← Eesti

3-01-9/118

KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Tallinna Ringkonnakohus Kohtukoosseis Eesistuja Silvia Truman (eesistuja), Viive Ligi ja Lauri Madise Otsuse tegemise aeg ja koht

  1. mai 2010 Tallinn Haldusasja number 3-01-09 Haldusasi Ilmar Kasekampi kaebus Tallinna linnalt varalise kahju hüvitamise nõudes Vaidlustatud kohtulahend Tallinna Halduskohtu 01.02.2010 (vahe)otsus Menetluse alus ringkonnakohtus Tallinna Linnavalitsuse apellatsioonkaebus Asja läbivaatamine 27.04.2010 Menetlusosalised Kaebaja Ilmar Kasekamp Vastustaja Tallinna Linnavalitsus Kolmas isik Justiitsministeerium RESOLUTSIOON Rahuldada Tallinna Linnavalitsuse apellatsioonkaebus ja tühistada Tallinna Halduskohtu 01.02.2010 vaheotsus haldusasjas nr 3-01-
  2. Teha asjas uus otsus. Jätta Ilmar Kasekampi kaebus rahuldamata ja asjas kantud menetluskulud tema enda kanda. EDASIKAEBAMISE KORD Kohtuotsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule 30 päeva jooksul arvates otsuse avalikult teatavakstegemisest, so hiljemalt 21.06.
  3. Kassatsioonkaebus võidakse lahendada kohtuistungit korraldamata kirjalikus menetluses, kui kassaator või teised menetlusosalised ei ole HKMS § 54 lg 2 ja § 59 lg 2 kohaselt avaldanud soovi kohtuistungist osa võtta. ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK ÕVVTK Tallinna linnakomisjoni 13.05.1996 otsusega nr 7481 loeti omandireformi objektiks Tallinnas XXXXXXX XX XX/XXXX XX X endisel kinnistul nr XXXX asuvad ehitised ja krunt suurusega 1 591 m
  4. Omandireformi õigustatud subjektiks tunnistati L. K.. L. K. suri ja 10.12.1996 päris nõudeõiguse Ilmar Kasekamp. AS Ristart eksperdid R. R. ja A. V. tegid
  5. aastal XXXXXXX XX XX elamu ekspertiisi. Tallinna Linnavalitsuse 27.12.1996 korraldusega nr 3240-k jäeti selle ekspertarvamuse alusel, milles leiti, et vara ei ole säilinud endisel individualiseeritaval kujul, vara tagastamise taotlus 3-03-114 rahuldamata; 21.03.1997 korraldusega nr 858-k otsustati endisel kinnistul asuvad ehitised (elamu ja kuur) kompenseerida. Viidatud korraldused nr 3240-k ja 858-k tunnistas Tallinna Linnavalitsus 22.08.1997 korraldusega nr 3050-k kehtetuks, kuna ekspertiis teostati ilma õigustatud subjekti osavõtuta. Tallinna Linnavalitsus müüs 16.04.1997 elamu selle üürnikule M. L.; 05.12.1997 korraldusega nr 4791-k erastati elamu juurde 1 813 m2 suurune maatükk ning 05.03.1998 kanti M. L. kinnistusraamatusse XXXXXXX XX kinnistu omanikuna. Novembris 1999 jagati XXXXXXX XX kinnistu kaheks ning jaanuaris ja märtsis 2000 võõrandati mõlemad kinnistud kolmandatele isikutele. 1998 teostas XXXXXXX XX vara säilivuse kindlakstegemiseks ekspertiisi Kohtuekspertiisija Kriminalistika Büroo ning ekspert N. B. leidis 14.04.1998 koostatud arvamuses, et ehitise väärtus on asenduste ja ümberehituste tulemusena kasvanud üle 3/
  6. Sellele ekspertiisile tuginedes jättis Tallinna Linnavalitsus 15.01.1999 korraldusega nr 193-k XXXXXXX XX hooned tagastamata põhjusel, et vara pole säilinud endisel individualiseeritaval kujul. Tallinna Halduskohtu 30.04 2001 otsusega haldusasjas nr 3-239/2001 nimetatud korraldus nr 193-k tühistati. Tallinna Linnavalitsuse 15.10.2003 korraldusega nr 2261-k jäeti XXXXXXX XX hooned taas tagastamata ja alustati kompenseerimise menetlust. Otsuse tegemisel tugineti AS Ristart (ekspert L. R.) 21.02.2003 eksperthinnangule nr E-510/03, milles leiti, et elamu kubatuur on suurenenud 11 % ning pärast
  7. a ehitatud-asendatud põhikonstruktsioonide osatähtsus on 91 %. I. Kasekampi kaebuse korralduse nr 2261-k tühistamiseks jättis Tallinna Ringkonnakohus 14.04.2008 otsusega haldusasjas nr 3-03-114 rahuldamata, leides, et korraldus on resolutsiooni osas õiguspärane, sest tagasitaotletav vara oli korralduse andmise ajal kolmandate isikute heauskses omandis. Leides, et tühistamiskaebuse rahuldamiseks ei ole niikuinii alust, ei andnud ringkonnakohus omapoolset hinnangut vara säilivuse kohta. 28.12.2001 esitas I. Kasekamp halduskohtule kaebuse Tallinna linnalt õigusvastaselt võõrandatud vara tagastamata jätmisega tekitatud kahju hüvitamise nõudes (menetlus asjas oli ajavahemikul 30.10.2002 kuni 03.12.2008 peatatud). Kaebaja väitel on XXXXXXX XX elamu endisel individualiseeritaval kujul säilinud ja see oleks tulnud vara tagastamise õigustatud subjektile (tema pärijale) tagastada. Linnavalitsus jättis juba
  8. aastal ebaõigesti vara tagastamata ja see on toonud kaasa edasiste rikkumise ahela, mis hõlmab elamu ja maa erastamist, tekkinud kinnistu jagamist ja kolmandate isikute heausksesse omandisse minekut. Seetõttu pole reformi tagasipööramine ja vara tagasi saamine enam võimalik. Vara säilivuse hindamisel ei saa arvestada üürnik M. L. tehtud töid, mille puhul pole tõendatud, et need tehti enne ORAS jõustumist. Asjas kogutud tõendid ei kinnita vastustaja väiteid, et üürniku poolt tehtud põhikonstruktsioonide asendamisega seotud tööd oleksid enne ORAS jõustumist olnud kas lõpetatud või et nendega oleks olulisel määral alustatud. Tallinna Linnavalitsus palus jätta kaebuse rahuldamata. Vastustaja leidis, et kaebajale pole kahju tekkinud. Vaidlusaluse ehitise juures oli enne ORAS jõustumist tehtud ulatuslikult ümberehitustöid; suurenes hoone kubatuur, põhikonstruktsioone oli asendatud rohkem kui poole ulatuses ja seega polnud vara endisel individualiseeritaval kujul säilinud ega kuulunud tagastamisele. Tolleaegse üürniku M. L. poolt tehtud töid tuleb vara säilivuse hindamisel arvesse võtta. Vara säilivust hindab mitte linnavalitsus, vaid ekspert. Linn lähtus vara tagastamata jätmisel eksperthinnangutest ning kui kaebajale ongi kahju tekkinud, siis ei kuulu see hüvitamisele Tallinna linna poolt, sest linna käitumises/tegevuses puudub süülisus. 2

(10)3-03-114 Kohtu poolt menetlusse kolmanda isikuna kaasatud Justiitsministeerium leidis kaebuse põhjendamatu olevat. Asjas ei ole lõplikult tuvastatud, et vara oleks tulnud tagastada. Kui see aga kohtu poolt siiski tuvastamist leiab, siis eksperdi vastu kahju hüvitamise nõuet sellegipoolest esitada ei saa. 01.02.2010 tegi kohus asjas vaheotsuse (TsMS § 449), millega luges kahju hüvitamise nõude põhjendatuks, tuvastades, et I. Kasekampile on tekkinud kahju, mis seisneb saamata jäänud tulus Tallinnas XXXXXXX XX/XXXX X endisel kinnistul nr XXXX asuvate ehitiste ja krundi väärtuses, millest on maha arvatud vara eest määratud kompensatsioon ja säästetud kulutused; kahju tekitamine on põhjuslikus seoses Tallinna Linnavalitsuse õigusvastaste otsustega jätta vara tagastamata; Tallinna Linnavalitsus pole tõendanud enda süü puudumist kahju tekitamises. Poolte vahel pole vaidlust selles, et säilivust tuleb hinnata ORAS § 12 lg 8 enne 02.03.1997 kehtinud redaktsiooni alusel ning hindamisel ei võeta arvesse neid ehitise muudatusi, mis on tehtud pärast ORAS jõustumist 20.06.1991, va muudatused, mille tegemisega oli enne ORAS jõustumist olulisel määral alustatud. ORAS varasema redaktsiooni § 12 lg 8 p 1 kohaselt loeti ehitised endisel individualiseeritaval kujul säilinuks ka siis, kui nende põhiotstarbel kasutatav kubatuur pole ümberehitamise tõttu suurenenud või vähenenud rohkem kui poole ulatuses võõrandamisaegse kubatuuriga võrreldes; sama lõike p 2 kohaselt ei loetud ehitisi endisel individualiseeritaval kujul säilinuks siis, kui kõik ehitise põhikonstruktsioonid on asendatud kokku rohkem kui poole ulatuses; ehitise põhikonstruktsioonideks loeti vundament, välispiirded, kandvad seinad, vahelaed ja katus. XXXXXXX XX hoone kubatuur ei ole üle 50 % muutunud, mistõttu ORAS § 12 lg 2 p-s 1 sätestatud vara tagastamata jätmise eeltingimus on täitmata. Asjas on vaidlus ORAS § 12 lg 8 p 2 kohaldatavuse üle ja eelkõige selle üle, millised põhikonstruktsioonide asendamisega seotud tööd olid tehtud või millega oli olulisel määral alustatud enne 20.06.
  1. XXXXXXX XX XX/XXXX XX X asuva ehitise endisel individualiseeritaval kujul säilivuse hindamiseks on läbi viidud kokku 7 ekspertiisi: 1993 - AS Kommunaalprojekt ekspertiis, mille tegid eksperdid J. T. ja Ü. E., kes leidsid novembris 1993 koostatud arvamuses, et endise omaniku vara on säilinud 20,5 % ning elamu tegelik säilivus on 56,8 %; 1996 - AS Ristart ekspertiis, mille tegid eksperdid L. R. ja A. V., leides 18.10.1996 koostatud arvamuses, et elamu kubatuur on pärast
  2. aastat suurenenud 11 % ning ehitatud/asendatud põhikonstruktsioonide osatähtsus on 91 % võõrandamise ajal olnud põhikonstruktsioonidest; 1998 - Kohtuekspertiisi- ja Kriminalistika Büroo ekspertiis, mille teostas ekspert N. B., kes leidis oma 14.04.1998 arvamuses, et ehitise väärtus on asenduste ja ümberehituste tulemusena kasvanud üle 3/4; 2003 - AS Ristart ekspertiis, mille teostas ekspert L. R., kes leidis 21.02.2003 koostatud eksperthinnangus nr E-510/03, et elamu kubatuur on suurenenud 11 % ja pärast
  3. aastat ehitatud-asendatud põhikonstruktsioonide osatähtsus on 91 %; 2004 – kohtu määratud AS Kommunaalprojekt ekspertiis, mida tegi ekspert J. T., kes leidis, et põhikonstruktsioonide asenduste/uuenduste jääkväärtus moodustab 20% võõrandatud vara jääkväärtusest kui hindamisel ei arvestata üürnik M. L. poolt teostatud töid, ja 46,8 %, kui hindamisel arvestada üürniku tehtud töid; 2004 - Finantsplaneerimise OÜ ekspertiis, mida tegi ekspert T. R., leides 05.11.2004 arvamuses, et ehitise põhitarindid on säilinud 56 % ulatuses kui hindamisel ei arvestata üürniku M. L. poolt tehtud töid ning 45 % ulatuses, kui hindamisel M. L. töid arvestada; 2006 - kohtu määratud ekspert K. S. ekspertiis, kes leidis 31.10.2006 koostatud arvamuses, et hoone põhikonstruktsioonide uuendused/parendused moodustavad 43 % vara säilinud põhikonstruktsioonidest, kui M. L. poolt teostatud töid mitte arvestada. 3
(10)3-03-114 Eksperdi lõppjärelduste osas ei ole põhimõtteliselt kasutatav J. T.e ja Ü. E.a
  1. a arvamus, kuna selles puudub sõnaselge vastus küsimusele, kui suures osas on ehitise põhikonstruktsioonid asendatud. Samuti ei ole kasutatav ekspert N. B.i
  2. a arvamus, sest ekspert on vara säilivuse hindamisel kasutanud ebaõiget metoodikat. Vara säilimise hindamine on võimalik eelkõige ekspert T. R.
  3. a arvamuse ja seal esitatud arvutuste põhjal, sest see ekspertarvamus on kõige põhjalikum, seal esitatud arvutused kõige selgemad ja sellest arvamusest lähtumist on pidanud põhimõtteliselt võimalikuks mõlemad pooled; samuti kinnitab selle ekspertarvamuse asjakohasust ja usaldusväärsust ning selle koostamisel kasutatud metoodika ja arvutuste õigsust üldjoontes ka ekspert K. S., kes samas suhtus kriitiliselt nii ekspert J. T.e kui ka ekspert L. R. poolt koostatud arvamustesse. Tööd, mille teostamise aja üle vaidlus käib, seonduvad valdavas osas uue trepikoja ehitamisega hoone fassaadküljele ning sellega kaasnenud vana trepi ja trepikoja seinte lammutamisega ning esimese ja teise korruse vahelise trepiaugu sulgemisega. Vara tagastamise/tagastamata jätmise üle tõusetunud vaidluses peab omandireformi kohustatud subjekt tõendama, et vara tagastamisest keeldumise aluseks olevad asjaolud esinesid, ning asjaolu esinemise kohta kogutud tõendite pinnalt tekkivaid kahtlusi tuleb tõlgendada õigustatud subjekti kasuks. Käesoleval juhul asjas kogutud tõendid ei kinnita veenvalt, et üürnik M. L. poolt oleks XXXXXXX XX elamu eelpoolviidatud põhikonstruktsioonide asendamisega seotud tööd teostatud või nendega vähemalt olulisel määral alustatud enne 20.06.
  4. Vastustaja väidab, et ehitustööde teostamine või vähemalt nendega suures osas alustamine enne 20.06.1991 on tõendatud M. L. 15.05.1991 väljastatud korteriorderiga, mille väljaandmise tingimuseks olevat olnud, et M. L. saab üürile ka teise korruse ruumid (kus enne elas perekond M., kellele anti uus korter), kui ehitab kaks korterit kokku. Kohtu arvates M. L. korteriorderi väljastamine 15.05.1991 ei tõenda, et üürnik tegi ehitustööd ära või alustas nendega olulisel määral enne ORAS jõustumist. Ekspert N. B.i ekspertarvamuses on kirjas, et ekspertiisi läbiviimisel
  5. a kevadel kinnitas M. L., et peamised ümberehitustööd olid 20.06.1991 lõpetatud ning hiljem tegi ta vaid plaatimistöid vannitoas ja paigaldas santehnika. Haldusasjas nr 3-03-114 16.02.2008 toimunud istungil väitis M. L., et ümberehitustööd olid lõpetatud
  6. a kevadeks ning korteriorderi saamiseks esitas ta korterikomisjonile
  7. aastal Nõmme Ametkondade Vahelise Komisjoni poolt kinnitatud joonise (plaani) ja siis käisid ametnikud kontrollimas, kas korterid on ühendatud. Tõendeid selle kohta, et keegi ametnikest oleks olukorraga kohapeal tutvumas käinud, esitatud pole; tõenäoline on, et korteriorder väljastati M. L. enda koostatud joonise alusel, mis tegelikule olukorrale ei vastanud. Seda kinnitab 15.05.1991 väljastatud korteriorderil märgitud tubade arv 4 ja elamispinna ruutmeetrite arv 60,3 m2 nii nagu kõnealusel 24.04.1991 kinnitatud joonisel. Samas nähtub
  8. a koostatud ekspert L. R. ja
  9. a koostatud ekspert N. B.i arvamusest, et tegelikkuses on ehitatud mitte
  10. a kinnitatud projektjoonise järgi, vaid nõnda nagu on näidatud
  11. aastal M. L. poolt koostatud ümbermõõdistamisprojektis. Nimelt on L. R. arvamuses märgitud, et ümberehituse käigus on teisel korrusel ehitatud kaks uut akent.
  12. aastal kinnitatud projektis polnud teisele korrusele uute akende ehitamist ette nähtud (va trepikotta). N. B.i arvamuses on märgitud, et ümberehituse käigus on teisele korrusele köögi asemele ehitatud vannituba. Selline muudatus nähtub
  13. a ümbermõõdistusprojektilt, mitte
  14. a kinnitatud jooniselt. Ei ole usutav, et
  15. a pidasid pädevad ametnikud vajalikuks korteriorderi väljaandmiseks korteriga kohapeal tutvuda ega pööranud tähelepanu ja jätsid fikseerimata, et tegelik olukord erineb joonise peal näidatust, sh tubade osas. M. L. väidetest, et ümberehitustööd olid
  16. juuniks 1991 lõppenud, saab järeldada, et pärast viidatud kuupäeva enam ruumide planeeringut ei muudetud. Juhul, kui korteriorderi väljastamisele eelnevalt oleks majas tehtud sellised ümberehitustööd nagu need
  17. aastal koostatud ümbermõõdistamisprojektist nähtuvad, siis ei oleks korteriorderile märgitud 4 tuba, sest tegelikult oleks tube olnud 5 ning koos teisel korrusel oleva halliga 6 (nii nagu on see märgitud
  18. a elamu ostumüügilepingus). 4
(10)3-03-114 Korteriorderi andmise aja seostamine ehitustööde tegeliku teostamise ajaga on põhjendamatu ka seetõttu, et Nõmme EEV on 22.04.1991 koostanud dokumendi „Andmed elamispinna kohta“, milles on märgitud, et XXXXXXX XX elamus on kaks korterit ning korteri nr X (mida kasutas perekond M.) osas on kirjas, et pind on vaba. Samal päeval koostatud kirja kohaselt on Tallinna Lõunarajooni Valitsuse 14.04.1991 otsusega antud M. L. nõusolek XXXXXXX XX korterite X ja X ühendamiseks. Viidatust järeldub, et suuremahuliste ümberehitustöödega ei saanud M. L. alustada enne
  1. a aprilli keskpaika. Väikest kapitaalremonti võis ta ju teha, kuid usutav pole selliste tööde tegemine nagu maja väliskuju muutmine uue trepikoja ja avade ehitamisega. Kui eeldada, et ümberehitustöödega alustati aprilli keskpaigas, siis välistatud on tööde valmimine või olulises osas alustamine korteriorderi andmise ajaks. Seejuures on tähelepanuväärne, et tunnistajate T. K. ja T. K. ütluste järgi olid tööd kas täielikult või vähemalt suures osas valminud juba mai alguses. Tunnistajate T. K. ja T. K. ütlused trepikoja valmimise aja osas on ebausaldusväärsed nende omavahelise vastuolu tõttu. Nii on T. K. väitnud, et suured ehitustööd olid valminud aprillis 1991 ning pärast seda enam suuri töid ei tehtud; T. K. seevastu väitis, et M. L. sünnipäevaks (
  2. mai) ei olnud uus trepp veel valmis, valminud oli vaid trepikoja karkass ja katus ning augud majaseina tehti pärast trepikoja seinte valmimist. Tunnistaja T. K. ütluste usaldusväärsust kahandab ka asjaolu, et väites kindlalt trepikoja karkassi ja katuse valmimist
  3. a mai alguseks, ei suutnud ta sama täpsusega meenutada muude tööde teostamist ega ligilähedasegi täpsusega selgitada, millal lahkus majast teise üürniku (M.) perekond, kuigi mäletas, et teisele korrusele viiv trepp lammutati kohe pärast perekond M. lahkumist. Tähelepanuvääriv on, et tunnistaja T. K. ütluste järgi olid M. L. lapsed kandekonstruktsioonide vahetamise ajal ca 1415 aastased ja käisid kindlasti koolis, samas kui tegelikult olid M. L. lapsed
  4. aastal nelja ja kaheksa-üheksa aastased. Ei ole usutav, et tunnistaja T. K. suudab seostada ehitustööde teostamise aega M. L.
  5. sünnipäevaga, eksides samas nii oluliselt tema laste vanuses. Eeltoodu alusel tuleb T. K. ütlustesse suhtuda äärmiselt kriitiliselt ning pigem on usutav, et tunnistaja tegelikult ei mäleta, millal ja milliseid töid maja juures täpselt tehti ning on jäänud uskuma talle antud teavet ehitustööde valmimisest kevadel 1991 enne M. L.
  6. sünnipäeva 04.05.
  7. M. L., T. K. ja T. K. ütlused on vastuolus tunnistaja H. K. ütlustega, kelle väitel aastatel 1991 ega 1992 maja juures mingit ehitustegevust ei paistnud toimuvat ning talle ei meenu, et uus trepikoda oleks siis olemas olnud. Kuna uus trepikoda on ehitatud hoone fassaadküljele ning Simus Kinnisvara AS eksperthinnangule lisatud fotodest nähtuvalt eristus veel
  8. aastal ülejäänud majast värvi poolest, siis ei ole usutav, et tunnistajale oleks sellise trepikoja olemasolu
  9. või
  10. aastal märkamatuks jäänud. P. K. kirjaliku seletuse järgi nägi ta väljaulatuva nišikujulise juurdeehituse ehitamist
  11. aastal. Kokkuvõttes tuleb asuda seisukohale, et asjas selgitusi andnud isikute ütlused kogumis on ümberehitustööde teostamise või nendega alustamise aja kindlakstegemiseks sisulise tõendusväärtuseta. Teada ei ole küll ühtegi asjaolu, miks T. K. ja T. K. peaksid teadvalt valeütlusi andma ning tõenäoliseks tuleb pidada, et trepikoda valmis tõepoolest mõnel kevadel M. L. sünnipäeva paiku, kuid nende tunnistajate ütlusi muude tõenditega kõrvutades on pigem tõenäoline, et see oli mitte
  12. a vaid
  13. a või
  14. a kevad. Tähele tuleb ka panna, et
  15. a oktoobris toimunud hoone ülevaatusel on ekspert T. märkinud, et ehitustööd jätkuvad. Vara säilivuse hindamisel saab arvesse võtta vaid neid põhikonstruktsioonide asendusi, mis on enne ORASe jõustumist tehtud või millega on olulisel määral alustatud. Üksnes uue trepikoja vundamendi rajamist ei saa kindlasti pidada ehitusega olulisel määral alustamist. Samuti ei tõenda uue, hoone senisest siseruumist väljapoole asuva trepikoja ehitamist pärast ORAS jõustumist see, et enne ORAS jõustumist on olemasolev trepp lammutatud. Säilivuse hindamisel saab arvesse võtta neid asendusi, mida saab pidada vähimaks vajalikuks enne ORAS jõustumist alustatud töödega lõpetamiseks. Kõnealuse hoone puhul võinuks selliseks olla lammutatud trepi asemele uue trepi ehitamine, läbimurde tegemine vanasse trepikotta esimese korruse 5
(10)3-03-114 siseruumidest vms. Kuna M. L. tegi ehitustöid ilma projekti ja ehitusloata, siis ei saa pärast ORAS jõustumist tehtud ümberehitustöid õigustada näiteks vajadusega juba alustatud projekt lõpule viia. Olukorras, kus põhikonstruktsioonide asendamine on toimunud vajalike ehituslubadeta ja tegelikult ehitamise ajal ka ilma projektita (eelpoolviidatud joonis selleks pole ja selle järgi pole ka ehitatud), õigustab veelgi enam ehitamise aja ja muude ehitamisega seonduvate asjaolude tõendamisel tekkivate kahtluste tõlgendamist vara tagastamise õigustatud subjekti kasuks. Asjas on esitatud dokumente väidetavalt M. L. poolt kõnealuseks ehitamiseks ehitusmaterjalide soetamise kohta ning nende järgi on
  1. aastal soetatud silikaatkive, pakkekilet, õlivärvi, elektrijuhet, karpe, makroflexi, pinotexi, naelu, ruberoidi, võrku, tsementi. Kuna ei ole usutav, et vähemalt suuremahulisi ehitustöid nagu uue trepikoda ehitamine, alustati enne
  2. aasta aprilli, siis ei ole loogiline ehituse tarbeks materjalide ostmine
  3. a suvel. Pakikilet ja võrku näib trepikoja ehitamisega võimatu seostada, samuti ei näi trepikoja ehitusega seotud olevat tsemendi soetamine, sest tunnistaja T. K. sõnul valati trepikoja vundament ostetud valmisbetoonist.
  4. aastal haldusasjas nr 3-239/01 selgitas M. L., et ehitusmaterjalide ostmise kohta tal dokumente pole, ning ekspert N. B.ile, kes temalt hoone ehitamise ja remontööde tegemisega seonduvaid dokumente küsis, ta ühtegi ehitusmaterjali soetamist näitavat dokumendi ei esitanud. Seetõttu on kummaline, et aastaid hiljem on tal siiski mõned ostutšekid ehituse seisukohalt väheoluliste kulude kohta säilinud; kummaline on ka ehitusmaterjalide hankimine nt Märjamaal või Mõisakülas, samal ajal kui ehitusmaterjale müüdi ka Tallinnas. Kuludokumentide säilitamist oleks M. L.lt võinud eeldada kasvõi põhjusel, et ta tegi väidetavaid ehitustöid majas, mis ei kuulunud talle. M. L. väited ehitusmaterjalide hankimisest eraisikutelt on tõendamata ning M. L. ütlused pole põhimõtteliselt usaldusväärsed. Samuti pole tõendeid selle kohta, et ostukviitungitel märgitud ehitusmaterjali kasutati just nimelt XXXXXXX XX maja ehitamisel. Kuna tõendatud pole, et XXXXXXX XX hoones oleks M. L. poolt põhikonstruktsioonide asendamine või nendega olulisel määral alustamine toimunud enne 20.06.1991, siis neid töid ei saa arvesse võtta hoone säilivuse hindamisel. Ekspert T. R. ja ekspert K. S.i seisukoha järgi M. L. poolt tehtud tööde mittearvestamise korral on hoone endisel individualiseeritaval kujul säilinud. See tähendab seda, et ORAS § 12 lg 8 p-s 2 sätestatud alust vara tagastamata jätmiseks polnud ning vara on jäetud kaebajale tagastamata õigusvastaselt. Kaebajale on kahju tekkinud terve rea aktide/toimingute koosmõjus, ent kogu selle jada ajendiks oli linnavalitsuse otsus jätta vara selle mittesäilimise motiivil tagastamata ja selle otsuse tegi linnavalitsus 27.12.1996 korraldusega nr 3240-k. Siis veel ei kehtinud ORAS § 12 lg 9, mis nägi ette oluliselt parendatud ehitise tagastamise üksnes selle säilinud väärtusele vastavas mõttelises osas, mistõttu oleks tulnud XXXXXXX XX vara tagastada kaebajale tervikuna, mitte 36/100 mõttelises osas, nagu kaebaja esialgses kaebuses ekslikult leidis. Seega on kaebajale tekitatud kahju suuruseks summa, mis vastab XXXXXXX XX ehitiste ja krundi väärtusele, millest on maha arvatud vara eest määratud kompensatsioon ning muu võimalik kasu, mida kaebaja vara mittetagastamisest on saanud (kui on) ning kulud, mida kaebaja oleks pidanud vara tagastamise korral tegema, ent mida ta vara mittetagastamise tõttu vältida sai. Vastustaja väide, et ta pole kaebajale kahju tekkimises süüdi, ei ole põhjendatud. Kuigi vara säilivust hindab ekspert, otsustab tagastamise küsimuse linnavalitsus, kes peab muu hulgas hoolsalt ja kriitiliselt suhtuma eksperdi poolt esitatud arvamusse ja kontrollima, kas ekspert on kasutanud kohast metoodikat ja kas ta on võtnud arvesse kõik olulised asjaolud. Eksperdi arvamuse pimesi usaldamine ei välista otsustuspädeva haldusorgani süüd. Samuti oleks saanud kahju tekkimist vältida, kui linnavalitsus oleks järginud ORAS § 18 lg 1 nõuet mitte erastada tagasitaotletavat vara enne tagastamise küsimuse lõplikku otsustamist. Menetluskulude väljamõistmine vaheotsusega ei ole põhjendatud, see küsimus lahendatakse lõppotsuses. 6
(10)3-03-114 ASJAOSALISTE PÕHJENDUSED APELLATSIOONIMENETLUSES Tallinna Linnavalitsuse apellatsioonkaebuses palutakse halduskohtu otsus tühistada ja teha uus otsus, millega tuvastada, et XXXXXXX XX elamu ei ole endisel individualiseeritaval kujul säilinud ning lugeda I. Kasekampi kahju hüvitamise nõue põhjendamatuks. Halduskohus hindas tõendeid vääralt, eksis materiaalõiguse kohaldamisel ja rikkus kohtumenetluse norme. Linnavalitsuse hinnangul ning lähtuvalt M. L., T. K. ja T. K. ütlustest alustati XXXXXXX XX elamu ümberehitustöid juba 80-ndate aastate alguses. Kõnealuste põhikonstruktsioonide osas alustati töid 80-ndate aastate lõpul ning need olid valdavas osas alustatud, aga suures mahus ka lõpule viidud enne 20.06.
  1. Apellandi see seisukoht ühtib ka AS Kommunaalprojekt
  2. a, AS Ristart
  3. a, Kohtuekspertiisi ja -Kriminalistika Büroo
  4. a, AS Ristart
  5. a ning Finantsplaneerimise OÜ
  6. a eksperthinnangutes toodud seisukohtadega. Apellant on veendunult seisukohal, et XXXXXXX XX asuva elamu tollasele üürnikule M. L. korteriorderi väljaandmine XXXXXXX XX korterile 1/2 tõendab, et ümberehitustööd olid korteriorderi andmise ajaks lõppenud, ehitis vastas nõuetele ja seda oli võimalik sihtotstarbekohaselt kasutada. Asjaolu, et puuduvad dokumentaalsed tõendid objekti faktilise ülevaatuse kohta, eeltoodud seisukohti ei väära. Riigikohus on asjas nr 3-3-1-21-06 sedastanud, et kuni
  7. aastani ehitise endisel individualiseeritaval kujul säilivust käsitlev õiguslik regulatsioon ei seadnud ehitise õigusvastase võõrandamise järgsete parenduste/uuenduste arvestamist ehitise säilivuse hindamisel sõltuvusse ehitustööde seaduslikkusest. Ehitusmaterjalide ostukviitungitele ostja nime ega materjali kasutamise otstarvet ei märgita, mistõttu pole põhjendatud kohtu etteheide, et ostutšekid ei näita, et M. L. ehitusmaterjali soetas ja selle XXXXXXX XX ehitamisel ära kasutas. Meelevaldne on kohtu seisukoht, et juhul kui vara tagastamisest keeldumise asjaolude esinemist kinnitavate tõendite osas tekib kahtlusi, tuleb need tõlgendada vara tagastamise õigustatud subjekti kasuks. Ühe ja sama vara suhtes võib olla esitatud nii erastamise kui tagastamise taotlused ning õigusaktidest ei tulene, et füüsilisi isikuid tuleb kohelda ebavõrdselt ja eelistada vara tagastamise õigustatud subjekti. Ilmar Kasekampi vastuses palutakse jätta apellatsioonkaebus rahuldamata ja nõustutakse halduskohtu otsusega. Kohus on põhjalikult argumenteerinud, miks ta jätab tõenditena arvestamata M. L., T. K. ja T. K. ütlused. Apellatsioonkaebuses nimetatud ekspertarvamustes tuginetakse üürniku poolt teostatud töödele ajalise piiri määramisel üksnes M. L. ütlustele; muid tõendeid ekspertidel tööde faktilise teostamise aja kohta ei olnud. Ekspert on eristanud tööd ajaliselt kolme etappi ning tööd, mis on tehtud
  8. alguses, on arvatud ka varasemasse perioodi ning need tööd ei ole vaidluse all. Apellant väidab paljasõnaliselt, et põhikonstruktsioonide osas alustati töid valdavalt 1980-ndate aastate lõpul ning et need olid valdavas osas alustatud, aga suures mahus ka lõpule viidud enne 20.06.
  9. Kohus leidis esitatud tõendite põhjal, et trepikojaga seonduvad tööd ei saanud olla suures mahus alustatud ega ka lõpetatud enne 20.06.1991; apellant pole kohtu seda seisukohta ümber lükanud. Kohaliku omavalitsuse poolt eskiisprojektile 17.04.1991 kooskõlastuse andmine, korterikomisjoni poolt 25.04.1991 tingimusliku nõusoleku andmine korterite ühendamiseks ega korteriorderi andmine 15.05.1991 ei tõenda, millal võis toimuda ja kas oli toimunud korterite ühendamine ehk elamu ümberehitamine eskiisprojektile vastavalt. Lisaks märgib kaebaja, et korteriorderile oli märgitud 4 tuba elamispinnaga 60,3 m2 (nii nagu M. L. poolt koostatud eskiisprojektil); 16.04.1997 ostumüügilepingus on aga kirjas, et osteti korter, mis koosneb 6-st toast ning on üldpinnaga 103,5 m2, mis moodustab 100 % korterite üldpinnast. Seega erastamise andmed on teistsugused kui väljastatud korteriorderil. Eluruumi erastamisõiguse aluseks on eluruumi üürileping ja seal kajastuvad andmed. 7
(10)3-03-114 Kohus ei ole tuvastanud tööde teostamist enne 20.06.1991 ilma ehitusloata ega jätnud sel motiivil ehitise endisel individualiseeritaval kujul säilivuse hindamisel arvesse võtmata. Kohus on asjaolude hindamisel võtnud arvesse, et kuna kogu ehitustegevus toimus ilma vastava ehitusprojektita ja ka mitte 17.04.1991 kinnitatud eskiisprojekti järgi, siis õigustab selline olukord tõendite hindamisel ehitamise aja ja muude ehitamisega seonduvate asjaolude tõendamisel tekkivate kahtluste tõlgendamist vara tagastamise õigustatud subjekti, so kaebaja kasuks. Kohus ei ole jätnud meelevaldselt vara erastamist õigustavad tõendid kõrvale ega eelistanud vara tagastamist õigustavaid tõendeid. Kui tõendid on vastuolulised, siis nende hindamise tulemus peabki kõrvaldama osa neist ja käesoleval juhul toimus see vara tagastamise õigustatud subjekti kasuks sellepärast, et tõendid seda näitavad. RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED Kahju hüvitamise nõude aluseks on väide, et XXXXXXX XX asuv õigusvastaselt võõrandatud vara (elamu) oli säilinud endisel individualiseeritaval kujul ORAS § 12 lg 8 p 2 tähenduses ja oleks tulnud õigustatud subjektile (tema õigusjärglasele) tagastada. Menetlusosaliste vahel pole vaidlust selle üle, et kõnealuse vara säilivust tuleb hinnata ORAS § 12 lg 8 enne 02.03.1997 kehtinud redaktsiooni alusel. Halduskohtu poolt asja lahendamisel aluseks võetud Finantsplaneerimise OÜ 05.11.2004 koostatud ekspertarvamuse (ekspert T. R.) järgi on XXXXXXX XX asuva elamu põhitarindid säilinud 56 % ulatuses kui mitte arvestada üürnik M. L. poolt teostatud töid, ning 45 % ulatuses, kui üürniku tehtud töid arvestada. Menetlusosalised ei väida ning halduskohus pole tuvastanud, et selle eksperthinnangu arvutused ja järeldused on ebaõiged. Teistsugusele seisukohale pole alust asuda ka ringkonnakohtul. Eksperthinnangu järgi on M. L. poolt teostatud põhikonstruktsioonide asendused, mis vara säilivuse määra mõjutada võivad, järgmised: uue trepikoja betoonist lintvundamendid, välissein (uus trepikoda), soojustuse osaline asendamine katuslaes, silikaattellistest sisekandeseinte ladumine karkassseinte asemele, vahelagedes uued konstruktsioonid – kandev põrandatalastik I korrusel, uus kandev laudis I korruse laes, uue trepikoja sarikad ja roovid, uue trepikoja eterniitkate. Halduskohtus vaieldi ja apellatsioonimenetluses vaieldakse jätkuvalt viidatud tööde teostamise aja üle ning asja sisuline lahendamine sõltubki sellest, millal alustati ja kui kaugele jõuti ümberehitustöödega enne 20.06.1991. Tõendamine on uurimispõhimõtte olemuslik osa ning haldusmenetluse põhimõtetest tuleneb, et koormava haldusakti andmisel on tõendamiskoormus haldusorganil (HMS § 38). Seetõttu pole väär kohtu seisukoht, et vaidluse korral peab omandireformi kohustatud subjekt tõendama, et vara tagastamisest keeldumise aluseks olevad asjaolud esinesid, kuid nõustuda ei saa halduskohtuga selles, et asjaolu esinemise kohta kogutud tõendite pinnalt tekkivaid kahtlusi tuleb tõlgendada vara tagastamise õigustatud subjekti kasuks. Isikuid tuleb kohelda võrdselt sealhulgas ka tõendite hindamisel. Asjakohane on siinjuures viidata ka HKMS § 16 lg-le 2, mis näeb ette, et menetlusosaline peab halduskohtumenetluses tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema väited, kui seadusest ei tulene teisiti. Käesoleval juhul tõendamiskoormuse teistsugust jaotust seadusest ei tulene. Tagastamise subjekti eelistamist ei saa õigustada väitega, et ORAS-st tulenevalt kuulub õigusvastaselt võõrandatud vara üldjuhul tagastamisele. See väide võiks olla aktsepteeritav juhul, kui omandireformi eesmärk oleks kitsalt endiste omanike ja nende õigusjärglaste omandiõiguse taastamine ja sundvõõrandatud vara tagastamine. Omandireformi eesmärk (ORAS §-d 1 ja 2) on aga korraldada omandisuhteid Eesti Vabariigis ümber omandivormide võrdsuse ja omandi puutumatuse ning vaba ettevõtluse põhimõttel rajanevateks omandisuheteks ja selle ühe osana heastada omandi sundvõõrandamisega tekitatud ülekohus, mis ei tohi aga omakorda tekitada uut ülekohut. Omandireformi käigus tuleb lahendada huvikonflikte, kus omandireformi õigustatud subjekti huvile õigusvastaselt võõrandatud vara tagasi saada vastandub näiteks õigusvastaselt võõrandatud vara kauaaegselt kasuta8
(10)3-03-114 nud isiku soov selle vara omanikuks saada, ning puudub mõistlik põhjendus, miks sellise huvikonflikti korral peaks ühe isiku huvi teise omale eelistama. Samuti ei nõustu ringkonnakohus esimese astme kohtu poolt tõenditele antud hinnanguga ja neist tehtud järeldusega, et üürniku poolt ei olnud vaidlusaluseid töid tehtud ega nendega olulises osas ka alustatud enne ORAS kehtestamist. Asjas kogutud tõendid kogumis annavad ringkonnakohtu arvates alust asuda vastupidisele seisukohale. Tööde alustamisest ja olulises osas lõpetamist enne 20.06.1991 kinnitab üürnik M. L.. Selle kasuks, et kõnealuste töödega oli olulises osas vähemalt alustatud enne 20.06.1991, kõneleb üürnikule 15.05.1991 väljastatud korteriorder eluruumi asustamiseks asukohaga XXXXXXX XX maja nr XX korter nr X/X, milles on 4 tuba ja elamispinda 60,3 m
  1. Korterites nr X ja X eraldi polnud nelja tuba ega eraldivõetuna elamispinda 60,3 m
  2. Tõene ei ole kaebaja väide, et korteriorderi väljastamise tingimuseks ei olnud korterite kokkuehitamine. Kaebaja tõdeb ise, et tolleaegsete seaduste järgi võis ühele perekonnale asustamiseks anda vaid ühe riiklikku elamufondi kuuluva eluruumi. Vara tagastamise toimikus on Tallinna Linna Lenini rajooni RSN TK korteriosakonna 29.04.1991 kiri Nõmme EEV-le, milles on kirjas, et M. L. on antud nõusolek liita vabanenud elamispind aadressil XXXXXXX XX-X oma vahendite ja jõududega oma elamispinnaga ning order vormistatakse pärast ümberehituste teostamist korteriplaani esitamisel. Viidatust järeldub, et korteriorderit poleks saanud väljastada enne, kui korterid polnud üheks ühendatud. Vara tagastamise toimikus on M. L. 17.02.1992 avaldus Tallinna Linna Lõuna rajoonivalitsusele, milles ta märgib muuhulgas, et korteriorderi alusel kasutab ta oma perekonnaga XXXXXXX XX elamus asuvat neljatoalist korterit elamispinnaga 60,3 m2, ja palub müüa krunt koos elamuga talle, nii nagu
  3. aastal Tallinna Linna RSN TK poolt lubatud oli. See tõend kinnitab kaudselt tunnistaja M. L. väiteid ümberehitustööde tegemisest enne ORAS jõustumist. Viidatud avalduse esitamise ajaks polnud veel kehtestatud vara säilivuse kriteeriume ega metoodilisi soovitusi ekspertidele, mistõttu ei võinud ka üürnik ette teada, millistest põhimõtetest lähtuvalt vara säilivust hinnatakse. Põhjendatud pole kaebaja ja kohtu seisukoht, et 22.04.1991 kinnitatud projektijoonise järgseid ümberehitustöid tegelikult ei tehtudki, mida kinnitavat
  4. aastal sõlmitud elamu ostumüügileping ja
  5. a kinnitatud ümbermõõdistusprojekt. Vara tagastamise toimikus on AS Kommunaalprojekt poolt novembris 1993 koostatud eksperthinnang, milles on kirjas, et paiksel ülevaatusel oktoobris 1993 tuvastati, et ümberehituse-planeerimisega ettenähtud põhilised tööd on tehtud ning muuhulgas on lõpetatud vana trepi ja välisukse likvideerimine ja uue trepi (trepikoja) ehitus, kuid ehitustööd jätkuvad ja lõpetamata on tööd esimese korruse köögis ja teisel korrusel on lõpetamata katusealuste osade laiendus, panipaiga ehitus ja vannitoa santehniliste seadmete paigaldamine. Seega asjaolu, et inventariseerimisjoonistele jäid elamu võõrandamise ajaks, so
  6. a muudatused sisse viimata, ei tõenda, et planeeringulahendust tegelikult muudetud polnud. Tööde olulises osas lõpetamist
  7. a kevadel kinnitas halduskohtus tunnistajana üle kuulatud T. K., kes elas kõrvalmajas ja seostas naabermajas ümberehituste tegemise aega samal ajal enda majas tehtavate ehitustöödega ja M. L.
  8. aastase sünnipäevaga
  9. mail. Ringkonnakohtul pole põhjust kahelda tunnistaja T. K. ütluste usaldusväärsuses, kes tema enda selgituse järgi oli vaid M. L. naaber ega lävinud temaga tihedalt. Ringkonnakohus möönab vastuolusid tunnistaja T. K. ütlustes, kuid peab mõistetavaks, et pea paarikümneaasta taguse sündmuse kohta selgituste andmisel võib isik eksida nii asjaolude kirjeldamisel kui ka toimunu ajahetkes. Samas ei ole alust seada kahtluse alla T. K. selgitusi selle kohta, et kõnealuste tööde tegemisega alustati kohe pärast korteris nr X elanud perekond M. lahkumist ja töid tehti ca pooleteise aasta jooksul. Asja materjalide kohaselt lahkus perekond M. XXXXXXX XX elamust
  10. alõpus ja välja registreeriti nad 09.02.
  11. ORAS ei seadnud tööde arvesse võtmist sõltuvusse sellest, kas tegemist oli õiguslikus mõttes nõuetekohase ehitamisega või mitte. Seetõttu üürniku poolt tehtud ehitustööde arvesse võtmist 9
(10)3-03-114 hoone säilivuse hindamisel ei välista see, et ehitamiseks puudus mõni nõutav dokument või kooskõlastus. Arvestades, et Tallinna Linna Lenini Rajooni RSN TK 21.09.1989 kirjaga teatati M. L. tema taotluse rahuldamisest ja talle XXXXXXX XX elamu müümisest pärast korteri nr 2 vabanemist, 12.12.1989 aktiga nr 137 ehituskrundi XXXXXXX XX looduses eraldamist, millega mõõdistati krundi pindala 1813 m2 (eraldamise alus Tallinna Linna RSN TK 13.11.1989 otsuse nr 329 p 5) ja XXXXXXX XX elamu Tallinna Linna RSN TK 20.12.1989 korraldusega nr 900-k müüdavate majade nimestikku kandmist, ei ole ringkonnakohtu hinnangul ka midagi iseäralikku selles, kui üürnik alustas töödega enne vastava projektjoonise kinnitamist aprillis
  1. Ehitusmaterjalide ostmine
  2. aastal on seletatav nii osade tööde tegemisega samal ajal, kui ka sellega, et kõnealusel ajal polnud ehitusmaterjalid kättesaadavad ja ostmine nii lihtne, nagu tänapäeval tunduda võib. Midagi imelikku pole ka üürniku poolt tööde tegemises oma kulude ja kirjadega. Nagu eelpool märgitud, andis pädev organ loa müüa elamu M. L. ja tegi selleks ka vajalikud toimingud, moodustades individuaalelamu krundi. Tunnistaja H. K. ütlused vastustaja seisukohta vara mittesäilivusest ümber ei lükka. Tunnistaja pole tõsikindlalt väitnud, et suvel 1991 uut trepikoda olemas poleks olnud, vaid selgitas, et talle see ei meenu. Eeltoodu alusel leiab ringkonnakohus, et asjas kogutud tõendid kogumis annavad alust järeldada, et üürnik M. L. poolt teostati kõnealuseid töid enne ORAS jõustumist 20.06.1991, mistõttu tuleb need XXXXXXX XX vara säilivuse hindamisel arvesse võtta; sellest lähtuvalt on põhjendatud vastustaja seisukoht, et vara polnud säilinud endisel individualiseeritaval kujul ja kuulus kompenseerimisele, mitte tagastamisele. Seetõttu pole vara tagastamata jätmisega kaebajale kahju tekkinud ning I. Kasekampi kaebus kahju hüvitamise nõudes on põhjendamatu. Ringkonnakohus rahuldab Tallinna Linnavalitsuse apellatsioonkaebuse, tühistab Tallinna Halduskohtu otsuse ja teeb asjas lõppotsuse (TsMS § 449 lg 2), millega jätab I. Kasekampi kaebuse rahuldamata ja kaebaja menetluskulud tema enda kanda (HKMS § 92 lg 1). Teised menetlusosalised pole menetluskulude hüvitamist taotlenud. Viive Ligi Lauri Madise Silvia Truman 10
(10)

🔗 Ametlikule allikale

Tehisintellekti selgitus ametliku seadusteksti põhjal. Orienteeruv, ei asenda õigusnõustamist.