Obsah (9)

§ 188§ 1028§ 97§ 116§ 118§ 186§ 114§ 95§ 101

KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Tsiviilasja number 2-08-63917 Kohus Otsuse tegemise aeg ja koht Tallinna Ringkonnakohus 18.05.2010, Tallinn Kohtukoosseis Iko Nõmm, Ele Liiv, Gaida Kivinurm Tsiviilasj

§ 188

lg 2 ja

§ 1028lg 1 läbi Ts

ÜS § 90 lg 2).

1. 07.10.2002 leping on igal juhul kas kehtetu või taganemise tõttu lõppenud ning seetõttu ei peegelda reaalset olukorda ka kinnisasja XXXXX XX Tallinnas koormav eelmärge.
2. 15.06.2009 avalduses viisid hagejad nõude sõnastuse kooskõlla 01.01.2009 kehtiva TsÜS § 68 lg 5 redaktsiooniga. Hagejad taotlevad kohustada kostjat andma tahteavaldus, millega ta annab nõusoleku kinnisasja asukohaga XXXXX XX Tallinnas (katastritunnus XXXXX:XXX:XXXX, pindala 2387 m2) kohta avatud registriosa nr XXXXXX III jaost eelmärgete kustutamiseks.
3. Kuna lepingu täitmine on ilmselgelt võimatu, siis on põhjendamatu, et hagejate kinnisasja koormavad eelmärked likvideerimisel oleva äriühingu kasuks. Eelmärked omandiõiguse üleandmiseks piiravad oluliselt hagejate võimalusi oma omandiõiguse realiseerimiseks. Kuigi eelmärge seadusest tulenevalt ei takista hagejatel oma kinnisasja võõrandamast või seda koormamast, siis praktikas koormab eelmärge kinnisasja oluliselt suuremal määral. Hagejad sooviksid oma kinnisasjal asuva elamu remondi tarbeks laenu võtta: käesoleval hetkel on pangad keeldunud (suuliselt) kodulaenu väljastamast põhjusel, et hagejate kinnisasja koormavad eelmärked kostja kasuks. TsMS § 231 lg 1 kohaselt ei ole tõendada vaja asjaolu, mida kohus loeb üldtuntuks. Üldtuntuks võib kohus lugeda asjaolu, mille kohta saab usaldusväärset teavet menetlusvälistest allikatest. Hagejad paluvad lugeda üldtuntuks asjaolu, et pangad on käesoleval hetkel laenude väljastamisel äärmiselt konservatiivsed ja kui 5 kinnistusraamatust nähtub omandi üleandmist tagav eelmärge, siis ei soovi pangad riskantseid laene anda, kuna laenu tagavad hüpoteegid kantakse sisse peale eelmärget so ei tohi kahjustada eelmärkega õigustatud isiku positsiooni.
4. Hageja II kõrgest east lähtuvalt on hagejad kaalunud ka kinnisasja võõrandmist kolmandatele isikutele ja ka hageja I ainuomandisse jätmist. Samas juba ülalkirjeldatud põhjusel ei ole pangad soostunud finantseerima hagejat I hageja II mõttelise osa kinnimaksmiseks. Potentsiaalsed kolmandatest isikutest ostjad (kaks erinevat isikut) on huvi kaotanud pärast kinnistusraamatu seisuga tutvumist. Märgitust tulenevalt on ilmne, et eelmärked kahjustavad ja koormavad ebamõistlikult hagejaid ja piiravad oluliselt nende omandiõigust. Märgitust omakorda tulenevalt on väär kostja väide, et protsesside venimine mõjutab üksnes kostja enda huvisid ning ei mõjuta hagejate õiguseid ega ka kohustusi. Õiguslikult segane olukord kahjustab ilmselgelt just hagejaid.
5. Paljasõnaliseks ja tõendamata on kostja väide, et faktiliselt on tehingu esemeks olnud kinnisasja valdus juba ammu kostjale üle antud ning kostja poolt on täiel määral tasutud ka kinnistu ostuhind. Puuduvad igasugused dokumendid vastava väite kinnituseks, samas puudub tõesti vaidlus, et ostusumma on kostja tasunud. Hagejad on kogu aeg avaldanud valmidust ostusumma koheseks tagastamiseks, kui kostja teeb nõutava tahteavalduse. Märgitu on kooskõlas ka likvideerimise eesmärgiga. Samas on üheselt arusaadav ka kostja soov mitte saada mingeid rahasummasid oma arvele. Toimikus olevatest materjalidest nähtuvalt on olnud arutluse all kostja pankrotimenetluse algatamine. Kuigi kostja on vahepeal oma suurvõlausaldajatega selles osas kokkuleppele saanud, ei soovi kostja ilmselt vastava suure summa laekumist enda arvele, kuna ilmselt tuleks tal see koheselt ära maksta — nii soovibki kostja pahauskselt käitudes säilitada eelmärkeid mis paraku tagavad nõuet, mida pole võimalik täita. Raha laekumist ei soovi kostja ilmselt ka põhjusel, et võlgneb Maksu-ja Tolliametile koos intressidega 1 768 730,93 krooni. Kostja vastuväited
6. Kostja vaidleb hagile vastu ja palub jätta selle rahuldamata ja menetluskulud hagejate kanda.
7. Viidatud tehing on endiselt kehtiv ning mistahes asjaolud, mis annaks aluse hagejatel 07.10.2002 tehingu tühistamiseks, ei eksisteeri. Tehingu tühistamise materiaalsete eelduste puudumise tõttu, ei toonud 12.07.2007 hagejate poolt koostatud avaldus kaasa õiguslikke tagajärgi (s.h 07.10.2002 lepingu lõppemist).
8. Hagiavaldusest nähtub, et tehing sõlmiti 07.10.2002 ning hagejad on teinud 12.07.2007 avalduse tehingu tühistamiseks. 12.07.2007 oli vaieldamatult möödunud TsÜS (§ 99 lg 2) ettenähtud aeg, mille jooksul hagejad saanuks tehingu tühistada. Tehingu tegemisest oli 12.07.2007 möödunud enam kui kolm aastat ning hilisemalt tehingut tühistada TsÜS ei võimalda. Seega puudub igasugune vaidlus küsimuses, et 07.10.2002 tehingut ei ole tühistatud (on tehtud üksnes tühine avaldus, mis ei ole toonud kaasa tehingu lõppemist) ning 07.10.2002 leping on endiselt kehtiv. Seega ei ole lõppenud ka nõuded, mille tagamiseks on kinnistusraamatusse sisse kantud eelmärked. Puuduvad mistahes seadusest ja/või lepingust tulenevad alused, mis annaksid hagejatele õiguse nõuda kostjalt hagiavalduses sätestatud tahteavalduste tegemist.
9. Hagejate väited eksimuse olemasolust tehingu tegemisel on otsitud, paljasõnalised ega vasta tegelikkusele. Kinnistute jagamine on igati tavapärane protsess ning paljasõnalised väited, et kinnistut ei ole võimalik jagada, ei saa olla tõsiselt võetavad ega aluseks tehingu tühistamisel ja/või tehingust taganemisel. 6
10. 07.10.2002 leping ei sisalda endas mitte ühtegi tingimust ega asjaolu, mida ei ole pooled võimelised objektiivselt täitma. Faktiliselt on tehingu esemeks olnud kinnisasja valdus juba ammu kostjale üle antud ning kostja poolt on täiel määral tasutud ka kinnistu ostuhind. Seega ei puuduta arutlemine teemal, kas kinnistu jagamise protsessi oleks võinud käesolevaks hetkeks lõpuni viia, vähimalgi määral hagejate õigusi. Ka hagejate poolt esitatud Tallinna Linnaplaneerimise Ameti 26.01.2007 kiri nr 2-1/241 sätestab otsesõnu, et amet on väljastanud 24.11.2004 kirjaga nr 2-1-/4514 taotlejale eskiisi koostamist lubava kirja koos skeemiga detailplaneeringuala ja kontaktvööndi piiriga. Eelnevast nähtub üheselt, et lepingu täitmine ei ole objektiivselt võimatu ning viidatud protsessi on ka alustatud. Kostja ei ole pannud toime mitte ühtegi 2002 sõlmitud lepingu rikkumist. Ühtegi konkreetset tähtaega toimingute tegemiseks pooled kokku leppinud ei ole. Protsesside venimine mõjutab üksnes kostja enda huvisid ning ei mõjuta hagejate õiguseid ega ka kohustusi. Ostuhind on juba eelnevalt tasutud ning ka kinnistuosa faktiline valdus on üle antud.
11. Ka kostja õiguslik staatus (fakt, et kostja nimes kasutatakse täiendit "likvideerimisel") ei anna Eesti õiguskorras alust tühistada kostjaga sõlmitud lepingut. Samuti ei ole kostja õiguslik staatus aluseks lepingust taganemisele. Hagejate väited kostja Õiguslikust staatusest ei oma asja lahendamisel vähematki tähendust. Kostjal puuduvad mistahes takistused oma kohustuste täitmiseks.
12. Hagejad ei saa lepingust taganeda. Lepingust taganemise avaldus on tühine ega too endaga kaasa õiguslikke tagajärgi. Ei eksisteeri ühtegi

§ 97lg-tes 1 ja 2 sätestatud asjaolu.

Puuduvad mistahes asjaolud, mis oleksid muutunud peale lepingu sõlmimist jne. Sellises olukorras puudub mistahes alus ja/või põhjendus, millest nähtuks hagejate õigus lepingust taganeda

§ 97lg 5 tuginedes.

Puudub mistahes peale lepingu sõlmimist toimunud poolte kohustuste vahekorra muutus, mis saaks olla aluseks

§ 97lg 5 kohaldamiseks.

1. Samuti puudub mistahes vajadus lepingu muutmiseks. Müügilepingu regulatsiooni esemeks on eelkõige müügieseme formuleerimine ning selle eest hinna kokkuleppimine ja kokkulepe omandi üleandmise tingimustes. Seesugune regulatsioon sisaldub ka eksisteerivas lepingus ning puudub mistahes objektiivne vajadus lepingu tingimuste muutmiseks. Hagejate poolt ei ole toodud välja ühtegi tingimust, mis tuleks peale lepingu sõlmimist objektiivselt muutunud olukorra tõttu teistviisi kokku leppida.
2. Asjaolu, et kinnistu jagamisel tiheasustuses on viidatud maakorraldusliku toimingu aluseks seda teha võimaldav detailplaneering ei ole käsitletav peale lepingu sõlmimist ilmnenud uue asjaoluna ega ka kohaliku omavalitsuse vastuseisuna, mis muudaks lepingu täitmise võimatuks. Seega on täielikult alusetud hagejate väited nende õigusest tehing tühistada ja/Või sellest taganeda. 28.

§ 116

lg 1 tulenevalt võib lepingust taganeda eelkõige vastaspoole olulise lepingu rikkumise juhul ning sedagi peale rikkumise kõrvaldamiseks täiendava tähtaja andmist. Puudub mistahes kostjapoolne lepingu rikkumine.

§ 118sätestab ajalised piirangud ka taganemisavalduse tegemisele.

Eelnev eeldab, et mingisugune alus, millele tuginedes on soovitud lepingust taganeda, ka eksisteeriks. Taganemise materiaalsete aluste puudumise tõttu on tegemist tühise avaldusega. Seega on oluliseks õiguslikuks küsimuseks käimasoleva vaidluse lahendamisel küsimus sellest, kas 07.10.2002 tehing kehtib või mitte. 29. On ilmne, et 07.10.2002 tehing ei ole lõppenud seoses tehingu tühistamisega ega ka tehingust taganemisega. Hagejatel puudusid alused tehingu tühistamiseks ning tühistamisavaldus on kehtetu ainuüksi TsÜS § 99 lg-te 1 ja 2 vastuolu tõttu. Samuti puudusid hagejal alused tehingust taganemiseks. Puudub igasugune kostjapoolne lepingu rikkumine. Ka

§ 97lg 5 ei anna 7 hagejatele alust lepingust taganemiseks.

Lisaks faktile, et mitte ükski asjaolu ei ole peale lepingu sõlmimist muutunud, peaksid täidetud olema ka

§ 97lg-s 2 sätestatud tingimused.

1. Seega on poolte vahel endiselt kehtiv leping ning puuduvad mistahes alused ja põhjendused hagi rahuldamiseks. On selge, et mingeid aluseid lepingu tühistamiseks ja/või sellest taganemiseks tegelikkuses ei eksisteeri. Tegemist on olukorraga, kus üks lepingu pooltest (hagejad) on tehingu tegemise osas ümber mõelnud peale kinnistu valduse üleandmist ja kinnistu eest raha saamist. Nüüd soovivad hagejad leida võimalusi tehingu nn tagasi pööramiseks. Eesti õiguskord sellistel alustel ja motiividel tehingu tagasipööramist ette ei näe ning hagi tuleb jätta rahuldamata. Maakohtu otsuse põhjendused
2. Harju Maakohus jättis 02.09.2009 otsusega hagi rahuldamata.
3. Otsuse põhjenduste kohaselt sõlmisid 07.10.2002 Kalju-Johannes Järv ja hageja I kostjaga notariaalse müügilepingu ja kinnistamisavalduse eelmärke kandmiseks kinnistusraamatusse (lk 15-24). Lepingu sõlmimise ajal kuulus Kalju-Johannes Järvele 3/5 kaasomandist ja hagejale I 2/5 kaasomandist Tallinnas, XXXXX tn XX (lk 11-12). Lepingu p 4.1 kohaselt müüsid KaljuJohannes Järv ja hageja I kostjale kaasomandis olevast maatükist 1 346 m2 773 950 krooni eest (p 4.3), mis tuli tasuda 3 pangapäeva jooksul. Vaidlus puudub selles, et kostja ostusumma tasus. Lepingus leppisid pooled kokku, et sõlmivad kokkuleppe kinnisomandi ülekandmiseks (asjaõiguslepingu) müüjatelt ostjale 30 päeva jooksul pärast maatüki registreerimist iseseisva katastriüksusena maakatastris või 14 päeva jooksul pärast müüjate poolt kinnistu jagamist iseseisvateks kinnistuteks. Maatükk on maakatastris iseseisva katastriüksusena registreerimata ja kinnistu iseseisvateks kinnistuteks jagamata.
4. Müüjad kohustusid algatama kinnistule detailplaneeringu koostamist (p 6.1.1), hiljemalt 25.03.2004 moodustama lepingu esemele iseseisva katastriüksuse (p 6.1.2), lepingu eseme omandi üleandmiseks taotlema kõik vajalikud load (p 6.1.3) ning sõlmima ostjaga lepingu eseme kinnisomandi ülekandmise kokkuleppe (p 6.1.4). Kinnistu jagamise võimalikkusest või lepingu esemele iseseisva kinnistusregistri registriosa avamisest kohustusid müüjad ostjale teatama 3 päeva jooksul teadasaamisest (p 8.1.1). Hagiavalduse kohaselt pidi aga poolte vahelise suulise kokkuleppe alusel nimetatud toimingud tegema hoopiski ostja juhatuse liige Arthur Pukhov. Kostja seda väidet ei vaidlustanud. Lepingust taganemise alused leppisid lepingupooled kokku lepingu p-s
5. Lepingu p 9.1.1 sätestab müüjate lepingust taganemise aluse. Käesolevas asjas nimetatud lepingust taganemise alust ei esineja seda ei ole hagejad ka hagi esitamise alusena esile toonud. Kostjale kuulub kinnistu Tallinnas, XXXXX tn 37 (lk 1314).
6. Hagejad esitasid kohtule tõendina nende esindaja 18.01.2007 kirja (lk 25-32) Tallinna Linnaplaneerimisametile järelepärimisega Tallinnas, XXXXX XX asuva kinnistu jagamise kohta. Hagejad soovisid järelepärimises teavet selle kohta, kas kostja on pöördunud kinnisasja jagamise võimalikkuse kindlakstegemiseks Linnaplaneerimisameti poole ja kas kinnisasja jagamine on võimalik. Tallinna Linnaplaneerimisameti 26.01.2007 vastuse (lk 33) kohaselt esitas kostja taotluse detailplaneeringu algatamiseks 12.02.
7. Amet lubas eskiisi koostamise koos skeemiga detailplaneeringuala ja kontaktvööndi piiriga ja näidata lahenduse vastavust Nõmme linnaosa ehitusmääruse nõuetele. Vastuse koostamise ajaks ei olnud laekunud ametile detailplaneeringu eskiislahendust XXXXX tn XX kinnistu jagamiseks. Kirjas on ka Tallinna Linnaplaneerimisameti seisuskoht, mille kohaselt on vajalik kinnistule juurdepääsu servituudi seadmine, kuna puudub iseseisev juurdepääs unna tänavalt. Põhja-Eesti Päästekeskuse Insenertehnilise Büroo poolt hagejate esindajale 20.09.2007 saadetud järelepärmise vastuse (lk 8 51) kohaselt ei tekita detailplaneeringu algatamine probleeme tuleohutuse seisukohalt. Samas märgitakse, et juurdepääsuteed nähakse siiski ette detailplaneeringuga.
8. Pärast kostja poole pöördumist 26.02.2007 (lk 34-37) ja kostja vastuse saamist (lk 38) esitasid hagejad 12.07.2007 kostjale ülalviidatud lepingu notariaalse tühistamise avalduse põhjusel, et kinnisasja jagamine toob kaasa servituudi seadmise. See piiraks ja kahjustaks müüjate huve rohkem kui nad lepingus kokku leppisid. Tegemist on tehingu sõlmimisega olulise eksimuse mõjul, mille TsÜS § 92 lg 3 p 3 alusel võib tühistada. Lepingu tühistamise avalduses teevad hagejad kostjale ettepaneku kokkuleppe sõlmimiseks eelmärke kustutamiseks. Kostja pidas hagejatele 27.08.2007 saadetud kirjas müügilepingu tühistamist alusetuks (lk 48).
9. Hagejad tühistasid 07.10.2002 lepingu TsÜS § 92 lg 3 p 3 alusel. Kostja arvates lepingu tühistamise alused puuduvad ja hagejad on mööda lasknud tehingu tühistamiseks ettenähtud tähtaja. Kohaldamisele kuulub hagi esitamise ajal kehtinud TsÜS-i redaktsioon. TsÜS § 90 lg 1 sätestas, et tehingu, mis on tehtud olulise eksimuse, pettuse, ähvarduse või vägivalla mõjul või raskete asjaolude ärakasutamise tõttu, võib seaduses sätestatud korras tühistada. Seadus võib sätestada muid aluseid, mille esinemise korral võib tehingu tühistada. Kui tehing on seaduses sätestatud alustel ja korras tühistatud, on see algusest peale kehtetu. TsÜS § 92 lg 1 kohaselt on eksimus ebaõige ettekujutus tegelikest asjaoludest. Kooskõlas sama paragrahvi
10. lõikega on tehing tehtud olulise eksimuse mõjul, kui eksimus tehingu tegemisel oli sellise tähtsusega, et tehingu teinud isikuga sarnane mõistlik isik ei oleks samasuguses olukorras tehingut teinud või oleks selle teinud oluliselt teistsugustel tingimustel. TsÜS § 92 lg 3 järgi võib tehingu teinud isik olulise eksimuse mõjul tehtud tehingu tühistada, kui: 1) eksimuse põhjustasid tehingu teise poole poolt teatavaks tehtud asjaolud või asjaoludest teatamata jätmine, kui asjaolude teatavakstegemine oli vastavalt hea usu põhimõttele nõutav; tehingu teine pool teadis või pidi eksimusest teadma ja eksinud poole eksimusse jätmine oli vastuolus hea usu põhimõttega; tehingu teine pool lähtus tehingu tegemisel samadest ekslikest asjaoludest, välja arvatud juhul, kui teine pool oleks asjaoludest õiget ettekujutust omades võinud eeldada, et eksinud pool oleks eksimusest teades tehingu siiski teinud. TsÜS § 99 sätestab tühistamise tähtajad. Viidatud paragrahvi lg 1 p 2 kohaselt võib tehingu tühistada pettuse või eksimuse korral - kuue kuu jooksul, arvates pettusest või eksimusest teadasaamisest ning lg 2 järgi ei või tehingut tühistada hoolimata lõikes 1 sätestatust, kui tehingu tegemisest on möödunud kolm aastat. Hagejate lepingu tühistamise avaldus pärineb 12.07.
11. Selleks ajaks oli möödunud TsÜS § 99 lg 2 märgitud kolm aastat tehingu tegemisest (07.10.2002). Seega on kostja arvamus, mille kohaselt on möödunud ettenähtud aeg, mil hagejad saanuks tehingu tühistada, kooskõlas seadusega. Õige on ka kostja väide, et TsÜS ei võimalda hilisemat tehingu tühistamist.
12. Kuna hagi TsÜS § 92 lg 3 p 3 alusel rahuldada ei ole võimalik, lahendas kohus hageja poolt esitatud alternatiivse nõude. Alternatiivse nõude esitasid hagejad

§ 186

p 5 ja § 97 lg 5 alusel.

§ 186

sätestab võlasuhte lõppemise alused, p 5 kohaselt on selleks lepingust taganemine.

§ 97

lg 1 alusel võib kahjustatud lepingupool nõuda teiselt lepingupoolelt lepingu muutmist poolte kohustuste esialgse vahekorra taastamiseks, kui pärast lepingu sõlmimist muutuvad lepingu sõlmimise aluseks olnud asjaolud ja sellega kaasneb lepingupoolte kohustuste vahekorra oluline muutumine, mistõttu ühe lepingupoole kohustuste täitmise kulud suurenevad oluliselt või teiselt lepingupoolelt lepinguga saadava väärtus väheneb oluliselt.

§ 97

lg 5 kohaselt võib kohustuste vahekorra muutumisega kahjustatud lepingupool lepingust taganeda, kui on olemas alused lepingu muutmiseks, kuid asjaolude kohaselt ei ole lepingu muutmine käesoleva paragrahvi lõike 1 kohaselt võimalik või ei oleks see teise lepingupoole suhtes mõistlik.

§ 97

kuulub kohaldamisele juhul, kui lepinguliste kohustuste vahekord on oluliselt muutunud lepingu pooltest sõltumatute ja lepingu sõlmimise 9 ajal ettenägematute asjaolude muutumise tõttu. Käesoleval juhul on kostja ostu-müügilepingu täitnud - hagejatelt ostetud kinnistuosa eest ostuhinna tasunud. Kostja väitel on ostetud maatükk ka tema valduses. Hagejad peavad ettenägematute asjaolude muutumiseks seda, et nende arvates ei saa kostjale müüdud kinnistu osa iseseisva kinnisasjana registrisse kanda; müüdud kinnistu osale puudub juurdepääs, hagejad ei ole servituudi seadmisega nõus. Hagejad ei ole tõendanud oma väiteid selle kohta, et kinnistu jagamine ei ole võimalik. Hagejate poolt esitatud tõendid sisaldavad vaid Tallinna Linnaplaneerimisameti seisukohti detailplaneeringu vajalikkusest kinnistu jagamiseks ja servituudi seadmise vajalikkust juurdepääsuks. Ükski esitatud tõend ei kinnita hagejate seisukohta kinnistu jagamise võimatusest. Hagejad teadsid vaidlusaluse ostu-müügilepingu sõlmimisel, et müüvad kostjale neile kaasomandina kuuluvast kinnistust maatüki, millel puudub ühendus kostjale kuuluva kinnistuga (XXXXX tn XX). Asjaolu, et hagejad ei ole nõus servituudi seadmisega, ei saa olla

§ 97

lg 5 kohaldamise aluseks, kuna seadusega (AÕS) on reguleeritud juurdepääsu taotlemise õigus omanikule, kelle kinnisasjale puudub vajalik juurdepääs. Asja lahendamist hagejate kasuks ei mõjuta ka asjaolu, et kostja äriühinguga on likvideerimisel. Likvideerimisel oleva äriühingu varad kuuluvad likvideerija poolt müümisele (TsÜS § 41 lg 4, ÄS § 209 lg 2).

§ 116

lg 1 kohaselt võib lepingupool lepingust taganeda, kui teine lepingupool on lepingust tulenevat kohustust oluliselt rikkunud. Kostja lepingut rikkunud ei ole ning hagejad ei ole seda ka lepingust taganemise alusena esitanud. Ka ei ole hagejad andnud kostjale

§ 114

sätestatud täiendavat tähtaega, mistõttu lepingust taganemine o n § 1 1 8 l g p 2 alusel lubamatu. Märgitud põhjendustel jättis kohus hagi rahuldamata. Kohus ei analüüsinud tõenditena poolte kirjavahetust (lk 34-41), kuna see tõendab vaid hagejate püüdu asja kohtuväliselt lahendada. Apellatsioonkaebus

1. Hagejad paluvad tühistada Harju Maakohtu 02.09.2009 otsus ja teha uue otsuse, millega hagi rahuldada ja jätta menetluskulud kostja kanda.
2. Kui ostu-müügileping oleks realiseerunud, siis oleks poolte suhted selged: kostja saaks enda nimele vastava osa kinnisasjast ning hagejatele jääks ülejäänud osa, mis ei oleks koormatud kolmandate isikute õigustega ning mida hagejad saaks seetõttu vabalt käsutada realiseerides enda seadusega ettenähtud õigust omandile. Käesoleval juhul on hagejate omandiõigus oluliselt piiratud. Maakohus jättis nende omandiõiguse olulise riive arvestamata ja käsitlemata.
3. Servituut on oluline kinnisasja kitsendus. Hagejad on lepingu sõlmimise asjaolusid selgitanud. Mitte kordagi ei kaalunud pooled võimalust, et mittevõõrandatav kinnisasja osa koormatakse servituudiga. XXXXX tn XX maa-ala plaanist nähtub, et XXXXX tn XX hoonestust arvestades oleks ainuvõimalik servituudi ala pääsemaks eraldatavale krundi alale diagonaalis läbi mittevõõrandatava krundi osa. Sellisel tingimusel servituudi seadmisega ei oleks mitte kunagi nõustutud kuivõrd see võtaks XXXXX tn XX elanikelt igasuguse privaatsuse, kui kõrvalkinnisasja omanik sõidaks risti läbi XXXXX tn XX hoovi. Maakohus ei ole vastavat asjaolu üldse pidanud vajalikuks analüüsida.
4. Maakohus leidis, et hagejad (sh ühe hageja õiguseellane) oleksid pidanudki arvestama sellega, et kui nad võõrandavad enda kinnisasja tagumise osa, millel puudub ühendus avalikult kasutatava teega, siis ühel päeval asub selle eraldatud osa omanik nõudma servituuti risti läbi nende õue. Seda pole keegi sh ka mitte kostja kunagi eeldanud ning poolte kokkuleppe kohaselt ka nähtuvalt (t lk 23) olevalt plaanilt pidi ühendus XXXXX tn XX ja eraldatava kinnisasja vahel loodama kahe kinnisasja nurgast. Samas ei soostu sellise lahendusega Tallinna Linnaplaneerimise Amet, kes on 26.01.2007 kirjas asunud seisukohale, et XXXXX tn XX jagamine viisil, mil uuele krundile puudub iseseisev juurdepääs linna tänavalt nõuab kinnistu 10 XXXXX tn XX valdajatelt nõusolekut kinnistule juurdepääsu servituudi seadmise osas. Seega on kinnistu jagamine võimalik ainult XXXXX tn XX kinnistu valdajate nõusolekul ja juurdepääsu servituudi seadmisega. Hagejad selgitasid, et servituudi seadmist risti läbi neile jääva kinnisasja osa ei ole mitte keegi kunagi eeldanud ning arusaamatuks jääb maakohtu seisukoht, et nad oleksid sellist võimalust pidanud ette nägema ja möönma. Poolte vahel puudub vaidlus, et servituudi seadmisest pole pooled kunagi rääkinud, vastupidi kostja pidi lahendama juurdepääsutee küsimuse hoopis sellega, et suurendab enda kinnisasja oma teise piirinaabri XXXXX XX, Tallinnas kinnisasja arvelt. Sellel otstarbel on kostja ja XXXXX XX, Tallinnas kinnisasja omanik I. S. juba 07.08.2002 (s.o veel enne kui sõlmiti leping XXXXX XX kaasomanikega) sõlminud kinnistu piiride nihutamise eellepingu. Kuna märgitud asjaolu üle pole pooltel kunagi vaidlust olnud, siis vastavat lepingut I astmes kohtule ei esitatud ning vastava asjaolu käsitlemise vajadus tuleneb alles maakohtu ülaltoodud seisukohtadest, nagu pidanuks servituudiga arvestatama juba a priori. TsMS § 633 lg 5 tulenevalt ei ole välistatud uute tõendite esitamine, kui samas nimetatakse tõendite esimese astme kohtus esitamata jätmise põhjus. Märgitud leping tõendab, et pooled ei ole mitte kunagi arvestanud servituudi seadmisega ja juurdepääs pidi lahendatama muul viisil. Samas selgub, et ka märgitud lahendusest ei ole kostjale kasu olnud ning ikkagi ei ole ilma servituuti seadmata võimalik vaidlusaluse lepingu eesmärgi realiseerumine. Eeltoodust nähtub üheselt, et leping olemasoleval kujul ei saaks kunagi realiseeruda. Järelikult esinebki käesoleval juhul väga selgelt

§ 95

lg 5 kirjeldatud olukord, kus on olemas alused lepingu muutmiseks (olemasoleval kujul täita ei saa), kuid asjaolude kohaselt ei oleks lepingu muutmine hagejate suhtes mõistlik. Märgitust tulenevalt võisidki hagejad lepingust taganeda.

1. Tallinna Linnaplaneerimise Ameti põhimääruse p 2.1.10 kohaselt on ameti põhiülesandeks kinnisasjade liitmise, jagamise ja piiride muutmise menetlemise korraldamine. Märgitust tulenevalt ei olnud hagejatel põhjust arvata, et kui vastav Tallinna Linna pädev asutus on juba selgesõnaliselt öelnud, et lepingut olemasoleval kujul täita ei saa, siis lisaks sellele peavad hagejad veel mingite tõenditega hakkama vastavat asjaolu tõendama. Kinnistu jagamine on võimalik ainult XXXXX tn XX kinnistu valdajate nõusolekul ja juurdepääsu servituudi seadmisega. Hagejatel puudub kohustus muuta lepingut viisil, et risti üle nende kinnisasja hoovi kulgeks servituut vastustajale jääva kinnisasja kasuks. Samas ka servituudi seadmisel poleks kindel, et näiteks Nõmme Linnaosavalitsus sellist jagamist aktsepteeriks. 28.10.2004 (s.o pärast pooltevahelise lepingu sõlmimist) Tallinna Linnavolikogu määrusega nr 36 kinnitatud Nõmme linnaosa ehitusmääruse § 4 lg 13 on sätestatud, et reeglina krunte ei tükeldata iseseisvateks üksusteks, mille pind on väiksem kui 1200 m² II ehituspiirkonnas, kus vaidlusalune kinnisasi asub (väljavõte ehitusmäärusest lisatud). Antud juhul pidi hagejatele jääma kinnisasjas 1041 m², mis reeglina pole võimalik, kuid juhul, kui niigi üldreeglist väiksemat krunti jääks koormava veel ka servituut, siis on ilmne, et Nõmme Linnaosavalitsus sellist jagamist ei aktsepteeriks. Osundatud asjaolude valguses jääb selgusetuks, kuidas saab maakohus väita, et hagejad pole tõendanud kinnisasja jagamise võimatust kusjuures jagamise võimatuse all tuleb silmas pidada jagamise võimatust pooltevahelises lepingus kokkulepitud tingimustel, kuna muudel alustel kinnisasja jagamiseks alused puuduvad ning seda ei saa hagejatelt ka nõuda. Vastupidised tõendid ja argumendid puuduvad. Samuti jääb hagejatele selgusetuks, et kui jagamine oleks olnud võimalik, siis miks ei ole seda seni tehtud.
2. Maakohus jättis tähelepanuta, et tänaseks sellist eraldiseisvat kinnisasja veel moodustatud ei ole, mille omanikul oleks õigus servituudi seadmist nõuda. Kuna kostja ei ole tänaseks sellise kinnisasja omanik, millel puuduks väljapääs avalikult kasutatavale teele, siis ei saa mitte ühegi seaduse alusel kohustada hagejaid nõustuma servituudi seadmisega risti üle nende kinnisasja. 11 Kuna Tallinna Linnaplaneerimise Amet on pädeva isikuna märkinud, et kinnisasja jagamine saab toimuda ainult servituudi seadmisel, millega hagejad ei nõustu, siis ei saagi üldse tekkida sellist eraldiseisvat kinnisasja, mille omanikul oleks õigus juurdepääsu oma kinnisasjale risti üle hagejatele jääva krundi osa nõuda. Märgitust tulenevalt on üheselt tõendatud, et pooltevahelist lepingut ei ole võimalik sellisel kujul täita. Lepingu muutmisega nõustumist ei saa hagejatelt mõistlikult eeldada. Järelikult on õigustatud

§ 97lg 5 kohaldamine.

44. Hagejad pole mitte kordagi tuginenud

§ 116lg 1.

Kuigi antud juhul on kostja rikkunud oma kohustusi sellega, et pole korraldanud kinnisasja jagamist, on selle takistuseks olnud eelkõige objektiivsed asjaolud s.o kinnisasja jagamise võimatus lepingus sätestatud kujul. Hagejad on tuginenud oma taganemisavalduses

§ 97

lg 5 regulatsioonile, mis ei sea taganemise aluseks mitte lepingu rikkumist teise poole poolt vaid objektiivsete asjaolude esinemise.

§ 116

lg 1 sätestatud lepingust taganemine on

§ 101

lg 1 p 4 tulenev õiguskaitse vahend juhuks, kui võlgnik on kohustust rikkunud.

§ 97

lg 5 on sätestatud iseseisev lepingust taganemise alus, mis ei ole esile toodud õiguskaitse vahendite loetelus võlgniku poolse kohustuse rikkumise puhuks. Järelikult on maakohtu poolt viitamine

§ 116lg 1 asjakohatu.

45. Täiendava tähtaja andmise kohustus tuleneb

§ 116

lg 4 (mitte isegi

§ 114

), millest on üheselt selge, et täiendava tähtaja andmise kohustus on võlausaldajal üksnes juhul, kui ta taganeb lepingust

§ 116tuginedes.

Kuna hagejad on lepingust taganenud

§ 97

lg 5 alusel, siis ei pidanudki nad kostjale mingit täiendavat tähtaega andma.

§ 97lg 5 kohaldamine ei eelda täiendava tähtaja andmist.

Selgusetuks jääb maakohtu viide

§ 118

lg 1 p 2, mis sätestab, et taganemiseks õigustatud lepingupool kaotab õiguse lepingust taganeda, kui ta ei tee taganemise avaldust mõistliku aja jooksul pärast seda, kui

§ 114kohaselt määratud täiendav täitmise tähtaeg on möödunud.

1. Likvideerijad koostavad majandusaasta aruande osaühingu lõpetamise ajaks lõppeva ning iga lõpetamisjärgse majandusaasta lõpu seisuga. Kostja likvideerija pole märgitud ülesandeid täitnud ja tänaseni pole isegi varasemate aastate majandusaastate aruandeid äriregistrile esitatud. Sisuliselt iseloomustab kostja ja tema likvideerija käitumist jätkuv venitamistaktika, kus ei tehta mingeid toiminguid, et asju lahendada.
2. AÕS § 63 lg 8 kohaselt isikul, kelle omandit või piiratud asjaõigust eelmärge või vastuväide puudutab, on õigus nõuda isikult, kelle kasuks märge on tehtud, märke kustutamist, kui märkega tagatud õiguse maksmapanek on välistatud, eelkõige juhul, kui nõue, mille tagamiseks märge tehti, on lõppenud. Käesoleval juhul ongi märkega tagatud õiguse maksmapanek välistatud kuna lepingu täitmine olemasoleval kujul on välistatud. Vastavate märgetega ei ole kuidagi tagatud vastustajaga lepingu sõlmimine mingil muul viisil, kui konkreetselt 07.10.2002 kokku lepitud. Kuna 07.10.2002 kokku lepitud tingimustel lepingu täitmine ei ole võimalik, mida on pädeva asutusena kinnitanud Tallinna Linnaplaneerimise Amet, siis kuulubki käesoleval juhul kohaldamisele AÕS § 63 lg
3. Seega on lepinguline suhe ülaltoodust tulenevalt käesoleva hetke seisuga igal juhul lõppenud ning kostja kasuks seatud eelmärgetega tagatud õiguse maksmapanek on välistatud. Vastus apellatsioonkaebusele
4. Kostja palub jätta kostja apellatsioonkaebuse rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda. Ringkonnakohtu otsus
5. Ringkonnakohus, tutvunud tsiviilasja materjaliga, leiab, et maakohtu otsus on seaduslik ja põhjendatud ning apellatsioonkaebuse väited ei anna alust selle tühistamiseks. Vastavalt TsMS 12 § 657 lg 1 p-le 1 tuleb kohtuotsus jätta muutmata ning apellatsioonkaebus rahuldamata.
6. Maakohus on otsuses käsitlenud kõiki hagi alusena esile toodud asjaolusid ja selgitanud nõutava põhjalikkusega, miks ei saa hagejate nõuet esitatud alustel rahuldada. Erinevalt hagejatest on kolleegium seisukohal, et maakohus on jõudnud poolte vahelist võlasuhet analüüsides paikapidavatele järeldustele ning kohaldanud õigesti asjakohast materiaalõigust. Kohtu hinnang menetluses esitatud tõenditele on olnud igakülgne, täielik ja objektiivne. Kolleegiumil ei ole alust anda esitatud tõenditele teistsugust hinnangut, kohaldada materiaalõigust teisti ega kujundada nõude aluseks olevate asjaolude suhtes maakohtu järeldustega võrreldes erinevat seisukohta. Kuna maakohus on hagejate seisukohtadele piisava selgusega vastanud ja ringkonnakohus nõustub esimese astme kohtu järeldustega, ei pea kolleegium TsMS § 654 lg-st 6 juhindudes vajalikuks maakohtu otsuse põhjendusi tehingu tühistamist või sellest taganemist puudutavas osas korrata. Apellatsioonkaebuses viidatud menetlusnormide rikkumist ringkonnakohus esimese astme kohtu töös ei tuvastanud. Hagejate mittenõustumine maakohtu seisukohtadega ei anna põhjust kohtuotsuse tühistamiseks.
7. Kaebuse väited, mis seonduvad vajadusega seada lepingu täitmiseks hagejate kinnistule juurdepääsu tagamiseks servituut, ei ole asjakohased. Tähele tuleb panna AÕS §-dest 1 ja 5 tulenevat asjaõiguste numerus clausus'e põhimõtet, mille kohaselt sätestab seadus lisaks asjaõigustele ka nende tekkimise, lõppemise ja sisu. Juurdepääsu tagamist kinnisasjale kohtuotsuse alusel tekkiva reaalservituudiga ei näe ette ükski seadus, mis tähendab, et reaalservituudi seadmine juurdepääsu tagamiseks on võimalik üksnes poolte sellekohase kokkuleppe alusel. Kuna pooled ei vaidle selle üle, et servituudi seadmises kokku lepitud ei ole, puudub hagejatel seni kuni nad servituudi seadmiseks kostjaga kokkulepet ei sõlmi, alus väiteks, et kinnistust müüdud osa eraldamine toob kaasa allesjäävale kinnistuosale servituudi seadmise.
8. Mis puudutab AÕS §-s 156 reguleeritud juurdepääsu nõudmise õigust, siis välistab kolleegiumi hinnangul kostja jaoks selle õiguse hagejate suhtes maksmapanemise AÕS § 156 lg
9. Nimetatud säte näeb ette, et kinnisasja omanikul ei ole õigust juurdepääsu nõuda, kui senine ühendus avalikult kasutatava teega või kinnisasja osade vahel on katkenud tema tahtel. Kostja ei ole maatükki ostes seadnud tingimuseks, et hagejad peaksid võimaldama talle üle nendele jääva krundi ligipääsu ostetavale maatükile ning seetõttu on ilmne, et kostja on vastavalt oma tahtele teadlikult ostnud krundi, millel iseseisvana puudub ühendus avaliku teega. Kostja on ostetud maatüki sellisena ka siiani kasutanud ega ole ligipääsu hagejatelt nõudnud.
10. Kostja on kinnitanud esimese astme kohtu menetluses ja ka ringkonnakohtule 13.05.2010 esitatud seisukohtades, et tal ei ole kavatsust ostetud maatükist iseseisvat kinnistut moodustada, vaid soovib liita ostetud maatüki talle praegu kuuluva, XXXXX XX asuva kinnistuga. Kuna XXXXX XX asuval kinnistul on juurdepääs avalikule teele olemas, ei tõusetu ostetud maatüki liitmisel juurdepääsu küsimust. Ostetud maatükile ehitamise võimalikkus saab olla üksnes kostja mureks ja ei puuduta hagejatepoolset lepingu täitmist. Müüdud maatükile juurdepääsu tagamise või sellele ehitamise võimalikkuse osas müügileping hagejatele kohustusi ei sätesta.
11. Hagejate väited, et vaidlusaluse lepingu täitmist takistab 28.10.2004 (s.t pärast pooltevahelise lepingu sõlmimist) Tallinna Linnavolikogu määrusega nr 36 kinnitatud Nõmme linnaosa ehitusmääruse § 4 lg 13 p 2, ei ole samuti asjakohane. Kuna kostja ei soovi moodustada ostetud maatükist iseseisvat kinnistut, ei ole Nõmme linnaosa ehitusmääruse § 4 lg 13 p 2 kõnealusel juhul kohaldatav. Lisaks sellele on vastavalt ehitusmääruse §-le 3 määruses sätestatud piirangud ja nõuded planeerimisel ning ehitamisel tingimuslikud. Nimetatud piiranguid ja nõudeid mõistetakse lähteandmetena, mida võib põhjendatud vajaduse korral muuta, tagades huvitatud isikute ning avalike huvide arvessevõtmise ja tasakaalustamise. Hagejate poolt 13 esitatud tõendid olemasolevate kruntide piiride muutmist ei välista ning vastuse küsimusele, kas kinnistute piiride muutmine on võimalik ning kas kohalikul omavalitsusel on seaduslik alus seda takistada või mitte, saab vastavas haldusmenetluses anda lõppastmes jõustunud kohtuotsus. Olgu märgitud, et enne 28.10.2004 kehtinud Tallinna Linnavolikogu
12. juuni
13. a määrus "Nõmme ehituskruntide minimaalsuuruste kehtestamine" tunnistati Riigikohtu üldkogu poolt 03.12.2007 otsusega haldusasjas nr 3-3-1-41-06 põhiseadusega vastuolus olevaks.
14. Apellatsioonimenetluses esitatud tõenditest maakohtu otsuse tühistamiseks alust andvaid asjaolusid ei nähtu. Vastupidi – Tallinna Linnaplaneerimisameti 21.04.2010 vastusest hagejate päringule võib järeldada, et kruntide piiride muutmine 07.10.2002 lepingus märgitud viisil on nõuetekohase haldusmenetluse kaudu mõeldav. I. S. kinnitus, et ta ei kavatse kostjaga sõlmida uut kokkulepet kinnistute piiride nihutamise kohta ei välista pooltevahelise lepingu täitmist.
15. Eeltoodu põhjal tuleb apellatsioonkaebus jätta rahuldamata ja apellatsioonimenetluse kulud TsMS § 171 lg 1 alusel solidaarselt hagejate kanda. Iko Nõmm Ele Liiv Gaida Kivinurm 14