Obsah (4)
§ 156§ 148§ 63§ 172KOHTUMÄÄRUS Kohus Harju Maakohus Kohtunik Peeter Pällin Määruse tegemise aeg ja koht 08. veebruar 2009.a, Tartu mnt kohtumaja, Tallinn Tsiviilasja number 2-09-45634 Tsiviilasi EKNKavaldus avalikule te
) § 156 lg 1.
§ 156
lg 1 sätestab, et omanikul, kelle kinnisasjale puudub vajalik juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt või kinnisasja eraldi seisvalt osalt, on õigus nõuda juurdepääsu üle võõra kinnisasja. Juurdepääsu asukoht, kasutamise tähtaeg ja tasu määratakse kokkuleppel. Kui kokkulepet ei saavutata, määrab juurdepääsu ja selle kasutamise tasu kohus. Juurdepääsu määramisel tuleb arvestada koormatava kinnisasja omaniku huve. Juurdepääsu puudumise all peetakse silmas nii olukorda, kus juurdepääsu rajada ei ole võimalik, kui ka olukorda, kus juurdepääsu rajamine oleks seotud ebaproportsionaalselt suurte kulutustega. Nimetatud sätte kohaselt on õigus juurdepääsu nõuda üldjuhul nii jalakäijatele kui autodele. Eelduslikult on juurdepääs tasuline. Tasu peaks heastama juurdepääsu tee tõttu koormatud kinnisasja omaniku jaoks ära jääva või väheneva kinnisasja kasutusvõimaluse. Tasu suuruse määramisel arvesse võetavaid asjaolusid võib pidada sarnaseks asjaoludega hüvitise suuruse määramisel
§ 148lg 2 teise lause järgi.
Riigikohus on tsiviilasjas nr 3-2-1-41-08 p 23 märkinud, et hüvitise suuruse määramisel
§ 148
lg 2 teise lause järgi tuleb arvestada kõiki asjaolusid ja kaaluda mõlema kinnisasja omanike huvisid, sarnaselt
§ 156lg 1 järgse juurdepääsuõiguse ja selle eest tasu määramisega.
/---/ Hüvitise suurus peab
§ 148
lg 2 teise lause järgi olema piisav selleks, et sisuliselt hüvitada kinnisasja omanikule tema omandikaotus, st üldjuhul peaks hüvitis tagama kinnisasja omanikule samasuguse seisundi, kui ta oleks saanud hoonealust maatüki osa ise kasutada. Seega tuleb hüvitise suuruse määramisel kinnisasjal asuv hooneosa sealt hüpoteetiliselt eemaldada ja hinnata, kuidas ja millise kasu saamiseks võiks kinnisasja omanik seda maad kasutada, arvestades teisi ehitisi, ehituslikke, muinsuskaitselisi jms piiranguid ning kõiki muid asjaolusid. Iseenesest ei ole välistatud võtta hüvitise suuruse määramisel lähtekohaks võimalus pakkuda kinnisasjal parkimisvõimalust autodele, kuid sel juhul tuleb arvestada, kas seal oleks üldse võimalik parkida ning kas ja millised kulud sellega kaasneksid. Hüvitise suuruse määramisel tuleb arvestada ka "üleehitatud" hoone omaniku huve, mh talle hüvitise maksmisega langevat koormist, ja "üleehitatud" hoone kasutusvõimalusi ning "üleehitamise" asjaolusid. /---/ Minimaalseks hüvitiseks, mida kostja peab hoonealuse maatüki osa eest hagejale siiski maksma, on hoonealusele maatüki osale vastava maamaksu suurus. 4
(7)Käesoleval juhul on leidnud tõendamist, et avaldajal puudub juurdepääs avalikult kasutatavale teele. Avaldaja kinnistu külgneb küll XXX tänava ja Komandandi teega, kuid juurdepääsu rajamist on takistanud suur kõrguste vahe tänava ja kinnistu vahel. Tallinna Teede AS hinnapakkumisest (tl 183) nähtub, et juurdepääsutee rajamine avaldaja kinnistule maksaks 385 668 krooni. Tallinna Linnaplaneerimise ameti kirjast nähtub, et Tallinna linn on keeldunud väljastamast projekteerimistingimusi avaldaja kinnistule juurdepääsutee projekteerimiseks. Seega on juurdepääsu rajamine seotud ebaproportsionaalselt suurte kulutustega ning õiguslike takistustega, mistõttu tuleb asuda seisukohale, et avaldajal puudub juurdepääs avalikult kasutatavale teele. Asjas puudub vaidlus selles, et kui kohus juurdepääsu määrab, saab see paikneda üksnes ajaloolises asukohas, mida avaldaja on kasutanud ka varasemalt. Ajalooline tee algab puudutatud isiku kinnistu lõunapiirilt (Kaarli pst-lt) ning kulgeb mööda kinnistu idapiiri kuni kinnistu avaldaja kinnistuni (vt foto tl 18). Asjas puudub vaidlus ka selles, et juurdepääsu määramise korral on õigus juurdepääsu kasutada nii jalakäijatele kui autodele ning nimetatud seisukoht on kooskõlas ka kohtupraktikaga. Pooled vaidlevad üksnes juurdepääsu kasutamise tingimustes – kelle kanda jääb tee korrashoiu kohustus ja milline on juurdepääsu eest makstav tasu. Avaldaja on esitanud soovi korraldada ise tee korrashoid (kohtuistung 26.01.2010). Puudutatud isik peab otstarbekaks, et ta korraldab tee korrashoiu ise ning avaldaja poolt makstav tasu on selle võrra suurem. Kohus nõustub puudutatud isikuga, et kuivõrd teed kasutavad mitmed isikud (lisaks avaldajale ja puudutatud isikule veel kaks isikut), on otstarbekam korrashoiu korraldamine tee omaniku poolt. Avaldaja panus tee korrashoidu peaks kajastuma juurdepääsu eest makstavas tasus. Juurdepääsu tasu määramisel lähtub kohus järgmistest asjaoludest. Tasu määramisel on eeldatav, et juurdepääsu kasutaja panustab igal juhul juurdepääsuks kasutatava maa korrashoiule ja maamaksule. Seejuures on mõistlik nimetatud kulutused jagada tee kasutajate vahel. Asjas ei ole vaidlust selles, et ajaloolist teed kasutavad ka riigi reservmaal parklat opereeriv AS M ning XXXkinnistu omanik VKOÜ. Puudutatud isik leiab, et mõistlik oleks, et 10 % tee kasutamisega seonduvast kahjust hüvitab XXXkinnistu omanik ning ülejäänud 90 % hüvitavad kahe peale riigi reservmaa kasutaja ja avaldaja. Kohus nõustub puudutatud isikuga osaliselt, leides, et lisaks viidatud isikutele peaks 90 % kulutuste katmises osalema ka puudutatud isik, kuivõrd ka tema on õigustatud teed kasutama. Avaldaja osa kulutustest oleks seega 90 %/3= 30 %. Puudutatud isiku selgituse kohaselt on kulutused tee korrashoiule umbes 4-5000 krooni kuus. Puudutatud isik on oma hinnangus tuginenud kestvale praktikale kinnisvara majandamisel ning asjaolule, et juuli 2009 seisuga on hooldusettevõtte teinud pakkumise kogu krundi korrashoiuks summas 10 000 krooni kuus. Avaldaja selgituse kohaselt on toodud kulud põhjendamatult suured, kuid avaldaja ei ole kohtu arvates selgitanud, miks ta kulutustega ei nõustu ja millised oleksid mõistlikud kulud. Vaieldamatult kaasnevad tee hooldamisega kulutused lume koristamiseks, lehtede koristamiseks ja vajadusel tee remondiks. Kohus leiab, et mõistlikeks kulutusteks tee korrashoiuks saab pidada 4000 krooni kuus, millest avaldaja osa oleks 1200 krooni kuus. Asjas ei ole vaidlust selles, et kinnistu katastriüksuse sihtotstarbeks on 50 % ärimaa ja 50 % transpordimaa. Kohus leiab, et maamaksu tasumisel tuleb arvestada, et juurdepääsuks 5
(7)kasutatakse üksnes transpordimaad, mille maamaks on odavam. Maa hindamise lehelt (tl 184) nähtub, et ärimaa osa aastaseks maamaksuks on 11419000* 0,015 = 171 285 krooni ja transpordimaa aastaseks maamaksuks 2283800 * 0,015 % = 34 257 krooni. Vaidlust ei ole selles, et tee pindala moodustab 20 % kinnistust, seega on teealuselt maalt tasutava maamaksu suuruseks 34 257 * 0,4 = 13702,8 krooni, millest avaldaja osa oleks 30 % ehk 4110,84 krooni aastas ehk 342,57 krooni kuus. Puudutatud isik on palunud tasu määramisel arvestada asjaolu, et Juurdepääsu võimaldamisel kaotab puudutatud isik võimaluse rajada teemaale 48 parkimiskohta, millest oleks võimalik teenida ligikaudu 96000 krooni kuus või võimaluse üürida teealune maa välja parklate rajamiseks, millega oleks võimalik teenida 23 310 krooni kuus. Kohus nõustub avaldajaga, et puudutatud isikul ei oleks võimalik teemaale parklat rajada. Jättes kõrvale tee pinnalaotuse eripärast tulenevad probleemid, nähtub Vabaduse väljaku, Harjuoru ja Kaarli puiestee maa-ala detailplaneeringust, et puudutatud isiku kinnistule ei ole lubatud maa peale ehitamine ning lubatud ei ole ehitamine olemasoleva tee asukohta. Ehitusseaduse § 22 lg 1 p 1 kohaselt on vajalik ehitusluba parkla kui rajatise ehitamiseks ning ES § 24 lg 1 kohaselt keeldub kohalik omavalitsus ehitusloa väljastamisest, kui ehitusprojekt ei vasta kehtestatud detailplaneeringule. Kuivõrd puudub alus arvata nagu oleks teemaale võimalik parkla rajada, ei kaota puudutatud isik juurdepääsu määramise korral teenimisvõimalusi parkimisteenuse osutamisest või teemaa välja üürimisest ning avaldajal puudub kohustus seda puudutatud isikule heastada. Kohus märgib, et kuigi puudutatud isik ei ole esile toonud ühtegi muud omandi kasutusvõimaluse kaotust, ei ole välistatud tasu määramine selliselt, et lisaks korrashoiu ja maamaksukuludele määratakse tasu ka negatiivsete mõjutuste talumise eest. Tee kasutamisega, eriti arvestades võimalust, et avaldaja võib taastada tasulise parkla tegevuse oma kinnistul, kaasneb sagedane liiklus, mis avaldab teatavat negatiivset mõju kinnistule ja kätkeb endas võimalikke riske. Samuti võib tee olemasolu esitada täiendavaid nõudeid puudutatud isiku kavandatavatele maaalustele ehitistele. Eeltoodut arvesse võttes ning kaaludes avaldaja ja puudutatud isiku huve, leiab kohus, et mõistlikuks tasuks juurdepääsu eest on 1700 krooni kuus. Põhjendamatu on puudutatud isiku seisukoht, et tasu määramisel tuleb arvestada kinnistu soetamiseks võetud laenu tagasimakseid. Viidatud
§ 156
tõlgendamise kohaselt peab tasu hüvitama üksnes omandi kasutusvõimaluste kaotuse ning laenumakseid see ei hõlma. Kohus märgib, et põhjendamatu on avaldaja seisukoht, et juurdepääsu tingimuste määramisel tuleb arvesse võtta, et avaldaja on mittetulundusühing, kes ei taotle kasumit.
§ 156
kohaselt juurdepääsu määramisel lähtub kohus kinnisasja kõikidest võimalikest kasutusviisidest sõltumata sellest, miks ja kuidas omanik kinnisasja hetkel kasutab. Kohus nõustub puudutatud isiku taotlusega, mille kohaselt puudutatud isiku kinnistule ehitamise ajaks ajutise juurdepääsu rajamise kulud katab täielikult avaldaja. Selle regulatsiooniga on avaldaja tingimuslikult nõustunud. Kohus leiab, et nimetatud regulatsioon on põhjendatud, kuivõrd puudutatud isik on soetanud kinnistu eesmärgiga rajada kinnistule maa-alune ehitis ja tal endal puudub otsene huvi tee säilimise vastu, siis ei ole põhjendatud ajutise tee rajamise kulude jätmine puudutatud isiku kanda. 6
(7)Järgnevalt selgitab kandmiseks. kohus avaldaja nõudeid juurdepääsuõiguse kinnistusraamatusse Riigikohus on tsiviilasjas nr 3-2-1-33-04 selgitanud, et kohtuotsuse alusel seatava kinnisomandi kitsenduse juurdepääsu kujul kinnisasjale saab kinnistusraamatu kaudu kolmandatele isikutele kehtivaks muuta vastavalt
§-dele 64 lg 1 p 4 ja 140 lg 3 kinnistusraamatusse kantava märkusega. Samas on Riigikohus selgitanud, et kohus otsustab märkuse tegemise.
§ 63
-1 lg 7 sätestab, et märkus kantakse kinnistusraamatusse seaduses sätestatud juhul. Seega võib kohus avaldaja soovil otsustada juurdepääsu ja selle tingimuste kohta kinnistusraamatusse märkuse tegemise ning märkus kantakse kinnistusraamatusse sisse kohtulahendi alusel. Avaldaja on palunud reguleerida poolte õigused ja kohustused tee kasutamise osas läbi servituudi seadmise kinnistule.
§ 156
alusel tekkiv juurdepääsuõigus on kinnisomandi eraõiguslik kitsendus, kuid see ei ole reaalservituut ning seda ei saa kolmandatele isikutele nähtavaks teha reaalservituudi (
§ 172) kandmisega kinnistusraamatusse (vt RKO nr 3-21-33-04).
Seega mõistab kohus avaldaja nõuet selliselt, et avaldaja soovib juurdepääsu määramist ning juurdepääsu tingimuste kohta kinnistusraamatusse märkuse tegemist. Avaldaja nõude ebatäpsus selles osas ei ole kohtu arvates mõjutanud menetluse käiku ning avaldus on olnud piisavalt selge avaldaja soovitud materiaalõiguslike tagajärgede osas. Menetluskulud Vastavalt TsMS § 172 lg 1 hagita menetluses kannab menetluskulud isik, kelle huvides lahend tehakse. Kui hagita menetluses osaleb mitu isikut, võib kohus otsustada, et menetluskulud kannab täielikult või osaliselt mõni menetlusosaline, kui see on asjaolusid arvestades õiglane /---/. Menetluskulude jaotamisel arvestab kohus, et kuigi avalduse esitas avaldaja, siis põhjustas avalduse esitamise tee sulgemine puudutatud isiku poolt. Puudutatud isik on läbirääkimiste käigus esitanud põhjendamatult kõrgeid tasunõudeid (minimaalselt 7000 krooni), mis takistas mõistlikule kokkuleppele jõudmist, kuigi avaldaja pakutud tasu oleks seda võimaldanud. Seda arvesse võttes jätab kohus menetluskulud puudutatud isiku kanda. Peeter Pällin Kohtunik 7
(7)