud maatükk. I.Š. ega K.S. ei ole MRS §-s 22 lg 1 nimetatud isik, kes saab maad erastada ostueesõigusega tulenevalt omandiõigusest ehitisele. Kasutusluba ei anna omandiõigust, see võimaldab saada kinnistu omanikuks. Kaebuse esitajal puudub juurdepääsutee Tallinn-Võru-Luhamaa maanteelt oma maaüksusele. Vajalikul määral on reguleerimata juurdepääs läbi K.S. erastatud maaüksuse.

1. Tartu maavanem vaidles kaebusele vastu. Vastuväidete kohaselt oli K.S. vaidlustatud korralduse tegemise ajal erastataval maal asuvate hoonete omanik. Erastamistoimikus on K.S. i omandiõigust tõendava dokumendina koopia 23.07.2002 kinkelepingust. Samuti nähtub K.S. i omandiõigus saun-garaažile ja keldrile ehitisregistrist. MRS § 22 lg 1 alusel saavad maad ostueesõigusega erastada isikud, kellel on õigus maad osta ehitise omanikuna ning seisuga 21.10.2004 kuulusid erastataval maal paiknevad hooned K.S. . Maavanem oli kohustatud korralduse andma MRS §-de 20 lg 1, 21 lg 1, 22 lg 1 ja 221 lg 1 alusel. Seadusest tulenevat takistust K.S. i avalduse rahuldamisest keeldumiseks ei olnud. Maavanema korraldusega ei rikuta kaebaja õigusi, kuna erastatava maa suurust ja piire ei määra maavanem, vaid kohalik omavalitsus maa ostueesõigusega erastamise korra (edaspidi kord) p-des 131 ja 132 sätestatud korras. K.S. erastatava maa suurus ja piirid olid määratud kohaliku omavalitsuse 30.07.2004 korraldusega nr
2. K.S. kuuluvatele hoonetele oli välja antud kasutusluba, seega oli nende juurde maa erastamine võimalik. Kambja Vallavalitsuse väitel ei ole OÜ F. vaidlustanud vaidlusaluse maatüki jagamist vallavalitsuse poolt esitatud piiride kulgemise ettepaneku järgi, Kambja Vallavalitsuse 30.07.2004 korraldus nr 657 on jõus. Väide, et OÜ-l F. puudub juurdepääs oma hoone juurde, ei ole arvestatav, kuna kaebaja on ka naaberkinnistu omanik ja tal on üle oma kinnistu võimalik pääseda OÜ F. maatükile. Vajadusel on K.S. il kohustus lubada OÜ-le F. juurdepääsu üle oma maatüki. 2
3. K.S. vaidles kaebusele vastu. Vastuväidete kohaselt väljastati I.Š. ile ehitise kasutusluba 22.10.
4. K.S. on ehitiste seaduslik omanik. Ehitiste omanikul on maareformi seaduse kohaselt õigus maa omanikuks saada, mille asukoht ja suurus on fikseeritud seadusjõus oleva kohaliku omavalitsusorgani otsusega. Tartu maavanema 21.10.2004 korralduse nr 1339 tühistamiseks puudub õiguslik alus.
5. Kaasatud isik Maa-amet vaidles kaebusele vastu. Ükski kaebuses ning kaebuse täiendustes esitatud väide ega põhjendus ei saa olla aluseks Tartu maavanema 21.10.2004 korralduse nr 1339 tühistamiseks. Tartu maavanema 21.10.2004 korraldus nr 1339 ja sellele eelnenud Kambja Vallavalitsuse maa ostueesõigusega erastamise eeltoimingud, sh ehitiste teenindamiseks vajaliku maa määramine ja vaidlusaluse maatüki jagamine, on toimunud vastavuses õigusaktidega ning need ei riku ega saagi rikkuda kaebaja subjektiivseid õigusi temale kuuluva hobusetalli teenindamiseks vajaliku maa määramisel. Otsese juurdepääsu puudumisega avalikult kasutatavale teele ei saa põhjendada Tartu maavanema 21.10.2004 korralduse nr 1339 väidetavat õigusvastasust. HALDUSKOHTU LAHEND
6. Tartu Halduskohus jättis
7. jaanuari 2006 otsusega kaebuse rahuldamata. Otsuse põhjenduste kohaselt ei riku vaidlustatud haldusakt kaebuse esitaja subjektiivseid õigusi ja tegemist on õiguspärase haldusaktiga, mille tühistamiseks puudub alus. Kambja Vallavalitsuse 18.08.2004 kirjaga nr 335 on tõendatud, et OÜ-le F. on tehtud hobusetalli teenindamiseks vajaliku maa piiride määramise ettepanek. Kaebaja ei ole nimetatud ettepanekut vaidlustanud. I.Š. ile kuulunud saun-garaažile ja kuurile kasutusloa andmine on toimunud kooskõlas kehtiva õigusega.

§ 14

lg 1 sätestas, et maakasutusõiguseta või ehitusloata püstitatud ehitis või selle osa (juurdeehitis), mis on maaga püsivas ühenduses, on AÕS § 16 kohaselt maatüki oluline osa. Maakasutusõiguse või ehitusloata püstitatud ning omandireformi aluste seadusest ja sellest tulenevate õigusaktide alusel üleantava ehitise või selle osa suhtes kohaldatakse

§ 13sätteid ning ehitist võib kasutada pärast kasutusloa andmist ehitisele.

Õigusliku aluseta püstitatud ehitisele kasutusloa andmist reguleeris PES § 70, mille eesmärgiks oli maa tagastamise õigustatud subjekti õiguste kaitse. PES § 70 lg 3 sätestas, et enne PES jõustumist püstitatud omavolilisele ehitisele võis anda kasutusloa pärast ehitise ülesmõõtmisprojekti koostamist, ehitise ülevaatamist ja ehitise ülevaatamisel leitud puuduste kõrvaldamist. PES § 58 lg 1 sätestas ehitise kasutusloa mõiste, mille kohaselt on kasutusluba luba, mille kohalik omavalitsus annab ehitusloa alusel projekti kohaselt valminud ehitisele. Seega ei saa kohus toetada kaebaja väiteid kasutusloa andmise õigusvastasusest. Õigusliku aluseta püstitatud ehitisele oli lubatud anda kasutusluba pärast ehitise ülesmõõtmisprojekti koostamist, ehitise ülevaatamist ja ehitise ülevaatamisel leitud puuduste kõrvaldamist, tingimusel, et sellega ei rikuta maa tagastamise õigustatud subjekti õigusi, kelleks ei ole aga käesoleva vaidluse kaebuse esitaja, mistõttu on välistatud kaebuse esitaja subjektiivsete õiguste riive sellel alusel. Õige on kaasatud isiku seisukoht, mille kohaselt on kasutusluba dokumendiks õigusliku aluseta püstitatud ehitise maareformi käigus teatavatel tingimustel võrdsustamiseks

§-s 13 sätestatud õiguslikul alusel püstitatud ehitisega ja kuna

§ 13

ja planeerimis- ja 3 ehitusseaduse sätteid kohaldatakse nii sellise ehitise kui ka selle omaniku ja valdaja suhtes, andes ehitise omanikule õiguse erastada ostueesõigusega maad nimetatud ehitise juurde või teenindamiseks vajaliku maana maareformi seaduses sätestatud alustel ja korras, siis on ka kasutusloa saanud õigusliku aluseta püstitatud ehitise puhul maa erastamine võimalik samadel alustel, kui õiguslikul alusel püstitatud ehitise puhul. Käesolevas vaidluses ei ole kohaldatavad Riigikohtu halduskolleegiumi 08.11.2004 otsuses nr 3-3-1-43-04 väljendatud seisukohad, kuna selles kaasuses oli asjakohaseks seaduseks omandireformi aluste seadus ja faktiliseks asjaoluks omandireformi käigus omandatud ehitis, mille püstitamise õiguslikku alust ei ole olnud väidetavalt võimalik üheselt tõendada. Käesolevas vaidluses ei ole aga saun-garaaži ja kuuri puhul tegemist omandireformi käigus omandatud ehitistega, vaid õigusliku aluseta püstitatud ehitistega, mida avalik võim on tunnustanud alles kasutusloa väljaandmisega. Käesolevas asjas vaieldava maatüki suuruseks on 7060 m

1. Kambja Vallavalitsus on otsustanud jagada selle kaheks võrdseks 3530 m2 suuruseks maatükiks, mistõttu kaebajat ja kolmandat isikut on koheldud võrdselt. Õige on kaasatud isiku seisukoht, et asjas on kohaldatav MRS § 22³ lg 1, mis sätestab, et ostueesõigusega erastatava maa müügihinnaks on maa maksustamishind. Maa ostueesõigusega erastamisel enne
2. aasta
3. jaanuari esitatud avalduse alusel on maa müügihinnaks
4. aasta maa maksustamishind või
5. aasta maa maksustamishind, kui viimane on madalam kui
6. aasta maa maksustamishind. Metsamaa erastamisel lisatakse maa müügihinnale kasvava metsa maksumus. Osundatud õiguslikust asjaolust saab järeldada, et mõlema maatüki väärtuseks on selle ostueesõigusega erastamisel maa müügihind, mis põhineb maa korralisel hindamisel leitud maa maksustamishinnal ja mis erinevad teineteisest vaid sõltuvalt erastatava maa sihtotstarbest. Kummalgi maatükil ei kasva metsa, mis maatüki väärtust võiks suurendada. Maa ostueesõigusega erastamisel on tegemist maa omandamisega soodustingimustel ja erastamisel tasutav ostuhind ja maa tegelik väärtus ehk turuhind ei ole võrreldavad suurused, mistõttu tõstatades vaidluse maa väärtuse üle ei saa sellega põhjendada vaidlustatud haldusaktiga subjektiivsete õiguste riivet ja haldusakti õigusvastasust, kuna haldusakti õigusvastasus ei tulene kehtivast õigusest ega õiguse üldprintsiipidest. Tartu maavanema 21.10.2004 korraldus nr 1339 ja maa ostueesõigusega erastamise eeltoimingud, sh ehitiste teenindamiseks vajaliku maa määramine ja vaidlusaluse maatüki jagamine pindala arvestades täpselt pooleks, on toimunud vastavuses õigusaktidega ning need ei riku ega saagi rikkuda kaebaja subjektiivseid õigusi temale kuuluva hobusetalli teenindamiseks vajaliku maa määramisel. Otsese juurdepääsu puudumisega avalikult kasutatavale teele ei saa põhjendada korralduse õigusvastasust, kuna õigusvastasusele viitavaid faktilisi ja õiguslikke asjaolusid ei ole esitatud ega tõendatud. ASJAOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED
7. OÜ F. taotleb apellatsioonkaebuses Tartu Halduskohtu
8. jaanuari 2006 otsuse tühistamist ja uue otsuse tegemist, millega kaebus rahuldada. Apellatsioonkaebuse põhjenduste kohaselt: 1) on ebaõigesti leitud, et vaidlustatud haldusakt ei riku apellandi subjektiivseid õigusi ning haldusakt on õiguspärane. Kohtu järelduste kohaselt on I.Š. ile kuulunud saun-garaažile ja kuurile kasutusloa andmine toimunud kooskõlas kehtiva õigusega. Asja materjalide juures olevatest Kambja Vallavalitsuse poolt kasutusloa andmise aluseks olnud dokumentidest ei ilmne I.Š. i omandiõigus vaidlusalusel maal paiknevatele hoonetele. Kambja Vallavalitsuse 14.10.1997 protokollilisest otsusest nähtub, et vallavalitsus on I.Š. i hoonete omanikuks pidanud isiku enda avalduse alusel, milles I.Š. kinnitab, et on hooned ehitanud endise Tartu Ehitusmaterjalide Tehase XXX Keraamikatsehhi territooriumile suusõnalisel kokkuleppel tehase juhtkonnaga. 4 Isiku avaldust, milles isik väidab end olevat hoonete omanik, ei saa pidada omandiõigust tõendavaks dokumendiks. Antud haldusasja põhiliseks küsimuseks on õiguslik vaidlus, kas maa ostueesõigusega erastamise läbi viinud haldusorgan (antud juhul Tartu Maavalitsus) oleks erastamisprotsessi käigus pidanud süvendatult kontrollima, kas hoone, mille juurde maad erastada soovitakse, on ikka erastamist taotleva isiku omandis. Ostueesõigusega erastamise läbiviimisel on aga paraku peetud piisavaks üksnes saun-garaaži osas välja antud kasutusloa olemasolu. Kasutusluba on aga välja antud õigusvastaselt, kuivõrd see on välja antud isikule, kes ei ole hoone omanik. Kuivõrd kohus ei ole hoone omandiõiguse kontrollimist enne ostueesõigusega erastamist pidanud vajalikuks, siis on kohus ebaõigesti lugenud ka saungaraažile välja antud kasutusloa seaduslikuks ja sellest tulenevalt ka kogu läbi viidud ostueesõigusega erastamise seaduslikuks.

§ 13

ja 14 eesmärkideks ei saa olla omavoliliselt ehitatud ehitiste seadustamine ja selle tulemusena ka ehitiste omandiõiguste tunnustamine üksnes isikute sellekohaste paljasõnaliste avalduste alusel; 2) on ebaõigesti leitud, et vaidlusaluse maatüki jagamine kaheks võrdseks osaks on õiguspärane, kuna mõlema maatüki väärtuseks on selle ostueesõigusega erastamisel maa müügihind, mis põhineb maa korralisel hindamisel leitud maa maksustamishinnal. Viidatud seisukoht on vastuolus Riigikohtu lahendis nr 3-3-1-1-01 väljendatud seisukohtadega, mille kohaselt tuleb maa hindamisel arvestada selle väärtust. Viidatud lahendis on Riigikohus juhtinud tähelepanu vajadusele arvestada faktilist olukorda, s.h maa kõlvikulist koosseisu, kasutusvõimalusi ja muid väärtust mõjutavaid tegureid. Kohtu poolt maa väärtuse arvestamisel aluseks võetud maa maksustamishind ei saa adekvaatselt peegeldada maa turuväärtust ega ole ka selleks otstarbeks rakendatav. Kehtivas seadusandluses puuduvad mistahes viited sellele, et ostueesõigusega erastamismenetluse käigus saaks arvestada üksnes maa maksustamishinnaga.

1. Tartu maavanem vaidleb apellatsioonkaebusele vastu. Vastuväidete kohaselt: 1) on eksitavalt leitud, et „samas kohas asuva maa erastamiseks oli esitanud avalduse ka apellant“ ja „K.S. nimetatud maa erastamine piiras apellandi õigust saada oma erastamisavalduses märgitud maatüki omanikuks“. Vaadeldaval juhul oli mõlemal maa erastamise taotlejal õigus ostueesõigusega erastada maad ehitiste alla ja ehitise teenindamiseks, s.t ehitist ümbritseva vähima tarviliku, ent ehitise sihtotstarbelist kasutamist ja hooldamist võimaldava maa ulatuses. Vaba maana ehitiste all ja kõrval olev maatükk on suurusega 7060 m2, mille erastamise eeltoimingute tegija Kambja Vallavalitsus otsustas jagada võrdselt. Ehitiste teenindamiseks vajaliku maa määramise korra p-s 4 on sätestatud teenindusmaa määramise põhimõtted. OÜ F. taotlusel kogu vaba maa erastamiseks teenindusmaana ei oleks nagunii õiguslikku alust. K.S. maa erastamine ei piiranud OÜ F. õigust saada teenindusmaad temale kuuluva hoone juurde. Soodsa asjaolu, piisava vaba maa olemasolu, võimaldab OÜ F. l erastada maakorralduslikult mõistliku toiminguna rohkem maad kui on eelpoolnimetatud korra p 4 ap-s 2 sätestatud. Seega ei saa XXX maaüksuse erastamine rikkuda OÜ F. õigusi temale teenindusmaa määramisel ja erastamisel; 2) on arusaamatu väide, nagu kohus oleks otsuse tegemisel ebaõigesti kohaldanud MRS §
2. Halduskohtu otsus vastab TsMS § 436 lg 1 nõuetele. Protsessi käigus on apellandile selgitatud tema poolt vaidlustatud maavanema korralduse vastavust õigusaktidega nii erastamise korraldaja esindaja kui ka kaasatud isiku poolt. Tartu Maavanema 21.10.2004 korraldus nr 1339 on antud vastavuses õigusaktidega ega riku apellandi subjektiivseid õigusi. Maa hindamise põhimõtteid maareformi käigus maa erastamisel on kohtuotsuses piisavalt põhjendatud.
3. K.S. vaidleb apellatsioonkaebusele vastu. Vastuväidete kohaselt on põhjendamatu seisukoht, et Tartu Maavalitsus oleks pidanud 5 erastamisprotsessi käigus kontrollima, kas hoone, mille juurde maad erastada soovitakse, on ikka erastamist taotleva isiku omandis. Ostueesõigusega erastamise läbiviimisel on Tartu Maavanem lähtunud õiguspäraselt erastamist taotleva isiku omandiõiguse tuvastamisest, milleks on I.Š. i ja K.S. i vaheline kinkeleping. Maatüki jagamisel on pooli koheldud võrdselt. Apellant ei vaidlustanud Kambja Vallavalitsuse 18.08.2004 kirjaga nr 335 temale esitatud piiride kulgemise ettepanekut, mistõttu ei ole õiguspärane õiguslikku korda järgimata vaidlustada maatükkide suurust või piire, s.h lähtudes maa väärtusest.
4. Maa-amet vaidleb apellatsioonkaebusele vastu. Seisukoha kohaselt: 1) vastab Kambja Vallavalitsuse 30.07.2004 korraldusega nr 657 „Maa ostueesõigusega erastamine“ antud nõusolek maa ostueesõigusega erastamiseks K.S. suurusega 3530 m2 korra ps 15 kehtestatud nõuetele. Nimetatud korraldust ei ole keegi halduskohtumenetluse seadustikus sätestatud alustel, tähtaegadel ja korras vaidlustanud; 2) vastab Tartu maavanema 21.10.2004 korraldus nr 1339 „Tartu maakonnas Kambja vallas XXX maa ostueesõigusega erastamine“, millega on XXX maa, suurus 3530 m2, sihtotstarve väikeelamumaa, katastritunnus 28203:004:0094, ostueesõigusega erastatud K.S. , korra p 23 ap-s 4 erastamise korraldaja maa ostueesõigusega erastamise otsusele kehtestatud nõuetele. Kogutud materjalidest nähtub, et Tartu maavanem erastamise korraldajana on vastavalt korra p-le 23 kontrollinud talle maa ostueesõigusega erastamiseks esitatud dokumentide ja andmete õigsust ning teostanud ostueesõigusega erastamise korra p-s 23 sätestatud erastamise toimingud; 3) vastab maa ostueesõigusega erastamine K.S. seaduse sättele ja mõttele ning on läbi viidud rakendusaktides sätestatud korra kohaselt ja Tartu maavanema 21.10.2004 korraldus nr 1339 on antud kooskõlas seadusega; 4) on kaebuses toodud väited ja põhjendused alusetud ning vaidlustatud Tartu maavanema 21.10.2004 korraldus nr 1339 „Tartu maakonnas Kambja vallas XXX maa ostueesõigusega erastamine“ ei riku ega saagi rikkuda OÜ F. õigusi, sest see käsitleb sellise maa ostueesõigusega erastamist, mille erastamiseks OÜ-l F. puudub õigus ja mille suhtes ei saa OÜ-l F. olla põhjendatud huvi. RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED
5. Ringkonnakohus leiab, et apellatsioonkaebus tuleb jätta rahuldamata ning Tartu Halduskohtu
6. jaanuari 2006 otsus muutmata. Kuna vaidlustatud halduskohtu otsus on seaduslik ja põhjendatud, siis järgib ringkonnakohus kooskõlas HKMS § 47 lg 3 ja TsMS § 654 lg 6 sätetega halduskohtu põhjendusi ega pea vajalikuks neid kõiki oma otsuses korrata. Vastuseks apellatsioonkaebusele märgib ringkonnakohus, et ükski selles esitatud väidetest ei anna alust vaidlustatud otsuse tühistamiseks. Apellant on apellatsioonkaebuses esitanud põhiliselt samu väiteid nagu halduskohtus ja halduskohus on nende osas võtnud põhjendatud seisukohad. Halduskohus on põhjendatult leidnud, et vaidlustatud maavanema korraldus ja maa ostueesõigusega erastamise eeltoimingud, sh ehitiste teenindamiseks vajaliku maa määramine ja vaidlusaluse maatüki jagamine, on toimunud vastavuses õigusaktidega ning need ei riku ega saagi rikkuda apellandi subjektiivseid õigusi temale kuuluva hobusetalli teenindamiseks vajaliku maa määramisel. Apellandi poolt kaebuses esitatud seisukoht, et vaidlustatud korraldusega K.S. 3530 m2 suuruse maatüki erastamine piirab tema õigust saada erastamisavalduses taotletava 7060 m2 suuruse maatüki omanikuks, ei ole kooskõlas seadusega. Apellandile kuulub vaidlusalusel maatükil 6 hobusetall ning tal on õigus ostueesõigusega erastada maad ehitise teenindamiseks. MRS § 6 lg 33 kohaselt ehitise teenindamiseks vajalikuks maaks määratakse ehitisealune ning ehitist ümbritsev vähim tarvilik ja piisav kogus maad, mis tagab ehitise sihtotstarbelise kasutamise, hooldamise, ohutu ekspluateerimise ning füüsilise säilimise. Ehitise teenindamiseks vajaliku maa suuruse ja piirid määrab kindlaks kohalik omavalitsus juhindudes Vabariigi Valitsuse 30.06.1998 määrusega nr 144 kinnitatud ehitise teenindamiseks vajaliku maa määramise korrast. Nimetatud korra p 4 alap 2 ja 4 kohaselt määratakse ehitise teenindamiseks ehitisealune ning ehitist ümbritsev vähim tarvilik ja piisav kogus maad ning juhul kui sama maatükki saab arvata mitme ehitise teenindusmaa hulka, jagatakse vastav maatükk nii pindala kui ka väärtust ja maakorraldus- ning muid nõudeid arvestades võimalikult võrdselt. Vaidlusaluse maatüki suurus oli 7060 m2 ning kohalik omavalitsus jagas selle kaheks võrdseks osaks. Asja materjalidest nähtub, et 3530 m2 suurune maatükk on ilmselt suurem, kui vähim tarvilik ja piisav kogus maad ehitise teenindamiseks. Vaidlustatud korraldusega maa ostueesõigusega erastamine K.S. 3530 m2 ulatuses ei piira apellandi õigust saada teenindusmaad temale kuuluva hobusetalli juurde. Seega ei ole vaidlustatud korraldusega rikutud apellandi subjektiivseid õigusi. Kaebuses esitatud seisukoht, et vaidlustatud korraldusega jäi ta ilma võimalusest erastada 7060 m2 suurune maatükk teenindusmaana, on oletuslik ja vastuolus teenindusmaa määramise põhimõtetega. Samuti nähtub asja materjalidest, et Kambja Vallavalitsus tegi 18.08.1994 kirjaga nr 335 apellandile hobusetalli teenindamiseks vajaliku maa piiride määramise ettepaneku 3530 m2 suuruse maa ostueesõigusega erastamiseks. Ehitise teenindamiseks vajaliku maa määramise korra p 9 kohaselt isikul, kellele ettepanek saadeti, on õigus ühe kuu jooksul ettepaneku saamisele järgnevast päevast arvates esitada kirjalikult oma motiveeritud vastuväited teenindusmaa määramise ettepanekule. Apellant ei ole nimetatud ettepanekut vaidlustanud, millest võib järeldada, et ta on nõustunud kohaliku omavalitsuse poolt talle määratud teenindusmaa suurusega. Nimetatud asjaolu tõendab samuti, et vaidlustatud korraldus K.S. maa ostueesõigusega erastamiseks 3530 m2 ulatuses ei saa rikkuda apellandi õigusi. Põhjendatud ei ole apellandi seisukoht, et halduskohus on tõlgendanud ebaõigesti

§ 13ja 14.

I.Š. ile kuulunud saun-garaažile ja kuurile kasutusloa andmine on toimunud kooskõlas kehtiva õigusega.

§ 14

lg 1 kohaselt maakasutusõiguseta või ehitusloata püstitatud ehitis või selle osa, mis on maaga püsivas ühenduses, on asjaõigusseaduse § 16 kohaselt maatüki oluline osa. Maakasutusõiguse või ehitusloata püstitatud ning omandireformi aluste seaduse ja sellest tulenevate õigusaktide alusel üleantava ehitise suhtes kohaldatakse käesoleva seaduse § 13 sätteid ning ehitist võib käsutada pärast ehitisele kasutusloa andmist. Õigusliku aluseta püstitatud ehitisele kasutusloa andmist reguleeris PES § 70 lg 3, mille kohaselt enne käesoleva seaduse jõustumist püstitatud omavolilisele ehitisele võib anda kasutusloa pärast ehitise ülesmõõtmisprojekti koostamist, ehitise ülevaatamist ja ehitise ülevaatamisel leitud puuduste kõrvaldamist. Asja materjalidest nähtub, et PES §-s 70 lg 3 ettenähtud toimingud on teostatud ning hooned on registreeritud hooneregistris 22.10.1997 kasutusloa nr 389 alusel. Seega tulenes PES §-st 70, et õigusliku aluseta püstitatud ehitisele või anda kasutusluba ja seda tingimusel, et sellega ei rikuta maa tagastamise õigustatud subjekti õigusi. Apellandi vastupidised väited ei tulene seadusest. Halduskohus on õigesti leidnud, et kasutusluba on dokumendiks õigusliku aluseta püstitatud ehitise maareformi käigus teatavatel tingimustel võrdsustamiseks

§-s 13 sätestatud õiguslikul alusel püstitatud ehitisega ning sellest tulenevalt on kasutusloa saanud õigusliku aluseta püstitatud ehitise puhul maa erastamine võimalik samadel alustel, kui õiguslikul alusel püstitatud ehitise puhul. Õigusliku aluseta püstitatud ehitise omanik ei saa kasutusloa andmisega ehitise kui vallasjasja omanikuks, vaid ta omandab õiguse saada maareformi käigus moodustatava kinnisasja omanikuks. Vastustaja on teostanud maa ostueesõigusega erastamise korra p-s 23 nimetatud toimingud ning kuna I.Š. ile väljastati kasutusluba kooskõlas

§-de 13 ja 14 sätetega, siis puuduv vastustajal vajadus kontrollida K.S. il omandiõigust. 7 Halduskohus on õigesti leidnud, et vaidlusaluse maatüki jagamine kaheks võrdseks osaks on õiguspärane, kuna mõlema maatüki väärtuseks on selle ostueesõigusega erastamisel maa müügihind, mis põhineb maa korralisel hindamisel leitud maa maksustamishinnal. Nimetatud seisukoht tuleneb MRS §-st 223 lg 1. Apellandi viide Riigikohtu lahendile nr 3-3-1-1-01 ei ole antud juhul asjakohane, kuna nimetatud lahendis käsitleti maa jagamist õigusvastaselt võõrandatud maa tagastamise õigustatud subjekti ning sellel maal asuva elamu omaniku vahel. Antud juhul käsitletakse maa jagamist kahe isiku vahel, kelledel on õigus erastada maad ostueesõigusega ehitiste teenindamiseks. Maa ostueesõigusega erastamisel on tegemist maa omandamisega soodustingimustel ja erastamisel tasutav ostuhind ja maa tegelik väärtus ehk turuhind ei ole võrreldavad suurused. Apellandi tõstatatud vaidlus maa väidetava väärtuse üle maa ostueesõigusega erastamisel teenindusmaana ei saa kahjustada tema subjektiivseid õigusi. Pealegi ei nähtu asja materjalidest, et maatüki jagamisel oleks kaks 3530 m2 suurust maatükki erineva väärusega. Ehitiste teenindamiseks vajaliku maa erastamisel puuduv võimalus arvestada maa kõlvikulist koosseisu, kuna Vabariigi Valitsuse 24.01.1995 määrusega nr 36 kinnitatud katastriüksuste sihtotstarvete liikide ja nende määramise aluste p-de 5 ja 6 kohaselt saab vaid maatulundusmaa sihtotstarbesse kuuluv maa jaguneda kõlvikuteks. Hobusetalli juurde erastatavat teenindusmaad saab apellant kasutada ainult loomakasvatushoone teenindamiseks vajaliku maana. Asja materjalidest nähtub ka see, et mõlemal maatükil ei kasva metsa, mis võiks suurendada maatüki väärtust. Seoses apellatsioonkaebuse rahuldamata jätmisega jäävad apellandi apellatsiooniastmes kantud kohtukulud (riigilõiv) HKMS § 92 lg 1 alusel tema enda kanda. Egon Konsand Andra Pärsimägi 8 Üllar Roostoja