Obsah (6)

§ 218§ 127§ 77§ 217§ 220§ 222

KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Tartu Ringkonnakohus Kohtukoosseis Egon Konsand, Andra Pärsimägi, Üllar Roostoja Otsuse tegemise aeg ja koht 28. mai 2010 Tartu Tsiviilasja number 2-08-16725 Tsi

§ 218lg 1 järgi müüja ehk kostja.

Müüdava elamu põhikonstruktsioonide seisund on kohtu hinnangul asjaolu, mille vastu on ostjal - arvestades lepingu eesmärki kasutada elamut elamiseks - äratuntav oluline huvi. Samuti leidis kohus, et kostja mitteteadmine müüdava elamu puudustest ei saa olla vabandatav ja kostja vastutab asja lepingutingimustele mittevastavuse eest

§ 218lg 1 alusel.

Hagejad taotlesid kahju summas 162 338 krooni väljamõistmist. Kuna kostja vastutus tuleneb rikkumisest - et ta ei viinud ennast kurssi maja seisukorraga ega teavitanud hagejat putukakahjustusest - siis tulenevalt

§ 127

lg 2 ei saa kostjalt nõuda putukakahjustuse kõrvaldamiseks vajalikust suurema remondi kulude hüvitamist. Kohus tegi kindlaks, et hagejad lasid pärast müügilepingu sõlmimist elamu küttekolded (ahju ja soemüüri) lammutada. Kohtus ei leidnud aga kinnitust küttekollete puudused, mis tinginuks nende mahalõhkumise ja uute ehitamise vajaduse. Seetõttu leidis kohus, et ei ole tõendatud, et elamus olnud küttekolded olid ostu-müügilepingu sõlmimise ajal kasutuskõlbmatud ja et küttekollete paremasse seisukorda viimise tööd ja selleks vajalikud kulutused ei kuulu kahju hulka, mille eest kostjal tuleb vastutada. Uuritud tõendid kinnitavad, et hageja poolt ette võetud remondi- ja ümberehitustööd, mis ei seondunud varjatud puudustega (näiteks kavandatud vee- ja kanalisatsioonitööd), on oma olemuselt sellised, mis tingivad täiendavad lammutus- ja ümberehitustöid ja kujutavad oma olemuselt renoveerimist ning selliste kulutuste eest ei pea kostja kandma vastutust. Kohus leidis, et tuginedes ehituseksperdi arvamusele, tuleb lugeda mitte tavapärasest kulumisest tingitud kahjustuste (s.t putukakahjustuste) kõrvaldamise vajalikuks maksumuseks eksperdi poolt koostatud kalkulatsioonis loetletud kulutustest palktarindi osade vahetamise ja palktarindi osade vahetamisega seotud tehnoloogiliselt vajalike tööde teostamist, mille mõistlik maksumus on 64 206.90 krooni. Kohtu arvates on ehituseksperdi arvamus mõistlike kulutuste suuruse kohta on usaldusväärne ja põhjendatud. Seetõttu mõistis kohus kostjalt hagejate kasuks välja kahjuhüvitise summas 64 206.90 krooni. ASJAOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED

1. Elli Sakjas esitas apellatsioonkaebuse, milles taotleb Tartu Maakohtu
2. jaanuari 2010 otsuse tühistamist. Apellatsioonkaebuse põhjenduste kohaselt: 5 1) kinnitab kostja, et lepingu esemel ei olnud mingeid temale teadaolevaid varjatud puudusi, millest ta ei ole ostjaid teavitanud või mida ostjad ei saanud märgata ülevaatuse teostamisel. Ostjad olid teadlikud, et nii müügiobjekt kui ka selle koosseisu kuuluvad ehitised vajavad remonti. Kostja ei ole kordagi vahetanud maja välisvoodrit, vaid värvis selle viimati 2002 aastal. Kui maja palgid olid osaliselt kahjustatud, siis võis see olla juba kostja poolt maja soetamisel; 2) käis maakler E. Lind hagejatele näitamas kinnistut ja tutvustas neile kinnistu olukorda. Hagejad teadsid, et nad ostavad 1954 ehitatud rahuldavas korras oleva puitelamu ja mükoloog A. Baklan kinnitas, et peaaegu kõigis Eestis olevatel puitelamutel esineb seenkahjustusi. Kostjale teadaolevalt ei ole kinnisvara maakler E. Lind kunagi keeldunud hagejatel majaga tutvumast. Hageja väide, et kostja keeldus elamu välisvoodri avamisest enne ostu-müügilepingu sõlmimist on ebaõige, kuna kostja ei ole hagejaga enne maja müüki kohtunud; 3) ei ole kohus põhjendanud, mille alusel on ta asunud seisukohale, et vaidlustamata asjaoluna tuleb arvesse võtta ja usaldusväärseks lugeda mükoloog A. Baklani poolt läbi viidud laboratoorset analüüsi; 4) ei nõustu kostja kohtu seisukohaga, mille järgi ei ole võimalik lugeda elamu tarindite kandeomaduste kaotust, mis tuleneb putukkahjustustest elamu piirdetarindeis, tavapäraseks kulumiseks; 5) on ekspert A. Luhse esitanud arvamuse, et putukkahjustusest tingitud kahjustuste kõrvaldamine toimib kahjustatud palktarindite väljavahetamise teel. Vaidlusoleva objekti kahjustuste ilmsiks tulemisel oleks selliste tööde maksumuseks 64 209.90 krooni. Nimetatud arvamus ei ole aga leidnud kinnitust, sest nii mükoloog kui ka ekspert kinnitasid üheselt kohtuistungil, et ei ole näinud välja vahetatud palke (palktarandeid) ning seega ei oska nad kinnitada ega ka ümber lükata tegelikku palkide väljavahetamise vajadust. Palkide väljavahetamise vajadus on ainult ostjate poolne kinnitus; 6) ei ole kohus arvesse võtnud kostja heauskset käitumist nii müügilepingu sõlmimisel kui ka kohtumenetluses. Kohus ei saa teha otsust üksnes asjaolu põhjal, et müüja peab müügilepingu sõlmimisel teadma kõike müüdavast objektist, sealhulgas ka varjatud puudustest. Kohus ei ole hinnanud asjas olevaid tõendeid igakülgselt ja täielikult.
3. Joel Kivimurd ja Ebe-Mai Seppa vaidlevad apellatsioonkaebusele vastu ning taotlevad selle rahuldamata ja Tartu Maakohtu
4. jaanuari 2010 otsuse muutmata jätmist. Vastuväidete kohaselt: 1) ei ole teadmisel, et maja oli ehitatud 1954 aastal ja ooli rahuldavas korras, tähtsust, kuivõrd hagis ja kohtuotsuses on tuginetud eeskätt varjatud puudustele, mis seisnes maja konstruktsioonidest hiljem leitud putukkahjustuses, mille olemasolu ei olnud tehingu ajal ostjatele teada. Hageja on ka ise väitnud, et ka tema ei teadnud maja konstruktsioonide tegelikust seisukorrast tegelikult suurt midagi; 2) tugines kohus otsust tehes mitte seenkahjustuse, vaid putukkahjustuse tagajärgedele. Seega on asjakohatu hageja väide, et seenkahjustust võiks lugeda Eesti oludes puitelamute puhul täiesti tavapäraseks kulumiseks. 6 RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED
5. Ringkonnakohus leiab, et apellatsioonkaebus tuleb jätta rahuldamata ning Tartu Maakohtu
6. jaanuari 2010 otsus muutmata. Kuna maakohtu otsus on seaduslik ja põhjendatud, siis nõustudes esimese astme kohtu põhjendustega, ei pea ringkonnakohus TsMS § 654 lg 6 alusel vajalikuks neid kõiki oma otsuses korrata. Maakohus on andnud hinnangu kõikidele esitatud tõenditele ja asjaoludele, kohaldanud õigesti materiaal- ja menetlusõiguse norme ning põhjendatult mõistnud E. Sakjaselt hagejate kasuks välja 64 206.90 krooni asja parandamise kulude katteks.
7. Vastuseks apellatsioonkaebusele märgib ringkonnakohus, et ükski selles esitatud põhjendus ei anna alust maakohtu vaidlustatud otsuse tühistamiseks. 7.
8. Apellatsioonkaebusest nähtuvalt on maakohus kohaldanud ebaõigesti materiaalõigust ning seejuures on apellant viidanud

§ 218lg-le 4.

Asja lepingutingimustele mittevastavus on

§ 218

lg 1 järgi aluseks müüja vastutusele ning

§ 218

lg 4 järgi müüja ei vastuta asja lepingutingimustele mittevastavuse eest, kui ostja lepingu sõlmimisel asja lepingutingimustele mittevastavusest teadis või pidi teadma.

§ 77

lg 1 kohaselt peab võlgnik täitma kohustuse lepingule või seadusele vastava kvaliteediga ning kui lepingulise kohustuse täitmise kvaliteet ei tulene lepingust või seadusest, peab lepingupool kohustuse täitma asjaolusid arvestades vähemalt keskmise kvaliteediga. Müügilepingu korral peab

§ 217

lg 1 järgi ostjale üleantav asi vastama lepingutingimustele muu hulgas kvaliteedi osas.

§ 217

lg 2 p 1 järgi ei vasta asi lepingutingimustele muu hulgas siis, kui sellel ei ole kokkulepitud omadusi. Tulenevalt

§ 217

lg 2 p-st 1 on olulisemaks aluseks asja lepingutingimustele vastavuse määramisel müügilepingu sisu. Samas tuleb arvestada, et kokkulepped asja nõutavate omaduste kohta võivad tuleneda ka lepingu sõlmimise asjaoludest, müüja poolt lepingu ettevalmistamise käigus ostjale esitatud müügiobjekti või selle omadusi kirjeldavast informatsioonist ning ka müüja ühepoolsetest avaldustest müüdud asja omaduste kohta. Hagejate väitel kinnitas kostja, et maja on tugev ja palgid korras. Tunnistaja A. Ruuli (müügilepingu tõestanud notar) ütluste kohaselt küsis ta müüjalt, kas elamu palgid on pehkinud ja kas vammi on palkides ning müüja kinnitas, et palgid on korras. Lepingu punktis 1.15.6 märgitud asjaolu, et elamu vajab remonti, tähendas seda, et elamul esineb värskendava remondi vajadus (nn sanitaarremont) ning et sellise remondiga saab hakkama ilma ehitusspetsialisti abita. Eelneva alusel on maakohus põhjendatult asunud seisukohale, et kuigi müügiobjektiks oli kasutatud elamu, ei olnud putukkahjustustest tingitud piirdetarindite kahjustuste näol tegemist tavapärast kulumisega ning sellise puuduse esinemist müüdavas asjas ei olnud pooled müügilepingu sõlmimisel kokku leppinud. Ekspert on kinnitanud, et tegemist on varjatud puudusega. Seetõttu on ekslik apellandi väide, et ostja teadis või pidi teadma asja lepingutingimustele mittevastavusest lepingu sõlmimisel ning sellest tulenevalt ei vastuta müüja asja lepingutingimustele mittevastavuse eest

§ 218lg 4 alusel.

7.2. Apellatsioonkaebusest nähtuvalt on maakohus hinnanud ebaõigesti tõendeid ja rikkunud sellega menetlusõiguse norme. Esmalt peab ringkonnakohus vajalikuks rõhutada, et hagejad teavitasid kostjat asja lepingutingimustele mittevastavusest (puudustest) kohaselt pärast müügilepingu sõlmimist telefoni teel ja sellele järgnevalt kirjaga (t.l 10-11). Kostja on nimetatud hagejapoolsed teavitamised omaks võtnud ning pooltel ei ole vaidlust ka selles, et kostja keeldus asja ülevaatamisest ja puuduste kõrvaldamisest. Seega ei ole asjas vaidlust, et hagejad on täitnud

§ 220lg-s 1 sätestatud kohustuse.

7

§ 220

peamiseks eesmärgiks on tagada, et müüdud asja puuduste üle peetavad vaidlused lahendataks võimalikult kiirest pärast puuduste ilmnemist.

§-s 220 sätestatu kujutab endast sisuliselt müüjapoolset vastuväidet ostja võimalikele lepingu mittekohasest täitmisest tulenevatele nõuetele. Vastavate eelduste täitmist peab seega tõendama müüja. Vastavalt TsMS § 230 lg-le 1 kumbki pool peab hagimenetluses tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited, kui seadusest ei tulene teisiti. Hagejad on oma nõude tõendamiseks esitanud laboratoorse analüüsi nr 08.035 ning taotlenud ekspertiisi määramist ja tunnistajana notar A. Ruuli ülekuulamist. Kostja ei ole vastuväidete tõendamiseks omapoolseid tõendeid esitanud. Ringkonnakohus nõustub maakohtuga, et laboratoorset analüüsi, millega tehti kindlaks vaidlusalusel elamu puitosal putukkahjustuse (suur-toonesepp) esinemine, selle ulatus ning soovitatavad tegevused, saab käsitleda eriteadmisi omava isiku arvamusena ning selle arvamuse tõepärasust ei ole alust kahtluse alla seada. Asjaolu, et elamus oli putukkahjustuse proovide võtmise ajal alustatud remonttöödega, ei tähenda seda, et A. Baklani esitatud arvamus ei oleks usaldusväärne. Seda, et putukkahjustus esines mitte ainult asendatud palkides, tõendavad lisaks A. Baklani arvamusele ka tema esitatud fotod ja ekspert A. Luhse arvamus. Seetõttu ei ole põhjendatud apellandi väide, et A. Baklani arvamus ei ole usaldusväärne, kuna on teostatud pärast remonttööde alustamist. Apellant on vaidlustanud ka ekspert A. Luhse arvamuse põhjusel, et see on teostatud pärast remonttööde alustamist. Samas on ka ekspert kohtuistungil kinnitanud, et kahjustusi oli ülevaatusel näha ja seda kinnitavad tema tehtud fotod. Vajalike kulutuste suuruse kindlakstegemisel lähtus ta varjatud iseloomuga kahjustustest (putukkahjustustest tingitud tarindiosade vahetamise vajadusest tingitud tööd). Ringkonnakohus nõustub maakohtuga, et eksperdi arvamuses esitatud kulutuste suurus 64 206.90 krooni on mõistlikud kulutused

§ 222

lg 5 tähenduses ning kuna kostja keeldus asja parandamast, siis on ta kohustatud selles ulatuses asja parandamiseks tehtud mõistlikud kulutused hagejatele hüvitama. Eksperthinnangu kirjeldavast osast nähtub, et ekspert on lähtunud eeldusest, et palktarindid olid kahjustatud ulatuses, mis oleks välistanud nende edasise kasutamise elamu kandekonstruktsiooni osana. Samas on ekspert arvamuse andmisel lähtunud ka laboratoorses analüüsis nr 08.035 märgitust, mille kohaselt putukkahjustus on tugevalt levinud eelkõige ümber elamu alumistes palkides, samuti elamu seespool ning et ehitusväärtuse kaotanud ja pudedad puitkonstruktsioonid tuleb eemaldada ja hävitada. Kuivõrd kostja on jätnud omapoolse tõendamiskoormise täitmata, siis on maakohus põhjendatult lähtunud eksperdi arvamuses esitatud asja parandamiseks tehtud kulutuste suurusest 64 206.90 krooni. Ringkonnakohus nõustub ka selles osas maakohtu seisukohaga. Lisaks märgib ringkonnakohus, et apellandi tuginemine

§ 218

lg-le 4 kinnitab, et asjal olid hagejate märgitud puudused (s.t asi ei vastanud lepingutingimustele) ning sellest tulenevalt on apellandi väited apellatsioonkaebuses vastuolulised. 8. Seoses apellatsioonkaebuse rahuldamata jätmisega jääb muutmata maakohtu otsuses esitatud menetluskulude jaotus. TsMS § 171 lg 1 alusel jäävad apellatsiooniastmes kantud menetluskulud apellandi kanda. Egon Konsand Andra Pärsimägi 8 Üllar Roostoja 9