← Eesti

3-05-1022/5

KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Tartu Ringkonnakohus Kohtukoosseis Üllar Roostoja, Egon Konsand, Andra Pärsimägi Otsuse tegemise aeg ja koht

  1. mai
  2. a Tartu Haldusasja number 3-05-1022 Haldusasi T.K. kaebus Vihula Vallavalitsuse
  3. oktoobri 2005 korralduse nr 489 osaliseks tühistamiseks ja ettekirjutuse tegemiseks Vaidlustatud kohtulahend Tartu Halduskohtu 03.01.
  4. a otsus Menetluse alus ringkonnakohtus T.K. apellatsioonkaebus Asja läbivaatamise kuupäev
  5. aprill
  6. a Menetlusosalised Apellant T.K. , esindaja Valmond Mikli Vastustaja Vihula Vallavalitsus Kolmas isik A.S. , esindajad Elina Madal ja Sven Siimar Kolmas isik M.-L.T. RESOLUTSIOON
  7. Jätta Tartu muutmata. Halduskohtu 03.01.2006 otsus
  8. Jätta apellatsioonkaebus rahuldamata.
  9. Menetluses kantud kulud jätta menetlusosaliste endi kanda. Edasikaebamise kord Otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule Tartu Ringkonnakohtu kaudu 30 päeva jooksul otsuse avalikult teatavakstegemisest POOLTE NÕUDED, VASTUVÄITED JA PÕHJENDUSED
  10. T.K. ostis 08.09.1998 Vihula vallas XXX külas puhkemaja kasuliku pinnaga 128,4 m2 ja sauna kasuliku pinnaga 25 m
  11. 20.10.1998 esitas T.K. Vihula Vallavalitsusele maa ostueesõigusega erastamise avalduse, soovides selles 5,2 ha suuruse maa erastamist. Vihula Vallavalitsuse 23.08.2001 korraldusega nr 537 anti tema hoonele kasutusluba 42% ehk 54,3 m2 ulatuses elamuna ning märgiti ehitise nimetuseks puhkemaja-elamu. 07.10.2005 võttis Vihula Vallavalitsus vastu korralduse nr 489, millega määras T.K. u omandis oleva hoonekompleksi teenindavaks maaks ligikaudu 1300 m2 kahes tükis, sellest puhkemaja-elamule ligikaudu 900 m2 ja saunale ligikaudu 400 m
  12. T.K. esitas halduskohtule kaebuse, milles palus Vihula Vallavalitsuse 07.10.2005 korralduse nr 489 tühistada osas, millega määrati maa puhkemaja-elamu juurde, ja kohustada vallavalitsust välja andma haldusakti selle hoone juurde 1,8 ha maa määramise kohta 16.06.2005 esitatud ettepanekus toodud piiride kohaselt. Kaebaja leidis, et vaidlustatud korraldus on õigusvastane ja rikub tema õigusi, kuna selles pole esitatud puhkemaja-elamu muuks hooneks lugemise kohta põhjendusi ning erastatava maa suurus ja piirid on määratud MaaRS § 9 lg 1 p 1 lubatust väiksemas ulatuses. Puhkemaja on vallavalitsuse teadmisel juba alates
  13. aastast kasutusel elamuna, ehitusregistris on see kui üksikelamu ja sanatooriumi majutushoone ning selle kasutusotstarbe muutmine oli seaduslik ja põhjendatud ega riku ORAS § 18 lg 1 sätestatud keeldu. Maa erastamise ulatuse piiramise järele puudus vajadus, kuna tegelikkuses on vaba maa kuni 1,8 ha ulatuses olemas.
  14. Vihula Vallavalitsus palus jätta kaebuse rahuldamata. Vastustaja viitas Maa-ameti 23.09.2005 kirjaga nr 4.1-5/9523 antud selgitusele ja leidis, et kaebaja puhkemaja-elamu ei ole elamu MaaRS § 6 lg 32 tähenduses, vaid muu hoone, mille juurde määratakse hooneid teenindav maa. 58% puhkemaja-elamust on ette nähtud äriliseks otstarbeks, hoonetekompleks oli varem kasutusel suvilana, kaebaja pakkus samuti majutusteenust ja sauna kasutamise võimalust, ise alaliselt vallas ei ela ja on taotlenud ehitise sihtotstarbe muutmist üksnes suurema erastamisõiguse saamiseks.
  15. Kolmanda isikuna kaasatud A.S. vaidles kaebusele vastu, leides Maa ostueesõigusega erastamise korra punktile 7 tuginedes, et AS V. esitatud maa ostueesõigusega erastamise avaldus on kaebajale siduv. HALDUSKOHTU LAHEND
  16. Tartu Halduskohus jättis 03.01.2006 otsusega kaebuse rahuldamata. Otsuse kohaselt saab MaaRS §-des 9 lg 1; 22 lg 1 ja 22' lg 1 kehtestatust tulenevalt väljaspool linna piire asuval õigusvastaselt võõrandatud maal paikneva ehitise omanik maad erastada elamu juures kuni 2 ha ulatuses, suvila ja aiamaja juures kuni 1 ha ja muu ehitise juures ehitise teenindamiseks vajaliku maa ulatuses. 23.10.1997 vastu võetud Eesti Vabariigi maareformi seaduse ja maareformiga seonduvate õigusaktide muutmise seaduse muutmise seaduse § 14 lg 1 ja 22 kohustas avalduse maa ostueesõigusega erastamiseks esitama hiljemalt 01.01.1998 ning sätestas, et kui ehitis omandatakse pärast seda kuupäeva vallasajana, kuid ehitise võõrandaja oli õigeaegselt esitanud maa ostueesõigusega erastamise avalduse, jääb tema avaldus kehtima ka uue omaniku suhtes. VV 06.11.1996 määrusega nr 267 kinnitatud Maa ostueesõigusega erastamise korra p 7 kohaselt tuli maa ostueesõigusega erastamise avaldused esitada samuti hiljemalt
  17. jaanuariks 1998 ning selles märgitud erastatava maa pindala suurust ei olnud avalduse esitajal õigust hiljem enam muuta. Kaebajale puhkemaja müünud AS V. esitas 2353 m2 suuruse maatüki ostueesõigusega erastamise avalduse vallavalitsusele 22.12.
  18. Seega polnud kaebajal hoonete ostmise järel enam mingit vajadust uut avaldust esitada ning tal puudus selleks ka õigus. MaaRS § 6 lg 32 kohaselt on elamuks hoone, mille üldpinnast on vähemalt 20% ette nähtud alaliseks elamiseks ja ülejäänud osa põllumajanduslikuks tootmiseks või muuks elamuga seotud 2 sihtotstarbeks. Kaebaja on omandanud 08.09.1998 Vihula vallas XXX külas kaks hoonet – sauna ja puhkemaja. Viimatinimetatu suhtes on vallavalitsuse 23.08.2001 korraldusega nr 537 muudetud 42% ulatuses kasutamise sihtotstarvet ja käesoleval ajal on see hoone registreeritud puhkemaja-elamuna. ORAS § 18 lg 1 kohaselt on kuni õigusvastaselt võõrandatud vara tagastamise otsustamiseni keelatud vara võõrandada või asjaõigusega koormata ning kõik seda keeldu rikkuvad tehingud on tühised. Kuna seadusandja on sellise keelu kehtestanud õigusvastaselt võõrandatud vara tagastamise õigustatud subjekti kaitsmiseks ning maa ostueesõigusega erastamise ulatus on otseses sõltuvuses ehitise sihtotstarbest, tuleb järeldada, et enne maa tagastamist ei ole lubatud muuta ka ehitise sihtotstarvet, juhul kui see tooks kaasa õiguse erastada suuremat maatükki. Samale järeldusele on jõudnud Riigikohtu halduskolleegium otsuses nr 3-3-1-57-
  19. Ka juhul, kui eelnimetatud keeldu poleks asja lahendamisel võimalik rakendada, ei saa kaebajale kuuluv puhkemaja-elamu kaasa tuua õigust maa erastamiseks MaaRS § 9 lg 1 p 1 märgitud ulatuses. Kirjaliku kaebuse väidete ja kohtuistungil antud seletuste kohaselt kasutatakse ühte osa sellest hoonest külaliste majutamiseks, kaebaja on soovinud puhkemaja tunnustamist majutusettevõttena ja märkinud vastavasse avaldusse, et ettevõttel on üks töötaja ning viies majutusruumis kuus voodikohta. Seega on ta ka ise näinud osale hoonest ette ärilise otstarbe, seadusandja pole aga maareformi seaduses elamu mõistet kehtestades silmas pidanud, et puhkemaja taoline külastajaid ajutiselt majutav asutus on samane elamuga ja selle omanik saab maad erastada elamule ette nähtud ulatuses. Seadusandja ei ole ehitise teenindamiseks vajaliku maa suurust võimaldanud määrata ehitise omaniku soovidest lähtuvalt, vaid on kehtestanud MaaRS § 6 lg 33, et selleks määratakse ehitisealune ja ehitist ümbritsev vähim tarvilik ja piisav kogus maad, mis tagab ehitise sihtotstarbelise kasutamise, hooldamise, ohutu ekspluateerimise ning füüsilise säilimise. Kaebaja pole väitnud, et määratud teenindusmaa pole piisav, seega ei saa korraldus rikkuda tema seadusest tulenevaid õigusi maa ostueesõigusega erastamisel. ASJAOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED
  20. T.K. taotleb apellatsioonkaebuses kohtuotsuse tühistamist ning asja saatmist esimese astme kohtule uueks läbivaatamiseks. Apellatsioonkaebuse põhjenduste kohaselt on kohtulik uurimine olnud puudulik ja kogutud tõenditele on antud väär hinnang. Vallavalitsuse 23.08.2001 korralduse nr 537 alusel antud kasutusloaga ei muudetud hoone senist kasutuse sihtotstarvet. Hoone on aastaid olnud kasutuses viisil, et ülemine korrus, mis moodustab 42% elamu-puhkemajast, on olnud kasutuses ainult elamuna. Sellele osundab kaebuse lisa nr 2 ja 3, millest nähtub, et kasutusloa aluseks on ülesmõõtmisjoonised, mitte ehitusprojekt. Kaebaja ei ole 23.08.2001 korraldusele nr 537 eelneval perioodil teostanud hoones ümberehitusi, vaid on vastavuses seaduse nõuetega esitanud taotluse ehituse seadustamiseks pikka aega olnud viisil. Kaebaja käsutuses on 17.05.1965 sõlmitud üürileping nr 87 M.H. , mis on kehtiv tänaseni. Üürilepingu esemeks on pool elamu-puhkemaja teisest korrusest, üürilepingus märgitud 14 m2 (teise korruse üldpinnast 57 m2) näitab ainult elutoa suurust, kogu üürilepinguga kasutatav pind on 28,71 m
  21. Eluruumi kasutab täna M.H. abikaasa L.H. . Samuti on eluruumiks teise korruse teine pool. Teine pool on olnud pikemat aega majutamata, 02.08.2001 registreeris kaebaja elamupuhkemaja enda elukohana ja kasutab seda. Kaebaja kasutatavate eluruumide suurus on 28,38 m
  22. Muuks elumajaga seotud tegevuseks – kodumajutuseks – on kasutatud ainult esimest korrust ja selline olukord on eksisteerinud pika aja jooksul. Planeerimis- ja ehitusseaduse jõustamisega kehtestati seadusega nõue taotleda hoonele kasutusluba. Kaebaja esitas taotluse
  23. a. Kasutusloa andmise eelduseks ja aluseks on ülesmõõtmise joonised, mitte ehitusprojekt. Vallavalitsuse 23.08.2001 korraldusega nr 537 anti seega nõusolek jätkata hoone kasutamist tulevikus kasutusloal märgitud ja enne seda eksisteerinud otstarbel. 3 Eeltoodud põhjustel on täidetud MaaRS § 6 lg 32 sisu, mille kohaselt on elamuks hoone, mille üldpinnast 20% on ette nähtud alaliseks elamiseks ja ülejäänud osa põllumajanduslikuks tootmiseks või muuks elamuga seotud sihtotstarbeks. Antud juhul on tegemist kodumajutusega (majandusministri 13.11.1998 määrusega nr 37 kinnitatud Majutusettevõtetele esitatavad kohustuslikud nõuded p 69 kohaselt on kodumajutus füüsilise isiku valduses olevas talus, majas või korteris tema poolt pakutav majutusteenus, mis sisaldab hommikusöögi saamise võimalust). Vaidlustatud korraldus ei vasta HMS § 56 nõuetele motiveerimatuse tõttu. Menetledes kaebust puudulikult motiveeritud haldusakti peale on olulised asjaolud jäänud tuvastamata ka kohtus. 23.09.2005 kirjas nr 4.1-5/9523 loeb Riigi maa-amet tuvastatuks, et ostueesõigusega erastamise avaldus on esitatud enne 16.07.2000 MRSMS § 14 lg 22 jõustamist, kuid teeb väära järelduse, et elamu-puhkemaja kasutuse sihtotstarvet on muudetud. Riigikohtu lahendis nr 3-3-1-57-04 antakse seisukoht, et hoone kasutuse sihtotstarbe määramisel MaaRS § 6 lg 3’ tähenduses tuleb lähtuda enne 20.06.1991 olnud kasutusviisist ja oluline on ka, et sama kasutusviis jätkub.
  24. Vihula Vallavalitsus vaidleb apellatsioonkaebusele vastu ja taotleb selle rahuldamata jätmist. Vastuväidete kohaselt kuulus Kirjastus V. OÜ-le terve hoonetekompleks, mille nad olid omandanud 27.07.1995 R.E. lt. Sellest hoonetekompleksist müüs Kirjastus V. OÜ kaebajale ainult kaks hoonet – puhkemaja ja sauna. Kohus on põhjendanud, miks kaebajal ei ole õigust uut ostueesõigusega erastamise avaldust esitada. Kirjastus V. OÜ on õigeaegselt esitanud maa ostueesõigusega erastamise avalduse 2353 m2 maa erastamiseks. Kaebajal oli õigus muuta puhkemaja kasutusotstarvet, kuid see ei anna õigust erastada maad rohkem – kuni 2 ha. Apellatsioonkaebuse väide, nagu oleks poolte vahel vaidlus, kas kaebajale kuuluv hoone on puhkemaja-elamu alates 23.08.2001 korralduse nr 537 alusel või varem, on väär. Üürileping T.M. ja M.H. vahel ei tõesta midagi, sest hoonetekompleksi XXX külas omandas R.E. mitte T.M. lt, vaid majandusministeeriumilt ministri 20.05.1994 käskkirja nr 140 alusel. Käskkirja lisast – Hoonete üleandmis-vastuvõtmisaktist 01.06.1994 on näha, et üle on antud Võsul suvila, mille soetamisaastaks on
  26. A. Siimar taotleb apellatsioonkaebuse rahuldamata jätmist. Vastuväidete kohaselt ei ole kaebajal õigust erastada maad puhkemaja-elamu juurde MaaRS § 9 lg 1 p 1 alusel. Kaebuse lahendamisel tuleb arvestada ka maareformi eesmärki. Õigusvastaselt võõrandatud maa tagastamist saab takistada üksnes selliste ehitiste olemasolu, mida sihtotstarbeliselt kasutatakse või mida on võimalik sihtotstarbele vastavalt kasutada. Sihipärase kasutuse all tuleb mõista ehitise kasutamist selle püstitamisel või rekonstrueerimisel määratud eesmärgil, mis ehitisel oli omandireformi alguse hetkel (20.06.1991) (Riigikohtu otsus nr 3-3-157-04). Hoone õiguslik seisund oli aastaid puhkemaja. Sõltumata sellest, milline oli või on ehitise kasutusotstarve, on kaebaja ikkagi seotud AS V. esitatud maa ostueesõigusega erastamise avaldusega. Maa ostueesõigusega erastamise korra punkti 7 kohaselt avalduses märgitud erastatava maa pindala suurust ei ole avalduse esitajal õigust muuta. R.E. ja AS V. vahel 27.07.1995 sõlmitud ostu-müügilepingu järgi anti AS-le V. üle eluruumi üürileping puhkemaja teisel korrusel asuva 14,62 m2 suuruse eluruumi kasutamiseks. 08.08.1995 koostatud XXX külas asuva puhkebaasi varade üleandmis-vastuvõtmisakti kohaselt annab R.E. koos varaga AS-le V. üle L.H. sõlmitud töö- ja eluruumi üürilepingu ning tööraamatu. Apellatsioonkaebusele lisatud üürileping on sõlmitud M.H. ga, kellega R.E. l puudus töö- ja üürileping või vähemalt ei antud neid üle AS-le V. . Leping on esitatud osalisena, selles nimetatud üürilepingu ese ei ole identifitseeritav XXX külas asuva puhkebaasina. RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED 4
  27. Ringkonnakohus leiab, et apellatsioonkaebuse põhjendused ei anna alust halduskohtu otsuse tühistamiseks või muutmiseks. Ringkonnakohus rahuldas menetlusosaliste taotlused täiendavate tõendite asja juurde võtmiseks ning saab nimetatud tõenditele käesolevas otsuses hinnangu anda, mistõttu puudub alus asja saatmiseks uueks läbivaatamiseks halduskohtule. Apellandi väide, et kohtulik uurimine olnud puudulik ja kogutud tõenditele on antud väär hinnang, ei ole õige.
  28. Asjas on tõendatud, et OÜ V. esitas tähtaegselt (enne 01.01.1998) avalduse kogu hoonetekompleksi tarbeks vajaliku maa erastamiseks. Nimetatud avalduse kohaselt taotles hoonete omanik maad sotsiaalmaana. Kuna hilisemalt on hooned võõrandatud erinevatele isikutele, on põhjendatud vallavalitsuse seisukoht, et tuleb määrata uuesti teenindamiseks vajalik maa kooskõlas MaaRS § 6 lg 33 ja VV
  29. 06
  30. a määrusega nr 144 kinnitatud ehitise teenindamiseks vajaliku maa määramise korraga.
  31. Ringkonnakohus leiab, et apellandi väide, et kaebaja poolt 02.08.01 esitatud taotlusega ei muudetud hoone kasutamise tegelikku otstarvet, vaid üksnes seadustati varasem kasutamine, ei ole kooskõlas asjas esitatud tõenditega. Asja materjalide kohaselt on Majandusministeeriumi poolt 20.05.1994 üle antud R.E. le suvila Võsul; 27.07.1995 müüs R.E. OÜ-le V. ärklikorrusega puhkemaja ja sauna ning 08.09.1998 müüs OÜ V. kaebajale 2-korruselise puhkemaja ja 1-korruselise sauna. Menetlusosalistel ei ole vaidlust ka selle üle, et hooneregistris ei ole vaidlusalune hoone registreeritud ORAS-e jõustumise hetkel, s.o 20.06.1991 seisuga, elamuna. MaaRS § 6 lg 32 kohaselt elamu käesoleva seaduse tähenduses on hoone, mille üldpinnast vähemalt 20 protsenti on ette nähtud alaliseks elamiseks ja ülejäänud osa põllumajanduslikuks tootmiseks või muuks elamuga seotud sihtotstarbeks. Elamu kohta sätestatut kohaldatakse ka lõpetamata elamu suhtes, mis vastab ehitusseaduse tähenduses hoonele sätestatud tunnustele. Lõpetamata ehitise vastavus käesolevas lõikes sätestatud elamu tunnustele määratakse ehitise ehitusprojekti alusel. Lõpetamata elamut, mis ei vasta ehitusseaduse tähenduses hoonele sätestatud tunnustele, ja enne
  32. aasta
  33. jaanuari elamu püstitamiseks seaduslikus korras väljaantud ehitusluba käsitletakse käesolevas seaduses muu ehitisena. Ringkonnakohus leiab, et vaidlusalune hoone ei ole käsitletav MaaRS § 6 lg 32 mõttes elamuna
  34. aasta seisuga. Asjaolu, et vaidlusaluse hoone teisel korrusel asusid ruumid, mis olid mõeldud puhkemaja teenindavale isikule elamiseks, ei muuda samuti hoonet elamuks, kuna hoone kasutamise eesmärk oli puhkajate majutamine (suvila, puhkemaja). Kuna tegemist oli juriidilisele isikule kuuluva hoonega, siis pidi keegi puhkajaid vastu võtma ning teenindama ja puhkajate teenindamise tagamiseks oli sõlmitud osadele ruumidele üürileping. Ringkonnakohus leiab, et MaaRS § 6 lg 32 käsitletakse elamuna hoonet, mille kasutamise eesmärk on elamise ja sellega seotud sihtotstarbe tagamine, kuid antud juhul oli hoone kasutamise eesmärk puhkamise võimaldamine, mida tagas ka üürilepingu alusel kasutatav ruum. Asja materjalidest nähtub, et ka kaebaja ise ei ole kuni ehitise sihtotstarbe muutmiseni
  35. aastal hoonet elamuna käsitlenud, kuna ostu-müügilepingus ei ole objektina märgitud elamu, samuti ei ole kaebaja poolt esitatud maa erastamise avalduses taotletud elamumaad vaid, äri-, aia- ja põllumaad. Samuti kinnitab seda seisukohta asjaolu, et kaebaja pidas vajalikuks taotleda hoone sihtotstarbe muutmist
  36. aastal. Ringkonnakohus leiab, et asjaolu, et vaidlusalune hoone oli
  37. aastal kasutusel asutuse puhkemajana, on asjas tõendamist leidnud ning apellandi väited ei anna alust asjaolusid teisiti hinnata.
  38. Kuna apellatsioonkaebus tuleb jätta rahuldamata, jätab ringkonnakohus apellandi kantud menetluskulud tema enda kanda. Teised menetlusosalised kulude väljamõistmise taotlust esitanud ei ole. 5 Egon Konsand Üllar Roostoja 6 Andra Pärsimägi

🔗 Ametlikule allikale

Tehisintellekti selgitus ametliku seadusteksti põhjal. Orienteeruv, ei asenda õigusnõustamist.