) §-dele 3 lg 3 ning 8 lg 31 ja lg 7; Looduskaitseseaduse (LKS) § 14 lg 1 p-dele 7 ja 8, Ehitusseaduse (EhS) §-le 19; Keila Vallavolikogu 26.11.2006 määrusega nr 22 kehtestatud Keila valla ehitusmäärusele ja Keila valla üldplaneeringule Korralduses leiti, et M. Ml oli juba enne maatulundusmaa sihtotstarbega kinnistu ostmist võimalik endale teadvustada, et maatulundusmaa näol on tegemist maaga, mis on mõeldud põllumajandussaaduste tootmiseks või metsakasvatuseks ja kuhu suure tõenäosusega ei lubata ehitada, mistõttu tal ei kinnistu omandamisel ega projekteerimistingimuste taotluse esitamise saanud olla sellesisulist õiguspärast ootust, mida projekteerimistingimuste väljastamisel kaaluda. Korralduses selgitati, et tulenevalt Keila Valla ehitusmääruse § 7 lg-st 5 lähtub vallavalitsus elamuehituse lubamisel detailplaneeringu kohustuseta aladel, selleks mitte ettenähtud sihtotstarbega maaüksusele, kaalutlusõigusest, arvestades ümbruskonnas väljakujunenud asustustiheduse, arhitektuursete tavade, looduskaitse nõuete, maastiku iseärasuste, tehnosüsteemide paiknemise võimaluste ning ehitusvõimalustega. Märgiti, et suurem osa avaldaja kinnistust asub Keila valla üldplaneeringu järgi rohekoridoris K9, so rohevõrgustikualal, mille juhtfunktsiooniks
lg 31 mõttes on looduslik maa – mets ning struktuuri ühtsuse tagamiseks on rohekoridoridel kandev roll. Neid (rohekoridore) ei saa käsitada vaid migreerimisvõimalusena üksikutele liikidele vaid tegemist on maastikuelemendiga, mis tagab maastiku seotuse. M.M kinnistu on täies ulatuses hõlmatud okasmetsade maakattetüübiga. Kindlustamaks kinnistut olulises osas katva 260 m laiuse rohekoridori vastavus tingimustega ja efektiivne toimimine, tuleb vältimatult hoiduda maakattetüübi muutmisest. Leiti, et
lg 3 järgi võib kinnisomandile detailplaneeringu koostamise kohustuse puudumise korral kehtestatud üldplaneeringu alusel seada seadusest tulenevaid maakasutus- ja ehitustingimusi ning kitsendusi. Lisaks sätestab
lg 7, et kehtestatud üldplaneering on aluseks detailplaneeringutele nende koostamise kohustusega aladel ja juhtudel ning maakorraldusele ja projekteerimistingimuste väljaandmisele väljaspool detailplaneeringu koostamise kohustusega alasid. Rohekoridori jäävale maale elamu ehituseks projekteerimistingimuste väljastamine oleks vastuolus valla üldplaneeringuga ning projekteerimistingimuste väljastamiseks väikeelamu ehitamiseks maatulundusmaale on seega takistus olemas. Osundati, et kuna kogu kinnistu ei asu valla üldplaneeringu järgsel rohevõrgustiku alal, siis valla ehitusplaneerimiskomisjoni arvates rohekoridorialast välja jäävale ca 4000-5000 m2 suurusele osale kinnistust võiks projekteerimistingimused elamu ehitamiseks väljastada tingimusel, et ehitusprojekt kooskõlastatakse Keskkonnaametiga, kuna kohati maaüksusel kasvava III-sse kaitsekategooriasse kuuluva põõsasmarani tõttu on LKS § 14 lg 1 p-dest 7 ja 8 tulenevalt nõutav kaitstava loodusobjekti valitseja nõusolek. Kaebuse kohaselt vaidlustatud resolutsiooni p 2 ja projekteerimistingimuste p-d 5 ja 9 ei ole kehtestatud piirangute osas kooskõlas kehtiva õigusega. EhS § 19 lg 3 sätestab, et projekteerimistingimused on kohaliku omavalitsuse kinnitatud konkreetsele ehitisele kohaldatavad arhitektuursed ja ehituslikud tingimused. Projekteerimistingimuste väljastamisel võtab kohalik omavalitsus aluseks planeeringutes või muul viisil maakasutust korraldavates õigusaktides sisalduvaid ehituslikke tingimusi. EhS § 19 lg 4 p 4 kohaselt määratakse ehitusmäärusega linna või valla osade planeerimise ja ehitamise põhimõtted ja nõuded. Riigikohtu 04. mai 2006.a. otsuses nr 3-3-1-28-06 p-s 12 on kohus sedastanud, et nendest sätetest tuleneb, et valdavas osas peab projekteerimistingimustega reguleeritavate küsimuste loetelu olema sätestatud valla või linna ehitusmääruses. Seega projekteerimistingimused on üksnes ehituslikud ja arhitektuursed tingimused. Haldusakti p-s 2 on vallavalitsus otsustanud ehitise paiknemise üle kinnistul. Keila valla ehitusmääruse § 7 lg 5 järgi elamuehituse lubamisel detailplaneeringu kohustuseta aladele, selleks mitte ettenähtud sihtotstarbega maaüksusele, lähtub vallavalitsus kaalutlusõigusest, arvestades ümbruskonnas väljakujunenud asustustiheduse ning ehitusvõimalustega. Nimetatud sättest tuleneb vallavalitsuse volitus diskretsiooniks selles osas, kas konkreetsele maaüksusele, mille otstarve ei ole elamumaa, lubada elamu ehitamist ja sellega kaasnevat otstarbe muutmist. Sättest ei tulene, et lisaks kaalutlusele, kas ehitamist üldse lubada, võib vallalvalitsus otsustada, kuhu taotletavale maa-alale täpselt võib ehitada või peab ehitama. 2 Põhiseaduse § 32 sätestab igaühe omandi puutumatuse ja võrdselt kaitstuse ning õiguse omandit vabalt vallata, kasutada ja käsutada. Kitsendused sätestab seadus.
lg 3 p 2 kohaselt võib kinnisomandile planeeringu alusel seada seadusest tulenevaid maakasutus- ja ehitustingimusi ning kitsendusi detailplaneeringu koostamise kohustuse puudumise korral kehtestatud üldplaneeringu alusel. Üldplaneering on ka aluseks maakorraldusele ja projekteerimistingimuste väljaandmisele väljaspool detailplaneeringu koostamise kohustusega alasid (
Samas ühestki kehtivast seadusest ei tulene alust volitusnormi ehitustegevuse piiramiseks, veel vähem välistamiseks rohelise võrgustiku alal. Keila valla üldplaneeringu seletuskirja p 1.2.1 sätestab põhilised rohelise võrgustiku kasutustingimused järgmiselt: a. rohevõrgustiku funktsioneerimise tagamiseks planeeritaval alal tuleb vastavalt teemaplaneeringule säilitada rohevõrgustiku tugialal looduslike alade osatähtsuseks 90%; b. vastuoluline on rohevõrgustiku alale uute ehitusalade kavandamine ja olemasolevate laiendamine, c. rohevõrgustiku toimimise tagamiseks lubada piirdeaedade paigaldamine ainult õuemaal; d. rohelise võrgustiku aladel ehitatava elamu väiksemaks lubatud vahekauguseks teisest elamust on 150 m; e. arendamistegevused, mis muudavad maa sihtotstarvet või kavandavad joonehitis, tuleb kooskõlastada maavalitsuse ja keskkonnateenistusega ning nende keskkonnamõju hindamisel tuleb tähelepanu pöörata rohevõrgustiku funktsioneerimisele. Eeltoodud tingimustest tuleneb selgelt, et rohevõrgustiku alale elamu ehitamine ei ole välistatud. Elamu ehitamine on lubatud, kuid tuleb jälgida, et elamu väikseim lubatud vahekaugus teisest elamust on 150 m. Seega puudub Keila Vallavalitsusel pädevus ja kaalutlusruum otsustamiseks, kas avaldaja võib rohelise võrgustiku alale elamu ehitada või mitte. Täiendavalt on valla üldplaneeringu seletuskirja p-s 1.2.1 sätestatud: valla maa-alale rohelise võrgustiku määratlemisel on lähtutud Harju maakonnaplaneeringu teemaplaneeringust „Asustust ja maakasutust suunavad keskkonnatingimused” (edaspidi nimetatud kui teemaplaneering). Harju Maavalitsuse poolt 2005.a. Harju Maakonna omavalitsustele edastatud juhises selgitatakse teemaplaneeringu põhimõtteid: „Maakonnaplaneeringu teemaplaneeringu põhimõtete ja eesmärkidega vastuolevaks tegevuseks on rohevõrgustiku alale uute ehitusalade kavandamine või olemasolevate laiendamine. Erandina on aktsepteeritav hoonestamata maa puhul isiklikuks tarbeks eluasemekoha rajamine.”
lg 4 kohaselt on kehtestatud maakonnaplaneering aluseks valla ja linna üldplaneeringu koostamisele. Eeltoodust tuleneb, et valla üldplaneeringu järgsed rohelise võrgustiku kasutustingimused koosmõjus ei too kaasa väikeelamu ehitamise keeldu rohelise võrgustiku alal. Kaebaja esindaja märgib, et isegi kui Keila vallavalitsusel oleks volitus ja kaalutlusruum (mida tal ei ole) määrata, missugusele kinnistu osale erinevalt valla üldplaneeringust toodud tingimustest võib M.M elamu ehitada, tuleb HMS § 4 lg 2 järgi kaalutlusõigust teostada 3 kooskõlas volituse piiride, kaalutlusõiguse eesmärgi ning õiguse üldpõhimõtetega, arvestades olulisi asjaolusid ning kaaludes põhjendatud huve. HMS § 3 lg 2 kohaselt peab halduse õigusakt ja toiming olema kohane, vajalik ning proportsionaalne seatud eesmärgi suhtes. HMS § 6 sätestab, et haldusorgan on kohustatud välja selgitama menetletavas asjas olulise tähendusega asjaolud ja vajaduse korral koguma selleks tõendeid omal algatusel. Käesoleval juhul on vallavalitsus olulised asjaolud jätnud välja selgitamata. Keila Vallavalitsus ei ole haldusakti andmisel kaalunud tagajärgi, mis kaasnevad kaebuse esitajale elamu asukoha määramisega väljapoole rohelise võrgustiku ala. Nimelt arvestas kaebaja projekteerimistingimuste väljastamise taotluse esitamisel (märkides selle p-s 10, et ei vaja transpordile uue juurdepääsu rajamist ja olemasoleva juurdepääsu muutmist), et elamu asukoht jääb olemasoleva juurdepääsu mõistlikusse lähedusse, arvestades üldplaneeringus sätestatud tingimusi. Haldusaktis ei ole aga arvestatud sellega, et elamu ehitamisega projekteerimistingimustes märgitud alale kaasneb vajadus ehitada eraldi tee elamu juurde pääsemiseks selle sihtotstarbelise kasutamise vajadusel, kuna kinnistu pindala on 6 ha. Ehitatav tee läbiks nagunii rohelise võrgustiku ala ning tee ehitamisega kaasnevad olulised kulud, kuna seda tuleb rajada ligikaudu 280 m. Füüsilise isiku omandi kasutamine on motiveerimatult muudetud reaalselt raskemaks selle kulukuse ja keerukuse tõttu kuid mitte mingisugust kaebuse esitaja huvide kaalumist ei ole toimunud. Korralduse andmisel on rikutud ka HMS §-s 56 sätestatud haldusakti põhjendamise kohustust. Riigikohtu 04.05.2006 otsuses haldusasjas nr 3-3-1-28-06, p-s 9 märgitakse: „projekteerimistingimuste kindlaksmääramisel teostab kohalik omavalitsus vaieldamatult ulatuslikku diskretsiooni. Seni vaid üldplaneeringus (kui see on olemas) sisaldunud üldiselt reguleeritud ehituslikud küsimused konkretiseeritakse projekteerimistingimustega kindla ehitise püstitamise tingimusteks. Seega on projekteerimistingimuste kindlaksmääramisel ulatuslik diskretsiooniruum ning oluline on sellise otsuse motiveerimine. Vajalik on nende projekteerimistingimuste motiveerimine, millega ehitusõigust üldplaneeringu või muu õigusaktiga võrreldes kitsendatakse. Isikul on õigus teada, mis põhjustel selline kõrvalekaldumine üldistest tingimustest tema kahjuks tehakse. Haldusakti motivatsioon peab koosnema õiguslikust ja faktilisest motivatsioonist, mis oleksid omavahel loogiliselt seotud.” Vastustaja on nii vaidlustatavas haldusaktis, samuti vaide lahendamise rajanud ainuüksi üldplaneeringus sisalduvale määratlemata õigusmõistele: „vastuoluline on rohevõrgustiku alale uute ehitusalade kavandamine ja olemasolevate laiendamine”. Mitte mingit tähelepanu kaebuse esitaja jaoks soodsamale sättele, mis viitab elamu ehitamise võimalusele rohevõrgustiku alal pööratud ei ole. Vastustaja pidanuks korralduse andmisel äärmiselt kaalukalt põhjendama, miks on see säte jäetud tähelepanuta, miks see säte vastustaja arvates ei reguleeri või ei võimalda kinnistule ehitamist ja mis on selle sätte eesmärk. Haldusakti adressaati soodustava normi selline eiramine on lubamatu. Vaidlustatavas korralduses ei ole praktiliselt mingit motiveeritud kaalutlust, mis õigustaks kaebaja põhiõiguste riivet ning mis seeläbi on kaasa toonud haldusakti ilmselge õigusvastasuse. Seda hoolimata intensiivsest sekkumisest kaebaja Põhiseaduse §-st 32 tulenevatesse põhiõigustesse. Haldusaktis on rohelise võrgustiku alale ehitamise välistamise põhjenduseks toodud rohelise võrgustiku metoodiline materjal (K. Sepp ja J. Jagomägi „Rohelise võrgustiku määratlemise alused maakonna planeeringus”), lähtumata seejuures kinnistu eripärast. Viitamine menetluses kogutud teiste isikute koostatud dokumentidele ei võimalda ei menetlusosalisel ega kohtul 4 üheselt aru saada, millised olid haldusakti andja kaalutlused, ega sunni haldusorganit kõiki poolt- ja vastuargumente läbi mõtlema. Kui mõne sekundaarse põhjenduse kordamise asemel tehakse motivatsioonis viide mõnele teisele dokumendile, siis peab lõppkokkuvõttes olema arusaadav, milline selles dokumendis sisalduv informatsioon kujutab endast osa haldusakti põhjendustest (3-3-1-54-03; vt ka 3-3-1-39-07). HMS § 56 vastaselt haldusakti motiveerimata jätmine tähendab üldjuhul selle haldusakti õigusvastasust ning on haldusakti tühistamise aluseks. Vaidlustatud korraldus piirab kaebuse esitaja omandis oleva kinnistu vaba kasutamist ning seeläbi kaebuse esitajale Põhiseaduse §-s 32 sätestatud õigust omandit vabalt vallata, kasutada ja käsutada. Kaebuse esitaja ei saa õigusvastase haldusakti tõttu lähtuda üldplaneeringu juhistest, mis annavad õiguse ja võimaluse ehitada rohelise võrgustiku alale. Ka asjaolu, et kinnistu puhul on tegemist maatulundusmaaga, ei piira M.M õigust kavandada ja kujundada enda omandi käsutamist, sest Maakatastriseadus, valla üldplaneering ja valla ehitusmäärus võimaldavad kinnistule elamu ehitamist ja sihtotstarbe muutmist. Maakatastriseaduse § 18 lg 7 sätestab, et ehitise, välja arvatud teede ning tehnovõrgu ja – rajatise püstitamiseks maatulundusmaa sihtotstarbega katastriüksusele, millel ei asu ehitisi, moodustatakse iseseisev ehitise alust ning selle teenindamiseks vajalikku maad hõlmav katastriüksus, mille sihtotstarbe määrab detailplaneeringu koostamise kohustuse puudumise korral kohaliku omavalitsuse volikogu ehitise kasutamise sihtotstarbe alusel. Vastustaja arvates (tl 34-39) sätestab üldplaneering üheselt, et rohevõrgustikku uute ehitusalade kavandamine on vastuoluline, mistõttu oleks rohekoridori jäävale maale elamu ehitamiseks projekteerimistingimuste väljastamine olnud vastuolus üldplaneeringuga, sest projekteerimistingimused on aluseks ehitusprojekti koostamisele ehk projekteerimisele, mis oma olemuselt on ehitise kavandamine (EhS § 2 lg 4 ja 5).
lg 7 tulenevalt on projekteerimistingimuste väljastamisel üldplaneeringust lähtumine kohaliku omavalitsuse kohustus ja kui üldplaneering ei võimalda rohevõrgustiku alale projekteerimistingimusi elamu ehitamiseks väljastada, kuid võimaldab projekteerimistingimused väljastada rohevõrgustikust välja jäävale alale, on vastava otsuse puhul tegemist kohaliku omavalitsuse organi kaalutlusõiguse teostamisega, mille kohtulik kontroll on piiratud. Seetõttu ei tunnista vastustaja kaebaja seisukohti volituste ületamisest või mingil muul viisil diskretsiooninormiga vastuollu sattumisest. Kaebaja õigus ehitada rohevõrgustiku alale ei tulene ka teemaplaneeringust, märgib vallavalitsus. Selle planeeringu p 2.2.2.1 sätestab, et ehitusalade valik peab lähtuma rohelisest võrgustikust ning just kohaliku tasandi planeeringus on oluline jälgida, et kavandatav asustus ei lõikaks läbi rohelise võrgustiku koridore. Samas kaebaja viidatud Harju Maavalitsuse 2005.a. juhisest ei nähtu, kellele see on saadetud ja kas üldse on saadetud – valla dokumendiregistris seda registreeritud ei ole. Kuid igal juhul pole juhis vastustajale järgimiseks kohustuslik kuivõrd teemaplaneering sellist võimalust ei sisalda. Juhises (sarnaselt üldplaneeringus sätestatuga) on leitud, et teemaplaneeringu põhimõtete ja eesmärkidega vastuolus olevaks tegevuseks on rohevõrgustiku alale uute ehitusalade kavandamine või olemasolevate laiendamine. Avaldaja poolt viidatud juhises sisalduva lause „Erandina on aktsepteeritav olemasolevate ehitiste teenindamiseks vajalik ehitustegevus või hoonestamata maa puhul isiklikuks otstarbeks eluasemekoha rajamine” puhul tuleb arvestada ka sellele järgnevat. Nimelt on juhises märgitud, 5 et „viimasel juhul peaks eluasemekoht vastama hajaasustuse tingimustele ning selle suurus olema vähemalt kaks hektarit ning kinnistule planeeritav hoonestusala piirduma õuemaa-alaga (ühepere elamu ja abihoonete paigutamiseks vajalik maa), ülejäänud osas peaks kinnistu jääma hoonestamata haljasalaks. Piirdeaedu võib rajada vajadusel vaid õuemaa-ala ümber. Maakatastriseaduse § 18 lg 7 nõuetele vastavalt on võimalik moodustada kaks eraldi katastriüksust, millest suurema katastriüksuse sihtotstarve on maatulundusmaa ning õueaiamaa piires moodustatava katastriüksuse sihtotstarve on elamumaa”. Seega peaks eluasemekoht vastama hajaasutuse tingimustele ning selle suurus olema vähemalt kaks hektarit. Kuna kinnistu kogu suuruseks on 6 ha ja nii teemaplaneeringus (p 2.2.1) kui üldplaneeringus (p 1.2.1) on sätestatud, et võrgustiku funktsioneerimiseks ei tohi looduslike alade osatähtsus tugialas langeda alla 90%, siis ei tuleks 2 ha suuruse eluasemekoha rajamine kõne alla. Käsitledes kaebuses toodud väidet: „rohelise võrgustiku aladel ehitatava elamu väikseimaks lubatud vahekauguseks teisest elamust on 150 m”, märgib Keila Vallavalitsuse järgmist. Nimetatud tingimus tähendab elamu ehitamist juba olemasolevale ehitusalale, mida ei suurendata ja mis ei too kaasa uue ehitusala kavandamist. Kui lähtuda kaebuse esitaja tõlgendusest, et rohelise võrgustiku alal kõrvalkinnistule ehitatava elamu väikseim vahekaugus on 150 m, siis puuduks rohevõrgustiku aladel üldse mõte ning teemaplaneeringus ega üldplaneeringus ei oleks sätestatud uute ehitusalade kavandamise ja olemasolevate laiendamise keeldu rohevõrgustiku alal. Valla esindaja osundab, et lähtudes katastriüksuste sihtotstarvete liikide ja nende määramise korda käsitleva Vabariigi Valitsuse 23.10.2008 määruse nr 155 § 6 p-st 9, on maatulundusmaa näol tegemist maaga, mis on mõeldud põllumajandussaaduste tootmiseks või metsakasvatuseks. Seega võiks maatulundusmaale põhimõtteliselt püstitada põllumajandussaaduste tootmiseks või metsakasvatuseks vajalikke ehitisi. Kuna kaebaja omandas kinnistu AS-lt Rime Kinnisvara, mille töötaja ta ise oli, siis oli tal juba enne kinnistu ostmist võimalik teada saada, et ta ostab maatulundusmaad, mis asub üldplaneeringujärgsel rohevõrgustiku alal, kuhu eelnevalt oli vastustaja (selle ettevõttele) korduvalt keeldunud projekteerimistingimusi elamu ehitamiseks väljastamast. Seetõttu ei saanud ei kinnistu omandamisel ega projekteerimistingimuste taotluse esitamisel kaebaja arvestada, et talle üksikelamu püstitamiseks projekteerimistingimused temale sobivatel tingimustel väljastatakse. Vastustaja ei nõustu M.M poolt esitatud nägemusega, et ühestki kehtivast seadusest ei tulene seaduslikku alust ja volitusnormi ehitustegevuse piiramiseks, veel vähem välistamiseks rohevõrgustiku alal, mistõttu ei saa ka üldplaneeringuga neid piiranguid kehtestada.
lg 3 sätestab üldplaneeringu ülesanded, milleks on muuhulgas on maa- ja veealadele üldiste kasutamis- ja ehitustingimuste, sealhulgas maakasutuse juhtotstarbe ning vajaduse korral hoonestuse kõrguspiirangu ja muude tingimuste määramine (p 3). Seega on kehtiv planeerimisseadus andnud nii seadusliku aluse kui volitusnormi ehitustegevuse piiramiseks. Keila Vallavalitsus on seisukohal, et sisaldab vaidlustatud korraldus nii selle andmise faktilisi ja õiguslikke aluseid kui vastavaid kaalutlusi. Riigikohtu halduskolleegium on otsuse 3-3-1-1808 p-s 13 leidnud, et „ulatusliku kaalumisruumi ja sisult hinnanguliste otsustuste puhul on oluline küll motivatsiooni olemasolu, kuid selliste otsustuste omapärast tingitult ei ole motiivid halduskohtus sisuliselt kontrollitavad; motivatsioonist saab tuleneda otsustuse õigusvastasus vaid juhul, kui selgub, et lähtutud on asjakohatutest ja täiesti sobimatutest kaalutlustest.” 6 Kommenteerides vastustaja seletust leiab kaebaja järgmist (tl 80-88). Nii valla üldplaneeringus kui maavalitsuse juhises on viidatud, et võrgustiku funktsioneerimiseks ei tohi looduslike alade osatähtsus tugialas langeda alla 90%. Sel põhjusel on vastustaja leidnud, et kinnistule ei ole võimalik 2 ha suurust eluasemekohta rajada. Keila valla üldplaneeringus defineeritakse tugiala ja rohekoridori mõisted (lk 51): roheline võrgustik koosneb tugi- ehk tuumaladest ja neid ühendavatest rohekoridoridest. Tugi- ehk tuumalad on ümbritseva suhtes kõrgema väärtusega (looduskaitseline, keskkonnakaitseline jne) alad, rohekoridorid on siduselemendid tuumalade vahel. Seega eristavad nii teema- kui valla üldplaneering tugiala ja rohekoridori. Kaevatavas korralduses on vallavalitsus kinnitanud, et suurem osa kinnistust asub rohekoridoris ja selle laiuseks on 260 m. Kinnistu ei paikne tugialas. Isegi, kui kinnistu paikneks tugialas, järgitaks elamu ehitamisel 90% nõuet. Seadusest, üldplaneeringust ega ehitusmäärusest ei tulene, et kinnistu sisse tuleks eraldi arvestada, et eluasemekoha suurus oleks 2 ha. Valla üldplaneeringu seletuskirjas (lk 56) on ehituskrundi minimaalseks suuruseks määratud 3000 m2, kõnealuse kinnistu pindala on aga 6 ha. Kaebaja arvates on valla üldplaneeringus kasutatud termin „ehitusala” määratlemata õigusmõiste, kuna seda ei ole sisustatud mitte üheski õigusaktis. Ehitusala on tavakeeles kasutusel pigem kui ehitamise valdkonda iseloomustav sõna. Vastustaja poolt vastuse p-s 2.1.1.3. viidatud Ehitusseaduse sätted ei võimalda mõistlikult tuletada, et ehituslik kavandamine on samatähenduslik ehitusala tähendusega. Koosmõjus regulatsiooniga, et uute ehitusalade kavandamine ja olemasolevate laiendamine on vastuoluline üldplaneeringus sisalduva sättega, et rohelise võrgustiku aladel „ehitatava elamu” väikseimaks vahekauguseks teistest elamust on 150 m tuletub, et ehitusala ei ole sama mis üksik elamu vaid ehitusalade all on mõeldud suuremat territooriumi mitmete ehitiste teenindamiseks (nt elamurajoon). Asjaolu, et Keila valla üldplaneeringu kohaselt on ehitusalade kavandamine vastuoluline, ei tähenda, et see oleks keelatud. Vastasel korral pidanuks üldplaneeringus keeld sõnaselgelt sätestatud, kuna HMS § 55 lg 1 kohaselt peab haldusakt olema selge ja üheselt mõistetav. Kaebaja ei nõustu vallavalitsuse tõlgendusega nagu võiks maatulundusmaale põhimõtteliselt püstitada ainult põllumajandussaaduste tootmiseks või metsakasvatuseks vajalikke ehitisi. Täidesaatev riigivõim ei saa rakendusaktiga piirata isiku õigusi. Ja teiseks, kui Maakatastriseaduse § 18 lg 7 reguleeriks ainuüksi maatulundusmaale põllumajandusliku otstarbega ehitiste püstitamist, jääks normi mõte absoluutselt arusaamatuks, kuivõrd maatulundusmaale põllumajandusliku ehitise ehitamiseks ei oleks vaja eraldi katastriüksust moodustada ega eraldi sihtotstarvet määrata. Ka viidatud korra § 6 p-st 9 ei tulene keeldu ehitada maatulundusmaale elamut, kuna ka elamu võib olla vajalik selleks, et tegelda põllumajandussaaduste tootmise või metsakasvatusega. Vastasel korral ei oleks vastustaja saanud kaebuse esitaja omandis olevale kinnistule, mille sihtotstarve on maatulundusmaa, väljastada projekteerimistingimusi elamu ehitamiseks. Kaebaja jääb endiselt seisukohale, et ei Planeerimisseadus ega ükski teine seadus ei anna kohalikule omavalitsusele õigust piirata või välistada rohelise võrgustiku alal hoonete ehitamist. Ka vallavalitsuse poolt viidatud
Näiteks sätestab Looduskaitseseadus konkreetselt ehituskeeluvööndi, kus ehitamine on keelatud. Samas on näiteks Ranna ja kalda piiranguvööndis ehitustegevus lubatud. Juhul, kui rohevõrgustiku alas oleks ehitustegevus piiratud või keelatud, peaks piirang analoogselt Looduskaitseseadusega olema sätestatud Planeerimisseaduses. Riigikohus on oma praktikas korduvalt rõhutanud põhimõtet, et Põhiseaduse § 3 lõike 1 esimesest lausest ja §-st 11 tulenevalt tohib põhiõiguste ja vabaduste piiranguid kehtestada ainult seadusejõulise õigusaktiga (3-4-1-7-01, III-4/A-1/94 ja III-4/A-2/94 ning 3-4-1-10-02). 7 Haldusasjas nr 3-3-1-41-06 on Riigikohus sedastanud, et kuigi teatud intensiivsusega põhiõiguste piiranguid saab kehtestada üksnes formaalses mõttes seadusega, ei ole see põhimõte absoluutne. Põhiseaduse mõttest ja sättest tuleneb, et vähem intensiivseid põhiõiguste piiranguid võib kehtestada täpse, selge ja piirangu intensiivsusega vastavuses oleva volitusnormi alusel määrusega, aga mitte otse kohaliku omavalitsuse üldaktiga. See nõue on suunatud sellele, et omandiõiguse piirangute seadmisel arvestataks kogu riigi territooriumil ühesuguste kriteeriumitega. Võrdse kohtlemise ja ühetaolisuse põhimõttega oleks vastuolus see, kui omandiõiguse kaitse oleks riigi erinevates piirkondades ebaühtlaselt tagatud. Otsuse 3-2-1-41-06 p-s 26 on Riigikohus märkinud, et isegi kui elamukrundi minimaalsuuruse kehtestamine lugeda kohaliku elu küsimuseks, ei saa kohalik omavalitsus seda teha määrusega ilma vastava volitusnormita. Seda põhjusel, et elamukrundi minimaalsuuruse kehtestamine riivab Põhiseaduse §-s 32 sätestatud omandiõigust. Sellest järeldub, käesolevas asjas vastustaja poolt vastuse p-s 2.1.1.4 viidatud KOKS § 3 p 1 ei anna alust omandiõiguse piiramiseks ilma volitusnormita. On vaieldamatu, et ehitamise piiramine rohelise võrgustiku alal riivab omandipõhiõigust ja seda sõltumata maa sihtotstarbest. Kaebuse esitaja on seisukohal, et Planeerimisseadus ei sisalda täpset, selget ja piirangu intensiivsusega vastavuses olevat volitusnormi ehitusõiguse piiramiseks ja välistamiseks rohelise võrgustiku alal. Seega, kui Keila valla üldplaneeringust tulenevad hoonete ehitamisele piirangud, on sellised piirangud kehtetud ilma nõuetekohase volitusnormita, olles seega vastuolus Põhiseaduse § 3 lg 1 esimese lause ja § 32 lg 2 teise lausega. Täiendavalt on kaebaja seisukohal, et Keila valla üldplaneeringus piirangute olemasolul on ka Planeerimisseaduse § 8 lg 3 p-d 3 ja 7 vastuolus Põhiseaduse § 32 lg 2 teise lausega, §-st 13 tuleneva kaitsepõhiõiguse ja Põhiseaduse §-st 10 tuleneva määratuse ehk õigusselguse põhimõttega. Kõnealused planeerimisseaduse sätted jätavad rohelise võrgustiku tagamise tervenisti täitevvõimu ülesandeks, mis tähendab, et Eesti erinevates piirkondades võib rohelise võrgustiku tagamine toimuda ebaühtlaselt ja ebaproportsionaalselt. Selline volitus on ülemäära lai ja põhiseadusvastane, andes täitevvõimule võimaluse kehtestada seadusega sätestamata reegleid, mis piiravad isikute põhiõigusi. Kohtu seisukoht 26.08.2009 omandas M.M Keila vallas Keelva külas asuva Tänava kinnistu (katastritunnusega 29501: 007: 0875) suurusega 6 ha sihtotstarbega maatulundusmaa esitades järgnevalt 27.08.2009 Keila Vallavalitsusele taotluse Tänava kinnistule väikeelamu koos lisahoonete ja sinna juurde kuuluvate vajalike tehnovõrkude ehitamise otstarbel projekteerimistingimuste väljastamiseks (tl 44). M.Mle kuuluv kinnistu jääb osaliselt rohekoridori K9 (rohekoridorist välja jääva osa suurus on ca 4000-5000 m2), so Harju maakonnaplaneeringu teemaplaneeringu „Asustust ja maakasutust suunavad keskkonnatingimused“
lg 7) ja üldplaneeringu kohaselt rohevõrgustikku uute ehitusalade kavandamine on vastuoluline siis projekteerimistingimuste väljastamine rohekoridori jäävale maale elamu ehituseks on vastuolus üldplaneeringuga, kuna projekteerimistingimuste väljastamine elamu ehitamisele ongi iseenesest juba uue ehitusala kavandamine. Sellise kitsenduse seadmine omandile on tulenevalt
Kohtu arvates on vastustaja diskretsiooniotsust koostades lähtunud valest eeldusest, nagu oleks ehitamine rohealadele üldse välistatud. Sellest annab tunnistust viitamine ja juhindumine valla üldplaneeringu p-st 1.2, milles uute ehitusalade kavandamist ja olemasolevat laiendamist nimetatakse vastuoluliseks ning tõlgendatakse terminit kui analoogi sõnale „keelatud“ (projekteerimistingimuste väljastamine rohekoridori jäävale maale elamu ehituseks on vastuolus üldplaneeringuga, kuna projekteerimistingimuste väljastamine elamu ehitamisele ongi iseenesest juba uue ehitusala kavandamine). Tähelepanuta on jäetud, et kaebaja soovib ehitada väikeelamut isiklikuks tarbeks, mitte tegeleda kinnisvaraarendusega. Väikeelamu ehitamine tulenevalt teemaplaneeringust ja valla üldplaneeringust ei ole vältimatult võimatu kuna rohevõrgustiku alale täielikku ehituskeeldu rakendatud pole. Selle olulise diskretsioonivea tõttu (lähtumine väärast eeldusest kaalutlusõiguse teostamisel) puudub otsuses analüüs konkreetse väikeelamu rajamisega kaasnevatest võimalikest mõjudest rohevõrgustiku toimimisele ühelt poolt ja teisalt kitsenduse rakendamise tagajärgedest kaebuse esitaja heaolule. Kirjeldatud on vaid rohevõrgustiku toimimise üldisi printsiipe ja tingimusi neid M.M juhtumile konkretiseerimata ning kohe asutud ehitusvõimalust välistavale seisukohale. Selline lähenemine ei ole kooskõlas õigusaktidest tuleneva erandliku võimalusega rajada väikeelamu ka rohevõrgustikku. Rohealale on ehitamine võimalik kui roheline võrk jääb püsima (teemaplaneeringu p 2.2.1) ja tagatakse metsaala säilimine. Vajadusel tuleb õige kaalutlusotsuse tegemiseks koguda täiendavat informatsiooni (HMS § 6). Kohus märgib, et vaidlustatud korraldust ja selle lisa tuleb käsitleda ühe ja sama haldusaktina, mis on vormistatud kahes erinevas dokumendis. Korralduse tühistamine toob kaasa ka korralduse lisa (projekteerimise tingimused) vastavas osas (p-d 5 ja 9) tühistamise. HKMS § 92 lg 1 järgi menetluskulud kannab pool, kelle kahjuks otsus tehti. Esitatud kohtukulude nimekirja ja aruannete (tl 92-107) järgi on M.M esindajal kulunud kaebuse koostamiseks, vormistamiseks ja edastamiseks üheksal leheküljel koos kaheksa lisaga 16,10 tundi, Keila Vallavalituse vastuse (11 lehel + 13 lisa) läbivaatamisele ja teabenõude tegemisele Harju Maavalitusele 1,00 tundi ning vallavalitsuse vastuse analüüsiks ning kohtule vastuse koostamiseks üheksal lehel (+ kolm lisa) 17,84 tundi. Tunnihinde 1 802.50 krooni juures (koos käibemaksuga) moodustavad arvutuslikud õigusabikulud kokku 34,94 tunni eest 29 020.25 + 1802.50 + 32 156.60 = 62 979.35 krooni, millele lisanduvad tasutud riigilõiv 250.00 krooni ja väljavõtete tegemise kulu 30.00 krooni (ka neile on lisatud käibemaks summas 56.00 krooni). Seejuures on 31.05.2010 arvele arvutuslikus summas 32 156.60 krooni kohaldatud allahindlust 7 029.70 + 1405.94 (käibemaks) = 8 435.64 krooni. Menetluskuludest kokku summas (62 979.35 + 250.00 + 30.00 + 56.00) – 8 435.64 = 54 879.71 on tasutud krooni 54 829.30 krooni. HKMS § 93 lg 5 järgi mõistab kohus välja üksnes vajalikud ja põhjendatud menetluskulud. 10 Lähtudes käesoleva haldusasja mahust ja keerukusest peab kohus põhjendatud kuludeks õigusabikulusid 19 tunni ulatuses summas 34 247.50 krooni, millele lisanduvad tasutud riigilõiv (250.00) ja kulu väljavõtete tegemise eest (30.00), kokku 34 527.50 krooni. Eeltoodu alusel ja juhindudes HKMS § 26 lg 1 p 1, § 92 lg 1 ja 93 lg 5 kohus o t s u s t a s: 1. Rahuldada kaebus ja tühistada Keila Vallavalitsuse 12.11.2009 korralduse nr 1008 „Projekteerimistingimuste väljastamine“ p 2. 2. Mõista Keila Vallavalitsuselt M. M kasuks välja menetluskulus summas 34 527 (kolmkümmend neli tuhat viissada kakskümmend seitse) krooni ja 50 senti. Otsusele võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul arvates selle avalikust teatavakstegemisest. Kaebus võidakse lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei taotleta selle lahendamist istungil. Aivar Koppel, halduskohtunik 11
Tehisintellekti selgitus ametliku seadusteksti põhjal. Orienteeruv, ei asenda õigusnõustamist.