Obsah (5)

§ 448§ 376§ 230§ 162§ 405

Tsiviilasi nr.2-09-66432 KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Täiendav otsus Kohus Harju Maakohus Kohtukoosseis Kohtunik Anu Uritam Otsuse tegemise aeg ja koht 26.05.2010 Tallinn, Tartu maantee kohtumaja

) § 448 lg 41 sätestab, et kirjeldava või põhjendava osata tehtud otsust täiendab kohus puuduva osaga, kui menetlusosaline teatav apellatsioonitähtaja jooksul maakohtule soovist esitada otsuse peale apellatsioonkaebus. Otsuse täiendamine lahendatakse sel juhul kirjalikus menetluses ning teist poolt sellest ette ei teavitata.

§ 448lg 5 sätestab, et täiendav otsus on täiendatava otsuse osa.

1. Seega on käesolev täiendav otsus täiendatava Harju Maakohtu 11.05.2010.a otsuse osa.
2. Kohus leiab antud asjas tõendeid kogumis hinnates, et hagiavaldus ei ole põhjendatud ega kuulu rahuldamisele.
3. Harju Maakohtule 07.12.2009.a esitatud hagis tõi hageja hagi alusena välja asjaolu, et hageja ja kostja vahel 22.06.2009.a sõlmitud broneerimisleping oli eelleping, mis oli vorminõuete järgimata jätmise tõttu tühine. Samas märkis hageja, et tal on õigus nõuda broneerimistasu kostjalt tagasi ka poolte vahel sõlmitud lepingu punkti 4 alusel, kuna ta ei saanud pangalt positiivset laenuotsust.
4. Hiljem on hageja asunud oma hagi alust täiendama. 30.03.2010.a tõi hageja hagi uue alusena välja selle, et poolte vahel sõlmitud broneerimislepingu tasu oli ebamõistlikult suur ning broneerimisleping oli tühine seetõttu, et kinnistu omanik ei volitanud kostjat enda nimel eellepingut sõlmima. Samuti oli kostja müügilepingut ettevalmistav pool.
5. Kostja ei ole kooskõlas

§ 376lõikega 1 andnud nõusolekut hagi aluse muutmiseks.

Kohus leiab, et käesolevas asjas ei ole võimalik nõustuda ka kohtu poolt hagi aluse muutmisega.

§ 376

lõike 2 järgi nõustub kohus hagi muutmisega üksnes mõjuval põhjusel, eelkõige kui senises menetluses esitatud faktiväited ja tõendid võimaldavad muudetud hagi lahendada eeldatavasti kiiremini ja säästlikumalt. Hageja ei ole hagi aluse muutmisel välja toonud mõjuvat põhjust hagi muutmiseks ning kohtu hinnangul ei võimaldaks hagi aluse muutmine hagi lahendada kiiremini ega säästlikumalt, kuna hageja poolt välja toodud uued hagi alusesse kuuluvad asjaolud on tõendamata. Seega leiab kohus, et käesolevas asjas tuleb hageja hagi lahendada esialgses hagiavalduses välja toodud alusel ehk nende asjaolude pinnalt, millised hageja on esitanud oma esialgses hagiavalduses kohtule.

1. Hageja leiab, et poolte vahel 22.06.2009.a sõlmitud broneerimisleping oli eelleping, mis oli tühine vorminõuete mittejärgimise tõttu. Hagiavaldusest ei nähtu üheselt, millise lepingu eellepinguga hageja hinnangul tegemist oli, millised vorminõuded jäid järgimata ning millele hageja oma seisukohtade esitamisel tugineb.
2. Kohus leiab, et poolte vahel sõlmitud broneerimislepingu tekstist (toimiku lk 4) ei tulene, et pooled oleksid soovinud sõlmida mistahes muu lepingu eellepingut. Sõlmitud on broneerimisleping ning nimetatud lepingu punkti 1 kohaselt leppisid pooled kokku selles, et kostja ei paku alates
3. juunist 2009.a kuni
4. juulini 2009.a teistele klientidele objekti asukohaga xxx.
5. Hageja väidete kohaselt oli broneerimislepingu näol tegemist eellepinguga, mis ei vastanud vorminõuetele. Hagiavaldusest ei nähtu üheselt, millise lepingu eellepingu pooled hageja hinnangul sõlmisid ning millistele vorminõuetele eelleping ei vastanud, kuid hageja väidetest võib kaudselt järeldada, et hageja arvates võis tegemist olla võlaõigusliku kinnisasja ostu-müügi eellepinguga, mis asjaõigusseaduse § 119 lg 1 järgi peab olema notariaalselt tõestatud.
6. Kohus ei nõustu hageja käsitlusega, et poolte vahel 22.06.2009.a sõlmitud broneerimisleping kujutab endast kinnisasja ostu-müügi eellepingut. VÕS § 33 lg 1 järgi on eelleping kokkulepe, millega pooled kohustuvad tulevikus sõlmima lepingu eellepingust kokkulepitud tingimustel. Eeltoodust nähtub, et eellepingu sisuks peab olema kohustus sõlmida teatud tingimustele vastav põhileping. Poolte vahel 22.06.2009.a sõlmitud lepingust ei nähtu, et selle sisuks oleks kohustus sõlmida mõne kinnisasja suhtes poolte vahel tulevikus ostu-müügi leping. Kostja on väitnud ning tõendanud (kinnistusraamatu väljavõte, toimiku lk 71-89), et ta ei olnud xxx asunud kinnistu omanik ega müüja. Broneerimislepingus on objekti müüjale viidatud kui kolmandale lepingupooleks mitteolevale isikule (lepingu punktid 5 ja 6). Broneerimislepingust ei nähtu, et pooled oleksid kokku leppinud kohustuses sõlmida hageja ja kostja vahel ostu-müügi lepingu viidatud kinnisasja omandamiseks. Broneerimislepingu objekt ehk eesmärk on ammendavalt märgitud lepingu punktis 1 ning selle lepingu eesmärgiks oli kostja poolt objekti edasise müügitegevuse peatamine. Broneerimislepingu punktiga 1 võttis kostja endale kohustuse mitte pakkuda kolmandatele isikutele müügiks xxxkinnistut hinnaga 1 280 000 krooni. Vastutasuks kohustus hageja tasuma kostjale broneerimistasu 30 000 krooni, mida hagejal oli õigus kostjalt tagasi nõuda lepingu punktides 4 ja 5 sätestatud tingimustel.
7. Kohtu hinnangul on põhjendatud kostja viide VÕS § 658 lõikele 1, mis reguleerib maaklerlepingu mõistet. Maaklerlepingu kohaselt on maakleri põhikohustuseks vahendada käsundiandjale lepingu sõlmimist kolmanda isikuga või osutada sellisele võimalusele. Broneerimislepingus kasutatud sõnastusest, kus viidatakse kostjale kui maaklerfirmale ning kus punkti 6 kohaselt oleks objekti müüjaga sõlmitud eellepingu, võlaõigusliku müügilepingu või asjaõiguslepingu korral jäänud broneerimistasu maaklertasu osana maaklerfirmale, nähtub, et kostja tegutses maaklerina, kellel oleks kooskõlas VÕS § 664 lõikega 1 olnud õigus maaklertasule alates tema vahendamise või osutamise tulemusena lepingu sõlmimisest. Eeltoodust tuleneb kohtu hinnangul, et kostja ei sõlminud hagejaga mitte ostu-müügi eellepingut objekti müüjana või müüja esindajana, vaid maaklerina objekti broneerimislepingu. Broneerimisena kohustus kostja teatud ajaperioodil mitte vahendama ega osundama objekti müügilepingu sõlmimise võimalustele kolmandatele isikutele.
8. Riigikohus on analoogilise vaidluse lahendamisel leidnud (RK TKo 08.05.2006.a, nr 3-2-132-06, p. 16), et kinnisasja omandamisele suunatud lepingust tuleb eristada broneerimislepingut, kui tasu makstakse tõesti üksnes broneerimise eest ehk selle eest, et müüja müügiobjekti mingil ajavahemikul kolmandatele isikutele ei müüks. Sellisel juhul ei tohi müüjal ega ostjal olla kohustust hiljem kinnisasja omandada või võõrandada. Erinevalt ostu-müügi eellepingust on broneerimislepingu sisuks müüja kohustus jätta teatud ajaperioodi vältel broneerija kasuks kinnisasi võõrandamata ning tasu makstakse üksnes kinnisasja broneerimise eest. Vastavalt TsÜS § 77 lõikele 1 võib tehingu teha mistahes vormis, kui seaduses ei ole sätestatud kohustuslikku vormi. Broneerimislepingule seadus kohustuslikku vorminõuet ette ei näe (RK TKo 19.06.2007.a nr 3-2-1-70-07, p. 14). Kuivõrd kohtu hinnangul on tegemist broneerimislepinguga, mille sõlmimiseks ei näe seadus ette kohustuslikku vorminõuet, ei ole 22.06.2009.a sõlmitud tehing vorminõuete järgimata jätmise tõttu tühine.
9. Täiendavalt on hageja leidnud, et kuna temal ei olnud juriidilist haridust ega piisavalt teadmisi, oli tema tahe pooltevahelise broneerimislepingu sõlmimisel suunatud põhilepingu sõlmimise kohustuse tekitamisele. Kohus leiab, et hageja ei ole oma vastava tahte olemasolu tõendanud ning hageja selline tahe ei nähtu ka sõlmitud lepingu tekstist. Lepingu tõlgendamisel tuleb arvestada kõiki kohtule esitatud asjaolusid (RK TKo 08.03.2004.a, nr 3-2-1-26-04). Kohus leiab, et kohtule esitatud asjaoludest tulenevalt tuleb lepingut tõlgendada broneerimislepinguna. Kuigi hageja on väitnud, et sõlmitud leping kujutab endast ostu-müügi lepingu eellepingut, on hageja alternatiivselt soovinud kostjalt broneerimistasu väljamõistmist lepingu punkti 4 alusel. Hageja on kohtule esitanud ka AS SEB Pank e-kirja (toimiku lk 6), millest tulenevalt hageja leidis, et tal on õigus nõuda broneerimistasu tagastamist. Kostja esitas omakorda tõendina Nordea Panga poolt saadetud e-kirjad (toimiku lk 38-39). Seega nähtub kohtu ette toodud asjaoludest, et poolte vahel oli sõlmitud broneerimisleping, kuna leping võimaldas hagejal nõuda broneerimistasu tagasi juhul, kui pank teeb negatiivse finantseerimisotsuse. Kohtu hinnangul on tegemist tingimusega, mis ei ole iseloomulik kinnisasja ostu-müügi eellepingule ega ka kinnisasja ostu-müügi lepingule.
10. VÕS § 29 lg 4 sätestab ühtlasi, et kui lepingupoolte ühist tegelikku tahet ei saa kindlaks teha, tõlgendatakse lepingut nii, nagu lepingupooltega sarnane mõistlik isik seda samadel asjaoludel pidi mõistma. Käesolevas asjas ei ole võimalik üheselt kindlaks teha poolte ühist tahet lepingu sõlmimisel, kuid kohus leiab, et lepingupooltega sarnane mõistlik isik oleks samadel asjaoludel pidanud tõlgendama lepingut broneerimislepinguna. Lepingu sellisel objektiivsel tõlgendamisel tuleb kohtu hinnangul lähtuda poolte vahel kokku lepitust. Lepingupooltega sarnane mõistlik isik ei saanud lepingu punktis 1 kokku lepitu alusel eeldada, et ta on sõlminud juba kinnistu müüjaga ostu-müügi eellepingu, kuna lepingus puudusid mistahes viited poolte kohustusele sõlmida teatud hinnaga omavahel kokku lepitud ajahetkel ja kokku lepitud tingimustel kinnistu ostumüügi leping. Broneerimislepingu sisu ja eesmärk tuleneb selle punktist
11. Sama lepingu punktis 2 oli märgitud, et kui hageja broneerimistasu ei tasu, lõpeb broneering automaatselt. Broneeringu automaatse lõppemise tulemuseks ei olnud mitte see, et pooled jätavad sõlmimata kinnisasja ostu-müügi lepingu, vaid see, et vastaval juhul oleks maaklerfirmal ehk kostjal olnud õigus pakkuda objekti müügiks teistele klientidele. Samuti võimaldas lepingu punkt 6 tasaarvestada broneerimistasu võimaliku maaklertasuga juhul, kui „klient sõlmib broneerimistähtaja jooksul objekti müüjaga eellepingu, võlaõigusliku müügilepingu või asjaõiguslepingu“ (kohtu välja toodud rõhuasetus). Eeltoodud sõnastusest tuleneb kohtu hinnangul, et broneerimislepingus eristati seda lepingut selgelt võimalikust objekti müüjaga sõlmitavast eellepingust ning hageja ei saanud mõistliku isikuna eeldada, et broneerimisleping asendab objekti müüjaga sõlmitavat eellepingut.
12. Kohus leiab, et hageja soovitud summat 30 000 krooni ei saa kostjalt välja mõista ka broneerimislepingu punkti 4 alusel. Broneerimislepingu punkt 4 nägi ette, et juhul, kui klient ei saa pangast laenu objekti ostu finantseerimiseks, tagastatakse broneerimistasu tema kontole juhul, kui klient esitab panga tõendi negatiivse finantseerimise otsuse kohta. Käesolevas asjas ei ole hageja tõendanud, et mistahes pank oleks broneerimislepingu kehtivuse aja jooksul või hiljem teinud negatiivse finantseerimise otsuse ning hageja oleks vastava tõendi esitanud kostjale. Hageja ei ole vastavat tõendit esitanud ka asja menetlemise käigus kohtule.
13. Hagiavaldusele lisatud AS SEB Pank esindaja 16.07.2009.a e-kirjast (toimiku lk 6) nähtub, et pank oleks võimaldanud hagejale laenu andmise summas 1 305 500 krooni. Nimetatud summa on suurem broneerimislepingu punktis 1 viidatud hinnast 1 280 000 krooni, millise hinnaga kohustus kostja objekti teistele isikutele mitte müügiks pakkuma. Seega oleks hageja saanud sõlmida objekti müüjaga ostu-müügi lepingu objekti ostmiseks hinnaga 1 280 000 krooni ning vastava summa osas ei teinud pank hageja suhtes negatiivset finantseerimisotsust. Kostja esitatud Nordea Panga e-kirjadest (toimiku lk 38-39) nähtub, et hageja jaoks broneeris nimetatud pank notari juures tehingu sõlmimiseks aja veel 2009.a augustis. Kohtu teabenõudmisele vastates teatas Nordea Pank, et võttis hageja suhtes vastu positiivse laenuotsuse 30.07.2009.a (toimiku lk 55). Kuigi broneerimise tähtajana oli lepingu punktis 1 toodud aeg
14. juunist 2009.a kuni
15. juulini 2009.a, nähtub poolte esitatud tõenditest, et hageja tegeles objekti finantseerimiseks vajaliku laenu taotlemisega ka hiljem. Broneerimislepingu punktis 4 ei olnud kokku lepitud, et negatiivse finantseerimisotsuse peaks hageja esitama kostjale teatud tähtaja jooksul. Käesolevas asjas ei ole aga hageja tõendanud, et ta oleks üldse saanud mõnelt pangalt negatiivse finantseerimisotsuse enne või pärast broneerimistähtaja möödumist. Tõendatud on üksnes see, et kaks panka on teinud hageja suhtes positiivse finantseerimisotsuse. Kooskõlas

§ 230

lõikega 1 peab hagimenetluses kumbki pool tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited.

1. Hageja poolt täiendavalt esitatud väidetest (mille kohaselt loobus hageja tehingu sõlmimisest seetõttu, et tal ei tekkinud võimalust saada Keila vallas või linnas oma lapsele lasteaiakohta) nähtub kohtu hinnangul see, et hageja loobus kinnisasja ostmisest subjektiivsetel põhjustel. Hageja poolt välja toodud subjektiivsed põhjendused on usutavad ning inimlikult mõistetavad, kuid seesuguste põhjuste esinemisel ei näinud broneerimisleping ette hagejale õigust nõuda kostjalt tagasi tasutud broneerimistasu.
2. Eeltoodu alusel leiab kohus kokkuvõtlikult, et hageja hagi kostja vastu 30 000 krooni väljamõistmiseks tuleb jätta täielikult rahuldamata. 39.

§ 162lg 1 sätestab et hagimenetluse kulud kannab pool, kelle kahjuks otsus tehti.

Kuna otsus tehti hageja kahjuks, tuleb hagejalt kostja kasuks välja mõista menetluskulud. Kostja on kohtule esitanud oma menetluskulude nimekirja koos menetluskulude kandmist tõendavate dokumentidega. Hageja ei ole menetluskulude suurusele vastu vaielnud. Kohus leiab, et kostja menetluskulud, mis seisnevad esindaja kuludes suuruses 13 419,77 krooni (ilma käibemaksuta summa) on põhjendatud.

§ 405

lg 1 p 3 sätestab, et lihtmenetluses võib kohus näha menetluskulude suuruse ette juba menetlust lõpetavas kohtulahendis, võimaldades menetlusosalistel eelnevalt esitada oma menetluskulude nimekirjad. Poolte õigusele esitada eelnevalt oma menetluskulude nimekirjad on kohus viidanud Harju Maakohtu 03.02.2010.a määruses hagi menetlusse võtmise kohta. Seega tuleb hagejalt kostja kasuks menetluskuludena välja mõista kulud lepingulisele esindajale summas 13 419 (kolmteist tuhat nelisada üheksateist) krooni ja 77 senti. Anu Uritam Kohtunik