Tsiviilasi nr: 2-08-52149 KOHTUOTSUS Eesti Vabariigi nimel Kohus Tallinna Ringkonnakohus Kohtukoosseis Gaida Kivinurm, Margo Klaar, Ulvi Loonurm Otsuse tegemise aeg ja koht 20.04.2010. a., Tallinn Tsi

§ 1054alusel kahju hüvitamist nõuda.

Kostja täitis 06.03.2007 üldkoosoleku otsust katuse remonttööde teostamiseks. Korteriomanikud volitasid juhatust korraldama konkursi ning sõlmima vastava lepingu. Lepingu sõlmimisega on kostja korteriühistu liikmete ühiste huvide esindajana käsundi täitnud vastavalt üldkoosoleku otsusele. Ühistu liikmed ei ole kostjale andnud käsundit teostada ise remonttöid. Kostja järgis hoolsuskohustust ja sõlmis lepingu OÜ-ga G.. Esimese astme kohtu otsus 2

) §-le 1043 peab teisele isikule (kannatanu) õigusvastaselt kahju tekitanud isik (kahju tekitaja) kahju hüvitama, kui ta on kahju tekitamises süüdi või vastutab kahju tekitamise eest vastavalt seadusele. Kahju tekitamine on

§ 1045

lg 1 p-de 5 ja 7 kohaselt õigusvastane eelkõige siis, kui see tekitati kannatanu omandi või sellega sarnase õiguse või valduse rikkumisega; või kui kahju tekitati seadusest tulenevat kohustust rikkuva käitumisega.

§ 100

kohaselt on kohustuse rikkumine võlasuhtest tuleneva kohustuse täitmata jätmine või mittekohane täitmine, sealhulgas täitmisega viivitamine.

§ 103

kohaselt vastutab võlgnik kohustuse rikkumise eest, välja arvatud, kui rikkumine on vabandatav. Eeldatakse, et rikkumine ei ole vabandatav.

§ 104

lg 1 kohaselt seaduses või lepingus ettenähtud juhtudel vastutab isik oma kohustuse rikkumise eest üksnes süü olemasolul.

§ 104

lg 2 sätestab süü ühe vormina hooletuse, lõike 3 kohaselt hooletus on käibes vajaliku hoole järgimata jätmine.

§ 127

lg 1 järgi on kahju hüvitamise eesmärk kahjustatud isiku asetamine olukorda, mis on võimalikult lähedane olukorrale, milles ta oleks olnud, kui kahju hüvitamise aluseks olevat asjaolu ei oleks esinenud. Sama paragrahvi lõike 2 järgi ei kuulu kahju hüvitamisele ulatuses, milles kahju ärahoidmine ei olnud selle kohustuse või sätte eesmärgiks, mille rikkumise tagajärjel kahju tekkis. Tulenevalt

§ 127

lg-st 4 peab isik kahju hüvitama üksnes juhul, kui asjaolu, millel tema vastutus põhineb, on kahju tekkimisega põhjuslikus seoses.

§ 132

lg 3 kohaselt hõlmab asja kahjustamise korral kahjuhüvitis eelkõige asja parandamise mõistlikud kulud ning võimaliku väärtuse vähenemise. 7. Poolte vahel on liikmelisusel põhinev õigussuhe, mis vastab käsundi tunnustele (üks isik kohustub osutama teisele isikule teenuseid,

§ 619

). Hagejad leiavad, et kostja on rikkunud korteriühistule seadusega pandud kohustust tagada elamu korrashoid ning sellega on põhjustanud kahju hagejate varale. Korteriühistuseaduse (KÜS) § 1 lg 1 kohaselt sätestab korteriühistu õigusliku seisundi ja tegevuse alused korteriühistuseadus. Korteriühistu eesmärk on sätestatud KÜS §-s 2. Selle paragrahvi lõike 1 kohaselt on korteriühistu korteriomandiseaduses sätestatud korteriomanike loodud mittetulundusühistu, mille eesmärgiks on korteriomandi eseme osaks olevate ehitiste ja maatüki mõtteliste osade ühine majandamine ja korteriühistu liikmete ühiste huvide esindamine. Korteriühistu suhetes on käsundiandjateks seega kõik korteriomanikud ühiselt, juhtides käsundisaaja tegevust üldkoosoleku kaudu. Eelnevast tulenevalt on korteriühistul kaks eesmärgipärast ülesannet: korteriomandi eseme mõtteliste osade ühine majandamine ja korteriühistu liikmete ühiste huvide esindamine. Korteriühistu esmaseks kohustuseks on hoolitseda ühise omandi korrapärase majandamise eest. KÜS § 151 2 järgi loetakse eluruumi hoolduseks korteriühistu seaduse tähenduses töid, millega hoitakse elamu kasutuskõlblikus seisukorras ja tagatakse elamu ümbruse korrashoid. Eluruumi remondiks korteriühistuseaduse tähenduses loetakse ehituskonstruktsioonide, tehnosüsteemide või nende osade paigaldamist, eemaldamist, asendamist või ennistamist. Seega on elamu katuse remont eluruumi hooldus ja sellega hoitakse kaasomandi ese kasutuskõlblikus seisundis ning see on korteriühistu majandustegevusest tulenev kohustus. Kohus leidis, et selle kohustuse täitmisel vajaliku hoolsuse hindamisel on kohane lähtuda

§ 620

lg-test 1 ja 2, mis kohustab käsundisaajat täitma käsundi käsundiandjale lojaalselt ja käsundi laadist tuleneva vajaliku hoolsusega; käsundisaaja jaoks parima kasuga ning ära hoidma kahju tekkimise käsundiandja varale. Eeltoodust järelduvalt on korteriomanike/korteriühistu vahelise suhte eesmärgina seaduses 3

§ 137lg 1 alusel solidaarne.

Tulenevalt

§ 65lgst 1 võib võlausaldaja valida, kelle vastu solidaarvõlgnikest ta nõude esitab.

1. Hagejatel kahju tekkimise fakti üle vaidlus puudub ning kohus luges selle asjaolu TsMS § 231 lg-te 2 ja 4 alusel tuvastatuks. Ekspertiisiaktiga on tõendatud korteriomandite parandamiseks kulude tegemise vajadus ja eeldatav suurus. Kuna kahju on tekkinud kostja seaduses sätestatud kohustuste rikkumisega ning hagejate omandile kahju tekitamisega, on kahju tekitamine õigusvastane. Eeltoodust tulenevalt tuleb hagi rahuldamise eeldusena tuvastada, et kostja on süüliselt rikkunud oma kohustusi ning kostja kohustuste rikkumine on hagejatel kahju tekkimisega põhjuslikus seoses.
2. Korteriühistu majandusalane tegevus ei ole samastatav asjaõigusseaduse (AÕS) § 72 lg 1 kohase kaasomanike kokkuleppega. Korteriomandi mõtteliste osade ühise majandamisega seotud küsimustes on otsustusi pädev vastu võtma korteriühistu korteriühistuseaduses ja korteriühistu põhikirjas sätestatud korras. Kostja põhikirja punkti 2.2 kohaselt on ühistu eesmärgiks muu hulgas elamu korrashoiu eest hoolitsemine, vajalike remontide teostamine ja elanike poolt laekuvate maksete sihtotstarbeline kasutamine. KÜS § 15 lg 1 p-st 1 tuleneb, et ühistu majandustegevuse kava, mis sisaldab majandamiseks eeldatavaid kulusid ja tulusid, koostab juhatus ning majandustegevuse kava kinnitab üldkoosolek. Sellest järeldub, et juhatuse pädevuses on otsustada, milliseid konkreetseid remonttöid on elamu kasutuskõlblikus seisundis hoidmiseks vajalik teha, kava elluviimiseks pidi üldkoosolek selle kinnitama. Eelnevast ei tulene, et korteriühistu vajas üldkoosoleku otsustatud remonttööde korraldamiseks iga üksiku töölõigu jaoks volitust üldkoosolekult. Väär ja korteriühistu eesmärgiga ning kehtivate normidega vastuolus on kostja seisukoht, et vaidlusaluse katuseremondi puhul oli ühistu ülesanne käibes vajaliku hoolega täidetud sellega, et kostja valis välja remondifirma ning sõlmis sellega töövõtulepingu katuse remondiks. Täiesti alusetu ja põhjendamatu on kostja väide, et lepingu täitmist ja täitmise kohasust pidanuks korraldama ja kontrollima korteriomanikud ise. Kohus leidis, et kostja üldkoosoleku 06.03.2007 protokollis (lk 115) kajastatud otsus teostada elamu säilitamiseks vajalikud remonttööd ning volitada juhatust korraldama ehitusettevõtja valiku ja temaga lepingu sõlmimine, ei tähenda seda, et lepingu sõlmimisega ühistu kohustused piirduvad. Korteriühistu kohustuste selline tõlgendus kostja esindaja poolt on kohtu hinnangul kas asjatundmatu või pahatahtlik. Kohus leidis, et KÜS § 2 lg-st 1 ja kostja põhikirja punktist 2.1 tulenevate korteriühistu eesmärkide tavapärase hoolsusega ja nõuetekohane täitmine eeldab põhikirja punktis 2.2 nimetatud remonttööde teostamise korraldamist algusest lõpuni, st mitte üksnes tööde teostamiseks lepingute sõlmimist, vaid ka tööde tegemise osas omanikujärelevalve korraldamist, tööde nõuetekohasuse kontrollimist ning valminud tööde ülevaatamist ja vastuvõtmist. Üksnes sellise tegevusega on korteriühistul võimalik täita kohustust tagada elamu korrashoid.
3. Kostja väide, et tema kohustused katuseremondi osas lõppesid lepingu sõlmimisega, on vastuolus ka kostja enda tegeliku käitumisega. Nii on kostja sõlminud lepingud omanikujärelevalve teostamiseks (tl 145–156) ning tööde lõpetamiseks palganud (kuigi viivitusega) teise ehitusettevõtja. Kostja seisukohad on vasturääkivad ja ebajärjekindlad. Ühelt poolt kostja väitis, et korteriühistu juhatus vajas ehitusettevõtja vahetamiseks üldkoosoleku luba, samal ajal väites, et leping uue ettevõtjaga sõlmiti pärast seda, kui hagejad teatasid kahju tekkimisest ning töövõtuleping teise ettevõtjaga 4

§ 104

lg 1 kohaselt seaduses või lepingus ettenähtud juhtudel vastutab isik oma kohustuse rikkumise eest üksnes süü olemasolul. Tõendatud on, et kostja rikkus oma kohustusi süüliselt.

§ 104

lg 2 sätestab süü ühe vormina hooletuse, lõike 3 kohaselt on hooletus käibes vajaliku hoole järgimata jätmine. Kohus on seisukohal, et Eesti klimaatilisi tingimusi arvestades on kostja suutmatus korraldada sügistalvisel perioodil nelja kuu jooksul remonttööde lõpetamist või võtta tarvitusele abinõusid remonttööde katkestamise järel võimalike läbijooksude tõkestamiseks, käsitatav käibes tavalise hoolsuskohustuse rikkumisena kostja poolt. Kostjale pidi olema ettenähtav, et talvisel ajal katuseremondi lõpetamise korraldamata jätmisega kaasnevad läbijooksud ning võib tekkida kahju Ringi 17 elamule ja korteriomanikele.

§ 103lg 2 järgi vabandab kohustuse rikkumist vääramatu jõud.

Kostja ei ole vääramatu jõu olemasolule tuginenud. Eeltoodu alusel asus kohus seisukohale, et kostja on süüliselt (hooletus) rikkunud kohustust korraldada elamu korrashoid ja tagada hoone elamiskõlbulikus seisus hoidmine.

1. Ekspertiisiaktiga nr 183/2 (tl 35-46) on tõendatud, et kahjustused Ringi tn 17 elamu mitmetes korterites, sh hagejatele kuuluvates korterites nr XX ja XX, on põhjustatud katmata lahtisest katusest atmosfäärisademete (vihma- ja lumevesi) läbijooksust. Kostja ei ole eksperdi järeldust vaidlustanud. Kohtul puudub alus ekspertiisiaktis kahelda. Ekspert tegi kindlaks, et korterites nr XX, XX, XX, XX ja XX on konstruktsioonide kahjustused lagedel, põrandatel, seintel ja elektrivõrgustikul analoogilised ja identsed.
2. Põhjuslik seos on olemas juhul, kui ilma isikule etteheidetava teota ei oleks kahju tekkinud. Eeltoodu alusel ei oma tähtsust, et faktiliselt teostas remonttöid ja jättis need tähtaegselt lõpetamata ning katuse kattematerjaliga katmata OÜ G.. Kahjustused tekkisid 4 kuud hiljem sadanud sademete tõttu. Kui kostja ei oleks oma kohustusi rikkunud, vaid oleks koheselt pärast tulekahju korraldanud katuse remonttööde lõpetamise või avatud katusekonstruktsiooni ajutise katmise OÜ G. või mõne teise ettevõtja poolt, ei oleks sadevete läbijooksu tekkinud ja korterid oleksid jäänud kahjustamata.
3. Asjakohane ei ole kostja väide, et kahjuhüvitise kostjalt väljamõistmine tekitab kahju teistele korteriomanikele ning seetõttu ei saa hagi rahuldada. Kostja tõlgenduse kohaselt oleksid korteriomanike hüvitisnõuded korteriühistu vastu üldse välistatud. Hagejad on samuti korteriühistu liikmed ning korteriühistu vara, mille arvel kahju tuleb hüvitada, moodustub vastavalt KÜS § 6 lg-le 1 teiste hulgas ka hagejate tasutud maksetest. Kostja põhikirja punkti 5.1 kohaselt ühistu liige ei ole varaliselt vastutav 5

§-s 139 nimetatud alused kahjuhüvitise vähendamiseks. Kohus leidis, et korteriomanik ei pidanud ega saanud ise korraldada katuse remonttööde lõpetamist. Majas on loodud ühistu. Korteriomanikud olid üldkoosoleku otsusega volitanud remonttöid korraldama juhatust ning otsustanud tööde finantseerimiseks laenu võtmise, laenumakse võrra suurendati proportsionaalselt kõigi korteriomanike poolt ühistule makstavat remonditasu. Seega tasusid korteriomanikud katuseremondi eest ühistule, kelle seadusest tulenev kohustus on elamu kaasomandi eseme korrashoid. Sellises olukorras on põhjendamatu ja ebamõistlik kostja väide, et korteriomanikud oleksid pidanud tööd ise lõpetama ning nõudma hüvitist teistelt korteriomanikelt. Kuna korteriomanikud juba maksid ühistule samaks otstarbeks võetud laenu tagastamiseks suurendatud remondimakseid, tulnuks korteriomanikel kostja tõlgenduse kohaselt katuse remondi eest tasuda topelt. 16. Õige on kostja väide, et

§ 1054ei anna alust nõuda OÜ G.

tekitatud kahju hüvitamist kostjalt, sest OÜ G.i näol ei ole tegemist isikuga, keda kostja pidevalt oma majandus- ja kutsetegevuses kasutab. Kohus tuvastas, et kahju on põhjuslikus seoses kostja kohustuse rikkumisega ning kostjalt ei nõuta OÜ G. poolt tekitatud kahju hüvitamist. Apellatsioonkaebus

1. Korteriühistu Ringi 17 esitas maakohtu otsuse peale apellatsioonkaebuse, milles palub maakohtu otsuse tühistada ja jätta hagi rahuldamata. Kostja kordab apellatsioonkaebuses maakohtule esitatud seisukohti. Kostja leiab jätkuvalt, et hagi on esitatud vale kostja vastu, hagejatele tekitas kahju OÜ G.. Kostja on korteriomanike loodud mittetulundusühistu, kes täidab üldkoosoleku otsuseid, sh 06.03.2007 otsust ja tegutseb põhikirja alusel. Korteriomanikud ei andnud kostjale käsundit teostada ise remonttöid, vaid sõlmida korteriomanike esindajana leping OÜ-ga G.. Vastus apellatsioonkaebusele
2. Hagejad ei ole apellatsioonkaebusele vastanud. 6